ΜΕΡΟΣ Δ΄: ΚΑΝΟΝΕΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΧΡΗΣΗΣ
ΤΜΗΜΑ Ι: ΓΕΝΙΚΟΙ ΚΑΝΟΝΕΣ ΔΟΜΗΣΗΣ – ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ
Άρθρο 195. Σκοπός
1. Σκοπός του παρόντος Κεφαλαίου είναι ο καθορισμός όρων, περιορισμών και προϋποθέσεων δόμησης εντός ή εκτός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών, ώστε σύμφωνα µε τις αρχές του Συντάγματος να αναβαθμίζεται η ποιότητα ζωής και να προστατεύεται το φυσικό, δομημένο και πολιτιστικό περιβάλλον, καθώς και να εξυπηρετείται το κοινωνικό συμφέρον.
2.Κάθε κτίριο ή εγκατάσταση πρέπει: α) ως προς τη σχέση και τη σύνθεση των όγκων, τις όψεις και τα εν γένει ορατά τμήματά του, να ικανοποιεί τις απαιτήσεις της αισθητικής, τόσο ως μεμονωμένο κτίριο ή εγκατάσταση, όσο και σε σχέση με το οικοδομικό τετράγωνο, β) να εντάσσεται στο φυσικό και δομημένο περιβάλλον, ώστε στο πλαίσιο των στόχων της οικιστικής ανάπτυξης και της προστασίας του περιβάλλοντος να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης.
3. Αρμόδια αρχή για την εφαρμογή του παρόντος Κεφαλαίου είναι η οικεία υπηρεσία δόμησης.
Άρθρο 196. Πεδίο Εφαρμογής
1. Σε περιοχές εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμόζονται όλες οι διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.
2. Σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου:
α) το άρθρο 197, εξαιρουμένων των παραγράφων που αναφέρονται στην εντός σχεδίου δόμηση,
β) οι παρ. 4 και 5 του παρόντος άρθρου
γ) το άρθρο 199,
δ) το άρθρο 200,
ε) η παρ. 3 του άρθρου 202,
στ) το άρθρο 206 εκτός από την παρ. 2 και τις περ. ιγ΄, ιζ΄ και την περ. ιστ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206 για το άρθρο 214,
ζ) οι παρ. 3 και 4 του άρθρου 207,
η) το άρθρο 208,
θ) το άρθρο 211, εκτός από την περ. γ΄ της παρ. 5 και την παρ. 6,
ι) το άρθρο 212, εκτός από τις περ. α΄, β΄ και στ΄ της παρ. 2, την περ. β΄ της παρ. 3, τις περ. ζ΄ και ια΄ της παρ. 4, την περ. β΄ της παρ. 6, τις περ. ιγ΄ και ιζ΄ της παρ. 7 και την παρ. 8,
ια) η παρ. 5 του άρθρου 216,
ιβ) το άρθρο 218,
ιγ) το άρθρο 220,
ιδ) το άρθρο 222,
ιε) το άρθρο 223,
ιστ) οι παρ. 2, 5 και 7 του άρθρου 224,
ιζ) το άρθρο 225.
Εφαρμόζονται επίσης τα άρθρα 99 παρ. 1, 6 , 7, και 12, 60 παρ. 2β΄, 182, 192.
3. Σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του παρόντος:
α) το άρθρο 197,
β) οι παρ. 4 και 5 του παρόντος άρθρου,
γ ) το άρθρο 199,
δ) το άρθρο 200,
ε) το άρθρο 203,
στ) το άρθρο 206, εκτός από την περ. ιζ΄ της παρ. 6,
ζ) οι παρ. 3 και 4 του άρθρου 207,
η) το άρθρο 208,
θ) το άρθρο 211,
ι) το άρθρο 212,
ια) το άρθρο 213,
ιβ) το άρθρο 214,
ιγ) το άρθρο 216, εφόσον υπάρχει κυρωμένο δίκτυο κοινόχρηστων χώρων,
ιδ) το άρθρο 218, εφόσον υπάρχει κυρωμένο δίκτυο κοινόχρηστων χώρων,
ιε) το άρθρο 220,
ιστ) το άρθρο 222,
ιζ) το άρθρο 223,
ιη) οι παρ. 1, 2, 4 και 5 του άρθρου 224,
ιθ) το άρθρο 225.
Εφαρμόζονται επίσης τα άρθρα 99 παρ. 1, 6 , 7, και 12, 60 παρ. 2β΄, 182, 192.
4. Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στο παρόν, θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα.
5. α) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με την επιφύλαξη της περ. β΄, κατισχύουν των γενικών διατάξεων, που περιέχονται στο παρόν Κεφάλαιο.
β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της διοίκησης, με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης, (όπως, ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων, θέση υπογείου), εκτός από 1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα και 2) πράξεις με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις (όπως για διατηρητέα κτίρια μνημεία, ειδικά κτίρια).
γ) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις του τρίτου μέρους του ν. 3982/2011 (Α` 143), καθώς και του άρθρου 14 του ν. 4302/2014 (Α` 225) κατισχύουν των γενικών διατάξεων που περιέχονται στο παρόν Kεφάλαιο.
δ) Οι διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου δεν θίγουν την ισχύ του άρθρου 42 του ν. 4662/2020 (Α` 27) και δεν κατισχύουν των διατάξεων που αφορούν στις δομές και λειτουργίες του Εθνικού Μηχανισμού Διαχείρισης Κρίσεων και Αντιμετώπισης Κινδύνων του ιδίου νόμου.
Άρθρο 197. Ορισμοί
1. Αίθριο είναι το μη στεγασμένο τμήμα του κτιρίου, που περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο ή τα όρια του οικοπέδου, στο οποίο μπορούν να έχουν ανοίγματα, χώροι κύριας ή βοηθητικής χρήσης και εγγράφεται σ’ αυτό κύκλος διαμέτρου Δ. Ως αίθριο, ορίζεται και το ηλιακό αίθριο, όταν αυτό περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο, στεγάζεται από διαφανή στοιχεία (κινητά ή μη) έμμεσου ηλιακού κέρδους και συνεισφέρει στη συνολική ενεργειακή απόδοση του κτιρίου. Για την αποφυγή υπερθέρμανσης, ο χώρος αυτός κατά τη θερινή περίοδο σε τμήματά του αφήνεται ανοικτός, σύμφωνα με σχετική μελέτη ή σκιάζεται από ελαφριά στοιχεία σκίασης.
2. Αιολικά ενεργειακά συστήματα είναι οι εγκαταστάσεις, που επιτρέπουν την αξιοποίηση της αιολικής ενέργειας για την κάλυψη ενεργειακών αναγκών του κτιρίου.
3. Ακάλυπτος χώρος είναι ο χώρος του οικοπέδου, που δεν δομείται. Περιλαμβάνει τον υποχρεωτικά ακάλυπτο και προαιρετικούς ακάλυπτους.
α. Υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου είναι ο χώρος, που δεν δομείται και παραμένει ακάλυπτος λόγω εφαρμογής του ρυμοτομικού σχεδίου, τήρησης των υποχρεωτικών αποστάσεων από τα όρια του οικοπέδου, προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης της περιοχής.
β. Προαιρετικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου είναι αυτός, που αφήνεται αδόμητος πέραν του υποχρεωτικώς ακαλύπτου.
4. Ανοίγματα χώρου κτιρίου είναι το κενό, που τυχόν υπάρχει στην οροφή του ανώτατου σε κάθε θέση ορόφου, καθώς και τα κενά όλων των τοίχων, τα οποία είτε παραμένουν ελεύθερα είτε κλείνουν με ανοιγόμενα ή σταθερά κουφώματα και χρησιμοποιούνται για επικοινωνία των χώρων μεταξύ τους ή με το ύπαιθρο ή για το φυσικό φωτισμό ή για τον αερισμό των χώρων κτιρίου ή για αποθήκευση ηλιακής θερμότητας.
5. Ανοικτός Εξώστης (μπαλκόνι) είναι η οριζόντια προεξοχή του δαπέδου ορόφου ή του δώματος, που προβάλλεται πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και χρησιμοποιείται για την προσωρινή παραμονή ανθρώπων ή και την προσπέλασή τους προς χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης. Επιτρέπεται επί του ανοικτού εξώστη, η κατασκευή υδάτινων στοιχείων, με την προϋπόθεση της διασφάλισης ελεύθερου ύψους δύο και είκοσι (2,20) μ. πάνω από την τελική στάθμη του ύδατος και κάτω από την χαμηλότερη στάθμη του φέροντος οργανισμού του υδάτινου στοιχείου.
6. Ανοικτοί ημιυπαίθριοι χώροι είναι οι μη θερμαινόμενοι στεγασμένοι χώροι, που διαθέτουν μία τουλάχιστον ανοιχτή πλευρά προς κοινόχρηστο χώρο ή προς τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου και το μήκος του ανοίγματος είναι ίσο ή μεγαλύτερο του τριάντα πέντε (35) % του συνολικού μήκους του περιγράμματος του ανοικτού ημιυπαίθριου χώρου.
7. Απόσυρση κτιρίου είναι η κατεδάφιση κτιρίου κύριας χρήσης, ενεργειακής κατηγορίας χαμηλότερης του επιτρεπόμενου ορίου, που προβλέπεται στους σχετικούς κανονισμούς και η αντικατάσταση του με κτίριο που πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις.
7Α. Απομείωση καθ` ύψος είναι η κατεδάφιση ορισμένων από τους ανώτερους ορόφους ή και του συνόλου κτιρίου κύριας χρήσης, προς όφελος του πολιτιστικού περιβάλλοντος, ή της μείωσης φαινομένου θερμικής νησίδας, ή της βελτίωσης της οπτικής συνοχής της περιοχής στην οποία βρίσκεται το αποσυρόμενο μερικώς κτήριο από την άποψη του περιγράμματος στον ορίζοντα (skyline) και της μορφολογικής συνοχής του πολεοδομικού συνόλου σε επίπεδο δρόμου ή γειτονιάς.
8. Αρχιτεκτονικές προεξοχές, αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, είναι τα φέροντα ή μη στοιχεία του κτιρίου, που συμμετέχουν στη διαμόρφωση των όψεων του.
9. Αστικός σχεδιασμός είναι η ρύθμιση του φυσικού (χερσαίου και θαλάσσιου) και δομημένου χώρου μέσα από τον έλεγχο των αντιθέσεων / ανταγωνισμού στην κατασκευή του οικιστικού ιστού, όπως προκύπτει από πολεοδομική μελέτη. Αποδίδει ογκοπλαστικά μοντέλα της προσδοκώμενης εικόνας του χώρου και σχεδιασμό της ροής - αλληλουχίας των στοιχείων του δημόσιου χώρου, όπως πλατείες, εστιακά σημεία, χώροι πρασίνου, υδάτινα στοιχεία των διατηρητέων οικιστικών συνόλων και των χώρων πολιτιστικού ή ιστορικού - αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.
10. Βιοκλιματικός σχεδιασμός κτιρίου είναι ο κατάλληλος σχεδιασμός του κτιρίου, που αποσκοπεί στη βέλτιστη εκμετάλλευση των φυσικών και κλιματολογικών συνθηκών μέσω της χρήσης κυρίως παθητικών συστημάτων, με σκοπό να επιτυγχάνονται οι βέλτιστες εσωτερικές συνθήκες θερμικής άνεσης, ποιότητας αέρα και φυσικού φωτισμού κατά τη διάρκεια όλου του έτους με την ελάχιστη δυνατή κατανάλωση ενέργειας.
11. Βιοκλιματικό κτίριο είναι το κτίριο, του οποίου ο σχεδιασμός ανταποκρίνεται στις κλιματικές συνθήκες του περιβάλλοντός του, μέσω της χρήσης κυρίως παθητικών συστημάτων, με τρόπο ώστε να επιτυγχάνονται οι βέλτιστες εσωτερικές συνθήκες θερμικής άνεσης, ποιότητας αέρα και φυσικού φωτισμού κατά τη διάρκεια όλου του έτους, με την ελάχιστη δυνατή κατανάλωση ενέργειας και κατατάσσεται στις ανώτερες ενεργειακά κατηγορίες όπως αυτές κάθε φορά ορίζονται.
12. Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, σε περιοχή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου.
13. Δεξαμενή αποχέτευσης είναι ο στεγανός χώρος, όπου συγκεντρώνονται τα λύματα του κτιρίου.
14. Διάγραμμα Εφαρμογής (Δ.Ε.) ή Τεχνική Έκθεση (Τ.Ε.) είναι αυτό, που ορίζει την εφαρμογή στο έδαφος των εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων.
15. Διπλά κελύφη είναι κατασκευές συστήματος πρόσοψης, που αποτελείται από μια εξωτερική και μια εσωτερική επιφάνεια, μεταξύ των οποίων μεσολαβεί κενό ικανών διαστάσεων στο οποίο διακινείται αέρας και μπορεί να εξυπηρετήσει τη βιοκλιματική λειτουργία του κτιρίου.
16. Δομικό έργο είναι κάθε είδους κατασκευή, ανεξάρτητα από τα υλικά και τον τρόπο κατασκευής της, που είναι σταθερά συνδεδεμένη με το έδαφος, δεν έχει δυνατότητα αυτοκίνησης και δεν μπορεί να ρυμουλκηθεί.
17. Δρόμοι ή Οδοί είναι οι κοινόχρηστες εκτάσεις που εξυπηρετούν τις ανάγκες κυκλοφορίας των οχημάτων και πεζών.
18. Δρόμοι Ήπιας Κυκλοφορίας νοούνται οι οδοί με προτεραιότητα στην κίνηση των πεζών, στους οποίους με κατάλληλες διαμορφώσεις εξασφαλίζεται, πέραν των αναφερομένων στη χρήση πεζοδρόμου της παρ. 59, η διέλευση οχημάτων με χαμηλή ταχύτητα ή και η στάθμευση.
18Α. Δώμα κτιρίου είναι η οροφή του τελευταίου ορόφου του. Στο δώμα επιτρέπονται οι κατασκευές του άρθρου 214. Όταν σε ένα κτίριο περιλαμβάνονται περισσότεροι του ενός τελευταίοι όροφοι, λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, τότε τα δώματα του κτιρίου δύνανται να είναι περισσότερα του ενός. Σε αυτήν την περίπτωση, επιτρέπονται οι κατασκευές του άρθρου 214 σε περισσότερα του ενός δώματα.
18Β. Δώμα ορόφου είναι το τμήμα του δαπέδου ενός ορόφου (πάνω από τον ισόγειο όροφο), που έχει προκύψει από την υποχώρηση του ορόφου σε σχέση με τον υποκείμενο όροφο. Το δώμα ορόφου μπορεί να είναι στεγασμένο (από κλειστό χώρο ή μη) δημιουργώντας εσοχή στο κτίριο.
19. Εγκατάσταση είναι η κατασκευή ή υποδομή που προορίζεται ή απαιτείται για τη λειτουργία, εξυπηρέτηση και ασφάλεια των κτιρίων, όπως οι ανελκυστήρες, τα στοιχεία διανομής ηλεκτρικής ενέργειας, κλιματισμού, δροσισμού, διανομής και εκροής ύδατος, θέρμανσης, φυσικού αερίου, τα θερμικά ηλιακά συστήματα, τα στοιχεία ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, τα στοιχεία μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), οι καπναγωγοί, οι επιγραφές, οι κεραίες.
20. Εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο οικισμού ή σχέδιο πόλης ή πολεοδομικό σχέδιο ή εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη είναι το διάγραμμα με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό, που έχει εγκριθεί σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους, κοινωφελείς και δομήσιμους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε τμήμα ή ζώνη τους.
21. Ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια, των οποίων η κύρια χρήση σε ποσοστό μεγαλύτερο του πενήντα (50%) της συνολικής επιφάνειας δόμησης τους δεν είναι η κατοικία.
22. Ειδικά κτίρια και εγκαταστάσεις δημόσιου ενδιαφέροντος είναι όσα χαρακτηρίζονται με απόφαση του αρμόδιου κατά περίπτωση Υπουργού, στον οποίο υπάγεται η χρήση του κτιρίου.
23. Εκσκαφή, Επίχωση ή Επίστρωση είναι οι κατασκευές διαμόρφωσης του εδάφους για δόμηση σε οικόπεδο ή γήπεδο. Εργασίες εκσκαφής, επίχωσης ή επίστρωσης που εκτελούνται για άλλον σκοπό εγκρίνονται από την εκάστοτε αρμόδια αρχή.
24. Ελαφρά κατασκευή είναι η κατασκευή με φέροντα οργανισμό και στοιχεία πλήρωσης μειωμένου μόνιμου φορτίου ιδίου βάρους σε σχέση με τις συμβατικές κατασκευές, όπως αυτές από οπλισμένο σκυρόδεμα ή λιθοδομή φέρουσας τοιχοποιίας.
25. Ελεύθερο ύψος σε τυχόν σημείο του δαπέδου ορόφου ή χώρου κτιρίου είναι το μήκος της κατακόρυφης γραμμής, μεταξύ του ανώτατου σημείου του τελειωμένου δαπέδου μέχρι το κατώτατο σημείο της τελειωμένης οροφής ή τυχόν ψευδοροφής.
26. Ενεργητικά ηλιακά συστήματα θέρμανσης/δροσισμού είναι τα ηλιακά συστήματα, που χρησιμοποιούν μηχανικά μέσα για την κυκλοφορία και διακίνηση της ηλιακής θερμότητας.
26Α. Ενεργειακό στέγαστρο είναι η πάνω από το δώμα ειδικού κτιρίου μεγάλης κλίμακας- κατασκευή, η οποία το επικαλύπτει εν όλω ή εν μέρει και περιλαμβάνει εγκαταστάσεις παθητικών ή και ενεργητικών συστημάτων που συμβάλλουν στην ενεργειακή του απόδοση.
27. Επιτρεπόμενος όγκος του κτιρίου, είναι ο επιτρεπόμενος όγκος σε κυβικά μέτρα κάθε κτιρίου μέσα στο ιδεατό στερεό και υπολογίζεται από την οριστική στάθμη του εδάφους.
27Α. Εσωτερική στοά είναι ο στεγασμένος ελεύθερος χώρος που συνδέει κοινόχρηστους χώρους του οικισμού ή προκήπια μεταξύ τους ή κοινόχρηστους χώρους του οικισμού με ελεύθερους σε προσπέλαση ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου.
28. Εσωτερικός εξώστης (πατάρι) είναι ο προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης και έχει προσπέλαση από τον χώρο αυτόν ή και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο του κτιρίου ή και το κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Αποτελεί παράρτημα της υποκείμενης χρήσης, έχει συνολικό καθαρό εμβαδόν, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι εξωτερικοί του τοίχοι, μικρότερο του εβδομήντα (70) % της μικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου, δεν θεωρείται όροφος και δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Ως υποκείμενος χώρος, νοείται η συνολική επιφάνεια της κάτοψης (κύριοι χώροι, βοηθητικοί χώροι, κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας, ηλιακά αίθρια), συμπεριλαμβανομένων των τοίχων που την ορίζουν. Κάτω από τον εσωτερικό εξώστη είναι χώροι κύριας ή βοηθητικής χρήσης, όπως διάδρομοι, χώροι υγιεινής. Στον υπολογισμό του ποσοστού του εσωτερικού εξώστη προσμετράται η κλίμακα ανόδου, που συνδέει τον εσωτερικό εξώστη με τον χώρο της υποκείμενης επιφάνειας (δεν προσμετράται η κλίμακα του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου ή του κεντρικού κλιμακοστασίου αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας). Το πατάρι δύναται να είναι συνεπίπεδο με όροφο ή και σοφίτα του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη, να είναι προσπελάσιμο από τους παραπάνω χώρους και να φέρει κλειστούς χώρους σε οποιοδήποτε σημείο της επιφάνειάς του και σε απόσταση ενός (1) τουλάχιστον μέτρου από τα ανοικτά όρια, οι οποίοι δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Τα ανοικτά όρια του εσωτερικού εξώστη δύνανται να βλέπουν σε ηλιακό αίθριο. Σε περίπτωση κτιρίου με στέγη, αν το πατάρι βρίσκεται κάτω από τη στέγη δύναται να αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από την στέγη. Σε αυτήν την περίπτωση, για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία, υπό την προϋπόθεση ότι πληροί τους όρους μέσου ελεύθερου ύψους των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης.
29. Ζεύξη κτιρίων είναι κατασκευή ή τμήμα κτιρίου, το οποίο αναπτύσσεται είτε πάνω από κοινόχρηστο χώρο, όπως δρόμο, πεζόδρομο είτε πάνω από ακάλυπτο χώρο ακινήτου και συνδέει κτίρια μεταξύ τους σε ένα ή περισσότερα επίπεδα. Η ζεύξη κτιρίων μπορεί να γίνεται και υπόγεια.
30. Ιδεατό στερεό είναι το υπέργειο στερεομετρικό σχήμα μέσα στο οποίο επιτρέπεται η κατασκευή του κτιρίου και των εγκαταστάσεων του.
31. Καθαρό εμβαδόν δαπέδου είναι το εμβαδόν του χώρου χωρίς τα περιμετρικά δομικά στοιχεία που τον ορίζουν.
32. Καθαρός όγκος του χώρου είναι ο όγκος, που περικλείεται από τις κατώτατες επιφάνειες της οροφής ή ψευδοροφής, τις περιμετρικές επιφάνειες των φερόντων στοιχείων και στοιχείων πλήρωσης και του δαπέδου του χώρου.
33. Καθολικός σχεδιασμός ή Σχεδιασμός για όλους είναι ο σχεδιασμός προϊόντων δομημένου περιβάλλοντος, που θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν από όλους τους ανθρώπους, χωρίς ανάγκη προσαρμογής ή εξειδικευμένου σχεδιασμού στη μεγαλύτερη δυνατή έκταση.
34. Κάλυψη του οικοπέδου είναι η επιφάνεια, που ορίζεται πάνω σε οριζόντιο επίπεδο από τις προβολές όλων των περιγραμμάτων των κτιρίων του οικοπέδου, εξαιρουμένων των χώρων που ορίζονται στο άρθρο 207.
35. Κατασκευή είναι κάθε τεχνικό έργο.
36. Κατασκευές πλήρωσης είναι οι κατασκευές, που υλοποιούν οικοδομικά το κέλυφος και την εσωτερική διαρρύθμιση των χώρων.
37. Κλειστός εσωτερικός εξώστης (κλειστό πατάρι) είναι προσβάσιμος αποθηκευτικός χώρος με ελεύθερο ύψος έως ένα μέτρο και ογδόντα εκατοστά (1,80 μ.) χωρίς μόνιμη κατασκευή κλίμακας, έχει βοηθητική χρήση, δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας ή βοηθητικής χρήσης. Τυχόν κλειστοί χώροι, που προκύπτουν κατ` επέκταση σοφίτας και πληρούν τις προϋποθέσεις των κλειστών εσωτερικών εξωστών, δύνανται να θεωρούνται κλειστοί εσωτερικοί εξώστες.
38. Κλειστός εξώστης (έρκερ) είναι η κλειστή από όλες τις εξωτερικές πλευρές οριζόντια προεξοχή δαπέδου τμήματος κτιρίου (ορόφου, σοφίτας, κλειστού εσωτερικού εξώστη) που προβάλλει πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και εξέχει του περιγράμματος κάλυψης του ορόφου. Ο κλειστός εξώστης δύνανται να έχει ανοίγματα και στις κλειστές εξωτερικές πλευρές του.
39. Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο.
40. Κοινωφελείς χώροι είναι οι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή τοπικό ρυμοτομικό ή σχέδιο οικισμού και προορίζονται για την ανέγερση κατασκευών κοινής ωφέλειας δημόσιου ή ιδιωτικού χαρακτήρα.
40 Α. Κοινής χρήσης χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου είναι οι χώροι, που προορίζονται για χρήση από όλους αυτός ενοίκους του κτιρίου.
41. Κορυφογραμμή είναι η νοητή γραμμή, που σχηματίζουν οι διαδοχικές κορυφές (βουνών, λόφων ή οροσειρών) και οι αυχένες μιας οροσειράς, όπως αυτή προβάλλεται στον ορίζοντα, στο τμήμα του ορίου της λεκάνης απορροής με τα μέγιστα υψόμετρα.
42. Κτίριο είναι η κατασκευή, που αποτελείται από χώρους και εγκαταστάσεις και προορίζεται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή του χρήστη.
43. Κτίριο ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης είναι το κτίριο, που τόσο από το βιοκλιματικό σχεδιασμό του όσο και από τη χρήση ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές, παρουσιάζει πολύ υψηλή ενεργειακή κατάταξη, σύμφωνα με τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.ΕΝ.Α.Κ.), όπως ισχύει και η σχεδόν μηδενική ή πολύ χαμηλή ποσότητα ενέργειας, που απαιτείται για τη λειτουργία της χρήσης του, καλύπτεται από ανανεώσιμες πηγές, μονάδες Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), καθώς και της παραγόμενης ενέργειας επιτόπου ή πλησίον.
44. Κύρια όψη είναι κάθε όψη του κτιρίου, που βλέπει σε δημόσιο κοινόχρηστο χώρο, όπως ορίζεται από εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
45. Λυόμενη κατασκευή είναι η κατασκευή, που αποτελείται από συναρμολογούμενα και αποσυναρμολογούμενα δομικά στοιχεία πιστοποιημένα από αρμόδιο φορέα, που τοποθετούνται σε σταθερή βάση.
46. Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου είναι το ύψος του ανώτατου επιπέδου του κτιρίου, πάνω από το οποίο απαγορεύεται κάθε δόμηση εκτός από τις εγκαταστάσεις που επιτρέπονται ειδικά και περιοριστικά. Η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψη της τελικής άνω επιφάνειας του ανώτατου επιπέδου του κτιρίου, δύνανται να βρίσκονται πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου.
47.Μικτό εμβαδόν είναι το εμβαδόν του χώρου, συμπεριλαμβανομένων των περιμετρικών δομικών στοιχείων, που τον ορίζουν. Σε περίπτωση όμορων χώρων λαμβάνεται το ήμισυ του δομικού στοιχείου στον υπολογισμό.
48. Οικοδομική γραμμή είναι η γραμμή, που καθορίζεται από εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και αποτελεί όριο της δόμησης στο οικοδομικό τετράγωνο προς τον κοινόχρηστο χώρο που το περιβάλλει.
49. Οικοδομικό τετράγωνο (Ο.Τ.) είναι κάθε δομήσιμη ενιαία έκταση, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους ή και εκτός σχεδίου περιοχή.
50. Οικόπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς σχέδιο. Ανάλογα με τη θέση τους στο οικοδομικό τετράγωνο τα οικόπεδα χαρακτηρίζονται μεσαία εφόσον έχουν ένα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γωνιακά εφόσον έχουν πρόσωπα σε συμβολή δύο κοινόχρηστων χώρων, διαμπερή εφόσον έχουν πρόσωπα σε δύο διαφορετικούς κοινόχρηστους χώρους.
51. Όμορα ή γειτονικά οικόπεδα ή γήπεδα είναι τα οικόπεδα ή γήπεδα, που έχουν τουλάχιστον ένα κοινό όριο ή ένα κοινό τμήμα ορίου.
52. Όρια οικοπέδου ή γηπέδου είναι οι γραμμές, που το χωρίζουν από τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα και τους κοινόχρηστους χώρους ή μόνο από όμορα οικόπεδα ή γήπεδα. Τα όρια του οικοπέδου με τους κοινόχρηστους χώρους, συμπίπτουν με τα όρια του οικοδομικού τετραγώνου στις εντός σχεδίου περιοχές.
53. Όρια οικοδομικού τετραγώνου είναι οι γραμμές, που το χωρίζουν από τους κοινόχρηστους χώρους ή την εκτός σχεδίου περιοχή.
54. Οριστική στάθμη εδάφους οικοπέδου ή γηπέδου είναι η στάθμη του εδάφους, όπως αυτή διαμορφώνεται τελικά με εκσκαφή, επίχωση ή επίστρωση, ύστερα από έκδοση τυχόν απαιτούμενης οικοδομικής άδειας.
55. Όροφοι είναι τα τμήματα του κτιρίου, τα οποία διαχωρίζονται καθ’ ύψος από διαδοχικά δάπεδα, με μεταξύ τους ελάχιστη απόσταση, όπως ορίζεται από τις σχετικές διατάξεις. Σε περίπτωση κτιρίου με στέγη, ο τελευταίος όροφος του κτιρίου, δύναται να αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη, εφόσον ο πλέον ενιαίος χώρος πληροί τις ελάχιστες αποστάσεις ύψους, όπως ορίζεται από τις σχετικές διατάξεις.
56. Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους κοινόχρηστους ή και ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ή και προς όμορα οικόπεδα και ορίζονται, σύμφωνα με τον προσανατολισμό τους. Ως όψεις του κτιρίου, θεωρούνται επίσης, οι στέγες και τα δώματα με τα κιγκλιδώματα ή/και τα στηθαία ασφαλείας, καθώς και με τις κατασκευές του άρθρου 214 και τα κλειστά τμήματα των πυλωτών. Στις όψεις του κτιρίου συμμετέχουν οι επιφάνειες των εξωτερικών θερμομονώσεων, οι επενδύσεις και τα επιχρίσματα του κτιρίου.
57. Παθητικά ηλιακά συστήματα ψύξης ή θέρμανσης είναι οι κατασκευές ή οι εγκαταστάσεις, που αξιοποιούν την ηλιακή ενέργεια και αποτελούν συστατικά μέρη του κτιρίου. Οι βασικές κατηγορίες είναι:
α. Συστήματα άμεσου ηλιακού οφέλους, όπως σε νότια ανοίγματα.
β. Συστήματα έμμεσου ηλιακού οφέλους (όπως ηλιακός χώρος, θερμοκήπιο, ηλιακός τοίχος, θερμοσιφωνικό πέτασμα, ηλιακό αίθριο).
γ. Συστήματα δροσισμού (όπως ο ηλιακός αγωγός, τα σκίαστρα, οι ενεργειακοί υαλοπίνακες).
58. Παραχωρημένοι σε δημόσια κοινή χρήση χώροι του οικοπέδου είναι οι χώροι, που έχουν αποδοθεί ανταποδοτικά σε δημόσια χρήση με συμβολαιογραφική πράξη, χωρίς να χάνονται τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των παραχωρητών.
58Α. Παρόδια στοά είναι ο προσπελάσιμος από το κοινό στεγασμένος ελεύθερος χώρος του οικοπέδου, που κατασκευάζεται σε επαφή με την οικοδομική γραμμή στη στάθμη του πεζοδρομίου και επιβάλλεται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή από τους όρους δόμησης της περιοχής.
59. Πεζόδρομοι είναι οι διαμορφωμένοι υπαίθριοι κοινόχρηστοι ελεύθεροι χώροι, που εξυπηρετούν τη συνεχή, ασφαλή και χωρίς εμπόδια κυκλοφορία των πεζών, των ΑμεΑ και των εμποδιζόμενων ατόμων. Σε αυτούς απαγορεύεται η στάθμευση και επιτρέπεται να κυκλοφορούν μόνο τα οχήματα που κινούνται προς και από εισόδους - εξόδους χώρων στάθμευσης των παρόδιων χρήσεων, σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης της περιοχής ή χώρων στάθμευσης που έχουν λάβει άδεια λειτουργίας κατά παρέκκλιση των υφιστάμενων χρήσεων γης δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 19 του ν. 4313/2014 (Α΄ 261), εκτός αν άλλως ορίζεται από τον κανονισμό λειτουργίας τους.
60. Πέργκολα είναι η εξωτερική ασκεπής σταθερή κατασκευή, που προορίζεται για την αναρρίχηση των φυτών ή για την ηλιοπροστασία με την τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων από ύφασμα, προσωρινών σκιάστρων από καλαμωτή και κινητών στοιχείων, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων ή οριζόντιων στοιχείων πλήρωσης του φέροντα οργανισμού της κατασκευής. Κατ` εξαίρεση ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής επιτρέπεται η κατασκευή κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης του φέροντος οργανισμού της κατασκευής για λόγους ανεμοπροστασίας και μέχρι ύψους δύο μέτρων (2,00 μ.), αποκλειόμενης της δημιουργίας κλειστού χώρου.
61. Περίγραμμα κτιρίου αποτελεί η προβολή επί του εδάφους όλων των χώρων του, που προσμετρώνται στην κάλυψη.
62. Περίφραξη ή Περίφραγμα είναι η κατασκευή με την οποία διαχωρίζονται μεταξύ τους όμορα οικόπεδα ή γήπεδα, καθώς και οικόπεδο ή γήπεδο από κοινόχρηστο χώρο.
63. Πίσω όριο μεσαίου οικοπέδου είναι αυτό, που δεν έχει κανένα κοινό σημείο με τη ρυμοτομική γραμμή, το μέσο του απέχει τη μέγιστη απόσταση από τη ρυμοτομική γραμμή και δεν είναι πλάγιο όριο.
64. Πλάγια όρια μεσαίου οικοπέδου είναι αυτά, που το ένα άκρο τους βρίσκεται επί της ρυμοτομικής γραμμής ή έχουν κοινό άκρο με το τμήμα πλάγιου ορίου που βρίσκεται επί της ρυμοτομικής γραμμής και δεν είναι πίσω όριο. Πλάγια όρια γωνιακού, δισγωνιαίου ή διαμπερούς οικοπέδου είναι όλα τα όρια των οικοπέδων αυτών με τις όμορες ιδιοκτησίες.
65. Πλάτος δρόμου σε κάθε σημείο είναι το μήκος της καθέτου στον άξονα της οδού μεταξύ των ρυμοτομικών γραμμών.
66. Πληθυσμός κτιρίου, ορόφου ή χώρου ή δομικού έργου είναι ο μέγιστος αριθμός ατόμων, που επιτρέπεται να βρίσκονται ταυτόχρονα μέσα στο κτίριο ή στον όροφο ή στον χώρο ή στο δομικό έργο.
67. Ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου είναι ο λόγος της μέγιστης επιφάνειας, που επιτρέπεται να καλυφθεί προς τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου.
68. Ποσοστό υποχρεωτικής φύτευσης ακαλύπτου είναι ο αριθμός που πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του υποχρεωτικού ακαλύπτου, ορίζει την υποχρεωτικά φυτεμένη επιφάνεια του οικοπέδου.
69. Πραγματοποιούμενο μέσο ύψος χώρου είναι ο λόγος του καθαρού όγκου του προς το εμβαδόν της επιφάνειας του δαπέδου του.
70. Προκήπιο (ή πρασιά) είναι το τμήμα του οικοδομικού τετραγώνου που βρίσκεται μεταξύ της ρυμοτομικής και οικοδομικής γραμμής, όπως αυτές ορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
71. Προσβασιμότητα είναι το χαρακτηριστικό του περιβάλλοντος, που επιτρέπει σε όλα τα άτομα (χωρίς διακρίσεις φύλου, ηλικίας και λοιπών χαρακτηριστικών, όπως σωματική διάπλαση, δύναμη, αντίληψη, εθνικότητα) να έχουν πρόσβαση σε αυτό, δηλαδή να μπορούν αυτόνομα, με ασφάλεια και με άνεση να προσεγγίσουν και να χρησιμοποιήσουν τις υποδομές αλλά και τις υπηρεσίες (συμβατικές και ηλεκτρονικές) και τα αγαθά που διατίθενται στο συγκεκριμένο περιβάλλον.
72. Προστέγασμα είναι το μη προσβάσιμο σταθερό ή κινητό στοιχείο σε συνέχεια των όψεων του κτιρίου (πρόβολος) και πέρα από την επιφάνειά του. Τα κινητά προστεγάσματα (τέντες) δύναται να έχουν κατακόρυφα στηρίγματα.
73. Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου είναι το όριο του προς τον κοινόχρηστο χώρο.
74. Προσωρινή κατασκευή είναι η κατασκευή που αποτελείται εξ ολοκλήρου από ξηρή δόμηση και εγκαθίσταται σε ελαφρά βάση ή με σημειακή θεμελίωση επί του εδάφους, τοποθετείται και απομακρύνεται σε λυόμενα μέρη, δεν απαιτεί εκτεταμένη υποδομή ώστε να αλλοιώνει σοβαρά το φυσικό έδαφος και δεν απαιτεί μόνιμη εγκατάσταση συλλογής αποβλήτων. Τοποθετείται για συγκεκριμένο σκοπό και διάρκεια σε οικοδομήσιμο ή μη χώρο.
75. Πρόχειρη κατασκευή είναι η κατασκευή, που υλοποιείται με πρόχειρο τρόπο, από ασύνδετα ευτελή υλικά, όπως τσιμεντόλιθοι, λαμαρίνες, σανίδες.
76. Ρυμοτομική γραμμή είναι η γραμμή, που καθορίζεται από εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και οριοθετεί το οικοδομικό τετράγωνο ή γήπεδο σε σχέση με τον κοινόχρηστο χώρο, που το περιβάλλει ή εκτός σχεδίου περιοχή.
77. Ρυμοτομούμενο τμήμα είναι το τμήμα ιδιοκτησίας (οικοπέδου ή κτιρίου), που βρίσκεται εντός εγκεκριμένων κοινόχρηστων χώρων του ρυμοτομικού σχεδίου, όπως δρόμους, πλατείες.
78. Στάθμη Φυσικού Εδάφους είναι η υπάρχουσα στερεομετρική επιφάνεια του φυσικού εδάφους.
79. Στέγαστρο είναι η μη προσβάσιμη σταθερή κατασκευή, σε πρόβολο ή επί υποστυλωμάτων, που κατασκευάζεται με συμπαγή σταθερά ή κινητά στοιχεία στην οροφή του. Το στέγαστρο είτε τοποθετείται σε επαφή με μία όψη χωρίς να αποτελεί συνέχεια του φέροντος οργανισμού, υπό την προϋπόθεση ότι είναι κατασκευασμένο από διαφορετικό υλικό είτε απέχει ελάχιστη απόσταση δ/4 από οποιαδήποτε όψη του κτιρίου, χωρίς να ισχύουν οι ανωτέρω περιορισμοί. Επιτρέπονται, κατόπιν γνωμοδότησης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, κάθετα στοιχεία πλήρωσης, αποκλειόμενης της δημιουργίας κλειστού χώρου.
80. Στέγη είναι η κατασκευή κάλυψης του κτιρίου, η οποία περιλαμβάνει τη φέρουσα κατασκευή και μπορεί να αποτελείται από επιφάνειες διαφόρων μορφών, κλίσεων και υλικών.
Επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη, που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου.
81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του πενήντα τοις εκατό (50 %) στον Σ.Δ. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας.
81Α. Στοιχεία αρχιτεκτονικής ή φυσικής κληρονομιάς είναι οικισμοί ή τμήματα πόλεων ή οικισμών ή αυτοτελή οικιστικά σύνολα εκτός οικισμών, κτίρια ή συγκροτήματα κτιρίων ή στοιχεία του άμεσου φυσικού ή ανθρωπογενούς περιβάλλοντος, ιδίως αυλές, κήποι, θυρώματα και κρήνες, στοιχεία πολεοδομικού εξοπλισμού αστικού ή αγροτικού ή δικτύων, ιδίως πλατείες, κρήνες, διαβατικά, λιθόστρωτα και γέφυρες, τα οποία παρουσιάζουν ιδιαίτερο ιστορικό, κοινωνικό, αρχιτεκτονικό, πολεοδομικό, επιστημονικό και αισθητικό ενδιαφέρον. Στα ακίνητα αγαθά φυσικής κληρονομιάς περιλαμβάνονται και χώροι, τόποι, τοπία ιδιαίτερου κάλλους και φυσικοί σχηματισμοί, ιδίως βράχια, λόφοι, ρεματιές και δενδροστοιχίες που συνοδεύουν ή περιβάλλουν ακίνητα αγαθά αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον.
82. Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.) είναι ο αριθμός, ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του οικοπέδου ή γηπέδου, δίνει τη συνολική επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης.
83. Συντελεστής κατ’ όγκο εκμετάλλευσης (Σ.Ο.) του οικοπέδου ή γηπέδου είναι ο αριθμός, ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του οικοπέδου, δίνει το συνολικό επιτρεπόμενο όγκο του κτιρίου πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους.
84. Τυφλή όψη είναι η πλευρά του κτιρίου, που κατασκευάζεται στα όρια της ιδιοκτησίας με τα όρια του όμορου οικοπέδου.
85. Υδάτινες επιφάνειες είναι οι δομημένες επιφάνειες, στις οποίες εξασφαλίζεται συνεχής παρουσία νερού, είτε σε ηρεμία είτε σε μηχανικά υποβοηθούμενη ροή.
86. Υδροκρίτης είναι το όριο, το οποίο ορίζει την έκταση που καταλαμβάνει η λεκάνη απορροής ανάντη μιας δεδομένης διατομής Α υδατορέματος.
86Α. Υπαίθριος χώρος του κτιρίου είναι ο ελεύθερος χώρος που βρίσκεται πάνω από την οροφή των κλειστών και ημιϋπαίθριων χώρων του, καθώς και πάνω από την οροφή της πυλωτής.
87. Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση ένα μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20 μ.) από την οριστική στάθμη του εδάφους.
88. Υπόσκαφο είναι το κτίριο ή το τμήμα κτιρίου, που κατασκευάζεται υπό τη στάθμη του φυσικού εδάφους και παρουσιάζει μόνο μια ορατή όψη. Η κατασκευή του γίνεται κάτω από τη στάθμη του φυσικού εδάφους, με επέμβαση σε αυτό και πλήρη επαναφορά στην αρχική του μορφή. Τα υπόσκαφα κτίρια μπορούν να έχουν κύρια ή βοηθητική χρήση.
89. Ύψος κτιρίου σε κάθε σημείο είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της τελικής άνω επιφάνειας του τελευταίου ορόφου στη θέση αυτήν, στην οποία δεν συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψη. Σε περίπτωση κτιρίου με στέγη, το ύψος κτιρίου σε κάθε σημείο είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της κάτω επιφάνειας της χαμηλότερης από τις εδράσεις της στέγης. Το μεγαλύτερο από τα ύψη που πραγματοποιούνται είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου.
90. Ύψος στέγης είναι η μεγαλύτερη κάθετη απόσταση από το χαμηλότερο από τα σημεία έδρασής της έως το ανώτατο σημείο της, στο οποίο δεν συμπεριλαμβάνονται η μόνωση και η επίστρωση - επικάλυψή της και, αν δεν ορίζεται διαφορετικά, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δύο μέτρα (2,00 μ.) από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.
91. Φέρων οργανισμός του κτιρίου ή φέρουσα κατασκευή του είναι το τμήμα, που μεταφέρει άμεσα ή έμμεσα στο έδαφος τα μόνιμα, ωφέλιμα και γενικά τα φορτία των δυνάμεων, που επενεργούν σε αυτό.
92. Φυτεμένες επιφάνειες είναι οι διαστρωμένες δομημένες επιφάνειες, που έχουν φυσικό ή εμπλουτισμένο χώμα και βλάστηση ή υδάτινες επιφάνειες σε συνδυασμό μεταξύ τους.
93. Χρήση του κτιρίου είναι αυτή για την οποία έχει χορηγηθεί Οικοδομική Άδεια ή σε κάθε περίπτωση αυτή, που αναγράφεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα κτιρίου.
94. Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτίρια, που κατασκευάζονται μετά τις 4.7.2012 (τρεις μήνες μετά την ψήφιση του ν. 4067/2012, Α΄79, στις 3.4.2012, σύμφωνα με το άρθρο 48 αυτού) ελεύθερο ύψος τουλάχιστον δύο μέτρων και πενήντα εκατοστών (2,50 μ.).
95. Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι χώροι, που δεν προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι χώροι κυκλοφορίας, διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια, χώροι υγιεινής, μηχανοστάσια, αποθήκες, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, κτίρια παραμονής ζώων.
96.Ψηλά κτίρια είναι τα κτίρια, που έχουν ύψος μεγαλύτερο από το προβλεπόμενο στο άρθρο 210 βάσει ειδικών όρων δόμησης που έχουν ορισθεί με ειδικά διατάγματα.
Άρθρο 198. Ορισμοί συντελεστών και μεγεθών
Οι συντελεστές και τα μεγέθη που χρησιμοποιούνται στο παρόν Κεφάλαιο ορίζονται ως ακολούθως:
Α: ο συντελεστής επιρροής της μείωσης της κάλυψης ή αύξησης του συντελεστή δόμησης στην περίπτωση παροχής κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές και παίρνει τις ακόλουθες τιμές για κάθε λόγο Β: Α = 0.5 για 1 < Β <= 2, Α = 0.8 για 2 < Β <= 3, Α = 0.9 για 3 < Β <= 5, Α = 1 για Β > 5.
Β: ο λόγος της επιφάνειας οικοπέδου προς την επιφάνεια της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής και υπολογίζεται στην περίπτωση παροχής κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές.
Δ: είναι η απόσταση του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου ή κτιρίου, κατά περίπτωση, και ορίζεται σε: 3,00 μ.+0,10Η,
δ: είναι η απόσταση του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου ή κτιρίου, κατά περίπτωση, και ορίζεται σε: 2,50μ. + 0,05Η,
Η: είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης ή αυτό στο οποίο προβλέπεται να εξαντληθεί μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης, όπως απεικονίζεται στο διάγραμμα δόμησης της άδειας δόμησης ή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης.
Π σε ορισμένο σημείο του προσώπου του οικοπέδου: θεωρείται το μήκος της καθέτου στην οικοδομική γραμμή στο σημείο αυτό έως την τομή της με την απέναντι εγκεκριμένη οικοδομική γραμμή του ίδιου δρόμου ή την προέκταση της. Αν το οικοδομικό τετράγωνο βρίσκεται στα όρια του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και απέναντι υπάρχει μόνο ρυμοτομική γραμμή, για τον υπολογισμό του Π λαμβάνεται υπόψη η γραμμή αυτή αντί της οικοδομικής.
Άρθρο 199. Χρήση Κτιρίων
1. Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις επόμενες παραγράφους, μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Εάν από τη μεταβολή επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των τεχνικών μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους απαιτείται έκδοση Οικοδομικής Άδειας και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Σε κάθε άλλη περίπτωση, η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί Οικοδομική Άδεια με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και δεν επέρχονται αλλαγές της παρ. 1 του παρόντος άρθρου. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας.
3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση, ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης. Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ` υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί πριν από τις 9.12.2020 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4759/2020, Α΄245.
4. Σε κάθε περίπτωση μεταβολής της χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου, πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, με την προϋπόθεση να μην θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
Άρθρο 200. Προστασία Αρχιτεκτονικής και Φυσικής Κληρονομιάς
1. Η αρχιτεκτονική κληρονομιά περιλαμβάνει μνημεία, αρχιτεκτονικά σύνολα, τόπους και τοπία όπως αναλύονται στο άρθρο 1 του ν. 2039/1992, Α΄61 (Σύμβαση για την Προστασία της Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς της Ευρώπης) και στο άρθρο 1 του ν. 1126/1981, Α΄32 (Σύμβαση της UNESCO για την προστασία της παγκόσμιας πολιτιστικής και φυσικής κληρονομιάς). Η ακίνητη φυσική κληρονομιά περιλαμβάνει φυσικά μνημεία και φυσικά τοπία όπως αναλύονται στο άρθρο 2 του ν. 1126/1981, Α΄32.
2. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, μπορεί να χαρακτηρίζονται, ύστερα από αιτιολογημένη έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου, γνώμη του οικείου δημοτικού συμβουλίου και του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.), με σκοπό τη διατήρηση και ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους:
α) Ως (παραδοσιακά) προστατευόμενα σύνολα: οικισμοί ή τμήματα πόλεων ή οικισμών ή αυτοτελή οικιστικά σύνολα εκτός αυτών.
β) Ως ζώνες ιδιαίτερου κάλλους, χώροι, τόποι, τοπία ή και φυσικοί σχηματισμοί που συνοδεύουν ή περιβάλλουν στοιχεία αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, καθώς και αυτοτελείς σχηματισμοί φυσικού ή ανθρωπογενούς χαρακτήρα, εντός ή εκτός οικισμών.
Σε περίπτωση που θεσπίζονται και ειδικοί μορφολογικοί περιορισμοί δόμησης και ειδικοί όροι δόμησης που αποκλίνουν από τους ισχύοντες στην περιοχή, τότε απαιτείται και η γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.).
Αν η γνώμη του δημοτικού συμβουλίου δεν περιέλθει στην αρμόδια υπηρεσία του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργείου σε διάστημα δύο (2) μηνών από τη λήψη του σχετικού εγγράφου, το διάταγμα εκδίδεται και χωρίς αυτή.
3. Με το προεδρικό διάταγμα της παρ. 2 καθορίζονται και τα όρια και οι όροι και περιορισμοί δόμησης των περιοχών της περιπτώσεως α της παρ. 2. Ειδικά η έγκριση ή τροποποίηση σχεδίων πόλεων και πολεοδομικών μελετών περιοχών χαρακτηρισμένων ως παραδοσιακών, γίνεται με προεδρικό διάταγμα, κατόπιν προτάσεως του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.). Προκειμένου για παραδοσιακούς οικισμούς περιοχών αρμοδιότητας Υπουργών Εσωτερικών (Τομέας Μακεδονίας - Θράκης) και Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής (Περιφέρειες Βορείου και Νοτίου Αιγαίου), οι ανωτέρω ρυθμίσεις ασκούνται από τους Υπουργούς αυτούς, αντίστοιχα. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται οι κείμενες διατάξεις.
4. Ειδικές διατάξεις με τις οποίες έχουν χαρακτηριστεί ανάλογα και τεθεί σε καθεστώς προστασίας οι οικισμοί, χώροι, τόποι των ως άνω περ. α΄ και β΄ της παρ. 2 και έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και χρήσεων για την προστασία του παραδοσιακού τους χαρακτήρα και της ιδιαίτερης (ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής, αισθητικής) φυσιογνωμίας τους κατισχύουν του παρόντος Κεφαλαίου και κάθε άλλης διάταξης.
5. Για την προστασία, αποκατάσταση, διατήρηση και ανάδειξη του πολεοδομικού ιστού των παραδοσιακών οικισμών, ιστορικών τόπων και αρχαιολογικών χώρων, ο οποίος αποτελεί συστατικό στοιχείο της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας τους, είναι δυνατή η τροποποίηση ή αναθεώρηση του ισχύοντος Ρ.Σ., έστω και αν με αυτήν επέρχεται μείωση της επιφανείας των κοινόχρηστων χώρων του. Στις περιοχές αυτές μπορούν, μετά από μελέτες αστικού σχεδιασμού ή τοπίου, να θεσπίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και να καθορίζονται ειδικές χρήσεις.
6. α) Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογική έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας και γνώμη του αρμοδίου ΚΕ.Σ.Α. και δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να χαρακτηρίζονται ως διατηρητέα, μεμονωμένα κτίρια ή τμήματα κτιρίων ή συγκροτήματα κτιρίων, ως και στοιχεία του περιβάλλοντος χώρου αυτών, όπως επίσης και στοιχεία του φυσικού ή και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος χώρου, όπως αυλές, κήποι, θυρώματα και κρήνες, καθώς και μεμονωμένα στοιχεία πολεοδομικού (αστικού ή αγροτικού) εξοπλισμού ή δικτύων, όπως πλατείες, κρήνες, διαβατικά, λιθόστρωτα, γέφυρες που βρίσκονται εντός ή εκτός οικισμών, για το σκοπό που αναφέρεται στην προηγούμενη παράγραφο και να καθορίζονται ειδικοί όροι προστασίας και περιορισμοί δόμησης και χρήσης, κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου και από κάθε άλλη γενική ή ειδική διάταξη. Με όμοια απόφαση μπορεί να χαρακτηρίζεται ως διατηρητέα η χρήση ακινήτου με ή χωρίς κτίσματα εντός ή εκτός οικισμών επίσης και το τυχόν όνομα ή επωνυμία με την οποία η χρήση αυτή συνδέθηκε με τον διατηρητέο χαρακτήρα της, ιστορικό, λαογραφικό ή άλλο. Η παραπάνω έκθεση αποστέλλεται στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης και στον οικείο δήμο, ο οποίος εντός πέντε (5) ημερών από τη λήψη της υποχρεούται:
Να ενημερώσει εγγράφως την αρμόδια υπηρεσία για την παραλαβή της αιτιολογικής έκθεσης, να αναρτήσει την αιτιολογική έκθεση στο δημοτικό κατάστημα και στην ιστοσελίδα του δήμου, να δημοσιεύσει σχετική ενημερωτική πρόσκληση για την ανάρτηση προς τους ενδιαφερόμενους σε μία τοπική εφημερίδα, αν εκδίδεται, ή σε μία εφημερίδα της πρωτεύουσας του νομού, να τοιχοκολλήσει την ενημερωτική πρόσκληση στα προτεινόμενα προς χαρακτηρισμό ακίνητα. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να διατυπώσουν αντιρρήσεις προς την αρμόδια υπηρεσία του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργείου μέσα σε προθεσμία ενός μήνα από την ημερομηνία της τελευταίας δημοσίευσης της πρόσκλησης. Η μη τήρηση ή πλημμελής τήρηση του ανωτέρου ουσιώδους τύπου επάγεται ακυρότητα της τελικώς εκδιδόμενης πράξης. Η παραπάνω διαδικασία μπορεί να παραλείπεται εφόσον η έκθεση κοινοποιηθεί απευθείας στον ιδιοκτήτη. Στην τελευταία αυτή περίπτωση ο ιδιοκτήτης μπορεί να διατυπώσει τις αντιρρήσεις του μέσα σε ένα μήνα από την κοινοποίηση της έκθεσης.
β) Από την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης απαγορεύεται κάθε επέμβαση στο προτεινόμενο προς χαρακτηρισμό αντικείμενο για χρονικό διάστημα ενός έτους ή μέχρι τη δημοσίευση της σχετικής απόφασης ή τη γνωστοποίηση στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης για τη μη περαιτέρω προώθηση της διαδικασίας χαρακτηρισμού. Οικοδομικές εργασίες που εκτελούνται σε προτεινόμενο προς χαρακτηρισμό κτίριο με οικοδομική άδεια, που εκδόθηκε πριν από την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης, διακόπτονται. Όταν ολοκληρωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία και το κτίριο κριθεί διατηρητέο, τότε το κόστος της οικοδομικής άδειας, καθώς και των εργασιών, οι οποίες έχουν προηγηθεί της διακοπής και αντιβαίνουν στους όρους κήρυξης του κτιρίου ως διατηρητέου, επιβαρύνουν το Πράσινο Ταμείο. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής της διάταξης αυτής.
γ) Για επεμβάσεις ή προσθήκες σε διατηρητέα κτίρια ή την κατασκευή νέων κτιρίων σε ακίνητα στα οποία υπάρχουν διατηρητέα κτίρια, μπορούν να ορίζονται με τη διαδικασία που καθορίζεται στην ως άνω παρ. 6α συμπληρωματικοί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης ή χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη εφόσον δεν αλλοιώνονται τα στοιχεία που συνέτειναν στο χαρακτηρισμό τους ως διατηρητέων.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορούν να καθορίζονται το είδος των επεμβάσεων, η διαδικασία και γενικότερα οι λεπτομέρειες εφαρμογής της διάταξης αυτής.
7. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ύστερα από γνωμοδότηση του ΚΕ.Σ.Α. μπορεί να καθορίζονται:
α) κατηγορίες διατηρητέων και κριτήρια αξιολόγησης για την υπαγωγή των προς χαρακτηρισμό κατασκευών στις κατηγορίες αυτές,
β) ειδικότεροι όροι και περιορισμοί ως προς τις δυνατότητες επέμβασης επί των διατηρητέων κατασκευών κατά κατηγορία,
γ) μεταβατικές διατάξεις ως προς το καθεστώς των ήδη χαρακτηρισμένων κατασκευών ως διατηρητέων, σε σχέση με την κατάταξη σε κατηγορίες και τις δυνατότητες επέμβασης επί αυτών.
Με απόφαση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, μετά από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.) μπορεί να καθορίζονται επί μέρους περιοχές της χώρας και οικισμοί ή τμήματα αυτών, εντός των οποίων έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των περ. α΄, β΄, γ΄ της παρούσας παραγράφου.
8.α) Προϋπόθεση για την προέγκριση και τη χορήγηση οικοδομικής άδειας για την ανέγερση οικοδομών ή προσθηκών σε υφιστάμενα κτίρια σε ακίνητα, όμορα διατηρητέων κτιρίων, αποτελεί η σύμφωνη γνώμη του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.), το οποίο γνωμοδοτεί με γνώμονα την προστασία και ανάδειξη της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας του διατηρητέου κτιρίου. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορεί να καθορίζονται ειδικότερα τα κριτήρια για την εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης.
β) Με τη διαδικασία της παρ. 6α μπορεί να ορίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης ή χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη και σε ακίνητα που είναι όμορα με τα διατηρητέα κτίρια ή σε ζώνες που συνέχονται με αυτά, για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων. Εφόσον με τους παραπάνω όρους και περιορισμούς δεν μπορεί να εξαντληθεί ο ισχύων συντελεστής δόμησης των υπόψη ομόρων ακινήτων ή ακινήτων που εμπίπτουν στην παραπάνω ζώνη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης που ισχύουν για τα ακίνητα με διατηρητέα κτίρια.
9.α) Ακίνητα και στοιχεία αρχιτεκτονικής κληρονομιάς ανακατασκευάζονται στην αρχική τους μορφή αν έχει κινηθεί η διαδικασία χαρακτηρισμού τους ως διατηρητέων με την κοινοποίηση στους ενδιαφερόμενους ή στον οικείο δήμο της αιτιολογικής έκθεσης χαρακτηρισμού και κατεδαφίζονται για οποιοδήποτε λόγο ή ακόμη και αν βρίσκονται σε κατάσταση επικινδύνως ετοιμορρόπου και επιβάλλεται η κατεδάφιση τους. Η ανακατασκευή γίνεται βάσει λεπτομερούς μελέτης αποτύπωσης και φωτογραφικής και κάθε άλλης δυνατής τεκμηρίωσης της υφιστάμενης κατάστασης που απαιτείται πριν από την υλοποίηση των μέτρων που επιβάλλονται από το σχετικό πρωτόκολλο επικινδύνως ετοιμορρόπου και κατεδάφισης του κτιρίου, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Στη μελέτη αποτύπωσης προσδιορίζονται και όλα τα αρχιτεκτονικά μέλη ή τμήματα του κτιρίου που φέρουν γλυπτικό ή επίπλαστο διάκοσμο που διασώζονται κατά την κατεδάφιση για να χρησιμοποιηθούν στην ίδια θέση ή ως πρότυπα στην ανακατασκευή του κτιρίου. Η ανακατασκευή εγκρίνεται με απόφαση του κατά περίπτωση Υπουργού, που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογική έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας και γνώμη του ΚΕ.Σ.Α.
β) Διατηρητέα κτίρια, που έχουν κατεδαφιστεί από γεγονότα που οφείλονται σε ανωτέρα βία, όπως σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα ή κρίνονται κατεδαφιστέα με πρωτόκολλα επικινδύνως ετοιμόρροπης οικοδομής, ανακατασκευάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. της 15.4.1988 (Δ΄ 317).
γ) Οι διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 32 του ν. 1337/1983, Α΄33 έχουν εφαρμογή για τα διατηρητέα κτίρια που αναφέρονται στην ως άνω παρ. 6α καθώς και για τα κτίρια για τα οποία έχει κοινοποιηθεί στον οικείο δήμο και την υπηρεσία δόμησης αιτιολογική έκθεση για τον χαρακτηρισμό τους ως διατηρητέων. Οι ίδιες διατάξεις έχουν εφαρμογή και για τα κτίρια εκείνα, για τα οποία εκδίδεται πρωτόκολλο επικινδύνως ετοιμόρροπης οικοδομής, μετά την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης χαρακτηρισμού τους ως διατηρητέων.
10. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να αναστέλλεται για χρονικό διάστημα έως δύο (2) έτη, σε οικισμούς ή τμήματα τους, σε περιοχές εκτός οικισμών ή σε μεμονωμένα ακίνητα εντός ή εκτός οικισμών, η έκδοση Οικοδομικών Αδειών κάθε εργασία ανέγερσης νέων κτιρίων, κατεδάφισης, προσθήκης, αλλαγής εξωτερικής εμφάνισης υφισταμένων κτιρίων και διαμόρφωσης των κοινόχρηστων χώρων, ή να επιβάλλονται όροι για την εκτέλεση των εργασιών αυτών με σκοπό τη σύνταξη πολεοδομικής μελέτης ή και ειδικού κανονισμού δόμησης για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς. Η αναστολή μπορεί να παραταθεί για ένα ακόμα έτος, εφόσον οι σχετικές μελέτες έχουν προοδεύσει σημαντικά και προκύπτει αυτό τεκμηριωμένα.
11. Αίτηση για κατεδάφιση, επισκευή ή προσθήκη σε κατασκευή που έχει ανεγερθεί προ του έτους 1955 ή κατά την κρίση της υπηρεσίας δόμησης, του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης ή άλλης αρμόδιας υπηρεσίας μπορεί να χαρακτηριστεί ως διατηρητέα, παραπέμπεται στο οικείο Σ. Α. Η παραπομπή αυτή είναι υποχρεωτική και για μεταγενέστερες του έτους 1955 κατασκευές που βρίσκονται σε (παραδοσιακό) προστατευόμενο οικισμό, (παραδοσιακό) προστατευόμενο τμήμα πόλης, ιστορικό τόπο, αρχαιολογικό χώρο και περιοχή ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους. Αν το Συμβούλιο κρίνει ότι η επισκευή δεν θίγει την κατασκευή ή ότι δεν συντρέχει λόγος να κινηθεί η διαδικασία χαρακτηρισμού της ως διατηρητέας, προωθείται η διαδικασία έκδοσης της Οικοδομικής Άδειας αν συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις. Σε κάθε άλλη περίπτωση, με αιτιολογημένη έκθεση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, το θέμα παραπέμπεται στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, του Υφυπουργείου Εσωτερικών (Τομέας Μακεδονίας Θράκης) ή του Υπουργείου Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής. Στην περίπτωση αυτή η άδεια χορηγείται όταν γνωστοποιηθεί στην Υπηρεσία Δόμησης ότι η κατασκευή δεν κρίνεται διατηρητέα ή παρέλθουν δώδεκα (12) μήνες από τη διαβίβαση του σχετικού φακέλου κατεδάφισης στην αρμόδια υπηρεσία του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργείου, χωρίς να εκδοθεί απόφαση χαρακτηρισμού του κτιρίου ως διατηρητέου.
12.Με απόφαση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, για προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, μπορούν να καθορίζονται περιοχές εντός ή εκτός (παραδοσιακών) προστατευόμενων οικισμών, εντός των οποίων οι αιτούμενες άδειες κατεδάφισης υποχρεωτικά παραπέμπονται στο οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής μετά τη γνωμοδότηση του οποίου αποστέλλονται στην υπηρεσία που έχει την αρμοδιότητα χαρακτηρισμού και τηρείται η διαδικασία της προηγούμενης παρ. 11.
13. Σε διατηρητέα κτίσματα μπορεί να δίνεται παρέκκλιση στο ποσοστό κάλυψης για προσθήκη ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, μετά από σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.).
14. Σε περίπτωση επεμβάσεων σε υφιστάμενα κηρυγμένα διατηρητέα κτήρια ή κτήρια που είναι αξιόλογου αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος και έχουν ανεγερθεί προ της έναρξης ισχύος του Κανονισμού Θερμομόνωσης, επιτρέπεται, με σκοπό τη διατήρηση του χαρακτήρα, της μορφολογίας και της τυχόν ιστορικής σημασίας τους, η μη εφαρμογή εν όλω ή εν μέρει του Κ.ΕΝ.Α.Κ., μετά από απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, η οποία εκδίδεται κατόπιν αίτησης του ιδιοκτήτη που συνοδεύεται από αιτιολογική και τεχνική έκθεση για τις απαιτούμενες επεμβάσεις που προκύπτουν από την ενεργειακή μελέτη.
15. Στις πίσω ή στις πλάγιες πλευρές διατηρητέου κτιρίου οι οποίες είναι επίπεδες, ανεπιτήδευτες, επικαλυμμένες με κονίαμα και μόνο χωρίς κανένα ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό στοιχείο και που εφάπτονται με όμορες ιδιοκτησίες, επιτρέπεται η δημιουργία μη προσβάσιμων επιφανειών που προκύπτουν από εσοχή στο σώμα του κτιρίου διαστάσεων τουλάχιστον πενήντα εκατοστών (0,50 μ.) για την κάλυψη της ανάγκης φυσικού φωτισμού και αερισμού των εσωτερικών χώρων της κατασκευής. Οι εσοχές και τα ανοίγματα κατασκευάζονται πάνω από το μέγιστο υλοποιημένο ύψος του υφιστάμενου όμορου κτίσματος, κατά παρέκκλιση κάθε άλλης διάταξης και μετά από τη σύμφωνη γνώμη του Σ.Α. Προϋπόθεση είναι η μη αλλοίωση των στοιχείων που συνέτειναν στο χαρακτηρισμό του κτιρίου ως διατηρητέου. Στην περίπτωση αδόμητου όμορου οικοπέδου ή γηπέδου και στην περίπτωση ανέγερσης προσθήκης σε όμορη ιδιοκτησία, η δημιουργία ανοιγμάτων στο υπάρχον διατηρητέο κτίριο με τις παραπάνω προϋποθέσεις, δεν δημιουργεί καμία δέσμευση ως προς την τοποθέτηση του νέου κτιρίου ή της προσθήκης στις ιδιοκτησίες αυτές.
Άρθρο 201. Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα
1.Οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά τις 18.12.1985 θεωρείται άρτιο & οικοδομήσιμο όταν:
α) έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής,
β) ή έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το ν.δ. 8/1973 Α΄124 αν αυτά είναι μεγαλύτερα και συγχρόνως, εάν μπορεί να εγγράφεται στο οικοδομήσιμο τμήμα του κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50) τ.μ. και ελάχιστη πλευρά πέντε (5) μ.,
2. Οικόπεδο που έχει δημιουργηθεί πριν τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) κι έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή, θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο.
3. Οικόπεδα που έχουν πρόσωπα σε δύο ή περισσότερους κοινόχρηστους χώρους, για της οποίους ισχύουν διαφορετικές ελάχιστες απαιτήσεις αρτιότητας, θεωρούνται άρτια αν διαθέτουν της μικρότερες, εκτός αν προβλέπεται διαφορετική ρύθμιση από ειδικές διατάξεις.
4. Γωνιακά άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, που έχασαν την αρτιότητα της ως της το εμβαδόν της λόγω εγκεκριμένης απότμησης, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα.
5. Άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα δεν επιτρέπεται να χάνουν την ιδιότητα αυτή με την τακτοποίηση σε καμία περίπτωση.
6. α. Στα ήδη εγκεκριμένα Ρ.Σ. και σε εκείνα που εγκρίνονται, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφαλαίου Α του Τμήματος VI του Mέρους Α, κατά την τακτοποίηση, εκτός από τα ελάχιστα όρια προσώπου και εμβαδού κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, στο οικοδομήσιμο τμήμα του οικοπέδου πρέπει να εγγράφεται κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50.00) τ.μ. και ελάχιστη πλευρά πέντε (5.00) μ.
β. Οικόπεδο που δεν έχει τις παραπάνω προϋποθέσεις τακτοποιείται με τα γειτονικά οικόπεδα, σύμφωνα με τις διατάξεις άρθρου 146 επ.
7. Δεν επιτρέπεται η δόμηση ακόμη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, αν για οποιονδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας, η δόμηση θα παρεμποδίσει ή θα δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση.
8. Σε οικόπεδο που βρίσκεται στη συνάντηση δύο γραμμών δόμησης που τέμνονται είτε με πλάγια ή εισέχουσα απότμηση είτε με κοίλη ή κυρτή γωνία, κατά την τακτοποίηση ως μήκος προσώπου λαμβάνεται ολόκληρο το ανάπτυγμα της ρυμοτομικής γραμμής που αντιστοιχεί στο οικόπεδο.
