ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄: Πολεοδόμηση οικισμών που έχουν δημιουργηθεί μέχρι τις 14.3.1983
Άρθρο 69. Πολεοδόμηση οικισμών που έχουν δημιουργηθεί μέχρι τις 14.3.1983
1. Για την πολεοδόμηση και την επέκταση των οικισμών που έχουν δημιουργηθεί μέχρι τις 14.3.1983 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1337/1983, Α΄33), περιλαμβανομένων και των οικισμών που προϋφίστανται του έτους 1923 και οριοθετούνται σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 239, απαιτείται η ύπαρξη εγκεκριμένου Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., σύμφωνα με τα άρθρα 21 και 22. Μέχρι την έγκριση των σχεδίων αυτών για την πολεοδόμηση και επέκταση οικισμού της παρ. 1 του άρθρου 239, που οριοθετείται με την παρ. 2 του άρθρου 239, απαιτείται η ύπαρξη εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. του ν. 2508/1997 (Α’ 124), με το οποίο προβλέπεται η πολεοδόμηση και επέκταση του συγκεκριμένου οικισμού.
Σε περίπτωση που για το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. δεν έχει τηρηθεί η διαδικασία της Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης και δεν έχει εκπονηθεί Σ.Μ.Π.Ε., σύμφωνα με την υπό στοιχεία ΥΠΕΧΩΔΕ/ ΕΥΠΕ/οικ. 107017/28.8.2006 κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης, Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Β’ 1225), είναι δυνατό να εκπονείται και να εγκρίνεται Σ.Μ.Π.Ε. για τον εκάστοτε οικισμό, για τον οποίο απαιτείται επίσης η εκπόνηση και έγκριση πολεοδομικής μελέτης σύμφωνα με τα άρθρα 70 και 71.
2. Στην περιοχή εντός των ορίων των οικισμών, δύναται και πριν από την έγκριση των γενικών σχεδίων της παρ. 1, να εγκρίνεται πολεοδομική μελέτη κατά τα άρθρα 70 και 71, η οποία συνοδεύεται από Σ.Μ.Π.Ε. που εγκρίνεται κατά τις κείμενες διατάξεις. Στην πιο πάνω περιοχή μπορεί επίσης να εγκρίνεται τμηματική πολεοδομική ρύθμιση κατά μήκος των κυρίων οδικών αξόνων ή σε άλλα πολεοδομικώς ενδιαφέροντα σημεία. Με τη ρύθμιση αυτή, για την οποία εκπονείται και εγκρίνεται ρυμοτομικό σχέδιο κατά το Τμήμα VI του παρόντος Μέρους, καθορίζονται κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και οικοδομήσιμοι χώροι, χρήσεις γης και όροι και περιορισμοί δόμησης.
3. Με απόφαση του αρμοδίου οργάνου για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή του ρυμοτομικού σχεδίου της παρ. 2, που εκδίδεται μετά από πρόταση του οικείου δημοτικού συμβουλίου, μπορεί να επιβληθεί στις ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται στην περιοχή εντός των ορίων του οικισμού ή σε τμήμα αυτής, η υποχρέωση συμμετοχής είτε μόνο εισφοράς σε γη, είτε μόνο εισφοράς σε χρήμα, είτε εισφοράς σε γη και σε χρήμα, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 72 και την παρ. 1 του άρθρου 73.
4. Για την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης επέκτασης των οικισμών της χώρας με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς σε απογραφή πριν από το έτος 1983, περιλαμβανομένων και των προϋφισταμένων του 1923 οικισμών, εφαρμόζεται ανάλογα το άρθρο 144. Στις περιπτώσεις που η επέκταση συγκεκριμένου οικισμού προβλέπεται από εγκεκριμένο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. εγκρίνεται Ρ.Σ.Ε.
5. Οι παρ. 1, 2, 3 και 4 δύνανται να εφαρμόζονται και στους οικισμούς που έχουν χαρακτηρισθεί ως αξιόλογοι, παραδοσιακοί, καθώς και σε παραλιακούς οικισμούς ή σε οικισμούς ευρισκόμενους σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές, ιστορικούς τόπους ή σε άλλο καθεστώς προστασίας.
