Άρθρο 251. Γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης

1 . Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων που βρίσκονται εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων των νόμιμα υφιστάμενων πριν από το έτος 1923 οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου ή εκτός των ορίων των οικισμών μέχρι δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων καθορίζονται, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξεις, ως εξής: α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα. Η ρύθμιση του προηγούμενου εδαφίου που αφορά στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύει για την ανέγερση κτιρίων των άρθρων 252 και 253, εφόσον εξυπηρετούνται από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους, καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από μονοπάτια., καθώς και για γήπεδα που υφίστανται κατά την 31.12.2003 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 3212/2003, Α' 308). Της ολοκλήρωσης του χαρακτηρισμού και της κύρωσης του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου καθώς και της ένταξης του οδικού δικτύου στον συνολικό σχεδιασμό προηγείται η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα από τον δήμο υπό την εποπτεία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με τα κριτήρια, τις προϋποθέσεις, τις προδιαγραφές και την ειδικότερη διαδικασία που καθορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Κατόπιν της ολοκλήρωσης της καταγραφής κυρώνεται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης το κοινόχρηστο δημοτικό οδικό δίκτυο για την εφαρμογή της παρούσας διάταξης. Για την κύρωση λαμβάνονται υπόψη σχετικές αεροφωτογραφίες πριν τις 27.7.1977. Μέχρι την κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου δύναται κατ` εξαίρεση, κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης, να πραγματοποιείται αναγνώριση δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού. Με προεδρικό διάταγμα καθορίζονται οι ειδικότερες προϋποθέσεις και τα κριτήρια δυνάμει των οποίων πραγματοποιείται ο χαρακτηρισμός, η κύρωση του οδικού δικτύου, η ένταξη στον σχεδιασμό, καθώς και το όργανο αναγνώρισης και οι προϋποθέσεις της αναγνώρισης δημοτικών οδών της περ. β΄.
β) Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: Ελάχιστο πρόσωπο σαράντα πέντε (45) μ. Ελάχιστο βάθος πενήντα (50) μ. Ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. Ως δημοτικές ή κοινοτικές οδοί για την εφαρμογή του παρόντος θεωρούνται οι οδοί που ενώνουν οικισμούς του αυτού δήμου μεταξύ των ή οικισμούς ομόρων δήμων ή με διεθνείς, εθνικές ή επαρχιακές οδούς. Σε περίπτωση που μεταξύ των προαναφερομένων οικισμών υπάρχουν περισσότερες της μιας δημοτικές ή κοινοτικές οδοί που συνδέουν αυτούς οι διατάξεις της παρούσας περίπτωσης έχουν εφαρμογή μόνο σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο στην κυριότερη από τις οδούς αυτές. Η αναγνώριση των οδών αυτών σε κυριότερους ή μοναδικούς γίνεται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Εάν γήπεδο εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του είναι τουλάχιστον δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ.
2. Κατά παρέκκλιση της παρ. 1 θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα τα γήπεδα της παρ. 1 άρθρου 273 υπό τις στο άρθρο αυτό αναφερόμενες προϋποθέσεις.
2. 3. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ανέρχεται καταρχήν σε 0,18, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε δέκα τοις εκατό (10%) και ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο (2).
3. 4. Το κτίριο που ανεγείρεται εντός του γηπέδου πρέπει να είναι ενιαίο. Επιτρέπεται η διάσπαση αυτού σε περισσότερα κτίρια μόνο μετά από γνώμη του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
4. 5. Οι αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται ως εξής:
α) από τα όρια του γηπέδου : δέκα πέντε (15) μέτρα τουλάχιστον,
β) κατ’ εξαίρεση : αν πρόκειται για ανέγερση κατοικίας σε γήπεδα που υπάρχουν την 15.4.1981, ημέρα δημοσίευσης του από 27.3.1981 π. δ/τος (Δ` 209), με ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε επτά και μισό (7,50) μέτρα, εφόσον δεν είναι δυνατή η οικοδόμηση αν τηρηθεί η απόσταση των δέκα πέντε (15) μέτρων. Το μέγιστο πλάτος του κτιρίου στην περίπτωση αυτή δεν πρέπει να υπερβαίνει τα δέκα (10) μέτρα.
γ) Οι αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται από το όριο της ζώνης απαλλοτρίωσης για σιδηροδρομική γραμμή σε δεκαπέντε (15) μέτρα τουλάχιστον, σύμφωνα με τους όρους του ν. 4258/2014 (Α΄94) για τη δόμηση πλησίον ρεμάτων, ή σε δέκα (10) μέτρα από το όριο δασικής έκτασης. Οι αποστάσεις αυτές υπερισχύουν των αποστάσεων της προηγούμενη περίπτωσης β΄ για γήπεδα που το όριο της ιδιοκτησίας ταυτίζεται με το όριο της ζώνης απαλλοτρίωσης για σιδηροδρομική γραμμή, όχθη ρέματος ή όριο δασικής έκτασης.
5. 6. Το μέγιστο ύψος των κτιρίων, μετρούμενο από το γύρω έδαφος αυτών (φυσικό ή διαμορφωμένο), ορίζεται σε επτά και μισό (7,50) μέτρα. Πάνω από το κατά τα παραπάνω καθοριζόμενο μέγιστο ύψος επιτρέπεται μόνο η κατασκευή στηθαίου, τυχόν φωταγωγών ύψους μέχρι τριάντα εκατοστών (0,30) και καπνοδόχων. Σε περιπτώσεις κατασκευής κεκλιμένης στέγης, το κατά το παραπάνω μέγιστο ύψος προσαυξάνεται κατά ένα μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20).