9. α. Οικόπεδο άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, ως προς το εμβαδόν, το οποίο δεν έχει το κατά παρέκκλιση ελάχιστο πρόσωπο, εάν δεν μπορεί να τακτοποιηθεί κατά τρόπο ώστε να αποκτήσει το κατά κανόνα πρόσωπο, θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον με την τακτοποίηση αποκτήσει το κατά παρέκκλιση πρόσωπο, εκτός εάν η παραπάνω έλλειψη οφείλεται σε κατάτμηση από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου μετά τις 27.7.1977 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 651/1977, Α΄207).
β. Οικόπεδα που προϋφίστανται τις 27.7.1977 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 651/1977) τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, εφόσον δεν προέρχονται από κατάτμηση, που έγινε από τους ιδιοκτήτες ή δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή/ή αιτία θανάτου, μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής, όταν παρά την προσκύρωση καταργούμενης ιδιωτικής οδού ή γενικά καταργηθέντος κοινόχρηστου χώρου δεν αποκτούν πρόσωπο ή εμβαδόν κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής, θεωρούνται οικοδομήσιμα εφόσον αποκτούν τουλάχιστον πέντε (5) μ. πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό και εγγράφουν στο οικοδομήσιμο τμήμα τους κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50) τ.μ. και ελάχιστη πλευρά πέντε (5,0) μ.
Οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, όταν δεν μπορούν δια τακτοποιήσεως να αποκτήσουν πρόσωπο επί εγκεκριμένης οδού, επιτρέπεται να οικοδομούνται με απόφαση του Γενικού γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μόνον εφόσον η έλλειψη του προσώπου έλαβε χώρα πριν την 27η.7.1977 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 651/1977, Α΄207), χωρίς υπαιτιότητα του αιτούντος.
γ. Οικόπεδο μη άρτιο κατ` εμβαδόν που δεν μπορεί να αποκτήσει διαστάσεις αρτίου οικοπέδου με τις διατάξεις του ν.δ.690/1948 (Α΄133), προσκυρώνεται κατά προτεραιότητα σε οικόπεδο που έχει το ελάχιστο εμβαδόν και δεν έχει το ελάχιστο πρόσωπο, για την απόκτηση και του ελάχιστου προσώπου.
10. Τμήματα οικοπέδου άρτιου και οικοδομήσιμου που δεν επιδέχονται εν όλω ή εν μέρει τακτοποίηση αφαιρούνται αναγκαστικά και προσκυρώνονται στα γειτονικά οικόπεδα. Η προσκύρωση αυτή γίνεται μόνο αν τα γειτονικά οικόπεδα έχουν το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν και η προσκύρωση είναι απόλυτα απαραίτητη για ν’ αποκτήσουν το ισχύον ελάχιστο πρόσωπο κατά τον κανόνα ή, σε περίπτωση που αυτό είναι αδύνατον, κατά παρέκκλιση.
11. Η παρ. 10 δεν εφαρμόζεται:
α) αν στα παραπάνω τμήματα υπάρχουν οικοδομές με την έννοια της παρ. 2 άρθρου 146,
β) αν η έλλειψη του ελάχιστου απαιτούμενου προσώπου των γειτονικών οικοπέδων, στα οποία προσκυρώνονται τα παραπάνω τμήματα, οφείλεται σε υπαίτια κατάτμηση από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιούχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου μετά τις 27.7.1977 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 651/1977, Α΄207).
12. Η κατά την παρ. 10, προσκύρωση γίνεται μόνο ύστερα από αίτηση κάθε ενδιαφερόμενου.
13. Με την επιφύλαξη της παρ. 9, οι διατάξεις των παρ. 1 έως 4 έχουν εφαρμογή μόνο για τα οικόπεδα που υπάγονται στην παρέκκλιση, σύμφωνα με τις σχετικές ειδικές διατάξεις.
14. Το Δημόσιο και οι δήμοι όταν επισπεύδουν την εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου, αποζημιώνουν και τα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα τμήματα των ρυμοτομούμενων οικοπέδων που απομένουν μετά τη ρυμοτομία, εκτός αν οι ιδιοκτήτες δηλώνουν έως την πρώτη συζήτηση στο ακροατήριο για τον καθορισμό της προσωρινής τιμής μονάδας ότι δεν επιθυμούν την αποζημίωση. Στην περίπτωση αυτή τα παραπάνω μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα βαρύνονται με ενδεχόμενη αποζημίωση λόγω παροδιότητας.
15. Όπου από την πολεοδομική νομοθεσία απαιτείται για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, η εγγραφή στο οικοδομήσιμο τμήμα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισμένων διαστάσεων, νοείται ως σχήμα το ορθογώνιο.
16. Σε οικόπεδα με περισσότερα από ένα πρόσωπα σε κοινόχρηστο χώρο, η ύπαρξη του ελάχιστου προσώπου κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση απαιτείται μόνο για ένα από τα πρόσωπα αυτά.
Άρθρο 202. Ειδικές περιπτώσεις (Αρτιότητας και Οικοδομησιμότητας)
1. α. Κατ’ εξαίρεση των παρ. 48 περί οικοδομικής γραμμής, 49 περί οικοδομικού τετράγωνου, 53 περί ορίων οικοδομικού τετραγώνου, 76 περί ρυμοτομικής γραμμής του άρθρου 196, ως οικοδομικό τετράγωνο θεωρείται και το τετράγωνο που βρίσκεται στα ακραία σημεία ρυμοτομικού σχεδίου που έχει εγκριθεί μέχρι τις 13.3.1983 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1337/1983, Α΄33) χωρίς να περιβάλλεται από όλες τις πλευρές από κοινόχρηστους χώρους ή και χωρίς να περιβάλλεται από όλες τις πλευρές από ρυμοτομικές γραμμές, εφόσον στην περίπτωση αυτή, στη θέση των ρυμοτομικών γραμμών που λείπουν απεικονίζονται οι γραμμές των ορίων της έκτασης, για την οποία εγκρίθηκε το σχέδιο αυτό.
β. Οικόπεδα που βρίσκονται στα πιο πάνω οικοδομικά τετράγωνα και δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη από το σχέδιο ή προϋφιστάμενη αυτού οδό, δομούνται σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 147.
γ. Με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης επιτρέπεται, στις παραπάνω περιπτώσεις ρυμοτομικών σχεδίων που έχουν εγκριθεί μέχρι τις 13.3.1983, ο καθορισμός της οριακής οδού του ρυμοτομικού σχεδίου σύμφωνα με τη διαδικασία του άρθρου 60.
3.Ειδικά για τους παραδοσιακούς οικισμούς ο καθορισμός της οριακής οδού γίνεται με προεδρικό διάταγμα, ύστερα από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ύστερα από γνωμοδότηση του οικείου ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Προκειμένου για παραδοσιακούς οικισμούς αρμοδιότητας Υπουργείου Εσωτερικών (Τομέα Μακεδονίας Θράκης) ή του Υπουργείου Ναυτιλίας και Αιγαίου οι ανωτέρω αρμοδιότητες ασκούνται από τους Υπουργούς αυτούς ύστερα από γνώμη των οικείων ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. αντίστοιχα.
2. Όταν στα ακραία σημεία των εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, προβλέπεται η ύπαρξη δρόμου και απέναντι από τα αντίστοιχα οικοδομικά τετράγωνα, προβλέπονται ρυμοτομικές γραμμές, η δόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο στο δρόμο αυτόν, γίνεται με βάση το πλάτος του, όπως προβλέπεται από το σχέδιο μέχρι την απέναντι ρυμοτομική γραμμή. Αν απέναντι από τα οικοδομικά τετράγωνα που βρίσκονται στα ακραία σημεία του ρυμοτομικού σχεδίου, που έχει εγκριθεί, μέχρι τις 13.3.1983, προβλέπεται οικοδομική γραμμή, χωρίς να ανήκει σε Ο.Τ. με την έννοια της παρ. 49 του άρθρου 197 ή της παραπάνω παρ. 1, οι ιδιοκτησίες που έχουν πρόσωπο στη γραμμή αυτή, εφόσον έχουν δημιουργηθεί μέχρι τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) είναι οικοδομήσιμες μόνο κατά το τμήμα τους, το οποίο έχει επιφάνεια, που αντιστοιχεί στις ελάχιστες απαιτούμενες για το εμβαδόν και το πρόσωπο διαστάσεις αρτιότητας, οι οποίες προβλέπονται από τις πολεοδομικές διατάξεις, που ισχύουν για το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο. Οι ιδιοκτησίες αυτές οικοδομούνται μόνο κατά το παραπάνω τμήμα τους, σύμφωνα με τους όρους δόμησης, που ισχύουν για το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο, με τον περιορισμό ότι ο συντελεστής δόμησης δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερος από τα οριζόμενα στο άρθρο 6 του ν. 1337/1983, Α΄33. Για τα παραπάνω τμήματα των ιδιοκτησιών, τα οποία αποτελούν οικόπεδα ευρισκόμενα εντός σχεδίου, έχουν εφαρμογή όλες οι πολεοδομικές διατάξεις, που εφαρμόζονται για τις εντός σχεδίου περιοχές. Η κατάτμηση των παραπάνω ιδιοκτησιών επιτρέπεται μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για τη δόμηση, σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλης. Υπόλοιπο τμήμα των ιδιοκτησιών αυτών, πέρα από εκείνο που έχει τις παραπάνω ελάχιστες διαστάσεις αρτιότητας, οικοδομείται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου, μόνον εφόσον το εμβαδόν του υπόλοιπου αυτού τμήματος καλύπτει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για τη δόμηση εκτός σχεδίου.
3. Γήπεδα ολόκληρα ή τμήμα αυτών που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης και έχουν πρόσωπο σε δρόμους, όπου έχουν θεσπιστεί ειδικοί όροι δόμησης και χρήσεις, είτε για τις περιοχές αυτές είτε γραμμικά για τους δρόμους αυτούς και οι οποίοι σημειώνονται στο εγκεκριμένο διάγραμμα με ρυμοτομική γραμμή ή με δύο γραμμές, ρυμοτομική και οικοδομική, οικοδομούνται με τους πιο πάνω ειδικούς όρους, μόνο κατά το τμήμα τους που έχει επιφάνεια ίση με την ελάχιστη επιφάνεια άρτιου γηπέδου που προβλέπεται από τους ειδικούς αυτούς όρους. Υπόλοιπο τυχόν τμήμα των γηπέδων αυτών, πέρα από εκείνο που έχει την παραπάνω ελάχιστη επιφάνεια αρτιότητας, οικοδομείται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου, μόνον εφόσον το εμβαδόν του υπόλοιπου αυτού τμήματος καλύπτει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για τη δόμηση εκτός σχεδίου. Για την τοποθέτηση του κτιρίου ή των κτιρίων εντός του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη το σύνολο του γηπέδου.
4. Οικόπεδα που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο και έχουν παραχωρηθεί από το κράτος έως τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) για οποιονδήποτε λόγο, με αποφάσεις ή παραχωρητήρια, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα με όποιες διαστάσεις και εμβαδόν παραχωρήθηκαν ή με τις τυχόν μικρότερες ή μεγαλύτερες που έχουν στην πραγματικότητα, εφόσον η μεταβολή αυτή δεν οφείλεται σε μεταβιβάσεις. Σε περίπτωση μείωσης των ανωτέρω οικοπέδων λόγω ρυμοτομίας, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν τα ελάχιστα όρια αρτιότητας που προβλέπονται, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, από τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή. Οικόπεδα που δημιουργούνται από κατάτμηση παραχωρηθέντος οικοπέδου, που έγινε ύστερα από έγκριση της αρμόδιας για την παραχώρηση αρχής, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον είναι άρτια, σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή.
5. Αν η οδός που αποτελεί το ακραίο όριο εγκεκριμένου μέχρι τις 27. 4.2012 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4067/2012) σχεδίου πόλης, τέμνει ιδιοκτησίες και δεν έχουν καταβληθεί οι οφειλόμενες αποζημιώσεις για την εφαρμογή του σχεδίου ως προς την οδό αυτή μπορεί να τροποποιείται και επεκτείνεται το σχέδιο με την μετατόπιση της οριακής αυτής οδού προς την εκτός σχεδίου περιοχή χωρίς πάντως να τέμνονται άλλες ιδιοκτησίες. Το τμήμα που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης από την καθεμία από τις παραπάνω ιδιοκτησίες δεν μπορεί να είναι εμβαδού μεγαλύτερου του διπλάσιου των κατά τον κανόνα ορίων αρτιότητας που προβλέπονται από το ήδη εγκεκριμένο σχέδιο της περιοχής. Η μετατόπιση αυτή επιτρέπεται μόνον εφόσον εναρμονίζεται με τις κυκλοφοριακές και τις εν γένει πολεοδομικές συνθήκες και ανάγκες της περιοχής. Σε περίπτωση εφαρμογής της παραγράφου αυτής μπορεί και να αυξάνεται ή να μειώνεται το πλάτος της μετατοπιζόμενης οδού. Για το τμήμα που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης με βάση την παράγραφο αυτή, ισχύουν οι όροι δόμησης που θεσπίζονται από το ήδη εγκεκριμένο σχέδιο της περιοχής, όπως αυτοί κάθε φορά ισχύουν.
6. Σε περίπτωση εφαρμογής της προηγούμενης παραγράφου οι κύριοι των παραπάνω ιδιοκτησιών υπόκεινται σε εισφορά γης και χρήματος κατά τις διατάξεις των άρθρων 139 και 141. Αν το εμβαδόν της έκτασης την οποία καταλαμβάνει η μετατοπιζόμενη οδός είναι ίσο ή μεγαλύτερο προς την κατά το προηγούμενο εδάφιο εισφορά σε γη δεν οφείλεται άλλη εισφορά σε γη ή αποζημίωση. Αν είναι μικρότερο οφείλεται η διαφορά της εισφοράς γης. Η έκταση αυτή αποκτά την ιδιότητα του κοινοχρήστου από τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπεται στην παρ. 7.
7. Η τροποποίηση και η επέκταση του σχεδίου πόλης κατά την παρ. 5 του παρόντος άρθρου γίνεται με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία εκδίδεται κατά τη διαδικασία του άρθρου 60. Αν η διαδικασία αυτή έχει τηρηθεί μέχρι τις 27.4.2012 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4067/2012, Α΄79) δεν απαιτείται επανάληψη της διαδικασίας.
8. Επιτρέπεται η επέκταση κλειστών υπόγειων χώρων στάθμευσης, μέχρι τη ρυμοτομική γραμμή και στάθμη της πλάκας επικάλυψης, τουλάχιστον ένα μέτρο κάτω από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους, με την προϋπόθεση της εξασφάλισης του σαράντα τοις εκατό (40%) των υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης, όπως προκύπτουν από τον υπολογισμό του διαγράμματος κάλυψης, στο αρχικώς υλοποιημένο υπόγειο πριν τις 9.12.2020 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4759/2020, Α΄ 245).
Άρθρο 203. Δουλείες σε ακίνητα
1. Απαγορεύεται η σύσταση δουλειών, οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης ή επέκτασης κτιρίων ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Από την απαγόρευση αυτή εξαιρείται η δουλεία διόδου, εφόσον αποτελεί τη μοναδική δίοδο προς κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου ή κτιρίου ή αυτοτελούς από πλευράς δόμησης ορόφου, η οποία μπορεί να περιορίζεται στη χρήση της στάθμης του ισογείου. Δικαιοπραξίες που αντιβαίνουν στις διατάξεις της παραγράφου αυτής είναι απολύτως άκυρες.
2. Δουλείες που έχουν συσταθεί έως και τις 27.04.2012 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4067/2012, Α΄79) δεν παρεμποδίζουν την έκδοση οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Οι δουλείες αυτές καταργούνται κατά τη διαδικασία των επόμενων παραγράφων, αν εκδοθεί νόμιμη οικοδομική άδεια για να γίνουν στο δουλεύον ακίνητο κατασκευές ή εγκαταστάσεις που καθιστούν αδύνατη, εν όλω ή εν μέρει, την άσκηση της δουλείας. Κατ` εξαίρεση δεν υπάγονται στην παράγραφο αυτή η δουλεία κοινού σκελετού και η δουλεία διόδου, όπως αυτή ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο. Στα νέα κτίρια πρέπει να εξασφαλίζεται η δίοδος δουλείας στο επίπεδο του εδάφους και σε ύψος χώρου κύριας χρήσης.
3. Στον δικαιούχο της καταργούμενης δουλείας καταβάλλεται αποζημίωση. Ο καθορισμός του ποσού της αποζημίωσης, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς, γίνεται από το Ειρηνοδικείο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το δουλεύον ακίνητο που δικάζει κατά τις σχετικές διατάξεις της Πολιτικής Δικονομίας, ύστερα από αίτηση του δικαιούχου της δουλείας ή εκείνου στον οποίο έχει χορηγηθεί νόμιμη άδεια δόμησης για την εκτέλεση εργασιών ασυμβίβαστων με την άσκηση της δουλείας.
4. Η δουλεία καταργείται με την καταβολή ή την κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων της αποζημίωσης. Μετά την κατάργηση επιτρέπεται να εκτελεστούν, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια οι εργασίες τις οποίες εμπόδιζε η δουλεία.
Άρθρο 204. Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές
1. Σε περίπτωση οικοπέδων, αυτοτελών ή εκ συνενώσεως, που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως στις γεωγραφικές περιφέρειες:
α) των δήμων της Περιφέρειας Αττικής, που είχαν κατά την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμό μεγαλύτερο των είκοσι χιλιάδων (20.000) κατοίκων,
β) των δήμων της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης, που είχαν κατά την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμό μεγαλύτερο των είκοσι χιλιάδων (20.000) κατοίκων,
γ) των δήμων Πάτρας, Λάρισας, Ηρακλείου, Χανίων, Βόλου, Ιωαννίνων,
δ) των οικισμών με πληθυσμό μεγαλύτερο των πενήντα χιλιάδων (50.000) κατοίκων, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμού, παρέχονται τα ακόλουθα κατά περίπτωση πολεοδομικά κίνητρα κατόπιν σύμφωνης γνώμης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.) εφόσον δεν εμπίπτουν σε παραδοσιακούς οικισμούς και παραδοσιακά τμήματα πόλης ή σε ιστορικούς τόπους ή σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας και όταν το εμβαδόν τους είναι μεγαλύτερο της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής και εφόσον τηρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις και με την προϋπόθεση ο αριθμός των κτιρίων που δημιουργούνται να είναι μικρότερος του Β/2 και ίσος με τη μικρότερη προκύπτουσα ακέραιη μονάδα με ελάχιστο το ένα:
α. με την προϋπόθεση ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 10%, δίνεται το κίνητρο ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά Α x 10%,
β. με τις προϋποθέσεις ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 15%, απόσυρσης κτιρίου κύριας χρήσης εμβαδού τουλάχιστον ενός τετάρτου του υπάρχοντος επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής, δίνεται το κίνητρο ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά Α x 15%,
γ. με τις προϋποθέσεις ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 20%, απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνειας ίσης με την αύξηση της επιφάνειας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης, δίνεται το κίνητρο ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά Α x 20%,
δ. με τις προϋποθέσεις:
- ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 25%, και,
- απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνειας ίσης με την αύξηση της επιφάνειας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης,
- απόσυρσης κτιρίου κύριας χρήσης εμβαδού ενός τουλάχιστον τετάρτου του υπάρχοντος επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής, δίνεται το κίνητρο ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά Α x 25%. Σε κάθε περίπτωση δίνεται κίνητρο προσαύξησης του επιτρεπόμενου ύψους, έως το ανώτατο επιτρεπόμενο κατά το άρθρο 210 ύψος, για τον προσαυξημένο συντελεστή δόμησης.
Όταν το ύψος ορίζεται από ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, οι οποίες ισχύουν στην περιοχή, δίνεται κίνητρο προσαύξησης του επιτρεπόμενου ύψους κατά ένα μέτρο, σύμφωνα με τις παραπάνω προϋποθέσεις του παρόντος και επιπλέον κατά ένα μέτρο εφόσον ισχύει μία από τις προϋποθέσεις των περ. α΄, β΄, γ΄, δ΄ της παρ. 8 του άρθρου 210. Εξαιρούνται της ανωτέρω εφαρμογής οι περιοχές που βάσει προεδρικών διαταγμάτων ή υπουργικών αποφάσεων έχουν υπαχθεί σε καθεστώς ειδικής προστασίας (ως αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί και παραδοσιακά τμήματα πόλης) ή οι περιοχές στις οποίες το ύψος έχει καθοριστεί με γνώμονα την αντιμετώπιση της σεισμικής επικινδυνότητας, λόγω ασφάλειας εναέριας κυκλοφορίας, πλησίον αεροδρομίων ή αφορούν σε περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων και μνημείων. (Τροπολογία)
Η επιφάνεια, που αποδίδεται σε κοινή δημόσια χρήση, συνέχεται με κοινόχρηστο χώρο του ρυμοτομικού σχεδίου και η μία πλευρά της ταυτίζεται με όλο το μήκος του προσώπου του οικοπέδου με την προϋπόθεση ότι έχει βάθος τουλάχιστον ενάμισι (1,5) μ. Σε περίπτωση που η ως άνω παραχωρούμενη επιφάνεια υπολείπεται του ελάχιστου επιτρεπόμενου, η μια πλευρά της ταυτίζεται κατ` ελάχιστο με το ένα τρίτο (1/3) του μήκους του προσώπου του οικοπέδου με τρόπο ώστε το βάθος της να είναι μικρότερο του πλάτους. Το Σ.Α. για τη διατύπωση της γνώμης του λαμβάνει υπόψη του ιδίως τα κριτήρια του περιβαλλοντικού οφέλους και της βέλτιστης απόδοσης σε κοινή χρήση.
ε. Για τις περ. α΄, β΄, γ΄ και δ΄ με Β>2, η διαμόρφωση τυφλών όψεων επιτρέπεται μόνον κατόπιν γνωμοδότησης του Σ.Α., το οποίο πιστοποιεί την αδυναμία ανέγερσης της οικοδομής χωρίς τυφλές όψεις, εξαντλουμένων των όρων και περιορισμών δόμησης. Επίσης, σε περίπτωση οικοπέδου με Β>5 οι διατάξεις των περ. α΄, β΄, γ΄ και δ` εφαρμόζονται μόνο μετά σύμφωνη γνώμη ΚΕ.Σ.Α.
στ. Όταν τα οικόπεδα των περ. α΄, β΄, γ΄ και δ΄ δημιουργούνται από συνένωση οικοπέδων, εκ των οποίων το ένα τουλάχιστον είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ή ρυμοτομούμενο ή τυφλό ή μη οικοδομήσιμο, παρέχονται τα παραπάνω κίνητρα με εφαρμογή των αντίστοιχων τύπων όπου Α=1 για κάθε λόγο Β.
ζ. Σε περίπτωση οικοπέδων τεσσάρων χιλιάδων τουλάχιστον (4.000) τ.μ., με απόδοση σε κοινή δημόσια χρήση του 100% του ακαλύπτου, παρέχεται το εξής κίνητρο: αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης του υπάρχοντος οικοπέδου κατά τριάντα πέντε (35%), με προσθήκη καθ’ ύψος μέχρι 30% επιπλέον του επιτρεπόμενου της περιοχής με τις προϋποθέσεις ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 35% και αριθμού των κτιρίων που δημιουργούνται μικρότερου του Β/2 και ίσου με τη μικρότερη προκύπτουσα ακέραιη μονάδα με ελάχιστο το ένα. Στην περίπτωση αυτή απαγορεύεται η διαμόρφωση τυφλών όψεων των κτιρίων με κατάλληλη χωροθέτησή τους στο οικόπεδο.
η. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία εκδίδεται μετά από γνώμη του ΚΕ.Σ.Α., είναι δυνατή η έγκριση της γενικής διάταξης και ογκοπλαστικής διαμόρφωσης κτιρίων σε οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού τριών χιλιάδων (3.000) τ.μ., κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου, με προϋπόθεση την τήρηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης της περιοχής, ο οποίος πρέπει να είναι τουλάχιστον 1,6 και του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους κτιρίων, που ορίζεται με το παρόν Κεφάλαιο. Η διάταξη ισχύει και για την υλοποίηση μελέτης που έχει βραβευθεί σε αρχιτεκτονικό διαγωνισμό ανεξαρτήτως εμβαδού του οικοπέδου. Στις ανωτέρω περιπτώσεις απαγορεύεται η διαμόρφωση τυφλών όψεων των κτιρίων με κατάλληλη χωροθέτησή τους στο οικόπεδο.
2. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να καθορίζεται η διαδικασία απόδοσης σε κοινή χρήση, καθώς και κάθε άλλο θέμα σχετικό με την εφαρμογή της παρ. 1 και της παρούσας.
3. Στους παραχωρημένους σε δημόσια χρήση χώρους του οικοπέδου επιτρέπεται η διαμόρφωση από τον οικείο δήμο χώρου πρασίνου και η τοποθέτηση κατασκευών στοιχείων αστικού εξοπλισμού και η συντήρηση τους βαρύνει το δήμο. Δεν επιτρέπεται εγκατάσταση συλλογής σκουπιδιών, περιπτέρων ή παιδικής χαράς.
4. Για την έκδοση οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με την παρ. 1 επί οικοπέδου που αποτελεί οικοδομικό τετράγωνο απαιτείται έγκριση του ΚΕ.Σ.Α.
5. Επιτρέπεται η ενοποίηση των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, προς κοινή χρήση των ενοίκων του οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας.
6. Για την εφαρμογή της προηγούμενης παραγράφου απαιτείται απόφαση κατά πλειοψηφία της συνέλευσης των ιδιοκτητών των ακινήτων που βρίσκονται στο οικοδομικό τετράγωνο, που λαμβάνεται με πλειοψηφία του 67% των ψήφων του κάθε οικοπέδου, και με την οποία καθορίζονται οι ειδικότεροι όροι και ο τρόπος ενοποίησης, διαμόρφωσης και χρήσης των ακάλυπτων χώρων καθώς και τα αναγκαία μέτρα ώστε να εξασφαλίζεται η ασφαλής προσπέλαση στους χώρους αυτούς.
7. Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση, τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου μπορεί να προβλέπεται:
α. Η ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων κάθε οικοδομικού τετραγώνου και η θέση των χώρων αυτών στη χρήση όλων των ενοίκων των κτιρίων του τετραγώνου αυτού. Στην περίπτωση αυτή η ενοποίηση γίνεται σύμφωνα με τους όρους που θεσπίζονται με το ρυμοτομικό σχέδιο.
β. Η δημιουργία δικτύου ελεύθερων δημόσιων και προσβάσιμων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς, με χρήση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων και με κίνητρο την αύξηση μέχρι και 20% της επιτρεπόμενης δόμησης, με ταυτόχρονη διατήρηση των προβλεπόμενων υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων.
γ. Για περιπτώσεις περιοχών εντός πόλεων όπως ορίζεται στην παρ. 1, η οριοθέτηση περιοχής εντός της οποίας είναι δυνατή η οικοδόμηση στο πλαίσιο του ισχύοντος συντελεστή δόμησης και κατά παρέκκλιση των υπολοίπων διατάξεων του παρόντος νόμου, προκειμένου να διασφαλίζεται διάταξη κτιρίων και συνέχεια των ακαλύπτων, κατά τρόπο ώστε να μεγιστοποιείται το δημόσιο περιβαλλοντικό όφελος για την περιοχή, ή και να δημιουργείται μητροπολιτικός πόλος πολλαπλών λειτουργιών ή και να εφαρμόζονται πρότυπα προγράμματα αστικής ανάπτυξης ή ανασυγκρότησης. Η κατά τα ως άνω γενική διάταξη των κτιρίων και η ογκοπλαστική διαμόρφωση τους εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του ΚΕ.Σ.Α.
δ. Για περιπτώσεις περιοχών εντός πόλεων όπως ορίζεται στην παρ.1, η οριοθέτηση περιοχής εντός της οποίας είναι δυνατή η οικοδόμηση κατά παρέκκλιση των διατάξεων που αφορούν στο συντελεστή δόμησης, ποσοστό κάλυψης, ύψος κτιρίου, θέση και χρήση κτιρίου, προκειμένου να δημιουργείται μητροπολιτικός πόλος πολλαπλών λειτουργιών ή και να εφαρμόζονται πρότυπα προγράμματα αστικής ανάπτυξης ή ανασυγκρότησης. Η κατά τα ως άνω γενική διάταξη των κτιρίων και η ογκοπλαστική διαμόρφωσή τους εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και μετά από γνώμη του ΚΕ.Σ.Α.
8. Με απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Δικαιοσύνης και Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ρυθμίζονται όλα τα θέματα, που σχετίζονται με τη σύγκληση της συνέλευσης των ιδιοκτητών, την πρόσκληση των μελών, λήψη και γνωστοποίηση των αποφάσεων, τον τρόπο καθορισμού του συνολικού αριθμού των ψήφων και της κατανομής τους στους ιδιοκτήτες, που γίνεται με βάση το εμβαδόν της ιδιοκτησίας και το ποσοστό συμμετοχής σε αυτή σε σχέση με το ολικό εμβαδόν του οικοδομικού τετραγώνου.
9. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από σύμφωνη γνώμη του ΚΕ.Σ.Α., η οποία διατυπώνεται κατόπιν εισήγησης του οικείου δήμου, μπορούν να καθορίζονται περιοχές στις γεωγραφικές περιφέρειες των δήμων, όπως καθορίζονταν πριν τις 4.12.1997 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 2539/1997 (Α` 244), οι οποίες δεν περιλαμβάνονται στην παρ. 1 και βρίσκονται στην ηπειρωτική Ελλάδα, την Κρήτη και την Εύβοια, όπου εφαρμόζονται οι διατάξεις των παρ. 1 έως 4.
Άρθρο 205. Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής με απομείωση καθ’ ύψος υφιστάμενων κτιρίων
1. Σε περίπτωση υφιστάμενων κτιρίων που δεν είναι κηρυγμένα ως διατηρητέα και βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως στις γεωγραφικές περιφέρειες των δήμων, οι οποίοι είχαν κατά την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμό μεγαλύτερο των είκοσι χιλιάδων (20.000) κατοίκων, της Περιφέρειας Αττικής και της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης, και οι οποίοι είχαν κατά την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμό μεγαλύτερο των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) κατοίκων, γ) των οικισμών με πληθυσμό μεγαλύτερο των πενήντα χιλιάδων (50.000) κατοίκων, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμού και δ) σε περιοχές που προσδιορίζονται από το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό ή από Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια ως «περιοχές ελέγχου» ή «ανεπτυγμένες περιοχές», παρέχεται κίνητρο για την κατεδάφιση ενός ή περισσότερων από τους ανώτερους ορόφους κτιρίου κύριας χρήσης ή και του συνόλου του κτιρίου, το οποίο συνίσταται στην αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου αντίστοιχη με το είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) του εμβαδού των αποσυρόμενων ορόφων, σε συνδυασμό, αν απαιτείται, με αύξηση του ποσοστού κάλυψης, σε επίπεδο επαρκές για την κατά πλάτος επέκταση υφιστάμενου ή ανέγερση νέου κτιρίου στο ίδιο οικόπεδο, εμβαδού ίσου με αυτό των αποσυρόμενων ορόφων πλέον του προκύπτοντος από την ποσοστιαία αύξηση του συντελεστή δόμησης. Η κάλυψη δεν μπορεί να υπερβεί την υφιστάμενη κατά ποσοστό ανώτερο του ενενήντα τοις εκατό (90%) αυτής. Το κίνητρο παρέχεται με απόφαση του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας η οποία εκδίδεται κατόπιν γνώμης του Σ.Α.
2. Για την εφαρμογή της παρ. 1 λαμβάνονται υπόψη ιδίως τα κριτήρια του σημαντικού οφέλους του πολιτιστικού περιβάλλοντος, όπως η αποκατάσταση της θέας προς σημαντικά μνημεία, της μείωσης του φαινομένου θερμικής νησίδας ή της οπτικής συνοχής της περιοχής, στην οποία βρίσκεται το αποσυρόμενο μερικώς κτίριο από την άποψη, ιδίως, του περιγράμματος στον ορίζοντα (sky line) ή και της μορφολογικής συνοχής του πολεοδομικού συνόλου σε επίπεδο δρόμου ή γειτονιάς.
Άρθρο 206. Συντελεστής Δόμησης
1. Κατά τη θέσπιση ή μεταβολή όρων δόμησης ο συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.) των οικοπέδων ορίζεται αριθμητικά. Συντελεστές δόμησης που προκύπτουν έμμεσα από διατάξεις προγενέστερες της δημοσίευσης του νόμου αυτού, εξακολουθούν να ισχύουν έως ότου καθοριστούν αριθμητικά.
2. Ο Σ.Δ. που εφαρμόζεται σε οικόπεδο με πρόσωπο σε περισσότερους κοινόχρηστους χώρους, για τους οποίους ισχύουν διαφορετικοί συντελεστές, είναι ο λόγος του αθροίσματος των γινομένων του μήκους κάθε προσώπου του οικοπέδου επί τον αντίστοιχο συντελεστή δόμησης προς το άθροισμα των μηκών των προσώπων.
3. Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του ν.δ. 1024/1971 (Α’ 232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση, προκειμένου για έκδοση οικοδομικής άδειας ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό δόμησης που του αναλογεί σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
4. Για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί σε ένα οικόπεδο πολλαπλασιάζεται η επιφάνειά του επί τον συντελεστή δόμησης που ισχύει.
5. Στο συντελεστή δόμησης προσμετρώνται:
α. Οι επιφάνειες των στεγασμένων και κλειστών από όλες τις πλευρές χώρων του κτιρίου.
β. Οι επιφάνειες των μη θερμαινόμενων στεγασμένων χώρων που διαθέτουν τουλάχιστον μία ανοιχτή πλευρά προς οποιονδήποτε ανοιχτό χώρο του οικοπέδου ή του κτιρίου και το μήκος του ανοίγματος είναι μικρότερο του τριάντα πέντε τοις εκατό (35%) του συνολικού μήκους του περιγράμματος του χώρου αυτού.
γ. Οι επιφάνειες των υπογείων οποιασδήποτε άλλης χρήσης εκτός αυτών που ορίζονται στην παρ.6. δ. Οι επιφάνειες των ανοικτών εξωστών και ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, όταν η συνολική επιφάνεια των χώρων αυτών έχει ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί.
6. Στο συντελεστή δόμησης δεν προσμετρώνται:
α. Οι επιφάνειες των ανοιχτών εξωστών και ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, όταν η συνολική επιφάνεια των χώρων αυτών έχει ποσοστό μικρότερο ή ίσο του σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί στο οικόπεδο. Σε κάθε περίπτωση το ποσοστό των ανοιχτών ημιυπαίθριων χώρων δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20 %) της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί.
β. Οι υπέργειοι χώροι στάθμευσης σε κτίρια αμιγούς χρήσης στάθμευσης αυτοκινήτων.
γ. Οι προσβάσιμες και μη προσβάσιμες επιφάνειες του ισογείου και οι προσβάσιμες και μη προσβάσιμες επιφάνειες των ορόφων, οι οποίες προκύπτουν από εσοχές στο σώμα του κτιρίου ανεξάρτητα από τις διαστάσεις τους.
δ. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό, ανά κτίριο ή ανά τμήμα κτιρίου αυτοτελούς λειτουργίας, κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστήρων, των πλατύσκαλων, των διαδρόμων και των χώρων αναμονής ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων, και για επιφάνεια έως τριάντα (30) τ.μ. ανά επίπεδο (όροφο, πατάρι) και ανά κλιμακοστάσιο και σαράντα (40) τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου του κτιρίου που διαθέτει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο. Σε περίπτωση προσθήκης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο Σ.Δ. δέκα (10) τουλάχιστον τ.μ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011 δεν προσμετρώνται. Στην έννοια των κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβάνονται και τα κλιμακοστάσια ειδικών κτιρίων, όπως γραφεία, τουριστικά καταλύματα, ανεξάρτητα από την ύπαρξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών.
ε. Η επιφάνεια έως είκοσι πέντε (25) τ.μ. ανά επίπεδο (όροφο, πατάρι, σοφίτα) και ανά κλιμακοστάσιο σε κάθε αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία, συμπεριλαμβανομένων των πλατύσκαλων, των διαδρόμων και των χώρων αναμονής ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων. Σε προσθήκες σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια της παρούσας περίπτωσης που έχουν υπόλοιπο Σ.Δ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011.
στ. Η επιφάνεια έως και δύο ανοικτών κλιμακοστασίων εφόσον εξυπηρετείται στάθμη ορόφου έως επτά μέτρων και πενήντα εκατοστών (7,50 μ.) από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος στη θέση αυτή.
ζ. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας, με τις ελάχιστες διαστάσεις τους.
η. Η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων ανεξαρτήτως διαστάσεων για μηχανολογικές εγκαταστάσεις ή και για τη συλλογή και εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, καθώς και η επιφάνεια αιθρίων και όλων των διαμπερών μη προσβάσιμων ανοιγμάτων, που προκύπτουν από την αρχιτεκτονική λύση (εντός των οποίων μπορούν να περιλαμβάνονται υδάτινα στοιχεία ή/και φυτεμένες επιφάνειες) ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα, όπως καμινάδες εξαερισμού, για τον δροσισμό του κτιρίου. Επιπλέον, η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων ανεξαρτήτως διαστάσεων, τουλάχιστον ενός τετραγωνικού μέτρου και πενήντα εκατοστών (1,50) τ.μ., που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα για φωτισμό ή δροσισμό του κτιρίου. Οι παραπάνω χώροι δεν συμβάλλουν στις προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού των χώρων κύριας χρήσης του κτιρίου. Σε αυτούς επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των προβλεπόμενων στην παρ. 3 του άρθρου 210 και στην περ. α΄ της παρ. 2 του άρθρου 208, η υποβάθμιση της διαμορφωμένης στάθμης του ακαλύπτου χώρου των χώρων αυτών στο εσωτερικό του κτιρίου έως τη στάθμη του δαπέδου οποιουδήποτε υπογείου. Στα κατακόρυφα φρεάτια, εφόσον εγγράφεται σε αυτά τουλάχιστον κύκλος διαμέτρου δ, επιτρέπονται εντός αυτών κατασκευές ή και στοιχεία του άρθρου 211 με μέγιστες διαστάσεις αυτές που ορίζονται στο ίδιο άρθρο. Σε αυτήν την περίπτωση επιβάλλεται καθαρός κύκλος διαμέτρου τουλάχιστον δύο τρίτων (2/3) του δ.
θ. Οι υπόγειοι όροφοι και οι επεκτάσεις τους σύμφωνα με το άρθρο 212 για :
i. την εξυπηρέτηση χώρων στάθμευσης ανεξάρτητα της χρήσης των κτιρίων, ii. τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις απαραίτητες για τη λειτουργία του κτιρίου και την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του κτιρίου,
iii. τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού,
iv.τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. v.τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.),
vi. υδατοδεξαμενή ή δεξαμενή συλλογής λυμάτων και τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις αυτών
vii. πισίνα – μηχανοστάσιο πισίνας ,
viii. λεβητοστάσια, μηχανοστάσια, όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς που τις διέπουν.
ι. Για κτίρια κατοικιών ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου), προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις, με την προϋπόθεση ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20) μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. Ο όροφος αυτός δύναται να έχει κύρια χρήση στο σύνολό του ή μερικώς, εφόσον αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα αυτοτελούς κατοικίας ή κατοικιών και προσμετρηθεί το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του χώρου της κύριας χρήσης στο Σ.Δ. (στον υπολογισμό αυτό δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου της κατοικίας, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους σπα, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες). Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύουν οι απαιτήσεις περί φυσικού φωτισμού και αερισμού. Μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον ένας ή περισσότεροι υπόγειοι όροφοι προοριζόμενοι για βοηθητικές χρήσεις, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους spa, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες. Η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου) και δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων σύμφωνα με το άρθρο 212. Το λεβητοστάσιο και η αποθήκη του επιτρέπεται να βρίσκονται κατ’ επέκταση του υπογείου χώρου κύριας χρήσης κατοικίας, αρκεί να αποτελεί ανεξάρτητο πυροδιαμέρισμα και να έχει έξοδο προς ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ανεξάρτητη του υπολοίπου χώρου του υπογείου.
ια. Στα ειδικά κτίρια και κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρήσεις εκτός κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνουν οι άλλες χρήσεις, ποσοστό του οποίου μέχρι πενήντα τοις εκατό (50%) μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση, με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού – αερισμού. Το υπόλοιπο πενήντα τοις εκατό (50%) δύναται είτε να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης ο οποίος προσμετράται στον Σ.Δ. (στον υπολογισμό αυτό δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου του κτιρίου, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους spa, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες), είτε να διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις (όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους spa, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες), εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα των χώρων κύριας χρήσης. Οι παραπάνω βοηθητικές χρήσεις δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων, σύμφωνα με το άρθρο 212 (και η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου). Για την εξυπηρέτηση των υπόλοιπων χρήσεων της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον ένας υπόγειος όροφος προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις, όπως οι αναφερόμενες στο προηγούμενο εδάφιο. Η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου) και δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων σύμφωνα με το άρθρο 212. Ο όροφος αυτός δύναται να κατανέμεται σε περισσότερους του ενός υπογείου ορόφους αρκεί το άθροισμά τους να μην υπερβαίνει την κάλυψη του κτιρίου, με εξαίρεση την περ. ιβ΄ του παρόντος άρθρου. Το λεβητοστάσιο και η αποθήκη του επιτρέπεται να βρίσκεται κατ’ επέκταση του υπογείου χώρου κύριας χρήσης αρκεί να αποτελεί ανεξάρτητο πυροδιαμέρισμα και να έχει έξοδο προς ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ανεξάρτητη του υπολοίπου χώρου του υπογείου.
ιβ. 1. Για ειδικά κτίρια, ο πρώτος υπόγειος όροφος κύριας χρήσης κτιρίου θεάτρου, μουσείου, νοσοκομείου ή θεραπευτηρίου, εκπαιδευτηρίου, ξενοδοχείου, ερευνητικού κέντρου, πολυκινηματογράφων, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού – αερισμού, επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, καθώς και αυτής εκτός του περιγράμματος της ανωδομής σύμφωνα με την περ. β΄ της παρ. 6 του άρθρου 212, εφόσον στο εκτός του περιγράμματος τμήμα εξυπηρετούνται χώροι στάθμευσης, χώροι μηχανολογικών εγκαταστάσεων για τη λειτουργία του κτιρίου ή και απαραίτητων για την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του κτιρίου, χώροι για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού, χώροι για Α.Π.Ε., χώροι για μονάδες Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Απόδοσης (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) χώροι για υδατοδεξαμενή ή δεξαμενή συλλογής λυμάτων, χώροι για πισίνα– μηχανοστάσιο πισίνας, χώροι για σάουνα- spa, αποθήκες, χώροι υγιεινής, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, όπως ορίζονται από τους ειδικούς κανονισμούς που διέπουν τις εγκαταστάσεις αυτές.
2. Ειδικά για κτίρια προσωρινής διαμονής (τουριστικά καταλύματα), υπόγειους χώρους συνολικής επιφάνειας έως την πραγματοποιούμενη κάλυψη του κτιρίου για χρήσεις εγκαταστάσεων άθλησης όπως τα κολυμβητήρια, γυμναστήρια, σάουνες και οι αίθουσες πολλαπλών χρήσεων, καθώς και διαδρόμους επικοινωνίας, κλιμακοστάσια και ανελκυστήρες που βρίσκονται σε υπόγεια τμήματα, ανεξαρτήτως θέσης ή στάθμης υπογείου, ακόμη και αν εξυπηρετούν συνεπίπεδους χώρους κύριας χρήσης, ανεξαρτήτως του εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις του φυσικού φωτισμού - αερισμού.
3. Ειδικά για κτίρια βιομηχανίας - βιοτεχνίας και κέντρων δεδομένων: i. οι βάσεις έδρασης του μηχανολογικού εξοπλισμού, δεξαμενές και μεταλλικές εν γένει κατασκευές για την στήριξη ταινιοδρόμων βιομηχανικών εγκαταστάσεων, μεταλλικές κατασκευές, όπως στέγαστρα, μη περίκλειστα υπόστεγα, φορείς στήριξης ή προστασίας μηχανολογικού εξοπλισμού, υπόγεια τούνελ καλωδίων,
ii. τα SILO εφόσον πρόκειται για μηχανολογικό εξοπλισμό και όχι για κατασκευές από σκυρόδεμα,
iii. υποσταθμοί ρεύματος, Υψηλής Τάσης (Υ.Τ.) ή Μεσαίας Τάσης (Μ.Τ.) ανοικτού ή κλειστού τύπου, καθώς και τα απαραίτητα για τη λειτουργία τους κτίρια, ΚΑΦΑΟ,
iv. στέγαστρα προφύλαξης μηχανολογικού εξοπλισμού, v. φυλάκια στην είσοδο της εγκατάστασης.
vi. οι εφεδρικές ηλεκτρογεννήτριες παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας σε περίπτωση διακοπής της τροφοδοσίας του δικτύου του Ανεξάρτητου Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας και του Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας, σε κέντρα δεδομένων έως ποσοστό εξήντα τοις εκατό (60%) της επιτρεπόμενης δόμησης και κάλυψης. Υπέρβαση του ανωτέρω ποσοστού είναι επιτρεπτή κατόπιν σύμφωνης γνώμης του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. .
vii. ένας υπόγειος όροφος σε κέντρα δεδομένων, επιφάνειας ίσης με εκείνη του ισογείου, ποσοστό του οποίου μέχρι πενήντα τοις εκατό (50%) μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξαρτήτως εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού και αερισμού. Το υπόλοιπο πενήντα τοις εκατό (50%) δύναται είτε (α) να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης, ο οποίος προσμετράται στον συντελεστή δόμησης, στον υπολογισμό του οποίου δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου του κτιρίου, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, χώροι ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, είτε (β) να διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, όπως αποθήκες, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες χώροι ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, εφόσον λειτουργικά εξυπηρετεί κέντρα δεδομένων. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να καθορίζονται σε περιοχές υψηλού κινδύνου πλημμύρας ειδικές προϋποθέσεις και προδιαγραφές των υπογείων ορόφων σε κέντρα δεδομένων και της κατασκευής αυτών.
ιγ. Ενιαίος χώρος στάθμευσης στεγασμένος μέγιστου ύψους δύο μέτρων και εξήντα εκατοστών (2,60) μ., ανοιχτός από όλες τις πλευρές, σε θέση εκτός της επιφάνειας του προκηπίου και σε επαφή με τα πλάγια ή πίσω όρια του οικοπέδου, με μήκος μικρότερο ή ίσο με το 1/2 του μήκους των πλευρών στις οποίες εφάπτεται και εφόσον εξασφαλίζεται η υποχρεωτική φύτευση. Όταν ο ενιαίος χώρος στάθμευσης φυτεύεται πάνω από την πλάκα της οροφής του, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετράται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στο μέγιστο ύψος του παραπάνω χώρου δεν συμπεριλαμβάνεται το ελάχιστο πάχος εδάφους, όταν φυτεύεται.
ιδ. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό καθαρό εμβαδόν (χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι εξωτερικοί τοίχοι τους) μικρότερο ή ίσο του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο, χωρίς να δημιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος κάτω από αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώρου κύριας χρήσης. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, με συνολικό καθαρό εμβαδόν (χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι εξωτερικοί τοίχοι τους) μικρότερο ή ίσο του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) της επιτρεπόμενης δόμησης, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ισχύουν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας προσθήκης. Στον υπολογισμό των παραπάνω ποσοστών των εσωτερικών εξωστών δεν προσμετράται η κλίμακα ανόδου και οι διάδρομοι προς αυτούς.
ιε. Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 1/2 του χώρου του υποκείμενου ορόφου με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο. Ως υποκείμενος όροφος νοείται η συνολική επιφάνεια της κάτοψης συμπεριλαμβανομένων των τοίχων που την ορίζουν. Εφόσον κάτω από τη σοφίτα υπάρχει πατάρι ως υποκείμενος όροφος νοείται ο όροφος κάτω από το πατάρι. Στο συνολικό εμβαδόν των σοφιτών δεν προσμετράται η κλίμακα ανόδου προς αυτές με τους διαδρόμους της.
ιστ. Οι κατασκευές που ορίζονται στα άρθρα 209, 212 και 214, με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά, πλην του ηλιακού χώρου.
ιζ. Ο ελεύθερος χώρος που δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πιλοτή) και που μπορεί και να εκτείνεται και σε διαφορετικά επίπεδα, εφόσον έχει:
i) επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο,
ii) στάθμη δαπέδου έως πενήντα εκατοστών (0,50) μ. πάνω ή κάτω πενήντα εκατοστών (±0,50 μ.) από την οριστική στάθμη εδάφους σε κάθε σημείο του,
iii) ελεύθερο ύψος τουλάχιστον το προβλεπόμενο για χώρο κύριας χρήσης και εφόσον,
iv) υπάρχει λειτουργική σύνδεση όλων των επιπέδων όπου εκτείνεται. Στην παρούσα περίπτωση δεν προσμετρώνται επίσης χώροι κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων, εισόδων και αποθήκης εξυπηρέτησης περιβάλλοντος χώρου επιφάνειας έως σαράντα (40) τ.μ. για κάθε συγκρότημα κλιμακοστασίου.
ιη. Η επιφάνεια της παρόδιας στοάς όπως ορίζεται στο άρθρο 219.
ιθ. Η επιφάνεια της θερμομόνωσης ή και του θερμομονωτικού στοιχείου πλήρωσης, όπως θερμομονωτικά λιθοσώματα και λοιπά θερμομονωτικά στοιχεία (όπως κουφώματα και θερμομονωτικά πανέλα σύμφωνα με τις προδιαγραφές του Κ.ΕΝ.Α.Κ.), στο σύνολό της, οι επενδύσεις του κτιρίου, όπως διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες και λοιπές επενδύσεις, πάχους έως είκοσι (20) εκατοστά πέραν της θερμομόνωσης και τα επιχρίσματα. Τα παραπάνω δύνανται να βρίσκονται εντός των πλαγίων αποστάσεων Δ ή δ και εκτός της οικοδομικής γραμμής. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με την ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τριών (3) τουλάχιστον μέτρων από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου.
κ. Σε υφιστάμενα κτίρια η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης, οι επενδύσεις του κτιρίου, όπως διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, καθώς και μαρμαρόπλακες, πάχους έως είκοσι (20) εκατοστά πέραν της θερμομόνωσης, τα επιχρίσματα, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλιακών και φωτοβολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι δεκαπέντε (15) εκατοστών, έστω και αν δεν τηρούνται οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η οικοδομική γραμμή σε περίπτωση ύπαρξης προκηπίου, ακόμη και στην περίπτωση που υπάρχει στο ακίνητο υπόλοιπο πολεοδομικών μεγεθών. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τριών (3) τουλάχιστον μέτρων από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου.
κα. Η επιφάνεια του σεισμικού αρμού που προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις στις όμορες ιδιοκτησίες και όπου αυτό επιβάλλεται από τη στατική μελέτη του κτιρίου. Η επιφάνεια του σεισμικού αρμού, δύναται να εμπεριέχεται στο πάχος της εξωτερικής θερμομόνωσης.
κβ. i. Η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία, ή ii. ο περιμετρικός φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του, αμφότεροι από φυσικά ανακυκλώσιμα πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο ή λάσπη, iii. η επιφάνεια που καταλαμβάνει η μικτή κατασκευή, η οποία αποτελείται από φέροντα οργανισμό, μεταλλικό ή από οπλισμένο σκυρόδεμα εσωτερικά, από τοίχους πλήρωσης από φυσικά, ανακυκλώσιμα και πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο, λάσπη και εξωτερικά περιμετρικά από τοιχοποιία (φέρουσα ή μη) από φυσικά ανακυκλώσιμα πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο, λάσπη, πενήντα (50) τουλάχιστον εκατοστών. Ανάμεσα στο εσωτερικό και το εξωτερικό τμήμα της παραπάνω κατασκευής δύναται να τοποθετηθεί θερμομόνωση, η οποία δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης. Η διάταξη εφαρμόζεται σε νέες κατασκευές, συμπεριλαμβανονομένων και των υπόσκαφων κτιρίων. Σε περίπτωση προσθήκης σε υφιστάμενη οικοδομή με φέρουσα τοιχοποιία κατά τα ανωτέρω, η φέρουσα τοιχοποιία του υφισταμένου κτιρίου προσμετράται στο συντελεστή δόμησης.
κγ. Η επιφάνεια στεγασμένης πλατφόρμας ανελκυστήρα οχήματος εμβαδού μέχρι 25 τ.μ.
κδ. Το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων για χρήση κατοικίας και το 20% για άλλες χρήσεις, όταν είναι κατασκευές που διαθέτουν μόνο μία (1) όψη όπως αυτή ορίζεται με μία ενιαία επιφάνεια, σε γενική κάτοψη δεν φέρουν οποιοδήποτε ίχνος κατασκευής επί του εδάφους (εξαιρουμένων των ανοιγμάτων για αερισμό και φωτισμό), η στέγη τους είναι προσβάσιμη και καλύπτεται με το υλικό του φυσικού εδάφους της περιοχής, αποτελεί συνέχεια του φυσικού εδάφους και δεν διαφοροποιείται ως προς το προϋπάρχον φυσικό έδαφος. Για την εκπλήρωση των προβλεπόμενων από τις γενικές πολεοδομικές διατάξεις αερισμό και φωτισμό επιτρέπεται η κατασκευή κατακόρυφων διόδων εντός ή εκτός του περιγράμματος του κτιρίου, μέγιστης διάστασης δύο (2,00) μέτρων και μήκους ως το περίγραμμα του κτιρίου, η επιφάνεια των οποίων δεν προσμετράται στη δόμηση. Επιτρέπεται η στέγαση των κατακόρυφων διόδων με σκίαστρα από ύφασμα, καλαμωτή, καθώς και από διαφανή στοιχεία και κινητά στοιχεία. Επιτρέπεται η κατασκευή υπογείων ορόφων κάτω από το υπόσκαφο σύμφωνα με το παρόν άρθρο.
Επιτρέπεται η δημιουργία υπόσκαφου κτιρίου σε διαφορετικό επίπεδο και σε διαφορετικό προσανατολισμό εντός τμήματος του περιγράμματος άλλου υπόσκαφου κτιρίου, εφόσον αιτιολογείται από τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό και ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Σε αυτήν την περίπτωση επιτρέπεται η κατακόρυφη σύνδεση μεταξύ των υπόσκαφων. Δεν απαιτείται οποιαδήποτε ελάχιστη απόσταση μεταξύ υπόσκαφου κτιρίου και μη υπόσκαφου κτιρίου, όταν η υψομετρική τους διαφορά είναι τουλάχιστον τρία (3) μέτρα. Δύναται η σύνδεση υπόσκαφου κτιρίου με μη υπόσκαφο κτίριο είτε μέσω κατακόρυφης διόδου είτε μέσω σύνδεσης του υπογείου τμήματος του μη υπόσκαφου κτιρίου με το υπόσκαφο κτίριο. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή υπέργειου κτίσματος εντός του περιγράμματος του υπόσκαφου κτιρίου. Δεν επιτρέπεται η αλλοίωση του φυσικού εδάφους πέραν των απαραίτητων εργασιών και διαμορφώσεων για την κατασκευή τουυπόσκαφου κτιρίου. Τα υπόσκαφα κτίρια κατασκευάζονται μετά από έγκριση του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Για την εξασφάλιση αερισμού και φωτισμού, η μοναδική όψη υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος αυτών μπορεί να μην ακολουθεί τους μορφολογικούς κανόνες της περιοχής μετά από έγκριση της σχετικής μελέτης από το αρμόδιο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής. Για την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων επιτρέπεται η εκσκαφή χωρίς τους περιορισμούς της παρ. 4 του άρθρου 210. Οι διατάξεις που ρυθμίζουν την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων εφαρμόζονται και στα νησιά, στα οποία η δόμηση, στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές ρυθμίζεται από ειδικές διατάξεις, μη εφαρμοζόμενης της προϋπόθεσης που τάσσει η περ. α΄ της παρ. 3 του άρθρου 31 του ν. 3937/2011 (Α` 60), αποκλειστικά και μόνο για την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων.
κε. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, προσβάσιμος από τον δρόμο για την αποκομιδή, ύψους έως δύο (2,00) μ. και επιφανείας έως δύο (2,00) τ.μ. για κτίρια μιας κατοικίας προσαυξανόμενος κατά ένα (1,00) τ.μ. ανά πέντε (5) κατοικίες και μέχρι πέντε (5,00) τ.μ. μέγιστο και με την προϋπόθεση ότι ο χώρος δεσμεύεται συμβολαιογραφικά για τη χρήση αυτή.
κστ. Διπλά ενεργειακά κελύφη σε νέα και υπάρχοντα κτίρια ή κατασκευές για τη δημιουργία φυτεμένων τοίχων, μέγιστου πλάτους μέχρι 0,70 μ. για επιφάνεια έως πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής επιφάνειας των περιμετρικών όψεων του κτιρίου.
κζ. Η επιφάνεια έως 1,60 μ. x 1,90 μ. για πρόβλεψη ή κατασκευή ανελκυστήρα σε κτίρια που δεν υπάρχει απαίτηση κατασκευής ανελκυστήρα, με την προϋπόθεση ότι ο ανελκυστήρας θα ικανοποιεί τουλάχιστον τις προδιαγραφές, που προβλέπονται από την κείμενη νομοθεσία, για άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα (ΕΛΟΤ-ΕΝ 81-70).
κη. Χώρος τοποθέτησης μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων φυσικού αερίου.
κθ. Το καθαρό εμβαδόν αιθρίων και οποιασδήποτε μορφής διαμπερών ανοιγμάτων του κτιρίου, κάθετων ή οριζόντιων ή και με τεθλασμένες ή καμπύλες διαδρομές, ανεξαιρέτως διαστάσεων σε οποιοδήποτε όροφο του κτιρίου δημιουργούνται. Σε κτίρια όλων των χρήσεων επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των προβλεπόμενων στην παρ. 3 του άρθρου 210 και στην παρ. 2α του άρθρου 208, η υποβάθμιση της διαμορφωμένης στάθμης του ακαλύπτου χώρου του αιθρίου στο εσωτερικό του κτιρίου έως τη στάθμη του δαπέδου οποιουδήποτε υπογείου στο οποίο υπάρχουν και χώροι κύριας χρήσης. Στην παραπάνω περίπτωση, ο ακάλυπτος χώρος του αιθρίου φυτεύεται υποχρεωτικά κατά τα 2/3 αυτού και περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο.
λ. Οι κλειστοί εσωτερικοί εξώστες (κλειστά πατάρια) και οι υποκείμενοι αποθηκευτικοί χώροι μέγιστου πλάτους δύο μέτρων και είκοσι εκατοστών (2,20) μ.
λα. Οι κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση αρχαίων μνημείων, για την προστασία και ανάδειξη αυτών από τις αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Πολιτισμού. Οι παραπάνω κατασκευές δύνανται να βρίσκονται εντός των πλαγίων αποστάσεων Δ ή δ και εντός του προκηπίου.
λβ. Οι επιφάνειες μη προσβάσιμων χώρων, με εξαίρεση την πρόσβαση για συντήρηση εγκαταστάσεων, με μέγιστο ύψος τα δύο (2) μ. κάτω από ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή φυτεμένων επιφανειών και στοιχείων νερού, με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις που προκύπτουν από την υποβάθμιση των δαπέδων δωμάτων κτιρίου ή δωμάτων ορόφων.
λγ. Ειδικά ως προς τα ψηλά κτίρια, δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης και οι ακόλουθοι χώροι, εφόσον υλοποιούνται εντός της επιτρεπόμενης κάλυψης:
λγα. Όροφοι ή τμήματα ορόφων που περιλαμβάνουν αποκλειστικά ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις απαραίτητες για τη λειτουργία του κτιρίου και την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του, για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού, Α.Π.Ε., μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), για χρήση υδατοδεξαμενής ή δεξαμενής συλλογής λυμάτων ή πισίνας, όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς που τις διέπουν. λγβ. Χώροι που απαιτούνται από τους εκάστοτε ισχύοντες κανονισμούς για την ενεργητική και παθητική πυροπροστασία ιδίως κλιμακοστάσια διαφυγής και ανελκυστήρες .
λγγ. Όροφοι που απαιτούνται για τη στατική επάρκεια του κτιρίου ή/και για λόγους αντισεισμικής προστασίας, εφόσον σε αυτούς δεν εγκαθίσταται καμία κύρια χρήση.
λγδ. Οι στεγασμένοι χώροι στάθμευσης, που απαιτούνται κατά τις οικείες διατάξεις, για την εξυπηρέτηση των αναγκών του κτιρίου και οι απαραίτητες για τη λειτουργία των χώρων αυτών εγκαταστάσεις (υπέργεια γκαράζ), εφόσον υλοποιούνται εντός της επιτρεπόμενης κάλυψης και μέχρι ύψος που δεν υπερβαίνει το δέκα τοις εκατό (10%) του συνολικού ύψους τους. Για την κατασκευή ψηλών κτιρίων μπορούν να χορηγούνται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις των άρθρων 208 και 209 του παρόντος Κεφαλαίου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνωμοδότηση του ΚΕ.Σ.Α. Με την ίδια διαδικασία μπορεί να ορίζεται ότι στα ψηλά κτίρια δεν εφαρμόζεται το παρόν για το ιδεατό στερεό. Σε περίπτωση που τα κτίρια αυτά βρίσκονται εντός κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, ιστορικού τόπου ή άλλης προστατευόμενης περιοχής, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α’ 220), απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Υπουργείου Πολιτισμού.
λδ. Οι υποσταθμοί διανομής ηλεκτρικής ενέργειας που κατασκευάζονται από τη Δ.Ε.Η. Α.Ε., σε οποιαδήποτε θέση ή στάθμη βρίσκονται, εντός του κτιρίου ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου/γηπέδου.
Άρθρο 207. Ποσοστό κάλυψης
1. α) Το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου δεν μπορεί να υπερβαίνει το εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφάνειάς του. Στην περίπτωση που δεν εξασφαλίζεται κάλυψη εκατόν είκοσι (120 τ.μ.) το μέγιστο ποσοστό κάλυψης προσαυξάνεται έως τα εκατόν είκοσι (120) τ.μ. εφόσον η κάλυψη δεν υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%) του οικοπέδου.
αα) Σε περιοχές που στις 18.12.1985 [ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985 (Α΄ 210), ίσχυε το πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα δόμησης, εφόσον δεν ορίζεται με ειδικές διατάξεις μικρότερο, το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης δεν μπορεί να υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας του οικοπέδου.
β) Κατά την αναθεώρηση, επέκταση ή έγκριση ρυμοτομικών σχεδίων ή τροποποίηση των όρων δόμησης περιοχής μπορεί να καθορίζονται διαγράμματα κάλυψης ανεξαρτήτως ποσοστού, σε ολόκληρη ή σε τμήμα της σχετικής περιοχής, εφόσον αιτιολογούνται από την αντίστοιχη μελέτη της περιοχής.
γ) Σε οικόπεδο, με περισσότερα από ένα πρόσωπα σε κοινόχρηστους χώρους, όπου τυχόν ισχύουν διαφορετικά ποσοστά κάλυψης, εφαρμόζεται σαν ποσοστό κάλυψης του όλου οικοπέδου ο αριθμητικός μέσος των ποσοστών κάλυψης.
δ) Ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου που αφήνεται σε επαφή, με ένα ή περισσότερα όρια του οικοπέδου, έχει διαστάσεις τουλάχιστον δ ή Δ.
2. Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί, κατά τις διατάξεις του ν. 1024/1971 (Α΄ 232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων, που αφορούν την επιτρεπόμενη κάλυψη, προκειμένου για έκδοση οικοδομικής άδειας ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό κάλυψης που του αναλογεί σύμφωνα με την επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
3. Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου: προσμετράται η επιφάνεια που ορίζεται από τις προβολές των περιγραμμάτων όλων των κτιρίων, όπως αυτά ορίζονται από τους κλειστούς και τους στεγασμένους χώρους των κτιρίων, όπως αναφέρεται στην παρ. 5β του άρθρου 206 και από τους ανοικτούς ημιυπαίθριους χώρους, πάνω σε οριζόντιο επίπεδο.
4. Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου δεν προσμετρώνται οι επιφάνειες των ορθών προβολών σε οριζόντιο επίπεδο :
α. Τμημάτων του ακάλυπτου χώρου που εισέχουν στο κτίριο, ανεξάρτητα από το πλάτος και το βάθος τους, ακόμη και εάν περιλαμβάνουν φέρον στοιχείο.
β. Ανοιχτών «και κλειστών» εξωστών.
γ. Χώρων και κατασκευών που αναφέρονται στις περιπτώσεις ι΄, ια΄, ιβ΄, ιγ΄, ιθ΄, κ΄, κα,΄ κβ΄, κγ΄, κε΄, κστ΄, κη΄ και λα΄ της παρ. 6 του άρθρου 206.
δ. Χώρων και κατασκευών όπως ορίζονται στα άρθρα 211 και 212, με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά.
ε. Αίθριων, ηλιακών αίθριων, οποιασδήποτε μορφής διαμπερών ανοιγμάτων και κατακόρυφων φρεατίων του κτιρίου, ανεξαιρέτως διαστάσεων, στην περίπτωση που ξεκινούν κάτω ή από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους και μόνο για το τμήμα εκείνο που δεν καλύπτεται με ανωδομή.
στ. Το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων για χρήση κατοικίας και το είκοσι τοις εκατό (20%) για άλλες χρήσεις. Σε περίπτωση κατασκευής υπόσκαφου κτιρίου το ποσοστό κάλυψης δύναται να αυξάνεται, χωρίς όμως να υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%).
ζ. Η επιφάνεια της στοάς, όταν κατασκευάζεται χωρίς υποστυλώματα και χωρίς την κατασκευή ορόφου πάνω από την επιφάνεια αυτή.
η. Κλίμακες κινδύνου, εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας και μόνο σε υφιστάμενα πριν την ισχύ του κανονισμού κτίρια, στα οποία έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου.
θ. Υπόγειοι και ημιυπόγειοι χώροι στάθμευσης κάτωθι ασκεπών αθλητικών εγκαταστάσεων και των συνοδευτικών σε αυτές διαμορφώσεων, αν η στάθμη των υπερκείμενων αθλητικών εγκαταστάσεων δεν ξεπερνά το ενάμισι μέτρο (1,50) από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους του περιβάλλοντος χώρου της εν λόγω περιοχής, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
θα) η κλίση του εδάφους δεν ξεπερνά το έξι τοις εκατό (6%),
θβ) διαθέτουν τουλάχιστον πενήντα (50) θέσεις στάθμευσης,
θγ) το εσωτερικό ύψος των χώρων στάθμευσης δεν ξεπερνά τα δύο μέτρα και τριάντα εκατοστά (2,30) από τα φέροντα στοιχεία.
Άρθρο 208. Συντελεστής Όγκου
1. Για τον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κατ’ όγκον εκμετάλλευσης του οικοπέδου σ.ο. εφαρμόζονται οι ακόλουθες σχέσεις :
α) (σ.ο.) = 5,00 x (σ.δ.), όπου (σ.δ.) ο αντίστοιχος συντελεστής δόμησης του οικοπέδου κατά περίπτωση και αφορά κτίρια ανεξάρτητα από το ύψος τους,
β) (σ.ο.) = 5,50 x (σ.δ.), για κτίρια με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος μικρότερο ή ίσο των οκτώμισι (8,50) μ. και ειδικά κτίρια.