Άρθρο 70. Πεδίο εφαρμογής, περιεχόμενο και διαδικασία εκπόνησης πολεοδομικής μελέτης
1. Με την πολεοδομική μελέτη της παρ. 1 του άρθρου 69 μπορούν να πολεοδομούνται όλες οι περιοχές που βρίσκονται μέσα στα όρια των οικισμών. Ειδικώς ως προς τους οικισμούς που προϋφίστανται του έτους 1923, ως περιοχή εντός ορίων οικισμού λαμβάνεται το όριο της περιοχής που έχει απεικονιστεί στο εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. ως οικισμός προϋφιστάμενος του 1923 ή ως πυκνοδομημένο τμήμα αυτού ή, ελλείψει τέτοιας ένδειξης, ως το πυκνοδομημένο τμήμα του οικισμού.
2. Με την ίδια μελέτη μπορεί να πολεοδομούνται και οι ακόλουθες περιοχές που βρίσκονται εκτός των ορίων των ανωτέρω οικισμών:
α) για τις κατηγορίες οικισμών περιαστικών, παραλιακών, τουριστικών, δυναμικών, όπως αυτές καθορίζονται στο άρθρο 228:
αα) διάσπαρτα δομημένες περιοχές συνεχόμενες ή μη με τα όρια του οικισμού με απόσταση κτισμάτων μεταξύ τους, ίση ή μικρότερη των ογδόντα (80) μ. και σύνολο τουλάχιστον δέκα (10) οικοδομών. Ως οικοδομή νοείται κάθε κτίσμα το οποίο, ανεξάρτητα από τη χρήση του, έχει εμβαδόν τουλάχιστον δέκα (10) τ.μ. Οι περιοχές αυτές πολεοδομούνται κατά προτεραιότητα.
αβ) αδόμητες περιοχές συνεχόμενες ή μη με τα όρια του οικισμού για την κάλυψη αναγκών κατοικίας και αναγκών σε κοινόχρηστους, και κοινωφελείς χώρους.
β) για τις λοιπές κατηγορίες οικισμών, όπως καθορίζονται στο άρθρο 228, επιτρέπεται η πολεοδόμηση περιοχών που μπορεί να είναι και μη συνεχόμενες εκτάσεις του υπάρχοντος οικισμού, κατά προτίμηση εντός των ορίων του δήμου, εφόσον η εντός του ορίου του οικισμού περιοχή δεν επαρκεί για την κάλυψη αναγκών κατοικίας ή αναγκών σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.
3. Κατ’ εξαίρεση, ο καθορισμός κοινωφελών και κοινόχρηστων χώρων εντός των ορίων των οικισμών μπορεί να γίνει με έγκριση τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου σύμφωνα με τη διαδικασία και τις διατάξεις του Τμήματος VI.
4. Δεν επιτρέπεται η πολεοδόμηση περιοχών σύμφωνα με το παρόν Κεφάλαιο εφόσον αυτή είναι αντίθετη με τους όρους προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και με τους γενικότερους αναπτυξιακούς στόχους μέσα στους οποίους περιλαμβάνεται και η διαφύλαξη της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας.
5. Η κίνηση της διαδικασίας σύνταξης της μελέτης της παρ. 1 γίνεται από τον οικείο δήμο. Η διαδικασία μπορεί επίσης να κινηθεί από την οικεία περιφέρεια μετά από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
6. Η πολεοδομική μελέτη εναρμονίζεται με τις αρχές, τους στόχους και τις κατευθύνσεις των χωροταξικών πλαισίων, των εγκεκριμένων Γ.Π.Σ., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ή Ζ.Ο.Ε., αν υπάρχουν, όπως και με τις μελέτες της οριοθέτησης των οικισμών και των ζωνών οικιστικής καταλληλότητάς τους, εφόσον αυτές υπάρχουν για την ευρύτερη περιοχή τους, εγκεκριμένες ή μη.
Ως ευρύτερη περιοχή νοείται ολόκληρη η περιοχή του δήμου στον οποίο υπάγεται ο οικισμός ή η ομάδα δήμων βρίσκονται σε λειτουργική εξάρτηση από τον οικισμό.