6. 7. Το ανώτατο ύψος των κτισμάτων απαγορεύεται να υπερβαίνει τον υδροκρίτη. Εξαιρούνται οι κεραίες ραδιοεπικοινωνίας και κινητής τηλεφωνίας με τις απαραίτητες κτιριακές υποδομές για τη λειτουργία τους, οι εγκαταστάσεις και υποδομές σταθμών ηλεκτροπαραγωγής ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, καθώς και οι εγκαταστάσεις και υποδομές αστεροσκοπείων ιδιοκτησίας δημόσιων φορέων ή φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα που εξυπηρετούν τη λειτουργία τους. Για τις ανάγκες του παρόντος, ως υδροκρίτης ορίζεται η νοητή γραμμή που συνδέει τα υψηλότερα σημεία της επιφάνειας και διαχωρίζει δυο υδρολογικές λεκάνες απορροής, όπως αναλυτικότερα καθορίζεται στο Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών για την εφαρμογή του ν. 4067/2012 (ΝΟΚ, Α` 79) που εγκρίθηκε με την υπό στοιχεία 63234/19.12.2012 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΑΔΑ: Β4ΜΕ0-Θ25).
7. 8. Επιτρέπεται η κατασκευή κτίσματος ανεξάρτητα από την κλίση του εδάφους. Αν η κλίση υπερβαίνει το τριάντα πέντε τοις εκατό (35%) στη θέση που τοποθετείται το κτίσμα, το εμβαδόν των υπόγειων βοηθητικών χώρων που δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης δεν μπορεί να υπερβεί το είκοσι τοις εκατό (20%) της επιτρεπόμενης δόμησης. Επίσης στην περίπτωση κεκλιμένου εδάφους επιτρέπεται η διαμόρφωση του γηπέδου με αναλημματικούς τοίχους ή πρανή μεγίστου ύψους ενός και μισού (1,50) μ. και επίπεδα ελαχίστου πλάτους πέντε (5) μέτρων. Όταν οι κλίσεις του εδάφους απαιτούν την κατασκευή τοίχων υψηλότερων του ενός και μισού (1,50) μ., ή επιπέδων πλάτους μικρότερου των πέντε (5) μ. απαιτείται η γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
8. 9. Ο χώρος του υπογείου δεν επιτρέπεται να εξέχει από το περίγραμμα του ισογείου του κτιρίου. Η δε στάθμη της οροφής του υπογείου δεν επιτρέπεται να είναι υψηλότερη των 0,80 μέτρων από το διαμορφωμένο γύρω έδαφος.
9. 10. Όταν τα γήπεδα περιλαμβάνονται στη ζώνη που ορίζεται στο άρθρο 64 δεν επιτρέπεται τα κτίρια που ανεγείρονται να τοποθετούνται μέσα στο πλάτος των ιδεατών επεκτάσεων των εγκεκριμένων οδών του οικισμού.
10. 11. Η δόμηση σε ακατοίκητα νησιά επιτρέπεται υπό τους όρους που καθορίζονται από τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τις προστατευόμενες περιοχές του άρθρου 19 του ν. 1650/1986 (Α` 160). Η ελάχιστη αρτιότητα δεν μπορεί να ορίζεται κατώτερη των είκοσι (20) στρεμμάτων.
11. 12. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και,
β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245). Δεν απαγορεύεται η λειτουργική συνένωση ακινήτων, υπό τους γενικούς ή ειδικούς όρους που τίθενται για κάθε περιοχή. Η λειτουργική συνένωση γηπέδων είναι επιτρεπτή και για την οικοδομική αξιοποίηση ομόρων γηπέδων και στην περίπτωση που τουλάχιστον ένα εξ αυτών ήταν, ακόμη και κατά παρέκκλιση, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245), αρκεί το προκύπτον από τη λειτουργική συνένωση γήπεδο να έχει εμβαδόν τουλάχιστον τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., χωρίς να απαιτούνται για την οικοδομησιμότητά του περαιτέρω προϋποθέσεις.
12. 13. Επιτρέπεται η δόμηση κάθε άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές των νησιών, που αναφέρονται στα από 17.5.2002 (Δ’ 402), 24.10.2002 (Δ’ 930) και 24.10.2002 (Δ΄ 931) π.δ., και σε γήπεδα των οποίων η κλίση, σύμφωνα με τις διατάξεις των ανωτέρω προεδρικών διαταγμάτων, απαγορεύει τη δόμηση, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α) Η μέση κλίση του γηπέδου να μην υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%).
β) Το κτίσμα να είναι μονόροφο και να μην υπερβαίνει τα εκατόν πενήντα (150) τ.μ.
γ) Το υπόγειο, όπου προκύπτει, να μην υπερβαίνει τα τριάντα (30) τ.μ.
δ) Το ύψος του κτιρίου να μην υπερβαίνει τα 4,50 μ. Το ύψος μετρείται από τη φυσική στάθμη του εδάφους σε κάθε σημείο του περιγράμματος του κτιρίου, έτσι ώστε η προβολή του ύψους του κτιρίου σε καμία περίπτωση να μην υπερβαίνει το ανωτέρω επιτρεπόμενο ύψος.
13. 14. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίζονται με τις προηγούμενες παραγράφους εφαρμόζονται εφόσον στα επόμενα άρθρα δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε κατηγορία κτιρίων.