2. Για τον υπολογισμό του πραγματοποιούμενου συντελεστή όγκου σ.ο. :
α) Προσμετρώνται : ο όγκος των χώρων που προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης (ο όγκος των χώρων του υπογείου που προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης υπολογίζεται από την οριστική στάθμη του εδάφους και άνω),ο όγκος των ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, ο όγκος των χώρων που ορίζονται στις περ. β΄, δ΄,ε΄, ιδ΄, ιε΄, κζ΄, λ΄, λβ΄ και λγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206 , ο χώρος της στέγης μόνον όταν αυτή δεν είναι υποχρεωτική, ο χώρος υπογείου από την οριστική στάθμη εδάφους και άνω.
β) Δεν προσμετρώνται : όλες οι περιπτώσεις της παρ. 6 του άρθρου 206 εκτός των περ. β΄, δ΄, ε΄, ιδ΄, ιε΄, κζ΄, λ΄, λβ΄ και λγ΄, ο χώρος της στέγης (συμπεριλαμβανομένων των κατασκευών που βρίσκονται εντός αυτού όπως πατάρια, σοφίτες και μόνο για το τμήμα αυτών των κατασκευών που βρίσκονται εντός του ύψους της υποχρεωτικής στέγης) όταν αυτή είναι υποχρεωτική.
3. Για την κατασκευή κτιρίων ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης, όπως ορίζονται κάθε φορά στην κείμενη νομοθεσία, μπορούν να χορηγούνται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις της παρ. 1, με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.). Σε περίπτωση που τα κτίρια αυτά βρίσκονται εντός κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, ιστορικού τόπου ή άλλης προστατευόμενης περιοχής, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α΄ 220) απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Υπουργείου Πολιτισμού.
4. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορούν να καθορίζονται κριτήρια χαρακτηρισμού κτιρίων ως ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης. Στην περίπτωση αυτή, με την απόφαση και τη διαδικασία της παρ. 3, διενεργείται ο χαρακτηρισμός του κτηρίου ως ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης με βάση ένα ή περισσότερα κριτήρια της απόφασης του πρώτου εδαφίου και εγκρίνεται το ύψος της χορηγούμενης παρέκκλισης.
Άρθρο 209. Θέση κτιρίου και εγκαταστάσεων
1. Η τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο πριν τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985 (Α΄ 210),γίνεται σύμφωνα με τις ακόλουθες διατάξεις και διασφαλίζει την απρόσκοπτη πρόσβαση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων σ’ αυτό:
α) η όψη του κτιρίου στο πίσω όριο του οικοπέδου απέχει κατ’ ελάχιστο απόσταση Δ από αυτό. Αν δεν υφίσταται πίσω όριο λόγω σχήματος του οικοπέδου, δεν είναι υποχρεωτική η απόσταση αυτή.
β) όταν στο κοινό πλάγιο όριο όμορων οικοπέδων υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου και μικρότερη ή ίση του δ από το κοινό όριο και έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή, το κτίριο οφείλει να έχει κατ’ ελάχιστον απόσταση δ από το κοινό πλάγιο όριο μόνο κατά το τμήμα του οικοπέδου που υπάρχει το παραπάνω κτίσμα του όμορου οικοπέδου. Σε κάθε άλλη περίπτωση το κτίριο δύναται να εφάπτεται ή να απέχει κατά δ από το κοινό πλάγιο όριο. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις είναι δυνατή η εφαρμογή της περ. στ),
γ) όταν σε οποιοδήποτε τμήμα των πίσω ή πλάγιων ορίων του οικοπέδου εφάπτεται κτίριο οποιασδήποτε χρήσης και χρονολογίας κατασκευής, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται στα όρια αυτά.
δ) όταν το όμορο οικόπεδο είναι αδόμητο ή έχει κτίσμα που έχει κατασκευαστεί πριν από την ένταξη της περιοχής σε σχέδιο, το κτίριο επιτρέπεται να εφάπτεται ή να απέχει από το πλάγιο κοινό όριο απόσταση δ.
ε) όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που προβλεπόταν, λόγω συστημάτων δόμησης που ίσχυαν πριν από τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985 Α΄ 210), η τοποθέτηση του κτιρίου σε επαφή με πλάγιο κοινό όριο, το κτίσμα μπορεί να τοποθετείται σε επαφή με το πλάγιο κοινό όριο ανεξάρτητα θέσης και χρόνου κατασκευής του κτίσματος του όμορου οικοπέδου.
στ) αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς εννέα (9) μ. σε κάθε διεύθυνση, τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου εννέα (9) μ. σε κάθε διεύθυνση και εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται του αντίστοιχου ορίου. Η ίδια δυνατότητα τοποθέτησης του κτιρίου μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μπορεί να εφαρμόζεται και για το σύνολο του κοινού ορίου του οικοπέδου όταν αυτό εφάπτεται με περισσότερες της μιας ιδιοκτησίας και προκύπτει υποχρέωση τήρησης απόστασης για μια τουλάχιστον από αυτές,
ζ) σε γωνιακά οικόπεδα αφήνεται υποχρεωτικά ακάλυπτος δ x δ στην απέναντι της γωνίας θέση του οικοπέδου ή σε θέση που η επιφάνεια αυτή συνέχεται με τους ακάλυπτους των όμορων ιδιοκτησιών, με την επιφύλαξη της περ. στ΄.
η) εάν το όριο του οικοπέδου είναι κοινό με περισσότερα του ενός οικόπεδα το κτίριο εφάπτεται ή τοποθετείται σε απόσταση Δ ή δ από το κοινό όριο και υποχρεωτικά μόνο κατά το τμήμα του οικοπέδου αυτού.
θ) σε οικόπεδα όπου κατασκευάζονται περισσότερα του ενός κτίρια, και όταν αυτά δεν εφάπτονται, η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι δ.
ι) κτίρια του ίδιου ακινήτου μπορούν να εφάπτονται ή να απέχουν μεταξύ τους κατά ελάχιστη απόσταση δύο μέτρων και πενήντα εκατοστών (2,50) μ., όταν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ή το ύψος στο οποίο εξαντλείται ο Σ.Δ. δεν ξεπερνά τα οκτώ μέτρα και πενήντα εκατοστά (8,50) μ.
2. Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα στο οικόπεδο σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο μετά από τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985 (Α’ 210). Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πίσω όρια του οικοπέδου αφήνεται απόσταση Δ και όπου δεν εφάπτεται με τα πλάγια όρια του οικοπέδου αφήνεται απόσταση δ. Στην παρούσα εφαρμόζονται οι περ. στ΄, θ΄, ι΄ της παρ. 1.
3. Σε περίπτωση εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή κατά την επέκταση ή αναθεώρησή τους, όπου το επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων της περιοχής καθορίζεται μέχρι και οκτώ μέτρα και πενήντα εκατοστά (8,50 μ.) και επιβάλλεται η τήρηση απόστασης του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου, επιτρέπεται η απόσταση αυτή να είναι μικρότερη του Δ ή δ της παρ. 1, όχι όμως μικρότερη των δύο μέτρων και πενήντα εκατοστών (2,50) μ.
4. Εσοχές του κτιρίου στην περίπτωση που εφάπτεται με τα όρια του οικοπέδου, μπορούν να έχουν οποιαδήποτε απόσταση από το όμορο κτίριο. Ανοίγματα στις εσοχές αυτές δεν δημιουργούν δουλεία για τα όμορα οικόπεδα και προσμετρώνται στον υπολογισμό των ανοιγμάτων για την επάρκεια φυσικού φωτισμού και αερισμού, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού ή εξασφαλίζουν ελάχιστη διάσταση δ κάθετα προς την πλευρά των ανοιγμάτων.
5. Οι χώροι κλιμακοστασίου καλύπτουν τις προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού εφόσον έχουν ανοίγματα προς ακάλυπτους χώρους ή ελεύθερο ανοιχτό χώρο ελάχιστης διάστασης δύο (2) μέτρων κάθετα προς την πλευρά των ανοιγμάτων. Οι χώροι κύριας χρήσης καλύπτουν τις προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού, εφόσον έχουν ανοίγματα προς ακάλυπτους χώρους ή ελεύθερο ανοιχτό χώρο ελάχιστης διάστασης δ κάθετα προς την πλευρά των ανοιγμάτων.
Άρθρο 210. Ύψος Κτιρίου - αφετηρία μέτρησης υψών - πλάτος δρόμου
1. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο Σ.Δ. προς περιοχής ως εξής:
α) για Σ.Δ. έως και 0,4 ύψος 10,75 μ.
β) για Σ.Δ. έως και 0,8 ύψος 14,00 μ.
γ) για Σ.Δ. έως και 1,2 ύψος 17,25 μ.
δ) για Σ.Δ. έως και 1,6 ύψος 19,50 μ.
ε) για Σ.Δ. έως και 2,0 ύψος 22,75 μ.
στ) για Σ.Δ. έως και 2,6 ύψος 26,00 μ.
ζ) για Σ.Δ. 2,6 και άνω, το δεκαπλάσιο του επιτρεπόμενου συντελεστή με μέγιστο ύψος τριάντα δύο μέτρων (32).
2. Επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος και το συντελεστή όγκου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.):
α. για τα ειδικά κτίρια πλην των γραφείων, στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 1,2 και αιτιολογημένη πρόταση του αρμόδιου φορέα, με τις ακόλουθες μέγιστες τιμές:
για Σ.Δ. έως και 0,4 ύψος 13,00 μ.
για Σ.Δ. έως και 0,8 ύψος 18,00 μ.
για Σ.Δ. έως και 1,2 ύψος 21,00 μ.
β. σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίριο που έχει ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια, εφόσον δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.
3. Το μέγιστο ύψος του κτιρίου σε κάθε σημείο των όψεών του μετριέται από την οριστική στάθμη του εδάφους σε οποιοδήποτε σημείο μέτρησης ή από τη στάθμη του πεζοδρομίου, αν οι όψεις τοποθετούνται επί της ρυμοτομικής γραμμής. Σε οικόπεδα με πρόσωπα σε περισσότερους του ενός κοινόχρηστους χώρους, για τα οποία ισχύουν διαφορετικά μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη και το ένα τουλάχιστον από αυτά δεν ορίζεται βάσει της παραγράφου αυτής, επιβάλλεται η τήρηση του μικρότερου από τα επιτρεπόμενα ύψη μέχρι την απόσταση των εννέα (9) μέτρων από την οικοδομική γραμμή στην οποία αντιστοιχεί αυτό, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από τους ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής. Σε περίπτωση υπογείου με ύπαρξη χαμηλωμένης αυλής (cour anglaise) η αφετηρία μέτρησης του ύψους γίνεται από την οριστική στάθμη εδάφους του ισογείου στην αντίστοιχη θέση.
4. Στους ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων επιτρέπεται η εκσκαφή ή επιχωμάτωση του φυσικού εδάφους για την προσαρμογή του στο κτίριο με την προϋπόθεση ότι σε κανένα σημείο η οριστική στάθμη του εδάφους δεν θα βρίσκεται ψηλότερα ή χαμηλότερα από το 1,50 μ. από τη φυσική στάθμη του. Σε περίπτωση εκσκαφής ή επίχωσης ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου για οικόπεδα με κλίση μεγαλύτερη του 20%, η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί να υποβιβαστεί τεχνητά έως δύο (2,00μ.) και να επιχωθεί μέχρι 1,50 μ. Εκσκαφές ή επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια επιτρέπονται ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.A.
5. Το κτίριο πλην εξωστών με τα κιγκλιδώματα και τα στηθαία ασφαλείας, αρχιτεκτονικών προεξοχών και αρχιτεκτονικών στοιχείων, ογκοπλαστικών προεξοχών και διακοσμητικών στοιχείων, κινητών συστημάτων σκίασης και κινητών προστεγασμάτων, που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο οφείλει να εγγράφεται στο ιδεατό στερεό, που καθορίζεται:
α. στα πρόσωπα του οικοπέδου, από την κατακόρυφη επιφάνεια που περνά από την οικοδομική γραμμή και της οποίας τα ανώτατα σημεία βρίσκονται σε ύψος 1,5 Π που δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 7,5 μέτρων, από τα αντίστοιχα σημεία του κρασπέδου του πεζοδρομίου.
β. από κεκλιμένη επιφάνεια που περνά από τα ανώτατα σημεία της κατακόρυφης επιφάνειας που ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο και σχηματίζει με αυτήν οξεία γωνία εφαπτομένης 1: 1,5.
γ. στις υπόλοιπες πλευρές του οικοπέδου από κατακόρυφες επιφάνειες που περνούν από τα όρια του οικοπέδου ή από τα όρια των αποστάσεων που επιβάλλονται.
6. Σε περιπτώσεις πλατειών ή διευρύνσεων λόγω συμβολής οδών με ή χωρίς απότμηση, για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων στο τμήμα που βλέπει στη διεύρυνση ή την πλατεία, λαμβάνεται το μεγαλύτερο μέγεθος Π από όλα τα προκύπτοντα στο σημείο της συμβολής.
Όταν ο εγκεκριμένος κοινόχρηστος χώρος περιβάλλεται κατά το μεγαλύτερο μέρος του από οικοδομικό τετράγωνο και επικοινωνεί με άλλο κοινόχρηστο χώρο από δίοδο, ως μέγεθος Π για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων που βλέπουν σε αυτόν λαμβάνεται το πλάτος της διόδου στο σημείο συμβολής της με το χώρο αυτόν.
7. Τα ύψη για την εφαρμογή του ιδεατού στερεού, μετρώνται από κάθε σημείο της ρυμοτομικής γραμμής στη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου πεζοδρομίου, όπως αυτή βεβαιώνεται από τον μελετητή μηχανικό και εγκρίνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα και το διάγραμμα κάλυψης από την αρμόδια υπηρεσία του δήμου. Αν δεν υπάρχει οριστικά διαμορφωμένο πεζοδρόμιο, η στάθμη αυτή καθορίζεται από την εγκεκριμένη υψομετρική μελέτη της οδού. Αν δεν υπάρχει υψομετρική μελέτη της οδού, η μελέτη συντάσσεται από ιδιώτη μηχανικό και αυτή εγκρίνεται από την αρμόδια Υπηρεσία του δήμου. Επιτρέπεται η σύνταξη νέας υψομετρικής μελέτης στην περίπτωση διαφοροποίησης του ύψους της οδού. Σε περίπτωση ανέγερσης αθλητικών εγκαταστάσεων με χωρητικότητα άνω των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) θεατών, για την κατασκευή ή τη λειτουργία των οποίων απαιτούνται διανοίξεις ή διαμορφώσεις οδών και λοιπά συνοδά έργα, οι αρμοδιότητες της έγκρισης κυκλοφοριακών και λοιπών σχετικών τεχνικών και υποστηρικτικών μελετών, της έγκρισης υψομετρικής μελέτης οδών και της έκδοσης σχετικών βεβαιώσεων που απαιτούνται για την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή και της κατασκευής και επίβλεψης ασκούνται από το Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών. Η διάταξη εφαρμόζεται και επί εκκρεμών, κατά την έναρξη ισχύος της, αιτήσεων έγκρισης των απαιτούμενων μελετών των περιπτώσεων του ανωτέρω εδαφίου. Στις περιπτώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ν. 3986/2011 (Α΄ 152),οι αρμοδιότητες της έγκρισης υψομετρικής μελέτης οδών και της έκδοσης σχετικών βεβαιώσεων που απαιτούνται για την έκδοση οικοδομικών αδειών ασκούνται από τον Υπουργό Υποδομών και Μεταφορών. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου εφαρμόζεται και επί εκκρεμών, κατά τις 9.12.2020, ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020 (Α΄245) αιτήσεων έγκρισης της υψομετρικής μελέτης οδών.
8. Με την επιφύλαξη των διατάξεων του ν. 4858/2021 (Α΄ 220) επιτρέπεται, προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους μέχρι ένα (1) μ., στις περιπτώσεις στις οποίες ισχύει μία από τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α. το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση οχημάτων,
β. το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (pilotis) κατά εφαρμογή της περ. ιζ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206 και ο ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση οχημάτων
γ. κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του πενήντα τοις εκατό (50%) από την καθαρή επιφάνεια του δώματος ή φυτεμένη στέγη επιφάνειας μεγαλύτερης του πενήντα τοις εκατό (50%) από την καθαρή επιφάνεια της στέγης. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειάς τους,
δ. πραγματοποιείται μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά πέντε τοις εκατό (5%). Η περ. γ΄ εφαρμόζεται και σε υφιστάμενα κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής. Επιτρέπεται προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους μέχρι ένα μέτρο όταν ισχύει μία από τις παραπάνω προϋποθέσεις και δύο (2) μέτρα, όταν ισχύουν δύο από τις παραπάνω προϋποθέσεις και ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι διατάξεις της παρούσας εφαρμόζονται και σε περιπτώσεις καθορισμού μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους από πάσης φύσεως διατάγματα, εφόσον δεν περιέχεται ρητή αντίθετη πρόβλεψη σε αυτά.
Παράδειγμα συνδυαστικής χρήσης Άρθρων 204 & 210 όταν το ύψος ορίζεται από ειδικές πολεοδομικές διατάξεις
Άρθρο 211. Λειτουργικά, ενεργειακά και διακοσμητικά στοιχεία στις όψεις του κτιρίου
1. Α. Στις όψεις επί του κελύφους του κτιρίου τόσο για τα νέα κτίρια όσο και για τις προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια και εφόσον δεν δημιουργούν κλειστούς ή ανοικτούς χώρους χρήσης του κτιρίου, επιτρέπονται και διατάσσονται ελεύθερα σε οποιαδήποτε θέση και, σύμφωνα με τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό:
α) αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία,
β) ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία,
γ) κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης και ρύθμισης του φυσικού φωτισμού με τα στηρίγματά τους,
δ) κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους,
ε) αγωγοί τεχνικών συστημάτων, όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορροές βάσει των προβλεπομένων προδιαγραφών.
Β. Τα παραπάνω στοιχεία έχουν μέγιστο πλάτος ίσο με 1/4 Δ ή 1/4 δ, η απόστασή τους από τα όρια του οικοπέδου δεν μπορεί να είναι μικρότερη του ενός μέτρου, όπου αφήνεται απόσταση δ ή Δ και στην περίπτωση που εξέχουν της ρυμοτομικής γραμμής, κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχιστον τριών (3) μ. Στοιχεία με πλάτος που υπερβαίνει τα παραπάνω όρια επιτρέπονται ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
2. Εξώστες και στεγασμένοι χώροι κτιρίων με τυχόν οριζόντια φέροντα ή κατακόρυφα και οριζόντια αρχιτεκτονικά στοιχεία ή κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας ή πέργκολες διατάσσονται ελεύθερα σε οποιαδήποτε όψη και όροφο του κτιρίου. Στην περίπτωση που τα οριζόντια φέροντα ή κατακόρυφα και οριζόντια αρχιτεκτονικά στοιχεία ή κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας ή οι πέργκολες στεγάζουν ή περιβάλλουν εξώστη ή δώμα ορόφου που προκύπτει από την υποχώρηση του ορόφου, δύνανται να υπερβαίνουν το μέγιστο πλάτος της παρ. 1 με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν το περίγραμμα του εξώστη και των περιορισμών της παρ. 3 ή του περιγράμματος του παραπάνω δώματος.
3. Οι ανοικτοί εξώστες μπορούν να προεξέχουν της οικοδομικής γραμμής, όπως ορίζεται στις υποπερ. α΄ και β΄ της παρ. 5 του άρθρου 210, έως πλάτους 1/10 Π και όχι περισσότερο των δύο (2) μέτρων, όταν αυτή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή και κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχιστον τριών (3) μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου. Οι ανοικτοί εξώστες μπορούν να προεξέχουν της οικοδομικής γραμμής, όπως ορίζεται στις υποπερ. α΄ και β΄ της παρ. 5 του άρθρου 210, έως πλάτους δύο (2) μέτρων όταν η οικοδομική γραμμή δεν ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή. Αν η όψη του κτιρίου δημιουργείται σε υποχώρηση από την οικοδομική γραμμή, το βάθος των ανοικτών εξωστών προσαυξάνεται αναλόγως. Οι ανοικτοί εξώστες δύναται να εισέχουν εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου με πλάτος έως 1/4 x Δ ή 1/4 x δ τηρώντας παράλληλα απόσταση από τα όρια του οικοπέδου τουλάχιστον ένα (1,00) μ.. Οι εξώστες, αρχιτεκτονικά και λοιπά δομικά στοιχεία της παρ. 1, αν εξέχουν της ρυμοτομικής γραμμής και βρίσκονται σε ύψος μικρότερο των πέντε (5) μέτρων, απέχουν τουλάχιστον πενήντα (50) εκατοστά από το άκρο του κρασπέδου του πεζοδρομίου και προς την πλευρά της ρυμοτομικής γραμμής σε οριζόντια προβολή. Εφόσον οι ανοικτοί εξώστες φυτεύονται σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, σε οποιοδήποτε επίπεδο, συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης κατά το ποσοστό που φυτεύονται.
4. Κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων επιτρέπεται να κατασκευάζονται σε οποιαδήποτε θέση, ακόμα και σε τμήματα εξωστών που βρίσκονται πάνω από κοινόχρηστους χώρους, εφόσον τα στηρίγματα αυτά εδράζονται στους εξώστες και δεν εξέχουν από το περίγραμμά τους.
5. Κλειστοί εξώστες (έρκερ) κατασκευάζονται με τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α. Το άθροισμα των επιφανειών των ορθών προβολών σε κατακόρυφο επίπεδο των κλειστών εξωστών που κατασκευάζονται στις όψεις των κτιρίων δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) της αντιστοίχου επιφάνειας όψεως.
β. Η μέγιστη προεξοχή να μην υπερβαίνει τα ογδόντα εκατοστά (80) από την επιφάνεια της όψης του κτιρίου.
γ. Σε περίπτωση που η οικοδομική γραμμή συμπίπτει με τη ρυμοτομική γραμμή και το κτίριο τοποθετείται σε αυτήν οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται μόνο για πλάτος δρόμου άνω των 8 μέτρων (8) και σε κάθε περίπτωση πρέπει να βρίσκεται πάνω από πέντε (5) μέτρα από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου.
δ. Οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται εντός των υποχρεωτικών ακαλύπτων, σε ύψος άνω των τριών (3) μέτρων και όταν βρίσκονται εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου δεν επιτρέπεται να κατασκευάζονται με πλάτος μεγαλύτερο του ¼ x Δ ή ¼ x δ και η απόστασή τους από τα όρια του οικοπέδου δεν μπορεί να είναι μικρότερη από ένα μέτρο.
ε. Επιτρέπεται η κατασκευή κλειστών εξωστών σε προέκταση σοφίτας ή και εσωτερικού εξώστη. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή ανοιχτών εξωστών σε προέκταση κλειστών εξωστών. Είναι δυνατή όμως η κατασκευή κλειστών εξωστών δίπλα (σε επαφή ή σε απόσταση) από ανοικτούς εξώστες ή και από στοιχεία της παρ. 1Α. Η πρόσβαση στους ανοικτούς εξώστες μπορεί να γίνεται μέσω ανοιγμάτων, στις κλειστές πλευρές των κλειστών εξωστών, που είναι δίπλα στους ανοικτούς εξώστες.
στ. Η επιφάνεια πάνω από τον κλειστό εξώστη δύναται να είναι βατή.
6. Σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας κυκλοφορίας επιτρέπεται η κατασκευή των στοιχείων των προηγούμενων παραγράφων σε ύψος μεγαλύτερο των τριών (3,00) μ., μετά από βεβαίωση του αρμόδιου δήμου ότι δεν παρεμποδίζουν τη λειτουργία του πεζόδρομου
7. Σε καταστήματα και εισόδους κτιρίων πάνω από κοινόχρηστους χώρους επιτρέπεται να κατασκευάζονται μόνιμα προστεγάσματα χωρίς κατακόρυφα στηρίγματα. Μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου τα παραπάνω προστεγάσματα επιτρέπεται να κατασκευάζονται με πλάτος μέχρι ½ Δ ή ½ δ.
8. Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακαλύπτου χώρου επιτρέπονται κατασκευές για την εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενων ατόμων.
9. Μεταξύ των ανοιχτών στεγασμένων χώρων, στους εξώστες και στους υπαίθριους χώρους των κτιρίων, επιτρέπονται στηθαία και διαχωριστικά στοιχεία μεταξύ των όμορων ιδιοκτησιών ή των συνιδιοκτησιών.
10. Τεχνικά συστήματα κλιματισμού ή θέρμανσης και παραγωγής Ζεστού Νερού Χρήσης (ZNX), ηλιοθερμικά πανέλα αερισμού, φωτοβολταϊκά στοιχεία και συναφή, όπως επίτοιχοι λέβητες αερίου, εξωτερικές μονάδες κλιματισμού, στις περιπτώσεις νέων κατασκευών θα πρέπει να ενσωματώνονται στο κέλυφος του κτιρίου και να μην προεξέχουν από την επιφάνεια των όψεων του κτιρίου. Τα παραπάνω δύνανται να τοποθετηθούν εντός κλειστών εξωστών (έρκερ), εντός ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, εντός ανοικτών εξωστών, στα δώματα (με μέγιστο ύψος στηθαίου 1,50 μ.), σε μη προσβάσιμους χώρους (με εξαίρεση την πρόσβαση για συντήρηση εγκαταστάσεων) κάτω από ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, στο χώρο της πιλοτής και άλλους, εφόσον εξασφαλίζεται από τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό ο αποκλεισμός της θέασης των παραπάνω συστημάτων στις όψεις του κτιρίου.
Σε υφιστάμενα κτίρια επιτρέπεται να εξέχουν μέχρι πενήντα (50) εκατοστά και μόνο όταν δεν μπορούν να τοποθετηθούν επί των εξωστών ή των δωμάτων, να τοποθετούνται σε ύψος μεγαλύτερο των τριών (3) μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου και με πρόβλεψη κατάλληλης απορροής των παραγόμενων συμπυκνωμένων υδρατμών, για κτίρια που βρίσκονται στην οικοδομική γραμμή και η λειτουργία τους δεν υπερβαίνει τα επιτρεπόμενα όρια θορύβου. Στις όψεις επί του κελύφους του κτιρίου επιτρέπεται η εγκατάσταση μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων των τεχνικών συστημάτων του κτιρίου.
11. Σε περιπτώσεις κτιρίων που εφάπτονται στα όρια του οικοπέδου όλα τα παραπάνω στοιχεία του παρόντος άρθρου δύνανται να εφάπτονται στα όρια ή να έχουν απόσταση μικρότερη του ενός μέτρου από αυτά.
Άρθρο 212. Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους και περιφράξεις
1. Για την κατασκευή κάθε εργασίας δόμησης και τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου του κτιρίου τηρούνται τα προβλεπόμενα από τη σχετική νομοθεσία μέτρα για την εναλλακτική διαχείριση των αποβλήτων από εκσκαφές, κατασκευές και κατεδαφίσεις, όπως εκάστοτε ισχύει.
2. α. Ο υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου τουλάχιστον κατά τα 2/3 του παραμένει χωρίς επίστρωση και όπως προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις. Στον υπολογισμό της φύτευσης συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε οποιοδήποτε επίπεδο, καθώς και κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση μνημείων για την προστασία και ανάδειξή τους ύστερα από έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού. Κάθε επιφάνεια που φυτεύεται σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών συμμετέχει στον υπολογισμό της απαιτούμενης φύτευσης. Στις παραπάνω επιφάνειες συμπεριλαμβάνονται: φυτεμένα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες, φυτεμένοι ενιαίοι χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με την περ. ιγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206, φυτεμένοι υπαίθριοι χώροι, φυτεμένες εσοχές στο σώμα του κτιρίου, φυτεμένα δώματα ορόφων (που προκύπτουν από υποχώρηση ορόφων) και φυτεμένοι ανοικτοί εξώστες σε οποιοδήποτε επίπεδο. Οι επιφάνειες κάτω από πέργκολες, στέγαστρα και προστεγάσματα δύνανται να συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης, εφόσον φυτεύονται στο επίπεδο εδάφους. Αν δημιουργούνται υπαίθριοι χώροι στάθμευσης, τότε ο υπολογισμός των 2/3 της υποχρεωτικής φύτευσης λαμβάνεται επί του απομειούμενου κατά δέκα ποσοστιαίες μονάδες υποχρεωτικά ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου.
β. Τα προκήπια είναι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι.
γ. Το αίθριο δύναται να συμμετέχει στον υπολογισμό του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου. Εφόσον φυτεύεται σε ελάχιστο πάχος εδάφους 40 εκατοστών, σε οποιοδήποτε επίπεδο, συμμετέχει στον υπολογισμό της φύτευσης κατά το ποσοστό που φυτεύεται.
δ. Η επιφάνεια κάθε διαμπερούς ανοίγματος και η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα, που φυτεύονται σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, σε οποιοδήποτε επίπεδο, συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης.
ε. Οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι του οικοπέδου προσαρμόζονται στη μορφολογία του εδάφους του οικοδομικού τετραγώνου.
στ. Για πρατήρια υγρών καυσίμων ο υποχρεωτικός χώρος φύτευσης ορίζεται στο 1/4 του αναφερόμενου στην παρ. 2α.
ζ. Σε κτίρια όπου δεν είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί η φύτευση μέχρι τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, δύναται αυτή να μειωθεί στο 1/2 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, υπό την προϋπόθεση ότι θα φυτευτεί στο δώμα διπλάσια επιφάνεια από την υπολειπόμενη επιφάνεια των 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου που δεν προβλέπεται να υλοποιηθεί. Σε κτίρια όπου δεν είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί η φύτευση μέχρι τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, κατ’ εξαίρεση δύναται να συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης και οι διάδρομοι διέλευσης των οχημάτων, εφόσον επιστρώνονται από διάτρητες πλάκες.
3. Στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ή γηπέδου επιτρέπονται οι παρακάτω διαμορφώσεις:
α. Η τροποποίηση της φυσικής στάθμης του εδάφους των ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου για την προσαρμογή του κτιρίου σε αυτό και μέχρι στάθμης συν-πλην ενάμισι μέτρο (± 1,50) μ. από το φυσικό έδαφος. Σε περίπτωση εκσκαφής ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου με κλίση μεγαλύτερη του είκοσι τοις εκατό (20%), η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί να υποβιβαστεί τεχνητά έως δύο μέτρα (2) και να επιχωθεί μέχρι ενάμισι μέτρο (1,50μ.) Εκσκαφές ή επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια, επιτρέπονται ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
β. Η επίχωση μέχρι τη στάθμη του πεζοδρομίου τμήματος του χώρου μεταξύ της πρόσοψης του κτιρίου και της ρυμοτομικής γραμμής ή η κατασκευή γεφυρωτής προσπέλασης στο κτίριο, σε πλάτος όσο απαιτείται από τη χρήση του κτιρίου για οικόπεδα με κλίση άνω του δεκαεπτά τοις εκατό (17%).
γ. Κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), πλατύσκαλα, αντηρίδες, πεζούλια, βεράντες, φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσον του 1/2 της όψης στην οποία αντιστοιχεί και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι μέτρο 1,50 μέτρο μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
4. Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου, εκτός όσων αναφέρονται σε άλλα άρθρα του παρόντος νόμου, επιτρέπονται:
α. Τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικοί τοίχοι μεγίστου ύψους ενάμισι (1,50) μέτρου, τοίχοι ελεύθερης διάταξης που συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστου ύψους ενάμισι (1,50 ) μέτρου πεζούλια, βεράντες, διαμορφώσεις εισόδων (αυλόθυρες – πορτοσιές), φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του ½ της όψης στην οποία αντιστοιχούν και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι (1,50) μέτρου, καθώς και στοιχεία εξυπηρέτησης (πάγκοι, τραπέζια), άθλησης και παιχνιδότοπων. Στην περίπτωση που οι διαχωριστικοί τοίχοι ή τοίχοι ελεύθερης διάταξης υπερβαίνουν το ενάμισι (1,50) μέτρου λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, τότε απαιτείται γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
β. Κατασκευές, όπως υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλα τους, πλατύσκαλα εισόδων, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι παραπάνω κατασκευές δύνανται να κατασκευάζονται για τη σύνδεση των επιπέδων του ακάλυπτου χώρου, καθώς και για την πρόσβαση στους ισόγειους και υπόγειους χώρους του κτιρίου. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
γ. Κλίμακες κινδύνου, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις μέσα στις ελάχιστες επιτρεπόμενες αποστάσεις του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου και σε απόσταση τουλάχιστον ενός (1,00) μ. από τα όρια, εφόσον δεν είναι δυνατή η τοποθέτησή τους σε άλλη θέση.
δ. Κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες πεζών και κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων. Όταν τα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα. Ράμπες φυτεύονται πάνω από την πλάκα τους, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετρώνται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στην περίπτωση που τα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων δεν είναι εφικτό να κατασκευαστούν κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων, επιτρέπεται να κατασκευαστούν σε οποιαδήποτε κατεύθυνση ως προς την πρόσοψη αυτών ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
ε. Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, κολυμβητικές δεξαμενές (πισίνες) με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις.
στ. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης, κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους, τεχνικών συστημάτων, όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορροές, προστεγάσματα και στέγαστρα. Το μέγιστο πλάτος όλων των παραπάνω ισούται με ¼ Δ ή ¼ δ.
ζ. Ενιαίοι χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με την περ. ιγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206.
η. Υπαίθριες θέσεις στάθμευσης.
θ. Στεγασμένοι ανελκυστήρες και συστήματα σκίασης υπαίθριων θέσεων στάθμευσης, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
ι. Χώροι φυλακίων, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
ια. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, σύμφωνα με την περ. κε’ της παρ. 6 του άρθρου 206, όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή.
ιβ. Ζεύξεις κτιρίων ή τμήματα ζεύξεων κτιρίων, ύστερα από έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής,
ιγ. Υπέργειοι υποσταθμοί διανομής ηλεκτρικής ενέργειας της Δ.Ε.Η. Α.Α., που δεν μπορούν να κατασκευαστούν σε άλλη υπόγεια ή ισόγεια στάθμη του κτιρίου ή κάτω από την επιφάνεια του ακάλυπτου χώρου συμπεριλαμβανομένων του προκηπίου και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ και δ.
5. Επιτρέπεται η στέγαση κολυμβητικών δεξαμενών ιδιοκτησίας του Δημοσίου, των ν.π.δ.δ., των δήμων, των Κτιριακών Υποδομών Α.Ε. και ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων με πέργκολες που καλύπτονται με ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή με αρθρωτές κινούμενες κατασκευές.
6. Κάτω από την οριστική στάθμη του εδάφους των ακάλυπτων χώρων συμπεριλαμβανομένων και των τμημάτων τους που βρίσκονται κάτω, εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ του οικοπέδου ή γηπέδου, επιτρέπονται:
α) Η κατασκευή δεξαμενών (αποχέτευσης ακαθάρτων, νερού, υγρών και αερίων καυσίμων), αποθήκης συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων, μηχανοστασίων υδροστασίων για επεξεργασία νερού, δικτύων για την εξυπηρέτηση του κτιρίου και των απαραιτήτων για τη λειτουργία ασκεπούς πισίνας εγκαταστάσεων, τεχνικών συστημάτων επεξεργασίας λυμάτων και ανακύκλωσης απορριμμάτων, εγκαταστάσεων γεωθερμίας, σύμφωνα με τους όρους και τους περιορισμούς που προβλέπονται από τις κείμενες διατάξεις.
β) Η επέκταση υπογείων ορόφων με τις χρήσεις που ορίζονται στο άρθρο 206:
Για οικόπεδα εμβαδού έως και εξακοσίων (600) τ.μ. επιτρέπεται έως τα όρια του οικοπέδου. Στην περίπτωση αυτή, επιτρέπεται η εξαγορά των θέσεων στάθμευσης που δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη. Σε οικόπεδα εμβαδού από εξακόσια (600) τ.μ. έως χίλια (1.000) τ.μ. επιτρέπεται επέκταση των υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του κτιρίου και έως τα όρια του οικοπέδου σε ποσοστό έως και ογδόντα (80%) του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτήν, επιτρέπεται η εξαγορά των θέσεων στάθμευσης που δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη, σε ποσοστό έως και τριάντα (30%) του συνόλου των απαιτούμενων θέσεων. Σε περίπτωση που στα οικόπεδα αυτά δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη οι απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης στον πρώτο υπόγειο όροφο, μπορεί να επεκτείνονται όλοι οι υπόγειοι όροφοι έως και εκατό τοις εκατό (100%) του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτήν, επιτρέπεται η εξαγορά των θέσεων στάθμευσης που δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη, σε ποσοστό έως και δεκαπέντε τοις εκατό (15%) του συνόλου των απαιτούμενων θέσεων. Σε οικόπεδα εμβαδού άνω των χιλίων (1.000) τ.μ. επιτρέπεται επέκταση των υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του κτιρίου και έως τα όρια του οικοπέδου σε ποσοστό έως και εβδομήντα τοις εκατό (70%) του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτήν, δεν επιτρέπεται εξαγορά θέσεων στάθμευσης.
γ) Εντός και εκτός περιγράμματος κτιρίων και κάτω από την οριστική στάθμη εδάφους (υπόγειοι χώροι και ακάλυπτοι χώροι) επιτρέπονται υδατοδεξαμενές, πισίνες με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις σε επαφή με δομικά στοιχεία και με τα όρια του οικοπέδου.
δ) Η κατασκευή υποσταθμού ηλεκτρικού ρεύματος της Δ.Ε.Η. Α.Ε. είτε αυτοτελούς, είτε σε τμήμα επέκτασης υπογείου του κτιρίου.
7. Επί των ακάλυπτων χώρων του οικοπέδου και εφόσον καλύπτεται η υποχρέωση για φύτευση, σύμφωνα με την παρ. 2, επιτρέπονται οι παρακάτω κατασκευές:
α. Πέργκολες
β. Τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικοί τοίχοι μεγίστου ύψους ενάμισι (1,50) μ., τοίχοι ελεύθερης διάταξης του συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστα, ύψους ενάμισι (1,50) μ., πεζούλια, βεράντες, διαμορφώσεις εισόδων (αυλόθυρες – πορτοσιές), φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του ½ της όψης στην οποία αντιστοιχούν και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι (1,5) μ., καθώς και στοιχεία εξυπηρέτησης, όπως πάγκοι, τραπέζια άθλησης και παιχνιδότοπων. Στην περίπτωση που οι διαχωριστικοί τοίχοι ή τοίχοι ελεύθερης διάταξης υπερβαίνουν το ενάμισι (1,50) μέτρο ύψος, λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, απαιτείται γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
γ. Κατασκευές, όπως υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλα τους, κλίμακες κινδύνου, πλατύσκαλα εισόδων, κεκλιμένα επίπεδα-ράμπες (στεγασμένα ή μη), μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι παραπάνω κατασκευές δύνανται να κατασκευάζονται για τη σύνδεση των επιπέδων του ακάλυπτου χώρου, καθώς και για την πρόσβαση στους ισόγειους, υπέργειους και υπόγειους χώρους του κτιρίου. Όταν τα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες φυτεύονται πάνω από την πλάκα τους, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετρώνται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στην περίπτωση που τα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένο μη) οχημάτων δεν είναι εφικτό να κατασκευαστούν κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων, επιτρέπεται να κατασκευαστούν σε οποιαδήποτε κατεύθυνση ως προς την πρόσοψη αυτών ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
δ. Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, κολυμβητικές δεξαμενές (πισίνες) με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις.
ε. Συστοιχία λεβήτων αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης.
στ. Δεξαμενή αερίου καυσίμου, όπως και αποθήκη συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων εφόσον δεν μπορεί να είναι υπόγειες.
ζ. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης, κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους, αγωγοί τεχνικών συστημάτων (όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορροές), σύμφωνα με το άρθρο 211.
η. Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, αντιθορυβικών συστημάτων, κλιματιστικών και αντλιών θερμότητας που κατασκευάζονται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
θ. Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, και κλιματιστικών σε παραδοσιακούς οικισμούς ή διατηρητέα κτίρια, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. ή του αρμόδιου φορέα, ως προς την ένταξή τους στο χώρο.
ι. Κινητά ή μόνιμα προστεγάσματα με μέγιστο πλάτος προεξοχής ½ Δ.
ια. Στέγαστρα σε οποιαδήποτε θέση.
ιβ. Οι εγκαταστάσεις των πρατηρίων, οι δεξαμενές, οι αντλίες διάθεσης υγρών και αερίων καυσίμων και τα στέγαστρα τους, στις θέσεις που εγκρίνονται από την αρμόδια υπηρεσία. Στην περίπτωση αυτή το σύνολο των κατασκευών των περ. α΄ και ια΄ της παρούσας παρ. δεν μπορεί να υπερβαίνει το εμβαδόν της επιτρεπόμενης κάλυψης.
ιγ. Ενιαίοι χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με την περίπτωση ιγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206.
ιδ. Υπαίθριες θέσεις στάθμευσης.
ιε. Στεγασμένοι ανελκυστήρες και συστήματα σκίασης υπαίθριων θέσεων στάθμευσης, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.,
ιστ. Χώροι φυλακίων, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
ιζ. Κλειστός χώρος συλλογής & αποθήκευσης απορριμμάτων, σύμφωνα με την περ. κε΄ της παρ. 6 άρθρου 206.
ιη. Ζεύξεις κτιρίων ή τμήματα ζεύξεων κτιρίων, ύστερα από έγκριση του Σ.Α.
8. Τα προκήπια διαμορφώνονται ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου, περιλαμβάνουν πάντοτε δένδρα, φυτά ή και υδάτινες κατασκευές σύμφωνα με τις διατάξεις του κτιριοδομικού κανονισμού.
Α. Κάτω από την επιφάνειά τους, εκτός των προβλεπομένων στον παρόντα νόμο, επιπλέον επιτρέπονται:
α. Εγκαταστάσεις των οργανισμών κοινής ωφέλειας.
β. Δεξαμενές νερού, δεξαμενές λυμάτων και δίκτυα για την εξυπηρέτηση του κτιρίου.
γ. Δεξαμενές υγρών και αεριών καυσίμων πρατηρίων καυσίμων σε αποστάσεις που ορίζονται από τους ισχύοντες σχετικούς κανονισμούς.
δ. Διαπλατύνσεις των θεμελίων εφόσον το πάνω μέρος τους βρίσκεται σε βάθος μεγαλύτερο από σαράντα (40) εκατοστά από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους.
ε. Υποσταθμός ηλεκτρικού ρεύματος, που κατασκευάζεται από τη Δ.Ε.Η. Α.Ε. με στάθμη της πλάκας επικάλυψης ενός μέτρου τουλάχιστον κάτω από τη στάθμη της οδού και του πέριξ εδάφους.
στ. Ανοιχτός χώρος στάθμευσης ή υπόσκαφος σε οικόπεδα ή γήπεδα με κλίση τουλάχιστον 20% με προϋπόθεση την υποχρεωτική ύπαρξη φυτεμένης επιφάνειας στην οροφή του.
ζ. Υπόγειες ζεύξεις κτιρίων ή τμήματα υπογείων ζεύξεων κτιρίων ύστερα από έγκριση του Σ.Α., με στάθμη της πλάκας επικάλυψης τουλάχιστον ενός μέτρου κάτω από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους, κατά την παρ. 5 του άρθρου 216.
θ. Οι επεκτάσεις υπογείων ορόφων με τις χρήσεις του άρθρου 206, εφόσον η στάθμη της πλάκας επικάλυψης βρίσκεται τουλάχιστον σαράντα (40) εκατοστά κάτω από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους.
Β. Στην επιφάνειά τους επιτρέπονται, εκτός όσων αναφέρονται σε άλλα άρθρα του παρόντος Κεφαλαίου, εφόσον καλύπτεται η υποχρέωση για φύτευση:
α. Πέργκολες, ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, κολυμβητικές δεξαμενές (πισίνες) με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις, κινητά ή μόνιμα προστεγάσματα, στέγαστρα και υπαίθριες θέσεις στάθμευσης, χωρίς προϋποθέσεις μέγιστου πλάτους και έως το όριο της ρυμοτομικής γραμμής.
β. Κατασκευές όπως υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλά τους, εφόσον εξυπηρετούν όροφο που η στάθμη του δαπέδου του δεν υπέρκειται από την οριστική (φυσική ή τεχνητή) στάθμη του εδάφους περισσότερο από ένα μέτρο και ογδόντα εκατοστά (1,80), υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλά τους για την πρόσβαση στους ισόγειους και υπόγειους χώρους του κτιρίου, πλατύσκαλα εισόδων, κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες πεζών και κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων κάθετες στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων. Όταν τα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες φυτεύονται πάνω από την πλάκα τους, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετρώνται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στην περίπτωση που τα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων δεν είναι εφικτό να κατασκευαστούν κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων, επιτρέπεται να κατασκευαστούν σε οποιαδήποτε κατεύθυνση ως προς την πρόσοψη αυτών ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
γ. Κατασκευές-στοιχεία διευκόλυνσης της μετακίνησης ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
δ. Στέγαστρα για την εξυπηρέτηση πρατηρίων υγρών και αερίων καυσίμων μετά από έγκριση φορέα και Σ.Α. έως το όριο της ρυμοτομικής γραμμής. Τα στέγαστρα μπορούν να προεξέχουν της οικοδομικής γραμμής έως πλάτους 1/10 Π και όχι περισσότερο των δύο (2) μέτρων, όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή. Το ύψος του στεγάστρου θα πρέπει να είναι τουλάχιστον πέντε (5) μέτρα από τη στάθμη του πεζοδρομίου.
ε. Τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικοί τοίχοι μέγιστου ύψους ενάμισι (1,5) μέτρου, τοίχοι ελεύθερης διάταξης, που συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστου ύψους ενάμισι (1,5) μέτρου, πεζούλια, βεράντες, διαμορφώσεις εισόδων (αυλόθυρες – πορτοσιές), φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του ½ της όψης, στην οποία αντιστοιχούν και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι (1,5) μ., καθώς και στοιχεία εξυπηρέτησης, όπως πάγκοι, τραπέζια, άθλησης και παιχνιδότοπων. Στην περίπτωση που οι διαχωριστικοί τοίχοι ή τοίχοι ελεύθερης διάταξης υπερβαίνουν το 1,50 μέτρο, λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, τότε απαιτείται γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
στ. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης, σύμφωνα με το άρθρο 211.
ζ. Χώροι φυλακίων, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
η. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, σύμφωνα με την περ. κε. της παρ. 6 του άρθρου 206 .
θ. Υπέργειες ζεύξεις κτιρίων και τμήματα υπέργειων ζεύξεων κτιρίων, κατά την παρ. 5 του άρθρου 216, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
9. Περιφράγματα.
α. Τα οικόπεδα οριοθετούνται με σταθερούς οριοδείκτες ή με περιφράγματα. Επιτρέπεται η περίφραξη των αρτίων οικοπέδων και γηπέδων και των μη ρυμοτομούμενων τμημάτων των μη αρτίων και μη οικοδομήσιμων οικοπέδων, που βρίσκονται σε εντός σχεδίου περιοχές. Επιτρέπεται η περίφραξη μη αρτίων γηπέδων με πρόχειρη κατασκευή, όπως συρματόπλεγμα.
β. Τα περιφράγματα τοποθετούνται είτε κατά μήκος των ορίων των όμορων οικοπέδων είτε στο πρόσωπο αυτών. Τα περιφράγματα και τα αυλόθυρα – πορτοσιές επιτρέπεται να κατασκευάζονται σε απόσταση από τα όρια του οικοπέδου και εντός των ορίων αυτού ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Τα περιφράγματα κατασκευάζονται εξ ολοκλήρου εντός του οικοπέδου.
γ. Τα περιφράγματα του οικοπέδου ή γηπέδου σε κανένα σημείο δεν έχουν ύψος μεγαλύτερο από τρία (3) μέτρα και το συμπαγές τμήμα τους μεγαλύτερο από ενάμισι (1,5) μέτρο. Τα αυλόθυρα – πορτασιές για την είσοδο πεζών και οχημάτων που κατασκευάζονται σε συνέχεια της περίφραξης έχουν μέγιστο ύψος τρία (3) μέτρα και μπορεί να αποτελούνται από συμπαγή στοιχεία. Αφετηρία μέτρησης των υψών είναι η υψηλότερη από τις οριστικές στάθμες του εδάφους εκατέρωθεν του περιφράγματος. Για τα περιφράγματα που βρίσκονται στο πρόσωπο του οικοπέδου, τα παραπάνω ύψη μετρούνται από τη στάθμη του πεζοδρομίου. Επιτρέπεται παρέκκλιση των παραπάνω διατάξεων όσον αφορά την κατασκευή συμπαγούς περιφράγματος έως ύψους τριών (3) μέτρων, ύστερα από γνώμη του Σ.Α. Στην περίπτωση οικοπέδων εντός οικισμών χωρίς σχέδιο, αφετηρία μέτρησης των υψών για τα περιφράγματα που βρίσκονται στο πρόσωπο του οικοπέδου είναι η ψηλότερη από τις οριστικές στάθμες του εδάφους εκατέρωθεν του περιφράγματος.
δ. Αν το φυσικό έδαφος στη ρυμοτομική γραμμή είναι υψηλότερο από τη στάθμη του πεζοδρομίου από ένα (1.00) μέτρο έως δυόμισι (2,5) μέτρα, το περίφραγμα κατασκευάζεται συμπαγές έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους. Αν από τη στάθμη του πεζοδρομίου έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους στη ρυμοτομική γραμμή υπάρχει υψομετρική διαφορά μεγαλύτερη από δυόμισι (2,5) μέτρα, το συμπαγές τμήμα του περιφράγματος μπορεί να έχει ύψος έως δυόμισι (2,5) μέτρα και το έδαφος κλιμακώνεται έτσι ώστε κάθε κλιμάκωση να έχει ύψος έως δυόμισι (2,5) μέτρα και πλάτος τουλάχιστον ενάμισι (1,5) μέτρο.
ε. Στα οικόπεδα και γήπεδα, στα οποία ανεγείρονται ειδικά κτίρια, επιτρέπεται, ύστερα από έγκριση του αρμόδιου από άποψη λειτουργίας του συγκεκριμένου κτιρίου φορέα, να κατασκευάζεται συμπαγές περίφραγμα, με ύψος μεγαλύτερο από τρία (3) μέτρα, εφόσον απαιτείται από λόγους ασφάλειας ή λειτουργίας.
στ. Οι ιδιοκτησίες που καθορίζονται με κάθετη σύσταση ιδιοκτησίας, περιφράσσονται μόνον στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου.
Άρθρο 213. Φυτεμένα δώματα
1. Η κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους, νέων, νομίμως υφισταμένων κτιρίων και κτιρίων του άρθρου 367 παρ. 2 περ. γ΄, δ΄,ε΄,ζ΄ επιτρέπεται, εφόσον δεν αντίκειται στους ειδικότερους όρους δόμησης που ισχύουν. Το υπόστρωμα ανάπτυξης των φυτών με τη διαστρωμάτωση των εξειδικευμένων υλικών, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα σαράντα (40) εκατοστά πάνω από την άνω επιφάνεια της μόνωσης του δώματος και της στέγης και της επικάλυψής της. Η βλάστηση που αναπτύσσεται επάνω σε αυτό, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα τρία μέτρα (3). Το είδος της βλάστησης, το υπόστρωμα ανάπτυξης των φυτών, το σύστημα της πολυεπίπεδης διαστρωμάτωσης των εξειδικευμένων υλικών και το αρδευτικό σύστημα, περιγράφεται σε τεχνική έκθεση, όπως ορίζεται στην παρ. 2. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή φυτεμένων επιφανειών επάνω στις απολήξεις των κλιμακοστασίων και τα φρεάτια των ανελκυστήρων. Η κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους των κτιρίων πρέπει να μην προσβάλλει την αισθητική του κτιρίου και να εναρμονίζεται με τις υπόλοιπες κατασκευές που προβλέπονται σε αυτά, βάσει του άρθρου 214. Ειδικά για τις στέγες, πρέπει η φυτεμένη επιφάνεια να ακολουθεί την κλίση τους, ώστε να μην αλλοιώνεται η μορφή του κτιρίου. Οι φυτεμένες επιφάνειες στα δώματα, τις στέγες και τους υπαίθριους χώρους των κτιρίων δεν αίρουν την υποχρέωση της παρ. 2 του άρθρου 212.
2. α. Νέα κτίρια:
Για την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους κτιρίων που κατασκευάζονται με οικοδομικές άδειες, ακολουθούνται οι καθοριζόμενες διαδικασίες πληρότητας και ελέγχου του Τμήματος Ι του Μέρους Ε΄, με την πρόσθετη υποβολή τεχνικής έκθεσης κατασκευής Φυτεμένης Επιφάνειας δώματος ή στέγης ή υπαίθριου χώρου. Η κατασκευή της φυτεμένης επιφάνειας συσχετίζεται με τις επί μέρους μελέτες του κτιρίου. Η ανωτέρω τεχνική έκθεση συντάσσεται σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές και κατευθυντήριες οδηγίες.
β. Υφιστάμενα κτίρια:
Για την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους υφιστάμενων κτιρίων, κατά την έννοια της παραγράφου 1, δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας. Για την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα κτίρια της παρ. 1 του άρθρου 431 απαιτείται σύμφωνη γνώμη του αρμόδιου Σ.Α. Για τα κηρυγμένα διατηρητέα κτίρια ή νεώτερα μνημεία, απαιτείται επιπροσθέτως η σύμφωνη γνώμη του φορέα προστασίας τους. Σε κάθε υπηρεσία δόμησης τηρείται ειδικό Μητρώο «Φυτεμένων Επιφανειών», που ενημερώνεται με τις κατά τα άνω υποβαλλόμενες γνωστοποιήσεις.
3. Το περιεχόμενο του φακέλου των δικαιολογητικών και οι επιμέρους προδιαγραφές σχεδίων και τεχνικής έκθεσης, που υποβάλλονται στην αρμόδια υπηρεσία για την κατασκευή Φυτεμένης Επιφάνειας, ο τρόπος διενέργειας και η περιοδικότητα των ελέγχων τήρησης των όρων του παρόντος, το ύψος των προστίμων υπέρ του Πράσινου Ταμείου σε περίπτωση μη υλοποίησης της ως άνω τεχνικής έκθεσης, καθώς και κάθε άλλο συναφές ζήτημα προσδιορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Άρθρο 214. Κατασκευές πάνω από το κτίριο
1. Όλες οι κατασκευές πάνω από το κτίριο πρέπει να αποτελούν ένα ενιαίο αισθητικό σύνολο, μπορεί να συνδέονται ή να περιφράσσονται με ελαφρά ή διάτρητα στοιχεία και οι θέσεις τους αποτυπώνονται υποχρεωτικά στις μελέτες που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
2. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και μέσα στο ιδεατό στερεό επιτρέπονται:
α) i. Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινόχρηστης, μέγιστης επιφάνειας τριάντα πέντε (35) τ.μ. και μέγιστου ύψους τριών μέτρων και σαράντα εκατοστών (3,40) , με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου δώματος που καλύπτει το ογδόντα τοις εκατό (80%) της συνολικής επιφάνειας του δώματος. Στην παραπάνω συνολική επιφάνεια του δώματος κτιρίου εξαιρείται η επιφάνεια των στηθαίων, της απόληξης κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα με το φρεάτιό του. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειάς τους, καθώς και οι φυτεμένες επιφάνειες κάτω από πέργκολες.
ii. Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινόχρηστης, μέγιστης επιφάνειας τριάντα πέντε (35) τ.μ. και μέγιστου ύψους 3,40 μ., με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου δώματος που καλύπτει το πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής επιφάνειας του δώματος κτιρίου και επιπλέον τη δημιουργία φυτεμένων υπαίθριων χώρων, δωμάτων ορόφων (που προκύπτουν από υποχώρηση ορόφων) και ανοικτών εξωστών που συνολικά καλύπτουν το πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής επιφάνειας του δώματος κτιρίου. Στην παραπάνω συνολική επιφάνεια του δώματος κτιρίου εξαιρείται η επιφάνεια των στηθαίων, της απόληξης κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα με το φρεάτιό του. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειάς τους, καθώς και οι φυτεμένες επιφάνειες κάτω από πέργκολες.
Στις παραπάνω περιπτώσεις οι χώροι κύριας αποκλειστικής χρήσης δύνανται να συνδέονται λειτουργικά με ιδιοκτησίες του υποκείμενου ορόφου. Στις παραπάνω περιπτώσεις είναι δυνατή η προσαύξηση του ύψους του κτιρίου, σύμφωνα με την παρ. 8 του άρθρου 210.
β) Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων με τοποθέτηση του δοχείου σε άμεση επαφή με την άνω στάθμη του δώματος και τοποθέτηση του συλλέκτη πάνω από αυτό, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, φωτοβολταϊκών συστημάτων και συστήματα παραγωγής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, συστήματα διαχείρισης νωπού αέρα, ανεμιστήρες εξαερισμού και αντλίες θερμότητας. Σε κτίρια με χρήση κέντρων δεδομένων (Data Centres), οι κατασκευές του προηγούμενου εδαφίου, κεντρικές κλιματιστικές μονάδες (Κ.Κ.Μ.), μηχανήματα παραγωγής ψυχρού νερού (ψύκτες), καθώς και οι απαραίτητες εγκαταστάσεις αντλιοστασίων και σωληνώσεων αυτών. Η παρούσα εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις κέντρων δεδομένων εκτός εγκεκριμένου Ρ.Σ.
γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και φρεάτων ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος τεσσάρων μέτρων και είκοσι εκατοστών (4,20 μ.) από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Σε αυτήν την περίπτωση ο χώρος κύριας χρήσης της παρ. 2.α΄ δύναται να έχει μέγιστο εξωτερικό ύψος τεσσάρων μέτρων και είκοσι εκατοστών (4,20) από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Απολήξεις κλιμακοστασίων χωρίς στάση ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και μέγιστο εξωτερικό ύψος τριών μέτρων και σαράντα εκατοστών (3,40) από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Πάνω στις ανωτέρω απολήξεις, με ή χωρίς στάση ανελκυστήρα στο δώμα, καθώς και στην οροφή του χώρου κύριας χρήσης της περ. α΄ της παρ. 2, απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης, πλην φωτοβολταϊκών πανέλων, τα οποία τοποθετούνται σε οριζόντια θέση με δυνατότητα κλίσης έως δύο τοις εκατό (2%) για την απορροή των ομβρίων υδάτων. Στο ίδιο δώμα επιτρέπεται η κατασκευή περισσοτέρων της μίας απόληξης κλιμακοστασίου με στάση ή μη ανελκυστήρα, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
δ) Στηθαία και κιγκλιδώματα ασφαλείας τοποθετούνται στη θέση του περιγράμματος του υποκείμενου ορόφου. Όταν τα στηθαία και τα κιγκλιδώματα ασφαλείας τοποθετούνται στην άκρη της οριζόντιας προεξοχής του δαπέδου του δώματος, τότε η επιφάνεια της οριζόντιας προεξοχής θεωρείται ανοικτός εξώστης και προσμετράται στο σύνολο των επιτρεπόμενων εξωστών. Σε αυτήν την περίπτωση η παραπάνω επιφάνεια συνυπολογίζεται στην επιφάνεια του δώματος του κτιρίου. Στηθαία ή τμήματα στηθαίων του δώματος ή και της εγκιβωτισμένης στέγης δύνανται να αποτελούν ανεστραμμένα δοκάρια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου.
ε) Ασκεπείς πισίνες, διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους τριών (3) μέτρων, μόνιμες γλάστρες φυτών και γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με τον εξοπλισμό τους, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, τοποθετούνται υποχρεωτικά μέσα στον χώρο που ορίζεται από στηθαία ή κιγκλιδώματα ασφαλείας.
στ) Κατασκευές για τη στήριξη των φυτών, πέργκολες που μπορούν να επικαλύπτονται από ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές, φωτοβολταϊκά πανέλα αποκλειστικά σε οριζόντια θέση με δυνατότητα κλίσης έως δύο τοις εκατό (2%) για την απορροή των ομβρίων υδάτων και φωτοβολταϊκά πανέλα πάνω από τη στέγη αποκλειστικά ακολουθώντας την κλίση της.
ζ) Στέγες: Απαγορεύονται κατασκευές που δημιουργούν κατακόρυφα ανοίγματα και διαφοροποιούν την ενιαία κλίση και στερεομετρία της στέγης. Επιτρέπεται, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α., ο εγκιβωτισμός της στέγης σε ύψος μεγαλύτερο από το ανώτατο σημείο της και μέχρι ενάμισι μέτρο (1,5) πάνω από αυτό, λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού για τον αποκλεισμό της θέασης των συστημάτων της παρ. 10 του άρθρου 211 στις όψεις του κτιρίου.
η) Η εγκατάσταση κατασκευών κεραιών για την παροχή ηλεκτρονικών επικοινωνιών, σύμφωνα με το άρθρο 27 του ν. 4635/2019 (Α’ 167).
3. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και έξω από το ιδεατό στερεό επιτρέπεται η τοποθέτηση:
α. αλεξικέραυνου, κεντρικής κεραίας τηλεόρασης και ραδιοφώνου, κεραίας κινητής επικοινωνίας και κατασκευών κεραιών για την παροχή ηλεκτρονικών επικοινωνιών ,σύμφωνα με το άρθρο 27 του ν. 4635/2019 (Α’ 167),
β. τεχνικών συστημάτων αξιοποίησης αιολικής ενέργειας και σταθμών HEPOS,
γ. κατασκευές αντιθορυβικής προστασίας (ηχοπετάσματα) σε υφιστάμενα ειδικά κτίρια για την απόσβεση ήχων που προέρχονται από μηχανήματα κλιματισμού. Οι κατασκευές αυτές τοποθετούνται σε απόσταση τουλάχιστον μισού μέτρου (0,5) από κάθε όψη του κτιρίου και έχουν μέγιστο ύψος τρισήμισι μέτρα (3,5) μαζί με τη βάση στήριξής τους.
4. Στα ψηλά κτίρια της παρ. 96 του άρθρου 197, πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος επιτρέπονται:
α. Μέχρι έξι (6) μέτρα πάνω από το μέγιστο ύψος:
αα. Οι κατασκευές της παρ. 2, σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα σε αυτήν. Ειδικά ως προς την περ. γ` της παρ. 2, οι επιτρεπόμενες εντός των έξι (6) μέτρων κατασκευές περιλαμβάνουν και την απόληξη των κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στον τελευταίο όροφο ή στο δώμα, τα φρεάτια ανελκυστήρων και τα μηχανοστάσια ανελκυστήρων, εφόσον αυτά είναι απαραίτητα για τη λειτουργία του.
αβ. Κατασκευές και εγκαταστάσεις που είναι απαραίτητες για τη συντήρηση και τον καθαρισμό των ψηλών κτιρίων, καθώς και για λόγους ασφαλείας.
αγ. Κατασκευές αντιθορυβικής προστασίας (ηχοπετάσματα).
αδ. Αρχιτεκτονικά και διακοσμητικά πετάσματα περιμετρικά του δώματος του κτιρίου, συνδεόμενα με τις όψεις του.
β. Χωρίς περιορισμό ύψους:
βα. Οι κατασκευές και εγκαταστάσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 3.
ββ. Σημάνσεις ασφαλείας, εφόσον κρίνονται απαραίτητες από τις αρμόδιες υπηρεσίες.
Άρθρο 215. Ενεργειακό στέγαστρο
Η έγκριση της μορφής, της ογκοπλασίας και της ένταξης του ενεργειακού στεγάστρου στη μορφολογία του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του, καθώς και οι παρεκκλίσεις του δεύτερου εδαφίου του παρόντος άρθρου χορηγούνται από το ΚΕ.Σ.Α. Το ενεργειακό στέγαστρο δύναται να εγκαθίσταται κατά παρέκκλιση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής και του ιδεατού στερεού, να εξέχει του επιτρεπόμενου περιγράμματος του κτιρίου και να έχει φέροντα ή διακοσμητικά στοιχεία στήριξης, που εδράζονται πάνω στο κτίριο ή στον περιβάλλοντα αυτού χώρο, εντός του οικοπέδου ή γηπέδου. Τυχόν χώροι που δημιουργούνται εξ αυτού δεν προσμετρώνται στην κάλυψη, στη δόμηση και στο ποσοστό των ημιυπαιθρίων.
Άρθρο 216. Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους
1. Στους δημόσιους κοινόχρηστους χώρους του οικισμού επιτρέπονται κατασκευές για:
α. τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενων ατόμων,
β. τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλεια τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
γ. λυόμενες και προσωρινές κατασκευές,
δ. τη λειτουργία και την εξυπηρέτηση των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
Οι παραπάνω κατασκευές υλοποιούνται από τον οικείο δήμο, από άλλους δημόσιους ή ιδιωτικούς φορείς ή νομικά πρόσωπα ή ιδιώτες, ύστερα από απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και άδεια της υπηρεσίας δόμησης. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι κατηγορίες των κατασκευών ή εγκαταστάσεων, για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια και η διαδικασία ελέγχου τους από άποψη ασφάλειας και αισθητικής.
2. Επιτρέπονται οι εγκαταστάσεις:
α. Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, μετά των παραρτημάτων αυτών (υπέργειων και υπόγειων) βάσει μελέτης της αρμόδιας αρχής, για τις οποίες δεν απαιτείται έκδοση άδειας. Οι επιχειρήσεις και οργανισμοί κοινής ωφέλειας υποχρεούνται να κοινοποιούν τα σχέδια, στα οποία απεικονίζεται η κατασκευή των έργων στις οικείες Υπηρεσίες Δόμησης.
β. Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό από υπηρεσίες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, των Περιφερειών και των δήμων μετά από κοινοποίηση της μελέτης στις οικείες Υπηρεσίες Δόμησης. Από τους ίδιους φορείς επιτρέπεται η εγκατάσταση των σταθμών αυτών χωρίς έκδοση άδειας στους ακάλυπτους χώρους οικοπέδων και δωμάτων δημοσίων κτιρίων. Οι κατασκευές αυτές δεν προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης και στην κάλυψη. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η χρονική διάρκεια και η διαδικασία εγκατάστασης των σταθμών αυτών.
γ. Υπέργειοι και υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.
δ. Η εγκατάσταση κεντρικών λεβήτων ή μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) για τηλεθέρμανση.
ε. Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
3. Οι διατάξεις των περ. β΄ και γ΄ της παρ. 1 και των περ. α΄ και β΄ της παρ. 2 εφαρμόζονται και για τις εκτάσεις κοινόχρηστων χώρων, όπως ορίζονται στον ν. 998/1979 (Α` 289), μετά από έγκριση της δασικής υπηρεσίας.
4. Η κατασκευή σκαλοπατιών για την εξυπηρέτηση των κτιρίων έξω από τη ρυμοτομική γραμμή απαγορεύεται. Κατ` εξαίρεση, είναι δυνατή η κατασκευή τους ύστερα από άδεια του δημοτικού συμβουλίου, αν μετά από την ανέγερση του κτιρίου έχει μεταβληθεί η υψομετρική στάθμη του δρόμου. Η κατασκευή αυτή πρέπει να εξασφαλίζει την ασφάλεια της κυκλοφορίας. Εκτός της ρυμοτομικής γραμμής, απαγορεύεται οποιασδήποτε μορφής κατασκευή, μόνιμη ή κινητή για την εξυπηρέτηση του κτιρίου, όπως ράμπες, σκαλοπάτια, ζαρντινιέρες, επιτοίχιοι χειρολισθήρες για την εξυπηρέτηση ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, που προεξέχουν των όψεων των κτιρίων πλέον των δεκαπέντε (15) εκατοστών, με την επιφύλαξη της τήρησης των διατάξεων ασφαλείας για την εγκατάσταση δικτύων κοινής ωφέλειας. Για να εξασφαλισθεί η προσβασιμότητα ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, μετά από αιτιολογημένη έγκριση της οικείας Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας, που εκδίδεται μετά από τη σύμφωνη γνώμη του οικείου δήμου, είναι δυνατή η τοποθέτηση κινητών ή προσωρινών κατασκευών, κατά παρέκκλιση της απαγόρευσης του προηγούμενου εδαφίου.