7. Η πολεοδομική μελέτη εκπονείται για την περ. α’ της παρ. 8 σε απλά οριζοντιογραφικά και υψομετρικά τοπογραφικά διαγράμματα και για τις περ. β΄ έως και ζ΄ της παρ. 8 σε οριζοντιογραφικά και υψομετρικά και κτηματογραφικά διαγράμματα, ή αν δεν υπάρχει κτηματογραφικό διάγραμμα, σε απλά τοπογραφικά διαγράμματα. Περιλαμβάνει επίσης τους απαραίτητους χάρτες, διαγράμματα και κείμενα ώστε να περιέχει τα στοιχεία που απαιτούνται από το παρόν άρθρο.
8. Η πολεοδομική μελέτη περιέχει:
α) Εκτίμηση των πληθυσμιακών μεγεθών και των περιβαλλοντικών δυνατοτήτων με βάση τις χρήσεις γης και το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, κατ' αρχήν οριοθέτηση των προς πολεοδόμηση περιοχών του δήμου, καθώς και εκτίμηση των επιπτώσεων που θα έχει η ανάπτυξη στην ευρύτερη περιοχή, στο φυσικό και δομημένο περιβάλλον.
β) Την οριστικοποίηση των ορίων των προς πολεοδόμηση περιοχών σε συνδυασμό με το όριο του οικισμού που καθορίζεται με το οικείο διάταγμα.
γ) Την οριοθέτηση των συνεκτικών τμημάτων των οικισμών της περ. α΄ της παρ. 1 του άρθρου 230.
δ) Τη γενική πρόταση οργάνωσης σε γειτονιές, την εκτίμηση αναγκών σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, τον τρόπο ανάπτυξης ή αναμόρφωσης του οικισμού και την κατά προσέγγιση έκταση γης που προκύπτει από τις εισφορές σε γη.
ε) Τις ζώνες χρήσεων γης του οικισμού και τους σχετικούς περιορισμούς, απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις.
στ) Τα διαγράμματα βασικών δικτύων υποδομής.
ζ) Τους όρους δόμησης.
9. Η πολεοδομική μελέτη αποτελείται από:
α) Το πολεοδομικό σχέδιο των προς πολεοδόμηση περιοχών του οικισμού που συντάσσεται σύμφωνα με τις παρ. 7 και 8.
β) Τον πολεοδομικό κανονισμό και
γ) Έκθεση που να περιγράφει και να αιτιολογεί τις προτεινόμενες από τη μελέτη ρυθμίσεις.
10. Ο συντελεστής δόμησης που ορίζεται για τις περιοχές επεκτάσεως δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος του 0,8 και ο αριθμός των ορόφων των κτιρίων δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος των δύο (2).
Οι λοιποί όροι δόμησης εναρμονίζονται με τους ειδικούς όρους δόμησης κάθε περιοχής, όπως ορίζονται κατά τη διαδικασία της παρ. 2 του άρθρου 239.
11. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι ειδικές προδιαγραφές σύμφωνα με τις οποίες εκπονούνται οι ανωτέρω πολεοδομικές μελέτες και συντάσσονται τα σχετικά τοπογραφικά και κτηματογραφικά διαγράμματα.
Άρθρο 71. Έγκριση πολεοδομικής μελέτης
1. Η πολεοδομική μελέτη του άρθρου 70 εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και του οικείου δημοτικού συμβουλίου. Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορεί να ζητήσει και τη γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η έγκριση της πολεοδομικής μελέτης περιλαμβάνει τα στοιχεία α και β της παρ. 9 του άρθρου 70.
2. Η έγκριση της πολεοδομικής μελέτης έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλης κατά τις διατάξεις του Τμήματος VI του παρόντος Μέρους.
Άρθρο 72. Εισφορά σε γη
1. Ιδιοκτησίες που εντάσσονται στην πολεοδομική μελέτη και βρίσκονται εκτός των ορίων των οικισμών συμμετέχουν με εισφορά σε γη στη δημιουργία των απαραίτητων κοινοχρήστων χώρων και γενικά στην ικανοποίηση κοινωφελών χρήσεων και σκοπών.
2. Η εισφορά σε γη κατά την παρ. 1 αποτελείται από ποσοστό επιφάνειας κάθε ιδιοκτησίας πριν από την πολεοδόμησή της, η οποία υπολογίζεται κατά τις παρ. 4 και 5 του άρθρου 139.
