Άρθρο 70. Πεδίο εφαρμογής, περιεχόμενο και διαδικασία εκπόνησης πολεοδομικής μελέτης

1. Με την πολεοδομική μελέτη της παρ. 1 του άρθρου 69 μπορούν να πολεοδομούνται όλες οι περιοχές που βρίσκονται μέσα στα όρια των οικισμών. Ειδικώς ως προς τους οικισμούς που προϋφίστανται του έτους 1923, ως περιοχή εντός ορίων οικισμού λαμβάνεται το όριο της περιοχής που έχει απεικονιστεί στο εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. ως οικισμός προϋφιστάμενος του 1923 ή ως πυκνοδομημένο τμήμα αυτού ή, ελλείψει τέτοιας ένδειξης, ως το πυκνοδομημένο τμήμα του οικισμού.
2. Με την ίδια μελέτη μπορεί να πολεοδομούνται και οι ακόλουθες περιοχές που βρίσκονται εκτός των ορίων των ανωτέρω οικισμών:
α) για τις κατηγορίες οικισμών περιαστικών, παραλιακών, τουριστικών, δυναμικών, όπως αυτές καθορίζονται στο άρθρο 228:
αα) διάσπαρτα δομημένες περιοχές συνεχόμενες ή μη με τα όρια του οικισμού με απόσταση κτισμάτων μεταξύ τους, ίση ή μικρότερη των ογδόντα (80) μ. και σύνολο τουλάχιστον δέκα (10) οικοδομών. Ως οικοδομή νοείται κάθε κτίσμα το οποίο, ανεξάρτητα από τη χρήση του, έχει εμβαδόν τουλάχιστον δέκα (10) τ.μ. Οι περιοχές αυτές πολεοδομούνται κατά προτεραιότητα.
αβ) αδόμητες περιοχές συνεχόμενες ή μη με τα όρια του οικισμού για την κάλυψη αναγκών κατοικίας και αναγκών σε κοινόχρηστους, και κοινωφελείς χώρους.
β) για τις λοιπές κατηγορίες οικισμών, όπως καθορίζονται στο άρθρο 228, επιτρέπεται η πολεοδόμηση περιοχών που μπορεί να είναι και μη συνεχόμενες εκτάσεις του υπάρχοντος οικισμού, κατά προτίμηση εντός των ορίων του δήμου, εφόσον η εντός του ορίου του οικισμού περιοχή δεν επαρκεί για την κάλυψη αναγκών κατοικίας ή αναγκών σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.
3. Κατ’ εξαίρεση, ο καθορισμός κοινωφελών και κοινόχρηστων χώρων εντός των ορίων των οικισμών μπορεί να γίνει με έγκριση τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου σύμφωνα με τη διαδικασία και τις διατάξεις του Τμήματος VI.
4. Δεν επιτρέπεται η πολεοδόμηση περιοχών σύμφωνα με το παρόν Κεφάλαιο εφόσον αυτή είναι αντίθετη με τους όρους προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και με τους γενικότερους αναπτυξιακούς στόχους μέσα στους οποίους περιλαμβάνεται και η διαφύλαξη της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας.
5. Η κίνηση της διαδικασίας σύνταξης της μελέτης της παρ. 1 γίνεται από τον οικείο δήμο. Η διαδικασία μπορεί επίσης να κινηθεί από την οικεία περιφέρεια μετά από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
6. Η πολεοδομική μελέτη εναρμονίζεται με τις αρχές, τους στόχους και τις κατευθύνσεις των χωροταξικών πλαισίων, των εγκεκριμένων Γ.Π.Σ., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ή Ζ.Ο.Ε., αν υπάρχουν, όπως και με τις μελέτες της οριοθέτησης των οικισμών και των ζωνών οικιστικής καταλληλότητάς τους, εφόσον αυτές υπάρχουν για την ευρύτερη περιοχή τους, εγκεκριμένες ή μη.
Ως ευρύτερη περιοχή νοείται ολόκληρη η περιοχή του δήμου στον οποίο υπάγεται ο οικισμός ή η ομάδα δήμων βρίσκονται σε λειτουργική εξάρτηση από τον οικισμό.
7. Η πολεοδομική μελέτη εκπονείται για την περ. α’ της παρ. 8 σε απλά οριζοντιογραφικά και υψομετρικά τοπογραφικά διαγράμματα και για τις περ. β΄ έως και ζ΄ της παρ. 8 σε οριζοντιογραφικά και υψομετρικά και κτηματογραφικά διαγράμματα, ή αν δεν υπάρχει κτηματογραφικό διάγραμμα, σε απλά τοπογραφικά διαγράμματα. Περιλαμβάνει επίσης τους απαραίτητους χάρτες, διαγράμματα και κείμενα ώστε να περιέχει τα στοιχεία που απαιτούνται από το παρόν άρθρο.
8. Η πολεοδομική μελέτη περιέχει:
α) Εκτίμηση των πληθυσμιακών μεγεθών και των περιβαλλοντικών δυνατοτήτων με βάση τις χρήσεις γης και το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, κατ' αρχήν οριοθέτηση των προς πολεοδόμηση περιοχών του δήμου, καθώς και εκτίμηση των επιπτώσεων που θα έχει η ανάπτυξη στην ευρύτερη περιοχή, στο φυσικό και δομημένο περιβάλλον.
β) Την οριστικοποίηση των ορίων των προς πολεοδόμηση περιοχών σε συνδυασμό με το όριο του οικισμού που καθορίζεται με το οικείο διάταγμα.
γ) Την οριοθέτηση των συνεκτικών τμημάτων των οικισμών της περ. α΄ της παρ. 1 του άρθρου 230.
δ) Τη γενική πρόταση οργάνωσης σε γειτονιές, την εκτίμηση αναγκών σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, τον τρόπο ανάπτυξης ή αναμόρφωσης του οικισμού και την κατά προσέγγιση έκταση γης που προκύπτει από τις εισφορές σε γη.
ε) Τις ζώνες χρήσεων γης του οικισμού και τους σχετικούς περιορισμούς, απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις.
στ) Τα διαγράμματα βασικών δικτύων υποδομής.
ζ) Τους όρους δόμησης.
9. Η πολεοδομική μελέτη αποτελείται από:
α) Το πολεοδομικό σχέδιο των προς πολεοδόμηση περιοχών του οικισμού που συντάσσεται σύμφωνα με τις παρ. 7 και 8.
β) Τον πολεοδομικό κανονισμό και
γ) Έκθεση που να περιγράφει και να αιτιολογεί τις προτεινόμενες από τη μελέτη ρυθμίσεις.
10. Ο συντελεστής δόμησης που ορίζεται για τις περιοχές επεκτάσεως δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος του 0,8 και ο αριθμός των ορόφων των κτιρίων δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος των δύο (2).
Οι λοιποί όροι δόμησης εναρμονίζονται με τους ειδικούς όρους δόμησης κάθε περιοχής, όπως ορίζονται κατά τη διαδικασία της παρ. 2 του άρθρου 239.
11. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι ειδικές προδιαγραφές σύμφωνα με τις οποίες εκπονούνται οι ανωτέρω πολεοδομικές μελέτες και συντάσσονται τα σχετικά τοπογραφικά και κτηματογραφικά διαγράμματα.