5. Η υπέργεια ζεύξη κτιρίων εγκρίνεται από το Σ.Α. και τον αρμόδιο για τον έλεγχο και τη διαχείριση του κοινοχρήστου χώρου φορέα. Η ζεύξη κτιρίων πραγματοποιείται σε ύψος άνω των πέντε (5) μέτρων, μπορεί να γίνεται και υπόγεια, τηρουμένων των απαραίτητων περιορισμών, με τις ίδιες διαδικασίες και τις κατά περίπτωση απαιτούμενες εγκρίσεις.
6. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου εφαρμόζονται και σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
7. Επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση, η επέκταση ηλεκτρικής εγκατάστασης, υπέργεια ή υπόγεια, Καταστημάτων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος (Κ.Υ.Ε.) για την ηλεκτροδότηση κοινοχρήστων χώρων, που τους έχουν παραχωρηθεί για χρήση. Η εγκατάσταση πραγματοποιείται βάσει μελέτης συνταχθείσας από διπλωματούχο μηχανικό αντίστοιχής ειδικότητας, εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του οικείου δήμου και πραγματοποιείται από αδειούχο ηλεκτρολόγο εγκαταστάτη, σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 101195/17.9.2021 απόφαση του Υπουργού Ανάπτυξης και Επενδύσεων (Β΄ 4654) και το εκάστοτε ισχύον πρότυπο του Ελληνικού Οργανισμού Τυποποίησης (ΕΛΟΤ) για τις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις.
8. Στις περιπτώσεις υπέργειων και υπόγειων κατασκευών δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας μετά των παραρτημάτων αυτών, συμπεριλαμβανομένων των σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων, σταθμών διανομής και μέτρησης φυσικού αερίου, κεντρικών λεβήτων ή μονάδων συμπαραγωγής για συστήματα τηλεθέρμανσης και σημείων επαναφόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, στις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια, αλλά αυτές εκτελούνται βάσει μελετών και σχεδιαγραμμάτων της αρμόδιας κατά περίπτωση αρχής, μετά από κοινοποίηση της μελέτης στην οικεία Υπηρεσία Δόμησης, δεν απαιτείται έγκριση του οικείου Σ.Α. Το προηγούμενο εδάφιο εφαρμόζεται και σε κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας μετά των παραρτημάτων αυτών (υπέργειων και υπόγειων) που είναι προϋφιστάμενοι τις 30.7.2022 ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4964/2022 (Α΄150).
9. Κάτωθι των δημόσιων κοινόχρηστων χώρων του οικισμού επιτρέπεται η εγκατάσταση υπογείων ή ημιυπογείων χώρων στάθμευσης και των συνοδευτικών σε αυτές διαμορφώσεων, εφόσον η στάθμη των υπερκείμενων δημόσιων κοινόχρηστων χώρων δεν ξεπερνά το ενάμισι μέτρο (1,5) από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους του περιβάλλοντος χώρου της εν λόγω περιοχής, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) η κλίση του εδάφους δεν ξεπερνά το έξι τοις εκατό (6%),
β) διαθέτουν τουλάχιστον πενήντα (50) θέσεις στάθμευσης,
γ) το εσωτερικό ύψος των χώρων στάθμευσης δεν ξεπερνά τα δύο μέτρα και τριάντα εκατοστά (2,30), από τα φέροντα στοιχεία.
Άρθρο 217. Θόλοι αθλητικών εγκαταστάσεων
1. Υπάγονται στην έννοια των λυόμενων κατασκευών της περ. γ΄ της παρ. 1 του άρθρου 216, οι αεροϋποστηριζόμενοι θόλοι, που προορίζονται για την κάλυψη υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων μαζικού αθλητισμού σε δημόσιους και δημοτικούς ανοιχτούς κοινόχρηστους χώρους, ανεξάρτητα του τρόπου αγκύρωσής τους στο έδαφος και των υλικών κατασκευής τους. Για τους αεροϋποστηριζόμενους θόλους, που τοποθετούνται στους προαναφερθέντες χώρους, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις που καθορίζουν τα ανώτατα ποσοστά κάλυψης από λυόμενες ή άλλες κατασκευές. Για την εγκατάσταση των κατασκευών αεροϋποστηριζόμενων θόλων απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας. Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την έκδοση της άδειας είναι: α) μελέτη στατικής επάρκειας, β) βεβαίωση του κατασκευαστή, ότι ο αεροϋποστηριζόμενος θόλος πληροί τις προδιαγραφές των Ευρωκωδίκων γ) βεβαίωση του επιβλέποντος μηχανικού, ότι έχουν εφαρμοστεί ορθώς οι τεχνικές οδηγίες της υπουργικής απόφασης της παρ. 3. Στις περιπτώσεις εγκατάστασης σε δημόσιους και δημοτικούς ανοιχτούς χώρους της παρ. 1 απαιτείται προ της έκδοσης άδειας μικρής κλίμακας απόφαση έγκρισης του δημοτικού συμβουλίου.
2. Με τις προϋποθέσεις της παρ. 1 εγκαθίστανται αεροϋποστηριζόμενοι θόλοι:
α) Σε περιοχές που βρίσκονται σε κατάσταση εκτάκτου ανάγκης πολιτικής προστασίας, για την αντιμετώπιση έκτακτων αναγκών.
β) Σε χώρους άθλησης νομίμως υφιστάμενων αθλητικών εγκαταστάσεων εντός οικοπέδων ή γηπέδων άρτιων και οικοδομήσιμων και στα προαύλια σχολικών κτιρίων για την κάλυψη σχολικών υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων.
3. Τα τεχνικά χαρακτηριστικά των αεροϋποστηριζόμενων θόλων που τοποθετούνται δυνάμει των παρ. 1 και 2, το χρονικό διάστημα διατήρησής τους και κάθε άλλο σχετικό θέμα καθορίζονται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Υποδομών και Μεταφορών και Παιδείας, Θρησκευμάτων και Αθλητισμού.
Άρθρο 218. Προσωρινές κατασκευές
1. Η προσωρινή κατασκευή τοποθετείται σε ιδιωτικούς χώρους παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση όπως ορίζεται στην παρ. 3 του άρθρου 204 και σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους, υπαίθριους ή στεγασμένους, κατά παρέκκλιση των κείμενων πολεοδομικών όρων της περιοχής και υπό την προϋπόθεση ότι επιτρέπονται οι συγκεκριμένες χρήσεις. Για τις προσωρινές κατασκευές απαιτείται έγκριση τοποθέτησης και λειτουργίας από τον αρμόδιο κατά περίπτωση φορέα, κατόπιν υποβολής απαραίτητων δικαιολογητικών και στοιχείων για την κατασκευή ή συναρμολόγηση και τοποθέτηση, καθώς και προσδιορισμός του χρονικού διαστήματος διατήρησης τους.
2. Οι κατασκευές αυτές οφείλουν να διαθέτουν πιστοποιητικό στατικής επάρκειας σύμφωνο με τις ισχύουσες ελληνικές ή ευρωπαϊκές προδιαγραφές. Η θεμελίωση τους πρέπει να γίνεται:
α. επί ξύλινων πασσάλων,
β. επί μεμονωμένων προκατασκευασμένων πεδίλων σκυροδέματος, επιφάνειας μικρότερης ή ίσης του ενός τετραγωνικού μέτρου,
γ. επί προκατασκευασμένων θεμελιολωρίδων σκυροδέματος, πλάτους μικρότερου ή ίσου των εξήντα εκατοστών (60) και επί οποιουδήποτε άλλου προκατασκευασμένου στοιχείου, για το οποίο αποδεικνύεται η ευχερής απομάκρυνση και για το οποίο δεν απαιτείται έγχυτο σκυρόδεμα επί τόπου του έργου. Με υπουργική απόφαση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ορίζεται το χρονικό διάστημα αδειοδότησης ανά είδος και επιφάνεια προσωρινής κατασκευής, καθώς και τα στοιχεία που απαραίτητα υποβάλλονται μαζί με την αιτιολογική έκθεση για την αναγκαιότητα της τοποθέτησης, στον αρμόδιο φορέα.
3. Σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους, καθώς και σε καταστήματα που χρησιμοποιούν νόμιμα κοινόχρηστους χώρους, οι οποίοι έχουν παραχωρηθεί για την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων Κ.Υ.Ε. επιτρέπεται και η χρήση ηλεκτρικών συσκευών θέρμανσης, φωτισμού, καθώς και ανεμιστήρων. Οι συσκευές αυτές είναι κατάλληλες για χρήση σε εξωτερικούς χώρους, φέροντας την κατάλληλη σήμανση.
Άρθρο 219. Παρόδια στοά
1. Η κατασκευή παρόδιας στοάς είναι υποχρεωτική, όταν αυτό προβλέπεται από το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής και κατά την έγκριση ή τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου, το πλάτος της ορίζεται αριθμητικά.
Η παρόδια στοά οφείλει να συνδέεται λειτουργικά και αισθητικά με το κτίριο και η μία πλευρά της να εφάπτεται της οικοδομικής γραμμής και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη κατασκευή.
Σε περίπτωση που η όψη του κτιρίου κατασκευάζεται σε απόσταση από την οικοδομική γραμμή μεγαλύτερη του προβλεπόμενου πλάτους της στοάς ή δεν καταλαμβάνει όλο το μήκος των προσώπων του οικοπέδου, στα οποία προβλέπεται η υποχρεωτική στοά, απαιτείται έγκριση του Σ. Α. για την έκδοση οικοδομικής άδειας.
2. Η κατασκευή της ακολουθεί τις παρακάτω προδιαγραφές:
α) Το δάπεδο της να είναι συνεχόμενο με το δάπεδο του πεζοδρομίου.
β) Το ελεύθερο ύψος της από τη στάθμη του πεζοδρομίου μέχρι την κατώτερη επιφάνεια της οροφής της να μην είναι μικρότερο από το ύψος που προκύπτει από τη σχέση ύψους προς πλάτος 3:4 και σε όλες τις περιπτώσεις να μην είναι μικρότερο των τριών (3) μέτρων.
γ) Να μην υπάρχουν μόνιμες προεξοχές ή και κατασκευές στο δάπεδο, την οροφή και στην πλευρά του κτιρίου.
δ) Η κάθετη προς την οικοδομική γραμμή πλευρά των υποστυλωμάτων δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερη από το 1/6 του πλάτους της στοάς.
ε) Ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφάνειας της στοάς προσμετράται στον υπολογισμό της απαιτούμενης επιφάνειας φύτευσης.
στ) Κάτω από τη στοά σε ίσο πλάτος με αυτή και μέχρι βάθος τριών (3) μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου επιτρέπονται μόνο εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας και τα δίκτυα που εξυπηρετούν το κτίριο.
ζ) Οι στοές μπορεί να κατασκευαστούν χωρίς υποστυλώματα, εφόσον επιτρέπεται από τη στατική επίλυση του κτιρίου που τις διαμορφώνει.
3. Σε κτίρια, στα οποία δεν έχει διανοιγεί η προβλεπόμενη από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο στοά, δεν χορηγείται οικοδομική άδεια για οποιαδήποτε προσθήκη, είτε καθ` ύψος είτε κατ` επέκταση στο κτίριο. Επιτρέπονται επισκευές και διαρρυθμίσεις, καθώς και αλλαγές χρήσης του υφισταμένου κτιρίου, σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις που ισχύουν στην περιοχή. Ειδικώς στα κτίρια που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως όλων των δήμων που δεν αναφέρονται στις περ. α΄, β΄ και γ΄ του άρθρου 204, η διάνοιξη της στοάς δεν είναι υποχρεωτική, με την προϋπόθεση ότι το ελάχιστο ύψος του ισογείου ορόφου είναι τριάμισι (3,5) μέτρα. Στην περίπτωση αυτή επιτρέπονται επιπρόσθετα εργασίες επισκευής ή και επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό λόγω αλλαγών χρήσεων σε χώρους του κτιρίου. Για κτίρια για τα οποία απαιτούνται επισκευές λόγω σεισμών ή σε περίπτωση επισκευών για λόγους υγιεινής και χρήσης κτιρίων ή επικινδυνότητας η παραπάνω απαγόρευση δεν έχει ισχύ.
Άρθρο 220. Υφιστάμενα κτίρια
1. Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο:
α) αν έχει ανεγερθεί με νόμιμη άδεια ή αναθεώρηση και σύμφωνα με τους όρους αυτής,
β) αν έχει νομιμοποιηθεί με το εδάφιο 5 της παρ. 8 του άρθρου 8 του ν. 1512/1985 ή την παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε με το ν. 2831/2000, ή με την παρ. 2 του άρθρου 26 του ν. 4014/2011 ή με την παρ. 1 του άρθρου 23 του ν. 4178/2013 ή με τα άρθρα 28, 29 παρ. 5 και 106 παρ. 1 του v. 4495/2017 ή με τα άρθρα 314, 315 ή με το άρθρο 393.
γ) αν προϋπήρχε της έγκρισης του σχεδίου πόλης και συγχρόνως οποιουδήποτε κανονισμού δόμησης στην περιοχή προ της δημοσίευσης του π.δ. της 23.10.1928 για τις εκτός σχεδίου δόμησης περιοχές και προ της δημοσίευσης του ν.δ. της 16.8.1923 για τις εντός σχεδίου περιοχές.
δ) Αν προϋφίσταται του β.δ. της 9.8.1955 ή εξαιρέθηκε από την κατεδάφιση σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 1337/1983 ή εξαιρέθηκε οριστικά από την κατεδάφιση με τις διατάξεις των νόμων ν. 4178/2013 ή ν. 4495/2017 ή τον παρόντα σύμφωνα με διατάξεις ρύθμισης ή τακτοποίησης ή αναστολής επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων.
ε) αν πρόκειται για κτίρια που έχουν χαρακτηρισθεί νεότερα μνημεία ή διατηρητέα είτε στο σύνολο, είτε μόνο τμήματα αυτών όπως ιδίως όψεις, φέρουσα τοιχοποιία.
στ) αν πρόκειται για κτίριο που έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια πριν τις 4.7.2013 (τρεις μήνες μετά την ψήφιση του ν. 4067/2012, Α΄79, στις 3.4.2012, σύμφωνα με το άρθρο 48 αυτού) και που έχει πρόσωπο σε οικοδομική γραμμή που βρίσκεται απέναντι από οικοδομικό τετράγωνο στα ακραία σημεία του σχεδίου και με τους όρους δόμησης του απέναντι οικοδομικού τετραγώνου.
2. Για τα κτίρια ή τα τμήματα των κτιρίων της παρ. 1, οι συντελεστές κάλυψης, δόμησης, όγκου και ύψη υπολογίζονται σύμφωνα με τον κανονισμό και τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής τους.
Ειδικότερα:
α) Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι.
β) Χώροι των προαναφερθέντων κτισμάτων που δεν υπολογίζονταν κατά το χρόνο κατασκευής τους στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, δεν υπολογίζονται στη συνολική επιφάνεια του κτιρίου.
γ) Διατάξεις του παρόντος νόμου που αφορούν στην κατασκευή στοιχείων που ορίζονται με τον παρόντα νόμο και δεν είχαν οριστεί κατά το χρόνο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσματος, όπως είναι οι εσωτερικοί εξώστες (πατάρια), οι σοφίτες κ.ά., κατά τη μελέτη της προσθήκης κατισχύουν των διατάξεων του εδαφίου α΄.
3. Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
α) Κατ’ επέκταση ή και καθ’ ύψος σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου και σύμφωνα με τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα, κατά το χρόνο χορήγησης της οικοδομικής άδειας προσθήκης, Σ.Δ. της περιοχής με την επιφύλαξη των προβλεπομένων στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 394.
β) Ειδικότερα, η επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από το παρόν Κεφάλαιο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή.
Ειδικά για τα κτίρια της περ. δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 220 επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περίγραμμα αυτών, όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο το οποίο δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του, εάν αυτές είναι ευμενέστερες.
4. Σε περίπτωση προσθηκών και ενισχύσεων φέροντος οργανισμού νομίμως υφιστάμενων κτιρίων επιτρέπεται η κατασκευή φερόντων στοιχείων εντός των υποχρεωτικά ακαλύπτων χώρων, πλαγίων και πίσω υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ και προκηπίου σύμφωνα με τη στατική μελέτη. Σε περίπτωση ταύτισης της οικοδομικής γραμμής με τη ρυμοτομική γραμμή επιτρέπεται το πλάτος του φέροντος στοιχείου και μόνο, να εισέρχεται στον κοινόχρηστο χώρο έως και τριάντα (30) εκατοστά. Οι κατασκευές αυτές δεν προσμετρώνται στην επιφάνεια κάλυψης και δόμησης του κτιρίου. Η θεμελίωση εκτός ρυμοτομικής γραμμής επιτρέπεται σε βάθος ανώτερο των δυόμισι (2,5) μέτρων και προεξοχής από το φέροντα οργανισμό έως τριάντα (30) εκατοστά.
5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%)) όμορων οικοπέδων, είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση συναίνεσης με αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%)) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου, είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που για την λειτουργική ενοποίηση ή εσωτερική διαρρύθμιση απαιτούνται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου και, κατ` εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στο Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον δεν θίγουν στύλους και δοκούς του φέροντος οργανισμού και μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά την μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές δύνανται να πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη των ιδιοκτητών των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών που ενοποιούνται, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων αυτών ιδιοκτησιών.
Άρθρο 221. Χαμηλά κτίρια
1. Χαμηλό κτίριο είναι αυτό του οποίου κύρια χρήση είναι η κατοικία και το οποίο έχει μέγιστο ύψος το πολύ οκτώμισι μέτρα (8,5) μ., μη συμπεριλαμβανομένης της στέγης, από την οριστική στάθμη του εδάφους και έχει συνολική επιφάνεια που υπολογίζεται στον Σ.Δ. έως και τετρακόσια (400) τ.μ. Στο οικόπεδο είναι δυνατή η κατασκευή περισσότερων του ενός χαμηλών κτιρίων, με την προϋπόθεση ότι η συνολική επιφάνεια όλων των κτιρίων που υπολογίζεται στον Σ.Δ. δεν υπερβαίνει τα τετρακόσια (400) τ.μ.
2. Στη συνολική επιφάνεια, που προκύπτει από τον συντελεστή δόμησης, για τα χαμηλά κτίρια δεν υπολογίζονται , εκτός από τα αναφερόμενα στο άρθρο 206, οι ανοικτοί εξώστες και οι υπαίθριοι στεγασμένοι χώροι, ανεξάρτητα από την επιφάνεια τους.
3. Τα χαμηλά κτίρια τοποθετούνται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο, με την επιφύλαξη του άρθρου 209, και όταν δεν εφάπτονται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου, η ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από τα όρια ορίζεται σε Δ=2,5 μέτρα. Η κάλυψή τους δεν υπερβαίνει την επιτρεπόμενη κάλυψη της περιοχής. Εάν δεν εξασφαλίζεται κάλυψη εκατόν είκοσι (120) τ.μ., το μέγιστο ποσοστό κάλυψης προσαυξάνεται έως τα εκατόν είκοσι (120) τ.μ., εφόσον η κάλυψη δεν υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%) του οικοπέδου και δεν ισχύουν διαφορετικές ειδικές διατάξεις στην περιοχή.
4. Πάνω από το μέγιστο ύψος των οκτώμισι (8,5) μέτρων επιτρέπονται στέγες μέγιστου ύψους ενάμισι (1,5) μέτρου, καθώς και οι λοιπές κατασκευές που αναφέρονται στο άρθρο 214.
5. Το παρόν άρθρο δεν έχει εφαρμογή στις περιοχές που το επιτρεπόμενο ύψος είναι μικρότερο των έντεκα (11) μέτρων.
6. Κατά τα λοιπά η δόμηση των χαμηλών κτιρίων διέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.
Άρθρο 222. Κίνητρα για τη δημιουργία κτιρίων με σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας
1.Εάν το κτίριο κατατάσσεται, σύμφωνα με τη Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης (Μ.Ε.Α.), στην ανώτερη κατηγορία ενεργειακής απόδοσης του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ.), που εγκρίθηκε με την ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/30.6.2017 κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β΄ 2367), ο Σ.Δ. αυξάνεται κατά πέντε τοις εκατό (5 %).
2. Σε κτίρια με χρήση κατοικίας με κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας μικρότερης του δεκαέξι τοις εκατό (16%) του Κτιρίου Αναφοράς του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ.), σύμφωνα με την Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης (Μ.Ε.Α.), ο Σ.Δ. αυξάνεται κατά δέκα τοις εκατό (10%). Αντίστοιχα, σε κτίρια χρήσεων πλην της κατοικίας, με κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας μικρότερη του δεκαέξι τοις εκατό (16%) του Κτιρίου Αναφοράς, που παρουσιάζουν ταυτόχρονα εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση, ο Σ.Δ. αυξάνεται κατά δέκα τοις εκατό (10%). Η περιβαλλοντική τους απόδοση τεκμηριώνεται με χρήση διεθνώς αναγνωρισμένων πρωτοκόλλων περιβαλλοντικής αξιολόγησης, όπως LEED, BREAM και DGNB. Για την εφαρμογή της παρούσας, ως εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση θεωρείται αυτή που είναι ισοδύναμη ή καλύτερη από το LEED Gold, BREEAM Very Good ή DGNB Silver. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Ανάπτυξης και Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να επικαιροποιηθούν τα αποδεκτά διεθνώς αναγνωρισμένα πρωτόκολλα περιβαλλοντικής αξιολόγησης, καθώς και η ελάχιστη απαιτητή βαθμολογία για τον χαρακτηρισμό «εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση».
3. Ειδικότερα, για κτίρια μικτής χρήσης, κατοικίας και λοιπών χρήσεων, η αύξηση του Σ.Δ. εφαρμόζεται κατά τα ισχύοντα για τα ακίνητα με χρήση κατοικίας, όταν οι λοιπές χρήσεις περιορίζονται στο ισόγειο και τον ημιώροφο και η δόμηση των λοιπών χρήσεων είναι κατά μέγιστο το πενήντα τοις εκατό (50%) της δόμησης κατοικιών. Στην περίπτωση χρήσης του αυξημένου συντελεστή δόμησης σε κτίριο κατοικίας που στη συνέχεια αλλάζει χρήση, για τη διατήρηση της επιπλέον δόμησης προσκομίζεται στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης πιστοποιητικό «εξαιρετικής περιβαλλοντικής απόδοσης».
4. Κατά τη φάση της υποβολής των δικαιολογητικών της άδειας στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης, κατατίθεται πλήρης φάκελος, που περιλαμβάνει τη Μ.Ε.Α., η οποία αποδεικνύει την ενεργειακή κατάταξη του κτιρίου, καθώς και τον λόγο κατανάλωσης ενέργειας τού υπό μελέτη κτιρίου προς την κατανάλωση ενέργειας του Κτιρίου Αναφοράς του.
5. Για τα κτίρια εκτός κατοικίας της παρ. 2 του παρόντος άρθρου στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης κατατίθεται, επιπλέον της Μ.Ε.Α., και πλήρης ανάλυση των περιβαλλοντικών μέτρων που θα υιοθετηθούν, ώστε να αποδεικνύεται ότι θα επιτευχθεί η ελάχιστη απαιτούμενη περιβαλλοντική απόδοση.
6. Μετά το πέρας της κατασκευής, συμπληρώνεται στην Ταυτότητα Κτιρίου και προσκομίζεται στην υπηρεσία δόμησης που εξέδωσε την άδεια:
α) Υπεύθυνη δήλωση του εποπτεύοντος μηχανικού, ότι το κτίριο κατασκευάστηκε τηρώντας τον ενεργειακό σχεδιασμό και τις ελάχιστες προδιαγραφές της Μ.Ε.Α.
β) Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, που αποδεικνύει την επίτευξη του ενεργειακού στόχου της Μ.Ε.Α.
γ) Μόνο για τις περιπτώσεις κτιρίων της παρ. 2, με χρήση άλλη, πλην της κατοικίας, πλέον των περ. α΄ και β΄, να συμπληρώνεται και να προσκομίζεται πιστοποιητικό περιβαλλοντικής αξιολόγησης, που έχει απονεμηθεί στο κτίριο από πιστοποιημένο και εξουσιοδοτημένο για τη σχετική πράξη πρόσωπο.
7. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται ο τρόπος άσκησης και η περιοδικότητα των ελέγχων τήρησης των όρων του παρόντος, το ύψος των προστίμων υπέρ του Πράσινου Ταμείου σε περίπτωση μη υλοποίησης της μελέτης, καθώς και κάθε άλλο συναφές ζήτημα.
Άρθρο 223. Προσβασιμότητα χωρίς φραγμούς για τα άτομα με αναπηρία και τα εμποδιζόμενα άτομα
1. Στους χώρους των νέων κτιρίων εκτός των κτιρίων με χρήση κατοικίας, επιβάλλεται να εξασφαλίζεται:
α. Η οριζόντια και κατακόρυφη, αυτόνομη και ασφαλής προσπέλαση από άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα και η εξυπηρέτηση αυτών σε όλους τους εξωτερικούς και εσωτερικούς χώρους των κτιρίων, σύμφωνα με τις Οδηγίες Σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Σχεδιάζοντας για Όλους» (ΥΠΕΝ/ΔΜΕΑΑΠ/99709/796/ 2021, Β΄ 5045).
β. Η πρόβλεψη προσβάσιμων σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα χώρων υγιεινής σε ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) των συνολικών χώρων υγιεινής για χρήση κοινού και οπωσδήποτε τουλάχιστον ένας ανά συγκρότημα χώρων υγιεινής, ο οποίος μπορεί να έχει μικτή χρήση (ανδρών/ γυναικών).
Οι παραπάνω προσβάσιμοι χώροι υγιεινής συνυπολογίζονται στον αριθμό χώρων υγιεινής που επιβάλλεται ανά χρήση από άλλες διατάξεις. Εφόσον τα παραπάνω κτίρια διαθέτουν χώρους στάθμευσης, τότε το ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) αυτών ή τουλάχιστον ένας θα διαμορφώνεται κατάλληλα για χρήση αναπηρικών αυτοκινήτων. Ειδικά για τα κτίρια με χρήση κατοικίας, επιβάλλεται να εξασφαλίζεται η αυτόνομη και ασφαλής οριζόντια και κατακόρυφη προσπέλαση από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα σε όλους τους εξωτερικούς και εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων κατοικίας, καθώς και η διασφάλιση συνθηκών εύκολης μετατρεψιμότητας των κατοικιών σε κατοικίες μελλοντικών χρηστών με αναπηρία/εμποδιζόμενων ατόμων, χωρίς να θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε κάθε κτίριο ή δομική εγκατάσταση πρέπει να εξασφαλίζεται η προσβασιμότητα αυτού σε όλους, χωρίς φραγμούς.
2. Η δυνατότητα αυτόνομης και ασφαλούς προσπέλασης όλων των κτιρίων από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα και η εξυπηρέτηση αυτών εξασφαλίζεται με προσβάσιμες οριζόντιες και κατακόρυφες οδεύσεις, που αρχίζουν από τη στάθμη του πεζοδρομίου και φτάνουν μέχρι την πόρτα του ανελκυστήρα και τους εσωτερικούς και εξωτερικούς χώρους των κτιρίων αυτών και αποτελούνται από στοιχεία κατάλληλων προδιαγραφών, όπως ράμπες, αναβατόρια, ανελκυστήρες, με την πρόβλεψη προστατευμένων προσβάσιμων χώρων αναμονής σε περίπτωση έκτακτων αναγκών σε κάθε όροφο σε αναλογία ένας χώρος με μία θέση αμαξιδίου, όταν ο πληθυσμός του ορόφου είναι μικρότερος από διακόσια (200) άτομα ή ένας χώρος με δύο θέσεις αμαξιδίου, όταν ο πληθυσμός του ορόφου είναι μεγαλύτερος από διακόσια (200) άτομα.
3. Οι κοινής χρήσης υπαίθριοι χώροι των οικοπέδων, στα οποία κατασκευάζονται τα κτίρια που αναφέρονται στην παρ. 1, επιβάλλεται να διαμορφώνονται κατάλληλα, εφόσον το επιτρέπει η μορφολογία του εδάφους, ώστε να χρησιμοποιούνται και από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα.
4. Στα υφιστάμενα κτίρια, που στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143), ή έχουν χρήσεις συνάθροισης κοινού, όπως χώροι συνεδρίων, εκθέσεων, μουσείων, συναυλιών, αθλητικών ή πολιτιστικών συγκεντρώσεων, ναοί, θέατρα, κινηματογράφοι, εστιατόρια, ζαχαροπλαστεία, καφενεία, κέντρα διασκέδασης, αίθουσες πολλαπλών χρήσεων, αίθουσες αναμονής επιβατών, τράπεζες, ανταλλακτήρια, χώροι προσωρινής διαμονής, εκπαίδευσης, υγείας και κοινωνικής πρόνοιας, δικαιοσύνης και σωφρονισμού, γραφείων και εμπορίου, βιομηχανίας και βιοτεχνίας, καθώς και στους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων και πρατηρίων καυσίμων, επιβάλλεται να γίνουν οι απαραίτητες διαμορφώσεις, ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να είναι προσπελάσιμοι από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα.
Οι διαμορφώσεις που αναφέρονται στο παρόν άρθρο γίνονται σύμφωνα με τις τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών της απόφασης της παρ. 9 και ολοκληρώνονται μέχρι την 31.5.2024, με την επιφύλαξη της παρ. 10 για τα κτίρια όπου στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄ 143), με την προϋπόθεση ότι δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Κυρώσεις που έχουν επιβληθεί αναστέλλονται αναδρομικά από την 1.1.2021. Για τα κτίρια όπου στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143) η αναστολή των κυρώσεων ισχύει σύμφωνα με τις προϋποθέσεις της παρ. 10.
Στις περιπτώσεις που δεν υφίσταται απαιτούμενη συναίνεση των συνιδιοκτητών, οι ανωτέρω διαμορφώσεις δύναται να πραγματοποιηθούν από τον ενδιαφερόμενο και με δαπάνες του, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, κατά παρέκκλιση των προβλεπόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, κατόπιν απόφασης της Κεντρικής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 468, που εκδίδεται μετά από σχετική αίτηση του ενδιαφερόμενου, η οποία συνοδεύεται από:
α) πρόσκληση των λοιπών συνιδιοκτητών για τη διατύπωση απόψεων προς την Επιτροπή, τα αποδεικτικά κοινοποίησής της,
β) τεχνική έκθεση μηχανικού, με την οποία τεκμηριώνεται ότι η προτεινόμενη διαμόρφωση δεν παρεμποδίζει τη λειτουργία των κοινόχρηστων μερών της πολυκατοικίας και των ιδιοκτησιών και
γ) μελέτη στατικής επάρκειας, που αποδεικνύει τη στατική επάρκεια του κτιρίου μετά τις προβλεπόμενες διαμορφώσεις. Αν από την μελέτη στατικής επάρκειας προκύψει ότι απαιτούνται στατικές ενισχύσεις, αυτές πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη του ενδιαφερομένου, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός του χώρου που έχει την υποχρέωση διαμορφώσεων.
Ειδικά για τα υφιστάμενα κτίρια που μνημονεύονται στην παρούσα, επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση η πρόβλεψη ανελκυστήρα με τις ελάχιστες εσωτερικές διαστάσεις θαλάμου που προβλέπει το πρότυπο ΕΛΟΤ-ΕΝ 81-70 «Κανόνες ασφάλειας για την κατασκευή και την εγκατάσταση ανελκυστήρων - Ειδικές εφαρμογές για ανελκυστήρες επιβατών και αγαθών - Μέρος 70: Προσιτότητα σε ανελκυστήρες ατόμων περιλαμβανομένων και ατόμων με ειδικές ανάγκες» για έναν χρήστη αναπηρικού αμαξιδίου και ενός τουλάχιστον προσβάσιμου σε άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα χώρου υγιεινής με κοινή χρήση ανδρών/γυναικών. Υφιστάμενα κτίρια με χρήσεις εμπορίου και γραφείων, εκτός των κτιρίων που στεγάζουν γραφεία υπηρεσιών του Δημόσιου και ευρύτερου δημόσιου φορέα, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου, δήμων και περιφερειών, καθώς και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος με ανάπτυγμα τραπεζοκαθισμάτων στον εσωτερικό ή εξωτερικό χώρο, με μικτό εμβαδόν μικρότερο από εκατό (100) τ.μ. μπορούν να εξαιρεθούν μόνο από την υποχρέωση δημιουργίας προσβάσιμων χώρων υγιεινής για το κοινό, εφόσον αυτό προκαλεί δυσανάλογη επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες τους.
Ειδικότερα θέματα που αφορούν στην προσαρμογή των παραπάνω κτιρίων ρυθμίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού.
5. Εξαιρούνται από την υποχρέωση διαμορφώσεων για τη διασφάλιση φυσικής πρόσβασης χρήστη αναπηρικού αμαξιδίου:
α) τα κτίρια που έχουν μοναδική πρόσβαση σε δρόμο με βαθμίδες ή βρίσκονται σε οικόπεδα στα οποία η ελάχιστη διαφορά στάθμης του φυσικού εδάφους στην οικοδομική γραμμή από την επιφάνεια του πεζοδρομίου είναι μεγαλύτερη από δυόμισι (2,5) μέτρων, ή το πεζοδρόμιο έμπροσθεν αυτών έχει πλάτος μικρότερο των εβδομήντα εκατοστών (70) (μη συμπεριλαμβανομένου του κρασπέδου), μέχρι να διαμορφωθεί ο εξωτερικός κοινόχρηστος χώρος κίνησης πεζών,
β) τα κτίρια, των οποίων η προσαρμογή δεν είναι δυνατή χωρίς να θίγονται οι δοκοί και οι στύλοι τους ή απαιτείται να πραγματοποιηθούν άλλες σοβαρές παρεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό τους, οι οποίες δύνανται να επηρεάσουν τη στατική επάρκειά του, όπως τεκμηριώνεται με Τεχνική Έκθεση Μηχανικού, κατόπιν απόφασης της Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 467,
γ) τα κτίρια των οποίων η προσαρμογή θα προκαλούσε δυσανάλογη οικονομική επιβάρυνση για τον υπόχρεο ή τους υπόχρεους -εξαιρουμένων αυτών που στεγάζονται υπηρεσίες του Δημοσίου, νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου του ευρύτερου δημόσιου τομέα, κοινωφελείς οργανισμοί, δήμων και περιφερειών κατόπιν απόφασης της Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 467. Με την ίδια απόφαση η Περιφερειακή Επιτροπή Προσβασιμότητας δύναται να επιβάλλει εφαρμογή μέτρων εναλλακτικής εξυπηρέτησης των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Η προσωρινή εξαίρεση έχει διάρκεια τρία (3) έτη. Μετά τη λήξη της διάρκειας ισχύος της εξαίρεσης δύναται να επανυποβάλλεται σχετικό αίτημα.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τα κριτήρια δυσανάλογης επιβάρυνσης.
Εξαιρούνται από την υποχρέωση αντίστοιχης διαμόρφωσης πρόσβασης στους πάνω από το ισόγειο ορόφους ή τους εσωτερικούς εξώστες ή αναβαθμούς τα κτίρια που αναφέρονται στην παρ. 1, εφόσον:
αα) το εμβαδόν των εσωτερικών εξωστών ή αναβαθμών αποτελεί ποσοστό μέχρι πενήντα τοις εκατό (50%) του εμβαδού της κυρίως αίθουσας και όχι περισσότερο των εκατό (100) τ.μ. και η χρήση του είναι ίδια με αυτή της κυρίως αίθουσας ή οι εσωτερικοί εξώστες ή αναβαθμοί έχουν βοηθητική χρήση,
αβ) το συνολικό μικτό εμβαδόν των πάνω από το ισόγειο ορόφων είναι μικρότερο των διακοσίων (200) τ.μ. και
αγ) το μικτό εμβαδόν κάθε ορόφου είναι μικρότερο των εβδομήντα (70) τ.μ.
Οι εξαιρέσεις που αναφέρονται στις περιπτώσεις β΄ και γ΄ δεν ισχύουν, αν η χρήση του κτιρίου είναι η μοναδική στον οικισμό και ταυτόχρονα στους πάνω από το ισόγειο ορόφους υπάρχουν χρήσεις για εξυπηρέτηση κοινού διαφορετικές από αυτές που υπάρχουν στον ισόγειο όροφο.
δ) ήδη εγκατεστημένες δραστηριότητες σε υφιστάμενα κτίρια, εφόσον παρέχουν στο κοινό τις υπηρεσίες τους μέσω εναλλακτικών τρόπων, όπως αυτοί εξειδικεύονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
6. Κατά τη διαμόρφωση ή ανακατασκευή των κοινόχρηστων χώρων των οικισμών (όπως ιδίως χώρων που προορίζονται για την κυκλοφορία των πεζών, όπως των πλατειών/ πεζοδρόμων/ πεζοδρομίων/νησίδων, χώρων πρασίνου/άλσεων, στάσεων/αποβαθρών κ.λπ.), εφόσον το επιτρέπει η μορφολογία του εδάφους, επιβάλλεται να εξασφαλίζεται η δυνατότητα πρόσβασης ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων με οδεύσεις πεζών/ οδεύσεις τυφλών/κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες) χωρίς αναβαθμούς με κλίση μέχρι πέντε τοις εκατό (5%)/προσβάσιμα μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, κατάλληλη τοποθέτηση αστικού εξοπλισμού, όπως στεγάστρων, καθιστικών, στύλων φωτισμού, κάδων απορριμμάτων, σήμανσης, καθώς και να διαμορφώνεται ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) των χώρων στάθμευσης ή τουλάχιστον ένας για χρήση αναπηρικών αυτοκινήτων, σύμφωνα με τις οδηγίες, πρότυπα και κανονισμούς που αναφέρονται στην παρ. 1. Σε πεζοδρόμια και σε πεζόδρομους και λοιπούς κοινόχρηστους χώρους του μη βασικού δικτύου πεζοδρόμων, εφόσον η μορφολογία του εδάφους δεν επιτρέπει τη δυνατότητα δημιουργίας πλήρως προσβάσιμων χώρων κίνησης για άτομα σε αναπηρικό αμαξίδιο, εξασφαλίζεται πάντοτε η προσβασιμότητα για τις λοιπές κατηγορίες χρηστών.
7. Οι ειδικές ρυθμίσεις για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων που προβλέπονται στο παρόν άρθρο, εφαρμόζονται στη σύνταξη, παρουσίαση της μελέτης προσβασιμότητας. Η μελέτη προσβασιμότητας περιλαμβάνει την επίλυση των λειτουργικών, τεχνικών και μορφολογικών αντικειμένων ενός έργου, ώστε να διασφαλίζεται η οριζόντια και κατακόρυφη, ανεμπόδιστη, αυτόνομη και ασφαλής κίνηση ατόμων σε αναπηρικό αμαξίδιο ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων. Η μελέτη προσβασιμότητας αποτελεί μέρος της αρχιτεκτονικής μελέτης για κάθε νέο έργο και νέα μελέτη για κάθε υφιστάμενο κτίριο ή υπαίθριο δημόσιο χώρο, το οποίο προσαρμόζεται ώστε να καταστεί προσβάσιμο. Η μελέτη προσβασιμότητας κτιριακού έργου αφορά στο κτίριο και τον περιβάλλοντα χώρο του και περιλαμβάνει τεχνική έκθεση, σχέδιο περιβάλλοντος χώρου, σχέδια κατόψεων και τομών και κατασκευαστικές λεπτομέρειες. Η μελέτη προσβασιμότητας υπαίθριων δημόσιων κοινόχρηστων χώρων αφορά στη μελέτη και ανάπλαση των εξωτερικών υπαίθριων δημόσιων κοινόχρηστων χώρων και περιλαμβάνει τεχνική έκθεση, σχέδιο γενικής διάταξης, διάγραμμα κινήσεων οχημάτων, ποδηλάτων, οχημάτων μικροκινητικότητας, καθώς και πεζών και ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων και κατασκευαστικές λεπτομέρειες. Το περιεχόμενο της μελέτης προσβασιμότητας εξειδικεύεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
8. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών για την προσβασιμότητα αυτών σε άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Εφόσον πρόκειται για κτίρια προστατευόμενα από τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α΄ 220), εκδίδεται κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού.
9.α. Για την υλοποίηση των απαραίτητων διαμορφώσεων προσβασιμότητας σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα των κτιρίων όπου στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014, δημιουργείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής στοιχείων προσβασιμότητας. H ανάπτυξη, λειτουργία και συντήρηση της ανωτέρω ηλεκτρονικής πλατφόρμας ανατίθενται στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Τα επιμέρους «Σημεία Αναφοράς», όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 71 του ν. 4488/2017 (Α΄ 137), για την εφαρμογή της Σύμβασης των Ηνωμένων Εθνών για τα Δικαιώματα των Ατόμων με Αναπηρίες και του Προαιρετικού Πρωτοκόλλου στη Σύμβαση για τα Δικαιώματα των Ατόμων με Αναπηρίες, που κυρώθηκαν με το άρθρο 1 του ν. 4074/2012 (Α΄ 88), καταχωρίζουν, εντός της νόμιμης προθεσμίας, στην ανωτέρω ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής προσβασιμότητας, τα στοιχεία των κτιρίων, αρμοδιότητάς τους, στα οποία στεγάζονται οι φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143). Με την εμπρόθεσμη, κατά τα ανωτέρω, ολοκλήρωση της καταχώρισης των κτιρίων στην ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής προσβασιμότητας αναστέλλονται αναδρομικά από της 1.1.2021 οι κυρώσεις της παρ. 4. Εντός της ως άνω προθεσμίας του προηγούμενου εδαφίου πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί και οι απαραίτητες διαμορφώσεις των κτιρίων, ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να είναι προσπελάσιμοι από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα. Οι ανωτέρω προθεσμίες δύναται να παραταθούν με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με όμοια απόφαση καθορίζονται οι τεχνικές λεπτομέρειες λειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας καταγραφής στοιχείων προσβασιμότητας, οι κατηγορίες και τα είδη των καταχωρούμενων δεδομένων των κτιρίων και ο τρόπος άντλησης και καταχώρισής τους, καθώς και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα σχετικά με τα ανωτέρω.
β. Καταρτίζεται από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και εγκρίνεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας Ηλεκτρονικό Μητρώο Ελεγκτών Προσβασιμότητας (εφεξής αποκαλούμενο ως «Μητρώο»), υπό τη μορφή ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων, για την υλοποίηση του ελέγχου προσβασιμότητας σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα των κτιρίων στα οποία στεγάζονται οι φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143). Ο έλεγχος προσβασιμότητας πραγματοποιείται, κατόπιν αυτοψίας, από Ελεγκτές Προσβασιμότητας, εγγεγραμμένους στο Μητρώο του προηγούμενου εδαφίου, οι οποίοι συντάσσουν πόρισμα ελέγχου για το επίπεδο προσβασιμότητας των ανωτέρω κτιρίων σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα. Το Μητρώο υποστηρίζεται από πληροφοριακό σύστημα, το οποίο ακολουθεί κανόνες και πρότυπα για τη διασύνδεση και διαλειτουργικότητα με τρίτα πληροφοριακά συστήματα, σύμφωνα με το Παράρτημα II της ΥΑΠ/Φ.40.4/1/989/2012 απόφασης του Υφυπουργού Διοικητικής Μεταρρύθμισης και Ψηφιακής Διακυβέρνησης (Β΄ 1301), και ιδίως με την ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής προσβασιμότητας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η υλοποίηση, η τεχνική διαχείριση και η συντήρηση του ως άνω πληροφοριακού συστήματος ανατίθενται στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Στο Μητρώο εγγράφονται αυτοδίκαια οι ήδη εγγεγραμμένοι στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Ελεγκτών Δόμησης, το οποίο έχει καταρτιστεί και λειτουργεί σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 4030/2011 (Α΄ 249), και την υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/54336/486/23.8.2018 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β΄ 3584), καθώς και κάθε ενδιαφερόμενος μηχανικός εγγεγραμμένος στα Μητρώα του Τ.Ε.Ε. με δικαίωμα εκπόνησης μελέτης ή επίβλεψης κτιριακών έργων (εφεξής αποκαλούμενοι ως «Ελεγκτές Προσβασιμότητας»), σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις και τα αναφερόμενα στην περ. ε΄ της παρ. 3 του άρθρου 4 της προαναφερθείσας υπουργικής απόφασης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών καθορίζονται το περιεχόμενο του Μητρώου, η διαδικασία εγγραφής, τήρησης και πρόσβασης σε αυτό, η διαδικασία ορισμού και επιλογής και ο αριθμός των ελεγκτών προσβασιμότητας ανάλογα με την επιφάνεια και τη χρήση του κτιρίου, το ύψος και η διαδικασία αποζημίωσης των ελεγκτών προσβασιμότητας για τους διενεργούμενους ελέγχους, η κατηγοριοποίηση των αποτελεσμάτων του ελέγχου, το πρότυπο του πορίσματος ελέγχου και κάθε άλλο ζήτημα σχετικό με την εφαρμογή του.
γ. Οι απαιτούμενες εργασίες, προκειμένου τα κτίρια της παρ. 4 να καταστούν προσβάσιμα από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα, εφόσον δεν εμπίπτουν στην παρ. 1 του άρθρου 316, εκτελούνται μετά από έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας της περ. β΄ του άρθρου 314, ανεξαρτήτως προϋπολογισμού του έργου. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα σχετικό με την εφαρμογή του παρόντος.
δ. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Υποδομών και Μεταφορών, Εσωτερικών, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να ανατεθεί στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας η δημοπράτηση των έργων διαμόρφωσης συνθηκών προσβασιμότητας των υφιστάμενων, πριν από τις 9.4.2012 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4067/2012, Α΄ 79), κτιρίων όπου στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143), είτε μεμονωμένων είτε κατά ομάδες.
10. Θεσπίζεται «Εθνικό Σήμα Προσβασιμότητας» για την προαγωγή της προσβασιμότητας σε χώρους και εγκαταστάσεις όπου διασφαλίζεται η δυνατότητα πρόσβασης και προσβασιμότητας σε όλους, συμπεριλαμβανομένων των ατόμων με αναπηρία και μειωμένη κινητικότητα βάσει του παρόντος άρθρου και του άρθρου 224.
11. Το «Εθνικό Σήμα Προσβασιμότητας» είναι σήμα με ειδικό λογότυπο που χορηγείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με το οποίο πιστοποιείται ότι ένας χώρος πληροί τις προϋποθέσεις της παρ. 10.
Άρθρο 224. Ειδικές διατάξεις
1. Σε κτίρια, κτιριακές υποδομές και εγκαταστάσεις που χαρακτηρίζονται ως ειδικά κτίρια δημοσίου ενδιαφέροντος επιτρέπεται να εγκρίνονται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από αιτιολογημένη τεχνική έκθεση και έγκριση του ΚΕ.Σ.Α.
2. Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που δεν διαθέτουν ανελκυστήρα και κατά τον χρόνο ανέγερσης τους δεν ήταν υποχρεωτική η κατασκευή του επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου και των ειδικών όρων δόμησης της περιοχής, κατασκευή ανελκυστήρα ή άλλων μηχανικών μέσων κάλυψης υψομετρικών διαφορών και του χώρου πρόσβασης σε αυτά, με απαραίτητη προϋπόθεση τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου. Για διατηρητέα κτίρια και παραδοσιακούς οικισμούς απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Σ.Α.
α. Όπου στην παρ. 2 του άρθρου 223 η προσαρμογή του κτιρίου είναι υποχρεωτική, αν απαιτείται η κατασκευή ανελκυστήρα ή άλλων μηχανικών μέσων κάλυψης υψομετρικών διαφορών και του χώρου πρόσβασης σε αυτά, η κατασκευή αυτών είναι υποχρεωτική, χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών με δαπάνες του υπόχρεου ή των υπόχρεων, κατά παρέκκλιση κάθε διάταξης και κανονισμού, συμπεριλαμβανομένου του Κανονισμού του κτιρίου.
β. Αν δεν είναι υποχρεωτική η προσαρμογή του κτιρίου, η κατασκευή ανελκυστήρα είναι δυνατή χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, με απόφαση της Κεντρικής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 468, που εκδίδεται μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου, η οποία συνοδεύεται από αποδεδειγμένη πρόσκληση διατύπωσης απόψεων των λοιπών συνιδιοκτητών προς την Κεντρική Επιτροπή Προσβασιμότητας.
γ. Αντίστοιχα σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια κατοικίας που δεν διασφαλίζουν προσβασιμότητα σε άτομα με αναπηρία και μειωμένη κινητικότητα, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση κάθε διάταξης και κανονισμού, συμπεριλαμβανομένου του Κανονισμού πολυκατοικίας, η τοποθέτηση διάταξης (ράμπας ή αναβατορίου), που διασφαλίζει την πρόσβαση στα άτομα αυτά από το πεζοδρόμιο στους εξωτερικούς κοινόχρηστους χώρους, καθώς και στους λοιπούς εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους του ισογείου και των λοιπών ορόφων υπέρ και υπό αυτό, εφόσον διαμένουν ως ιδιοκτήτες ή ένοικοι στα παραπάνω κτίρια, με απαραίτητη προϋπόθεση την εξασφάλιση της ασφάλειας των χρηστών, τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και την κάλυψη των εξόδων κατασκευής από τα ενδιαφερόμενα άτομα. Η τοποθέτηση αναβατορίου για την κάλυψη υψομετρικών διαφορών υπέρ του ενός ορόφου γίνεται βάσει τεχνικής μελέτης και ως προς μεν τη διαστασιολόγηση ακολουθεί τις τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών της απόφασης της παρ. 8 και 9 του άρθρου 223, ως προς δε τη διαδικασία τοποθέτησης, αδειοδότησης και συντήρησης, ισχύουν τα αντίστοιχα που αφορούν σε ανελκυστήρες και απαιτείται πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας με πλειοψηφία του πενήντα ένα τοις εκατό (51%) του συνόλου των ψήφων κατά το άρθρο 11 του ν. 3209/2003 (Α΄ 304).
3. α. Σε περίπτωση που συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής των άρθρων 204 και 222, η προσαύξηση του συντελεστή δόμησης υπολογίζεται ιδιαιτέρως για κάθε περίπτωση, επί του αρχικού συντελεστή.
β. Από την 1η Μαΐου 2024 και μέχρι την έγκριση των Τ.Π.Σ. και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2025:
βα. Τα κίνητρα των περ. α΄ έως δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 204 εφαρμόζονται μόνο στις περιοχές του πεδίου εφαρμογής του με ισχύοντα Σ.Δ. μεγαλύτερο του 0,8.
ββ. Το συνολικό ύψος της προσαύξησης κατά την εφαρμογή των κινήτρων της παρ. 1 του άρθρου 204, καθώς και της παρ. 8 του άρθρου 210 δεν δύναται: i) να υπερβαίνει συνολικά τα δυόμιση μέτρα (2,5) για Σ.Δ μεγαλύτερο του 0.8 έως και 1.6 και ii) τα τρία μέτρα (3) για Σ.Δ. μεγαλύτερο του 1.6.
Εκδοθείσες οικοδομικές άδειες προ της 1η Μαΐου 2024 με χρήση των κινήτρων της παρούσας περίπτωσης εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται δυνάμει των ισχυουσών κατά την έκδοσή τους διατάξεων.
4.α. Για κτίρια του δημοσίου τομέα και δήμων και περιφερειών επιτρέπονται οι παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος νόμου, καθώς και από τους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής, προστατευόμενης ή μη κατά τις ισχύουσες διατάξεις, εφόσον τούτο επιβάλλεται για λειτουργικούς και αρχιτεκτονικούς λόγους ή η αρχιτεκτονική μελέτη είναι προϊόν δημόσιου αρχιτεκτονικού διαγωνισμού, εφόσον δεν υποβαθμίζει το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον.
β. Οι παραπάνω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, βάσει τεκμηριωμένου κτιριολογικού προγράμματος, τεχνικής έκθεσης ένταξης του κτιρίου στο δομημένο περιβάλλον του και γνώμη του ΚΕ.Σ.Α. και εάν το κτίριο υπάγεται στις προστατευτικές διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α΄ 220), οι παρεκκλίσεις εγκρίνονται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού.
5. Για τα ειδικά κτίρια επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος για μεμονωμένα στοιχεία του κτιρίου, όπως οι καπναγωγοί, οι υδατόπυργοι και τα σιλό, καθώς και ως προς την κατασκευή περισσότερων του ενός υπογείων, που δεν υπολογίζονται στην επιφάνεια που προκύπτει από τον συντελεστή δόμησης. Οι παραπάνω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ύστερα από σύμφωνη γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και αιτιολογημένη πρόταση του φορέα, στον οποίο υπάγεται από άποψη λειτουργίας το συγκεκριμένο κτίριο.
6. Κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης και με την τήρηση των διατάξεων του οικοδομικού και κτιριοδομικού κανονισμού, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης κτιρίων τουριστικών καταλυμάτων εντός σχεδίου ή εντός οικισμού προ του έτους 1923, ή και η ανάπτυξη σ` αυτά δραστηριοτήτων, που επιτρέπονται από τις υφιστάμενες για την περιοχή χρήσεις γης, εφόσον:
α) τα τουριστικά καταλύματα έχουν ανεγερθεί νόμιμα,
β) έχουν συμπληρώσει διάρκεια μεγαλύτερη των είκοσι (20) ετών, από την ημερομηνία χορήγησης της πρώτης άδειας λειτουργίας,
γ) έχει παρέλθει το χρονικό διάστημα τήρησης των μακροχρόνιων υποχρεώσεων από την υπαγωγή τους στις διατάξεις αναπτυξιακών νόμων.
Η παρέκκλιση δεν συμπεριλαμβάνει τμήματα των παραπάνω κτιρίων, τα οποία έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για την αρχική τους χρήση. Οικοδομική άδεια για την αλλαγή χρήσης χορηγείται μετά από:
i) Γνωμοδότηση του αρμόδιου Σ.Α. και έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού, εάν το κτίριο είναι μνημείο ή βρίσκεται εντός κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, κατά τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α` 220).
ii) Καταβολή τέλους επανάχρησης του κτιρίου ίσου με το τέσσερα τοις εκατό (4%) της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου υπέρ του οικείου δήμου, που διατίθεται αποκλειστικά για την εκτέλεση έργων ανάπλασης και ανάδειξης του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος στα διοικητικά όριά του. Σε περίπτωση κατεδάφισης του κτιρίου για οποιονδήποτε λόγο, δεν καταβάλλεται τέλος επανάχρησης.
7. Επίσης για λειτουργούσες βιομηχανίες επιτρέπονται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου για τις απολύτως απαραίτητες προσθήκες σε κτίρια ή εγκαταστάσεις τους, εφόσον με αυτές επιτυγχάνεται η αντιρρύπανση και η προστασία του περιβάλλοντος. Οι παρεκκλίσεις αυτές εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αιτιολογημένη πρόταση του αρμόδιου για τη λειτουργία της βιομηχανίας φορέα και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
8. Για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου και των παρ. 9 έως 15 το «ποδήλατο» ορίζεται σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. 376663/28.11.2022 απόφασης του Υφυπουργού Υποδομών και Μεταφορών (Β΄ 6205).
Η τυπική θέση στάθμευσης ποδηλάτου έχει ελάχιστες διαστάσεις:
α) (0.60 x 2.00) μέτρα, με ελεύθερο χώρο ελιγμών 1,75 μέτρα στη μικρή διάσταση ή 0,30 μέτρα στη μεγάλη διάσταση και μπορεί να τοποθετείται σε σειρά σύμφωνα με το σχήμα του Παραρτήματος Α΄ της παρούσας παραγράφου.
β) (1.20 x 1.40) μέτρα, αν τοποθετείται υπό γωνία, με ελεύθερο χώρο ελιγμών 1 μέτρο στη μικρή διάσταση ή 0,30 μέτρα στη μεγάλη διάσταση και μπορεί να τοποθετείται σε σειρά σύμφωνα με το σχήμα του Παραρτήματος Β΄ της παρούσας παραγράφου.
9. Σε περίπτωση δημιουργίας πολλών θέσεων στάθμευσης ποδηλάτων αυτή μπορεί να γίνεται και καθ’ ύψος, εφόσον το επιτρεπόμενο ύψος του χώρου στάθμευσης το επιτρέπει, με ελάχιστο ελεύθερο ύψος ανά στάθμη εξυπηρέτησης 1,20 μέτρα.
10. Οι θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων μπορούν να κατασκευάζονται επί των προκηπίων, των ακαλύπτων χώρων και μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακαλύπτου, στους υπόγειους χώρους των κτιρίων και στις επεκτάσεις αυτών, εντός του χώρου της πυλωτής στους ισογείους χώρους των κτισμάτων.
11. Οι παραπάνω θέσεις δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, ούτε στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου. Όταν δεσμεύουν χώρο των προκηπίων και των ακάλυπτων χώρων, συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης σύμφωνα με το άρθρο 212.
12. Όταν σε νεοαναγειρόμενες οικοδομές εξασφαλίζονται περισσότερες από πέντε (5) θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων, σε οποιαδήποτε επιτρεπόμενη θέση σύμφωνα με το παρόν, προσαυξάνεται κατά δέκα τοις εκατό (10%) η δυνατότητα επέκτασης υπογείων ορόφων, όπως καθορίζεται στην περ. β΄ της παρ. 6 του άρθρου 212.
13. Δεν απαιτείται συμβολαιογραφική δέσμευση των θέσεων στάθμευσης ποδηλάτων.
14. Οι θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων μπορούν να έχουν αναμονές για τοποθέτηση πρίζας για στάθμευση και φόρτιση ηλεκτρικών ποδηλάτων.
15. Οι παρ. 8 έως 14 εφαρμόζονται και σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου Ρ.Σ., καθώς και σε υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο Ρ.Σ.
Άρθρο 225. Εξουσιοδοτικές διατάξεις
1. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθορίζονται οι όροι και προϋποθέσεις δόμησης κοντά σε ρέματα.
2. α. Με προεδρικά διατάγματα, που εκδίδονται με πρόταση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Υποδομών και Μεταφορών, καθορίζονται και εξειδικεύονται οι αρμοδιότητες, οι υποχρεώσεις και οι ευθύνες των φορέων, οι οποίοι συμμετέχουν καθ’ οιονδήποτε τρόπο στην παραγωγή των ιδιωτικών οικοδομικών έργων και εγκαταστάσεων.
β. Ειδικότερα καθορίζονται και εξειδικεύονται οι αρμοδιότητες, οι υποχρεώσεις και οι ευθύνες:
-του κυρίου του έργου,
-του μελετητή μηχανικού κατά τομέα εργασιών,
-του επιβλέποντος μηχανικού κατά τομέα εργασιών,
-του γενικού εργολάβου του έργου,
-του κατ’ είδος εργασίας υπεργολάβου, τεχνικού και τεχνίτη,
-των παραγωγών δομικών υλών, υλικών και ειδών,
-των προμηθευτών δομικών υλών, υλικών και ειδών.
γ. Με τα ίδια προεδρικά διατάγματα ορίζονται τα κριτήρια, οι προϋποθέσεις και οι διαδικασίες, βάσει των οποίων οι εργολάβοι, υπεργολάβοι, παραγωγοί και προμηθευτές εντάσσονται στο αντίστοιχο μητρώο δια του οποίου πιστοποιείται η πληρότητα, ποιότητα και αξιοπιστία των παρεχόμενων υπηρεσιών, υλών, υλικών και ειδών. Με τα ίδια προεδρικά διατάγματα ορίζονται τα όργανα και οι διαδικασίες σύνταξης των μητρώων εργολάβων, υπεργολάβων, παραγωγών και προμηθευτών. Με όμοιο προεδρικό διάταγμα. καθορίζεται ο τρόπος επιμερισμού των ευθυνών των παραπάνω προσώπων, το είδος των κυρώσεων και τα κριτήρια και τα όργανα επιβολής αυτών.
3. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας εγκρίνονται Τεχνικές Οδηγίες, μετά από γνώμη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, με τις οποίες τροποποιούνται ή και καθορίζονται τεχνικές προδιαγραφές μελετών, καθώς και το περιεχόμενο Ειδικών Κανονισμών.
4. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι προδιαγραφές για την εξοικονόμηση νερού σε κτίρια και κάθε άλλο συναφές ζήτημα.
5. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ρυθμίζονται θέματα κτιριοδομικού περιεχομένου, που είτε απορρέουν από την εφαρμογή του παρόντος νόμου είτε με τη ρύθμισή τους:
α. βελτιώνονται η άνεση, καθώς και η υγεία ενοίκων και περιοίκων,
β. βελτιώνονται η ποιότητα, η ασφάλεια, η αισθητική και η λειτουργικότητα των κτιρίων,
γ. προστατεύεται το περιβάλλον, εξοικονομείται ενέργεια και προωθείται η έρευνα και παραγωγή στον τομέα της οικοδομής.
Οι αναφερόμενες ρυθμίσεις είναι:
α. Διαδικαστικές, όπως μελέτες και εκδόσεις πάσης φύσεως αδειών, αρμοδιότητες και ευθύνες για το έργο,
β. Λειτουργικές και κτιριοδομικές, όπως:
βα. Χρήσεις κτιρίων για κατοικία, γραφεία, αναψυχή, βιομηχανία, εκπαίδευση, περίθαλψη, κοινωνική πρόνοια.
ββ. Χρήσεις χώρων για διαμονή, συνάθροιση, υγιεινή, αποθήκευση, στάθμευση.
βγ. Ειδικές λειτουργικές απαιτήσεις για άτομα με ειδικές ανάγκες, ασφάλεια, υγεία.
βδ. Φωτισμός, ηλιασμός, αισθητική κτιρίων.
βε. εσωτερικές εγκαταστάσεις υδραυλικές, ηλεκτρικές, μηχανολογικές.
γ. Κατασκευαστικές και ποιοτικές όπως:
γα. Φυσική των κτιρίων για θερμομόνωση, ηχομόνωση, ακουστική, πυροπροστασία, πυρασφάλεια.
γβ. Δομικά υλικά.
γγ. Κτιριοδομικά στοιχεία των κτιρίων που αφορούν σε χωματουργικές, εργασίες, θεμελιώσεις, ικριώματα. φέρουσα κατασκευή, κατασκευή πλήρωσης, δάπεδα, ανοίγματα, στέγες, προεξοχές.
γδ. Κατασκευές που εξυπηρετούν τα κτίρια όπως σιλό, δεξαμενές, αποθήκες, χώροι στάθμευσης, λύματα, απορρίμματα.
6. Με κοινή απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, επιβάλλονται περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση δομικών υλικών και δομικών στοιχείων για λόγους αισθητικής, εθνικής οικονομίας, ασφάλειας και προσαρμογής στο περιβάλλον.
7. Με κοινή απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του καθ` ύλην αρμόδιου Υπουργού για θέματα ενεργητικής πυροπροστασίας, καθώς και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού σε θέματα λειτουργικότητας, ανάλογα με τις απαιτήσεις κάθε χρήσης, δύναται να αντικαθίσταται, αναθεωρείται και συμπληρώνεται ο Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων, προκειμένου τα κτίρια και τα δομικά έργα να πληρούν τις απαιτήσεις του παρόντος και να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις σχεδιασμού και τεχνολογίας.
8. Με κοινή απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, του καθ’ ύλην αρμόδιου Υπουργού για θέματα ενεργητικής πυροπροστασίας και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού σε θέματα λειτουργικότητας ανάλογα με τις απαιτήσεις κάθε χρήσης δύναται να καθορίζονται σε κτίρια που ανεγέρθηκαν πριν από τις 17-2-1988 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 71/1988, Α΄32), απαιτήσεις που αφορούν στην πυροπροστασία τους.
9. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να εκδίδεται Τεύχος Οδηγιών προς εξειδίκευση των διατάξεων του παρόντος μέσω περιγραφών, σχεδιαγραμμάτων, παραδειγμάτων και κάθε άλλου μέσου, που δύναται να συνδράμει στην κατανόηση και την ορθή εφαρμογή του παρόντος.
10. Με προεδρικό διάταγμα, μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, για την εφαρμογή των παρ. 8-15 του άρθρου 224, καθορίζεται ο απαιτούμενος αριθμός θέσεων στάθμευσης μοτοσυκλετών, μοτοποδηλάτων και ποδηλάτων αναλόγως των χρήσεων και του μεγέθους των κτιρίων, με υποχρεωτική εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2027.
11. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι προδιαγραφές για τις παρεχόμενες υπηρεσίες και οι τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές των εγκαταστάσεων της παρ. 10 του άρθρου 223, η μορφή και ο τύπος του Εθνικού Σήματος Προσβασιμότητας, η διάρκεια ισχύος του και κάθε άλλο σχετικό θέμα.
12. Με προεδρικό διάταγμα, κατόπιν πρότασης των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού, καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές για την προσβασιμότητα σε διατηρητέα κτίρια και κτίρια που είναι χαρακτηρισμένα ως μνημεία, παραδοσιακούς οικισμούς, αρχαιολογικούς χώρους και ιστορικούς τόπους.
13. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι προδιαγραφές, οι όροι και οι τεχνικές οδηγίες για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία στο φυσικό περιβάλλον, ιδίως σε παραλίες, όχθες και παρόχθιες ζώνες, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα.
14. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας καθορίζονται οι προδιαγραφές, οι όροι και οι τεχνικές οδηγίες για την ανεμπόδιστη πρόσβαση ατόμων με αναπηρία σε χώρους καταφυγής και καταυλισμού, καθώς και σε οδεύσεις διαφυγής σε περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης.
15. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκδίδεται «Τεύχος Προδιαγραφών Προσβασιμότητας Ειδικών Κτιριακών Εγκαταστάσεων και Υποδομών» στο οποίο περιγράφονται οι όροι, οι τεχνικές οδηγίες και κάθε άλλο σχετικό θέμα για την προσβασιμότητα ατόμων με αναπηρία σε ειδικές κτιριακές εγκαταστάσεις και υποδομές.
ΤΜΗΜΑ ΙΙ: ΔΟΜΗΣΗ ΣΕ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΣΤΕΡΟΥΜΕΝΟΥΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄ : Οικισμοί μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους
Άρθρο 226. Σκοπός
Το παρόν Κεφάλαιο αφορά στους οικισμούς της χώρας που έχουν πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους. Ως τέτοιοι οικισμοί νοούνται τα διακεκριμένα οικιστικά σύνολα, τα οποία αναφέρονται σε απογραφή πριν από την 14.3.1983 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου 1337/1983, Α΄33) ως οικισμοί με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, ανεξάρτητα εάν ο δήμος στον οποίο υπάγονται έχει πληθυσμό μεγαλύτερο από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους.