3. Σε περίπτωση που η συμμετοχή σε γη πρέπει να ληφθεί από μη ρυμοτομούμενο τμήμα ιδιοκτησίας πλην όμως, κατά την κρίση της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, το τμήμα γης που πρόκειται να αποτελέσει αντικείμενο εισφοράς δεν είναι αξιοποιήσιμο πολεοδομικά ή η αφαίρεσή του είναι φανερά επιζήμια για την ιδιοκτησία μπορεί να μετατρέπεται σε ισάξια χρηματική συμμετοχή που διατίθεται αποκλειστικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων και χώρων κοινωφελών χρήσεων και σκοπών. Για την πραγματοποίηση της μετατροπής εφαρμόζεται ανάλογα το άρθρο 73. Τα εδαφικά τμήματα που προέρχονται από εισφορά σε γη διατίθενται κατά σειρά προτεραιότητας:
α) Για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων μέσα στην ίδια πολεοδομική ενότητα.
β) Για την παραχώρηση οικοπέδων σε ιδιοκτήτες της ίδιας πολεοδομικής ενότητας των οποίων τα οικόπεδα ρυμοτομούνται εξ ολοκλήρου ή κατά ποσοστό μεγαλύτερο από το καθοριζόμενο στην παρ. 2 και εφόσον δεν είναι δυνατή η τακτοποίησή τους σύμφωνα με το άρθρο 144.
γ) Για κοινωφελείς χώρους και σκοπούς μέσα στην ίδια πολεοδομική ενότητα.
δ) Για τη δημιουργία χώρων κοινοχρήστων και χώρων κοινωφελών χρήσεων και σκοπών για τις γενικότερες ανάγκες της περιοχής.
4. Οι ιδιοκτησίες που ανήκουν στο Δημόσιο, σε Ο.Τ.Α. ή σε κρατικά νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου κατά το μέρος που από την πολεοδομική μελέτη προορίζονται για τη δημιουργία κοινωφελών χώρων της αρμοδιότητας του δημοσίου φορέα στον οποίο ανήκουν ή διατίθενται για τους ίδιους σκοπούς με ανταλλαγή, παραχώρηση ή άλλο τρόπο μεταξύ των αντιστοίχων φορέων, θεωρούνται αυτοδίκαια εισφερόμενες για το σκοπό για τον οποίο προορίζονται και δεν υπόκεινται κατά το μέρος αυτό σε άλλη εισφορά γης.
5. Οι οπωσδήποτε σχηματισμένοι μέσα στην πολεοδομούμενη εκτός των ορίων του οικισμού περιοχή κοινόχρηστοι χώροι θεωρούνται ως νόμιμα υπάρχοντες και δε λαμβάνονται υπόψη υπέρ των ιδιοκτητών για τον υπολογισμό της εισφοράς σε γη.
6. Οι ιδιοκτησίες που βρίσκονται εντός οικισμών που έχουν καθορισθεί σύμφωνα με τα άρθρα 226 έως 237 και πολεοδομούνται υποχρεούνται να συμμετάσχουν στη δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων που προβλέπονται από την πολεοδομική μελέτη. Με την επιφύλαξη της παρ. 3 του άρθρου 69, για το ποσοστό της συμμετοχής, τη διαδικασία προσδιορισμού και τον τρόπο βεβαίωσης, εφαρμόζονται τα άρθρα 157 έως 165 και τα εκτελεστικά τους διατάγματα.
Άρθρο 73. Εισφορά σε χρήμα
1. Για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων τα οποία περιλαμβάνονται σε περιοχές επέκτασης οικισμών με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, η εισφορά σε χρήμα υπολογίζεται κατά τον ακόλουθο τρόπο:
α) Για τμήμα ιδιοκτησίας εμβαδού μέχρι 500 τ.μ., ποσοστό 5% της αξίας των ακινήτων.
β) Για τμήμα ιδιοκτησίας εμβαδού πάνω από 500 τ.μ. μέχρι 1.000 τ.μ., ποσοστό 10% της αξίας των ακινήτων.