Άρθρο 227. Οριοθέτηση οικισμών
1. H οριοθέτηση των οικισμών του παρόντος Κεφαλαίου, γίνεται είτε στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. είτε με αυτοτελές προεδρικό διάταγμα που καλύπτει τουλάχιστον έναν οικισμό. Στην τελευταία περίπτωση το προεδρικό διάταγμα εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή του αρμοδίου ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. για τις περιπτώσεις παραδοσιακών οικισμών και οικισμών της περ. δ΄, και πρόταση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού και ειδικότερα:
α) με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις περιπτώσεις μη προστατευόμενων οικισμών σε όλη την επικράτεια ή παραδοσιακών οικισμών πλην των κατωτέρω περ. β’ και γ΄,
β) με πρόταση του αρμοδίου για τα νησιά του Αιγαίου Υπουργού, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Βορείου και Νοτίου Αιγαίου,
γ) με πρόταση του αρμοδίου Υπουργού για τη Μακεδονία και Θράκη, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Δυτικής και Κεντρικής Μακεδονίας και Ανατολικής Μακεδονίας - Θράκης,
δ) στις περιπτώσεις οικισμών της Επικράτειας οι οποίοι, στο σύνολό τους ή σε τμήμα τους, έχουν κηρυχθεί αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι ή περιλαμβάνονται στον Κατάλογο της Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO, πέραν των ανωτέρω κατά περίπτωση αρμόδιων Υπουργών, το προεδρικό διάταγμα προτείνεται από κοινού με τον Υπουργό Πολιτισμού. Με το ίδιο προεδρικό διάταγμα οριοθέτησης κάθε οικισμού καθορίζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ανάλογα με την κατηγορία, τη φυσιογνωμία και τον βαθμό προστασίας του.
2. Για τους ήδη οριοθετημένους οικισμούς δεν είναι επιτρεπτή η διεύρυνση των ορίων τους με νέα διοικητική πράξη οριοθέτησης, παρά μόνο για λόγους νομιμότητας κατά την αρχική οριοθέτηση του οικισμού, όπως για πλάνη περί τα πράγματα, με πράξη, η οποία πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς με αναφορά σε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και στοιχεία.
Άρθρο 228. Κατηγορίες οικισμών
1. Για την εφαρμογή του παρόντος Κεφαλαίου διακρίνονται οι εξής κατηγορίες οικισμών:
α) Περιαστικοί: όσοι βρίσκονται σε επαφή ή σε απόσταση από αστικά κέντρα και έχουν ή αναμένεται να αποκτήσουν άμεση λειτουργική εξάρτηση ως τόποι προαστιακοί.
β) Παραλιακοί: όσοι εμπίπτουν στο σύνολό τους ή κατά τμήμα τους σε ζώνη πεντακοσίων (500) μ. από τον αιγιαλό, ή βρίσκονται έξω από τη ζώνη αυτή, αλλά η ανάπτυξή τους επηρεάζεται σημαντικά από τη θάλασσα. Εξαιρούνται, (δεν θεωρούνται παραλιακοί) όσοι οικισμοί βρίσκονται μέσα στη ζώνη των πεντακοσίων (500) μ. αλλά το κέντρο τους έχει υψόμετρο μεγαλύτερο ή ίσο από εκατό (100) μ. σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής.
γ) Τουριστικοί: όσοι λειτουργούν ως πόλοι τακτικών ή εποχιακών τουριστικών συγκεντρώσεων.
δ) Αξιόλογοι: οικισμοί που τα μορφολογικά και πολεοδομικά τους χαρακτηριστικά συγκροτούν σύνολο σημαντικού αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος.
ε) Ενδιαφέροντες: όσοι συγκροτούν σύνολο περιορισμένου αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος.
στ) Αδιάφοροι: όσοι δεν απαιτούν ιδιαίτερη προστασία.
ζ) Συνεκτικοί: όσων τουλάχιστον το ενενήντα τοις εκατό (90%) των οικοδομών δεν απέχουν ανά δύο (2) μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη των σαράντα (40) μ. Ως οικοδομή νοείται κάθε κτίσμα ανεξάρτητα από τη χρήση του, με εμβαδόν τουλάχιστον δέκα (10) τ.μ.
η) Διάσπαρτοι: όσοι δεν είναι συνεκτικοί.
θ) Δυναμικοί: όσοι έχουν πληθυσμό ίσο ή μεγαλύτερο των διακοσίων (200) κατοίκων σύμφωνα με την τελευταία απογραφή πληθυσμού και κατά την απογραφική περίοδο της τελευταίας δεκαετίας εμφανίζουν πληθυσμιακή αύξηση μεγαλύτερη του 10%, ή κατά την τελευταία τριετία εμφανίζουν αριθμό νέων οικοδομών και προσθηκών κυρίων χώρων σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) του συνολικού αριθμού των υπαρχόντων κτιρίων του οικισμού. Σε περίπτωση οικισμού στον οποίο διαπιστώνεται πληθυσμιακή μόνο αύξηση, η οποία όμως προκύπτει από πληθυσμιακές μετακινήσεις (κτηνοτροφικός οικισμός) μπορεί ο οικισμός να μη χαρακτηρίζεται δυναμικός.
ι) Στάσιμοι: όσοι δεν είναι δυναμικοί.
ια) Μικροί: όσοι κατά την τελευταία απογραφή είχαν πληθυσμό μέχρι και διακοσίους (200) κατοίκους ή μέχρι εκατό (100) οικοδομές.
ιβ) Μεσαίοι: όσοι είχαν κατά την τελευταία απογραφή πληθυσμό από διακόσιους έναν έως και χιλίους (201-1.000) κατοίκους ή μέχρι πεντακόσιες (500) οικοδομές.
ιγ) Μεγάλοι: όσοι κατά την τελευταία απογραφή είχαν πληθυσμό από χίλιους έναν έως και δύο χιλιάδες (1.001–2.000) κατοίκους.
2. Η διάκριση και κατάταξη των οικισμών στις πιο πάνω κατηγορίες γίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η απόφαση του γραμματέα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Άρθρο 229. Εξαιρέσεις
Οι διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου δεν εφαρμόζονται:
α) Σε οικισμούς περιαστικούς που αποτελούν ενιαίο οικιστικό σύνολο με τα αστικά ή ημιαστικά κέντρα και περιέχονται μέσα σε εγκεκριμένα όρια Γ.Π.Σ. του ν. 1337/1983 (Α’ 33).
β) Σε οικισμούς οι οποίοι υπάγονται σε παραθεριστικές, παραλιακές περιοχές που καθορίζονται μέσα σε Ζ.Ο.Ε. στους νομούς Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.
Άρθρο 230. Διαδικασία καθορισμού ορίων οικισμού
1. Το προεδρικό διάταγμα καθορισμού των ορίων οικισμού δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1:1.000 έως 1:5.000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ’ 87). Με το ίδιο διάταγμα μπορεί να γίνεται διάκριση του οικισμού σε κατηγορίες σύμφωνα με το άρθρο 228. Για τις περιπτώσεις οικισμών περιαστικών ή παραλιακών ή τουριστικών ή δυναμικών ή αξιόλογων συνεκτικών στο διάγραμμα καθορισμού των ορίων προσδιορίζονται και τα συνεκτικά τμήματα του οικισμού.
2. Η διαδικασία για τον καθορισμό των ορίων των πιο πάνω οικισμών κινείται από τον οικείο δήμο, μπορεί δε να κινηθεί και από την οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
3.Σε περίπτωση κίνησης της διαδικασίας από τον δήμο, η απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και το τοπογραφικό διάγραμμα ή ο ορθοφωτοχάρτης εκτίθενται στο δημοτικό κατάστημα επί δέκα πέντε (15) εργάσιμες ημέρες. Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα αναρτώνται στην ιστοσελίδα του δήμου και της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης. Για το γεγονός αυτό ειδοποιείται το κοινό με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας, και με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Το κοινό έχει δικαίωμα πρόσβασης για ενημέρωση, μεταφόρτωση των δεδομένων και υποβολή ενστάσεων. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχονται χωρίς να απαιτείται η χρήση ειδικής ηλεκτρονικής άδειας. Κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί μέσα στην προθεσμία αυτή να λάβει γνώση των παραπάνω στοιχείων και να υποβάλει εγγράφως ή ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα του δήμου ένσταση. Ο δήμος οφείλει να διαβιβάσει τις ενστάσεις μαζί με τη γνωμοδότησή του στην αποκεντρωμένη διοίκηση.
4. Σε περίπτωση κίνησης της διαδικασίας από την αποκεντρωμένη διοίκηση ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η μελέτη οριοθέτησης αποστέλλεται στον οικείο δήμο για γνωμοδότηση μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) εργάσιμων ημερών από τη λήψη της. Η γνωμοδότηση του δημοτικού συμβουλίου εκδίδεται μετά την τήρηση της ίδιας όπως στην παράγραφο 3 διαδικασίας και κοινοποιείται στην οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας κατά περίπτωση. Εάν οι προθεσμίες περάσουν άπρακτες η γνωμοδότηση θεωρείται θετική και προωθείται η διαδικασία έκδοσης προεδρικού διατάγματος.
Άρθρο 231. Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμού
1. Ο καθορισμός των ορίων οικισμού γίνεται ανάλογα με την κατηγορία του ως εξής:
α) Για οικισμούς περιαστικούς ή παραλιακούς ή τουριστικούς ή δυναμικούς ή αξιόλογους συνεκτικούς, το όριο ορίζεται από τη γραμμή που περιβάλλει τα συνεκτικά τμήματα του οικισμού, καθώς και τα όρια των εγκεκριμένων σχεδίων. Τα πιο πάνω όρια πρέπει κατά το δυνατό να προσδιορίζουν ενιαία έκταση του οικισμού που να περιλαμβάνει τα συνεκτικά τμήματα, τις τυχόν περιοχές με εγκεκριμένα σχέδια και περιοχές του οικισμού με αραιότερη δόμηση που στο σύνολο αποτελούν τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του οικισμού. Τα όρια του οικισμού για να συμπεριλάβουν τις παραπάνω περιοχές με αραιότερη δόμηση δεν εκτείνονται κατά κανόνα πέραν των εκατό (100) μ. από τα όρια των συνεκτικών τμημάτων του οικισμού. Ως συνεκτικό τμήμα οικισμού νοείται το τμήμα που αποτελείται τουλάχιστον από δέκα (10) οικοδομές, οι οποίες δεν απέχουν μεταξύ τους ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη από σαράντα (40) μ. Ως οικοδομή νοείται κάθε κτίσμα ανεξάρτητα από τη χρήση του με εμβαδόν τουλάχιστον δέκα (10) τ.μ.. Ειδικά όλοι οι οικισμοί του νομού Αττικής, οι οποίοι υπάγονται στις ρυθμίσεις του παρόντος Κεφαλαίου, οριοθετούνται σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρούσα περίπτωση.
β) Για τους υπόλοιπους οικισμούς το όριό τους προσδιορίζεται από ακτίνα μέχρι οχτακόσια (800) μ. από το κέντρο του οικισμού για μεγάλους οικισμούς, μέχρι πεντακόσια (500) μ. για μεσαίους και μέχρι τριακόσια (300) μ. για μικρούς οικισμούς. Στα πιο πάνω όρια δεν περιλαμβάνονται οι εκτάσεις που αναφέρονται στην παρ. 2. Ειδικά για οικισμούς μεσαίους και μικρούς, εφόσον τα όρια πεντακοσίων (500) μ. και τριακοσίων (300) μ. περιορίζονται σημαντικά, λόγω εξαίρεσης των παραπάνω εκτάσεων, μπορεί τα όρια να επεκταθούν μέχρι τα οχτακόσια (800) μ. με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 2. Σε οικισμούς που έχουν καθοριστεί ως στάσιμοι με απόφαση Νομάρχη, σε εφαρμογή διατάξεων του π.δ. 6.12.1982 (Δ΄588), το όριό τους προσδιορίζεται από ακτίνα 800 μ. από το κέντρο του οικισμού, με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 2. Εάν πέραν από τα οχτακόσια (800), πεντακόσια (500), τριακόσια (300) μ. υπάρχει τμήμα του οικισμού συνεκτικό ή διάσπαρτο, και βρίσκεται σε επαφή με το όριο του οικισμού, τότε περιλαμβάνεται στον οικισμό. Εάν το παραπάνω συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα δεν είναι σε επαφή με το όριο του οικισμού, τότε θεωρείται ότι αποτελεί ανεξάρτητο τμήμα του οικισμού, έξω από το παραπάνω όριό του και οριοθετείται και πολεοδομείται αυτοτελώς. Ως συνεκτικό τμήμα και ως οικοδομή θεωρούνται τα οριζόμενα στην περίπτωση α΄ της παραγράφου αυτής. Ως διάσπαρτο τμήμα οικισμού νοείται το τμήμα που αποτελείται τουλάχιστον από δέκα (10) οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση το πολύ ογδόντα (80) μ. Τα όρια οικισμού επίσης μπορούν να μετατίθενται κατά μικρή απόσταση μόνο όταν πρόκειται να ταυτιστούν με σημαντικό φυσικό ή τεχνητό, εύκολα αναγνωρίσιμο στοιχείο του περιβάλλοντος ή να συσχετισθούν με εύκολα αναγνωρίσιμα και μεταξύ τους ορατά φυσικά ή τεχνητά ορόσημα, όπως ιδίως διασταυρώσεις οδών, γέφυρες κ.τ.λ. Ως κέντρο του οικισμού ορίζεται το πρωτεύον κέντρο του, το οποίο συγκεντρώνει τις κύριες κοινωνικές λειτουργίες, όπως πλατεία, εκκλησία, σχολείο, κοινοτικό κατάστημα, εμπορικές εγκαταστάσεις. Όταν δεν υπάρχει κέντρο που να προσδιορίζεται σύμφωνα με τα παραπάνω τότε εφαρμόζεται το γεωμετρικό κέντρο της περιοχής του οικισμού.
2. Α. Εντός των ορίων οικισμών δεν περιλαμβάνονται οι εξής περιοχές:
α) δάση, δασικές εκτάσεις και αναδασωτέες περιοχές,
β) ρυθμιζόμενες από προεδρικά διατάγματα ή υπουργικές αποφάσεις προστασίας ιστορικών τόπων, αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών διατηρητέων μνημείων και περιοχών ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους,
γ) λατομικές ζώνες αδρανών υλικών και περιοχές ασφαλείας πυλώνων του Ανεξάρτητου Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας (Α.Δ.Μ.Η.Ε.).
δ) εκτάσεις που αποτελούν φυσική κληρονομιά κατά το άρθρο 2 της Σύμβασης για την προστασία της παγκόσμιας πολιτιστικής και φυσικής κληρονομιάς, η οποία έχει κυρωθεί με το ν. 1126/1981 (Α΄32),
ε) ζώνες πλάτους διακοσίων (200) μ. από τον άξονα υπεραστικών τμημάτων του βασικού εθνικού δικτύου,
στ) περιοχές γεωλογικά ή εδαφοτεχνικά ακατάλληλες για δόμηση.
Β. Επίσης δεν περιλαμβάνονται, κατά κανόνα πλην εξαιρετικών περιπτώσεων, οι εξής εκτάσεις:
α) υψηλής γεωργοκτηνοτροφικής παραγωγικότητας, καθώς και γεωργοκτηνοτροφικές εκτάσεις μεγάλης παραγωγικής σημασίας για τον οικισμό, σύμφωνα με τις φυσικές, οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες της περιοχής.
β) υφιστάμενες ή νομοθετημένες χρήσεις εμφανώς ασυμβίβαστες με τη χρήση κατοικίας κατά το τμήμα VI του Δ΄ Μέρους.
γ) ζώνες που το πλάτος τους κυμαίνεται:
μεταξύ ογδόντα έως εκατόν είκοσι (80-120) μ. από τον άξονα επαρχιακής ή εθνικής οδού εκτός των αναφερομένων στην παραπάνω περίπτωση ε΄,
περί τα πεντακόσια (500) μ. από σημαντικό αρχαιολογικό χώρο ή ιστορικό τόπο,
περί τα πενήντα (50) μ. από τα όρια βάλτου, χειμάρρου ή από σιδηροδρομική γραμμή.
Οι παραπάνω αποστάσεις δεν ισχύουν στις περιπτώσεις όπου μέρος του οικισμού, διάσπαρτο ή συνεκτικό, εμπίπτει στις ζώνες αυτές.
δ) ζώνες με ιδιαίτερες απαιτήσεις σε θέματα που αναφέρονται σε ασφάλεια, υγιεινή, κυκλοφορία.
3. Ειδικά για τους οικισμούς που σύμφωνα με την παρ. 1β΄του άρθρου 228 έχουν εξαιρεθεί των παραλιακών (βρίσκονται μέσα στη ζώνη των πεντακοσίων (500) μ. από τον αιγιαλό και σε υψόμετρο μεγαλύτερο από εκατό (100) μ.) στον προσδιορισμό της περιοχής του ορίου του οικισμού, προς την κατεύθυνση της παραλίας πρέπει μέσα στα όρια να εντάσσονται μόνο το ή τα συνεκτικά τους τμήματα.
4. Συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που εκτείνεται εντός περιοχής ή ζώνης ακατάλληλης για οικιστική χρήση δεν εξαιρείται του ορίου.
5. Ζώνη η οποία δεν περιλαμβάνει διάσπαρτο ή συνεκτικό τμήμα οικισμού και η οποία αποκόπτεται από τον οικισμό με φυσικούς, τεχνητούς ή διοικητικούς φραγμούς γύρω από τον οικισμό (ρέματα, χαράδρες, ακτές, λίμνες, βάλτοι, σημαντικοί οδικοί άξονες, σιδηροδρομικές γραμμές ή διοικητικά όρια οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης) δεν περιλαμβάνεται εντός των ορίων του.
Άρθρο 232. Γενικοί Όροι Δόμησης
Μετά τον καθορισμό των ορίων των οικισμών ισχύουν οι εξής όροι δόμησης:
1. Αρτιότητα:
α) εντός των ορίων του οικισμού, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που μπορεί να κυμαίνεται από τριακόσια (300) μέχρι δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.. Το ελάχιστο μήκος προσώπου του γηπέδου, ορίζεται σε δέκα (10) μ. για εμβαδόν γηπέδου έως πεντακόσια (500) τ.μ. και δεκαπέντε (15) μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των πεντακοσίων (500) τ.μ.. Μέσα στα όρια αυτά μπορεί να ορίζονται τομείς με διαφορετική αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί ο τυχόν ιδιαίτερος χαρακτήρας του οικισμού στους τομείς αυτούς. Τα παραπάνω εμβαδά οικοπέδων εξειδικεύονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, που εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Για την εξειδίκευση αυτή, λαμβάνονται υπόψη τα εμβαδά που θεωρούνται αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και πολεοδομικού ιστού του οικισμού.
β) κατά παρέκκλιση εντός των παραπάνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με όποιο εμβαδόν έχουν κατά την 3.5.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος, Δ΄181), εφόσον δεν έχουν το ελάχιστον εμβαδόν που ορίζεται στην παράγραφο 1α΄.
γ) για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου.
2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης:
α) Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων ορίζεται σε 60% της επιφανείας τους.
β.1) Για γήπεδα μικρότερα των επτακοσίων (700) τ.μ. επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων διακοσίων σαράντα (240) τ.μ. Επιπλέον της επιφάνειας αυτής επιτρέπεται η κατασκευή παταριού ξηράς δόμησης επιφανείας έως σαράντα (40) τ.μ.
β.2) Για γήπεδα μεγαλύτερα ή ίσα των επτακοσίων (700) τ.μ. επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων τετρακοσίων (400) τ.μ..
γ) Για γήπεδα μικρότερα των διακοσίων (200) τ.μ. ορίζεται συντελεστής δόμησης 1,0 και προκειμένου να είναι δυνατή η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση συνολικής επιφανείας διακοσίων (200) τ.μ. η κάλυψη επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερη του 60% χωρίς σε καμία περίπτωση να υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%) της επιφανείας του γηπέδου.
δ) Για κτίρια τουριστικών και αμιγώς επαγγελματικών χρήσεων ο συντελεστής δόμησης ορίζεται ως εξής:
για τα πρώτα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,6
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,5
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,4
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,3
για το τμήμα της επιφάνειας άνω των τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,2
ε) Ειδικά για τα κοινωφελή κτίρια ορίζεται Σ.Δ. 0,8, ο οποίος μπορεί, με την έγκριση τοπικού σχεδίου κατά τις διατάξεις του Τμήματος VI του Α΄ Μέρους του παρόντος να καθορίζεται μεγαλύτερος, ανάλογα με τις ανάγκες του οικισμού χωρίς να υπερβαίνει το 1,8.
3. Σύστημα δόμησης:
Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πλάγια και πίσω όρια του οικοπέδου, αφήνεται απόσταση τουλάχιστον 2,5 μ. Η απόσταση μεταξύ ανεξάρτητων κτιρίων μέσα στο ίδιο οικόπεδο ορίζεται σε 2,5 μ. τουλάχιστον.
4. Μέγιστο ύψος κτιρίων:
α) Το μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε 7,5 μ. και μετράται σε κάθε σημείο της τομής του περιγράμματος αυτών με το φυσικό έδαφος. Σε κάθε περίπτωση, το ύψος των προβολών των κτιρίων σε κατακόρυφα επίπεδα, διερχόμενα από την τομή του περιγράμματος αυτών με το έδαφος, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ανωτέρω οριζόμενο. Σε περίπτωση μη εξάντλησης της επιτρεπόμενης δόμησης κατά τα ως άνω, επιβάλλεται η διάσπαση του κτιρίου σε ανεξάρτητα κτίρια εντός του γηπέδου.
β) Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από δεκαπέντε τοις εκατό (15%), το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του πρώτου κτιρίου που εμφανίζει όψη προς το δρόμο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα - στο ανάντι του δρόμου - ορίζεται ως εξής:
όταν το κτίριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μ.
όταν αυτό τοποθετείται καθ' υποχώρηση σε απόσταση έως 20 μ. από το όριο του γηπέδου με τον δρόμο επιτρέπεται το ύψος του να είναι μέχρι 4,5 μ. από το πέριξ φυσικό έδαφος
όταν αυτό τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη των 20 μ. από το όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται να έχει ύψος μέχρι 7,5 μ.
Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από δεκαπέντε τοις εκατό (15%) και βρίσκεται στην κατωφέρεια –κατάντι- του δρόμου η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 4,5 μ. Σε γήπεδα που βρίσκονται στην κατωφέρεια - κατάντι - του δρόμου, όταν η φυσική στάθμη του γηπέδου στο όριο του δρόμου βρίσκεται χαμηλότερα των τριών (3) μ. από τη στάθμη του δρόμου, η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα τρία (3) μ. Σε κάθε περίπτωση, η στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σημείο τη στάθμη του φυσικού εδάφους περιμετρικά της κατασκευής.
γ) Σε περίπτωση επιβολής στέγης με ειδικούς όρους δόμησης που εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης επιτρέπεται υπέρβαση του μέγιστου ύψους μέχρι δύο (2) μ.
δ) Πάνω από το μέγιστο ύψος του κτιρίου δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή, εκτός από αυτές που αναφέρονται παρακάτω:
Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, καπνοσυλλέκτες, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, θέρμανσης ή κλιματισμού και αντλίες θερμότητας που κατασκευάζονται κατά το άρθρο 214.
Στέγες
Στηθαία, κιγκλιδώματα ασφαλείας και μόνιμες γλάστρες φυτών που κατασκευάζονται κατά το άρθρο 214
Κατασκευές για τη στήριξη φυτών (πέργκολες)
Αλεξικέραυνα, κεντρικές κεραίες τηλεοράσεων και ραδιοφώνων.
Όλες οι παραπάνω κατασκευές, πρέπει να αποτελούν ενιαίο αισθητικό σύνολο.
5. Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, που εκδίδεται μετά από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. είναι δυνατόν για λόγους προστασίας του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του οικισμού και του φυσικού τοπίου ή για λόγους πολεοδομικούς γενικότερα, να καθορίζονται συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης και ύψος κτιρίων μικρότερα από τα οριζόμενα με το παρόν άρθρο, καθώς και μεγαλύτερες αποστάσεις των οικοδομών, από τα όρια του γηπέδου, κατά τμήματα ή σε όλη την έκταση του οικισμού.
6. Με την επιφύλαξη των διατάξεων που προβλέπουν υποχρεωτική διάσπαση του όγκου των κτιρίων, σε οικοδομήσιμο γήπεδο, με εμβαδόν τουλάχιστον χιλίων οχτακοσίων (1.800) τ.μ. και πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κατά τις ισχύουσες διατάξεις κοινόχρηστο χώρο, εφόσον δεν πραγματοποιείται η επιτρεπόμενη κατά τις οικείες διατάξεις νόμιμη κατάτμηση του, η συνολική δόμηση του ενιαίου γηπέδου δύναται να ισούται με το άθροισμα της κατά την παρ. 2 επιτρεπόμενης δόμησης για την ανέγερση κατοικίας στα άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα, τα οποία θα προέκυπταν από την κατάτμηση του ενιαίου γηπέδου, σύμφωνα με την κατά τον κανόνα ισχύουσα αρτιότητα του οικισμού, μειωμένη κατά δέκα τοις εκατό (10%). Η κατά τα ως άνω δόμηση πρέπει να ακολουθεί τα παραδοσιακά πρότυπα της αρχιτεκτονικής του οικισμού και το κτίσμα ή τα κτίσματα να τοποθετούνται σε τμήμα ή τμήματα του γηπέδου, ανεξάρτητα αν αυτά τα τμήματα βρίσκονται σε συνεκτικό ή μη τμήμα του οικισμού σε τέτοια θέση και με τέτοια διάταξη, ώστε να εξασφαλίζεται επαρκής ενιαίος ακάλυπτος χώρος, μετά από έγκριση των αρμοδίων οργάνων. Επίσης, οι κτιριακοί όγκοι πρέπει να ποικίλουν σε ισόγειους ή/και διώροφους όγκους, ώστε να εξασφαλίζεται η μέγιστη δυνατή αρμονική ένταξη τους στο τοπίο και τον ιστό του οικισμού. Δεν επιτρέπεται ενιαίος κτιριακός όγκος με περισσότερες από μία (1) κλιμάκωση ορόφων (ισόγειο και διώροφο) κατά τη διάσταση του κτιρίου που ακολουθεί την επικρατέστερη κλίση. Προκειμένου περί τουριστικών εγκαταστάσεων και καταλυμάτων σε γήπεδα μεγαλύτερα από χίλια (1.000) τ.μ., η κάλυψη με διώροφους όγκους κτιρίων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό ( 70%) της πραγματοποιούμενης κάλυψης.
7.Εντός οικισμών με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, επιτρέπεται:
α) για την ανέγερση νέων ιερών ναών του ν. 590/1977 (Α’ 146), του ν. 4149/1961 (Α’ 41) και του Κεφαλαίου Α του Μέρους Γ του ν. 4957/2022 (Α΄141) η καθ’ ύψος υπέρβαση αυτών με ανώτατο όριο τα δεκαπέντε (15) μ., κατά παρέκκλιση των οριζομένων όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής,
β) για την επισκευή και την προσθήκη κωδωνοστασίων επί υφιστάμενων ιερών ναών του ν. 590/1977, του ν. 4149/1961 και του Κεφαλαίου Α του Μέρους Γ του ν. 4957/2022 (Α΄141) η καθ’ ύψος υπέρβαση αυτών με ανώτατο όριο εκείνο των ήδη υπαρχόντων κωδωνοστασίων επί του υφιστάμενου ιερού ναού, κατά παρέκκλιση των οριζομένων όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής.
Η παρέκκλιση των περιπτώσεων α΄ ή β΄ εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έπειτα από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α .
Άρθρο 233. Γραμμή δόμησης
1. Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση. Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον τεσσάρων (4) μ. και να εφάπτεται καθ΄ όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου. Όπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των τεσσάρων (4) μ., για να είναι το οικόπεδο οικοδομήσιμο, πρέπει με συμβολαιογραφική πράξη, της οποίας αντίγραφο κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο δήμο, να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση, ώστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον άξονα του κοινόχρηστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάχιστον δύο (2) μ. Της παραπάνω ρύθμισης εξαιρούνται τα τμήματα του οικοπέδου που καταλαμβάνονται από οικοδομές. Σε χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς τα οικόπεδα που βρίσκονται μέσα στο συνεκτικό τμήμα του οικισμού και εφόσον υπάρχει διαμορφωμένος παραδοσιακός ιστός είναι οικοδομήσιμα όταν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο οποιουδήποτε πλάτους.
2. Το εναπομένον οικόπεδο μετά την παραχώρηση κατά τις διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων εξακολουθεί να θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όπως απομένει μετά την παραχώρηση.
3. α) Το κτίριο τοποθετείται στη γραμμή δόμησης όπως αυτή διαμορφώνεται με την εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων παραγράφων είτε εσώτερον αυτής, κατά την κύρια όψη του, στο σύνολο ή σε τμήμα αυτής.
β) Σε οικόπεδο μεγαλύτερο των πεντακοσίων (500) τ.μ. το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 2,50 μ. από την παραπάνω οριζόμενη γραμμή δόμησης.
γ) Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογημένη γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. είναι δυνατόν να ορίζεται ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από το όριο των υφισταμένων κοινοχρήστων χώρων ή από τον άξονα της οδού διαφορετική από εκείνη που ορίζεται στις περιπτώσεις α΄ και β΄, είτε για ολόκληρο τον οικισμό είτε για τμήμα του μόνο, είτε και για μεμονωμένη περίπτωση, εφόσον αυτό είναι αναγκαίο για λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλοντικούς, αρχιτεκτονικούς και φυσιογνωμίας του οικισμού.
4. Σε περίπτωση παραλιακών οικισμών και εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά με ειδική διάταξη (ή τοπικό ρυμοτομικό σχέδιο) η οικοδομή τοποθετείται σε απόσταση:
- τουλάχιστον δεκαπέντε (15) μ. από την καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας,
- τουλάχιστον πενήντα (50) μ. από την εκτιμώμενη γραμμή αιγιαλού, αν δεν έχει καθορισθεί η γραμμή αιγιαλού. Κατ' εξαίρεση, με προεδρικό διάταγμα που προτείνεται από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του οικείου δήμου και σύμφωνη γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., είναι δυνατόν να καθορίζεται γραμμή δόμησης διαφορετική από αυτήν που προκύπτει με την εφαρμογή της παραπάνω διάταξης στις εξής περιπτώσεις:
α) όταν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού με ζώνη παραλίας πλάτους μικρότερου από δεκαπέντε (15) μ. συνολικά ή τμηματικά και υπάρχει διαμορφωμένη γραμμή δόμησης με πυκνή δόμηση, η γραμμή δόμησης στο τμήμα αυτό μπορεί να καθορισθεί σε απόσταση μικρότερη από δεκαπέντε (15) μ. και πάντως όχι μέσα στη ζώνη παραλίας. Υφιστάμενα κτίσματα που βρίσκονται μέσα στη ζώνη που ορίζεται από τη γραμμή δόμησης και τη γραμμή παραλίας επιτρέπεται να επισκευάζονται μόνο για λόγους χρήσης, υγιεινής και ασφάλειας.
β) όταν δεν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και πληρούνται οι προϋποθέσεις της περίπτωσης α΄ μπορεί να καθοριστεί γραμμή δόμησης, όπως παραπάνω, αλλά σε απόσταση τουλάχιστον δέκα (10) μ. από την εκτιμώμενη γραμμή αιγιαλού.
γ) όταν δεν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού, αλλά μεταξύ των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο προς τη θάλασσα και της θάλασσας υπάρχει φυσικά διαμορφωμένη υψομετρική διαφορά μεγαλύτερη από οχτώ (8) μ., η γραμμή δόμησης μπορεί να τοποθετηθεί σε απόσταση μικρότερη από πενήντα (50) μ. και πάντως τουλάχιστον δεκαπέντε (15) μ. πιο μέσα από το κατώτερο σημείο της φυσικά διαμορφωμένης υψομετρικής διαφοράς.
δ) όταν δεν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και υπάρχει φυσικά διαμορφωμένη παραλία (αμμώδης, σκυρώδης, ελώδης έκταση) με βάθος μεγαλύτερο από πενήντα (50) μ. η γραμμή δόμησης τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη από πενήντα (50) μ.
Η περίφραξη των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο στη θάλασσα τοποθετείται πάνω στη νομίμως καθορισμένη γραμμή παραλίας.
ε) στις πιο πάνω περιπτώσεις, προϋπόθεση για την ανέγερση οικοδομής στα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο στη θάλασσα είναι να εξασφαλίζεται με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο χώρος προσπέλασης που να έχει τεθεί σε κοινή χρήση, πλάτους τουλάχιστον τεσσάρων (4) μ., συνδεόμενος με υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο του οικισμού, μεταξύ του οικοπέδου και της θάλασσας.
5. Η δόμηση πλησίον ρεμάτων επιτρέπεται με τους όρους του ν. 4258/2014 (Α΄ 94).
6. Τυχόν δυσμενέστερες διατάξεις από τις οριζόμενες με το παρόν άρθρο που καθορίζουν τις αποστάσεις δόμησης για εθνικές και επαρχιακές οδούς κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου.
7. Το παρόν άρθρο δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που εμπίπτουν σε τμήματα με εγκεκριμένο σχέδιο.
Άρθρο 234. Γενικές Διατάξεις
1. Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με το προεδρικό διάταγμα, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας που συμπληρώνει την αρτιότητα αυτή.
2. Κατά κανόνα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 232, που απομειούνται συνεπεία αναγκαστικών απαλλοτριώσεων για τη διαπλάτυνση δημοτικών οδών, χωρίς αποζημίωση των ιδιοκτητών ως προς το υπόλοιπο της απομείωσης τμήμα, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, ακόμα και αν δεν πληρούν τις προϋποθέσεις αρτιότητας, εφόσον μετά την απαλλοτρίωση απομένει ποσοστό τουλάχιστον εβδομήντα τοις εκατό (70%) της αρχικής έκτασης, άλλως απαλλοτριώνονται και αποζημιώνονται στο σύνολό τους.
3. Επιτρέπεται εντός των ορίων των οικισμών η επισκευή των κτιρίων που υπάρχουν κατά την 3.5.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος) έστω και αν η δόμησή τους αντίκειται στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.
4. Απαγορεύεται η ανέγερση βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων των υποκατηγοριών Α1 και Α2 της απόφασης 37674/2016 του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β΄2471), όπως ισχύει κάθε φορά, εντός των εγκεκριμένων ορίων των οικισμών και εντός ζώνης που εκτείνεται περιμετρικά του οικισμού και σε απόσταση πεντακοσίων (500) μ. από τα όρια του οικισμού, όπως αυτά ισχύουν, με την επιφύλαξη του άρθρου 21 παρ. 4 του ν. 1577/1985 (Α΄210). Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., του οικείου δημοτικού συμβουλίου και γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων που πρέπει να διατυπωθεί σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από την υποβολή του ερωτήματος, είναι δυνατό:
α) για οικισμούς τουριστικούς ή αξιόλογους συνεκτικούς ή περιαστικούς να καθορίζεται πλάτος ζώνης μεγαλύτερο από πεντακόσια (500) μ. και έως χίλια (1.000) μ.,
β) για τους στάσιμους οικισμούς το πλάτος της ζώνης να μειώνεται μέχρι τα διακόσια (200) μ. σε όλη την περίμετρο του οικισμού ή σε τμήμα αυτής,
γ) για όλους τους οικισμούς να καθορίζεται γραφικά ζώνη ποικίλου πλάτους όταν η εφαρμογή των παραπάνω αποστάσεων δεν είναι δυνατή (μικρή απόσταση μεταξύ των οικισμών-απαγορευτικό ανάγλυφο κ.ά.) και επιβάλλεται για τις ανάγκες χωροθέτησης της βιομηχανίας. Με τον καθορισμό της παραπάνω ζώνης, μπορεί να τεθούν περιορισμοί ως προς τους βιομηχανικούς κλάδους και τη δυναμικότητα των μονάδων, λαμβανομένης πάντα υπόψη της προστασίας του περιβάλλοντος.
5. α) Κατ' εξαίρεση επιτρέπεται ο εκσυγχρονισμός και η επέκταση των υφισταμένων, εντός των περιγραφόμενων στην προηγούμενη παράγραφο περιοχών, κτιριακών εγκαταστάσεων τηλεπικοινωνιών και ηλεκτρισμού.
β) Επίσης κατ' εξαίρεση επιτρέπεται ο εκσυγχρονισμός και η επέκταση των υφισταμένων, στις ίδιες ως άνω περιοχές, βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων υποκατηγορίας Α1 και Α2 της ΥΑ 37674/2016 (Β΄2471) με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης ύστερα από σύμφωνη γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και αιτιολογημένη πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων που συνοδεύεται απαραίτητα και από την αντίστοιχη μελέτη περιβάλλοντος των παραπάνω υποκατηγοριών.
6. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ανάπτυξης και Επενδύσεων είναι δυνατό να καθορίζονται διαφορετικές αποστάσεις από τις καθοριζόμενες στην παρ. 4, για ορισμένους βιομηχανικούς κλάδους με βάση τεχνικό-οικονομικά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια. Με την ίδια απόφαση, καθορίζονται περιορισμοί ως προς τη δυναμικότητα των μονάδων και τα αναγκαία μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος.
7. Επιβάλλεται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού των λυμάτων στις περιπτώσεις κτιρίων κοινής ωφέλειας, τουριστικών εγκαταστάσεων, βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων, κατά την κρίση της αρμόδιας για τη χορήγηση της άδειας ίδρυσης ή και λειτουργίας δημόσιας υπηρεσίας.
8. Στους παραλιακούς οικισμούς επιβάλλεται η κατασκευή στεγανού βόθρου όταν δεν υπάρχει κεντρικό αποχετευτικό δίκτυο.
9. Για κτίρια όγκου πάνω από δύο χιλιάδες (2.000) κ.μ. πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους (φυσικού ή διαμορφωμένου), επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου αυτού σε μικρότερους όγκους ή σε ανεξάρτητα κτίρια, έστω και αν πρόκειται για λειτουργικά ενιαίο οικοδόμημα. Οι μικρότεροι όγκοι ή τα ανεξάρτητα κτίρια δεν επιτρέπεται να επαναλαμβάνουν την ίδια ακριβώς μορφή, όγκο και τυπολογία και η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι 2Δ, δηλαδή πέντε (5) μ. Επιπλέον, δεν επιτρέπεται όλοι οι κτιριακοί όγκοι να εφάπτονται στα όρια του γηπέδου. Για κτίρια, στα οποία το μήκος της όψης του πρώτου κτιρίου προς το δρόμο υπερβαίνει τα δεκαπέντε (15) μ. δύναται να δημιουργείται βατό ισόγειο πέρασμα (εσωτερική στοά), ελάχιστου πλάτους Δ προς τον ακάλυπτο χώρο διαμέσου του κτιρίου, η επιφάνεια του οποίου δεν προσμετράται στο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης και το συντελεστή δόμησης. Εφόσον για λόγους λειτουργικούς του κτιρίου δεν είναι δυνατή η εφαρμογή των προηγουμένων εδαφίων, αποφαίνεται για τη μελέτη του κτιρίου το οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
10. Σε περίπτωση που επιβάλλεται, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους δόμησης του οικισμού, στέγη από κεραμίδια απαγορεύεται η συνέχιση των οικοδομικών εργασιών, οι οποίες ακολουθούν εκείνες του φέροντος οργανισμού και των τοίχων πλήρωσης του κτιρίου, πριν από την περάτωση των εργασιών κατασκευής της στέγης. Η συνέχιση των εργασιών γίνεται μόνο μετά από σχετική βεβαίωση της αρμόδιας για την έκδοση της άδειας υπηρεσίας, για την παροχή δε ηλεκτρικού ρεύματος, σύνδεση με δίκτυο νερού και τηλεφώνου απαιτείται υποχρεωτικά η πιο πάνω βεβαίωση.
11. Οι τυχόν αναμονές οπλισμού στο δώμα καλύπτονται υποχρεωτικά.
12. Επιτρέπεται η κατασκευή εξωτερικής ακάλυπτης σκάλας από το έδαφος προς τον όροφο και το δώμα με τον όρο ότι το μέγιστο πλάτος της θα είναι ένα (1) μ. Η σκάλα αυτή δεν υπολογίζεται στη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου έστω και αν ο κάτω από αυτή χώρος είναι κλειστός. Η εξωτερική σκάλα προς το δώμα μένει ακάλυπτη και δεν επιτρέπεται η κατασκευή οποιουδήποτε κλειστού χώρου στο δώμα.
13. Απαγορεύεται η κατασκευή του κτιρίου σε υποστυλώματα (pilotis).
Άρθρο 235. Ειδικοί όροι δόμησης
1. Αρμοδιότητες για τον καθορισμό ειδικών όρων δόμησης.
Οι ειδικοί όροι δόμησης των οικισμών καθορίζονται με προεδρικό διάταγμα που προτείνεται από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ανά οικισμό ή σύνολο οικισμών, οι οποίοι εμφανίζουν τα ίδια χαρακτηριστικά αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας.
2. Τρόπος καθορισμού ειδικών όρων:
α) Για τον καθορισμό των ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης των οικισμών απαιτείται υποχρεωτικά αρχιτεκτονική αναγνώριση του οικισμού. Η αναγνώριση γίνεται βάσει του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης του άρθρου 236.
β) Κατά την αναγνώριση επισημαίνεται ο κυρίαρχος αρχιτεκτονικός τύπος των κτισμάτων του οικισμού. Κυρίαρχος τύπος θεωρείται ο πλέον διαδεδομένος τύπος για τον οικισμό. Κτίριο μεμονωμένο έστω και πολύ αξιόλογο δεν εκφράζει τον κυρίαρχο τύπο.
γ) Σε περίπτωση κατά την οποία οικισμός έχει αλλοιωθεί εντελώς ώστε να μη διαθέτει παραδοσιακά πρότυπα τρόπου και μορφής δόμησης, ως κυρίαρχος τύπος θεωρείται αυτός των αμέσως γειτονικών προς τον οικισμό.
3. Περιεχόμενο των ειδικών όρων δόμησης.
α) Οι ειδικοί όροι δόμησης αφορούν κατ' αρχήν όλους τους οικισμούς.
β) Αδιάφοροι οικισμοί: Για την περίπτωση οικισμού ο οποίος έχει χαρακτηριστεί ως αδιάφορος κατά τους ορισμούς του παρόντος Κεφαλαίου, είναι δυνατό να επιβάλλονται οι παρακάτω ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης:
βα) ο τρόπος κάλυψης και σε περίπτωση στέγης η επικάλυψη κατά το υλικό και το χρώμα του υλικού αυτού (π.χ. βυζαντινό κεραμίδι, χρώμα).
ββ) οι επιφάνειες των όψεων του κτιρίου σε ό,τι αφορά τους χρωματισμούς τους.
βγ) οι ανοιχτοί εξώστες ως προς τη θέση τους στις όψεις του κτιρίου και το πλάτος τους.
βδ) τα στηθαία ή κιγκλιδώματα εξωστών, εξωτερικών κλιμάκων και δωμάτων ως προς το υλικό κατασκευής τους.
βε) τα εξωτερικά ανοίγματα ως αναλογία στο σύνολο των όψεων του κάθε ορόφου του κτιρίου.
βζ) η περίφραξη του οικοπέδου σχετικά με τον τύπο και το χρωματισμό της περίφραξης.
γ) Ενδιαφέροντες οικισμοί: Για την περίπτωση οικισμού ο οποίος έχει χαρακτηρισθεί ενδιαφέρων, κατά τους ορισμούς του παρόντος Κεφαλαίου, υποχρεωτικά επιβάλλονται τα προβλεπόμενα στην παράγραφο 3.β και οι παρακάτω ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης:
γα) τα εμφανή υλικά των όψεων του κτιρίου.
γβ) τα εξωτερικά ανοίγματα σε ό,τι αφορά τη διαμόρφωση του υπέρθυρου (πρεκιού).
γγ) τα εξωτερικά κουφώματα ως προς το υλικό κατασκευής, τον τύπο και το χρώμα τους.
δ) Αξιόλογοι οικισμοί: Για την περίπτωση οικισμού αξιόλογου κατά τους ορισμούς του παρόντος Κεφαλαίου, οι ειδικοί όροι δόμησης υποχρεωτικά επιβάλλουν την τήρηση όλων των ενδείξεων του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης.
ε) Για τις περιπτώσεις οικισμών αδιάφορων και οικισμών ενδιαφερόντων οι υπόλοιπες ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης αναφέρονται στη σχετική απόφαση και είναι δυνητικές για τον ιδιοκτήτη ή τον μελετητή.
Άρθρο 236. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ/Δελτίο Αρχιτεκτονικής Αναγνώρισης
Πίνακας Α.2.1
Δελτίο Αρχιτεκτονικής Αναγνώρισης
Οικισμός:
Δήμος / Κοινότητα:
Αριθμός Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας:
Νομός:
|
Σύστημα Δόμησης
|
Συνεχές
|
|
Πανταχόθεν Ελεύθερο
|
|
Πτερύγων
|
|
|
|
Α/Α
|
Στοιχεία του κτιρίου
Κυρίαρχος τύπος
|
Ισόγειο
|
Α' Όροφος
|
Β' Όροφος
|
Παρατηρήσεις
Λεπτομέρειες
|
|
Υλικό
|
Χρώμα
|
Υλικό
|
Χρώμα
|
Υλικό
|
Χρώμα
|
|
Α
|
Επικάλυψη
|
1. Στέγης μονόρριχτης
|
|
|
|
|
|
|
%
|
κλίση
|
|
|
2. Στέγης δίρριχτης
|
|
|
|
|
|
|
%
|
|
|
3. Στέγης τετράρριχτης
|
|
|
|
|
|
|
%
|
|
|
4. Δώματος
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. Θόλου
|
|
|
|
|
|
|
|
Β
|
Όψεις
|
1. Κύρια όψη
|
|
|
|
|
|
|
σκίτσο
|
|
2. Λοιπές όψεις
|
|
|
|
|
|
|
|
3.
|
|
|
|
|
|
|
|
Γ
|
Εξώστες
|
1. Ανοικτός ακάλυπτος
|
|
|
|
|
|
|
πλάτος
|
μήκος
|
σκίτσο
|
|
2. Ανοικτός καλυμμένος
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Κλειστός
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Στοά - χαγιάτι
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Δ
|
Στηθαία
|
1. Εξωστών
|
|
|
|
|
|
|
σκίτσο
|
|
2. Εξωτερικής σκάλας
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Δώματος
|
|
|
|
|
|
|
|
4.
|
|
|
|
|
|
|
|
Ε
|
Ανοίγματα
|
Ποσοστό ανοιγμάτων
|
%
|
%
|
%
|
σκίτσο
|
|
|
|
1. Οριζόντιο πρέκι
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Ημικυκλικό πρέκι
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Τοξωτό πρέκι
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4.
|
|
|
|
|
|
|
|
Ζ
|
Κουφώματα
|
1. Ταμπλαδωτά
|
|
|
|
|
|
|
σκίτσο
|
|
|
|
2. Καρφωτά
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Περσιδωτά
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Με καΐτια
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. Με φεγγίτη
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6.
|
|
|
|
|
|
|
|
Παραπομπή
|
|
|
|
|
|
Η
|
Αρχιτεκτονικά στοιχεία
|
1. Γείσα
|
|
|
|
|
|
|
σκίτσο
|
|
2. Κορνιζώματα
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Παραστάδες
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Φουρούσια
|
|
|
|
|
|
|
|
5. Αετώματα
|
|
|
|
|
|
|
|
6. Καμινάδες
|
|
|
|
|
|
|
|
Θ
|
Περίφραξη
|
1. Μαντρότοιχος ψηλός
|
|
|
σκίτσο
|
|
|
|
2. Μαντρότοιχος χαμηλός
|
|
|
|
|
|
3. Άλλος τρόπος
|
|
|
Υπόμνημα - Κώδικας συμβολικών αριθμών
|
Υλικά
|
1
|
Πέτρα
|
5
|
Πλάκες πέτρινες
|
9
|
Σίδηρος
|
|
2
|
Σοβάς - Κονίαμα
|
6
|
Κεραμίδια βυζαντινά
|
10
|
Χώμα
|
|
3
|
Ξύλο
|
7
|
Κεραμίδια γαλλικά
|
11
|
Γύψος
|
|
4
|
Τούβλο
|
8
|
Λαμαρίνα
|
12
|
|
|
Χρώμα
|
α
|
Λευκό
|
ε
|
Ομπρά
|
η
|
|
|
β
|
Μαύρο
|
ι
|
Κόκκινο
|
ζ
|
|
|
γ
|
Γκρίζο
|
π
|
Μπλε
|
|
|
|
δ
|
Ώχρα
|
θ
|
Κίτρινο
|
|
|
Φωτογραφία κυρίαρχου τύπου
Φωτογραφία κατά την κρίση του μελετητή
Άρθρο 237. Σχέση με άλλες διατάξεις - διατηρούμενες διατάξεις
1. Με τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων των οικισμών και προσδιορισμού της αρτιότητας των γηπέδων, ισχύουν οι όροι και περιορισμοί δόμησης του παρόντος Κεφαλαίου και δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των εξής διαταγμάτων:
α) του από 25.8/1.9.1969 π.δ. (Δ΄ 164),
β) του από 6/17.10.1978 π. δ. (Δ΄ 538),
γ) του από 6/23.12.1982 π. δ. (Δ΄ 588) και οι αποφάσεις νομαρχών που εκδόθηκαν για την εφαρμογή του,
δ) των ειδικών διαταγμάτων ή αποφάσεων νομαρχών που καθορίζουν όρους δόμησης σε μη χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς χωρίς σχέδιο.
2. Εξακολουθούν να ισχύουν ειδικά διατάγματα ή αποφάσεις νομαρχών που καθορίζουν όρους δόμησης σε οικισμούς ή τμήματα αυτών με εγκεκριμένο σχέδιο.
3. Ειδικά διατάγματα που χαρακτηρίζουν παραδοσιακούς οικισμούς και καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης αυτών κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β΄: Οικισμοί προϋφιστάμενοι του έτους 1923
Άρθρο 238. Αντικείμενο
Πεδίο εφαρμογής
Στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου υπάγονται οι υφιστάμενοι πριν από το έτος 1923 οικισμοί, οι οποίοι στερούνται εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στην περίπτωση που έχουν πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους και δεν έχουν οριοθετηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του προηγούμενου Κεφαλαίου εφαρμόζονται τα άρθρα 241 επ.
Άρθρο 239. Καθορισμός ορίων οικισμών προϋφιστάμενων του έτους 1923
1. Για την οριοθέτηση των οικισμών που προϋπάρχουν της 16.8.1923 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν.δ. της 17.7.1923, Α΄228) και στερούνται εγκεκριμένου Ρ.Σ. εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του άρθρου 227 (περί οριοθέτησης οικισμών).
2. Οικισμοί προϋφιστάμενοι του έτους 1923, που έχουν συμπεριληφθεί σε όρια Γ.Π.Σ., εγκεκριμένων με τον ν. 1337/1983 (Α΄33), δεν απαιτείται να οριοθετηθούν με τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.
3. Η ύπαρξη των οικισμών της παρ. 1 πρέπει να αποδεικνύεται με συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία, όπως π.χ. απογραφή, απόφαση για χαρακτηρισμό οικισμού ως υφιστάμενου πριν από το έτος 1923, πράξη της διοίκησης, συμβόλαια.
4. Τα όρια των οικισμών της παρ. 1 πρέπει:
α) να περιλαμβάνουν οικοδομές, οικόπεδα αδόμητα, κοινωφελείς, κοινόχρηστες εγκαταστάσεις, εκκλησίες κλπ. Όλα τα παραπάνω πρέπει να συναρτώνται άμεσα με την έννοια και τη λειτουργικότητα του οικισμού,
β) να προσδιορίζουν ενιαία έκταση ή και τμήματα μη συνεχόμενα εάν ο οικισμός είναι διαμορφωμένος σε διακεκριμένες οικιστικές ενότητες (όπως συνοικισμοί, συστάδες οικοδομών),
γ) να ακολουθούν κατά το δυνατόν φυσικά ή τεχνητά όρια.
5. Κατά το καθορισμό των ορίων πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και τυχόν προγενέστερη πράξη της διοίκησης για τον καθορισμό των ορίων του οικισμού.
6. Περιοχές οι οποίες από την υφιστάμενη χρήση, (δάση, καλλιεργούμενες εκτάσεις, αγροί κλπ) τεκμαίρεται ότι δεν αποτελούν μέρη του οικισμού αποκλείονται να περιληφθούν μέσα στα όρια αυτού.
Άρθρο 240. Διαδικασία καθορισμού ορίων οικισμού
1. Το προεδρικό διάταγμα καθορισμού των ορίων οικισμού προϋφιστάμενου του έτους 1923 δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1: 1.000 έως 1: 5.000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ ’87).
2. Η διαδικασία για τον καθορισμό των ορίων των παραπάνω οικισμών κινείται από τον οικείο δήμο, μπορεί δε να κινηθεί και από την αποκεντρωμένη διοίκηση.
3. Στην περίπτωση που η διαδικασία κινείται από τον δήμο, η απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και το τοπογραφικό διάγραμμα ή ο ορθοφωτοχάρτης εκτίθενται στο δημοτικό κατάστημα και αναρτώνται στην ιστοσελίδα του δήμου και της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης επί δέκα πέντε (15) εργάσιμες ημέρες. Για το γεγονός αυτό ειδοποιείται το κοινό με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας, και με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Το κοινό έχει δικαίωμα πρόσβασης για ενημέρωση, μεταφόρτωση των δεδομένων και υποβολή ενστάσεων. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχονται χωρίς να απαιτείται η χρήση ειδικής ηλεκτρονικής άδειας. Κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί μέσα στην προθεσμία αυτή να λάβει γνώση των παραπάνω στοιχείων και να υποβάλει εγγράφως ή ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα του δήμου ένσταση. Ο δήμος οφείλει να διαβιβάσει τις ενστάσεις μαζί με τη γνωμοδότησή του στην αποκεντρωμένη διοίκηση.
4. Στην περίπτωση που η διαδικασία κινείται από την αποκεντρωμένη διοίκηση η μελέτη οριοθέτησης αποστέλλεται στον οικείο δήμο για γνωμοδότηση, η οποία πρέπει να εκδίδεται και να κοινοποιείται στην οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση εντός τριάντα (30) εργάσιμων ημερών από τη λήψη της μελέτης. Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, η γνωμοδότηση θεωρείται θετική. Μέσα στην ίδια προθεσμία πρέπει να εκπληρώνονται από τον δήμο τα οριζόμενα στην παρ. 3. Αν παρέλθει άπρακτη η παραπάνω προθεσμία ο γραμματέας της αποκεντρωμένης διοίκησης ή ο Υπουργός μπορεί μετά σύμφωνη γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. κατά περίπτωση να προτείνει την έκδοση του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων και χωρίς τη γνωμοδότηση του δημοτικού συμβουλίου.
5. Το ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. γνωμοδοτεί εντός ενός μήνα από την περιέλευση στην αποκεντρωμένη διοίκηση των στοιχείων της σχετικής διαδικασίας από τον δήμο.
Άρθρο 241. Αρτιότητα
1.α) Άρτια και οικοδομήσιμα θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
β) Ειδικά τα οικόπεδα που βρίσκονται σε οικισμούς απομακρυσμένους από αστικά κέντρα (ορεινούς, δυσπρόσιτους κ.λ.π.) και οι οποίοι, επί πλέον, δεν εμφανίζουν έντονη ανάπτυξη και έχουν κατά την τελευταία απογραφή πραγματικό πληθυσμό κάτω των οκτακοσίων (800) κατοίκων, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν εμβαδόν πεντακοσίων (500) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Οι οικισμοί αυτοί καθορίζονται με αποφάσεις του αρμόδιου γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από πρόταση του οικείου δημοτικού συμβουλίου και γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η πρόταση του δημοτικού συμβουλίου με πρόσκληση για υποβολή ενστάσεων εκτίθεται στο δημοτικό κατάστημα και αναρτάται στην ιστοσελίδα του δήμου και της αποκεντρωμένης διοίκησης επί ένα μήνα. Για το γεγονός αυτό το κοινό ειδοποιείται με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας και ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Όσοι έχουν έννομο συμφέρον, μπορούν να υποβάλλουν ενστάσεις προς τον γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης μέσα σε δέκα (10) εργάσιμες ημέρες από την τελευταία δημοσίευση της πρόσκλησης κατά τα άνω. Οι ενστάσεις παραδίδονται στο γραμματέα του δήμου με απόδειξη παραλαβής. Μετά τη λήξη της προθεσμίας, η πρόταση του δημοτικού συμβουλίου με τις υποβληθείσες ενστάσεις διαβιβάζονται στο γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ο οποίος αποφασίζει μέσα σε προθεσμία ενός μήνα, διαβιβάζει δε την απόφασή του με τον σχετικό φάκελο στον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ο οποίος μπορεί να την ακυρώσει εντός δύο μηνών. Αν παρέλθει άπρακτη η παραπάνω προθεσμία η απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης καθίσταται εκτελεστή και δημοσιεύεται με δική του φροντίδα στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, οπότε και αρχίζει η ισχύς της.
2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 1 θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα που έχουν:
α) κατά την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 2.3.1981, Δ΄138) : Ελάχιστο εμβαδόν : 300 τ.μ. και
β) κατά την 25.7.1979 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 19.7.1979, Δ΄401) : Ελάχιστο εμβαδόν : 150 τ.μ.
Άρθρο 242. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης – Συντελεστής Δόμησης
1. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων ορίζεται σε εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφανείας αυτών στις περιοχές όπου ίσχυε πριν από την 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) το σύστημα των πτερύγων και σε εβδομήντα τοις εκατό (70%) στις περιοχές όπου ίσχυε το συνεχές σύστημα.
2. Ο Σ.Δ. των οικοπέδων ορίζεται σε 0,80 με τις εξής αποκλίσεις:
α) Για τουριστικές εγκαταστάσεις και κτίρια αμιγούς επαγγελματικής χρήσης για την επιπλέον των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. επιφάνεια του οικοπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,40. Καμία παρέκκλιση δεν μπορεί να χορηγείται εκτός της διασποράς των κτισμάτων στο γήπεδο και του αριθμού των ορόφων οι οποίοι δεν μπορεί να υπερβαίνουν του τρία (3) κατά την κρίση του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
β) Για κτίρια κοινής ωφέλειας για την επιπλέον των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) τ.μ. επιφάνεια του οικοπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,40.
γ) Για κατοικία και λοιπές χρήσεις, ισχύουν τα εξής:
Σε οικόπεδα επιφάνειας μέχρι δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. η συνολική επιφάνεια των ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν δεν είναι δυνατό να υπερβαίνει τα τετρακόσια (400) τ.μ.
Σε κάθε περίπτωση η παραπάνω συνολική επιφάνεια μπορεί να μην είναι μικρότερη των τριακοσίων (300) τ.μ. τηρουμένης της διάταξης της παρ. 1.
Για το επιπλέον των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. εμβαδόν των οικοπέδων ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,05 και η συνολική επιφάνεια των ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν υπολογίζονται ως εξής:
Συνολική επιφάνεια ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν = 400 + (εμβαδόν οικοπέδου – 2.000) Χ 0,05. Η διασπορά των κτισμάτων στο γήπεδο είναι υποχρεωτική εάν το κρίνει απαραίτητο το οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
3. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 2 ο Σ.Δ.. των οικοπέδων με επιφάνεια μικρότερη των τριακοσίων (300) τ.μ. ορίζεται ως εξής:
Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με εκατό (100) τ.μ., Σ.Δ. 1,6 με μέγιστο ποσοστό κάλυψης ογδόντα τοις εκατό (80%). Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με διακόσια (200) τ.μ. ο Σ.Δ. ορίζεται σε 1,20. Στην περίπτωση αυτή, επιτρέπεται η συνολική επιφάνεια των ορόφων να είναι εκατόν εξήντα (160) τ.μ. και το ποσοστό κάλυψης να προσδιορίζεται από την παρακάτω σχέση: ΠΚ = 160/2Ε, όπου Ε το εμβαδόν του οικοπέδου. Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με τριακόσια (300) τ.μ., ο Σ.Δ. ορίζεται σε 1,0. Στην περίπτωση αυτή η συνολική επιφάνεια των ορόφων επιτρέπεται να είναι διακόσια σαράντα (240) τ.μ.
Άρθρο 243. Μέγιστος αριθμός ορόφων και μέγιστο ύψος κτιρίων
1. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε δύο (2) ανεξαρτήτως του πλάτους της οδού, με δυνατότητα κατασκευής και τρίτου ορόφου λόγω κλίσεως του εδάφους, χωρίς υπέρβαση του Σ.Δ.
2. Ως μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζονται τα 7,50 μ. το ύψος αυτό μετράται από το ψηλότερο σημείο της τομής του περιγράμματος της κάτοψης του κτιρίου με το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος. Τo κτίριο δεν μπορεί σε καμία περίπτωση λόγω κλίσης του εδάφους να υπερβεί το μέγιστο ύψος των δέκα (10) μ. σε οποιοδήποτε σημείο αυτού.
3. Σε περίπτωση προσθήκης καθ` ύψος ορόφου σε νόμιμα υφιστάμενο κατά τη 13.3.1981 κτίριο επιτρέπεται υπέρβαση του κατά την παρ. 2 μέγιστου ύψους των 7,50 μ. μέχρι 1,00 μ., με εφαρμογή και στην περίπτωση αυτή του δεύτερου εδαφίου της παρ. 2.
4. Πάνω από το καθοριζόμενο, σύμφωνα με τις παρ. 1 έως 3, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή εκτός από συμπαγές στηθαίο, κτιστή δεξαμενή αποθήκευσης νερού, ύψους έως ένα μέτρο, στέγη και καπνοδόχοι.
5. Σε περίπτωση κατασκευής στέγης τα σύμφωνα με τις προηγούμενες παραγράφους μέγιστα ύψη προσαυξάνονται κατά 1,50 μ.
6. Η κατασκευή στέγης είναι υποχρεωτική εφόσον, κατά την κρίση της αρμόδιας υπηρεσίας, στον οικισμό επικρατούν οι οικοδομές που είναι καλυμμένες με στέγη.
7. Οι παρεκκλίσεις στο ύψος που ορίζονται με την παρ. 7 του άρθρου 232 εφαρμόζονται αναλόγως και στους οικισμούς του παρόντος Κεφαλαίου.
Άρθρο 244. Γραμμή Δόμησης
1. Ως οικοδομική γραμμή νοείται η εν τοις πράγμασι υφιστάμενη.
2. Κατ` εξαίρεση το κτίριο μπορεί να τοποθετείται κατά την κύρια όψη αυτού στο σύνολο ή σε τμήμα του πιο μέσα από την οριζόμενη σύμφωνα με τα παραπάνω οικοδομική γραμμή, καθώς και να επιβάλλεται η τοποθέτησή του κατά τα προηγούμενα για λόγους κυκλοφοριακούς είτε αν κριθεί αυτό από τις πολεοδομικές αρχές είτε εφόσον υπάρχει σχετική γνωμοδότηση του δημοτικού συμβουλίου. Σε κάθε περίπτωση το τμήμα που αφήνεται έτσι ακάλυπτο υπολογίζεται στο υποχρεωτικά ακάλυπτο τμήμα του οικοπέδου.
3. Σε οικόπεδα εμβαδού ίσου ή μεγαλύτερου των πεντακοσίων (500) τ.μ. το κτίριο πρέπει να τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον τέσσερα (4) μ., από την κατά τα παραπάνω οριζόμενη οικοδομική γραμμή.
4. Σε περίπτωση παραλιακών οικισμών, η οικοδομή τοποθετείται σε απόσταση δεκαπέντε (15) μ. τουλάχιστον, από την κατά τις κείμενες διατάξεις καθοριζόμενη γραμμή αιγιαλού. Κατ’ εξαίρεση εάν υφίσταται εν τοις πράγμασι οικοδομική γραμμή διαμορφωμένη με πυκνή δόμηση, κατά την κρίση της αρμόδιας για τη χορήγηση της άδειας οικοδομής υπηρεσίας, η οικοδομή τοποθετείται επί της γραμμής αυτής.
5. Η περίφραξη των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο προς την θάλασσα τοποθετείται πάνω στην νόμιμα καθοριζόμενη γραμμή παραλίας.
Άρθρο 245. Γενικές διατάξεις
1. Εντός των ορίων των οικισμών καθώς και εκτός αυτών σε απόσταση τουλάχιστον πεντακοσίων (500) μ. περιμετρικά των καθοριζομένων ορίων, απαγορεύεται η ανέγερση οχλουσών επαγγελματικών εγκαταστάσεων, βιομηχανικών, βιοτεχνικών κ.λ.π.
2. Αν πρόκειται για επισκευές και αποκαταστάσεις παλαιών κτισμάτων που παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον και περιλαμβάνονται εντός των ορίων οικισμών, η οικοδομική άδεια χορηγείται έστω και εάν η uφιστάμενη δόμηση των κτισμάτων αυτών αντίκειται στους καθοριζόμενους με το παρόν κεφαλαίο όρους (αρτιότητα, κάλυψη, ύψος, θέση οικοδομής στο οικόπεδο κ.λ.π.) και γενικά τους ισχύοντες την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 2.3.1981, Δ΄138) κατά την κρίση του οικείου Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου.
3. Επιβάλλεται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού των λυμάτων στις περιπτώσεις κτιρίων κοινής ωφέλειας, τουριστικών εγκαταστάσεων, βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων εφόσον επιβάλλεται από το μέγεθός τους κατά την κρίση της υπηρεσίας. Αν πρόκειται για κατοικίες, επιβάλλεται η κατασκευή στεγανού βόθρου.
4. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή κτίσματος σε υποστυλώματα (pilotis).
5. Σε κτίριο όγκου μεγαλύτερου των δύο χιλιάδων (2.000) κ.μ. πάνω από την στάθμη του φυσικού εδάφους επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου αυτού σε μικρότερους όγκους ή σε ανεξάρτητα κτίρια έστω και αν πρόκειται για λειτουργικά ενιαίο οικοδόμημα. Εφόσον για λόγους λειτουργικούς του κτιρίου δεν είναι δυνατή η εφαρμογή του προηγουμένου εδαφίου, αποφαίνεται για τη μελέτη του κτιρίου το οικείο Αρχιτεκτονικό Συμβούλιο.
Άρθρο 246. Εξαιρέσεις
1. Ειδικά διατάγματα που αναφέρονται σε οικισμούς οι οποίοι είναι χαρακτηρισμένοι παραδοσιακοί υφιστάμενοι πριν από το έτος 1923 εξακολουθούν να ισχύουν.
2. Οι όροι δόμησης των προηγούμενων άρθρων του Κεφαλαίου αυτού δεν έχουν εφαρμογή σε οικισμούς προϋφιστάμενους του έτους 1923 που χαρακτηρίζονται με διατάγματα ως παραδοσιακοί και των οποίων οι όροι δόμησης καθορίζονται με διατάγματα.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄: Εξουσιοδοτικές και Μεταβατικές διατάξεις
Άρθρο 247. Εξουσιοδοτικές διατάξεις
1. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ορίζονται ακόμα και κατά τροποποίηση των άρθρων του παρόντος Τμήματος, τα κριτήρια, ο τρόπος, οι διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών της χώρας με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς σε απογραφή προ του έτους 1983, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του έτους 1923 οικισμών καθώς και οι γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, οι χρήσεις γης, και κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας τους. Με το ίδιο διάταγμα δύνανται να τίθενται χρονικές προθεσμίες εντός των οποίων ολοκληρώνεται η διοικητική διαδικασία έγκρισης των σχετικών μελετών.
2. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύνανται να ορίζονται οι προδιαγραφές, τα στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εκπόνηση των μελετών οριοθέτησης των οικισμών του παρόντος τμήματος.
3. Το προεδρικό διάταγμα της παρ. 1 δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς που δημιουργήθηκαν μετά την 14.3.1983 (ημερομηνία έναρξης εφαρμογής του ν. 1337/1983, Α΄33) και σε οικισμούς που προϋφίστανται του έτους 1923, με πληθυσμό πάνω από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους.