γ) Για τμήμα ιδιοκτησίας εμβαδού από 1.000 τ.μ. μέχρι 10.000 τ.μ., ποσοστό 12% της αξίας των ακινήτων.
δ) Για τμήμα ιδιοκτησίας εμβαδού πάνω από 10.000 τ.μ., ποσοστό 15% της αξίας των ακινήτων.
2. Κατά τα λοιπά ισχύουν οι παρ. 4, 5 και 6 του άρθρου 141.
Άρθρο 74. Εφαρμογή πολεοδομικής μελέτης
1. Για την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης του άρθρου 70 εφαρμόζεται ανάλογα το άρθρο 144, με την επιφύλαξη της παρ. 6 του άρθρου 72.
2. Στις περιοχές των παρ. 1 και 2 του άρθρου 70 με την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης η ρυμοτομική γραμμή συμπίπτει με το όριο των διαμορφωμένων κοινοχρήστων χώρων, μπορεί στις ιδιοκτησίες που έχουν πρόσωπο στους χώρους αυτούς η οικοδομική άδεια να χορηγείται πριν κυρωθεί η πράξη εφαρμογής. Επίσης, άδεια μπορεί να χορηγείται πριν κυρωθεί η πράξη εφαρμογής σε περιπτώσεις διαπλάτυνσης υφιστάμενων δρόμων και σε οποιαδήποτε περίπτωση που κατά την κρίση της αρμόδιας υπηρεσίας μπορεί να καθοριστεί η ρυμοτομική γραμμή και εφόσον η πολεοδομική μελέτη προβλέπει στη θέση αυτή προκήπιο.
3. Όταν κατά την κρίση της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής η εισφορά της ιδιοκτησίας σε γη δεν είναι αξιοποιήσιμη ή η αφαίρεσή της είναι φανερά επιζήμια για την ιδιοκτησία και μετατρέπεται εξ ολοκλήρου σε χρήμα, τότε προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας πριν από την κύρωση της πράξης εφαρμογής είναι η προκαταβολή από τον ιδιοκτήτη για υποχρεώσεις του σε γη και χρήμα σύμφωνα με τα άρθρα 72 και 73, ποσού ίσου προς το δέκα τοις εκατό (10%) των υποχρεώσεών του, όπως υπολογίζονται βάσει υπεύθυνης δήλωσης του ίδιου για το εμβαδόν και την αξία του ακινήτου του. Όταν τμήμα της ιδιοκτησίας διατίθεται για οποιονδήποτε από τους σκοπούς της παρ. 3 του άρθρου 72, τότε για την έκδοση της οικοδομικής άδειας ο ιδιοκτήτης προκαταβάλλει με βάση την υπεύθυνη δήλωση του προηγούμενου εδαφίου το είκοσι τοις εκατό (20%) των υποχρεώσεών του για την εισφορά σε χρήμα. Η προϋπόθεση αυτή δεν ισχύει αν το ρυμοτομούμενο ή οπωσδήποτε παραχωρούμενο τμήμα είναι μεγαλύτερο της εισφοράς σε γη που αναλογεί στην ιδιοκτησία.
4. Η έκδοση της οικοδομικής άδειας πριν από την πράξη εφαρμογής γίνεται με βάση το σχήμα και το εμβαδόν του οικοπέδου που κατά τον υπολογισμό της πολεοδομικής υπηρεσίας θα προκύψουν από την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης και την απόδοση της εισφοράς της ιδιοκτησίας σε γη.
5. Οι ακριβείς υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη, σύμφωνα με τα άρθρα 72 και 73προσδιορίζονται με την κύρωση της πράξης εφαρμογής και από το ποσό που αναλογίζεται έναντι των εισφορών αφαιρείται το ποσό που τυχόν κατέβαλε για την έκδοση της άδειας, το δε υπόλοιπο καταβάλλεται σύμφωνα με τα άρθρα 72 και 73. Διαφορά του τελικού εμβαδού του οικοπέδου με αυτό που υπολογίστηκε από την πολεοδομική υπηρεσία για την έκδοση οικοδομικής άδειας πριν από την πράξη εφαρμογής τακτοποιείται με την καταβολή από τον ιδιοκτήτη στο Δημόσιο ή αντίστροφα της αντίστοιχης αξίας σε χρήμα.