Άρθρο 248. Μεταβατικές διατάξεις
1.Μέχρι τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος της παρ. 1 του άρθρου 247, για τον προσδιορισμό των ορίων των οικισμών του παρόντος Τμήματος, λαμβάνονται υπόψη τα προσφορότερα διαθέσιμα ιστορικά και σύγχρονα χαρτογραφικά στοιχεία κατάλληλης κλίμακας και εφαρμόζονται τα κριτήρια που ορίζονται κατά περίπτωση στα άρθρα 228 έως 231 και 239, ανάλογα με το είδος, τη φυσιογνωμία και την κατηγορία του οικισμού.
2. α. Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί έως την ημέρα δημοσίευσης του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων οικισμού με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους και ισχύουν, εκτελούνται ή αναθεωρούνται, χωρίς αύξηση του όγκου του κτιρίου, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, εφόσον είναι ευμενέστερες. Επίσης, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, αν είναι ευμενέστερες, εκδίδονται, εκτελούνται και αναθεωρούνται οι άδειες, χωρίς να αποκλείεται ο συνδυασμός των προγενέστερων και των νέων διατάξεων και χωρίς αύξηση του όγκου του κτιρίου, εφόσον μέχρι τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων του οικισμού:
αα) έχει υποβληθεί σχετική αίτηση με όλα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά, που απαιτούνται από τις οικείες διατάξεις ή
αβ) έχουν θεωρηθεί από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία τα σχέδια του προελέγχου που προβλέπονται από τις οικείες διατάξεις ή
αγ) έχει εγκριθεί από τον αρμόδιο φορέα μέσα στην τελευταία τριετία και ισχύει μελέτη ειδικού κτιρίου, σχετική με τη λειτουργικότητά του με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση προϊσχύουσες διατάξεις.
αδ) αν η οικοδόμηση έχει μέχρι την ημέρα δημοσίευσης του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων , συμφωνηθεί ή προσυμφωνηθεί με δημόσιο έγγραφο (σύμβαση) ή εάν προβλέπεται με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
αε) αν αφορούν ανέγερση κτιρίου για το οποίο έχει προκηρυχθεί αρχιτεκτονικός διαγωνισμός βάσει της απόφασης ΥΠΕΝ/ΔΜΕΑΑΠ/48505/387/2021 του Υφυπουργού Π.Ε.Ν. (Β΄2239).
β. Στην περίπτωση αβ΄ της παραγράφου αυτής οι προϊσχύουσες διατάξεις εφαρμόζονται, αν η αίτηση για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας με όλα τα απαιτούμενα σχέδια και δικαιολογητικά υποβληθεί εντός προθεσμίας ενός έτους από τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων , ενώ στις περιπτώσεις αγ΄, αδ΄ και αε΄ η προθεσμία αυτή είναι δύο (2) έτη. Στην πιο πάνω περίπτωση αα, οι προϊσχύουσες διατάξεις εφαρμόζονται εφόσον δεν τεθεί ο φάκελος στο αρχείο, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις.
3. Η διάταξη της δεύτερου εδαφίου της περίπτωσης α΄ της παρ. 1 του άρθρου 232, δεν εφαρμόζεται σε γήπεδα που έχουν δημιουργηθεί μέχρι τις 4.11.2011 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του από 4.11.2011 π.δ., ΑΑΠ΄289) και στους παραδοσιακούς οικισμούς.
4. Οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν εκδοθεί μέχρι τις 4.11.2011 (ημερομηνία έναρξης ισχύς του π.δ. 4.11.2011, ΑΑΠ΄ 289) και εξακολουθούν να ισχύουν, εκτελούνται όπως εκδόθηκαν.
5. Οικοδομική άδεια υφισταμένου κτιρίου ή αποπερατωμένου τμήματος του, η οποία εκδόθηκε κατ` εφαρμογή της παρ. 2, αναθεωρείται εντός του χρόνου ισχύος της σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, υπό την προϋπόθεση ότι με την αναθεώρηση δεν επέρχεται αύξηση του Σ.Δ., του συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης, του ποσοστού κάλυψης και του επιτρεπόμενου ύψους που καθορίζονται από τις διατάξεις του παρόντος.
6. Τυχόν αυστηρότερες ειδικές διατάξεις, που έχουν θεσπιστεί για λόγους προστασίας συγκεκριμένων οικιστικών συνόλων ή του περιβάλλοντος εν γένει, κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος.
7. Όρια οικισμών προ του 1923 που καθορίστηκαν με αποφάσεις νομαρχών σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις αναθεωρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφαλαίου Β του Τμήματος αυτού.
8. Οικόπεδα τα οποία μέχρι την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 2/13.3.1981, Δ΄138) περιλαμβάνονταν στα όρια οικισμών προϋφιστάμενων του έτους 1923 που καθορίσθηκαν με αποφάσεις νομαρχών, ή πράξεις των Πολεοδομικών Υπηρεσιών, οι οποίες δεν ακυρώθηκαν μεταγενέστερα και ήταν άρτια και οικοδομήσιμα, με βάση τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τις 13.3.1981, εξακολουθούν να θεωρούνται άρτια και οικοδομούνται, σύμφωνα με τους λοιπούς όρους του Κεφαλαίου Β΄ του Τμήματος αυτού.
Τμήμα ΙΙΙ: Εκτός Σχεδίου Δόμηση
Τμήμα ΙΙΙ: Εκτός Σχεδίου Δόμηση
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄: Δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών
Άρθρο 249. Σκοπός
Με τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου επιδιώκεται ο περιορισμός της δόμησης σε περιοχές, για τις οποίες δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου.
Άρθρο 250. Εκτός σχεδίου δόμηση
1. Από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου διέπονται τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου και εκτός περιοχών, στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (Γ.Π.Σ., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., Ζ.Ο.Ε ή άλλα διατάγματα χρήσεων γης) ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου, όπως τα διατάγματα της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7.1923 ν.δ. (Α' 228) ή Z.O.E. του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α' 33) ή Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α' 152) ή Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. του άρθρου 24 του ν. 3894/2010 (Α' 204) και του ν. 4608/2019 (Α' 66) ή αποφάσεις του Υπουργού Πολιτισμού των άρθρων 13, παρ. 2 και 17Α του ν. 4858/2022 (Α’ 220) δια των οποίων καθορίζονται χρήσεις γης και όροι και περιορισμοί δόμησης. Στα γήπεδα αυτά, οι οικοδομικές άδειες που εκδίδονται επιβαρύνονται με τέλος πέντε τοις εκατό (5%) επί του κόστους του συμβατικού προϋπολογισμού του έργου ή πέντε τοις χιλίοις (5‰) στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που κατ' αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση. Το ανωτέρω ποσό δεν μπορεί να υπολείπεται των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ ούτε και να υπερβαίνει τις πέντε χιλιάδες (5.000) ευρώ.
2. Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή. Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.), η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι δέκα τοις εκατό (10%). Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.
3. Με τα Ε.Π.Σ. εντός των Ζωνών Απολιγνιτοποίησης (Ζ.ΑΠ.), το προβλεπόμενο στην παρ. 2 ποσοστό για τον καθορισμό ευνοϊκότερων συντελεστών δόμησης, κάλυψης, ύψους και όγκου, μπορεί να ανέρχεται κατ’ εξαίρεση έως τριάντα τοις εκατό (30%) εντός των Πυρήνων Ζ.ΑΠ. και έως είκοσι τοις εκατό (20%) εκτός Πυρήνων Ζ.ΑΠ. αλλά εντός Ζ.ΑΠ. Η παρέκκλιση εγκρίνεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του Ε.Π.Σ.
Άρθρο 251. Γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης
1 . Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων που βρίσκονται εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων των νόμιμα υφιστάμενων πριν από το έτος 1923 οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου ή εκτός των ορίων των οικισμών μέχρι δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων καθορίζονται, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξεις, ως εξής: α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα. Η ρύθμιση του προηγούμενου εδαφίου που αφορά στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύει για την ανέγερση κτιρίων των άρθρων 252 και 253, εφόσον εξυπηρετούνται από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους, καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από μονοπάτια., καθώς και για γήπεδα που υφίστανται κατά την 31.12.2003 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 3212/2003, Α' 308). Της ολοκλήρωσης του χαρακτηρισμού και της κύρωσης του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου καθώς και της ένταξης του οδικού δικτύου στον συνολικό σχεδιασμό προηγείται η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα από τον δήμο υπό την εποπτεία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με τα κριτήρια, τις προϋποθέσεις, τις προδιαγραφές και την ειδικότερη διαδικασία που καθορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Κατόπιν της ολοκλήρωσης της καταγραφής κυρώνεται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης το κοινόχρηστο δημοτικό οδικό δίκτυο για την εφαρμογή της παρούσας διάταξης. Για την κύρωση λαμβάνονται υπόψη σχετικές αεροφωτογραφίες πριν τις 27.7.1977. Μέχρι την κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου δύναται κατ` εξαίρεση, κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης, να πραγματοποιείται αναγνώριση δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού. Με προεδρικό διάταγμα καθορίζονται οι ειδικότερες προϋποθέσεις και τα κριτήρια δυνάμει των οποίων πραγματοποιείται ο χαρακτηρισμός, η κύρωση του οδικού δικτύου, η ένταξη στον σχεδιασμό, καθώς και το όργανο αναγνώρισης και οι προϋποθέσεις της αναγνώρισης δημοτικών οδών της περ. β΄.
β) Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: Ελάχιστο πρόσωπο σαράντα πέντε (45) μ. Ελάχιστο βάθος πενήντα (50) μ. Ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. Ως δημοτικές ή κοινοτικές οδοί για την εφαρμογή του παρόντος θεωρούνται οι οδοί που ενώνουν οικισμούς του αυτού δήμου μεταξύ των ή οικισμούς ομόρων δήμων ή με διεθνείς, εθνικές ή επαρχιακές οδούς. Σε περίπτωση που μεταξύ των προαναφερομένων οικισμών υπάρχουν περισσότερες της μιας δημοτικές ή κοινοτικές οδοί που συνδέουν αυτούς οι διατάξεις της παρούσας περίπτωσης έχουν εφαρμογή μόνο σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο στην κυριότερη από τις οδούς αυτές. Η αναγνώριση των οδών αυτών σε κυριότερους ή μοναδικούς γίνεται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Εάν γήπεδο εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του είναι τουλάχιστον δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ.
2. Κατά παρέκκλιση της παρ. 1 θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα τα γήπεδα της παρ. 1 άρθρου 273 υπό τις στο άρθρο αυτό αναφερόμενες προϋποθέσεις.
2. 3. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ανέρχεται καταρχήν σε 0,18, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε δέκα τοις εκατό (10%) και ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο (2).
3. 4. Το κτίριο που ανεγείρεται εντός του γηπέδου πρέπει να είναι ενιαίο. Επιτρέπεται η διάσπαση αυτού σε περισσότερα κτίρια μόνο μετά από γνώμη του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
4. 5. Οι αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται ως εξής:
α) από τα όρια του γηπέδου : δέκα πέντε (15) μέτρα τουλάχιστον,
β) κατ’ εξαίρεση : αν πρόκειται για ανέγερση κατοικίας σε γήπεδα που υπάρχουν την 15.4.1981, ημέρα δημοσίευσης του από 27.3.1981 π. δ/τος (Δ` 209), με ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε επτά και μισό (7,50) μέτρα, εφόσον δεν είναι δυνατή η οικοδόμηση αν τηρηθεί η απόσταση των δέκα πέντε (15) μέτρων. Το μέγιστο πλάτος του κτιρίου στην περίπτωση αυτή δεν πρέπει να υπερβαίνει τα δέκα (10) μέτρα.
γ) Οι αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται από το όριο της ζώνης απαλλοτρίωσης για σιδηροδρομική γραμμή σε δεκαπέντε (15) μέτρα τουλάχιστον, σύμφωνα με τους όρους του ν. 4258/2014 (Α΄94) για τη δόμηση πλησίον ρεμάτων, ή σε δέκα (10) μέτρα από το όριο δασικής έκτασης. Οι αποστάσεις αυτές υπερισχύουν των αποστάσεων της προηγούμενη περίπτωσης β΄ για γήπεδα που το όριο της ιδιοκτησίας ταυτίζεται με το όριο της ζώνης απαλλοτρίωσης για σιδηροδρομική γραμμή, όχθη ρέματος ή όριο δασικής έκτασης.
5. 6. Το μέγιστο ύψος των κτιρίων, μετρούμενο από το γύρω έδαφος αυτών (φυσικό ή διαμορφωμένο), ορίζεται σε επτά και μισό (7,50) μέτρα. Πάνω από το κατά τα παραπάνω καθοριζόμενο μέγιστο ύψος επιτρέπεται μόνο η κατασκευή στηθαίου, τυχόν φωταγωγών ύψους μέχρι τριάντα εκατοστών (0,30) και καπνοδόχων. Σε περιπτώσεις κατασκευής κεκλιμένης στέγης, το κατά το παραπάνω μέγιστο ύψος προσαυξάνεται κατά ένα μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20).
6. 7. Το ανώτατο ύψος των κτισμάτων απαγορεύεται να υπερβαίνει τον υδροκρίτη. Εξαιρούνται οι κεραίες ραδιοεπικοινωνίας και κινητής τηλεφωνίας με τις απαραίτητες κτιριακές υποδομές για τη λειτουργία τους, οι εγκαταστάσεις και υποδομές σταθμών ηλεκτροπαραγωγής ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, καθώς και οι εγκαταστάσεις και υποδομές αστεροσκοπείων ιδιοκτησίας δημόσιων φορέων ή φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα που εξυπηρετούν τη λειτουργία τους. Για τις ανάγκες του παρόντος, ως υδροκρίτης ορίζεται η νοητή γραμμή που συνδέει τα υψηλότερα σημεία της επιφάνειας και διαχωρίζει δυο υδρολογικές λεκάνες απορροής, όπως αναλυτικότερα καθορίζεται στο Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών για την εφαρμογή του ν. 4067/2012 (ΝΟΚ, Α` 79) που εγκρίθηκε με την υπό στοιχεία 63234/19.12.2012 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΑΔΑ: Β4ΜΕ0-Θ25).
7. 8. Επιτρέπεται η κατασκευή κτίσματος ανεξάρτητα από την κλίση του εδάφους. Αν η κλίση υπερβαίνει το τριάντα πέντε τοις εκατό (35%) στη θέση που τοποθετείται το κτίσμα, το εμβαδόν των υπόγειων βοηθητικών χώρων που δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης δεν μπορεί να υπερβεί το είκοσι τοις εκατό (20%) της επιτρεπόμενης δόμησης. Επίσης στην περίπτωση κεκλιμένου εδάφους επιτρέπεται η διαμόρφωση του γηπέδου με αναλημματικούς τοίχους ή πρανή μεγίστου ύψους ενός και μισού (1,50) μ. και επίπεδα ελαχίστου πλάτους πέντε (5) μέτρων. Όταν οι κλίσεις του εδάφους απαιτούν την κατασκευή τοίχων υψηλότερων του ενός και μισού (1,50) μ., ή επιπέδων πλάτους μικρότερου των πέντε (5) μ. απαιτείται η γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
8. 9. Ο χώρος του υπογείου δεν επιτρέπεται να εξέχει από το περίγραμμα του ισογείου του κτιρίου. Η δε στάθμη της οροφής του υπογείου δεν επιτρέπεται να είναι υψηλότερη των 0,80 μέτρων από το διαμορφωμένο γύρω έδαφος.
9. 10. Όταν τα γήπεδα περιλαμβάνονται στη ζώνη που ορίζεται στο άρθρο 64 δεν επιτρέπεται τα κτίρια που ανεγείρονται να τοποθετούνται μέσα στο πλάτος των ιδεατών επεκτάσεων των εγκεκριμένων οδών του οικισμού.
10. 11. Η δόμηση σε ακατοίκητα νησιά επιτρέπεται υπό τους όρους που καθορίζονται από τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τις προστατευόμενες περιοχές του άρθρου 19 του ν. 1650/1986 (Α` 160). Η ελάχιστη αρτιότητα δεν μπορεί να ορίζεται κατώτερη των είκοσι (20) στρεμμάτων.
11. 12. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και,
β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245). Δεν απαγορεύεται η λειτουργική συνένωση ακινήτων, υπό τους γενικούς ή ειδικούς όρους που τίθενται για κάθε περιοχή. Η λειτουργική συνένωση γηπέδων είναι επιτρεπτή και για την οικοδομική αξιοποίηση ομόρων γηπέδων και στην περίπτωση που τουλάχιστον ένα εξ αυτών ήταν, ακόμη και κατά παρέκκλιση, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245), αρκεί το προκύπτον από τη λειτουργική συνένωση γήπεδο να έχει εμβαδόν τουλάχιστον τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., χωρίς να απαιτούνται για την οικοδομησιμότητά του περαιτέρω προϋποθέσεις.
12. 13. Επιτρέπεται η δόμηση κάθε άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές των νησιών, που αναφέρονται στα από 17.5.2002 (Δ’ 402), 24.10.2002 (Δ’ 930) και 24.10.2002 (Δ΄ 931) π.δ., και σε γήπεδα των οποίων η κλίση, σύμφωνα με τις διατάξεις των ανωτέρω προεδρικών διαταγμάτων, απαγορεύει τη δόμηση, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α) Η μέση κλίση του γηπέδου να μην υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%).
β) Το κτίσμα να είναι μονόροφο και να μην υπερβαίνει τα εκατόν πενήντα (150) τ.μ.
γ) Το υπόγειο, όπου προκύπτει, να μην υπερβαίνει τα τριάντα (30) τ.μ.
δ) Το ύψος του κτιρίου να μην υπερβαίνει τα 4,50 μ. Το ύψος μετρείται από τη φυσική στάθμη του εδάφους σε κάθε σημείο του περιγράμματος του κτιρίου, έτσι ώστε η προβολή του ύψους του κτιρίου σε καμία περίπτωση να μην υπερβαίνει το ανωτέρω επιτρεπόμενο ύψος.
13. 14. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίζονται με τις προηγούμενες παραγράφους εφαρμόζονται εφόσον στα επόμενα άρθρα δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε κατηγορία κτιρίων.
Άρθρο 252. Γεωργοκτηνοτροφικά, γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια, κτίρια υδατοκαλλιεργειών, στέγαστρα σφαγής, γεωργικές αποθήκες, δεξαμενές, θερμοκήπια και λοιπές γεωργικές κατασκευές.
Κτίρια που προορίζονται για γεωργοκτηνοτροφικές γεωργοπτηνοτροφικές ή υδατοκαλλιεργητικές εγκαταστάσεις (ιχθυοκαλλιεργειών, οστρακοκαλλιεργειών και καλλιεργειών λοιπών υδρόβιων οργανισμών) καθώς και εγκαταστάσεις αποθήκευσης λιπασμάτων, φαρμάκων, ιχθυοτροφών, γεωργικών και αλιευτικών εφοδίων, γεωργικών και αλιευτικών προϊόντων, στέγαστρα σφαγής ζώων, δεξαμενές από οποιοδήποτε υλικό, ενδιαιτήματα και ιατρεία μικρών ζώων επιτρέπεται να κατασκευάζονται κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251, με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας της περιφέρειας και γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση αφορά:
α) Στην ανέγερση περισσότερων από ένα κτίρια, επί του γηπέδου.
β) Στο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου που δεν μπορεί να υπερβαίνει τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφανείας του.
γ) Στο ύψος των κτιρίων.
δ) Στις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου οι οποίες δεν μπορούν μειωθούν περισσότερο από το προβλεπόμενο ύψος των κτιρίων και οπωσδήποτε όχι λιγότερο από πέντε (5) μ.
ε) Στον Σ.Δ. του γηπέδου που δεν μπορεί να υπερβαίνει τα οκτώ δέκατα (0,8). Ο συντελεστής όγκου των παραπάνω αναφερόμενων κτιρίων δεν μπορεί να υπερβαίνει το αριθμό 3,3.
στ) Στο εμβαδόν, το πρόσωπο και το βάθος του γηπέδου.
α. Εγκαταστάσεις ξηραντηρίων καπνών Βιρτζίνια, θερμοκηπίων και διχτυοκηπίων για την καλλιέργεια ανθέων, καλλωπιστικών και κηπευτικών προϊόντων, αρωματικών - φαρμακευτικών φυτών, τροπικών φυτών, σποροφύτων, δενδρωδών και άλλων καλλιεργειών που ενδείκνυνται για τις ανωτέρω κατασκευές, θαλάμων για την καλλιέργεια μανιταριών και σποροφύτων, θερμοκηπιακών κατασκευών για υδρόβιους οργανισμούς, καθώς και εγκαταστάσεις για την εκτροφή σαλιγκαριών, σύμφωνα με τις εγκεκριμένες μελέτες - εγκεκριμένους τύπους του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, κατασκευάζονται χωρίς άδεια και περιορισμό ως προς το ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, το μέγιστο ύψος και τον αριθμό των κατασκευών. Οι δεξαμενές καλλιέργειας υδρόβιων οργανισμών εντάσσονται στις παρεκκλίσεις του εδαφίου αυτού αλλά το μέγιστο ύψος αυτών ορίζεται σε πενήντα (50) εκατοστά.
β. Οι αποστάσεις των κατασκευών της παραγράφου 2α από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε δυόμιση (2,5) μ.
γ. Σε γεωργοκτηνοτροφικά, γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια και κτίρια υδατοκαλλιεργειών ο μέγιστος συντελεστής κάλυψης ορίζεται σε τριάντα τοις εκατό (30%), υπό την επιφύλαξη των ειδικότερων διατάξεων περί θερμοκηπίων. Κτηνοτροφικά στέγαστρα με σκελετό θερμοκηπίου ή κινητά κτηνοτροφικά στέγαστρα, των οποίων οι τύποι έχουν την έγκριση του Κέντρου Ελέγχου Γεωργικών Κατασκευών ή άλλου φορέα που ορίζεται από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, κατασκευάζονται με ποσοστό κάλυψης σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας του γηπέδου, σε απόσταση από τα όριά του τουλάχιστον τέσσερα (4) μ. ή σε απόσταση από τα όρια μικρότερη από τέσσερα (4) μ. και πάντως όχι μικρότερη από δυόμισι (2,5) μ., εφόσον η μικρότερη αυτή απόσταση εγκριθεί κατά την έκδοση της άδειας για την ίδρυση της μονάδας και με μέγιστο ύψος τεσσεράμισι (4,5) μ. Για την ανωτέρω κατασκευή ή εγκατάσταση δεν απαιτείται οικοδομική άδεια, αλλά προηγούμενη έγκριση της αρμόδιας Πολεοδομίας, που εκδίδεται ύστερα από την άδεια ίδρυσης της κτηνοτροφικής μονάδας και ύστερα από την έγκριση των περιβαλλοντικών όρων. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων καθορίζονται οι ειδικότερες προϋποθέσεις, οι όροι, τα δικαιολογητικά και κάθε σχετική λεπτομέρεια για την έκδοση της έγκρισης κατασκευής και εγκατάστασης κτηνοτροφικών στεγάστρων.
Το ύψος των φυλακίων, που προορίζονται για πυροπροστασία δασικών κ.λπ. εκτάσεων, που κατασκευάζονται από κρατικές υπηρεσίες καθορίζεται με έγκριση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. Το ύψος αυτό δεν μπορεί να υπερβεί τα είκοσι (20) μ.
Κτίρια που ανεγείρονται από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων εκτός δασών και δασικών εκτάσεων για στέγαση του προσωπικού που ασχολείται με την εκμετάλλευση και προστασία των δασών, καθώς και για την αποθήκευση υλικών και μηχανημάτων επιτρέπεται να ανεγείρονται κατά παρέκκλιση του άρθρου 251. Η παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας της περιφέρειας και γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση αφορά:
α) Στην ανέγερση περισσότερων του ενός κτιρίων και τη διασπορά τους στο γήπεδο.
β) Στον αριθμό ορόφων που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τους τρεις (3) και το ύψος το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δέκα (10) μ.
γ) Στις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από το ύψος των κτιρίων και εν πάση περιπτώσει όχι μικρότερες από πέντε (5) μ.
δ) Στο ποσοστό κάλυψης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το δέκα πέντε τοις εκατό (15%) της επιφάνειας του γηπέδου.
ε) Στον συντελεστή δόμησης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τρία δέκατα (0,3) με προϋπόθεση ότι η συνολική επιφάνεια ορόφων των κτιρίων δεν υπερβαίνει τα τρεις χιλιάδες (3.000) τ.μ.
Για κτίρια αποθηκών οριζοντίου τύπου ή κατακόρυφου τύπου (SILOS) καθώς και για δεξαμενές που προορίζονται για αποθήκευση γεωργικών προϊόντων, λιπασμάτων, φαρμάκων και άλλων γεωργικών εφοδίων που κατασκευάζονται από γεωργικές συνεταιριστικές οργανώσεις ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου ή ανώνυμες εταιρείες στις οποίες μετέχουν συνεταιρισμοί ορίζονται οι παρακάτω όροι και περιορισμοί δόμησης:
α) Ελάχιστες αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου δέκα (10) μ.
β) Μέγιστο ποσοστό καλύψεως του γηπέδου τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφανείας αυτού.
γ) Μέγιστος αριθμός ορόφων για μεν τις αποθήκες κατακόρυφου τύπου (SILOS) και τις δεξαμενές ένας (1) για δε τα κτίρια αποθηκών οριζοντίου τύπου δύο (2).
δ) Μέγιστο ύψος κτιρίων δέκα (10) μ. Το ύψος αυτό σε περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης στέγης προσαυξάνεται κατά ενάμισι (1,5) μ. Η προσαύξηση αυτή στην περίπτωση των αποθηκών κατακόρυφου τύπου (SILOS) μπορεί να φθάσει τα τέσσερα (4) μ. προκειμένου να τοποθετηθεί εντός αυτής μηχανισμός που βεβαιώνεται από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων.
ε) Ο μέγιστος συντελεστής δομήσεως του γηπέδου ορίζεται σε έξι δέκατα (0,6) και ο συντελεστής κατ’ όγκο εκμεταλλεύσεως σε 3,3.
στ) Επιτρέπεται η κατασκευή περισσοτέρων του ενός κτιρίων (ή εγκαταστάσεων) εντός του ίδιου γηπέδου.
Επιτρέπεται η εγκατάσταση ξηραντηρίων καπνών Βιρτζίνια, θερμοκηπίων και διχτυοκηπίων για την καλλιέργεια ανθέων, καλλωπιστικών και κηπευτικών προϊόντων, αρωματικών - φαρμακευτικών φυτών, τροπικών φυτών, σποροφύτων, δενδρωδών και άλλων καλλιεργειών που ενδείκνυνται για τις ανωτέρω κατασκευές, θαλάμων για την καλλιέργεια μανιταριών και σποροφύτων, θερμοκηπιακών κατασκευών για υδρόβιους οργανισμούς, καθώς και η εγκατάσταση εκτροφείων σαλιγκαριών και η καλλιέργεια αυτών στις περιοχές που καθορίζονται από ειδικές διατάξεις ή Ζ.Ο.Ε. ή εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου ως γεωργικές ή αγροτικές γαίες ή περιοχές αποκλειστικά γεωργικής καλλιέργειας, καθώς και σε όλες τις περιοχές στις οποίες επιτρέπεται η χρήση και η κατασκευή θερμοκηπίων, διχτυοκηπίων, θαλάμων για την καλλιέργεια μανιταριών και σποροφύτων και θερμοκηπιακών κατασκευών για υδρόβιους οργανισμούς.
Άρθρο 253. Αντλητικές εγκαταστάσεις - υδατοδεξαμενές - φρέατα
Η ανόρυξη φρεάτων και η κατασκευή αντλητικών εγκαταστάσεων και υδατοδεξαμενών επιτρέπονται ανεξάρτητα από την αρτιότητα του γηπέδου, με τους παρακάτω όρους και περιορισμούς δόμησης :
α) Τα κτίσματα για στέγαση των αντλητικών εγκαταστάσεων πρέπει να έχουν τις απολύτως απαραίτητες για το σκοπό αυτό διαστάσεις και μέγιστο ύψος δυόμισι (2,5) μ. Στα παραπάνω κτίρια δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις της περ. α΄ της παρ. 4 του άρθρου 251 του παρόντος. Τα παραπάνω ισχύουν εφόσον τα φρέατα δεν εμπίπτουν στις απαγορευτικές διατάξεις του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων.
β) Το μέγιστο ύψος των υδατοδεξαμενών ορίζεται : σε δυόμισι (2,5) μ. όταν κατασκευάζονται στο έδαφος και σε ένδεκα (11) μέτρα όταν κατασκευάζονται σε υποστυλώματα. Η απόσταση των υδατοδεξαμενών από τα όρια του γηπέδου ορίζεται σε πέντε (5) μ.
Στις περιπτώσεις της παρ. 1 απαιτείται έγκριση της αρμόδιας υπηρεσίας της οικείας περιφέρειας, στην οποία βεβαιώνεται ότι:
α) στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι επιβεβλημένη η κατασκευή κτίσματος στέγασης αντλητικών εγκαταστάσεων ή και υδατοδεξαμενής,
β) οι ζητούμενες διαστάσεις των παραπάνω κατασκευών είναι οι ελάχιστες απολύτως αναγκαίες για το σκοπό που προορίζονται,
γ) επιβάλλεται η κατασκευή υδατοδεξαμενής σε υποστυλώματα, εφόσον συντρέχει περίπτωση.
Άρθρο 254. Βιομηχανικές εγκαταστάσεις
Βιομηχανικές εγκαταστάσεις για την εφαρμογή του παρόντος Κεφαλαίου θεωρούνται τα βιομηχανικά κτίρια, καθώς και οι αποθήκες και δεξαμενές που κατασκευάζονται στο ίδιο γήπεδο.
Γύρω από πόλεις και οικισμούς με πληθυσμό μεγαλύτερο από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους σύμφωνα με την τελευταία κάθε φορά απογραφή και σε ζώνη που εκτείνεται σε πλάτος επτακόσια (700) μ., για πόλεις και οικισμούς με πληθυσμό από δύο χιλιάδες έναν (2.001) μέχρι και δέκα χιλιάδες (10.000) κατοίκους και χίλια (1.000) μ. για πόλεις με πληθυσμό πάνω από δέκα χιλιάδες (10.000) κατοίκους απαγορεύεται η ανέγερση νέων βιομηχανικών εγκαταστάσεων των Υποκατηγοριών Α1 και Α2 της ΥΑ 37674/2016 (Β’ 2471), όπως ισχύει. Η απόσταση αυτή μετράται από το τέλος του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή από τα όρια των οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου. Σε περιπτώσεις γηπέδων που εκτείνονται εντός και εκτός της παραπάνω ζώνης, το εντός της ζώνης αυτής τμήμα λαμβάνεται υπόψη μόνο κατά τον έλεγχο της αρτιότητας και όχι κατά τον υπολογισμό των μεγεθών εκμετάλλευσης του γηπέδου.
Κατ’ εξαίρεση των απαγορεύσεων της παρ. 2 επιτρέπεται η κατασκευή νέων εγκαταστάσεων εφόσον αυτές δεν απαγορεύονται από άλλες διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, και εάν μέχρι την 31.5.1985, έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ή έχει υποβληθεί στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία η σχετική αίτηση, συνοδευόμενη από τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Για την εγκατάσταση μεταποιητικών δραστηριοτήτων ανεξαρτήτως περιβαλλοντικής κατάταξης εντός των ορίων καθορισμένων από σχέδια χρήσεων γης (Γ.Π.Σ., Ζ.Ο.Ε. κλπ.) υποδοχέων βιομηχανικών - βιοτεχνικών δραστηριοτήτων μέσης ή/και υψηλής όχλησης, δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της παρ. 2 του παρόντος άρθρου περί αποστάσεως από πλησιέστερους οικισμούς και εφαρμόζονται οι ειδικότεροι όροι και περιορισμοί του εγκεκριμένου σχεδίου.
Καθορίζονται οι παρακάτω όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων για την ανέγερση βιομηχανικών εγκαταστάσεων:
α) Ελάχιστες αποστάσεις των κτιρίων ή εγκαταστάσεων από τα όρια του γηπέδου δέκα (10) μ.
β) Μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφανείας τους. Σε περίπτωση ανέγερσης αποθηκών κατακόρυφου τύπου (SILOS) συναρμολογούμενων (βιδωτών), βιομηχανικών αποθηκών επίσης συναρμολογούμενων, δεξαμενών υγρών καυσίμων, μέγιστο ποσοστό κάλυψης σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειάς τους.
γ) Μέγιστο ύψος ένδεκα (11) μέτρα, μετρούμενο από το γύρω φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος.
δ) Ο Σ.Δ. του γηπέδου δεν μπορεί να υπερβεί τα σε έξι δέκατα (0,6) και ο μέγιστος συντελεστής της κατ` όγκο εκμετάλλευσης το 4.
ε) Επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτιρίων στο γήπεδο.
Κατά παρέκκλιση της περ. α΄ της ανωτέρω παρ. 5, στις βιομηχανικές εγκαταστάσεις για τις οποίες έχει εκδοθεί άδεια εγκατάστασης ή λειτουργίας μέχρι την έναρξη ισχύος ν. 3982/2011 (Α’ 143) ισχύουν και τα εξής: Εάν μετά την τήρηση της απόστασης των δέκα (10) μ. δεν είναι δυνατή η οικοδόμηση, οι αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια το γηπέδου ορίζονται σύμφωνα με τα παρακάτω:
- για γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων ή εκείνα τα οποία είχαν μέχρι τις 27.4.1977 ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. η απόσταση του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζεται σε πέντε (5) μ.
- για γήπεδα, όπως αυτά ορίζονται από τις περιπτώσεις α΄ και β΄ της παρ. 1 του άρθρου 273 του παρόντος οι αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 273.
- για γήπεδα άρτια κατά κανόνα, τα οποία υπάρχουν πριν την 31.5.1985, οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε πέντε (5) μ. Το μέγιστο πλάτος του κτιρίου στις παραπάνω περιπτώσεις δεν πρέπει να υπερβαίνει τα δέκα (10 ) μ.
α. Κατά παρέκκλιση της περ. γ΄ της παρ. 5, επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους για την ανέγερση νέων βιομηχανικών εγκαταστάσεων, όταν η υπέρβαση αυτή είναι αναγκαία για την τοποθέτηση ή για τη διέξοδο ψηλών μηχανημάτων.
β. Η παραπάνω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων και του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
γ. Κατ’ εξαίρεση χωρίς τη διαδικασία του προηγούμενου εδ. β΄ είναι δυνατή η υπέρβαση του ύψους για την ανέγερση αποθηκών κατακόρυφου τύπου (SILOS) συναρμολογούμενων (βιδωτών), δεξαμενών υγρών καυσίμων, καθώς και καμινάδων βιομηχανικών εγκαταστάσεων. Το ύψος αυτό δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τριάντα δύο (32) μ.
δ) Κατ` εξαίρεση των διατάξεων της παρ. 2 του άρθρου 10 του ν. 3212/2003 (Α` 308), και χωρίς τη διαδικασία του εδαφίου β` επιτρέπεται:
δα) η καθ` ύψος υπέρβαση για την εγκατάσταση ανεμογεννητριών, ανεξαρτήτως του ύψους, στις περιπτώσεις αιολικών σταθμών για τους οποίους εκδίδεται απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων ή υπαγωγής σε πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμεύσεις και
δβ) η καθ` ύψος υπέρβαση για την εγκατάσταση ανεμογεννητριών, συνολικού ύψους έως είκοσι εννέα (29) μέτρων, στις περιπτώσεις αιολικών σταθμών οι οποίοι απαλλάσσονται της έκδοσης απόφασης έγκρισης περιβαλλοντικών όρων ή υπαγωγής σε πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμεύσεις.
Επίσης, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 5 του παρόντος, η επέκταση υφισταμένων βιομηχανικών εγκαταστάσεων, εφόσον αποδεδειγμένα βρίσκονται σε λειτουργία, η οποία βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων. Η παρέκκλιση αφορά στο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφανείας του γηπέδου, το ύψος, τον Σ.Δ., ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 1,20, τον συντελεστή κατ’ όγκον εκμετάλλευσης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το έξι (6) και στις αποστάσεις των κτιρίων από πλάγια και οπίσθια όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από πέντε (5) μ. Οι ανωτέρω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. για την Περιφέρεια Αττικής. Για τις υπόλοιπες περιοχές της επικράτειας οι ανωτέρω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.. Υποβληθείσες αιτήσεις που βρίσκονται σε εκκρεμότητα ολοκληρώνονται με τις προϋφιστάμενες διατάξεις. Τα ως άνω αναφερόμενα έχουν εφαρμογή και για την περιοχή που διέπεται από το από 31.3.1987 π. δ. (Δ΄303).
Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης που εκδίδεται μετά από γνώμη του Οργανισμού Σιδηροδρόμων Ελλάδος (Ο.Σ.Ε.), επιτρέπεται η ανέγερση ή επέκταση βιομηχανικών κτιρίων, αποθηκών, ψυγείων, διαλογητηρίων φρούτων κοντά σε σιδηροδρομικές γραμμές και σε απόσταση μικρότερη των δέκα πέντε (15) μ. από το όριο της ζώνης απαλλοτρίωσης για τη σιδηροδρομική γραμμή.
Επίσης επιτρέπεται η ανέγερση ή επέκταση κτιρίων ψυγείων διαλογητηρίων φρούτων κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παραγράφου 5, του παρόντος για το ποσοστό κάλυψης του γηπέδου το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το σαράντα πέντε τοις εκατό (45% ) της επιφανείας του και τις αποστάσεις των κτιρίων από τα πλάγια και οπίσθια όρια του γηπέδου οι οποίες δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες των πέντε (5) μ. Η παραπάνω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων και του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Το παρόν εφαρμόζεται και για εγκαταστάσεις μεταλλείων ή λατομείων με τις εξής τροποποιήσεις: Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων αυτών ορίζεται σε τέσσερις (4) και το μέγιστο ύψος αυτών σε δέκα τεσσεράμισι (14,5) μ. Κατά παρέκκλιση του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους για την ανέγερση νέων εγκαταστάσεων μεταλλείων ή λατομείων όταν η υπέρβαση αυτή είναι αναγκαία για την τοποθέτηση ή για διέξοδο ψηλών μηχανημάτων ή όταν ανεγείρονται αποθήκες κατακόρυφου τύπου (SILOS).Επίσης κατά παρέκκλιση, επιτρέπεται η αύξηση του αριθμού των ορόφων και του ύψους για την ανέγερση νέων εγκαταστάσεων μεταλλείων ή και λατομείων , όταν η υπέρβαση αυτή επιβάλλεται από τη φύση της παραγωγικής διαδικασίας που απαιτείται κάθε φορά. Οι παραπάνω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων και το αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Σε περιοχές εκτός ρυμοτομικού σχεδίου με καθορισμένη βιομηχανική χρήση γης εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 216. Επί των ζεύξεων που προβλέπονται στην παρ. 5 του άρθρου 216 δύναται να εγκαθίσταται και να λειτουργεί μηχανολογικός εξοπλισμός για τη μεταφορά προϊόντων ή πρώτων υλών, τηρουμένων των διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας. Οι ζεύξεις δύναται να διέρχονται από τους υποχρεωτικά οριζόμενους ακάλυπτους χώρους του γηπέδου.
Άρθρο 255. Γραφεία – Καταστήματα.
Για ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων, η μέγιστη επιφάνεια του κτιρίου, καθώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα πεντακόσια πενήντα (550) τ.μ. Η αρχιτεκτονική μελέτη για την ανέγερση των παραπάνω κτιρίων εγκρίνεται από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσεως ειδικών καταστημάτων (υπεραγορές, καταστήματα, που προορίζονται για τη διοργάνωση κοινωνικών εκδηλώσεων) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 1, καθώς και του άρθρου 251 που αφορά σε:
α) το ποσοστό κάλυψης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το δεκαοχτώ τοις εκατό (18%),
β) το ύψος που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα εννέα (9) μ.,
γ) τη συνολική επιφάνεια ορόφων που δύναται να υπερβαίνει τα πεντακόσια πενήντα (550) τ.μ. με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,18.
Οι ανωτέρω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης ύστερα από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Υποβληθείσες αιτήσεις που βρίσκονται σε εκκρεμότητα ολοκληρώνονται σύμφωνα με τις προϋφιστάμενες διατάξεις διοικητικές πράξεις, οι οποίες έχουν εκδοθεί με βάση τις διατάξεις της παρ. 2, περ. γ΄ του άρθρου 5 του π.δ. 24/31.5.1985 (Δ` 270) ως ίσχυε μέχρι τη δημοσίευση του νόμου 4315/2014 (Α’ 269) (μέχρι τις 24.12.2014 ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου) παραμένουν σε ισχύ, και είναι δυνατή η ενημέρωση του φακέλου τους για την έκδοση της προβλεπόμενης για την Περιφέρεια Αττικής υπουργικής απόφασης.
Άρθρο 256. Κατοικία
Για την ανέγερση κτιρίων κατοικίας της παρ. ΙΙ. 1 του άρθρου 284 εφαρμόζονται και οι παρακάτω ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης επιπλέον των όσων αναφέρονται στο άρθρο 251:
α) Επιτρέπεται η διάσπαση του ενιαίου κτιρίου μετά τη σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και με τις εξής προϋποθέσεις:
αα) Τα επί μέρους, μετά τη διάσπαση, κτίρια σε κάθε περίπτωση αποτελούν ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο,
ββ) Στην περίπτωση που προβλέπεται ενιαίο κτίριο το οποίο αποτελεί σύνθεση περισσοτέρων όγκων, η σύνδεση αυτών επιβάλλεται να έχει πλάτος κατ’ ελάχιστον 1,20 μ. και προσμετράται τουλάχιστον σε έναν από τους Σ.Δ. ή κάλυψης. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του κατά περίπτωση συναρμόδιου Υπουργού δύναται να καθορίζεται κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παρούσας, καθώς και περιπτώσεις τυχόν εξαιρέσεων όταν αυτές επιβάλλονται από εγκρίσεις άλλων φορέων ή υπηρεσιών σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.
β) Η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου καθώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει:
βα) Για γήπεδα εμβαδού τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. μέχρι και οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., για δε μεγαλύτερα, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον Σ.Δ. 0,018.
ββ) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των οχτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., τα διακόσια πενήντα οχτώ (258) τ.μ., για δε τα λοιπά, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον Σ.Δ. 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ.
βγ) Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που επιτρέπεται να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά δέκα πέντε τοις εκατό (15%) και υπό τις προϋποθέσεις ότι: βγα) ανεγείρεται μια οικοδομή και βγβ) το γήπεδο παραμένει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες. βγγ) Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε 2. βγδ) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της οικοδομής μετρούμενο από το φυσικό ή το διαμορφωμένο έδαφος και από κάθε όψη, ορίζεται σε τέσσερα (4) μ. για μονόροφη οικοδομή ή μονόροφο τμήμα αυτής και σε επτάμισι (7,5) μ. για διώροφη οικοδομή ή διώροφο τμήμα αυτής. Σε περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης στέγης το ύψος αυτό προσαυξάνεται κατά 1,20 μ. Σε καμία περίπτωση η οικοδομή δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα ύψη αυτά πλην της περίπτωσης κατασκευής στηθαίου τυχόν φωταγωγού ύψους 0,30 μ. και καπνοδόχου.
Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομών μικτής χρήσης (κατοικία και καταστήματα) η μεγίστη επιτρεπόμενη κάλυψη του γηπέδου δεν δύναται να υπερβεί την οριζόμενη κατά περίπτωση από το παρόν.
Στα αγροκτήματα, αφού βεβαιωθεί από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης ότι καλλιεργούνται, εκτός από την κατοικία η οποία ανεγείρεται σύμφωνα με τους όρους δόμησης της παρ. 1, είναι δυνατή η κατασκευή μίας αποθήκης με εμβαδόν πενήντα (50) τ.μ., μέγιστο ύψος τεσσεράμισι (4,5) μ. και απόσταση από τα όρια του γηπέδου δέκα (10) μ., εφόσον η αποθήκη κρίνεται απαραίτητη από την παραπάνω υπηρεσία για την αποθήκευση γεωργικών γενικά προϊόντων και εφοδίων.
Άρθρο 257. Κτίρια κοινής ωφέλειας
α) Για κτίρια υποσταθμών ηλεκτρικού ρεύματος των Δ.Ε.Δ.Δ.Η.Ε. Α.Ε. και Α.Δ.Μ.Η.Ε. Α.Ε. καθώς και για κτίρια ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων της Α.Δ.Μ.Η.Ε. Α.Ε. που βρίσκονται σε υψηλή τάση, επιτρέπεται η ανέγερση περισσότερων από ένα κτισμάτων στο ίδιο γήπεδο.
β) Επιτρέπεται η ανέγερση των κτιρίων της προηγούμενης παραγράφου κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος που εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, και Ενέργειας μετά από αίτηση του Δ.Ε.Δ.Δ.Η.Ε. Α.Ε. ή του Α.Δ.Μ.Η.Ε. Α.Ε. και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση αναφέρεται:
βα) Στην αρτιότητα του γηπέδου που η επιφάνειά του δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη από πεντακόσια (500) τ.μ.
ββ) Στις αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από δύο και μισό (2,50) μέτρα.
βγ) Στο ποσοστό κάλυψης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος και τον Σ.Δ. του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ένα και δύο δέκατα (1,2) και στο συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το πέντε (5).
α) Για τα κτίρια στέγασης μηχανικών εγκαταστάσεων ή αποθηκών τηλεπικοινωνιακού υλικού του O.T.E. απαιτείται έγκριση του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών. Οι όροι δόμησης αυτών καθορίζονται από τις παρακάτω διατάξεις:
αα) ελάχιστες αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου δέκα (10) μ.,
αβ) μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφάνειας αυτού,
αγ) μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων τρεις (3) με μέγιστο ύψος ένδεκα (11) μέτρα, μετρούμενο από το γύρω φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος,
αδ) ο Συντελεστής δόμησης του γηπέδου ορίζεται σε εννέα δέκατα (0,9) και ο συντελεστής κατ` όγκο εκμετάλλευσης σε 3,3,
αε) επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτιρίων στο ίδιο γήπεδο.
β) Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων στέγασης μηχανικών εγκαταστάσεων του Ο.Τ.Ε. καθώς και μεταλλικών κατασκευών (πυλώνων) στήριξης κατόπτρων, κεραιών κλπ. αναγκαίων για τα δίκτυα του ΟΤΕ κατά παρέκκλιση της προηγούμενης παραγράφου. Η παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αίτηση του Ο.Τ.Ε. και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.. Η παρέκκλιση χορηγείται για τα παρακάτω:
βα) την αρτιότητα του γηπέδου του οποίου η επιφάνεια δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη των πεντακοσίων (500) τ.μ.,
ββ) τις αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου, που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες των δυόμισι (2,5) μ.,
βγ) το ποσοστό κάλυψης, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος, το συντελεστή δόμησης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ένα και δύο δέκατα (1,2) και το συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το 5.
γ) Επιτρέπεται η τοποθέτηση φορητών κέντρων του ΟΤΕ (προκατασκευασμένων οικημάτων), σε οποιαδήποτε θέση του γηπέδου, τα οποία πρέπει να απομακρύνονται αμέσως μετά την έναρξη λειτουργίας του μόνιμου τηλεπικοινωνιακού κέντρου ή της επέκτασης τυχόν υφισταμένου.
Επιτρέπεται η κατασκευή των αναγκαίων έργων ύδρευση (δεξαμενές-αντλιοστάσια) και αποχέτευσης πόλεων και οικισμών κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος που εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αίτηση του αρμόδιου φορέα και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση χορηγείται για τα παρακάτω:
α) την αρτιότητα του γηπέδου η επιφάνεια του οποίου δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη των πεντακοσίων (500) τ.μ.,
β) τις αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου , που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από δυόμισι (2,5) μ.
γ) το ποσοστό κάλυψης, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος και τον Σ.Δ. του γηπέδου, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ένα και δύο δέκατα (1,2) και το συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το 5.
Η παρέκκλιση της προηγούμενης παραγράφου χορηγείται και για εγκαταστάσεις βιολογικού καθαρισμού λυμάτων, για εγκαταστάσεις διυλιστηρίων ύδατος, καθώς και για κτίρια εξυπηρέτησης γενικά των εγκαταστάσεων αυτών και του προσωπικού.
Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων και εγκαταστάσεων του Εθνικού Κέντρου Έρευνας Φυσικών Επιστημών (Ε.Κ.Ε.Φ.Ε.) "ΔΗΜΟΚΡΙΤΟΣ" κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 για το ύψος το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα ενενήντα (90) μέτρα, μετρούμενο από το γύρω φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος. Η παρέκκλιση αυτή εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από αίτηση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ε.Κ.Ε.Φ.Ε. "ΔΗΜΟΚΡΙΤΟΣ" και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α..
Επιτρέπεται η ανέγερση εγκαταστάσεων της εταιρίας "Διαχειριστής Εθνικού Συστήματος Φυσικού Αερίου (Δ.Ε.Σ.Φ.Α.) Α.Ε." κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251. Η παρέκκλιση αυτή εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αίτηση του Δ.Ε.Σ.Φ.Α. Α.Ε. και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση αφορά:
αα) Την αρτιότητα του γηπέδου, η επιφάνεια του οποίου δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη των πεντακοσίων (500) τ.μ.,
αβ) τις αποστάσεις των εγκαταστάσεων από τα όρια του γηπέδου, οι οποίες δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από δυόμισι (2,5) μ.,
αγ) Το ποσοστό κάλυψης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος του Σ.Δ. του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ένα και δύο δέκατα (1,2) και το συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το 5,
αδ) Το ύψος της συμπαγούς περιφράξεως του γηπέδου, εφόσον τούτο απαιτείται για λόγους ασφαλείας του κοινού και των εγκαταστάσεων. Το ύψος αυτό δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα τεσσεράμισι (4,5) μ.
α. Στις περιοχές εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών, μέχρι δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων και προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (Γ.Π.Σ., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.) ή από Προεδρικά Διατάγματα που έχουν εκδοθεί κατ` εξουσιοδότηση είτε της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7.1923 ν.δ. (Α` 228), είτε του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α` 33), περί Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου, εφόσον έχουν τεθεί σε εφαρμογή πριν τη θέση σε ισχύ του π.δ. 59/2018 (Α` 114), όπου προβλέπονται ως χρήση γης από τα παραπάνω εργαλεία και διατάγματα είτε τα «απολύτως απαραίτητα» ή «απολύτως αναγκαία» ή «απαραίτητα» ή «αναγκαία» έργα υποδομής οργανισμών κοινής ωφέλειας, είτε τα έργα υποδομής οργανισμών κοινής ωφέλειας, ως τέτοια χρήση γης νοούνται οι ειδικές χρήσεις γης της περ. 35 και της περ. α΄ της υποπερ. 51.2 της παρ. 51 του παρ. ΙΙ του άρθρου 284. Στο μέτρο που τα ως άνω εργαλεία, διατάγματα και αποφάσεις παραλείπουν τον καθορισμό όρων και περιορισμών δόμησης για την εν λόγω χρήση γης, εφαρμόζεται, με την επιφύλαξη του παρόντος Κεφαλαίου, το π.δ. 24/31.5.1985 (Δ` 270).
β. Στις περιοχές της περ. α΄, στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από προεδρικά διατάγματα που έχουν εκδοθεί κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 9 και της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7.1923 ν.δ., ή του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α΄33), περί Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου, εφόσον έχουν τεθεί σε εφαρμογή πριν τη θέση σε ισχύ του π.δ. 59/2018 (Α΄114), επιτρέπεται η ειδική κατηγορία χρήσεων γης της περ. 23 «Κέντρα Δεδομένων και τεχνολογικής υποστήριξης επιχειρήσεων και λοιπές συνοδευτικές δραστηριότητες (Data Centres)» της παρ. ΙΙ του άρθρου 284, παράλληλα με τις προβλεπόμενες από τα παραπάνω προεδρικά διατάγματα ειδικές χρήσεις γης και εγκαταστάσεις, εντός ζωνών όπου επιτρέπεται η δόμηση και αν οι ζώνες αυτές δεν διέπονται από ειδικό προστατευτικό καθεστώς, όπως της προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος, των δασών, της προστασίας των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής κληρονομιάς. Οι όροι δόμησης προβλέπονται στην παρ. 2 του άρθρου 271.
Άρθρο 258. Εγκαταστάσεις δημόσιων και ιδιωτικών ραδιοφωνικών σταθμών, τηλεοράσεων και σταθμών τηλεπικοινωνιών
Επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων και μηχανολογικών εγκαταστάσεων δημόσιων και ιδιωτικών ραδιοφωνικών σταθμών, τηλεπικοινωνιών και τηλεοράσεων, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος.
Η παρέκκλιση αφορά:
α. στο ύψος.
β. στον αριθμό ορόφων οι οποίοι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τους
τρεις (3).
γ. στις αποστάσεις των κτιρίων ή και εγκαταστάσεων από τα όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από πέντε (5) μ.
δ. στην αρτιότητα του γηπέδου όταν πρόκειται για τοποθέτηση ιστών αναμετάδοσης καθώς και κατασκευή μονόροφων κτισμάτων για την εξυπηρέτησή τους, τα οποία θα έχουν ύψος μέχρι τέσσερα (4) μέτρα και επιφάνεια μέχρι τριάντα (30) τ.μ.
Η παρέκκλιση αυτή εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από αίτηση δημόσιων και ιδιωτικών ραδιοφωνικών σταθμών, τηλεπικοινωνιών και τηλεοράσεων όταν πρόκειται για εγκατάσταση των φορέων αυτών ή έγκριση από αρμόδιους φορείς (Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών, Ε.Ρ.Τ. κτλ.), όταν πρόκειται για εγκαταστάσεις ιδιωτικού ραδιοφωνικού σταθμού, τηλεπικοινωνιών και τηλεόρασης και μετά από γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Άρθρο 259. Εγκαταστάσεις έργων διαχείρισης απορριμμάτων
Επιτρέπεται η κατασκευή σε γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον ενός στρέμματος των αναγκαίων έργων για τις εγκαταστάσεις έργων διαχείρισης απορριμμάτων (συλλογή - διαλογή - αποθήκευση - επεξεργασία -διάθεση κ.λπ.) κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος που εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνώμη του αρμοδίου φορέα και του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση χορηγείται για τα παρακάτω:
α) Τις αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου, που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από δυόμισι (2,5) μ. για τις ανοικτές εγκαταστάσεις ή μεμονωμένα στοιχεία αυτών και έξι (6) μ. για τα κτίρια.
β) Το ποσοστό κάλυψης, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50 %) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος των κτιριακών εγκαταστάσεων που για τα κτίρια δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα δεκαπέντε (15) μ. και για τις συνοδευτικές ειδικές εγκαταστάσεις (αποθήκες κατακόρυφου τύπου - SILOS, πύργους ψύξης, συστήματα αντιρρύπανσης κλπ.) τα τριάντα δύο (32) μ.
γ) Τον Σ.Δ. του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα εννέα δέκατα (0,9) και το συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το πέντε (5).
δ) Επιτρέπεται η ανέγερση περισσοτέρων του ενός κτιρίων στο γήπεδο.
Επίσης είναι δυνατή η καθ’ ύψος υπέρβαση μεμονωμένων στοιχείων των παραπάνω εγκαταστάσεων, όπως οι καμινάδες, εφόσον στην απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων επιβάλλεται συγκεκριμένο ύψος ως όρος για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος.
Άρθρο 260. Εμπορικές αποθήκες
Για την κατασκευή των εμπορικών αποθηκών, απαιτείται έγκριση του οικείου εμπορικού και βιομηχανικού επιμελητηρίου.
Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων για την ανέγερση εμπορικών αποθηκών καθορίζονται ως εξής:
α) μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου: σε δέκα οκτώ τοις εκατό (18%) της επιφάνειάς του,
β) μέγιστος αριθμός ορόφων δύο (2) με μέγιστο ύψος επτάμισι (7,5) μ., μετρούμενο από το γύρω φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος. Το παραπάνω ύψος μπορεί να φθάσει έως ένδεκα (11) μ. όταν αυτό επιβάλλεται για λόγους λειτουργικούς μετά από γνώμη του αρμόδιου φορέα,
γ) ο Σ.Δ. του γηπέδου ορίζεται σε 0,18,
δ) επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτιρίων στο γήπεδο,
ε) Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ύστερα από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. επιτρέπεται παρέκκλιση του συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης,
στ) Με την ίδια διαδικασία της ανωτέρω περίπτωσης ε`, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση του δεύτερου εδαφίου της περίπτωσης β΄:
-η αύξηση του ύψους μέχρι δεκαπέντε (15) μ.
-η αύξηση του συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης, με την προϋπόθεση ότι η επιφάνεια του γηπέδου είναι ίση ή μεγαλύτερη από οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. και οι αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου είκοσι (20) μ. Σε περιοχές που ισχύουν ειδικές διατάξεις αυτές κατισχύουν των ανωτέρω.
ζ) Στην περίπτωση ανέγερσης εμπορικών αποθηκών κατακορύφου τύπου (SILOS) συναρμολογουμένων (βιδωτών) το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται σε σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφανείας του γηπέδου και ο Σ.Δ. σε 0,4.
Άρθρο 261. Εκπαιδευτήρια-Ευαγή Ιδρύματα
Επιτρέπεται η ανέγερση εκπαιδευτήριων, οικοτροφείων, άσυλων και άλλων ευαγών ιδρυμάτων, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251. Η παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ύστερα από πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Παιδείας και Θρησκευμάτων και γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Παρέκκλιση επιτρέπεται για τα παρακάτω:
α) την ανέγερση περισσότερων από ένα κτιρίων στο γήπεδο,
β) τo ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, το οποίο σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφάνειας του,
γ) τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου, οι οποίες δεν επιτρέπεται να μειώνονται περισσότερο από το προβλεπόμενο ύψος του κτιρίου και σε κάθε περίπτωση όχι λιγότερο από τα πέντε (5) μ.,
δ) τον Σ.Δ. του γηπέδου, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,27, το ύψος του κτιρίου, το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα ένδεκα (11) μ. και τον αριθμό των ορόφων, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 3,
ε) την κατασκευή χώρου πάνω από το προβλεπόμενο ύψος του κτιρίου και πέραν του μεγίστου ύψους, επιφανείας έως πέντε της εκατό (5%) της επιφανείας του κτιρίου και όχι ανώτερης των πενήντα (50) τ.μ. με μέγιστο ύψος τρία (3) μ. για τη λειτουργική εξυπηρέτηση των κύριων και βοηθητικών χώρων του κτιρίου.
Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και για την ανέγερση μουσείων, βιβλιοθηκών, καλλιτεχνικών εκθέσεων και θεάτρων μετά από πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Πολιτισμού.
Σε κτίρια κοινωνικής πρόνοιας που δεν είναι ευαγή ιδρύματα, επιτρέπεται παρέκκλιση από την παρ. 2 του άρθρου 251 ως προς την ανέγερση περισσοτέρων του ενός κτιρίων επί του γηπέδου, το ποσοστό κάλυψης το οποίο δεν δύναται να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) για το ισόγειο και τους ορόφους και το πενήντα τοις εκατό (50%) για υπόγειους χώρους, τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου, οι οποίες δεν επιτρέπεται να μειώνονται περισσότερο των πέντε (5) μέτρων, τον συντελεστή δόμησης του γηπέδου, ο οποίος δεν δύναται να υπερβαίνει τα πενήντα τέσσερα (0,54) εκατοστά, το ύψος του κτιρίου, το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα ένδεκα (11) μ. και τον αριθμό των ορόφων, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τρία (3). Η παρέκκλιση χορηγείται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του αρμόδιου για τη λειτουργικότητα του κτιρίου φορέα και γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.). Τα ανωτέρω ισχύουν και στις περιπτώσεις της παρ. 2 του άρθρου 250.
Στην περίπτωση ανέγερσης στο ίδιο γήπεδο εκπαιδευτηρίου και κτιρίου κοινωνικής πρόνοιας, τότε εφαρμόζονται στο σύνολο του γηπέδου οι όροι δόμησης του παρόντος άρθρου.
Άρθρο 262. Νοσοκομεία-Κλινικές.
Επιτρέπεται η ανέγερση νοσοκομείων και κλινικών κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος. Η παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Υγείας και γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Η παρέκκλιση επιτρέπεται για τα παρακάτω:
α) την ανέγερση περισσότερων από ένα κτιρίων στο γήπεδο,
β) τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου, οι οποίες δεν επιτρέπεται να μειώνονται περισσότερο από το προβλεπόμενο ύψος του κτιρίου και σε κάθε περίπτωση όχι λιγότερο από πέντε (5) μ.,
γ) τo ύψος και τον αριθμό των ορόφων του κτιρίου,
δ) τoν Σ.Δ. του γηπέδου ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα πενήντα τέσσερα εκατοστά (0,54).
ε) το ποσοστό κάλυψης, το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20% ) για το ισόγειο και τους ορόφους και το πενήντα τοις εκατό (50%) για τον υπόγειο χώρο, όπως αυτός ορίζεται από το άρθρο 197 περ. 87,
στ) την τοποθέτηση στο υπόγειο κυρίων χώρων συναφών με την λειτουργία του κτιρίου. Οι χώροι αυτοί προσμετρώνται στον Σ.Δ. του γηπέδου.
Άρθρο 263. Όροι δόμησης σε τουριστικές εγκαταστάσεις σε περιοχές εκτός σχεδίου
Για τα τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις του ν. 4276/2014 (Α΄ 155) και της παρ. ΙΙ του άρθρου 284 του παρόντος το ελάχιστον εμβαδόν που πρέπει να έχουν τα γήπεδα της παρ. 1 του άρθρου 250, ώστε να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, είναι οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα εμβαδού κάτω των οκτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ. και ελάχιστου εμβαδού τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι διατάξεις του παρόντος δεν εφαρμόζονται σε Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α` 152) ή Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. του άρθρου 24 του ν. 3894/2010 (Α` 204) και του ν. 4608/2019.
Η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη για κτίρια που βρίσκονται σε γήπεδα της παρ. 1 πλην οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων (κάμπινγκ) με οικίσκους ή χωρίς οικίσκους και πλην των εγκαταστάσεων που ανεγείρονται σε τουριστικούς λιμένες δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του γηπέδου. Για τα κτίρια αυτά ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα παρακάτω:
α) για γήπεδα εμβαδού μέχρι πενήντα (50) στρέμματα το 0,18,
β) για γήπεδα εμβαδού μέχρι εκατό (100) στρέμματα, για μεν τα πρώτα πενήντα (50) στρέμματα όπως στην περ. α` και για την έκταση επιπλέον των πενήντα (50) και μέχρι τα εκατό (100) στρέμματα το 0,15,
γ) για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των εκατό (100) στρεμμάτων για μεν τα πρώτα εκατό (100) στρέμματα όπως στην περ. β΄ και για την έκταση επιπλέον των εκατό (100) στρεμμάτων το 0,10,
δ) ειδικώς προκειμένου για τουριστικά καταλύματα που διαθέτουν τουλάχιστον τέσσερα (4) από τα κριτήρια κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης του άρθρου 38 του ν. 4759/2020 (Α΄245), ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,18 για όλη την έκταση του γηπέδου, και, προκειμένου για τουριστικά καταλύματα που διαθέτουν τουλάχιστον έξι (6) από τα κριτήρια κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης του ίδιου άρθρου 38, ο Σ.Δ. δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,2 για όλη την έκταση του γηπέδου,
ε) ειδικώς προκειμένου για εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής της παρ. 3 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄ 155), ο Σ.Δ. των περ. α΄, β΄ και δ΄ προσαυξάνεται κατά 0,02 επί της συνολικής έκτασης του γηπέδου, ο πρόσθετος αυτός Σ.Δ. όμως μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για την κατασκευή των εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής,
στ) ειδικώς προκειμένου περί κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων των υποπερ. αα΄ και ββ΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α’ 155), επιτρέπεται η υπέρβαση της μέγιστης επιτρεπόμενης κάλυψης του γηπέδου κατά ποσοστό μέχρι πέντε τοις εκατό (5%), αποκλειστικά με σκοπό να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι ημιυπαίθριοι χώροι επί της επιπλέον κάλυψης του γηπέδου, καθώς και ανάλογη αύξηση του ποσοστού των ημιυπαίθριων χώρων που δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, σύμφωνα με την περ. α΄ της παρ. 6 του άρθρου 206 από είκοσι τοις εκατό (20%) σε είκοσι πέντε (25%).
Η μέγιστη επιφάνεια που δύναται να δομηθεί σύμφωνα με την παρ. 2 ορίζεται σε οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. Μπορεί να δομηθεί επιφάνεια που υπερβαίνει τα οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., μόνο υπό την προϋπόθεση ότι, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας και εν όψει αυτής, θα έχει παραχωρηθεί μέρος του γηπέδου στον οικείο δήμο με συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς αντάλλαγμα, ως εξής:
α) εάν πρόκειται να δομηθεί έκταση από οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. έως είκοσι χιλιάδες (20.000) τ.μ., παραχωρείται στον δήμο έκταση ίση με το ήμισυ της έκτασης που θα δομηθεί επιπλέον των οχτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ.,
β) εάν πρόκειται να δομηθεί έκταση πάνω από είκοσι χιλιάδες (20.000) τ.μ., παραχωρείται στον δήμο έκταση έξι χιλιάδων (6.000) τ.μ. και, πλέον αυτής, έκταση ίση με αυτήν που θα δομηθεί πλέον των είκοσι χιλιάδων (20.000) τ.μ.. Στην περίπτωση αυτή, η αρτιότητα και τα ποσοστά εκμετάλλευσης του γηπέδου υπολογίζονται σε ολόκληρο το γήπεδο, πριν από την προβλεπόμενη παραχώρηση. Το παραχωρούμενο τμήμα του γηπέδου καθορίζεται, κατ` επιλογή του κυρίου του οικοπέδου, στο σχέδιο της γενικής διάταξης της και παραμένει αδόμητο. Σε κάθε περίπτωση, το τμήμα αυτό πρέπει να είναι σε θέση εύκολα προσπελάσιμη από κοινόχρηστο χώρο. Αντί του πιο πάνω τμήματος, επιτρέπεται η παραχώρηση ενιαίας έκτασης σε άλλο γήπεδο, όμορο ή μη προς την έκταση όπου θα ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση, το οποίο βρίσκεται πάντως εντός των διοικητικών ορίων της ίδιας δημοτικής ενότητας, μετά από σύμφωνη γνώμη του οικείου δήμου στην περίπτωση, που η προς παραχώρηση έκταση βρίσκεται σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός χιλιομέτρου από το γήπεδο, όπου θα ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση. Η προς παραχώρηση ενιαία έκταση πρέπει να έχει την αυτή ή μεγαλύτερη αντικειμενική αξία με το γήπεδο στο οποίο πρόκειται να ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση και πολεοδομική καταλληλόλητα για την ανάπτυξη των χρήσεων που προβλέπονται στην παρούσα παράγραφο. Ως χρήσεις γης της παραχωρούμενης έκτασης ορίζονται μόνο οι συναφείς με τη συλλογική αναψυχή, όπως τουριστικά περίπτερα, αθλοπαιδιές, λουτρικές εγκαταστάσεις και άλλες μη οχλούσες την τουριστική εγκατάσταση χρήσεις κοινωνικού εξοπλισμού και κοινωνικής-τεχνικής υποδομής και αποκλείονται κάθε λειτουργικής μορφής ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και χώροι οργανωμένης κατασκήνωσης (κάμπινγκ). Μετά από αίτηση του ενδιαφερομένου προς την οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση, η κατά την προηγούμενη υποπαράγραφο υποχρέωση παραχώρησης τμήματος του γηπέδου είναι δυνατόν να μετατραπεί σε υποχρέωση καταβολής προς τον οικείο δήμο χρηματικού ποσού. Το χρηματικό ποσό στην περίπτωση αυτή ορίζεται ίσο με την αξία της προς παραχώρηση έκτασης, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Σε περίπτωση που η περιοχή της προς παραχώρηση έκτασης δεν καλύπτεται από το σύστημα αντικειμενικών αξιών, το τίμημα καθορίζεται με βάση συγκριτικά στοιχεία από τον προϊστάμενο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. και στην περίπτωση αυτή η τιμή μονάδας δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το πενήντα τοις εκατό (50%) της προκύπτουσας από την μέση τιμή ανά τ.μ. της εγγεγραμμένης αξίας γηπέδου στα βιβλία της εταιρείας στον τελευταίο δημοσιευμένο ισολογισμό. Η μετατροπή αυτή πραγματοποιείται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης ύστερα α) από γνωμοδότηση του οικείου δήμου και β) από εισήγηση των αρμόδιων υπηρεσιών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η γνωμοδότηση του οικείου δήμου εκδίδεται εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών, αφότου ζητηθεί τούτο από την αποκεντρωμένη διοίκηση, στην περίπτωση δε που η προθεσμία αυτή παρέλθει άπρακτη η συναίνεση του δήμου θεωρείται δεδομένη. Η απόφαση του του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης εκδίδεται εντός συνολικής προθεσμίας τεσσάρων (4) μηνών από την υποβολή της σχετικής αίτησης του ενδιαφερομένου. Σε περίπτωση που η προθεσμία αυτή παρέλθει άπρακτη το αίτημα της μετατροπής θεωρείται ότι γίνεται αποδεκτό. Η κατά τα ανωτέρω γνώμη των υπηρεσιών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας βασίζεται στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου που έχει πραγματοποιηθεί στην ίδια ή, ελλείψει αυτής, σε αντίστοιχες περιοχές, αλλά και γενικά στην εκτίμηση αναγκών, κοινωνικής και τεχνικής υποδομής ή σε περιβαλλοντικά δεδομένα. Τα περιερχόμενα στον δήμο χρηματικά ποσά κατατίθενται σε ειδικό λογαριασμό και διατίθενται υποχρεωτικά για τις ανάγκες καθαριότητας, φωτισμού, για τη δημιουργία έργων κοινωνικής-τεχνικής υποδομής ή κοινωνικού εξοπλισμού, καθώς και για έργα τουριστικής ανάπτυξης της περιοχής. Στην ανωτέρω απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης ορίζονται, μετά και από σχετική αίτηση του ενδιαφερομένου οι δόσεις στις οποίες κατανέμεται το οφειλόμενο χρηματικό ποσό, με τρόπο ώστε να εξασφαλίζεται η αποπληρωμή του συνόλου του χρηματικού ποσού μέσα στα πρώτα τρία (3) χρόνια από την έκδοση της προσωρινής ή οριστικής άδειας λειτουργίας της μονάδας. Η αναστροφή της παραχώρησης της έκτασης και η μετατροπή της αντίστοιχης υποχρέωσης σε χρηματική είναι δυνατή οποτεδήποτε, ακόμα και μετά την αποπεράτωση της τουριστικής εγκατάστασης, εφόσον συντρέχουν οι ίδιες προϋποθέσεις μετά από σχετική αίτηση του ενδιαφερομένου και έκδοση απόφασης του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από τήρηση της παραπάνω αναφερομένης διαδικασίας. Στην περίπτωση αυτή η τιμή μονάδας υπολογίζεται ως ανωτέρω αλλά με βάση την αξία της έκτασης κατά τον χρόνο της αναστροφής. Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται μετά από αίτηση του ενδιαφερομένου και για εκκρεμείς υποθέσεις, στις οποίες δεν ολοκληρώθηκε η παραχώρηση της έκτασης στον δήμο ή δεν έχει εκδοθεί μέχρι την 1η Μαρτίου 2023, αμετάκλητη απόφαση καθορισμού τιμής μονάδας κατά τη διαδικασία των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων
α. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε γήπεδα επιφάνειας μέχρι πενήντα (50) στρέμματα ορίζεται σε δεκάμισι (10,5) μ. με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των επτάμισι (7,5) μ. δεν θα υπερβαίνει το τριάντα τοις εκατό (30%) της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου.
β. Κατ` εξαίρεση των ανωτέρω για κτίρια ή τμήματα κτιρίων που βρίσκονται στη ζώνη των διακοσίων (200) μ. από τη γραμμή αιγιαλού, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε επτάμισι (7,5) μέτρα.
γ. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε γήπεδα άνω των πενήντα (50) στρεμμάτων μπορεί να είναι μέχρι δεκατριάμισι (13,5) μ., χωρίς αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης και του ποσοστού κάλυψης με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των δεκάμισι (10,50) μ. δεν θα υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου και ότι οι αποστάσεις αυτών από τα όρια του γηπέδου θα είναι τουλάχιστον: - για κτίρια, ύψους άνω των επτάμισι (7,5) μ. και μέχρι δεκάμισι (10,50) μ. σε δεκαπέντε (15) μ.,
- για κτίρια, ύψους άνω των δεκάμισι (10,5) μέτρων και μέχρι δεκατριάμισι (13,50) μέτρα σε είκοσι (20) μέτρα. Κατ` εξαίρεση των ανωτέρω:
- μέσα στη ζώνη των διακοσίων (200) μέτρων από τη γραμμή του αιγιαλού ισχύουν οι διατάξεις της περ. β΄. Μέσα στη ζώνη πέραν των διακοσίων (200) μ. και μέχρι τα πεντακόσια (500) μ. από τον αιγιαλό η αύξηση του ύψους των κτιρίων άνω των δεκάμισι (10,5) μ. και μέχρι δεκατριάμισι (13,5) μ. επιτρέπεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ύστερα από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Για την έκδοση της απόφασης αυτής συνεκτιμώνται τα στοιχεία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος όπως το φυσικό τοπίο, η παρεμπόδιση ή μη της θέας, η φυσιογνωμία και ο αρχιτεκτονικός χαρακτήρας της περιοχής, η μορφολογία του εδάφους.
δ. Οι ανωτέρω ρυθμίσεις (αύξηση μεγίστου ύψους) δεν ισχύουν στις προστατευόμενες βάσει ειδικών διαταγμάτων περιοχές και οικισμούς της χώρας.
ε. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος επιτρέπεται η κατασκευή στέγης με ύψος το πολύ δύο (2) μ. Μεγαλύτερο ύψος μπορεί να πραγματοποιηθεί ύστερα από έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής για λόγους προσαρμογής προς το περιβάλλον (κλιματολογικές συνθήκες ή αρχιτεκτονικός χαρακτήρας των κτισμάτων της περιοχής). Στα γήπεδα που παρουσιάζουν κλίσεις εδάφους άνω του 15 % επιβάλλεται η κλιμάκωση του κτιρίου για την προσαρμογή του στη φυσική μορφή του εδάφους. Τα ελάχιστα ελεύθερα ύψη των χώρων των ξενοδοχειακών καταλυμάτων ορίζονται ως εξής: Υπνοδωμάτια: 2,40 μ. ή 2,50 μ. για μονάδες Α και ΑΑ τάξης. Λουτρά: 2,20 μ. Χώροι Υποδοχής: 2,70 μ. ή 3,00 μ. για μονάδες Α και ΑΑ τάξης. Μαγειρεία και λοιποί χώροι εργασίας: 2,70 μέτρα.
στ. Σε κτίριο τουριστικού καταλύματος που λειτουργεί νόμιμα είναι δυνατή η καθ’ ύψος επέκταση στο ίδιο περίγραμμα, έστω κι αν δεν τηρείται η κατά την παρ. 6 απόσταση από τη γραμμή αιγιαλού και οι ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου που ορίζονται στην παρακάτω περίπτωση ζ΄, με την επιφύλαξη του άρθρου 23 παρ. 3 του ν. 1337/1983 (Α’ 33). Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου είναι το κατά τα ανωτέρω οριζόμενο.
ζ. Η ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου ορίζεται: για κτίρια ύψους μέχρι 7,50 μ. σε δέκα (10) μ. για κτίρια ύψους μέχρι 10,5 μ. σε δεκαπέντε (15) μ.
Σε κτίρια που προορίζονται για τουριστικές εγκαταστάσεις οργανωμένης κατασκήνωσης (κάμπινγκ) με οικίσκους ή χωρίς οικίσκους ισχύουν οι ακόλουθοι όροι δόμησης:
α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου: οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ.,
β) Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: δέκα τοις εκατό (10%) της επιφάνειας του γηπέδου,
γ) Σ.Δ. : 0,10
δ) Η μέγιστη συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τις τρεις χιλιάδες (3.000) τ.μ. Για γήπεδα που έχουν εμβαδόν που υπερβαίνει τα τριάντα χιλιάδες (30.000) τ.μ. επιτρέπεται η υπέρβαση της μέγιστης συνολικής εκμετάλλευσης με συντελεστή δόμησης 0,02 ως προς την έκταση του γηπέδου που υπερβαίνει τα τριάντα χιλιάδες (30.000) τ.μ. Στην περίπτωση αυτή η μέγιστη εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβεί τα τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ.,
ε) το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε τεσσεράμισι (4,5) μ. με ένα επιτρεπόμενο όροφο. Επιτρέπεται η δημιουργία υπόγειων αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις μέσα στο περίγραμμα του πραγματοποιούμενου κτιρίου. Κατά τα λοιπά, ισχύουν οι όροι δόμησης των προηγούμενων παραγράφων καθώς και οι ειδικές διατάξεις - περιορισμοί της παρ. 6.
Ειδικές διατάξεις και περιορισμοί:
α. Τα κτίρια των τουριστικών εγκαταστάσεων τοποθετούνται σε απόσταση πενήντα (50) μ. τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού, όπως αυτή ορίζεται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
β. Επιτρέπεται η ανέγερση περισσοτέρων του ενός κτισμάτων μέσα στο γήπεδο, τηρουμένων, ως προς τους όρους δόμησης των διατάξεων του διατάγματος αυτού.
γ. Σε περίπτωση που ο κτιριακός όγκος υπερβαίνει τις τέσσερις χιλιάδες (4.000) κ.μ. απαιτείται διάσπασή του σε μικρότερους όγκους.
δ. Η αρχιτεκτονική μελέτη ελέγχεται από τα κατά τόπους Συμβούλια Αρχιτεκτονικής για τη μορφολογική προσαρμογή της ως προς το φυσικό και δομημένο περιβάλλον.
ε. Για γήπεδα τουριστικών εγκαταστάσεων μέχρι δεκαπέντε (15) στρεμμάτων απαιτείται, εκτός των άλλων, σχέδιο γενικής διάταξης, σχέδιο της σχέσης και οργάνωσης των ελεύθερων χώρων και μέθοδος διατήρησης θέας, καθώς και προσπέλασης προς την παραλία εφόσον το γήπεδο είναι παραλιακό. Για τα μεγαλύτερα των δεκαπέντε (15) στρεμμάτων γήπεδα απαιτείται επιπλέον και μελέτη σύνδεσης με τα δίκτυα υποδομής της ευρύτερης περιοχής. Ως παραλιακό γήπεδο, για τις ανάγκες αυτής της παραγράφου, νοείται το πρώτο γήπεδο μετά τη γραμμή αιγιαλού.
στ. Επίσης εάν το γήπεδο ή τμήμα αυτού έχει κλίση άνω του τριάντα τοις εκατό (30%) απαιτείται η υποβολή αρχιτεκτονικής προμελέτης και σχεδίου διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου, στο στάδιο ελέγχου καταλληλότητας από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Τουρισμού.
ζ. Όταν δημιουργείται αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, ή κλειστό κολυμβητήριο (πισίνα) ή χώρος γυμναστηρίου - σάουνα, δημιουργείται σε υπόγειο χώρο πρέπει να εξασφαλίζονται οι απαραίτητοι όροι υγιεινής αερισμού, φωτισμού, μόνωσης και πυρασφάλειας. Σε περίπτωση που κλειστό κολυμβητήριο (πισίνα) δημιουργείται σε υπέρ το έδαφος χώρο του κτιρίου ή του γηπέδου ο Σ.Δ. του γηπέδου προσαυξάνεται.
η. Δεν επιτρέπεται η μετατροπή σε «τουριστική» της χρήσης κτιρίων, που κτίζονται για άλλη χρήση, εφόσον δεν τηρούνται οι διατάξεις του παρόντος. Από τη διάταξη αυτή εξαιρούνται τα κτίσματα, που χαρακτηρίζονται ως «παραδοσιακά» από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες.
θ. Κτίρια που ανεγείρονται, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, δεν μπορούν ν’ αλλάξουν χρήση, εφόσον οι προβλεπόμενοι όροι δόμησης για τα κτίρια της νέας χρήσης είναι δυσμενέστεροι από τις διατάξεις του παρόντος. Το αυτό ισχύει και για τις υφιστάμενες τουριστικές εγκαταστάσεις. Από την απαγόρευση αυτή εξαιρούνται: α) Η σύναψη σύμβασης χρονομεριστικής μίσθωσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 1652/1986 (Α’ 167) και β) η μετατροπή τουριστικών εγκαταστάσεων σε κοινωφελείς με την έκδοση π.δ. τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 25 του παρόντος. Η αλλαγή χρήσης, κατά παράβαση των διατάξεων της παρ. αυτής, συνεπάγεται την εφαρμογή των διατάξεων για τις αυθαίρετες κατασκευές.
Άρθρο 264. Αθλητικές εγκαταστάσεις
Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων για την ανέγερση αθλητικών εγκαταστάσεων μείζονος σημασίας καθορίζονται μετά από πρόταση της Γενικής Γραμματείας Αθλητισμού με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή, κατά περίπτωση, με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης ύστερα από γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Προκειμένου για εγκατάσταση ήσσονος σημασίας, όπως απλά γήπεδα, ανοικτά κολυμβητήρια και μικρά γυμναστήρια κτιριακού όγκου μικρότερου των δύο χιλιάδων (2.000) κ.μ. οι όροι και περιορισμοί δόμησης καθορίζονται με απόφαση του αρμόδιου περιφερειάρχη σύμφωνα με την προαναφερόμενη διαδικασία.
Στις περιπτώσεις αθλητικών έργων μεγάλης χωρητικότητας όπως στάδια, γήπεδα κλπ. απαιτείται η κυκλοφοριακή σύνδεση της εγκατάστασης με το οδικό δίκτυο της περιοχής σύμφωνα με το β.δ.465/1970 (Α’ 150).
Άρθρο 265. Γραφεία Διοίκησης
Σε γήπεδα που προορίζονται για την ανέγερση κτιρίων ειδικής χρήσης εκτός από γραφεία και καταστήματα, είναι δυνατή η κατασκευή γραφείων διοίκησης καθώς και κατοικίας που προορίζεται για τη στέγαση του διευθυντή και των φυλάκων, εφόσον αυτή κρίνεται απαραίτητη. Αυτό πιστοποιείται με έγκριση του φορέα που είναι αρμόδιος να εγκρίνει το συγκεκριμένο κτίριο ειδικής χρήσης. Η παραπάνω ειδική κατασκευή προσμετράται στον Σ.Δ. του γηπέδου.
Άρθρο 266. Ιεροί Ναοί
Επιτρέπεται η ανέγερση Ιερών Ναών και ναϋδρίων επί γηπέδων επιφάνειας:
α) τουλάχιστον τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ, εάν ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα ή μη εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα και εφόσον δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια μεγαλύτερη του 0,18 της επιφάνειας του γηπέδου,
β) τουλάχιστον πεντακοσίων (500) τ.μ., εάν ανήκουν σε εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου και εφόσον δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια μεγαλύτερη του 0,20 της επιφάνειας του γηπέδου. Οι αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε τουλάχιστον πέντε (5) μ. Ειδικά οι ναοί ή τα ναΰδρια που ανεγείρονται από φυσικά πρόσωπα ή μη εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια μεγαλύτερη των σαράντα (40) τ.μ., συμπεριλαμβανόμενων και των κάθε είδους βοηθητικών χώρων, οι οποίοι δεν υπερβαίνουν συνολικά τα δέκα (10) τμ. και δεν έχουν ύψος μεγαλύτερο των τριών (3) μ. Σε κάθε περίπτωση τηρείται η κείμενη πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν γνώμης του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) του άρθρου 460 και, κατά περίπτωση, του Κεντρικού Συμβουλίου Εκκλησιαστικής Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Ε.Α.) ή του Συμβουλίου Εκκλησιαστικής Αρχιτεκτονικής Κρήτης και Δωδεκανήσου (Σ.Ε.Α.Κ.Δ.) των παρ. 5 και 6 του άρθρου 318, εγκρίνεται η καθ’ ύψος υπέρβαση για την ανέγερση ιερών ναών του ν. 590/1977 (Α’ 146), του ν. 4149/1961 (Α’ 41) και του Κεφαλαίου Α του Μέρους Γ του ν. 4957/2022 (Α΄141), σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών.
Άρθρο 267. Κοινοτικά ιατρεία
Επιτρέπεται η ανέγερση μονώροφων κοινοτικών ιατρείων, με ύψος μέχρι τέσσερα (4) μέτρα σε γήπεδα με επιφάνεια τουλάχιστον πεντακόσια (500) τ.μ. μετά από πρόταση της αρμόδιας διεύθυνσης του Υπουργείου Υγείας και της αρμόδιας υπηρεσίας της αποκεντρωμένης διοίκησης. Το κτίριο δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφάνειας του γηπέδου και οι αποστάσεις του από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε πέντε (5) μέτρα τουλάχιστον με την επιφύλαξη και των υπόλοιπων γενικών διατάξεων του 251.
Άρθρο 268. Κτίρια συγκοινωνιακών φορέων
Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για την εξυπηρέτηση των αναγκών των εταιρειών των Οδικών Συγκοινωνιών και Σταθερών Συγκοινωνιών ή άλλου κρατικού φορέα, καθώς και κάθε παρεμφερούς κρατικού συγκοινωνιακού φορέα που λειτουργεί με οποιαδήποτε νομική μορφή ή που θα δημιουργηθεί στο μέλλον (αμαξοστάσια, επισκευαστικές βάσεις, συνεργεία, κτίρια στάθμευσης, πλυντήρια, αποθήκες, γραφεία διοίκησης, δεξαμενές και γενικά εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης και υποστήριξης θερμικών ή ηλεκτροκινήτων λεωφορείων, ηλεκτρικών συρμών (ΜΕΤΡΟ κ.λπ.) κατά παρέκκλιση των διατάξεων των 251 και 254, που εγκρίνεται με απόφαση του οικείου γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης, μετά από αίτηση του αντίστοιχου φορέα και γνώμη ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση μπορεί να αναφέρεται μόνο στους παρακάτω όρους και περιορισμούς δόμησης:
α) στις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου με τον όρο να μην είναι μικρότερες από δέκα (10) μ.,
β) στο ποσοστό κάλυψης, το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40% ),
γ) στο ύψος το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα δώδεκα (12) μέτρα και σε περίπτωση στέγης, τα δεκατριάμισι (13,5) μ.,
δ) στον Σ.Δ., ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα εννέα δέκατα (0,9),
ε) στον συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 4,
στ) στην κατασκευή περισσότερων από ένα κτίρια μέσα στο ίδιο γήπεδο.
Άρθρο 269. Κτίρια Κέντρων Τεχνικού Ελέγχου Οχημάτων – Κ.Τ.Ε.Ο.
Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για την εξυπηρέτηση των αναγκών των κέντρων τεχνικού ελέγχου οχημάτων (Κ.Τ.Ε.Ο.), (στεγασμένοι διάδρομοι ελέγχου, κτίρια διοίκησης, αποθήκες, υπόστεγα και γενικά εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης των Κ.Τ.Ε.Ο.) κατά παρέκκλιση των διατάξεων των άρθρων 251 και 254, με τους εξής όρους και περιορισμούς δόμησης:
α) οι αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου να μην είναι μικρότερες από δέκα (10) μ.
β) το ποσοστό κάλυψης των γηπέδων, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας αυτών,
γ) το ύψος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα δώδεκα (12) μ. και σε περίπτωση στέγης τα δέκα τέσσερα (14) μ.,
δ) ο Σ.Δ. δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα έξι δέκατα (0,6),
ε) ο συντελεστής κατ` όγκο εκμετάλλευσης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 4,
στ) επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτίρια μέσα στο ίδιο γήπεδο.
Άρθρο 270. Σταθμοί εξυπηρέτησης αυτοκινήτων - Κέντρα διοίκησης αυτοκινητοδρόμων - Σταθμοί διοδίων
Οι όροι δόμησης και ο τρόπος έκδοσης των οικοδομικών αδειών για τους Σταθμούς Εξυπηρέτησης Αυτοκινήτων (Σ.Ε.Α.), Κέντρα Διοίκησης Αυτοκινητοδρόμων (Κ.Δ.Α.) και Σταθμούς Διοδίων (Σ.Δ.) σε ειδικές επιλεγμένες από τη Γενική Γραμματεία Υποδομών του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών και το Ταμείο Εθνικής Οδοποιϊας (Τ.Ε.Ο.), θέσεις κατά μήκος των αυτοκινητοδρόμων και δρόμων ταχείας κυκλοφορίας ορίζονται ως εξής:
α. Σταθμοί εξυπηρέτησης αυτοκινήτων (Σ.Ε.Α.):
- Ελάχιστη επιφάνεια γηπέδου: δέκα χιλιάδες (10.000) τ.μ.:
- Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: δεκαπέντε τοις εκατό (15%) της επιφάνειας του γηπέδου.
- Μέγιστος συντελεστής δόμησης: είκοσι τοις εκατό (20%).
- Αποστάσεις από πίσω και πλάγια όρια του γηπέδου: 7,5 μ.
- Αποστάσεις μεταξύ των κτιρίων: πέντε (5.00) μ. Η απόσταση των κτιρίων από τον άξονα του δρόμου, καθώς και το ύψος των κτιρίων και των στεγάστρων, καθορίζονται από τη σχετική μελέτη. Επιτρέπεται η κατασκευή κτιριακών επιφανειών υπεράνω των αυτοκινητοδρόμων και κάθετα προς αυτούς (γεφυρωτές κατασκευές) σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη. Για τις εγκαταστάσεις αυτές δεν εφαρμόζεται το π.δ. της 15.6.1994 (Δ’ 632).
β. Σταθμοί Διοδίων και Κέντρα Διοίκησης Αυτοκινητοδρόμων (Σ.Δ.- Κ.Δ.Α.):
- Ελάχιστη επιφάνεια γηπέδου: χίλια (1.000) τ.μ.
- Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφάνειας του γηπέδου.
- Μέγιστος Σ.Δ.: πενήντα τοις εκατό (50%).
- Μέγιστος αριθμός ορόφων: 2.
- Μέγιστο ύψος κτιρίων: 7,50 μ. + 1,50 μ. για τη στέγη.
- Αποστάσεις των κτιρίων από πίσω και πλάγια όρια: 5.00 μ. Η απόσταση των κτιρίων από τον άξονα του δρόμου καθορίζεται από τη σχετική μελέτη.
γ. Οι μελέτες εφαρμογής των Σ.Ε.Α., Κ.Δ.Α, και Σ.Δ. εγκρίνονται από τη Γενική Γραμματεία Υποδομών, ύστερα από σύμφωνη γνώμη της Διεύθυνσης Ειδικών Έργων Αναβάθμισης Περιοχών (Δ.Ε.Ε.Α.Π.).
δ. Για την κατασκευή των πιο πάνω εγκαταστάσεων (Σ.Ε.Α., Κ.Δ.Α. και Σ.Δ.) δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας από την πολεοδομική υπηρεσία της περιοχής όπου αυτές κατασκευάζονται, αλλά η έγκριση των μελετών εφαρμογής επέχει θέση οικοδομικής άδειας. Η σύνδεση των εγκαταστάσεων αυτών με τα δίκτυα ύδρευσης, ηλεκτροφωτισμού, τηλεφώνου κ.λπ. γίνεται ύστερα από βεβαίωση της Τεχνικής Υπηρεσίας του Τ.Ε.Ο. ότι τα έργα εκτελέσθηκαν σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη.
Άρθρο 271. Εγκαταστάσεις εφοδιαστικής και κέντρα δεδομένων
Σε εγκαταστάσεις εφοδιαστικής της περ. 22 της παρ. ΙΙ του άρθρου 284 του παρόντος, ο μέγιστος Σ.Δ. ορίζεται σε 0,6 μ., το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε σαράντα τοις εκατό (40%), οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε δέκα (10) μ., το μέγιστο ύψος σε 14 μ. και ο μέγιστος συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 4,5. Παρέκκλιση επιτρέπεται ως προς το ύψος του κτιρίου, έως 15 μ. και ως προς τον συντελεστή όγκου στη βάση τεκμηρίωσης και χορηγείται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνωμοδότηση το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.. Για τις εγκαταστάσεις εφοδιαστικής ισχύουν τα ανωτέρω και στις περιπτώσεις της παρ. 2 του άρθρου 250 του παρόντος, ανεξαρτήτως αν έχουν θεσπισθεί όροι και περιορισμοί από πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου.
Σε κέντρα δεδομένων (Data Center) της περ. 23 της παρ. ΙΙ του άρθρου 284 του παρόντος, ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,8, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε εξήντα τοις εκατό (60%), οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε δέκα (10) μ. και ο μέγιστος συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 6. Για το μέγιστο ύψος και την παρέκκλιση ως προς το ύψος εφαρμόζονται τα προβλεπόμενα στην παρ. 1 του παρόντος άρθρου. Τα ανωτέρω ισχύουν και στις περιπτώσεις της παρ. 2 του άρθρου 250, ανεξαρτήτως αν έχουν θεσπισθεί όροι και περιορισμοί από πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου.
Άρθρο 272. Σώρευση αιτημάτων παρεκκλίσεων
Στις περιπτώσεις γηπέδου για το οποίο προβλέπεται χορήγηση παρεκκλίσεων από τον γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης και τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, όταν υφίσταται σώρευση αιτημάτων παρεκκλίσεων που χορηγούνται από διαφορετικά όργανα, αρμόδιος είναι ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν σύμφωνης γνώμης του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β΄: ΜΕΤΑΒΑΤΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Άρθρο 273. Μεταβατικές - εξουσιοδοτικές διατάξεις
Εάν, μέχρι την έγκριση Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245), έχει υποβληθεί αίτημα για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας με τα δικαιολογητικά και τις μελέτες της παρ. 5 του άρθρου 321 ή έχει υποβληθεί αίτημα με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, κατά την υποπερ. βα΄ της περ. β΄ της παρ. 2 του άρθρου 324, αν στην τελευταία περίπτωση η αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης υποβληθεί μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία:
α) κατά την 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245) έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν:
αα) Τα γήπεδα που υφίστανται κατά την 12.11.1962, ημέρα δημοσίευσης του από 24.10.1962 βασιλικού διατάγματος (Δ` 142), ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μέτρα, ελάχιστο βάθος: δεκαπέντε (15) μέτρα, ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα 750 τ.μ.,
αβ) υφίστανται κατά την 12.9.1964, ημέρα έναρξης ισχύος του από 21.7.1964 βασιλικού διατάγματος (Δ` 141), ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μέτρα, ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., ελάχιστο εμβαδόν 1.200 τ.μ.,
β) έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό εφόσον υφίστανται κατά την 17.10.1978, ημέρα έναρξης ισχύος του από 6.10.1978 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 538), και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ. και ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,
γ) βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24.4.1977, ημέρα έναρξης ισχύος του από 5.4.1977 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 133), και ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,
δ) είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά από την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. γ΄,
ε) σε περιπτώσεις αναδασμών, γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομήσιμων γηπέδων, εφόσον μετά από τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. γ΄,
στ) έχουν ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., όταν επ` αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις.
Οι πλάγιες και οπίσθιες αποστάσεις των κατά παρέκκλιση άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου ορίζονται σε δυόμιση (2,5) μ. τουλάχιστον για τα γήπεδα της υποπερ. αα΄ της περ. α΄ και σε πέντε (5) μ. τουλάχιστον για τα γήπεδα της περ. γ΄, της υποπερ. αβ΄ της περ. α΄ και της περ. β΄. Για τα γήπεδα των περ. α΄ και β΄ οι αποστάσεις αυτές ισχύουν μόνο εφόσον τα μήκη προσώπου και βάθους του γηπέδου είναι μικρότερα των:
- είκοσι (20) μ. για το πρόσωπο και τριάντα πέντε (35) μ. για το βάθος, για τα γήπεδα της υποπερ. αα΄ της περ. α΄ και
- σαράντα πέντε (45) μ. για το πρόσωπο και πενήντα (50) μ. για το βάθος, για τα γήπεδα της υποπερ. αβ΄ της περ. α΄ και της περ. β΄.
Οι διατάξεις της υποπερ. αβ΄ της περ. α΄ εφαρμόζονται ανάλογα και για τα γήπεδα των περ. δ΄ και ε΄ της παρ. 1.
Για το χρονικό διάστημα ισχύος του παρόντος άρθρου, οι αριθμητικοί τύποι βάσει των οποίων υπολογίζεται η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για τα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα, αναπροσαρμόζονται ως εξής:
α) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ.,
β) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1.200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατό πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπομένης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόν τριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση:
Ε-1200
Επιφάνεια οικοδομής = 136 +------μ2
16
όπου Ε είναι η επιφάνεια του γηπέδου.
Εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄ 245) οικοδομικές άδειες στις παρακάτω περιπτώσεις:
α) εάν έχει χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έχει υποβληθεί σχετικό αίτημα,
β) εάν έχει χορηγηθεί άδεια εγκατάστασης ή άδεια ίδρυσης ή λειτουργίας ή παράταση ή τροποποίηση αυτής με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις,
γ) εάν έχει χορηγηθεί από το αρμόδιο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έγκριση παρέκκλισης από τους ισχύοντες όρους δόμησης,
δ) εάν έχει υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία ή στο αρμόδιο όργανο (Σ.Α., ΚΕ.Σ.Α. κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας,
ε) εάν έχει υποβληθεί αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς,
στ) εάν έχει υποβληθεί φάκελος παρέκκλισης στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη,
ζ) εάν έχει υποβληθεί Μ.Π.Ε. για την εγκατάσταση και λειτουργία έργου ή δραστηριότητας ή έχει χορηγηθεί Α.Ε.Π.Ο.,
η) εάν έχει εγκριθεί χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους για εργασίες που πρόκειται να αδειοδοτηθούν.
Οι αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων, που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις της παρ. 4, συνεχίζουν να εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245).
Στις περιοχές και τις εγκαταστάσεις για τις οποίες μέχρι την έκδοση ν. 4759/2020 (Α΄245) βρίσκουν εφαρμογή το από 6.10.1978 προεδρικό διάταγμα (Δ΄ 538) και το από 24.5.1985 προεδρικό διάταγμα (Δ΄ 270), αυτά συνεχίζουν να ισχύουν, κατά το μέρος στο οποίο δεν έρχονται σε αντίθεση με το παρόν ως προς παρεκκλίσεις, αρτιότητα και λοιπούς όρους δόμησης.
α. Η παρ. 2 του άρθρου 250 και οι ρυθμίσεις που προστέθηκαν με τα άρθρα 33 και 34 του ν. 4759/2020 (Α΄245) δεν εφαρμόζονται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
αα. Σε εκκρεμείς διαδικασίες έγκρισης ή τροποποίησης Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Γ.Π.Σ.) και Σχεδίων Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧ.Ο.Ο.Α.Π) για τα οποία, πριν από την 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245), έχει υποβληθεί Σ.Μ.Π.Ε. στην οικεία περιβαλλοντική αρχή ή έχει εκδοθεί απόφαση για την περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου.
αβ. Σε εκκρεμείς διαδικασίες έγκρισης ή τροποποίησης Τ.Π.Σ. και Ε.Π.Σ. για τα οποία, πριν από τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245), έχει εκδοθεί εισήγηση για την περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου από την αρμόδια περιβαλλοντική αρχή ή έχει γνωμοδοτήσει το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή το Συμβούλιο Μητροπολιτικού Σχεδιασμού.
β. Στις περιπτώσεις των ανωτέρω σχεδίων, για τον καθορισμό των όρων και περιορισμών δόμησης των γηπέδων σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, εφαρμόζονται το από 6.10.1978 π. δ. (Δ΄ 538) και το από 24.5.1985 π.δ. (Δ΄ 270).
Στις περιπτώσεις που μέχρι τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245) έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, αλλά δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, δεν τυγχάνει εφαρμογής η περ. δ΄ της παρ. 3 του άρθρου 33 του ν. 4759/2020 (Α΄ 245).
ΤΜΗΜΑ IV- ΖΩΝΕΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ
ΤΜΗΜΑ IV- ΖΩΝΕΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ
Άρθρο 274. Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου
1. Με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, και Ενέργειας ορίζονται οι πόλεις και οικισμοί γύρω από τα όρια των οποίων καθορίζεται Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.). Με τα προεδρικά διατάγματα του προηγούμενου εδαφίου καθορίζεται και το πλάτος των Ζ.Ο.Ε. σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση οικισμού ή θέσης του ή προσδιορίζονται τα όρια της Ζ.Ο.Ε. σε χάρτη κατάλληλης κλίμακας που δημοσιεύεται με σμίκρυνση μαζί με το προεδρικό διάταγμα. Το πλάτος της Ζ.Ο.Ε. υπολογίζεται από τα αντίστοιχα ακραία όρια του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή του οικισμού προ του 1923. Με τα παραπάνω προεδρικά διατάγματα καθορίζονται κατά περίπτωση οι όροι και περιορισμοί χρήσεως γης ή άλλοι όροι και περιορισμοί, που επιβάλλονται μέσα στις Ζ.Ο.Ε. και ιδιαίτερα, το όριο εμβαδού κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση της γης. Τα ως άνω διατάγματα εκδίδονται μετά από γνώμη του δημοτικού συμβουλίου και του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. για το νομό Αττικής. Το πλάτος της Ζ.Ο.Ε. μετά τον προσδιορισμό του μπορεί μόνο να αυξηθεί με προεδρικά διατάγματα κατά την ως άνω διαδικασία. Σε περίπτωση που επεκτείνεται το πολεοδομικό σχέδιο μέσα στη Ζ.Ο.Ε. ή και έξω απ’ αυτή δύναται να επεκταθεί η Ζ.Ο.Ε. με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται κατά την ίδια διαδικασία.
2. Η παρ. 1 εφαρμόζεται ανάλογα και για τον καθορισμό Ζ.Ο.Ε. κατά μήκος των ακτών ή της όχθης δημόσιων λιμνών ή ποταμών ή και σε άλλες θέσεις ή περιοχές ειδικής προστασίας.
3. Μέσα στις Ζ.Ο.Ε. το Δημόσιο ασκεί δικαίωμα προτίμησης σύμφωνα με όσα ορίζονται στο άρθρο 120, που εφαρμόζονται ανάλογα και στην περίπτωση αυτή.
4. Στις εκποιητικές δικαιοπραξίες για ακίνητα μέσα στις Ζ.Ο.Ε. επισυνάπτονται τα στοιχεία που αναφέρονται στην παρ. 1 του άρθρου 283. Δικαιοπραξίες που καταρτίζονται κατά παράβαση της απαγόρευσης κατατμήσεων κάτω από τα όρια που ορίζονται με το προεδρικό διάταγμα της παρ. 1 είναι άκυρες. Οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες, όσοι μεσολαβούν σε τέτοιες δικαιοπραξίες, οι συμβολαιογράφοι και οι υποθηκοφύλακες που συντάσσουν ή μεταγράφουν τέτοια συμβόλαια, τιμωρούνται με τις ποινές της παρ. 8 του άρθρου 17 του ν. 1337/1983 (Α΄33). Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Δικαιοσύνης και Περιβάλλοντος και Ενέργειας είναι δυνατό να καθορίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής του παρόντος και οι πειθαρχικές κυρώσεις των προσώπων που συμπράττουν με οποιοδήποτε τρόπο στις πιο πάνω δικαιοπραξίες.
5. Των απαγορεύσεων κατατμήσεως του άρθρου αυτού εξαιρείται η Δημόσια Επιχείρηση Αερίου (Δ.ΕΠ.Α.) Α.Ε. για την απόκτηση ακινήτων για τις ανάγκες αυτής.
ΤΜΗΜΑ V : ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΤΜΗΜΑ V : ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Άρθρο 275. Απαγόρευση κατάτμησης γηπέδων εντός ζώνης
1. Απαγορεύεται οποιαδήποτε μεταβίβαση της κυριότητας τμημάτων γης, επιφάνειας κάτω των χιλίων τετραγωνικών μέτρων, που αποτελούν μέρος συνεχόμενων γηπέδων του ίδιου ιδιοκτήτη και που βρίσκονται μέσα στην κατά το άρθρο 64 ζώνη. Η απαγόρευση αυτής της τμηματικής μεταβίβασης της κυριότητας ισχύει και για τα συνεχόμενα γήπεδα, του ίδιου ιδιοκτήτη, συνολικού εμβαδού κάτω των χιλίων τετραγωνικών μέτρων. Τα γήπεδα αυτά μόνο συνολικά και αδιαίρετα επιτρέπεται να μεταβιβαστούν. Στις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης των παραπάνω γηπέδων πρέπει να προσαρτάται πάντοτε και διάγραμμα που θα προσδιορίζει τα όρια του μεταβιβαζόμενου τμήματος σε σχέση με τα γειτονικά και το όλο γήπεδο, του οποίου μέρος αποτελεί το μεταβιβαζόμενο τμήμα. Κάθε μεταβίβαση που γίνεται κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος είναι άκυρη.
2. Οι απαγορεύσεις του παρόντος αίρονται αυτοδικαίως ως προς τα γήπεδα, στα οποία επεκτείνεται το σχέδιο της πόλης ή οικισμού από την έγκριση της επέκτασης αυτής.
Άρθρο 276. Απαγόρευση δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων
1. Δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε μεταβίβαση της κυριότητας μέρους ή όλου του γηπέδου, στο οποίο ο ιδιοκτήτης σχημάτισε ή αναγνώρισε κοινόχρηστους χώρους που τυχόν σχηματίστηκαν χωρίς τη θέλησή του (ιδιωτικές οδούς, πλατείες κ.λπ.), ή δεν τους σχημάτισε ούτε τους αναγνώρισε, αλλά επιδιώκει το σχηματισμό ή την αναγνώρισή τους με τη μεταβίβαση αυτή. Στην έννοια του σχηματισμού κοινόχρηστων χώρων περιλαμβάνεται ο περιορισμός ή η παραίτηση δικαιωμάτων στα παραπάνω γήπεδα που γίνεται με οποιονδήποτε τρόπο, με ιδιωτική πρωτοβουλία ή συμφωνία, με σκοπό τον άμεσο ή έμμεσο σχηματισμό των χώρων αυτών. Κάθε μεταβίβαση της κυριότητας που γίνεται κατά παράβαση των παραπάνω διατάξεων είναι αυτοδικαίως άκυρη. Η διάταξη αυτή περί ακυρότητας ισχύει και αν ακόμη δεν έχει γίνει σε κάποια επίσημη πράξη σαφής μνεία του σχηματισμού των παραπάνω κοινόχρηστων χώρων, αλλά εμμέσως προκύπτει από τις μεταβιβάσεις που έγιναν ότι αυτές έχουν σκοπό το σχηματισμό των χώρων αυτών και εν γένει την εφαρμογή ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας.
2. Για τα εντός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων γήπεδα επιτρέπεται, με ορισμένες προϋποθέσεις και όρους, η παρέκκλιση από τις διατάξεις της παρ. 1 μέχρι οποιοδήποτε βαθμό. Τα σχετικά με την παρέκκλιση και τις προϋποθέσεις και όρους αυτής ρυθμίζονται με προεδρικά διατάγματα, που εκδίδονται μετά από σύμφωνη γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. εφάπαξ για κάθε πόλη ή οικισμό για κάθε τμήμα τους ή και για κάθε ειδική περίπτωση.
3. Η παρ. 1 δεν ισχύει προκειμένου περί γηπέδων που καλλιεργούνται και βρίσκονται εκτός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, στα οποία σχηματίζονται ιδιωτικές οδοί για μεταφορά των προϊόντων, εφόσον εκ των πραγμάτων προκύπτει ότι ο σχηματισμός έχει σκοπό μόνο τη μεταφορά αυτή και όχι την εφαρμογή ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας και τη βάσει αυτού κατάτμηση των γηπέδων σε μικρά τμήματα. Επίσης δεν ισχύουν οι διατάξεις της ίδιας παρ.1:
α) για κάθε περαιτέρω μεταβίβαση της κυριότητας γηπέδων, των οποίων έχει ήδη αυτή μεταβιβαστεί κατά παράβαση των διατάξεων της παραπάνω παραγράφου, πριν από την ημερομηνία που ορίζεται στην παρ. 5 εφόσον δεν επέρχεται αύξηση της επιφάνειας των κοινόχρηστων χώρων που σχηματίστηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία πριν την ημερομηνία αυτή, και β) ως προς τα εντός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων γήπεδα, στα οποία σχηματίστηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία, πριν από την οριζόμενη στην παρ. 5 ημερομηνία, κοινόχρηστοι χώροι (ιδιωτικές οδοί κ.λπ.), εφόσον η κυριότητα τμημάτων των γηπέδων αυτών μεταβιβάστηκε ήδη πριν από την ημερομηνία αυτή και δεν έχει γίνει μεταγενέστερα αύξηση των κοινόχρηστων χώρων που σχηματίστηκαν αρχικά.
4. Το αρμόδιο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό όργανο αποφαίνεται ύστερα από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. για την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος άρθρου, αν η μεταβίβαση της κυριότητας γηπέδου έγινε με σκοπό το σχηματισμό σε αυτό κοινόχρηστων χώρων και εν γένει την εφαρμογή ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας ή για απλή μεταφορά προϊόντων, αν έχει γίνει ή όχι αύξηση της έκτασης των κοινόχρηστων αυτών χώρων και ποια είναι η θέση και η έκταση αυτών και ειδικότερα πότε υπάρχει περίπτωση εφαρμογής των εξαιρέσεων α΄ και β΄ της προηγούμενης παραγράφου. Σε περίπτωση ενστάσεων των ενδιαφερομένων το αρμόδιο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό όργανο μπορεί να αναθεωρήσει την αρχική απόφασή του μόνο μία φορά. Περίληψη των παραπάνω αποφάσεων και της σχετικής γνωμοδότησης του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
5. Οι απαγορεύσεις του παρόντος άρθρου ισχύουν από 1.6.1924 εκτός από αυτές που αφορούν σε γήπεδα που βρίσκονται εκτός των πόλεων ή οικισμών και εκποιούνται με βάση μη εγκεκριμένα σχέδια οικισμών για τα οποία οι απαγορεύσεις ισχύουν από 1.3.1924.
Άρθρο 277. Ακυρότητα πράξεων μεταβίβασης ακινήτων
Η ακυρότητα των πράξεων μεταβίβασης ακινήτων που γίνονται κατά παράβαση των διατάξεων των άρθρων 275 και 276 είναι απόλυτη. Η ακυρότητα αυτή αίρεται αναδρομικά από την έκδοση της διοικητικής πράξης για την επέκταση του σχεδίου πόλης σύμφωνα με το άρθρο 275 ή για την έγκριση κοινόχρηστων χώρων που σχηματίστηκαν ή που αναγνωρίστηκαν ότι έχουν σχηματιστεί ή που επιδιώχθηκε να σχηματιστούν κατά το άρθρο 276 είτε σύμφωνα με την πρόβλεψη που έγινε γι' αυτούς είτε με άλλο τρόπο (έγκριση ή επέκταση του σχεδίου στην περιοχή που βρίσκονται ή μεμονωμένη έγκριση των χώρων, εάν βρίσκονται μέσα στα πολεοδομικά σχέδια όπως έχουν, ή με διαφορετική διάταξη ή υπό όρους).
Άρθρο 278. Αποζημιώσεις για παράνομες μεταβιβάσεις
1. Η παράβαση των διατάξεων του άρθρου 277, εκτός των άλλων, παρέχει σ' αυτόν που του έγινε η θεωρούμενη ως άκυρη μεταβίβαση το δικαίωμα χρηματικής ικανοποίησης από το μεταβιβάζοντα ίσης προς το διπλάσιο του συμφωνηθέντος τμήματος, σε περίπτωση γηπέδων που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου και γενικά εντός των πόλεων, ή οικισμών Στις περιπτώσεις γηπέδων που βρίσκονται εκτός των πόλεων, ή οικισμών (περίπτωση εκποίησης οικοπέδων με σκοπό τη σύσταση συνοικισμού με βάση ιδιωτικό σχέδιο) το παραπάνω καταβλητέο τίμημα ορίζεται ίσο προς το πενταπλάσιο του συμφωνηθέντος.
2. Η παραπάνω διάταξη ισχύει και για την παράβαση του άρθρου 275. Τα αναφερόμενα στο άρθρο αυτό γήπεδα, για την εφαρμογή της διάταξης της παρ. 1, θεωρούνται εκτός της πόλης, ή οικισμού.
3. Η εφαρμογή των διατάξεων των προηγούμενων παραγράφων αναστέλλεται από 10.9.1944 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 1852/1944, Α΄214). Η αναστολή αυτή αίρεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με όμοια διατάγματα επιτρέπεται, μετά τη άρση της αναστολής, η αυξομείωση των ποσών χρηματικής ικανοποίησης που ορίζονται στην παρ. 1.
Άρθρο 279. Υποχρεώσεις συμβολαιογράφων στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτων εν γένει που βρίσκονται εντός ή εκτός των σχεδίων πόλεων, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να κάνουν υπόμνηση στους αγοραστές ότι σύμφωνα με τις περί σχεδίων πόλεων διατάξεις απαγορεύεται σε ορισμένες περιπτώσεις η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών στα ακίνητα εν γένει και επιβάλλονται διάφοροι περιορισμοί. Για την υπόμνηση αυτή, οι συμβολαιογράφοι πρέπει να κάνουν σχετική μνεία στις καταρτιζόμενες συμβάσεις η παράλειψη της οποίας, καθώς και της παραπάνω υπόμνησης, συνεπάγεται την πειθαρχική τους δίωξη.
Άρθρο 280. Απαγορεύσεις κατατμήσεων οικοπέδων
1. Απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγεται τη δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων είτε κατά το ελάχιστο πρόσωπο, είτε κατά το βάθος.
2. Όταν από τις κείμενες περί σχεδίων πόλεων διατάξεις, εκτός των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, επιβάλλεται η τήρηση ορισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού ακαλύπτου του οικοπέδου από την οικοδομή, απαγορεύεται, μετά την ανέγερση της οικοδομής, η με οποιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση της κυριότητας μέρους του οικοπέδου, κατά τρόπο που να καθιστά το οικόπεδο, επί του οποίου βρίσκεται η οικοδομή μη άρτιο ή που να μειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω από το επιβεβλημένο ελάχιστο όριο.
3. Κάθε δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου που έχει αντικείμενο μεταβίβαση κυριότητας, η οποία απαγορεύεται από τις προηγούμενες παραγράφους, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη.
4. Αποκλειστικά αρμόδια να αποφαίνεται στις περιπτώσεις της παρ. 2, αν πρόκειται για απαγορευμένη μεταβίβαση, σε κάθε περίπτωση είναι η πολεοδομική υπηρεσία και σε περίπτωση ενστάσεων κατά της απόφασης αυτής ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Άρθρο 281. Ποινικές κυρώσεις
1. Όποιος μεταβιβάζει κατά κυριότητα μέρος ή και ολόκληρο γήπεδο κατά παράβαση των απαγορεύσεων του άρθρου 275, της παρ. 1 του άρθρου 276 και της παρ. 2 του άρθρου 280, τιμωρείται με φυλάκιση τριών μηνών έως ενός έτους και με χρηματική ποινή. Η χρηματική ποινή ορίζεται ίση προς την αξία του μεταβιβαζόμενου γηπέδου και όχι κατώτερη των εκατόν πενήντα (150) ευρώ. Με τις ίδιες ποινές τιμωρούνται και οι μεσίτες καθώς και οι μεσολαβούντες στις πράξεις αυτές. Επίσης με τις ίδιες ποινές τιμωρούνται και οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν , οι δικηγόροι που παρίστανται, οι υποθηκοφύλακες που μεταγράφουν συμβόλαια, κατά παράβαση των παραπάνω απαγορεύσεων, καθώς και οι μηχανικοί που συντάσσουν τεχνικά σχέδια προσαρτώμενα στα ως άνω συμβόλαια.
2. Εάν οι πράξεις της παρ. 1 διενεργούνται από επιχείρηση που λειτουργεί υπό οποιαδήποτε μορφή, οι εκπρόσωποί της ή διευθύνοντες ή εντεταλμένοι σύμβουλοι ή διοικητές ή γενικοί διευθυντές προκειμένου περί ανωνύμων εταιριών, τιμωρούνται με φυλάκιση τουλάχιστον τριών μηνών και με χρηματική ποινή όχι κατώτερη των εκατόν πενήντα (150) ευρώ. Με την ίδια ποινή τιμωρούνται και οι εκπρόσωποι ή διευθυντές επιχειρήσεις, για λογαριασμό ή κατ' εντολή της οποίας διενεργούνται οι κατά την προηγούμενη παράγραφο πράξεις.
3. Όποιος προβαίνει, με τον ημερήσιο ή περιοδικό τύπο, ραδιόφωνο, τηλεόραση, κινηματογράφο ή με άλλο μέσο ευρείας ενημέρωσης του κοινού, σε διαφήμιση που αποσκοπεί στις κατά την παρ. 1 του παρόντος πράξεις, τιμωρείται με φυλάκιση μέχρι ενός έτους και με χρηματική ποινή.
Άρθρο 282. Εξαιρέσεις από την απαγόρευση κατάτμησης ακινήτων
1. Απαγορεύσεις και περιορισμοί από τις κείμενες εν γένει διατάξεις για τη μεταβίβαση ακινήτων ή τμημάτων αυτών με κτίσματα ή όχι, τα οποία βρίσκονται εντός ή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου (εντός ή εκτός ζώνης), δεν ισχύουν όταν πρόκειται να αγοραστούν από το Δημόσιο ή οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης ή άλλα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου ή να δωρηθούν σε αυτά.
2. Επιτρέπεται η σύνταξη των οριστικών συμβολαίων πώλησης ακινήτων, κατά παράβαση του άρθρου 281, καθώς και την παρ.1 του άρθρου 280, εφόσον είχαν συνταχθεί συμβολαιογραφικά προσύμφωνα γι' αυτήν, πριν από τις 27.7.1977 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 651/1977, Α΄207). Τα ακίνητα αυτά, καθώς και όλα όσα μεταβιβάστηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή, κατά παράβαση των ανωτέρω διατάξεων, μπορούν να μεταβιβάζονται περαιτέρω κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις αυτές.
Άρθρο 283. Σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος για τη μεταβίβαση ακινήτων
1. Σε κάθε δικαιοπραξία, που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση με πώληση οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλόμενους και τον μηχανικό που το συνέταξε. Το διάγραμμα αυτό, το οποίο συντάσσεται σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, περιλαμβάνει οπωσδήποτε τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους καθώς και το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου. Από τον μηχανικό που συντάσσει το διάγραμμα δηλώνεται υπεύθυνα επ’ αυτού εάν επιτρέπεται ή όχι η, κατά τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις, ανοικοδόμηση επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Εάν το μεταβιβαζόμενο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ίδιο σχεδιάγραμμα από τον μηχανικό εάν και το εναπομένον στον πωλητή τμήμα πληροί ή όχι τους όρους δόμησης. Από την κατά το προηγούμενο εδάφιο υποχρέωση εξαιρούνται οι μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων λόγω πώλησης, με ή χωρίς κτίσματα, που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές. Στα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται για ακίνητα, τα οποία ευρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και στις οποίες λειτουργεί κτηματολόγιο, ο συντάσσων μηχανικός υποχρεούται να βεβαιώνει αν το διάγραμμα είναι συμβατό, ως προ το σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου, προς τις αντίστοιχες καταχωρίσεις στο κτηματογραφικό διάγραμμα του ακινήτου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 13α του ν. 2664/1998 (Α΄ 275).
2. Εάν ο συντάξας το διάγραμμα και οι συμβαλλόμενοι δηλώνουν ή βεβαιώνουν, εν γνώσει τους, ψευδή ως προς τ’ ανωτέρω γεγονότα, τιμωρούνται με την ποινή της παρ. 6 του άρθρου 22 του ν. 1599/1986 (Α΄ 75), όπως ισχύει.
3. Ο συμβολαιογράφος που συντάσσει συμβόλαιο κατά παράβαση της διάταξης αυτής υπέχει την προβλεπόμενη από τις κείμενες διατάξεις πειθαρχική ευθύνη.
4. Συμβάσεις μεταβίβασης ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν από τις 27.7.1977 (ημερομηνία κατάργησης του από 17.7/9.8.1948 βασιλικού διατάγματος, Α΄200), χωρίς το προβλεπόμενο από τις διατάξεις του καταργηθέντος διατάγματος πιστοποιητικό των αρμόδιων για τις πολεοδομικές εφαρμογές υπηρεσιών, θεωρούνται έγκυρες έστω και αν καταρτίστηκαν χωρίς το πιστοποιητικό αυτό. Πειθαρχικά αδικήματα συμβολαιογράφων που σχετίζονται με την ανωτέρω παράβαση θεωρούνται παραγεγραμμένα.
5. Με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορεί να καθορίζονται περιοχές απομακρυσμένες από αστικά κέντρα και καθαρά αγροτικές καθώς και οικισμοί που βρίσκονται μέσα στις περιοχές αυτές, εντός των οποίων οι πωλήσεις ακινήτων εξαιρούνται από την υποχρέωση της παρ. 1.
ΤΜΗΜΑ VΙ – ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ
ΤΜΗΜΑ VΙ – ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄: Κατηγορίες χρήσεων γης
Άρθρο 284. Κατηγορίες Χρήσεων
Οι χρήσεις γης που ρυθμίζονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό και περιλαμβάνονται στις ειδικές περιβαλλοντικές μελέτες της παρ. 2 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α΄ 160) καθορίζονται σύμφωνα με τη γενική και ειδική χωρική τους λειτουργία ως ακολούθως.
I. ΓΕΝΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ
- Αμιγής κατοικία.
- Γενική κατοικία.
- Πολεοδομικό κέντρο - κεντρικές λειτουργίες πόλης - τοπικό κέντρο συνοικίας - γειτονιάς.
- Τουρισμός - αναψυχή.
- Κοινωφελείς λειτουργίες.
- Ελεύθεροι χώροι - Αστικό Πράσινο.
- Παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης.
- Χονδρεμπόριο.
- Τεχνόπολις - Τεχνολογικό Πάρκο.
- Παραγωγικές δραστηριότητες υψηλής όχλησης.
- Εγκαταστάσεις Αστικών Υποδομών Κοινής Ωφέλειας.
- Ειδικές χρήσεις.
- Αγροτική χρήση.
-Ζώνη απόλυτης προστασίας της φύσης
- Ζώνη προστασίας της φύσης
- Ζώνη διαχείρισης οικοτόπων και ειδών
- Ζώνη βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων.
ΙΙ. ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ
Στις ειδικές κατηγορίες χρήσεων κατατάσσονται, σύμφωνα με την ειδική χωρική τους λειτουργία, οι ακόλουθες δραστηριότητες, λειτουργίες, εγκαταστάσεις και υποδομές:
1. Κατοικία.
Κατ` εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση ελευθερίου επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτηρίου, όπως ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή - προγραμματιστή Η/Υ, ψυχολόγου, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτηρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός κατοικίας αυτού που ασκεί το ελευθέριο επάγγελμα.
2. Κοινωνική κατοικία. Χρησιμοποιείται για τη στέγαση νέων και προσώπων που ανήκουν σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, όπως αυτές προσδιορίζονται στο πλαίσιο άσκησης στεγαστικής πολιτικής από το κράτος και τους δημόσιους φορείς. Η κοινωνική κατοικία επιτρέπεται σε όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων, στις οποίες επιτρέπεται και η κατοικία, ακόμη και αν δεν μνημονεύεται ειδικώς.
3. Κοινωνική πρόνοια.
4. Εκπαίδευση.
4.1. Νηπιαγωγεία.
4.2. Πρωτοβάθμια (Δημοτικά).
4.3. Δευτεροβάθμια (Γυμνάσια, Λύκεια).
4.4. Τριτοβάθμια (Τ.Ε.Ι., Α.Ε.Ι.).
4.5. Ειδική εκπαίδευση.
5. Αθλητικές εγκαταστάσεις (άρθ. 56Α του ν. 2725/1999, Α΄121 και Κ.Υ.Α. ΥΠΠΟΑ/ΓΔΥΑ/ΔΤΥ/ΤΠΑΑΕ/408113/21902/2725/603/2017, Β΄3568).
5.1. Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).
5.2. Μεγάλες αθλητικές εγκαταστάσεις.
5.3. Ειδικές αθλητικές εγκαταστάσεις.
6. Θρησκευτικοί χώροι.
7. Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.
8. Διοίκηση.
9. Περίθαλψη.
9.1. Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία:
9.1.1. Κέντρα υγείας και κέντρα υγείας αστικού τύπου.
9.1.2. Περιφερειακά ιατρεία και πολυδύναμα περιφερειακά ιατρεία.
9.1.3. Κέντρα αποθεραπείας - αποκατάστασης ημερήσιας νοσηλείας (άρθ. 10 του ν. 2072/1992, Α΄ 125).
9.1.4. Ιδιωτικές μονάδες πρωτοβάθμιας φροντίδας υγείας (π.δ.84/2001, Α΄70).
9.1.5. Μονάδες χρόνιας αιμοκάθαρσης εκτός νοσοκομείων και κλινικών (άρθ. 31 του ν. 2646/1998, Α΄236).
9.1.6. Ιδιωτικές μονάδες ημερήσιας νοσηλείας (άρθ. 33 του ν. 4025/2011, Α΄228).
9.1.7. Εργαστήρια φυσικοθεραπείας.
9.1.8. Μονάδες πρωτοβάθμιας φροντίδας υγείας Ε.Ο.Π.Υ.Υ. - ασφαλιστικών οργανισμών.
9.1.9. Κέντρα ψυχικής υγείας, ιατροπαιδαγωγικά κέντρα, κέντρα εξειδικευμένης περίθαλψης (κέντρα ημέρας, νοσοκομεία ημέρας και κέντρα παρέμβασης στην κρίση).
9.1.10. Μονάδες ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης (άρθ. 9 του ν. 2716/1999, Α΄96).
9.1.11. Λοιπές υπηρεσίες πρωτοβάθμιας υγείας, όπως εργαστήρια αισθητικής μονάδες αδυνατίσματος - διαιτολογικές μονάδες, οδοντοτεχνικά εργαστήρια.
9.2. Δευτεροβάθμιες και τριτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας που περιλαμβάνουν νοσηλεία:
9.2.1. Νοσοκομεία (περιφερειακά και γενικά) και νοσοκομεία - κέντρα υγείας.
9.2.2. Ιδιωτικές Κλινικές.
9.2.3. Κέντρα φυσικής και ιατρικής αποκατάστασης.
9.2.4. Κέντρα αποθεραπείας - αποκατάστασης κλειστής νοσηλείας (άρθ. 10 του ν. 2072/1992, Α΄125).
9.2.5. Ξενώνες ανακουφιστικής φροντίδας ασθενών του ν. 5007/2022 (Α΄241).
9.3. Εξωνοσοκομειακές Μονάδες Ψυχικής Υγείας.
9.4. Μονάδες Πρόληψης και Καταπολέμησης των Εξαρτήσεων.
10. Χώροι συνάθροισης κοινού / Συνεδριακά κέντρα.
11. Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών:
11.1. Εμπορικά καταστήματα.
11.2. Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών.
11.3. Υπεραγορές.
11.4. Πολυκαταστήματα.
11.5. Εμπορικά κέντρα.
11.6. Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων - εκθεσιακά κέντρα.
12. Γραφεία / Κέντρα έρευνας / Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων.
13. Εστίαση.
14. Αναψυκτήρια.
15. Αναψυχή - κέντρα διασκέδασης
16. Τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις σύμφωνα με την τουριστική νομοθεσία.
17. Στάθμευση (κτίριο - γήπεδο).
17.1. Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων καθώς και οχημάτων ανεξαρτήτως βάρους των υπηρεσιών Ο.Τ.Α. α΄ βαθμού.
17.2. Στάθμευση (κτίρια - γήπεδα) αυτοκινήτων, χωρίς περιορισμό είδους και βάρους, σκαφών και τουριστικών λεωφορείων.
18. Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας (παρ. 7 άρθρ. 114 ν. 4070/2012, Α΄82).
19. Πλυντήρια, λιπαντήρια αυτοκινήτων.
20. Συνεργεία.
20.1. Συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων - συνήθων οχημάτων (συμπεριλαμβάνονται οι μοτοσικλέτες και μοτοποδήλατα) μέχρι 3,5 τόνους μικτού φορτίου ή δυνατότητα μεταφοράς μέχρι 9 ατόμων.
20.2. Συνεργεία επισκευής και συντήρησης μεγάλων και βαρέων οχημάτων άνω των 3,5 τόνων μικτού φορτίου ή δυνατότητα μεταφοράς άνω των 9 ατόμων (συμπεριλαμβάνονται τα αγροτικά μηχανήματα και τα μηχανήματα έργων - Συνεργεία Επισκευής Μηχανημάτων Έργων (Σ.Ε.Μ.Ε.).
21. Αποθήκες (χαμηλής, μέσης, υψηλής όχλησης).
21.1. Αποθήκες του άρθρου 17 του ν. 3982/2011 (Α΄143).
21.2. Aποθήκες λιανικής πώλησης.
21.3. Διανομή ημερήσιου και περιοδικού τύπου.
21.4. Φαρμακαποθήκες.
22. Εγκαταστάσεις Εφοδιαστικής (ν. 4302/2014, Α΄225).
22.1. Κέντρο Αποθήκευσης και Διανομής (Κ.Α.Δ.).
22.2. Αστικό Κέντρο Ενοποίησης Εμπορευμάτων (άρθρο 4 του ν. 4302/2014, Α΄225 και άρθρου 9, παρ. 3.1 του π.δ.79/2004, Α΄62).
22.3. Αποθήκες χονδρικού εμπορίου.
23. Κέντρα Δεδομένων και τεχνολογικής υποστήριξης επιχειρήσεων και λοιπές συνοδευτικές δραστηριότητες (Data Centers) (άρθρο 320 του ν. 4442/2016, Α΄230)
24. Επαγγελματικά εργαστήρια (άρθρο 17 του ν. 3982/2011, Α΄143).
25. Βιοτεχνικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις (χαμηλής, μέσης και υψηλής όχλησης).
26. Αγροτικές εκμεταλλεύσεις - εγκαταστάσεις και δραστηριότητες.
26.1. Γεωργικές, δασικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις και δραστηριότητες.
26.2. Γεωργικές αποθήκες, θερμοκήπια και λοιπές εγκαταστάσεις αγροτικού τομέα (άρθρο 252).
26.3. Κτηνοτροφικές - πτηνοτροφικές εγκαταστάσεις -Αντλητικές εγκαταστάσεις.
26.4. Υδατοκαλλιέργειες (χερσαίες, θαλάσσιες, λιμναίες και ποτάμιες εγκαταστάσεις).
26.5. Πολυλειτουργικό αγρόκτημα (άρθρο 52 του ν. 4235/2014, A΄32).
26.6. Κτηνοτροφικά Πάρκα (άρθρο 43 του ν. 4235/2014, Α΄32).
26.7. Αλυκές.
26.8. Βόσκηση.
26.9. Αλιεία (ερασιτεχνική και επαγγελματική).
26.10. Συλλογή φυτών, βοτάνων, ασπόνδυλων και μυκήτων (μανιταριών) και βενθικών οργανισμών από το υπόστρωμα της παραλιακής ζώνης.
26.11. Θήρα.
26.12. Ιππικά Κέντρα.
26.13. Εγγειοβελτιωτικά έργα αγροτικής ανάπτυξης.
27. Εξορυκτικές δραστηριότητες (Ορυχεία, Λατομεία, Μεταλλεία, Αμμοληψία, Ζώνες αναζήτησης, έρευνας και εκμετάλλευσης υδρογονανθράκων).
28. Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς:
28.1. Αεροδρόμια.
28.2. Ελικοδρόμια.
28.3. Υδατοδρόμια.
28.4. Σιδηροδρομικοί σταθμοί.
28.5. Εμπορευματικοί σιδηροδρομικοί σταθμοί.
28.6. Ειδικές σιδηροδρομικές εγκαταστάσεις.
28.7. Σταθμοί αστικών, υπεραστικών λεωφορείων, τρόλεϊ, τραμ.
28.8. Χώροι στάθμευσης τουριστικών λεωφορείων (πούλμαν), φορτηγών και τροχόσπιτων.
28.9. Σ.Ε.Α. (Σταθμοί εξυπηρέτησης αυτοκινητοδρόμων).
28.10. Σταθμοί μετεπιβίβασης Μ.Μ.Μ.
28.11. Λιμενικές ζώνες επιβατικής, εμπορικής, αλιευτικής, βιομηχανικής και τουριστικής δραστηριότητας, μαρίνες.
28.12. Γραμμικές υποδομές μεταφορών.
28.12.1. Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων, δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας).
28.12.2. Οδοί ήπιας κυκλοφορίας.
28.12.3. Πεζόδρομοι.
28.12.4. Ποδηλατόδρομοι.
28.12.5. Πλατείες.
28.12.6. Μονοπάτια (πεζών).
28.12.7. Θαλάσσιοι διάδρομοι κίνησης σκαφών.
29. Κέντρα τεχνικού ελέγχου οχημάτων (Κ.Τ.Ε.Ο., Ι.Κ.Τ.Ε.Ο.).
30. Σταθμοί μεταφόρτωσης απορριμμάτων.
31. Εγκαταστάσεις ανακύκλωσης συσκευασιών και υλικών.
32. Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθ. 29 ν. 4819/2021, Α΄129).
33. Χώρος επεξεργασίας, αποθήκευσης και διάθεσης στερεών αποβλήτων/Χώρος επεξεργασίας, διάθεσης στερεών τοξικών αποβλήτων.
34. Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων (βιολογικός καθορισμός).
35. Εγκαταστάσεις παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας, πλην των εγκαταστάσεων της κατηγορίας 36, εγκαταστάσεις αποθήκευσης και μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας και φυσικού αερίου, εγκαταστάσεις ύδρευσης, εγκαταστάσεις τηλεπικοινωνιών, και συναφείς εγκαταστάσεις.
36. Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (Α.Π.Ε.) και εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. με αποθήκευση.
37. Πάρκα κεραιών τηλεπικοινωνιών, ραδιοφωνικών και τηλεοπτικών σταθμών.
38. Στρατιωτικές εγκαταστάσεις
39. Κέντρα Περίθαλψης Ειδών Άγριας Πανίδας (ΚΕ.ΠΕ.Α.Π.).
40. Εγκαταστάσεις οχημάτων τέλους κύκλου ζωής (Ο.Τ.Κ.Ζ.).
41. Κοιμητήρια.
42. Κέντρα αποτέφρωσης νεκρών (Κ.Α.Ν.) και οστών.
43. Σωφρονιστικά καταστήματα - φυλακές - κέντρα κράτησης.
44. Εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών / προσφύγων και ευάλωτων ομάδων.
45. Ιππόδρομος.
46. Πίστες αγώνων αυτοκινήτων και μοτοποδηλάτων.
47. Καζίνο.
48. Χώροι διεξαγωγής τεχνικών - ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων (ν. 4002/2011, Α΄180).
49. Αστική γεωργία - Λαχανόκηποι.
50. Κατασκηνώσεις - Παιδικές εξοχές.
51. Κατασκευές.
51.1. Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
γ) λυόμενες και προσωρινές κατασκευές,
δ) για τη λειτουργία και την εξυπηρέτηση των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
51.2. Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
γ) Υπέργειοι και υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.
δ) Η εγκατάσταση κεντρικών λεβήτων ή μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) για τηλεθέρμανση.
ε) Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
στ) Η εγκατάσταση μονάδων αφαλάτωσης και λοιπών συστημάτων επεξεργασίας νερού για την υδροδότηση δημοτικών δικτύων, με τα συνοδά έργα που απαιτούνται για την πλήρη λειτουργία τους.
52. Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.).
53. Έργα πρόληψης ή αντιμετώπισης της υφαλμύρωσης των υπογείων υδάτων ή εδαφών.
54. Έργα προστασίας από διάβρωση, κατολισθήσεις και στήριξη εδαφών.
55. Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
56. Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
57. Πλωτές υποδομές και εγκαταστάσεις θαλάσσιας αναψυχής.
58. Φάροι.
Άρθρο 285. Αμιγής κατοικία
Στις περιοχές αμιγούς κατοικίας επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(1) Κατοικία.
(3) Κοινωνική πρόνοια τοπικής κλίμακας.
(4) Εκπαίδευση:
Επιτρέπονται μόνο πρωτοβάθμια (4.2) και δευτεροβάθμια (4.3) για την εξυπηρέτηση των αναγκών του Δήμου.
(5) Αθλητικές Εγκαταστάσεις:
Επιτρέπονται μόνον, από την υποκατηγορία. (5.1) των μικρών αθλητικών εγκαταστάσεων, οι Α1 και Δ χωρίς θεατές.
(6) Θρησκευτικοί χώροι τοπικής σημασίας με καθορισμό της θέσης τους από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
(7) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις τοπικής σημασίας μέχρι 200 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(9) Περίθαλψη. Επιτρέπονται μόνο οι Μονάδες Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης (8.1.10) του άρθρου 9 ν. 2716/1999 (Α΄96).
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών.
Επιτρέπονται μόνο Εμπορικά καταστήματα (11.1) και Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (11.2) που εξυπηρετούν τις καθημερινές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής. Μέγιστη συνολική επιφάνεια καταστημάτων ανά οικόπεδο εκατόν πενήντα (150) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. Το μέγεθος αυτό μπορεί να εξειδικεύεται ή να περιορίζεται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
(16) Τουριστικά καταλύματα μέχρι 30 κλίνες.
(17.1) Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων, με καθορισμό θέσης από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
(24) Επαγγελματικά εργαστήρια άρθρου 17 ν. 3982/2011 (Α΄143). Επιτρέπονται μόνο φούρνοι έως εκατόν πενήντα (150) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. Το μέγεθος αυτό μπορεί να εξειδικεύεται ή να περιορίζεται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
(28.12) Γραμμικές υποδομές μεταφορών.
(28.12.1) Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων, δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας).
(28.12.2) Οδοί ήπιας κυκλοφορίας.
(28.12.3) Πεζόδρομοι.
(28.12.4) Ποδηλατόδρομοι.
(28.12.5) Πλατείες.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθ. 29 ν. 4819/2021, Α΄129).
(49) Αστική γεωργία λαχανόκηποι.
(51) Κατασκευές.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.).
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
Άρθρο 286. Γενική Κατοικία
Στις περιοχές γενικής κατοικίας επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(1) Κατοικία.
(3) Κοινωνική πρόνοια.
(4) Εκπαίδευση: Τα κτίρια ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης πρέπει να έχουν μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης μέχρι χίλια πεντακόσια (1.500) τ.μ.
(5.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις.
(6) Θρησκευτικοί χώροι.
(7) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι χίλια διακόσια (1.200) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(8) Διοίκηση τοπικής κλίμακας.
(9) Περίθαλψη. Επιτρέπονται μόνο Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία
(9.1), ιδιωτικές κλινικές μέχρι εκατό (100) κλίνες (9.2.2), εξωνοσοκομειακές μονάδες ψυχικής υγείας (9.3), μονάδες πρόληψης και καταπολέμησης των εξαρτήσεων (9.4).
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. Επιτρέπονται μόνο Εμπορικά καταστήματα
(11.1), Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (11.2) και Υπεραγορές τροφίμων (11.3) οι οποίες πρέπει να έχουν μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης μέχρι χίλια πεντακόσια (1.500) τ.μ. (ν. 4315/2014, Α΄ 47).
(12) Γραφεία/ Κέντρα Έρευνας/Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων. Επιτρέπονται μόνο Γραφεία και Κέντρα έρευνας.
(13) Εστίαση μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(14) Αναψυκτήρια μέχρι διακόσια (200) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(16) Τουριστικά καταλύματα μέχρι εκατόν πενήντα (150) κλίνες και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις.
(17.1) Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι τρισίμισι (3,5) τόνους, κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων.
(18) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας. Η παροχή φυσικού αερίου γίνεται μόνο για την εξυπηρέτηση οχημάτων. Η εγκατάσταση νέων πρατηρίων υγρών καυσίμων σε συνδυασμό με χρήσεις σταθμού αυτοκινήτων, πλυντηρίου και λιπαντηρίου αυτοκινήτων, αξεσουάρ αυτοκινήτου και μίνι μάρκετ για την εξυπηρέτηση των πελατών, επιτρέπεται μόνο εφόσον αποτελεί μοναδική χρήση του οικοπέδου.
(19) Πλυντήρια - Λιπαντήρια αυτοκινήτων.
(20.1) Συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων συνήθων οχημάτων (συμπεριλαμβάνονται οι μοτοσικλέτες και μοτοποδήλατα) μέχρι τρισίμισι (3,5) τόνους μικτού φορτίου ή δυνατότητα μεταφοράς μέχρι 9 ατόμων εκτός φανοποιείων και βαφείων. Κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό οι χρήσεις φανοποιείων και βαφείων μπορεί να επιτραπούν κατ’ εξαίρεση σε περιοχές Γενικής Κατοικίας, υπό την προϋπόθεση ότι θα είναι χαμηλής όχλησης και θα αποτελούν συνοδή χρήση του συνεργείου.
(21) Αποθήκες χαμηλής όχλησης μέχρι τετρακόσια (400) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. Δεν επιτρέπονται οι αποθήκες με κωδικό 20.1. Ειδικά για τις φαρμακαποθήκες, η μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης ανέρχεται σε χίλια πεντακόσια (1.500) τ.μ.
(22) Εγκαταστάσεις Εφοδιαστικής (ν. 4302/2014, Α΄225). Επιτρέπονται μόνο Αποθήκες χονδρικού εμπορίου χαμηλής όχλησης (22.3) μέχρι τετρακόσια (400) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(24) Επαγγελματικά εργαστήρια μέχρι τετρακόσια (400) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς με καθορισμό θέσης από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
(29) Κέντρα Τεχνικού Ελέγχου Οχημάτων (Κ.Τ.Ε.Ο. Ι.Κ.Τ.Ε.Ο.).
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία.
(44) Εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών προσφύγων και ευάλωτων ομάδων μέχρι τριακοσίων (300) ατόμων.
(48) Χώροι διεξαγωγής τεχνικών-ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων.
(49) Αστική γεωργία λαχανόκηποι.
(51) Κατασκευές.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.)
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.). Με τον πολεοδομικό σχεδιασμό είναι δυνατό να επιβάλλονται περιορισμοί ως προς την πυκνότητα εγκατάστασης πλην των με κωδικό (1), (2), και (5) ανωτέρω χρήσεων (όπως μέγιστος αριθμός ανά Ο.Τ/Π.Ε./οδικό άξονα ή κατά άλλο επιστημονικά τεκμηριωμένο τρόπο).
Άρθρο 287. Πολεοδομικό Κέντρο Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης - Τοπικό Κέντρο Συνοικίας Γειτονιάς.
Στις περιοχές της κατηγορίας αυτής, επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(1) Κατοικία.
(3) Κοινωνική πρόνοια.
(4) Εκπαίδευση (καθορισμός θέσης από το εγκεκριμένο Ρ.Σ.).
(5.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).
(6) Θρησκευτικοί χώροι.
(7) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.
(8) Διοίκηση.
(9) Περίθαλψη.
(10) Χώροι συνάθροισης κοινού/ Συνεδριακά κέντρα.
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών.
(12) Γραφεία/ Κέντρα έρευνας/ Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων.
(13) Εστίαση.
(14) Αναψυκτήρια.
(15) Αναψυχή Κέντρα διασκέδασης.
(16) Τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις.
(17.1) Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι τρισήμισι (3,5) τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων.
(21) Αποθήκες χαμηλής όχλησης μέχρι πεντακόσια (500) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. Δεν επιτρέπονται οι αποθήκες με κωδικό 20.1. Ειδικά για τις φαρμακαποθήκες, η μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης ανέρχεται σε χίλια πεντακόσια (1.500) τ.μ.
(24) Επαγγελματικά εργαστήρια μέχρι πεντακόσια (500) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά γήπεδο ή οικόπεδο.
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(29) Κέντρα Τεχνικού Ελέγχου Οχημάτων (Κ.Τ.Ε.Ο. Ι.Κ.Τ.Ε.Ο.).
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθ. 29 ν. 4819/2021, Α΄129).
(48) Χώροι διεξαγωγής τεχνικών-ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων.
Ειδικότερα, για τα τοπικά κέντρα συνοικίας γειτονιάς σε περιοχές αμιγούς κατοικίας, επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων όπως αυτές εξειδικεύονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό:
(1) Κατοικία.
(4.5) Ειδική Εκπαίδευση.
(7) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι 500 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(8) Διοίκηση τοπικής κλίμακας.
(9) Περίθαλψη. Επιτρέπονται μόνο Εργαστήρια φυσικοθεραπείας (9.1.7).
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. Επιτρέπονται μόνο Εμπορικά καταστήματα (11.1) και Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (11.2).
(13) Εστίαση μέχρι διακόσια (200) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(16) Τουριστικά καταλύματα μέχρι πενήντα (50) κλίνες.
(51) Κατασκευές.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.)
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.
Στις ειδικές κατηγορίες χρήσεων που επιτρέπονται ειδικά στα τοπικά κέντρα συνοικίας-
γειτονιάς προστίθενται οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(28.12) Γραμμικές υποδομές μεταφορών.
(28.12.1) Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων, δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας).
(28.12.2) Οδοί ήπιας κυκλοφορίας.
(28.12.3) Πεζόδρομοι.
(28.12.4) Ποδηλατόδρομοι.
(28.12.5) Πλατείες.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.).
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
Άρθρο 288. Τουρισμός Aναψυχή
Στις περιοχές τουρισμού αναψυχής, επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(1) Κατοικία.
(3) Κοινωνική Πρόνοια.
(5) Μικρές (5.1) και ειδικές (5.3) αθλητικές εγκαταστάσεις.
(6) Θρησκευτικοί χώροι.
(7)Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.
(9.1) Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας.
(10) Χώροι συνάθροισης κοινού/ Συνεδριακά κέντρα.
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. Επιτρέπονται μόνο εμπορικά καταστήματα (11.1) και καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (11.2) και υπεραγορές και πολυκαταστήματα (11.3 και 11.4) μέχρι χίλια πεντακόσια (1.500) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης.
(12) Γραφεία/Κέντρα έρευνας/Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων. Επιτρέπονται μόνο Γραφεία.
13) Εστίαση.
(14) Αναψυκτήρια.
(15) Αναψυχή.
(16) Τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις.
(17) Στάθμευση (κτίριο γήπεδο). Επιτρέπονται μόνο Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων (17.1) και Στάθμευση (κτίρια γήπεδα) σκαφών και τουριστικών λεωφορείων (17.2).
(18) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας. Η παροχή φυσικού αερίου γίνεται μόνο για την εξυπηρέτηση οχημάτων.
(19) Πλυντήρια, λιπαντήρια αυτοκινήτων.
(26.5) Πολυλειτουργικό αγρόκτημα.
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθρο 29 ν. 4819/2021, Α΄129).
(34) Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων με καθορισμό θέσης από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο
(36) Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (Α.Π.Ε.) και εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. με αποθήκευση.
(47) Καζίνο.
(48) Χώροι διεξαγωγής τεχνικών ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων.
(49) Αστική γεωργία λαχανόκηποι.
(50) Κατασκηνώσεις παιδικές εξοχές.
(51) Κατασκευές.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.).
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
Άρθρο 289. Κοινωφελείς Λειτουργίες
Στις περιοχές της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(2) Κοινωνική κατοικία, μόνο σε κτίρια που ανήκουν σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143).
(3) Κοινωνική πρόνοια.
(4) Εκπαίδευση.
(5) Αθλητικές εγκαταστάσεις.
(7) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.
(9) Περίθαλψη.
(28.12) Γραμμικές υποδομές μεταφορών
(28.12.1) Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων, δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας).
(28.12.2) Οδοί ήπιας κυκλοφορίας.
(28.12.3) Πεζόδρομοι.
(28.12.4) Ποδηλατόδρομοι.
(28.12.5) Πλατείες.
(31) Εγκαταστάσεις ανακύκλωσης συσκευασιών και υλικών.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία.
(42) Κέντρα Αποτέφρωσης Νεκρών (Κ.Α.Ν.) και οστών. Επιτρέπονται μόνο Κέντρα Αποτέφρωσης Νεκρών (Κ.Α.Ν.).
Άρθρο 290. Ελεύθεροι Χώροι - Αστικό Πράσινο
Οι περιοχές της κατηγορίας αυτής αφορούν:
1. Κοινόχρηστους χώρους πού καθορίζονται από το εγκεκριμένο Ρ.Σ. Ως κοινόχρηστοι χώροι για την εφαρμογή του παρόντος, νοούνται οι χώροι για την παραμονή, αναψυχή και μετακίνηση πεζών και τροχοφόρων, όπως οδοί, οδοί ήπιας κυκλοφορίας, πεζόδρομοι, αμιγείς πεζόδρομοι, ποδηλατόδρομοι, πλατείες, άλση, πράσινο, και παιδικές χαρές. Στις πλατείες και στα πεζοδρόμια επιτρέπονται τα οριζόμενα στο άρθρο 216 (με εξαίρεση την περίπτωση γ΄ της παρ. 1 και των περ. γ΄ και δ΄ της παρ. 2) και επιπλέον περιορισμένης έκτασης δραστηριότητες εστίασης και αναψυχής, για την εξυπηρέτηση του κοινόχρηστου χώρου, εφόσον προβλέπονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και τον πολεοδομικό κανονισμό. Στους κοινόχρηστους χώρους επιτρέπεται η κατασκευή υπογείων χώρων για τη στάθμευση αυτοκινήτων (σταθμοί αυτοκινήτων) εφ’ όσον προβλέπεται από τον σχεδιασμό με μέριμνα διατήρησης τυχόν υψηλής βλάστησης που φέρουν. Σε περιοχές πρασίνου και σε άλση η κατασκευή υπόγειων χώρων στάθμευσης γίνεται σε περιορισμένο τμήμα τους και μόνο για την εξυπηρέτηση των χρηστών. Στους χώρους αυτούς επιτρέπονται, επιπλέον, οι γωνιές ανακύκλωσης εφόσον δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια άνω του δεκαπέντε (15%) του κοινοχρήστου χώρου.
2. Ελεύθερους χώρους αστικού και περιαστικού πρασίνου. Οι περιοχές αυτές είναι χώροι εκτός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, οι οποίοι προβλέπονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό και νοούνται ως χώροι δημιουργίας πνευμόνων πρασίνου και αναψυχής, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού περιβάλλοντος. Στους ελεύθερους χώρους αστικού πρασίνου, εκτός από δραστηριότητες ήπιας αναψυχής, όπως παιδικές χαρές, επιτρέπονται οι παρακάτω λειτουργίες εφόσον προβλέπονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό:
(5.1) Μικρές υπαίθριες αθλητικές εγκαταστάσεις.
(10) Χώροι συνάθροισης κοινού: μόνο ανοικτά θέατρα μικρής κλίμακας με απαραίτητους υποστηρικτικούς χώρους και θερινοί κινηματογράφοι.
(28.12) Γραμμικές υποδομές μεταφορών.
(28.12.1) Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων, δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας).
(28.12.2) Οδοί ήπιας κυκλοφορίας.
(28.12.3) Πεζόδρομοι.
(28.12.4) Ποδηλατόδρομοι.
(28.12.5) Πλατείες.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία, κατ’ άρθρο 29 ν. 4819/2021, Α΄129. Επιτρέπονται μόνο Γωνιές ανακύκλωσης.
(26.1) Γεωργικές, δασικές και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις.
(49) Αστική γεωργία.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
δ) για τη λειτουργία και την εξυπηρέτηση των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
ε) Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
στ) Η εγκατάσταση μονάδων αφαλάτωσης και λοιπών συστημάτων επεξεργασίας νερού για την υδροδότηση δημοτικών δικτύων, με τα συνοδά έργα που απαιτούνται για την πλήρη λειτουργία τους.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.).
(53) Έργα πρόληψης ή αντιμετώπισης της υφαλμύρωσης των υπογείων υδάτων ή εδαφών.
(54) Έργα προστασίας από διάβρωση, κατολισθήσεις και στήριξη εδαφών.
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
Άρθρο 291. Παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης.
Στις περιοχές που καθορίζονται ως χώροι υποδοχής παραγωγικών δραστηριοτήτων χαμηλής και μέσης όχλησης επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(1) Κατοικία για προσωπικό ασφαλείας των εγκαταστάσεων.
(3) Κοινωνική πρόνοια.
(5.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).
(10) Χώροι συνάθροισης κοινού.
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. Επιτρέπονται μόνο Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (11.2) Πολυκαταστήματα (11.4), Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων εκθεσιακά κέντρα (11.6).
(12) Γραφεία/ Κέντρα έρευνας/ Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων.
(13) Εστίαση.
(14) Αναψυκτήρια.
(17) Στάθμευση (κτίρια γήπεδα) χωρίς περιορισμό είδους και βάρους.
(18) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας.
(19) Πλυντήρια-λιπαντήρια αυτοκινήτων.
(20) Συνεργεία επισκευής και συντήρησης οχημάτων χωρίς περιορισμό είδους και βάρους, μηχανημάτων έργων (Σ.Ε.Μ.Ε.) και αγροτικών μηχανημάτων.
(21) Αποθήκες (χαμηλής και μέσης όχλησης).
(22) Εγκαταστάσεις Εφοδιαστικής.
(24) Επαγγελματικά εργαστήρια.
(25) Βιοτεχνικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις χαμηλής και μέσης όχλησης.
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(29) Κέντρα τεχνικού ελέγχου οχημάτων (Κ.Τ.Ε.Ο. Ι.Κ.Τ.Ε.Ο.)
(31) Εγκαταστάσεις ανακύκλωσης συσκευασιών και υλικών
(32) Πράσινα Σημεία.
(34) Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων
(36) Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (Α.Π.Ε.) και εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. με αποθήκευση.
(40) Εγκαταστάσεις οχημάτων τέλους κύκλου ζωής .
(42) Κέντρα Αποτέφρωσης Νεκρών (Κ.Α.Ν.) και Οστών.
Οι πιο πάνω με κωδικό (3), (5.1), (10), (13) και (28) χρήσεις, επιτρέπονται με την προϋπόθεση ότι αποτελούν τμήμα των βιομηχανικών/βιοτεχνικών εγκαταστάσεων ή εξυπηρετούν τις ανάγκες των εργαζομένων σε αυτές. Οι χρήσεις αυτές δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 30% της συνολικής έκτασης των γηπέδων του υποδοχέα. Στο παραπάνω ποσοστό συμπεριλαμβάνονται και οι υπόλοιπες χρήσεις του τριτογενούς τομέα.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατ’ άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
γ) Υπέργειοι και υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.
δ) Η εγκατάσταση κεντρικών λεβήτων ή μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) για τηλεθέρμανση.
ε) Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
στ) Η εγκατάσταση μονάδων αφαλάτωσης και λοιπών συστημάτων επεξεργασίας νερού για την υδροδότηση δημοτικών δικτύων, με τα συνοδά έργα που απαιτούνται για την πλήρη λειτουργία τους.
(56) Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
Άρθρο 292. Χονδρεμπόριο
Στις περιοχές χονδρεμπορίου, επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(1) Κατοικία για προσωπικό ασφαλείας των εγκαταστάσεων.
(10) Χώροι συνάθροισης κοινού.
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. Επιτρέπονται μόνο Καταστήματα παροχής υπηρεσιών (11.2), Υπεραγορές (11.3), Πολυκαταστήματα (11.4), Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων εκθεσιακά κέντρα (11.6)
(12) Γραφεία/ Κέντρα Ερευνών/Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων. Επιτρέπονται μόνο Γραφεία και Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων.
(13) Εστίαση.
(14) Αναψυκτήρια.
(16) Τουριστικά καταλύματα (μόνο κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα).
(17) Στάθμευση (κτίρια γήπεδα) χωρίς περιορισμό είδους και βάρους.
(18) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας
(19) Πλυντήρια λιπαντήρια αυτοκινήτων.
(20) Συνεργεία επισκευής και συντήρησης αυτοκινήτων χωρίς περιορισμό είδους και βάρους μηχανημάτων έργων (Σ.Ε.Μ.Ε.) και αγροτικών μηχανημάτων.
(21) Αποθήκες.
(22) Εγκαταστάσεις Εφοδιαστικής με χαμηλής όχλησης δευτερεύουσες δραστηριότητες.
(24) Επαγγελματικά εργαστήρια.
(25) Βιομηχανικές και Βιοτεχνικές εγκαταστάσεις χαμηλής όχλησης.
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(29) Κέντρα τεχνικού ελέγχου οχημάτων (Ι.Κ.Τ.Ε.Ο. Κ.Τ.Ε.Ο.).
(31) Εγκαταστάσεις ανακύκλωσης συσκευασιών και υλικών.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (μικρά, μεγάλα).
(34) Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων.
(36) Εγκαταστάσεις ΑΠΕ.
(42) Κέντρα Αποτέφρωσης Νεκρών (Κ.Α.Ν.) και Οστών.
Οι πιο πάνω με κωδικό (10), (13) και (16) χρήσεις αποτελούν υποστηρικτικές δραστηριότητες της κύριας χρήσης χονδρεμπορίου και επιτρέπονται μόνο με την προϋπόθεση ότι αποτελούν τμήμα των εγκαταστάσεων χονδρικού εμπορίου ή εξυπηρετούν τις ανάγκες των εγκατεστημένων επιχειρήσεων και εργαζομένων σε αυτές. Οι χρήσεις αυτές δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 30% της συνολικής έκτασης των γηπέδων του υποδοχέα. Στο παραπάνω ποσοστό συμπεριλαμβάνονται και οι υπόλοιπες χρήσεις του τριτογενούς τομέα.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
γ) Υπέργειοι και υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.
δ) Η εγκατάσταση κεντρικών λεβήτων ή μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) για τηλεθέρμανση.
ε) Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
στ) Η εγκατάσταση μονάδων αφαλάτωσης και λοιπών συστημάτων επεξεργασίας νερού για την υδροδότηση δημοτικών δικτύων, με τα συνοδά έργα που απαιτούνται για την πλήρη λειτουργία τους.
Άρθρο 293. Τεχνόπολις - Τεχνολογικό Πάρκο
Στις περιοχές Τεχνολογικού Πάρκου, επιτρέπονται μόνο οι ακόλουθες ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(1) Κατοικία για εργαζόμενους στο πάρκο.
(4) Εκπαίδευση. Επιτρέπεται μόνο τριτοβάθμια εκπαίδευση Α.Ε.Ι., Τ.Ε.Ι. (4.4) και από τη δευτεροβάθμια εκπαίδευση (4.3) επιτρέπεται μόνον η δευτεροβάθμια τεχνική εκπαίδευση.
(8) Διοίκηση.
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. Επιτρέπονται μόνο εμπορικά καταστήματα (11.1) και καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (11.2).
(12) Γραφεία κέντρα έρευνας θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων.
(13) Εστίαση.
(14) Αναψυκτήρια.
(17.1) Στάθμευση (κτίρια γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι τρισήμισι (3,5) τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων.
(18) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας.
(21) Αποθήκες (χαμηλής όχλησης).
(24) Επαγγελματικά εργαστήρια.
(25) Βιοτεχνικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις χαμηλής όχλησης.
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(32) Πράσινα σημεία.
(34) Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων.
(36) Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (Α.Π.Ε.) και εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. με αποθήκευση.
Οι με κωδικό (24) και (25) χρήσεις αφορούν μονάδες εξαιρετικά προηγμένης τεχνολογίας (βιοτεχνολογία, πληροφορική, μικροηλεκτρονική κ.λπ.) και αναπτύσσονται σε ποσοστό τουλάχιστον 60% της συνολικής εκτάσεως των γηπέδων του υποδοχέα/ πάρκου.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
γ) Υπέργειοι και υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.
δ) Η εγκατάσταση κεντρικών λεβήτων ή μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) για τηλεθέρμανση.
ε) Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
Άρθρο 294. Παραγωγικές δραστηριότητες υψηλής όχλησης
Στις περιοχές που καθορίζονται ως χώροι υποδοχής δραστηριοτήτων υψηλής όχλησης, επιτρέπονται μόνο :
(1) Κατοικία για το προσωπικό ασφαλείας των εγκαταστάσεων.
(3) Κοινωνική πρόνοια.
(5.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις.
(10) Χώροι συνάθροισης κοινού.
(11) Εμπόριο και Παροχή προσωπικών υπηρεσιών. Επιτρέπονται μόνο Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (11.2) και Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων εκθεσιακά κέντρα (11.6).
(12) Γραφεία/ Κέντρα έρευνας/Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων.
(13) Εστίαση.
(14) Αναψυκτήρια.
(17) Στάθμευση (κτίρια γήπεδα) χωρίς περιορισμό είδους και βάρους.
(18) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας.
(19) Πλυντήρια - Λιπαντήρια αυτοκινήτων.
(20) Συνεργεία επισκευής και συντήρησης οχημάτων χωρίς περιορισμό είδους και βάρους, μηχανημάτων έργων (Σ.Ε.Μ.Ε.) και αγροτικών μηχανημάτων.
(21) Αποθήκες (χαμηλής, μέσης και υψηλής όχλησης).
(22) Εγκαταστάσεις Εφοδιαστικής.
(24) Επαγγελματικά εργαστήρια.
(25) Βιοτεχνικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις.
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς
(29) Κέντρα τεχνικού ελέγχου οχημάτων (Κ.Τ.Ε.Ο., Ι.Κ.Τ.Ε.Ο.).
(30) Σταθμοί μεταφόρτωσης απορριμμάτων.
(31) Εγκαταστάσεις ανακύκλωσης συσκευασιών και υλικών.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθ. 29 του ν. 4829/2021, Α΄129)
(34) Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων.
(36)Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (Α.Π.Ε.) και εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. με αποθήκευση.
(40) Εγκαταστάσεις οχημάτων τέλους κύκλου ζωής (O.T.K.Z.)
Οι πιο πάνω με κωδικό (3), (5) (10), (13) και (14) ειδικές χρήσεις, επιτρέπονται μόνο υπό την προϋπόθεση ότι αποτελούν τμήμα των βιομηχανικών ή βιοτεχνικών εγκαταστάσεων ή εξυπηρετούν τις ανάγκες των εργαζομένων σε αυτές. Οι χρήσεις αυτές δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 30% της συνολικής έκτασης των γηπέδων του υποδοχέα. Στο παραπάνω ποσοστό συμπεριλαμβάνονται και οι υπόλοιπες χρήσεις του τριτογενούς τομέα.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
γ) Υπέργειοι και υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.
δ) Η εγκατάσταση κεντρικών λεβήτων ή μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) για τηλεθέρμανση.
ε) Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
στ) Η εγκατάσταση μονάδων αφαλάτωσης και λοιπών συστημάτων επεξεργασίας νερού για την υδροδότηση δημοτικών δικτύων, με τα συνοδά έργα που απαιτούνται για την πλήρη λειτουργία τους.
(56) Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
Άρθρο 295. Εγκαταστάσεις Αστικών Υποδομών Κοινής Ωφέλειας
Στις περιοχές εγκαταστάσεων αστικών υποδομών κοινής ωφέλειας μπορεί να καθορίζεται μία ή περισσότερες από τις παρακάτω χρήσεις:
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(30) Σταθμοί μεταφόρτωσης απορριμμάτων.
(31) Εγκαταστάσεις ανακύκλωσης συσκευασιών και υλικών.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία
(33) Χώρος επεξεργασίας, αποθήκευσης και διάθεσης στερεών αποβλήτων/Χώρος επεξεργασίας, διάθεσης στερεών τοξικών αποβλήτων.
(34) Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων.
(35) Εγκαταστάσεις παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας, ύδρευσης, τηλεπικοινωνιών και φυσικού αερίου και συναφείς εγκαταστάσεις.
(36) Εγκαταστάσεις (Α.Π.Ε.) και εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. με αποθήκευση.
(51) Κατασκευές.
(58) Φάροι.
Κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό επιτρέπεται να επιλέγονται χρήσεις του παρόντος άρθρου, ανάλογα με την επιδιωκόμενη μορφή ανάπτυξης και τις ιδιαίτερες ανάγκες της περιοχής. Επιτρέπεται επίσης στις ανωτέρω περιοχές να καθορίζονται επιπλέον, οι απαραίτητες συνοδές χρήσεις για την εξυπηρέτησή τους.
Άρθρο 296. Ειδικές χρήσεις
Στις περιοχές ειδικών χρήσεων μπορεί να καθορίζεται μια ή περισσότερες από τις παρακάτω ειδικές χρήσεις:
(5) Αθλητικές εγκαταστάσεις. Επιτρέπονται μόνο Μεγάλες (5.2) και Ειδικές (5.3) αθλητικές εγκαταστάσεις.
(27) Εξορυκτικές δραστηριότητες (Ορυχεία - Λατομεία - Μεταλλεία).
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(33) Χώρος επεξεργασίας, αποθήκευσης και διάθεσης στερεών αποβλήτων/επεξεργασία, διάθεση στερεών τοξικών αποβλήτων.
(37) Πάρκα κεραιών τηλεπικοινωνιών, ραδιοφωνικών και τηλεοπτικών σταθμών.
(38) Στρατιωτικές εγκαταστάσεις.
(40) Εγκαταστάσεις οχημάτων τέλους κύκλου ζωής (Ο.Τ.Κ.Ζ.).
(41) Κοιμητήρια.
(42) Κέντρα Αποτέφρωσης Νεκρών (Κ.Α.Ν.) και Οστών.
(43) Σωφρονιστικά καταστήματα – φυλακές– κέντρα κράτησης.
(44) Εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών/προσφύγων και ευάλωτων ομάδων.
(45) Ιππόδρομος.
(46) Πίστες αγώνων αυτοκινήτων και μοτοποδηλάτων.
(51) Κατασκευές.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.).
(53) Έργα πρόληψης ή αντιμετώπισης της υφαλμύρωσης των υπογείων υδάτων ή εδαφών.
(54) Έργα προστασίας από διάβρωση, κατολισθήσεις και στήριξη εδαφών.
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
(56) Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
(57) Πλωτές υποδομές και εγκαταστάσεις θαλάσσιας αναψυχής.
(58) Φάροι.
Κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό επιτρέπεται να επιλέγονται χρήσεις από όλες τις ειδικές χρήσεις του παρόντος άρθρου, ανάλογα με την επιδιωκόμενη μορφή ανάπτυξης και τις ιδιαίτερες ανάγκες της περιοχής. Επιτρέπεται επίσης στις ανωτέρω περιοχές να καθορίζονται επιπλέον, οι απαραίτητες συνοδές χρήσεις για την εξυπηρέτησή τους.
Άρθρο 297. Αγροτική χρήση
Ως περιοχές με αγροτική χρήση νοούνται περιοχές που περιλαμβάνουν εκτάσεις γεωργικής γης στις οποίες επιτρέπονται οι παρακάτω ειδικές χρήσεις:
(1) Κατοικία για την εξυπηρέτηση της αγροτικής χρήσης.
(2) Κοινωνική κατοικία, μόνο σε κτίρια που ανήκουν σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄ 143).
(16) Τουριστικά καταλύματα μέχρι 30 κλίνες.
(25) Βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις χαμηλής και μέσης όχλησης, συσκευασίας και μεταποίησης τοπικά παραγόμενων αγροτικών προϊόντων.
(26) Αγροτικές εκμεταλλεύσεις εγκαταστάσεις.
(28.12) Γραμμικές υποδομές μεταφορών.
(28.12.1) Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων, δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας).
(28.12.2) Οδοί ήπιας κυκλοφορίας.
(28.12.3) Πεζόδρομοι.
(28.12.4) Ποδηλατόδρομοι.
(28.12.5) Πλατείες.
(28.12.6) Άλση.
(28.12.7) Μονοπάτια (πεζών).
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθ. 29 του ν. 4829/2021, Α΄129).
(36) Εγκαταστάσεις (Α.Π.Ε.) και εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. με αποθήκευση.
Σε γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας δεν επιτρέπονται άλλες χρήσεις πλην της αγροτικής εκμετάλλευσης - αγροτικής δραστηριότητας, κατά την έννοια του ν. 3874/2010 (Α’ 151) όπως ισχύει, εκτός αν προβλέπονται από ειδική διάταξη νόμου και είναι σύμφωνες με τις κατευθύνσεις του χωροταξικού σχεδιασμού.
(51) Κατασκευές.
(53) Έργα πρόληψης ή αντιμετώπισης της υφαλμύρωσης των υπογείων υδάτων ή εδαφών.
(54) Έργα προστασίας από διάβρωση, κατολισθήσεις και στήριξη εδαφών.
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
(56) Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
(57) Πλωτές υποδομές και εγκαταστάσεις θαλάσσιας αναψυχής.
(58) Φάροι.
Άρθρο 298. Ζώνη απόλυτης προστασίας της φύσης
Στις περιοχές που καθορίζονται ως Ζώνη απόλυτης προστασίας της φύσης επιτρέπονται μόνο ορισμένες ή/και όλες από τις παρακάτω ειδικές κατηγορίες χρήσεων, οι οποίες επιλέγονται και δύναται να εξειδικεύονται, κατά περίπτωση, για κάθε προστατευόμενη περιοχή, βάσει της ειδικής περιβαλλοντικής μελέτης της παρ. 2 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α΄160), με διάταγμα που εκδίδεται σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α΄160). Οι ειδικές κατηγορίες χρήσεων είναι οι εξής:
(1) Κατοικία για προσωπικό ασφαλείας και εργαζομένους
(12) Μόνο επιστημονική έρευνα για τη ζώνη.
(28.12.1) Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων, δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας).
(28.12.4) Ποδηλατόδρομοι.
(28.12.7) Μονοπάτια (πεζών).
(28.12.8) Θαλάσσιοι διάδρομοι κίνησης σκαφών.
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
(53) Έργα πρόληψης ή αντιμετώπισης της υφαλμύρωσης των υπογείων υδάτων ή εδαφών.
(54) Έργα προστασίας από διάβρωση, κατολισθήσεις και στήριξη εδαφών.
(56) Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
(58) Φάροι.
Οι χρήσεις των ειδικών κατηγοριών (1), (8), (28.12.1), (28.12.4), (28.12.7), (28.12.8), (51.2) και (52) επιτρέπονται μόνο για την εξυπηρέτηση της προστασίας και της βέλτιστης διαχείρισης του προστατευτέου αντικειμένου.
Άρθρο 299. Ζώνη προστασίας της φύσης
Στις περιοχές που καθορίζονται ως Ζώνη προστασίας της φύσης επιτρέπονται μόνο ορισμένες ή/και όλες από τις παρακάτω ειδικές κατηγορίες χρήσεων, οι οποίες επιλέγονται και δύναται να εξειδικεύονται, κατά περίπτωση, για κάθε προστατευόμενη περιοχή, βάσει της ειδικής περιβαλλοντικής μελέτης της παρ. 2 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α’ 160), με το προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α΄160). Οι ειδικές κατηγορίες χρήσεων είναι οι εξής:
(1) Κατοικία για προσωπικό ασφαλείας και εργαζομένους
(8) Διοίκηση, μόνο για τις ανάγκες της ζώνης ή της προστατευόμενης περιοχής.
(12) Κέντρα έρευνας και επιστημονική έρευνα που αφορούν τη ζώνη.
(14) Αναψυκτήρια μέχρι 50 τ.μ.
(17) Στάθμευση μόνο για τη ζώνη, υπαίθρια .
(26) Αγροτικές εκμεταλλεύσεις εγκαταστάσεις και δραστηριότητες, με εξειδίκευση ανά υποκατηγορίες ανάλογα με τη ζώνη.
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς, με εξειδίκευση ανά υποκατηγορίες ανάλογα με τη ζώνη.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
γ) λυόμενες και προσωρινές κατασκευές.
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια,
β) η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό,
στ) η εγκατάσταση μονάδων αφαλάτωσης και λοιπών συστημάτων επεξεργασίας νερού για την υδροδότηση δημοτικών δικτύων, με τα συνοδά έργα που απαιτούνται για την πλήρη λειτουργία τους.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.).
(53) Έργα πρόληψης ή αντιμετώπισης της υφαλμύρωσης των υπογείων υδάτων ή εδαφών.
(54) Έργα προστασίας από διάβρωση, κατολισθήσεις και στήριξη εδαφών.
(56) Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
(57) Πλωτές υποδομές και εγκαταστάσεις θαλάσσιας αναψυχής.
(58) Φάροι.
Οι χρήσεις των ειδικών κατηγοριών (1), (8), (28), (51.1), (51.2) και (52) επιτρέπονται μόνο για την εξυπηρέτηση της προστασίας και της βέλτιστης διαχείρισης του προστατευτέου αντικειμένου.
Άρθρο 300. Ζώνη Διατήρησης
οικοτόπων και ειδών
Στις περιοχές που καθορίζονται ως ζώνη διατήρησης οικοτόπων και ειδών επιτρέπονται μόνο ορισμένες ή/ και όλες από τις παρακάτω ειδικές κατηγορίες χρήσεων, οι οποίες επιλέγονται και δύναται να εξειδικεύονται, κατά περίπτωση, για κάθε προστατευόμενη περιοχή, βάσει της ειδικής περιβαλλοντικής μελέτης της παραγράφου 2 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α’ 160), με το προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α’ 160). Οι ειδικές κατηγορίες χρήσεων είναι οι εξής:
(1) Κατοικία.
(3) Κοινωνική πρόνοια.
(4) Εκπαίδευση (τα κτίρια ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων πρέπει να έχουν μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης μέχρι χίλια πεντακόσια (1.500) τ.μ.).
(5.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).
(5.3) Ειδικές αθλητικές εγκαταστάσεις.
(6) Θρησκευτικοί χώροι.
(7) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι χίλια διακόσια (1.200) τ.μ.
(8) Διοίκηση τοπικής κλίμακας.
(9.3). (Περίθαλψη) Εξωνοσοκομειακές Μονάδες Ψυχικής Υγείας.
(9.4) (Περίθαλψη) Μονάδες Πρόληψης και Καταπολέμησης των Εξαρτήσεων.
(11.1) Εμπορικά καταστήματα.
(11.2) Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών.
(11.3) Υπεραγορές τροφίμων οι οποίες πρέπει να έχουν μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης μέχρι χίλια πεντακόσια (1.500) τ.μ. (ν. 4315/2014, Α’ 269).
(12) Γραφεία/Κέντρα έρευνας.
(13) Εστίαση μέχρι διακόσια (200) τ.μ..
(14) Αναψυκτήρια μέχρι εκατό (100) τ.μ..
(16) Τουριστικά καταλύματα μέχρι εκατόν πενήντα (150) κλίνες, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις (ν. 4276/2014, Α΄155).
(17) Στάθμευση μόνο για τη ζώνη, υπαίθρια.
(24) Επαγγελματικά Εργαστήρια για την επεξεργασία τοπικών προϊόντων, μέχρι τετρακόσια (400) τ.μ. (άρθρο 17 του ν. 3982/2011, Α΄143).
(26) Αγροτικές εκμεταλλεύσεις εγκαταστάσεις και δραστηριότητες, με εξειδίκευση ανά υποκατηγορίες ανάλογα με τη Ζώνη.
(27) Εξορυκτικές δραστηριότητες (ορυχεία λατομεία, μεταλλεία, αμμοληψία, ζώνες αναζήτησης, έρευνας και εκμετάλλευσης υδρογονανθράκων).
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς, με εξειδίκευση ανά υποκατηγορίες.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (κατ’ άρθρο 29 ν. 4819/2021, Α΄129).
(36) Εγκαταστάσεις (Α.Π.Ε.) και εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. με αποθήκευση.
(37) Πάρκα κεραιών τηλεπικοινωνιών, ραδιοφωνικών και τηλεοπτικών σταθμών.
(38) Στρατιωτικές εγκαταστάσεις.
(50) Κατασκηνώσεις Παιδικές εξοχές.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
γ) λυόμενες και προσωρινές κατασκευές,
δ) τη λειτουργία και την εξυπηρέτηση των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
στ) Η εγκατάσταση μονάδων αφαλάτωσης και λοιπών συστημάτων επεξεργασίας νερού για την υδροδότηση δημοτικών δικτύων, με τα συνοδά έργα που απαιτούνται για την πλήρη λειτουργία τους.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.
(53) Έργα πρόληψης ή αντιμετώπισης της υφαλμύρωσης των υπογείων υδάτων ή εδαφών.
(54) Έργα προστασίας από διάβρωση, κατολισθήσεις και στήριξη εδαφών.
(56) Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
(57) Πλωτές υποδομές και εγκαταστάσεις θαλάσσιας αναψυχής.
(58) Φάροι.
Οι κατηγορίες (1), (3), (4), (5.3), (7), (8), (11.1), (11.2), (11.3) και (12) επιτρέπονται μόνο για περιοχές εντός σχεδίου ή εντός οικισμού.
Άρθρο 301. Ζώνη βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων
Στις περιοχές που καθορίζονται ως ζώνη βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων επιτρέπονται οι ειδικές κατηγορίες χρήσεων, οι οποίες επιλέγονται και δύναται να εξειδικεύονται από τις ειδικές χρήσεις του άρθρου 296, κατά περίπτωση, για κάθε προστατευόμενη περιοχή, βάσει της ειδικής περιβαλλοντικής μελέτης της παρ. 2 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α΄ 160), με το προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 21 του ν. 1650/1986 (Α΄160). Δεν μπορούν να επιλεγούν οι παρακάτω ειδικές κατηγορίες χρήσεων:
(25) Βιοτεχνικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις υψηλής όχλησης.
(46) Πίστες αγώνων αυτοκινήτων και μοτοποδηλάτων. Επίσης, οι παρακάτω ειδικές κατηγορίες χρήσεων μπορούν να περιλαμβάνονται σε ζώνες βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων μόνον εφόσον βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίου ή εντός οικισμού:
(5.2) Μεγάλες αθλητικές εγκαταστάσεις.
(10) Χώροι συνάθροισης κοινού/Συνεδριακά κέντρα .
(11.5) Εμπορικά κέντρα.
(11.6) Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων εκθεσιακά κέντρα).
(28.1) Αεροδρόμια.
(33) Χώρος επεξεργασίας, αποθήκευσης και διάθεσης στερεών αποβλήτων/Χώρος επεξεργασίας, διάθεσης στερεών τοξικών αποβλήτων.
(40) Εγκαταστάσεις οχημάτων τέλους κύκλου ζωής (Ο.Τ.Κ.Ζ.).
(45) Ιππόδρομος.
(47) Καζίνο.
(48) Χώροι διεξαγωγής τεχνικών ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων (ν. 4002/2011, Α΄ 180).
Άρθρο 302. Ειδικές Κατηγορίες σε Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης
Στις Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης (Π.Ε.Χ.Γ.) του άρθρου 21 δύναται να καθορίζονται ειδικές κατηγορίες χρήσεων από το άρθρο 284 ανάλογα με την ειδική χωρική λειτουργία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής.
(28.12) Γραμμικές υποδομές μεταφορών.
(28.12.1) Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων, δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας).
(28.12.2) Οδοί ήπιας κυκλοφορίας.
(28.12.3) Πεζόδρομοι.
(28.12.4) Ποδηλατόδρομοι.
(28.12.5) Πλατείες.
(28.12.6) Άλση.
(28.12.7) Μονοπάτια (πεζών).
(51) Κατασκευές.
(51.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 216 για:
α) τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων,
β) τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλειά τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
γ) λυόμενες και προσωρινές κατασκευές,
δ) για τη λειτουργία και την εξυπηρέτηση των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(51.2) Εγκαταστάσεις:
α) Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, με τα παραρτήματά τους, υπέργεια και υπόγεια.
β) Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό.
γ) Υπέργειοι και υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.
δ) Η εγκατάσταση κεντρικών λεβήτων ή μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) για τηλεθέρμανση.
ε) Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
στ) Η εγκατάσταση μονάδων αφαλάτωσης και λοιπών συστημάτων επεξεργασίας νερού για την υδροδότηση δημοτικών δικτύων, με τα συνοδά έργα που απαιτούνται για την πλήρη λειτουργία τους.
(52) Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.).
(53) Έργα πρόληψης ή αντιμετώπισης της υφαλμύρωσης των υπογείων υδάτων ή εδαφών.
(54) Έργα προστασίας από διάβρωση, κατολισθήσεις και στήριξη εδαφών.
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
(56) Έργα που αφορούν την αποκατάσταση και βελτίωση των υδατοαποθεμάτων.
(57) Πλωτές υποδομές και εγκαταστάσεις θαλάσσιας αναψυχής.
(58) Φάροι.
Άρθρο 303. Χρήσεις γης οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό
Στις περιοχές εντός των ορίων οριοθετημένων, με ισχύουσα διοικητική πράξη, οικισμών με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους στους οποίους δεν έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός χρήσεων γης, επιτρέπονται μεταβατικά και έως τη θεσμοθέτηση του πολεοδομικού σχεδίου τους οι παρακάτω χρήσεις:
(1) Κατοικία.
(3) Κοινωνική πρόνοια.
(4) Εκπαίδευση.
Επιτρέπονται μόνο νηπιαγωγεία (4.1), πρωτοβάθμια (4.2) δευτεροβάθμια. (4.3) και ειδική εκπαίδευση (4.5)
(5.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).
(6) Θρησκευτικοί χώροι.
(7) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι εξακόσια (600) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά γήπεδο.
(8) Διοίκηση τοπικής κλίμακας.
(9.1) Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία.
(11) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. Επιτρέπονται μόνο εμπορικά καταστήματα (11.1) και καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (11.2) μέχρι 150 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά γήπεδο και υπεραγορές μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας.
(12) Γραφεία, μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά γήπεδο.
(13) Εστιατόρια μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά γήπεδο.
(14) Αναψυκτήρια μέχρι εκατόν πενήντα (150) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά γήπεδο.
(16) Τουριστικά καταλύματα μέχρι εκατό (100) κλίνες.
(17.1) Στάθμευση αυτοκινήτων μέχρι τρισήμισι (3,5) τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων.
(18) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας.
(19) Πλυντήρια, λιπαντήρια αυτοκινήτων.
(20.1) Συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων.
(21) Αποθήκες χαμηλής όχλησης μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας. Εξαιρούνται οι αποθήκες με κωδικό 21.1.
(24) Επαγγελματικά εργαστήρια.
(26) Αγροτικές εκμεταλλεύσεις εγκαταστάσεις. Επιτρέπονται μόνο γεωργικές, δασικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις (26.1) και γεωργικές αποθήκες και λοιπές εγκαταστάσεις αγροτικού τομέα (26.2).
(28) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
(32) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθ. 29 του ν. 4819/2021, Α΄129).
(36) Εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. (φωτοβολταϊκά).
(44) Εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών, προσφύγων μέχρι εκατό (100) άτομα. Στους προϋφιστάμενους του έτους 1923 οικισμούς και τους παραδοσιακούς οικισμούς, οι χρήσεις γης μέχρι την έγκριση του πολεοδομικού σχεδίου καθορίζονται σύμφωνα με τις σχετικές για τους οικισμούς αυτούς διατάξεις.
(51) Κατασκευές.
(55) Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
Γενικές, μεταβατικές και εξουσιοδοτικές διατάξεις
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β΄
Άρθρο 304. Γενικές, μεταβατικές και εξουσιοδοτικές διατάξεις
1. Κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον καθορισμό των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης είναι δυνατόν να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται μόνο υπό όρους, περιορισμούς ή προϋποθέσεις ορισμένες από τις ειδικές κατηγορίες χρήσεων που κατ` αρχήν επιτρέπονται σε αυτές σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 284 έως 303. Η απαγόρευση ή οι όροι, οι περιορισμοί ή οι προϋποθέσεις του πρώτου εδαφίου μπορεί να αφορούν και τμήματα οικοδομικών τετραγώνων ή οικοπέδων ή και ορόφους κτιρίων.
2. Οι εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς δύναται να χωροθετούνται σε όλες τις κατηγορίες χρήσεων γης ανάλογα με τις ανάγκες του σχεδιασμού.
3. Με την επιφύλαξη της παρ. 5 χρήσεις γης που έχουν καθοριστεί με εγκεκριμένα Γ.Π.Σ./Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. πριν από τις 29.6.2018 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 59/2018, Α΄114) βάσει των διατάξεων του π.δ. 81/1980 (Α΄ 27) και π.δ. 23.2/6.3.1987 (Δ΄ 166) εξακολουθούν να ισχύουν όπως καθορίστηκαν.
4. Από τις 29.6.2018 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 59/2018, Α΄114), η έγκριση ή αναθεώρηση των εγκεκριμένων πολεοδομικών σχεδίων (Γ.Π.Σ., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., Τ.Π.Σ. κ.λπ.) ακολουθεί τις διατάξεις των άρθρων 284 έως 304, εκτός αν έχει γνωμοδοτήσει το αρμόδιο όργανο (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α./ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.). Είναι δυνατό μετά από αιτιολογημένη εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας και σύμφωνη γνώμη του αρμοδίου οργάνου (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α./ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α) να ισχύσουν οι διατάξεις του παρόντος Τμήματος.
5. Στις περιοχές των άρθρων 5, 6, 7 και 10 του από 23.2.1987 π.δ. (Δ’ 166) από τις 29.6.2018 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 59/2018, Α΄114), παράλληλα με τις χρήσεις γης που προβλέπονται από ισχύοντα Γ.Π.Σ. και Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., ισχύουν και οι χρήσεις γης που προβλέπονται στα άρθρα 289, 291, 292, 294, ακόμη και στις περιπτώσεις που η περιοχή έχει πολεοδομηθεί. Στις περιοχές του άρθρου 3 του από 23.2.1987 π.δ. (Δ΄166) που καθορίζονται από ισχύοντα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (Γ.Π.Σ.) και Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π.) επιτρέπεται η χρήση δέκα έξι (16) του άρθρου 300 του παρόντος, ακόμη και στις περιπτώσεις που η περιοχή έχει πολεοδομηθεί.
6. Σε νομίμως υφιστάμενες φαρμακαποθήκες σε περιοχές γενικής κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου ανεξαρτήτως της συνολικής επιφάνειας δόμησης, νομίμως γίνεται η ανανέωση της άδειας λειτουργίας. Οι διατάξεις της παρούσας εφαρμόζονται υπό την προϋπόθεση ότι έχουν τηρηθεί οι διατάξεις της περιβαλλοντικής νομοθεσίας.
7. Ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι και χώροι αστικού πρασίνου προβλέπονται σε όλες τις γενικές ή ειδικές κατηγορίες χρήσεων.
8. Με το οικείο σχέδιο του πρώτου ή δεύτερου επιπέδου του πολεοδομικού σχεδιασμού μπορεί να απαγορεύεται ή να επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις η κατασκευή δεξαμενών νερού, μονάδων αφαλάτωσης και λιμνοδεξαμενών.
9. Από τις 29.6.2018 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 59/2018, Α΄114) καταργείται κάθε άλλη διάταξη που αντίκειται στα άρθρα του παρόντος Τμήματος.
10. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορεί να συμπληρώνονται ή να τροποποιούνται οι γενικές ή ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης, εφόσον απαιτείται από τις ανάγκες του πολεοδομικού σχεδιασμού.
TMHMA VII - ΔΟΜΗΣΗ ΣΤΙΣ ΑΚΤΕΣ
TMHMA VII - ΔΟΜΗΣΗ ΣΤΙΣ ΑΚΤΕΣ
Άρθρο 305. Δρόμοι προς τις ακτές
1. Επιτρέπεται για δημόσια ωφέλεια η απαλλοτρίωση ιδιοκτησιών για τη δημιουργία οδών προσπέλασης προς την παραλία και τον αιγιαλό καθώς και των αναγκαίων χώρων στάθμευσης οχημάτων. Οι οδοί είναι δημοτικές ή κοινοτικές κατά περίπτωση και δεν υπάγονται στις κατηγορίες των οδών που παρέχουν ειδικές δυνατότητες κατάτμησης και ανοικοδόμησης. Για την απαλλοτρίωση αυτή εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 3463/2006 (Α’ 114).
2. Οι κατά την παρ. 1 οδοί προσπέλασης δημιουργούνται σύμφωνα με γενικότερο σχεδιασμό που καταρτίζεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες της αποκεντρωμένης διοίκησης και διαμορφώνονται ως πεζόδρομοι χωρίς να αποκλείεται σε ορισμένες πρόσφορες θέσεις η διαμόρφωση οδών και χώρων στάθμευσης για τροχοφόρα σύμφωνα με τα οριζόμενα με την πράξη κήρυξη της απαλλοτρίωσης, μέσα στα πλαίσια του παραπάνω σχεδιασμού.
Άρθρο 306. Προστασία ακτών
1. Σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών προ του 1923 και σε ζώνη πλάτους πεντακοσίων (500) μ. από την ακτή ή την όχθη δημόσιων λιμνών (εκτός αν έχει οριστεί μεγαλύτερο πλάτος με Ζ.Ο.Ε. ή με οποιοδήποτε άλλο εργαλείο σχεδιασμού) δεν επιτρέπονται οι περιφράξεις. Κατ’ εξαίρεση περιφράξεις επιτρέπονται σε περίπτωση που είναι αναγκαίες για την προστασία καλλιεργειών ή άλλων ειδικών χρήσεων, όπως προσδιορίζονται με τα κατωτέρω άρθρα 307 έως 311.
Στις πιο πάνω περιοχές είναι δυνατό με απόφαση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας να επιβληθεί η διακοπή των εργασιών κάθε είδους περίφραξης, καθώς και η κατεδάφιση περιφράξεων που έχουν τελειώσει, εφόσον οι περιφράξεις αυτές παρεμποδίζουν την πρόσβαση προς την ακτή ή την όχθη δημόσιας λίμνης και στο μέτρο που η διακοπή ή η κατεδάφιση εξυπηρετεί την πρόσβαση αυτή ή που συμβάλλει στην προστασία του περιβάλλοντος. Οι περιφράξεις κατά παράβαση των διατάξεων του άρθρου αυτού θεωρούνται αυθαίρετες και εφαρμόζονται οι σχετικές με την κατεδάφιση αυθαιρέτων διατάξεις.
2. Ως ακτή για την εφαρμογή της παρ. 1 νοείται το προς την ξηρά όριο του αιγιαλού και, αν η οριογραμμή αυτή δεν έχει προσδιορισθεί κατά τις κείμενες διατάξεις, νοείται η διαχωριστική γραμμή ξηράς - θάλασσας.
3. Οι κάτοχοι ή αυτοί που χρησιμοποιούν με οποιονδήποτε τρόπο κτίσματα η άλλες εγκαταστάσεις, που έχουν ανεγερθεί στον αιγιαλό κατά παράβαση του άρθρου 11 του α.ν. 2344/1940 (Α’ 154) «Περί αιγιαλού και παραλίας», όπως είχε τροποποιηθεί, ή του άρθρου 16 του ν. 2971/2001 (Α’ 285) «Αιγιαλός, παραλία και άλλες διατάξεις» ή του ν.δ. 2687/1953 (Α’ 317) «Περί επενδύσεως και προστασίας κεφαλαίων εξωτερικού», αποβάλλονται χωρίς καμιά αξίωση αποζημίωσης.
4. Τα κτίσματα αυτά μπορεί να διατεθούν στους Ο.Τ.Α. ή σε κοινωφελή ιδρύματα ή οργανισμούς για την εξυπηρέτηση κοινωνικών σκοπών, μέχρι την κατεδάφισή τους.
5. Οι λεπτομέρειες εφαρμογής των προηγούμενων παραγράφων του άρθρου αυτού μπορεί να ρυθμίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Άρθρο 307. Επιτρεπτές περιφράξεις
1. Κατ’ εξαίρεση από τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 306 επιτρέπονται οι περιφράξεις σε ζώνη πλάτους πεντακοσίων (500) μέτρων από την ακτή ή την όχθη δημόσιας λίμνης για την προστασία των εξής καλλιεργειών ή ειδικών χρήσεων:
-Ειδικών καλλιεργειών, που η περίφραξή τους είναι αναγκαία για την προστασία τους και την προστασία του κοινού από φυτοφάρμακα. Οι καλλιέργειες αυτές είναι κηπευτική, οπωροφόρα, εσπεριδοειδή, ανθοκομικές καλλιέργειες, καλλιέργειες υπό κάλυψη, νέες φυτείες, φυτώρια.
-Κτιριακών και λοιπών εγκαταστάσεων γεωργικών, κτηνοτροφικών, αλιευτικών και λοιπών αγροτικών δραστηριοτήτων.
-Τουριστικών - Ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων.
-Βιομηχανικών εγκαταστάσεων.
-Χώρων και εγκαταστάσεων τεχνικής εξυπηρέτησης οικισμών ιδίως: α) βιολογικού καθαρισμού, β) εγκαταστάσεων και δεξαμενών ύδρευσης, γ) εγκαταστάσεων ηλεκτροδότησης και τηλεπικοινωνιών.
-Στρατιωτικών εγκαταστάσεων.
-Μεγάλων συγκοινωνιακών εγκαταστάσεων (λιμάνια, αεροδρόμια, κ.λπ.).
-Αρχαιολογικών χώρων.
-Μνημείων της φύσης, υγροτόπων, υδροβιοτόπων, σημαντικών πηγών γλυκού νερού.
-Εκτροφείων θηραμάτων.
-Κτιρίων εκπαίδευσης - σχολεία κλπ.
-Κτιρίων κοινωνικής πρόνοιας (παιδικοί σταθμοί – παιδικές κατασκηνώσεις- άσυλα, κ.λπ.).
-Κτιρίων περίθαλψης (νοσοκομεία, κλινικές, κ.λπ.).
-Αθλητικών εγκαταστάσεων (π.χ. πισίνες, τέννις, κ.λπ.).
-Οργανωμένων πλαζ.
-Παιδικών Χαρών – Παιδοτόπων.
-Φυλακών - Σωφρονιστικών ιδρυμάτων.
-Νεκροταφείων.
-Μονών.
-Κτιρίων δημοσίων ή κοινωφελών σκοπών.
-Χώρων συνάθροισης κοινού (υπαίθρια θέατρα, κινηματογράφοι).
-Χώρων εκθέσεων και αγοράς.
-Λατομικών χώρων μόνο στα ανώτερα κάθε φορά όρια των μετώπων εκμετάλλευσης.
2. α. Οι περιφράξεις πρέπει να τοποθετούνται σε απόσταση πενήντα (50) μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού ή την όχθη δημόσιας λίμνης.
β. Εξαιρούνται οι στρατιωτικές εγκαταστάσεις, μεγάλες συγκοινωνιακές εγκαταστάσεις, ειδικές περιπτώσεις βιομηχανικών συγκροτημάτων (μεταλλουργίες, πετρελαιοειδή, μονάδες παραγωγής τσιμέντου κλπ.), οι σκάλες φόρτωσης υλικών εξορυκτικών εγκαταστάσεων, καθώς και οι λοιπές χρήσεις που κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας και μετά από πρόταση του αρμόδιου για τη χρήση του γηπέδου φορέα, η περίφραξή τους σε απόσταση μικρότερη των πενήντα (50) μέτρων από την ακτή κ.λπ. είναι απολύτως απαραίτητη για τη λειτουργία τους.
γ. Για τις ειδικές καλλιέργειες, επιτρέπεται η περίφραξή τους και σε απόσταση μικρότερη των πενήντα (50) μ. όταν δεν παρεμποδίζεται η παράλληλη προς τη γραμμή αιγιαλού ή την όχθη της λίμνης, προσπέλαση του κοινού. Η απόσταση αυτή καθορίζεται κατά περίπτωση από τις κατά τόπους πολεοδομικές υπηρεσίες ανάλογα με τις τοπικές συνθήκες και δεν μπορεί να είναι μικρότερη από ενάμισι (1,5) μέτρο.
3. Η περίφραξη των τουριστικών εγκαταστάσεων τοποθετείται σε απόσταση όχι μεγαλύτερη από πέντε (5) μέτρα γύρω από το περίγραμμα του κτιρίου ή γύρω από τα ακραία κτίσματα του συγκροτήματος των οικίσκων, όταν πρόκειται για διεσπαρμένα κτίρια. Για τα κάμπινγκ και τις κατασκηνώσεις οι περιφράξεις καθορίζονται κατά περίπτωση από τις πολεοδομικές υπηρεσίες, ύστερα από πρόταση της αρμόδιας για την αδειοδότηση της εγκατάστασής τους υπηρεσίας.
Άρθρο 308. Υποχρεωτικώς απερίφρακτα τμήματα
1. Δεν επιτρέπεται η περίφραξη ολόκληρου του γηπέδου στις καλλιέργειες ή ειδικές χρήσεις που αναφέρονται στο άρθρο 307. Σε κάθε περίπτωση επιβάλλεται να αφήνεται απερίφρακτο τμήμα γηπέδου πλάτους τριών (3) μέτρων, τουλάχιστον στο ένα όριο του γηπέδου. Όπου από την κείμενη νομοθεσία προβλέπεται απόσταση κτίσματος από τα όρια του γηπέδου δυόμισι (2,5) μέτρα, τότε το πλάτος του μη περιφρασσόμενου τμήματος του γηπέδου ορίζεται σε δυόμισι (2,5) μέτρα.
2. Σε περίπτωση που το πρόσωπο του γηπέδου το παράλληλο προς την ακτή είναι μεγαλύτερο ή ίσο με τριακόσια (300) μέτρα, επιβάλλεται σε κάθε τμήμα γηπέδου που δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο από τριακόσια (300) μέτρα να διακόπτεται η περίφραξη και να αφήνεται απερίφρακτο τμήμα του γηπέδου κάθετο προς την ακτή, πλάτους τουλάχιστον τρία (3) μέτρα.
3. Ο ειδικότερος προσδιορισμός της έκτασης και της θέσης της περίφραξης του γηπέδου καθορίζεται κατά περίπτωση από την αρμόδια πολεοδομική αρχή.
Άρθρο 309. Ύψος περίφραξης
1. Το συνολικό ύψος της περίφραξης δεν μπορεί να υπερβεί τα δυόμισι (2,5) μέτρα και δεν μπορεί σε καμιά περίπτωση η κατασκευή της να είναι συμπαγής. Κατ` εξαίρεση επιτρέπεται συμπαγές περίφραγμα όπου αυτό επιβάλλεται από την αρχαιολογική υπηρεσία και σε ύψος σύμφωνα με απόφαση των οικείων Σ.Α. ή του αρμόδιου συμβουλίου του Υπουργείου Πολιτισμού. Επίσης επιτρέπονται για τις βιομηχανικές εγκαταστάσεις, μονές, νεκροταφεία, άσυλα, σωφρονιστικά ιδρύματα και φυλακές οι κατασκευές συμπαγούς τοιχοποιίας συνολικού ύψους δυόμισι (2,5) μέτρων.
2. Οι ακριβείς διαστάσεις, το ύψος και ο τρόπος κατασκευής των περιφράξεων ορίζονται από την κατά τόπους αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία.
Άρθρο 310. Άδεια περίφραξης
1. Για οποιοδήποτε είδος περίφραξης απαιτείται άδεια που εκδίδεται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, μετά από γνωμοδότηση του αρμόδιου για τη χρήση του γηπέδου φορέα, που πρέπει να αιτιολογεί πλήρως την αναγκαιότητα και την απαιτούμενη έκταση της περίφραξης.
2. Εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης άδειας για περίφραξη οι ειδικές καλλιέργειες και οι κτιριακές και λοιπές εγκαταστάσεις γεωργικών, κτηνοτροφικών, αλιευτικών και λοιπών αγροτικών δραστηριοτήτων της παρ. 1 του άρθρου 307, εφόσον βρίσκονται σε περιοχές όπου συντρέχουν αθροιστικά τα παρακάτω:
α) Έχουν αγροτικό ή κτηνοτροφικό χαρακτήρα.
β) Δεν είναι πόλοι παραθεριστικού τουριστικού ενδιαφέροντος και δεν γειτνιάζουν ούτε έχουν λειτουργική εξάρτηση με πόλους τουριστικού ενδιαφέροντος, παραδοσιακούς οικισμούς και αστικά κέντρα. Για την εφαρμογή των όρων της παραγράφου αυτής ως παραδοσιακοί οικισμοί θεωρούνται όσοι έχουν χαρακτηρισθεί παραδοσιακοί με ειδικά διατάγματα και έχουν ειδικούς όρους δομήσεως ή όσοι είναι παραδοσιακού χαρακτήρα κατά την κρίση οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και του Σ.Α. Ως πόλοι με παραθεριστικό και τουριστικό ενδιαφέρον θεωρούνται οι περιοχές που παρουσιάζονται ως πόλοι τακτικών ή εποχιακών συγκεντρώσεων παραθεριστών και τουριστών. Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης που εκδίδεται με πρόταση του οικείου δημοτικού συμβουλίου και γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και του Σ.Α. προσδιορίζονται οι περιοχές κάθε περιφερειακής ενότητας που εμπίπτουν στην παραπάνω κατηγορία.
3. Σε περίπτωση που η περιοχή προστατεύεται ή ελέγχεται από τα Υπουργεία Πολιτισμού και Περιβάλλοντος και Ενέργειας ως αρχαιολογικός χώρος, περιοχή ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους κ.λπ. είναι απαραίτητη η σύμφωνη γνώμη του Σ.Α. για το είδος και τον τρόπο της περίφραξης.
4. Ειδικά για την περίφραξη των ειδικών καλλιεργειών η άδεια εκδίδεται μετά από γνωμοδότηση των αρμόδιων κατά τόπους υπηρεσιών του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων και τριμελούς επιτροπής που συγκροτείται από τον γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης και αποτελείται από έναν εκπρόσωπο της πολεοδομικής υπηρεσίας, έναν εκπρόσωπο του Δήμου και έναν εκπρόσωπο της οικείας δασικής υπηρεσίας. Η Επιτροπή γνωματεύει μετά από αυτοψία.
5. Η άδεια για την περίφραξη των περιπτώσεων του άρθρου 307 εκδίδεται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία μετά από εισήγηση των αρμοδίων φορέων και γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Άρθρο 311. Δημόσια Κτίρια
Για τα δημόσια κτίρια ή κτίρια κοινωφελών σκοπών που ανεγείρονται εκτός σχεδίου επιτρέπεται η περίφραξή τους ακόμη και αν βρίσκονται μέσα σε ζώνη πεντακοσίων (500) μέτρων από την ακτή, εφόσον αυτό προβλέπεται από το προεδρικό διάταγμα που καθορίζει τον χώρο ανέγερσής τους.
Άρθρο 312. Μη εφαρμογή του άρθρου 307 σε δάση και δασικές εκτάσεις
Οι εξαιρέσεις του άρθρου 307 δεν έχουν εφαρμογή σε εγκαταστάσεις κ.λπ. που βρίσκονται εντός δασών και δασικών εκτάσεων.
ΤΜΗΜΑ I - ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΑΔΕΙΕΣ