ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄: Δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών
Άρθρο 249. Σκοπός
Με τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου επιδιώκεται ο περιορισμός της δόμησης σε περιοχές, για τις οποίες δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου.
Άρθρο 250. Εκτός σχεδίου δόμηση
1. Από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου διέπονται τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου και εκτός περιοχών, στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (Γ.Π.Σ., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., Ζ.Ο.Ε ή άλλα διατάγματα χρήσεων γης) ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου, όπως τα διατάγματα της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7.1923 ν.δ. (Α' 228) ή Z.O.E. του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α' 33) ή Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α' 152) ή Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. του άρθρου 24 του ν. 3894/2010 (Α' 204) και του ν. 4608/2019 (Α' 66) ή αποφάσεις του Υπουργού Πολιτισμού των άρθρων 13, παρ. 2 και 17Α του ν. 4858/2022 (Α’ 220) δια των οποίων καθορίζονται χρήσεις γης και όροι και περιορισμοί δόμησης. Στα γήπεδα αυτά, οι οικοδομικές άδειες που εκδίδονται επιβαρύνονται με τέλος πέντε τοις εκατό (5%) επί του κόστους του συμβατικού προϋπολογισμού του έργου ή πέντε τοις χιλίοις (5‰) στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που κατ' αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση. Το ανωτέρω ποσό δεν μπορεί να υπολείπεται των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ ούτε και να υπερβαίνει τις πέντε χιλιάδες (5.000) ευρώ.
2. Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή. Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.), η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι δέκα τοις εκατό (10%). Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.
3. Με τα Ε.Π.Σ. εντός των Ζωνών Απολιγνιτοποίησης (Ζ.ΑΠ.), το προβλεπόμενο στην παρ. 2 ποσοστό για τον καθορισμό ευνοϊκότερων συντελεστών δόμησης, κάλυψης, ύψους και όγκου, μπορεί να ανέρχεται κατ’ εξαίρεση έως τριάντα τοις εκατό (30%) εντός των Πυρήνων Ζ.ΑΠ. και έως είκοσι τοις εκατό (20%) εκτός Πυρήνων Ζ.ΑΠ. αλλά εντός Ζ.ΑΠ. Η παρέκκλιση εγκρίνεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του Ε.Π.Σ.
Άρθρο 251. Γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης
1 . Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων που βρίσκονται εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων των νόμιμα υφιστάμενων πριν από το έτος 1923 οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου ή εκτός των ορίων των οικισμών μέχρι δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων καθορίζονται, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξεις, ως εξής: α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα. Η ρύθμιση του προηγούμενου εδαφίου που αφορά στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύει για την ανέγερση κτιρίων των άρθρων 252 και 253, εφόσον εξυπηρετούνται από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους, καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από μονοπάτια., καθώς και για γήπεδα που υφίστανται κατά την 31.12.2003 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 3212/2003, Α' 308). Της ολοκλήρωσης του χαρακτηρισμού και της κύρωσης του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου καθώς και της ένταξης του οδικού δικτύου στον συνολικό σχεδιασμό προηγείται η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα από τον δήμο υπό την εποπτεία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με τα κριτήρια, τις προϋποθέσεις, τις προδιαγραφές και την ειδικότερη διαδικασία που καθορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Κατόπιν της ολοκλήρωσης της καταγραφής κυρώνεται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης το κοινόχρηστο δημοτικό οδικό δίκτυο για την εφαρμογή της παρούσας διάταξης. Για την κύρωση λαμβάνονται υπόψη σχετικές αεροφωτογραφίες πριν τις 27.7.1977. Μέχρι την κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου δύναται κατ` εξαίρεση, κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης, να πραγματοποιείται αναγνώριση δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού. Με προεδρικό διάταγμα καθορίζονται οι ειδικότερες προϋποθέσεις και τα κριτήρια δυνάμει των οποίων πραγματοποιείται ο χαρακτηρισμός, η κύρωση του οδικού δικτύου, η ένταξη στον σχεδιασμό, καθώς και το όργανο αναγνώρισης και οι προϋποθέσεις της αναγνώρισης δημοτικών οδών της περ. β΄.
β) Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: Ελάχιστο πρόσωπο σαράντα πέντε (45) μ. Ελάχιστο βάθος πενήντα (50) μ. Ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. Ως δημοτικές ή κοινοτικές οδοί για την εφαρμογή του παρόντος θεωρούνται οι οδοί που ενώνουν οικισμούς του αυτού δήμου μεταξύ των ή οικισμούς ομόρων δήμων ή με διεθνείς, εθνικές ή επαρχιακές οδούς. Σε περίπτωση που μεταξύ των προαναφερομένων οικισμών υπάρχουν περισσότερες της μιας δημοτικές ή κοινοτικές οδοί που συνδέουν αυτούς οι διατάξεις της παρούσας περίπτωσης έχουν εφαρμογή μόνο σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο στην κυριότερη από τις οδούς αυτές. Η αναγνώριση των οδών αυτών σε κυριότερους ή μοναδικούς γίνεται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Εάν γήπεδο εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του είναι τουλάχιστον δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ.
2. Κατά παρέκκλιση της παρ. 1 θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα τα γήπεδα της παρ. 1 άρθρου 273 υπό τις στο άρθρο αυτό αναφερόμενες προϋποθέσεις.
2. 3. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ανέρχεται καταρχήν σε 0,18, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε δέκα τοις εκατό (10%) και ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο (2).
3. 4. Το κτίριο που ανεγείρεται εντός του γηπέδου πρέπει να είναι ενιαίο. Επιτρέπεται η διάσπαση αυτού σε περισσότερα κτίρια μόνο μετά από γνώμη του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
4. 5. Οι αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται ως εξής:
α) από τα όρια του γηπέδου : δέκα πέντε (15) μέτρα τουλάχιστον,
β) κατ’ εξαίρεση : αν πρόκειται για ανέγερση κατοικίας σε γήπεδα που υπάρχουν την 15.4.1981, ημέρα δημοσίευσης του από 27.3.1981 π. δ/τος (Δ` 209), με ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε επτά και μισό (7,50) μέτρα, εφόσον δεν είναι δυνατή η οικοδόμηση αν τηρηθεί η απόσταση των δέκα πέντε (15) μέτρων. Το μέγιστο πλάτος του κτιρίου στην περίπτωση αυτή δεν πρέπει να υπερβαίνει τα δέκα (10) μέτρα.
γ) Οι αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται από το όριο της ζώνης απαλλοτρίωσης για σιδηροδρομική γραμμή σε δεκαπέντε (15) μέτρα τουλάχιστον, σύμφωνα με τους όρους του ν. 4258/2014 (Α΄94) για τη δόμηση πλησίον ρεμάτων, ή σε δέκα (10) μέτρα από το όριο δασικής έκτασης. Οι αποστάσεις αυτές υπερισχύουν των αποστάσεων της προηγούμενη περίπτωσης β΄ για γήπεδα που το όριο της ιδιοκτησίας ταυτίζεται με το όριο της ζώνης απαλλοτρίωσης για σιδηροδρομική γραμμή, όχθη ρέματος ή όριο δασικής έκτασης.
5. 6. Το μέγιστο ύψος των κτιρίων, μετρούμενο από το γύρω έδαφος αυτών (φυσικό ή διαμορφωμένο), ορίζεται σε επτά και μισό (7,50) μέτρα. Πάνω από το κατά τα παραπάνω καθοριζόμενο μέγιστο ύψος επιτρέπεται μόνο η κατασκευή στηθαίου, τυχόν φωταγωγών ύψους μέχρι τριάντα εκατοστών (0,30) και καπνοδόχων. Σε περιπτώσεις κατασκευής κεκλιμένης στέγης, το κατά το παραπάνω μέγιστο ύψος προσαυξάνεται κατά ένα μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20).
6. 7. Το ανώτατο ύψος των κτισμάτων απαγορεύεται να υπερβαίνει τον υδροκρίτη. Εξαιρούνται οι κεραίες ραδιοεπικοινωνίας και κινητής τηλεφωνίας με τις απαραίτητες κτιριακές υποδομές για τη λειτουργία τους, οι εγκαταστάσεις και υποδομές σταθμών ηλεκτροπαραγωγής ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, καθώς και οι εγκαταστάσεις και υποδομές αστεροσκοπείων ιδιοκτησίας δημόσιων φορέων ή φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα που εξυπηρετούν τη λειτουργία τους. Για τις ανάγκες του παρόντος, ως υδροκρίτης ορίζεται η νοητή γραμμή που συνδέει τα υψηλότερα σημεία της επιφάνειας και διαχωρίζει δυο υδρολογικές λεκάνες απορροής, όπως αναλυτικότερα καθορίζεται στο Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών για την εφαρμογή του ν. 4067/2012 (ΝΟΚ, Α` 79) που εγκρίθηκε με την υπό στοιχεία 63234/19.12.2012 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΑΔΑ: Β4ΜΕ0-Θ25).
7. 8. Επιτρέπεται η κατασκευή κτίσματος ανεξάρτητα από την κλίση του εδάφους. Αν η κλίση υπερβαίνει το τριάντα πέντε τοις εκατό (35%) στη θέση που τοποθετείται το κτίσμα, το εμβαδόν των υπόγειων βοηθητικών χώρων που δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης δεν μπορεί να υπερβεί το είκοσι τοις εκατό (20%) της επιτρεπόμενης δόμησης. Επίσης στην περίπτωση κεκλιμένου εδάφους επιτρέπεται η διαμόρφωση του γηπέδου με αναλημματικούς τοίχους ή πρανή μεγίστου ύψους ενός και μισού (1,50) μ. και επίπεδα ελαχίστου πλάτους πέντε (5) μέτρων. Όταν οι κλίσεις του εδάφους απαιτούν την κατασκευή τοίχων υψηλότερων του ενός και μισού (1,50) μ., ή επιπέδων πλάτους μικρότερου των πέντε (5) μ. απαιτείται η γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
8. 9. Ο χώρος του υπογείου δεν επιτρέπεται να εξέχει από το περίγραμμα του ισογείου του κτιρίου. Η δε στάθμη της οροφής του υπογείου δεν επιτρέπεται να είναι υψηλότερη των 0,80 μέτρων από το διαμορφωμένο γύρω έδαφος.
9. 10. Όταν τα γήπεδα περιλαμβάνονται στη ζώνη που ορίζεται στο άρθρο 64 δεν επιτρέπεται τα κτίρια που ανεγείρονται να τοποθετούνται μέσα στο πλάτος των ιδεατών επεκτάσεων των εγκεκριμένων οδών του οικισμού.
10. 11. Η δόμηση σε ακατοίκητα νησιά επιτρέπεται υπό τους όρους που καθορίζονται από τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τις προστατευόμενες περιοχές του άρθρου 19 του ν. 1650/1986 (Α` 160). Η ελάχιστη αρτιότητα δεν μπορεί να ορίζεται κατώτερη των είκοσι (20) στρεμμάτων.
11. 12. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και,
β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245). Δεν απαγορεύεται η λειτουργική συνένωση ακινήτων, υπό τους γενικούς ή ειδικούς όρους που τίθενται για κάθε περιοχή. Η λειτουργική συνένωση γηπέδων είναι επιτρεπτή και για την οικοδομική αξιοποίηση ομόρων γηπέδων και στην περίπτωση που τουλάχιστον ένα εξ αυτών ήταν, ακόμη και κατά παρέκκλιση, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τις 9.12.2020 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020, Α΄245), αρκεί το προκύπτον από τη λειτουργική συνένωση γήπεδο να έχει εμβαδόν τουλάχιστον τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., χωρίς να απαιτούνται για την οικοδομησιμότητά του περαιτέρω προϋποθέσεις.
12. 13. Επιτρέπεται η δόμηση κάθε άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές των νησιών, που αναφέρονται στα από 17.5.2002 (Δ’ 402), 24.10.2002 (Δ’ 930) και 24.10.2002 (Δ΄ 931) π.δ., και σε γήπεδα των οποίων η κλίση, σύμφωνα με τις διατάξεις των ανωτέρω προεδρικών διαταγμάτων, απαγορεύει τη δόμηση, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α) Η μέση κλίση του γηπέδου να μην υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%).
β) Το κτίσμα να είναι μονόροφο και να μην υπερβαίνει τα εκατόν πενήντα (150) τ.μ.
γ) Το υπόγειο, όπου προκύπτει, να μην υπερβαίνει τα τριάντα (30) τ.μ.
δ) Το ύψος του κτιρίου να μην υπερβαίνει τα 4,50 μ. Το ύψος μετρείται από τη φυσική στάθμη του εδάφους σε κάθε σημείο του περιγράμματος του κτιρίου, έτσι ώστε η προβολή του ύψους του κτιρίου σε καμία περίπτωση να μην υπερβαίνει το ανωτέρω επιτρεπόμενο ύψος.
13. 14. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίζονται με τις προηγούμενες παραγράφους εφαρμόζονται εφόσον στα επόμενα άρθρα δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε κατηγορία κτιρίων.
Άρθρο 252. Γεωργοκτηνοτροφικά, γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια, κτίρια υδατοκαλλιεργειών, στέγαστρα σφαγής, γεωργικές αποθήκες, δεξαμενές, θερμοκήπια και λοιπές γεωργικές κατασκευές.
Κτίρια που προορίζονται για γεωργοκτηνοτροφικές γεωργοπτηνοτροφικές ή υδατοκαλλιεργητικές εγκαταστάσεις (ιχθυοκαλλιεργειών, οστρακοκαλλιεργειών και καλλιεργειών λοιπών υδρόβιων οργανισμών) καθώς και εγκαταστάσεις αποθήκευσης λιπασμάτων, φαρμάκων, ιχθυοτροφών, γεωργικών και αλιευτικών εφοδίων, γεωργικών και αλιευτικών προϊόντων, στέγαστρα σφαγής ζώων, δεξαμενές από οποιοδήποτε υλικό, ενδιαιτήματα και ιατρεία μικρών ζώων επιτρέπεται να κατασκευάζονται κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251, με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας της περιφέρειας και γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση αφορά:
α) Στην ανέγερση περισσότερων από ένα κτίρια, επί του γηπέδου.
β) Στο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου που δεν μπορεί να υπερβαίνει τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφανείας του.
γ) Στο ύψος των κτιρίων.
δ) Στις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου οι οποίες δεν μπορούν μειωθούν περισσότερο από το προβλεπόμενο ύψος των κτιρίων και οπωσδήποτε όχι λιγότερο από πέντε (5) μ.
ε) Στον Σ.Δ. του γηπέδου που δεν μπορεί να υπερβαίνει τα οκτώ δέκατα (0,8). Ο συντελεστής όγκου των παραπάνω αναφερόμενων κτιρίων δεν μπορεί να υπερβαίνει το αριθμό 3,3.
στ) Στο εμβαδόν, το πρόσωπο και το βάθος του γηπέδου.
α. Εγκαταστάσεις ξηραντηρίων καπνών Βιρτζίνια, θερμοκηπίων και διχτυοκηπίων για την καλλιέργεια ανθέων, καλλωπιστικών και κηπευτικών προϊόντων, αρωματικών - φαρμακευτικών φυτών, τροπικών φυτών, σποροφύτων, δενδρωδών και άλλων καλλιεργειών που ενδείκνυνται για τις ανωτέρω κατασκευές, θαλάμων για την καλλιέργεια μανιταριών και σποροφύτων, θερμοκηπιακών κατασκευών για υδρόβιους οργανισμούς, καθώς και εγκαταστάσεις για την εκτροφή σαλιγκαριών, σύμφωνα με τις εγκεκριμένες μελέτες - εγκεκριμένους τύπους του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, κατασκευάζονται χωρίς άδεια και περιορισμό ως προς το ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, το μέγιστο ύψος και τον αριθμό των κατασκευών. Οι δεξαμενές καλλιέργειας υδρόβιων οργανισμών εντάσσονται στις παρεκκλίσεις του εδαφίου αυτού αλλά το μέγιστο ύψος αυτών ορίζεται σε πενήντα (50) εκατοστά.
β. Οι αποστάσεις των κατασκευών της παραγράφου 2α από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε δυόμιση (2,5) μ.
γ. Σε γεωργοκτηνοτροφικά, γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια και κτίρια υδατοκαλλιεργειών ο μέγιστος συντελεστής κάλυψης ορίζεται σε τριάντα τοις εκατό (30%), υπό την επιφύλαξη των ειδικότερων διατάξεων περί θερμοκηπίων. Κτηνοτροφικά στέγαστρα με σκελετό θερμοκηπίου ή κινητά κτηνοτροφικά στέγαστρα, των οποίων οι τύποι έχουν την έγκριση του Κέντρου Ελέγχου Γεωργικών Κατασκευών ή άλλου φορέα που ορίζεται από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, κατασκευάζονται με ποσοστό κάλυψης σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας του γηπέδου, σε απόσταση από τα όριά του τουλάχιστον τέσσερα (4) μ. ή σε απόσταση από τα όρια μικρότερη από τέσσερα (4) μ. και πάντως όχι μικρότερη από δυόμισι (2,5) μ., εφόσον η μικρότερη αυτή απόσταση εγκριθεί κατά την έκδοση της άδειας για την ίδρυση της μονάδας και με μέγιστο ύψος τεσσεράμισι (4,5) μ. Για την ανωτέρω κατασκευή ή εγκατάσταση δεν απαιτείται οικοδομική άδεια, αλλά προηγούμενη έγκριση της αρμόδιας Πολεοδομίας, που εκδίδεται ύστερα από την άδεια ίδρυσης της κτηνοτροφικής μονάδας και ύστερα από την έγκριση των περιβαλλοντικών όρων. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων καθορίζονται οι ειδικότερες προϋποθέσεις, οι όροι, τα δικαιολογητικά και κάθε σχετική λεπτομέρεια για την έκδοση της έγκρισης κατασκευής και εγκατάστασης κτηνοτροφικών στεγάστρων.
Το ύψος των φυλακίων, που προορίζονται για πυροπροστασία δασικών κ.λπ. εκτάσεων, που κατασκευάζονται από κρατικές υπηρεσίες καθορίζεται με έγκριση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. Το ύψος αυτό δεν μπορεί να υπερβεί τα είκοσι (20) μ.
Κτίρια που ανεγείρονται από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων εκτός δασών και δασικών εκτάσεων για στέγαση του προσωπικού που ασχολείται με την εκμετάλλευση και προστασία των δασών, καθώς και για την αποθήκευση υλικών και μηχανημάτων επιτρέπεται να ανεγείρονται κατά παρέκκλιση του άρθρου 251. Η παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας της περιφέρειας και γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση αφορά:
α) Στην ανέγερση περισσότερων του ενός κτιρίων και τη διασπορά τους στο γήπεδο.
β) Στον αριθμό ορόφων που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τους τρεις (3) και το ύψος το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δέκα (10) μ.
γ) Στις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από το ύψος των κτιρίων και εν πάση περιπτώσει όχι μικρότερες από πέντε (5) μ.
δ) Στο ποσοστό κάλυψης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το δέκα πέντε τοις εκατό (15%) της επιφάνειας του γηπέδου.
ε) Στον συντελεστή δόμησης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τρία δέκατα (0,3) με προϋπόθεση ότι η συνολική επιφάνεια ορόφων των κτιρίων δεν υπερβαίνει τα τρεις χιλιάδες (3.000) τ.μ.
Για κτίρια αποθηκών οριζοντίου τύπου ή κατακόρυφου τύπου (SILOS) καθώς και για δεξαμενές που προορίζονται για αποθήκευση γεωργικών προϊόντων, λιπασμάτων, φαρμάκων και άλλων γεωργικών εφοδίων που κατασκευάζονται από γεωργικές συνεταιριστικές οργανώσεις ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου ή ανώνυμες εταιρείες στις οποίες μετέχουν συνεταιρισμοί ορίζονται οι παρακάτω όροι και περιορισμοί δόμησης:
α) Ελάχιστες αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου δέκα (10) μ.
β) Μέγιστο ποσοστό καλύψεως του γηπέδου τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφανείας αυτού.
γ) Μέγιστος αριθμός ορόφων για μεν τις αποθήκες κατακόρυφου τύπου (SILOS) και τις δεξαμενές ένας (1) για δε τα κτίρια αποθηκών οριζοντίου τύπου δύο (2).
δ) Μέγιστο ύψος κτιρίων δέκα (10) μ. Το ύψος αυτό σε περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης στέγης προσαυξάνεται κατά ενάμισι (1,5) μ. Η προσαύξηση αυτή στην περίπτωση των αποθηκών κατακόρυφου τύπου (SILOS) μπορεί να φθάσει τα τέσσερα (4) μ. προκειμένου να τοποθετηθεί εντός αυτής μηχανισμός που βεβαιώνεται από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων.
ε) Ο μέγιστος συντελεστής δομήσεως του γηπέδου ορίζεται σε έξι δέκατα (0,6) και ο συντελεστής κατ’ όγκο εκμεταλλεύσεως σε 3,3.
στ) Επιτρέπεται η κατασκευή περισσοτέρων του ενός κτιρίων (ή εγκαταστάσεων) εντός του ίδιου γηπέδου.
Επιτρέπεται η εγκατάσταση ξηραντηρίων καπνών Βιρτζίνια, θερμοκηπίων και διχτυοκηπίων για την καλλιέργεια ανθέων, καλλωπιστικών και κηπευτικών προϊόντων, αρωματικών - φαρμακευτικών φυτών, τροπικών φυτών, σποροφύτων, δενδρωδών και άλλων καλλιεργειών που ενδείκνυνται για τις ανωτέρω κατασκευές, θαλάμων για την καλλιέργεια μανιταριών και σποροφύτων, θερμοκηπιακών κατασκευών για υδρόβιους οργανισμούς, καθώς και η εγκατάσταση εκτροφείων σαλιγκαριών και η καλλιέργεια αυτών στις περιοχές που καθορίζονται από ειδικές διατάξεις ή Ζ.Ο.Ε. ή εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου ως γεωργικές ή αγροτικές γαίες ή περιοχές αποκλειστικά γεωργικής καλλιέργειας, καθώς και σε όλες τις περιοχές στις οποίες επιτρέπεται η χρήση και η κατασκευή θερμοκηπίων, διχτυοκηπίων, θαλάμων για την καλλιέργεια μανιταριών και σποροφύτων και θερμοκηπιακών κατασκευών για υδρόβιους οργανισμούς.
Άρθρο 253. Αντλητικές εγκαταστάσεις - υδατοδεξαμενές - φρέατα
Η ανόρυξη φρεάτων και η κατασκευή αντλητικών εγκαταστάσεων και υδατοδεξαμενών επιτρέπονται ανεξάρτητα από την αρτιότητα του γηπέδου, με τους παρακάτω όρους και περιορισμούς δόμησης :
α) Τα κτίσματα για στέγαση των αντλητικών εγκαταστάσεων πρέπει να έχουν τις απολύτως απαραίτητες για το σκοπό αυτό διαστάσεις και μέγιστο ύψος δυόμισι (2,5) μ. Στα παραπάνω κτίρια δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις της περ. α΄ της παρ. 4 του άρθρου 251 του παρόντος. Τα παραπάνω ισχύουν εφόσον τα φρέατα δεν εμπίπτουν στις απαγορευτικές διατάξεις του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων.
β) Το μέγιστο ύψος των υδατοδεξαμενών ορίζεται : σε δυόμισι (2,5) μ. όταν κατασκευάζονται στο έδαφος και σε ένδεκα (11) μέτρα όταν κατασκευάζονται σε υποστυλώματα. Η απόσταση των υδατοδεξαμενών από τα όρια του γηπέδου ορίζεται σε πέντε (5) μ.
Στις περιπτώσεις της παρ. 1 απαιτείται έγκριση της αρμόδιας υπηρεσίας της οικείας περιφέρειας, στην οποία βεβαιώνεται ότι:
α) στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι επιβεβλημένη η κατασκευή κτίσματος στέγασης αντλητικών εγκαταστάσεων ή και υδατοδεξαμενής,
β) οι ζητούμενες διαστάσεις των παραπάνω κατασκευών είναι οι ελάχιστες απολύτως αναγκαίες για το σκοπό που προορίζονται,
γ) επιβάλλεται η κατασκευή υδατοδεξαμενής σε υποστυλώματα, εφόσον συντρέχει περίπτωση.
Άρθρο 254. Βιομηχανικές εγκαταστάσεις
Βιομηχανικές εγκαταστάσεις για την εφαρμογή του παρόντος Κεφαλαίου θεωρούνται τα βιομηχανικά κτίρια, καθώς και οι αποθήκες και δεξαμενές που κατασκευάζονται στο ίδιο γήπεδο.
Γύρω από πόλεις και οικισμούς με πληθυσμό μεγαλύτερο από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους σύμφωνα με την τελευταία κάθε φορά απογραφή και σε ζώνη που εκτείνεται σε πλάτος επτακόσια (700) μ., για πόλεις και οικισμούς με πληθυσμό από δύο χιλιάδες έναν (2.001) μέχρι και δέκα χιλιάδες (10.000) κατοίκους και χίλια (1.000) μ. για πόλεις με πληθυσμό πάνω από δέκα χιλιάδες (10.000) κατοίκους απαγορεύεται η ανέγερση νέων βιομηχανικών εγκαταστάσεων των Υποκατηγοριών Α1 και Α2 της ΥΑ 37674/2016 (Β’ 2471), όπως ισχύει. Η απόσταση αυτή μετράται από το τέλος του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή από τα όρια των οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου. Σε περιπτώσεις γηπέδων που εκτείνονται εντός και εκτός της παραπάνω ζώνης, το εντός της ζώνης αυτής τμήμα λαμβάνεται υπόψη μόνο κατά τον έλεγχο της αρτιότητας και όχι κατά τον υπολογισμό των μεγεθών εκμετάλλευσης του γηπέδου.
Κατ’ εξαίρεση των απαγορεύσεων της παρ. 2 επιτρέπεται η κατασκευή νέων εγκαταστάσεων εφόσον αυτές δεν απαγορεύονται από άλλες διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, και εάν μέχρι την 31.5.1985, έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ή έχει υποβληθεί στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία η σχετική αίτηση, συνοδευόμενη από τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Για την εγκατάσταση μεταποιητικών δραστηριοτήτων ανεξαρτήτως περιβαλλοντικής κατάταξης εντός των ορίων καθορισμένων από σχέδια χρήσεων γης (Γ.Π.Σ., Ζ.Ο.Ε. κλπ.) υποδοχέων βιομηχανικών - βιοτεχνικών δραστηριοτήτων μέσης ή/και υψηλής όχλησης, δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της παρ. 2 του παρόντος άρθρου περί αποστάσεως από πλησιέστερους οικισμούς και εφαρμόζονται οι ειδικότεροι όροι και περιορισμοί του εγκεκριμένου σχεδίου.
Καθορίζονται οι παρακάτω όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων για την ανέγερση βιομηχανικών εγκαταστάσεων:
α) Ελάχιστες αποστάσεις των κτιρίων ή εγκαταστάσεων από τα όρια του γηπέδου δέκα (10) μ.
β) Μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφανείας τους. Σε περίπτωση ανέγερσης αποθηκών κατακόρυφου τύπου (SILOS) συναρμολογούμενων (βιδωτών), βιομηχανικών αποθηκών επίσης συναρμολογούμενων, δεξαμενών υγρών καυσίμων, μέγιστο ποσοστό κάλυψης σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειάς τους.
γ) Μέγιστο ύψος ένδεκα (11) μέτρα, μετρούμενο από το γύρω φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος.
δ) Ο Σ.Δ. του γηπέδου δεν μπορεί να υπερβεί τα σε έξι δέκατα (0,6) και ο μέγιστος συντελεστής της κατ` όγκο εκμετάλλευσης το 4.
ε) Επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτιρίων στο γήπεδο.
Κατά παρέκκλιση της περ. α΄ της ανωτέρω παρ. 5, στις βιομηχανικές εγκαταστάσεις για τις οποίες έχει εκδοθεί άδεια εγκατάστασης ή λειτουργίας μέχρι την έναρξη ισχύος ν. 3982/2011 (Α’ 143) ισχύουν και τα εξής: Εάν μετά την τήρηση της απόστασης των δέκα (10) μ. δεν είναι δυνατή η οικοδόμηση, οι αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια το γηπέδου ορίζονται σύμφωνα με τα παρακάτω:
- για γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων ή εκείνα τα οποία είχαν μέχρι τις 27.4.1977 ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. η απόσταση του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζεται σε πέντε (5) μ.
- για γήπεδα, όπως αυτά ορίζονται από τις περιπτώσεις α΄ και β΄ της παρ. 1 του άρθρου 273 του παρόντος οι αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 273.
- για γήπεδα άρτια κατά κανόνα, τα οποία υπάρχουν πριν την 31.5.1985, οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε πέντε (5) μ. Το μέγιστο πλάτος του κτιρίου στις παραπάνω περιπτώσεις δεν πρέπει να υπερβαίνει τα δέκα (10 ) μ.
α. Κατά παρέκκλιση της περ. γ΄ της παρ. 5, επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους για την ανέγερση νέων βιομηχανικών εγκαταστάσεων, όταν η υπέρβαση αυτή είναι αναγκαία για την τοποθέτηση ή για τη διέξοδο ψηλών μηχανημάτων.
β. Η παραπάνω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων και του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
γ. Κατ’ εξαίρεση χωρίς τη διαδικασία του προηγούμενου εδ. β΄ είναι δυνατή η υπέρβαση του ύψους για την ανέγερση αποθηκών κατακόρυφου τύπου (SILOS) συναρμολογούμενων (βιδωτών), δεξαμενών υγρών καυσίμων, καθώς και καμινάδων βιομηχανικών εγκαταστάσεων. Το ύψος αυτό δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τριάντα δύο (32) μ.
δ) Κατ` εξαίρεση των διατάξεων της παρ. 2 του άρθρου 10 του ν. 3212/2003 (Α` 308), και χωρίς τη διαδικασία του εδαφίου β` επιτρέπεται:
δα) η καθ` ύψος υπέρβαση για την εγκατάσταση ανεμογεννητριών, ανεξαρτήτως του ύψους, στις περιπτώσεις αιολικών σταθμών για τους οποίους εκδίδεται απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων ή υπαγωγής σε πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμεύσεις και
δβ) η καθ` ύψος υπέρβαση για την εγκατάσταση ανεμογεννητριών, συνολικού ύψους έως είκοσι εννέα (29) μέτρων, στις περιπτώσεις αιολικών σταθμών οι οποίοι απαλλάσσονται της έκδοσης απόφασης έγκρισης περιβαλλοντικών όρων ή υπαγωγής σε πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμεύσεις.
Επίσης, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 5 του παρόντος, η επέκταση υφισταμένων βιομηχανικών εγκαταστάσεων, εφόσον αποδεδειγμένα βρίσκονται σε λειτουργία, η οποία βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων. Η παρέκκλιση αφορά στο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφανείας του γηπέδου, το ύψος, τον Σ.Δ., ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 1,20, τον συντελεστή κατ’ όγκον εκμετάλλευσης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το έξι (6) και στις αποστάσεις των κτιρίων από πλάγια και οπίσθια όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από πέντε (5) μ. Οι ανωτέρω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. για την Περιφέρεια Αττικής. Για τις υπόλοιπες περιοχές της επικράτειας οι ανωτέρω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.. Υποβληθείσες αιτήσεις που βρίσκονται σε εκκρεμότητα ολοκληρώνονται με τις προϋφιστάμενες διατάξεις. Τα ως άνω αναφερόμενα έχουν εφαρμογή και για την περιοχή που διέπεται από το από 31.3.1987 π. δ. (Δ΄303).
Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης που εκδίδεται μετά από γνώμη του Οργανισμού Σιδηροδρόμων Ελλάδος (Ο.Σ.Ε.), επιτρέπεται η ανέγερση ή επέκταση βιομηχανικών κτιρίων, αποθηκών, ψυγείων, διαλογητηρίων φρούτων κοντά σε σιδηροδρομικές γραμμές και σε απόσταση μικρότερη των δέκα πέντε (15) μ. από το όριο της ζώνης απαλλοτρίωσης για τη σιδηροδρομική γραμμή.
Επίσης επιτρέπεται η ανέγερση ή επέκταση κτιρίων ψυγείων διαλογητηρίων φρούτων κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παραγράφου 5, του παρόντος για το ποσοστό κάλυψης του γηπέδου το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το σαράντα πέντε τοις εκατό (45% ) της επιφανείας του και τις αποστάσεις των κτιρίων από τα πλάγια και οπίσθια όρια του γηπέδου οι οποίες δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες των πέντε (5) μ. Η παραπάνω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων και του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Το παρόν εφαρμόζεται και για εγκαταστάσεις μεταλλείων ή λατομείων με τις εξής τροποποιήσεις: Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων αυτών ορίζεται σε τέσσερις (4) και το μέγιστο ύψος αυτών σε δέκα τεσσεράμισι (14,5) μ. Κατά παρέκκλιση του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους για την ανέγερση νέων εγκαταστάσεων μεταλλείων ή λατομείων όταν η υπέρβαση αυτή είναι αναγκαία για την τοποθέτηση ή για διέξοδο ψηλών μηχανημάτων ή όταν ανεγείρονται αποθήκες κατακόρυφου τύπου (SILOS).Επίσης κατά παρέκκλιση, επιτρέπεται η αύξηση του αριθμού των ορόφων και του ύψους για την ανέγερση νέων εγκαταστάσεων μεταλλείων ή και λατομείων , όταν η υπέρβαση αυτή επιβάλλεται από τη φύση της παραγωγικής διαδικασίας που απαιτείται κάθε φορά. Οι παραπάνω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων και το αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Σε περιοχές εκτός ρυμοτομικού σχεδίου με καθορισμένη βιομηχανική χρήση γης εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 216. Επί των ζεύξεων που προβλέπονται στην παρ. 5 του άρθρου 216 δύναται να εγκαθίσταται και να λειτουργεί μηχανολογικός εξοπλισμός για τη μεταφορά προϊόντων ή πρώτων υλών, τηρουμένων των διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας. Οι ζεύξεις δύναται να διέρχονται από τους υποχρεωτικά οριζόμενους ακάλυπτους χώρους του γηπέδου.
Άρθρο 255. Γραφεία – Καταστήματα.
Για ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων, η μέγιστη επιφάνεια του κτιρίου, καθώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα πεντακόσια πενήντα (550) τ.μ. Η αρχιτεκτονική μελέτη για την ανέγερση των παραπάνω κτιρίων εγκρίνεται από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσεως ειδικών καταστημάτων (υπεραγορές, καταστήματα, που προορίζονται για τη διοργάνωση κοινωνικών εκδηλώσεων) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 1, καθώς και του άρθρου 251 που αφορά σε:
α) το ποσοστό κάλυψης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το δεκαοχτώ τοις εκατό (18%),
β) το ύψος που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα εννέα (9) μ.,
γ) τη συνολική επιφάνεια ορόφων που δύναται να υπερβαίνει τα πεντακόσια πενήντα (550) τ.μ. με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,18.
Οι ανωτέρω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης ύστερα από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Υποβληθείσες αιτήσεις που βρίσκονται σε εκκρεμότητα ολοκληρώνονται σύμφωνα με τις προϋφιστάμενες διατάξεις διοικητικές πράξεις, οι οποίες έχουν εκδοθεί με βάση τις διατάξεις της παρ. 2, περ. γ΄ του άρθρου 5 του π.δ. 24/31.5.1985 (Δ` 270) ως ίσχυε μέχρι τη δημοσίευση του νόμου 4315/2014 (Α’ 269) (μέχρι τις 24.12.2014 ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου) παραμένουν σε ισχύ, και είναι δυνατή η ενημέρωση του φακέλου τους για την έκδοση της προβλεπόμενης για την Περιφέρεια Αττικής υπουργικής απόφασης.
Άρθρο 256. Κατοικία
Για την ανέγερση κτιρίων κατοικίας της παρ. ΙΙ. 1 του άρθρου 284 εφαρμόζονται και οι παρακάτω ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης επιπλέον των όσων αναφέρονται στο άρθρο 251:
α) Επιτρέπεται η διάσπαση του ενιαίου κτιρίου μετά τη σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και με τις εξής προϋποθέσεις:
αα) Τα επί μέρους, μετά τη διάσπαση, κτίρια σε κάθε περίπτωση αποτελούν ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο,
ββ) Στην περίπτωση που προβλέπεται ενιαίο κτίριο το οποίο αποτελεί σύνθεση περισσοτέρων όγκων, η σύνδεση αυτών επιβάλλεται να έχει πλάτος κατ’ ελάχιστον 1,20 μ. και προσμετράται τουλάχιστον σε έναν από τους Σ.Δ. ή κάλυψης. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του κατά περίπτωση συναρμόδιου Υπουργού δύναται να καθορίζεται κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παρούσας, καθώς και περιπτώσεις τυχόν εξαιρέσεων όταν αυτές επιβάλλονται από εγκρίσεις άλλων φορέων ή υπηρεσιών σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.
β) Η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου καθώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει:
βα) Για γήπεδα εμβαδού τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. μέχρι και οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., για δε μεγαλύτερα, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον Σ.Δ. 0,018.
ββ) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των οχτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., τα διακόσια πενήντα οχτώ (258) τ.μ., για δε τα λοιπά, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον Σ.Δ. 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ.
βγ) Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που επιτρέπεται να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά δέκα πέντε τοις εκατό (15%) και υπό τις προϋποθέσεις ότι: βγα) ανεγείρεται μια οικοδομή και βγβ) το γήπεδο παραμένει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες. βγγ) Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε 2. βγδ) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της οικοδομής μετρούμενο από το φυσικό ή το διαμορφωμένο έδαφος και από κάθε όψη, ορίζεται σε τέσσερα (4) μ. για μονόροφη οικοδομή ή μονόροφο τμήμα αυτής και σε επτάμισι (7,5) μ. για διώροφη οικοδομή ή διώροφο τμήμα αυτής. Σε περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης στέγης το ύψος αυτό προσαυξάνεται κατά 1,20 μ. Σε καμία περίπτωση η οικοδομή δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα ύψη αυτά πλην της περίπτωσης κατασκευής στηθαίου τυχόν φωταγωγού ύψους 0,30 μ. και καπνοδόχου.
Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομών μικτής χρήσης (κατοικία και καταστήματα) η μεγίστη επιτρεπόμενη κάλυψη του γηπέδου δεν δύναται να υπερβεί την οριζόμενη κατά περίπτωση από το παρόν.
Στα αγροκτήματα, αφού βεβαιωθεί από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης ότι καλλιεργούνται, εκτός από την κατοικία η οποία ανεγείρεται σύμφωνα με τους όρους δόμησης της παρ. 1, είναι δυνατή η κατασκευή μίας αποθήκης με εμβαδόν πενήντα (50) τ.μ., μέγιστο ύψος τεσσεράμισι (4,5) μ. και απόσταση από τα όρια του γηπέδου δέκα (10) μ., εφόσον η αποθήκη κρίνεται απαραίτητη από την παραπάνω υπηρεσία για την αποθήκευση γεωργικών γενικά προϊόντων και εφοδίων.
Άρθρο 257. Κτίρια κοινής ωφέλειας
α) Για κτίρια υποσταθμών ηλεκτρικού ρεύματος των Δ.Ε.Δ.Δ.Η.Ε. Α.Ε. και Α.Δ.Μ.Η.Ε. Α.Ε. καθώς και για κτίρια ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων της Α.Δ.Μ.Η.Ε. Α.Ε. που βρίσκονται σε υψηλή τάση, επιτρέπεται η ανέγερση περισσότερων από ένα κτισμάτων στο ίδιο γήπεδο.
β) Επιτρέπεται η ανέγερση των κτιρίων της προηγούμενης παραγράφου κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος που εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, και Ενέργειας μετά από αίτηση του Δ.Ε.Δ.Δ.Η.Ε. Α.Ε. ή του Α.Δ.Μ.Η.Ε. Α.Ε. και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση αναφέρεται:
βα) Στην αρτιότητα του γηπέδου που η επιφάνειά του δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη από πεντακόσια (500) τ.μ.
ββ) Στις αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από δύο και μισό (2,50) μέτρα.
βγ) Στο ποσοστό κάλυψης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος και τον Σ.Δ. του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ένα και δύο δέκατα (1,2) και στο συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το πέντε (5).
α) Για τα κτίρια στέγασης μηχανικών εγκαταστάσεων ή αποθηκών τηλεπικοινωνιακού υλικού του O.T.E. απαιτείται έγκριση του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών. Οι όροι δόμησης αυτών καθορίζονται από τις παρακάτω διατάξεις:
αα) ελάχιστες αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου δέκα (10) μ.,
αβ) μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφάνειας αυτού,
αγ) μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων τρεις (3) με μέγιστο ύψος ένδεκα (11) μέτρα, μετρούμενο από το γύρω φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος,
αδ) ο Συντελεστής δόμησης του γηπέδου ορίζεται σε εννέα δέκατα (0,9) και ο συντελεστής κατ` όγκο εκμετάλλευσης σε 3,3,
αε) επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτιρίων στο ίδιο γήπεδο.
β) Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων στέγασης μηχανικών εγκαταστάσεων του Ο.Τ.Ε. καθώς και μεταλλικών κατασκευών (πυλώνων) στήριξης κατόπτρων, κεραιών κλπ. αναγκαίων για τα δίκτυα του ΟΤΕ κατά παρέκκλιση της προηγούμενης παραγράφου. Η παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αίτηση του Ο.Τ.Ε. και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.. Η παρέκκλιση χορηγείται για τα παρακάτω:
βα) την αρτιότητα του γηπέδου του οποίου η επιφάνεια δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη των πεντακοσίων (500) τ.μ.,
ββ) τις αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου, που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες των δυόμισι (2,5) μ.,
βγ) το ποσοστό κάλυψης, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος, το συντελεστή δόμησης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ένα και δύο δέκατα (1,2) και το συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το 5.
γ) Επιτρέπεται η τοποθέτηση φορητών κέντρων του ΟΤΕ (προκατασκευασμένων οικημάτων), σε οποιαδήποτε θέση του γηπέδου, τα οποία πρέπει να απομακρύνονται αμέσως μετά την έναρξη λειτουργίας του μόνιμου τηλεπικοινωνιακού κέντρου ή της επέκτασης τυχόν υφισταμένου.
Επιτρέπεται η κατασκευή των αναγκαίων έργων ύδρευση (δεξαμενές-αντλιοστάσια) και αποχέτευσης πόλεων και οικισμών κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος που εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αίτηση του αρμόδιου φορέα και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση χορηγείται για τα παρακάτω:
α) την αρτιότητα του γηπέδου η επιφάνεια του οποίου δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη των πεντακοσίων (500) τ.μ.,
β) τις αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου , που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από δυόμισι (2,5) μ.
γ) το ποσοστό κάλυψης, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος και τον Σ.Δ. του γηπέδου, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ένα και δύο δέκατα (1,2) και το συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το 5.
Η παρέκκλιση της προηγούμενης παραγράφου χορηγείται και για εγκαταστάσεις βιολογικού καθαρισμού λυμάτων, για εγκαταστάσεις διυλιστηρίων ύδατος, καθώς και για κτίρια εξυπηρέτησης γενικά των εγκαταστάσεων αυτών και του προσωπικού.
Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων και εγκαταστάσεων του Εθνικού Κέντρου Έρευνας Φυσικών Επιστημών (Ε.Κ.Ε.Φ.Ε.) "ΔΗΜΟΚΡΙΤΟΣ" κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 για το ύψος το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα ενενήντα (90) μέτρα, μετρούμενο από το γύρω φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος. Η παρέκκλιση αυτή εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από αίτηση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ε.Κ.Ε.Φ.Ε. "ΔΗΜΟΚΡΙΤΟΣ" και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α..
Επιτρέπεται η ανέγερση εγκαταστάσεων της εταιρίας "Διαχειριστής Εθνικού Συστήματος Φυσικού Αερίου (Δ.Ε.Σ.Φ.Α.) Α.Ε." κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251. Η παρέκκλιση αυτή εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αίτηση του Δ.Ε.Σ.Φ.Α. Α.Ε. και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση αφορά:
αα) Την αρτιότητα του γηπέδου, η επιφάνεια του οποίου δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη των πεντακοσίων (500) τ.μ.,
αβ) τις αποστάσεις των εγκαταστάσεων από τα όρια του γηπέδου, οι οποίες δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από δυόμισι (2,5) μ.,
αγ) Το ποσοστό κάλυψης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος του Σ.Δ. του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ένα και δύο δέκατα (1,2) και το συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το 5,
αδ) Το ύψος της συμπαγούς περιφράξεως του γηπέδου, εφόσον τούτο απαιτείται για λόγους ασφαλείας του κοινού και των εγκαταστάσεων. Το ύψος αυτό δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα τεσσεράμισι (4,5) μ.
α. Στις περιοχές εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών, μέχρι δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων και προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (Γ.Π.Σ., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.) ή από Προεδρικά Διατάγματα που έχουν εκδοθεί κατ` εξουσιοδότηση είτε της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7.1923 ν.δ. (Α` 228), είτε του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α` 33), περί Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου, εφόσον έχουν τεθεί σε εφαρμογή πριν τη θέση σε ισχύ του π.δ. 59/2018 (Α` 114), όπου προβλέπονται ως χρήση γης από τα παραπάνω εργαλεία και διατάγματα είτε τα «απολύτως απαραίτητα» ή «απολύτως αναγκαία» ή «απαραίτητα» ή «αναγκαία» έργα υποδομής οργανισμών κοινής ωφέλειας, είτε τα έργα υποδομής οργανισμών κοινής ωφέλειας, ως τέτοια χρήση γης νοούνται οι ειδικές χρήσεις γης της περ. 35 και της περ. α΄ της υποπερ. 51.2 της παρ. 51 του παρ. ΙΙ του άρθρου 284. Στο μέτρο που τα ως άνω εργαλεία, διατάγματα και αποφάσεις παραλείπουν τον καθορισμό όρων και περιορισμών δόμησης για την εν λόγω χρήση γης, εφαρμόζεται, με την επιφύλαξη του παρόντος Κεφαλαίου, το π.δ. 24/31.5.1985 (Δ` 270).
β. Στις περιοχές της περ. α΄, στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από προεδρικά διατάγματα που έχουν εκδοθεί κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 9 και της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7.1923 ν.δ., ή του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α΄33), περί Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου, εφόσον έχουν τεθεί σε εφαρμογή πριν τη θέση σε ισχύ του π.δ. 59/2018 (Α΄114), επιτρέπεται η ειδική κατηγορία χρήσεων γης της περ. 23 «Κέντρα Δεδομένων και τεχνολογικής υποστήριξης επιχειρήσεων και λοιπές συνοδευτικές δραστηριότητες (Data Centres)» της παρ. ΙΙ του άρθρου 284, παράλληλα με τις προβλεπόμενες από τα παραπάνω προεδρικά διατάγματα ειδικές χρήσεις γης και εγκαταστάσεις, εντός ζωνών όπου επιτρέπεται η δόμηση και αν οι ζώνες αυτές δεν διέπονται από ειδικό προστατευτικό καθεστώς, όπως της προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος, των δασών, της προστασίας των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής κληρονομιάς. Οι όροι δόμησης προβλέπονται στην παρ. 2 του άρθρου 271.
Άρθρο 258. Εγκαταστάσεις δημόσιων και ιδιωτικών ραδιοφωνικών σταθμών, τηλεοράσεων και σταθμών τηλεπικοινωνιών
Επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων και μηχανολογικών εγκαταστάσεων δημόσιων και ιδιωτικών ραδιοφωνικών σταθμών, τηλεπικοινωνιών και τηλεοράσεων, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος.
Η παρέκκλιση αφορά:
α. στο ύψος.
β. στον αριθμό ορόφων οι οποίοι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τους
τρεις (3).
γ. στις αποστάσεις των κτιρίων ή και εγκαταστάσεων από τα όρια του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από πέντε (5) μ.
δ. στην αρτιότητα του γηπέδου όταν πρόκειται για τοποθέτηση ιστών αναμετάδοσης καθώς και κατασκευή μονόροφων κτισμάτων για την εξυπηρέτησή τους, τα οποία θα έχουν ύψος μέχρι τέσσερα (4) μέτρα και επιφάνεια μέχρι τριάντα (30) τ.μ.
Η παρέκκλιση αυτή εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από αίτηση δημόσιων και ιδιωτικών ραδιοφωνικών σταθμών, τηλεπικοινωνιών και τηλεοράσεων όταν πρόκειται για εγκατάσταση των φορέων αυτών ή έγκριση από αρμόδιους φορείς (Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών, Ε.Ρ.Τ. κτλ.), όταν πρόκειται για εγκαταστάσεις ιδιωτικού ραδιοφωνικού σταθμού, τηλεπικοινωνιών και τηλεόρασης και μετά από γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Άρθρο 259. Εγκαταστάσεις έργων διαχείρισης απορριμμάτων
Επιτρέπεται η κατασκευή σε γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον ενός στρέμματος των αναγκαίων έργων για τις εγκαταστάσεις έργων διαχείρισης απορριμμάτων (συλλογή - διαλογή - αποθήκευση - επεξεργασία -διάθεση κ.λπ.) κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος που εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνώμη του αρμοδίου φορέα και του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση χορηγείται για τα παρακάτω:
α) Τις αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου, που δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερες από δυόμισι (2,5) μ. για τις ανοικτές εγκαταστάσεις ή μεμονωμένα στοιχεία αυτών και έξι (6) μ. για τα κτίρια.
β) Το ποσοστό κάλυψης, που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50 %) της επιφάνειας του γηπέδου, το ύψος των κτιριακών εγκαταστάσεων που για τα κτίρια δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα δεκαπέντε (15) μ. και για τις συνοδευτικές ειδικές εγκαταστάσεις (αποθήκες κατακόρυφου τύπου - SILOS, πύργους ψύξης, συστήματα αντιρρύπανσης κλπ.) τα τριάντα δύο (32) μ.
γ) Τον Σ.Δ. του γηπέδου που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα εννέα δέκατα (0,9) και το συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το πέντε (5).
δ) Επιτρέπεται η ανέγερση περισσοτέρων του ενός κτιρίων στο γήπεδο.
Επίσης είναι δυνατή η καθ’ ύψος υπέρβαση μεμονωμένων στοιχείων των παραπάνω εγκαταστάσεων, όπως οι καμινάδες, εφόσον στην απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων επιβάλλεται συγκεκριμένο ύψος ως όρος για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος.
Άρθρο 260. Εμπορικές αποθήκες
Για την κατασκευή των εμπορικών αποθηκών, απαιτείται έγκριση του οικείου εμπορικού και βιομηχανικού επιμελητηρίου.
Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων για την ανέγερση εμπορικών αποθηκών καθορίζονται ως εξής:
α) μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου: σε δέκα οκτώ τοις εκατό (18%) της επιφάνειάς του,
β) μέγιστος αριθμός ορόφων δύο (2) με μέγιστο ύψος επτάμισι (7,5) μ., μετρούμενο από το γύρω φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος. Το παραπάνω ύψος μπορεί να φθάσει έως ένδεκα (11) μ. όταν αυτό επιβάλλεται για λόγους λειτουργικούς μετά από γνώμη του αρμόδιου φορέα,
γ) ο Σ.Δ. του γηπέδου ορίζεται σε 0,18,
δ) επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτιρίων στο γήπεδο,
ε) Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ύστερα από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. επιτρέπεται παρέκκλιση του συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης,
στ) Με την ίδια διαδικασία της ανωτέρω περίπτωσης ε`, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση του δεύτερου εδαφίου της περίπτωσης β΄:
-η αύξηση του ύψους μέχρι δεκαπέντε (15) μ.
-η αύξηση του συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης, με την προϋπόθεση ότι η επιφάνεια του γηπέδου είναι ίση ή μεγαλύτερη από οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. και οι αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου είκοσι (20) μ. Σε περιοχές που ισχύουν ειδικές διατάξεις αυτές κατισχύουν των ανωτέρω.
ζ) Στην περίπτωση ανέγερσης εμπορικών αποθηκών κατακορύφου τύπου (SILOS) συναρμολογουμένων (βιδωτών) το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται σε σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφανείας του γηπέδου και ο Σ.Δ. σε 0,4.
Άρθρο 261. Εκπαιδευτήρια-Ευαγή Ιδρύματα
Επιτρέπεται η ανέγερση εκπαιδευτήριων, οικοτροφείων, άσυλων και άλλων ευαγών ιδρυμάτων, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251. Η παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ύστερα από πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Παιδείας και Θρησκευμάτων και γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Παρέκκλιση επιτρέπεται για τα παρακάτω:
α) την ανέγερση περισσότερων από ένα κτιρίων στο γήπεδο,
β) τo ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, το οποίο σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφάνειας του,
γ) τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου, οι οποίες δεν επιτρέπεται να μειώνονται περισσότερο από το προβλεπόμενο ύψος του κτιρίου και σε κάθε περίπτωση όχι λιγότερο από τα πέντε (5) μ.,
δ) τον Σ.Δ. του γηπέδου, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,27, το ύψος του κτιρίου, το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα ένδεκα (11) μ. και τον αριθμό των ορόφων, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 3,
ε) την κατασκευή χώρου πάνω από το προβλεπόμενο ύψος του κτιρίου και πέραν του μεγίστου ύψους, επιφανείας έως πέντε της εκατό (5%) της επιφανείας του κτιρίου και όχι ανώτερης των πενήντα (50) τ.μ. με μέγιστο ύψος τρία (3) μ. για τη λειτουργική εξυπηρέτηση των κύριων και βοηθητικών χώρων του κτιρίου.
Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και για την ανέγερση μουσείων, βιβλιοθηκών, καλλιτεχνικών εκθέσεων και θεάτρων μετά από πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Πολιτισμού.
Σε κτίρια κοινωνικής πρόνοιας που δεν είναι ευαγή ιδρύματα, επιτρέπεται παρέκκλιση από την παρ. 2 του άρθρου 251 ως προς την ανέγερση περισσοτέρων του ενός κτιρίων επί του γηπέδου, το ποσοστό κάλυψης το οποίο δεν δύναται να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) για το ισόγειο και τους ορόφους και το πενήντα τοις εκατό (50%) για υπόγειους χώρους, τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου, οι οποίες δεν επιτρέπεται να μειώνονται περισσότερο των πέντε (5) μέτρων, τον συντελεστή δόμησης του γηπέδου, ο οποίος δεν δύναται να υπερβαίνει τα πενήντα τέσσερα (0,54) εκατοστά, το ύψος του κτιρίου, το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα ένδεκα (11) μ. και τον αριθμό των ορόφων, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τρία (3). Η παρέκκλιση χορηγείται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του αρμόδιου για τη λειτουργικότητα του κτιρίου φορέα και γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.). Τα ανωτέρω ισχύουν και στις περιπτώσεις της παρ. 2 του άρθρου 250.
Στην περίπτωση ανέγερσης στο ίδιο γήπεδο εκπαιδευτηρίου και κτιρίου κοινωνικής πρόνοιας, τότε εφαρμόζονται στο σύνολο του γηπέδου οι όροι δόμησης του παρόντος άρθρου.
Άρθρο 262. Νοσοκομεία-Κλινικές.
Επιτρέπεται η ανέγερση νοσοκομείων και κλινικών κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 251 του παρόντος. Η παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Υγείας και γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Η παρέκκλιση επιτρέπεται για τα παρακάτω:
α) την ανέγερση περισσότερων από ένα κτιρίων στο γήπεδο,
β) τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου, οι οποίες δεν επιτρέπεται να μειώνονται περισσότερο από το προβλεπόμενο ύψος του κτιρίου και σε κάθε περίπτωση όχι λιγότερο από πέντε (5) μ.,
γ) τo ύψος και τον αριθμό των ορόφων του κτιρίου,
δ) τoν Σ.Δ. του γηπέδου ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα πενήντα τέσσερα εκατοστά (0,54).
ε) το ποσοστό κάλυψης, το οποίο δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20% ) για το ισόγειο και τους ορόφους και το πενήντα τοις εκατό (50%) για τον υπόγειο χώρο, όπως αυτός ορίζεται από το άρθρο 197 περ. 87,
στ) την τοποθέτηση στο υπόγειο κυρίων χώρων συναφών με την λειτουργία του κτιρίου. Οι χώροι αυτοί προσμετρώνται στον Σ.Δ. του γηπέδου.
Άρθρο 263. Όροι δόμησης σε τουριστικές εγκαταστάσεις σε περιοχές εκτός σχεδίου
Για τα τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις του ν. 4276/2014 (Α΄ 155) και της παρ. ΙΙ του άρθρου 284 του παρόντος το ελάχιστον εμβαδόν που πρέπει να έχουν τα γήπεδα της παρ. 1 του άρθρου 250, ώστε να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, είναι οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα εμβαδού κάτω των οκτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ. και ελάχιστου εμβαδού τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι διατάξεις του παρόντος δεν εφαρμόζονται σε Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α` 152) ή Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. του άρθρου 24 του ν. 3894/2010 (Α` 204) και του ν. 4608/2019.
Η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη για κτίρια που βρίσκονται σε γήπεδα της παρ. 1 πλην οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων (κάμπινγκ) με οικίσκους ή χωρίς οικίσκους και πλην των εγκαταστάσεων που ανεγείρονται σε τουριστικούς λιμένες δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του γηπέδου. Για τα κτίρια αυτά ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα παρακάτω:
α) για γήπεδα εμβαδού μέχρι πενήντα (50) στρέμματα το 0,18,
β) για γήπεδα εμβαδού μέχρι εκατό (100) στρέμματα, για μεν τα πρώτα πενήντα (50) στρέμματα όπως στην περ. α` και για την έκταση επιπλέον των πενήντα (50) και μέχρι τα εκατό (100) στρέμματα το 0,15,
γ) για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των εκατό (100) στρεμμάτων για μεν τα πρώτα εκατό (100) στρέμματα όπως στην περ. β΄ και για την έκταση επιπλέον των εκατό (100) στρεμμάτων το 0,10,
δ) ειδικώς προκειμένου για τουριστικά καταλύματα που διαθέτουν τουλάχιστον τέσσερα (4) από τα κριτήρια κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης του άρθρου 38 του ν. 4759/2020 (Α΄245), ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,18 για όλη την έκταση του γηπέδου, και, προκειμένου για τουριστικά καταλύματα που διαθέτουν τουλάχιστον έξι (6) από τα κριτήρια κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης του ίδιου άρθρου 38, ο Σ.Δ. δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,2 για όλη την έκταση του γηπέδου,
ε) ειδικώς προκειμένου για εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής της παρ. 3 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄ 155), ο Σ.Δ. των περ. α΄, β΄ και δ΄ προσαυξάνεται κατά 0,02 επί της συνολικής έκτασης του γηπέδου, ο πρόσθετος αυτός Σ.Δ. όμως μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για την κατασκευή των εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής,
στ) ειδικώς προκειμένου περί κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων των υποπερ. αα΄ και ββ΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α’ 155), επιτρέπεται η υπέρβαση της μέγιστης επιτρεπόμενης κάλυψης του γηπέδου κατά ποσοστό μέχρι πέντε τοις εκατό (5%), αποκλειστικά με σκοπό να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι ημιυπαίθριοι χώροι επί της επιπλέον κάλυψης του γηπέδου, καθώς και ανάλογη αύξηση του ποσοστού των ημιυπαίθριων χώρων που δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, σύμφωνα με την περ. α΄ της παρ. 6 του άρθρου 206 από είκοσι τοις εκατό (20%) σε είκοσι πέντε (25%).
Η μέγιστη επιφάνεια που δύναται να δομηθεί σύμφωνα με την παρ. 2 ορίζεται σε οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. Μπορεί να δομηθεί επιφάνεια που υπερβαίνει τα οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., μόνο υπό την προϋπόθεση ότι, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας και εν όψει αυτής, θα έχει παραχωρηθεί μέρος του γηπέδου στον οικείο δήμο με συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς αντάλλαγμα, ως εξής:
α) εάν πρόκειται να δομηθεί έκταση από οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. έως είκοσι χιλιάδες (20.000) τ.μ., παραχωρείται στον δήμο έκταση ίση με το ήμισυ της έκτασης που θα δομηθεί επιπλέον των οχτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ.,
β) εάν πρόκειται να δομηθεί έκταση πάνω από είκοσι χιλιάδες (20.000) τ.μ., παραχωρείται στον δήμο έκταση έξι χιλιάδων (6.000) τ.μ. και, πλέον αυτής, έκταση ίση με αυτήν που θα δομηθεί πλέον των είκοσι χιλιάδων (20.000) τ.μ.. Στην περίπτωση αυτή, η αρτιότητα και τα ποσοστά εκμετάλλευσης του γηπέδου υπολογίζονται σε ολόκληρο το γήπεδο, πριν από την προβλεπόμενη παραχώρηση. Το παραχωρούμενο τμήμα του γηπέδου καθορίζεται, κατ` επιλογή του κυρίου του οικοπέδου, στο σχέδιο της γενικής διάταξης της και παραμένει αδόμητο. Σε κάθε περίπτωση, το τμήμα αυτό πρέπει να είναι σε θέση εύκολα προσπελάσιμη από κοινόχρηστο χώρο. Αντί του πιο πάνω τμήματος, επιτρέπεται η παραχώρηση ενιαίας έκτασης σε άλλο γήπεδο, όμορο ή μη προς την έκταση όπου θα ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση, το οποίο βρίσκεται πάντως εντός των διοικητικών ορίων της ίδιας δημοτικής ενότητας, μετά από σύμφωνη γνώμη του οικείου δήμου στην περίπτωση, που η προς παραχώρηση έκταση βρίσκεται σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός χιλιομέτρου από το γήπεδο, όπου θα ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση. Η προς παραχώρηση ενιαία έκταση πρέπει να έχει την αυτή ή μεγαλύτερη αντικειμενική αξία με το γήπεδο στο οποίο πρόκειται να ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση και πολεοδομική καταλληλόλητα για την ανάπτυξη των χρήσεων που προβλέπονται στην παρούσα παράγραφο. Ως χρήσεις γης της παραχωρούμενης έκτασης ορίζονται μόνο οι συναφείς με τη συλλογική αναψυχή, όπως τουριστικά περίπτερα, αθλοπαιδιές, λουτρικές εγκαταστάσεις και άλλες μη οχλούσες την τουριστική εγκατάσταση χρήσεις κοινωνικού εξοπλισμού και κοινωνικής-τεχνικής υποδομής και αποκλείονται κάθε λειτουργικής μορφής ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και χώροι οργανωμένης κατασκήνωσης (κάμπινγκ). Μετά από αίτηση του ενδιαφερομένου προς την οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση, η κατά την προηγούμενη υποπαράγραφο υποχρέωση παραχώρησης τμήματος του γηπέδου είναι δυνατόν να μετατραπεί σε υποχρέωση καταβολής προς τον οικείο δήμο χρηματικού ποσού. Το χρηματικό ποσό στην περίπτωση αυτή ορίζεται ίσο με την αξία της προς παραχώρηση έκτασης, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Σε περίπτωση που η περιοχή της προς παραχώρηση έκτασης δεν καλύπτεται από το σύστημα αντικειμενικών αξιών, το τίμημα καθορίζεται με βάση συγκριτικά στοιχεία από τον προϊστάμενο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. και στην περίπτωση αυτή η τιμή μονάδας δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το πενήντα τοις εκατό (50%) της προκύπτουσας από την μέση τιμή ανά τ.μ. της εγγεγραμμένης αξίας γηπέδου στα βιβλία της εταιρείας στον τελευταίο δημοσιευμένο ισολογισμό. Η μετατροπή αυτή πραγματοποιείται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης ύστερα α) από γνωμοδότηση του οικείου δήμου και β) από εισήγηση των αρμόδιων υπηρεσιών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η γνωμοδότηση του οικείου δήμου εκδίδεται εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών, αφότου ζητηθεί τούτο από την αποκεντρωμένη διοίκηση, στην περίπτωση δε που η προθεσμία αυτή παρέλθει άπρακτη η συναίνεση του δήμου θεωρείται δεδομένη. Η απόφαση του του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης εκδίδεται εντός συνολικής προθεσμίας τεσσάρων (4) μηνών από την υποβολή της σχετικής αίτησης του ενδιαφερομένου. Σε περίπτωση που η προθεσμία αυτή παρέλθει άπρακτη το αίτημα της μετατροπής θεωρείται ότι γίνεται αποδεκτό. Η κατά τα ανωτέρω γνώμη των υπηρεσιών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας βασίζεται στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου που έχει πραγματοποιηθεί στην ίδια ή, ελλείψει αυτής, σε αντίστοιχες περιοχές, αλλά και γενικά στην εκτίμηση αναγκών, κοινωνικής και τεχνικής υποδομής ή σε περιβαλλοντικά δεδομένα. Τα περιερχόμενα στον δήμο χρηματικά ποσά κατατίθενται σε ειδικό λογαριασμό και διατίθενται υποχρεωτικά για τις ανάγκες καθαριότητας, φωτισμού, για τη δημιουργία έργων κοινωνικής-τεχνικής υποδομής ή κοινωνικού εξοπλισμού, καθώς και για έργα τουριστικής ανάπτυξης της περιοχής. Στην ανωτέρω απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης ορίζονται, μετά και από σχετική αίτηση του ενδιαφερομένου οι δόσεις στις οποίες κατανέμεται το οφειλόμενο χρηματικό ποσό, με τρόπο ώστε να εξασφαλίζεται η αποπληρωμή του συνόλου του χρηματικού ποσού μέσα στα πρώτα τρία (3) χρόνια από την έκδοση της προσωρινής ή οριστικής άδειας λειτουργίας της μονάδας. Η αναστροφή της παραχώρησης της έκτασης και η μετατροπή της αντίστοιχης υποχρέωσης σε χρηματική είναι δυνατή οποτεδήποτε, ακόμα και μετά την αποπεράτωση της τουριστικής εγκατάστασης, εφόσον συντρέχουν οι ίδιες προϋποθέσεις μετά από σχετική αίτηση του ενδιαφερομένου και έκδοση απόφασης του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από τήρηση της παραπάνω αναφερομένης διαδικασίας. Στην περίπτωση αυτή η τιμή μονάδας υπολογίζεται ως ανωτέρω αλλά με βάση την αξία της έκτασης κατά τον χρόνο της αναστροφής. Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται μετά από αίτηση του ενδιαφερομένου και για εκκρεμείς υποθέσεις, στις οποίες δεν ολοκληρώθηκε η παραχώρηση της έκτασης στον δήμο ή δεν έχει εκδοθεί μέχρι την 1η Μαρτίου 2023, αμετάκλητη απόφαση καθορισμού τιμής μονάδας κατά τη διαδικασία των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων
α. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε γήπεδα επιφάνειας μέχρι πενήντα (50) στρέμματα ορίζεται σε δεκάμισι (10,5) μ. με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των επτάμισι (7,5) μ. δεν θα υπερβαίνει το τριάντα τοις εκατό (30%) της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου.
β. Κατ` εξαίρεση των ανωτέρω για κτίρια ή τμήματα κτιρίων που βρίσκονται στη ζώνη των διακοσίων (200) μ. από τη γραμμή αιγιαλού, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε επτάμισι (7,5) μέτρα.
γ. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε γήπεδα άνω των πενήντα (50) στρεμμάτων μπορεί να είναι μέχρι δεκατριάμισι (13,5) μ., χωρίς αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης και του ποσοστού κάλυψης με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των δεκάμισι (10,50) μ. δεν θα υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου και ότι οι αποστάσεις αυτών από τα όρια του γηπέδου θα είναι τουλάχιστον: - για κτίρια, ύψους άνω των επτάμισι (7,5) μ. και μέχρι δεκάμισι (10,50) μ. σε δεκαπέντε (15) μ.,
- για κτίρια, ύψους άνω των δεκάμισι (10,5) μέτρων και μέχρι δεκατριάμισι (13,50) μέτρα σε είκοσι (20) μέτρα. Κατ` εξαίρεση των ανωτέρω:
- μέσα στη ζώνη των διακοσίων (200) μέτρων από τη γραμμή του αιγιαλού ισχύουν οι διατάξεις της περ. β΄. Μέσα στη ζώνη πέραν των διακοσίων (200) μ. και μέχρι τα πεντακόσια (500) μ. από τον αιγιαλό η αύξηση του ύψους των κτιρίων άνω των δεκάμισι (10,5) μ. και μέχρι δεκατριάμισι (13,5) μ. επιτρέπεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ύστερα από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Για την έκδοση της απόφασης αυτής συνεκτιμώνται τα στοιχεία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος όπως το φυσικό τοπίο, η παρεμπόδιση ή μη της θέας, η φυσιογνωμία και ο αρχιτεκτονικός χαρακτήρας της περιοχής, η μορφολογία του εδάφους.
δ. Οι ανωτέρω ρυθμίσεις (αύξηση μεγίστου ύψους) δεν ισχύουν στις προστατευόμενες βάσει ειδικών διαταγμάτων περιοχές και οικισμούς της χώρας.
ε. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος επιτρέπεται η κατασκευή στέγης με ύψος το πολύ δύο (2) μ. Μεγαλύτερο ύψος μπορεί να πραγματοποιηθεί ύστερα από έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής για λόγους προσαρμογής προς το περιβάλλον (κλιματολογικές συνθήκες ή αρχιτεκτονικός χαρακτήρας των κτισμάτων της περιοχής). Στα γήπεδα που παρουσιάζουν κλίσεις εδάφους άνω του 15 % επιβάλλεται η κλιμάκωση του κτιρίου για την προσαρμογή του στη φυσική μορφή του εδάφους. Τα ελάχιστα ελεύθερα ύψη των χώρων των ξενοδοχειακών καταλυμάτων ορίζονται ως εξής: Υπνοδωμάτια: 2,40 μ. ή 2,50 μ. για μονάδες Α και ΑΑ τάξης. Λουτρά: 2,20 μ. Χώροι Υποδοχής: 2,70 μ. ή 3,00 μ. για μονάδες Α και ΑΑ τάξης. Μαγειρεία και λοιποί χώροι εργασίας: 2,70 μέτρα.
στ. Σε κτίριο τουριστικού καταλύματος που λειτουργεί νόμιμα είναι δυνατή η καθ’ ύψος επέκταση στο ίδιο περίγραμμα, έστω κι αν δεν τηρείται η κατά την παρ. 6 απόσταση από τη γραμμή αιγιαλού και οι ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου που ορίζονται στην παρακάτω περίπτωση ζ΄, με την επιφύλαξη του άρθρου 23 παρ. 3 του ν. 1337/1983 (Α’ 33). Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου είναι το κατά τα ανωτέρω οριζόμενο.
ζ. Η ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου ορίζεται: για κτίρια ύψους μέχρι 7,50 μ. σε δέκα (10) μ. για κτίρια ύψους μέχρι 10,5 μ. σε δεκαπέντε (15) μ.
Σε κτίρια που προορίζονται για τουριστικές εγκαταστάσεις οργανωμένης κατασκήνωσης (κάμπινγκ) με οικίσκους ή χωρίς οικίσκους ισχύουν οι ακόλουθοι όροι δόμησης:
α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου: οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ.,
β) Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: δέκα τοις εκατό (10%) της επιφάνειας του γηπέδου,
γ) Σ.Δ. : 0,10
δ) Η μέγιστη συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τις τρεις χιλιάδες (3.000) τ.μ. Για γήπεδα που έχουν εμβαδόν που υπερβαίνει τα τριάντα χιλιάδες (30.000) τ.μ. επιτρέπεται η υπέρβαση της μέγιστης συνολικής εκμετάλλευσης με συντελεστή δόμησης 0,02 ως προς την έκταση του γηπέδου που υπερβαίνει τα τριάντα χιλιάδες (30.000) τ.μ. Στην περίπτωση αυτή η μέγιστη εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβεί τα τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ.,
ε) το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε τεσσεράμισι (4,5) μ. με ένα επιτρεπόμενο όροφο. Επιτρέπεται η δημιουργία υπόγειων αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις μέσα στο περίγραμμα του πραγματοποιούμενου κτιρίου. Κατά τα λοιπά, ισχύουν οι όροι δόμησης των προηγούμενων παραγράφων καθώς και οι ειδικές διατάξεις - περιορισμοί της παρ. 6.
Ειδικές διατάξεις και περιορισμοί:
α. Τα κτίρια των τουριστικών εγκαταστάσεων τοποθετούνται σε απόσταση πενήντα (50) μ. τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού, όπως αυτή ορίζεται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
β. Επιτρέπεται η ανέγερση περισσοτέρων του ενός κτισμάτων μέσα στο γήπεδο, τηρουμένων, ως προς τους όρους δόμησης των διατάξεων του διατάγματος αυτού.
γ. Σε περίπτωση που ο κτιριακός όγκος υπερβαίνει τις τέσσερις χιλιάδες (4.000) κ.μ. απαιτείται διάσπασή του σε μικρότερους όγκους.
δ. Η αρχιτεκτονική μελέτη ελέγχεται από τα κατά τόπους Συμβούλια Αρχιτεκτονικής για τη μορφολογική προσαρμογή της ως προς το φυσικό και δομημένο περιβάλλον.
ε. Για γήπεδα τουριστικών εγκαταστάσεων μέχρι δεκαπέντε (15) στρεμμάτων απαιτείται, εκτός των άλλων, σχέδιο γενικής διάταξης, σχέδιο της σχέσης και οργάνωσης των ελεύθερων χώρων και μέθοδος διατήρησης θέας, καθώς και προσπέλασης προς την παραλία εφόσον το γήπεδο είναι παραλιακό. Για τα μεγαλύτερα των δεκαπέντε (15) στρεμμάτων γήπεδα απαιτείται επιπλέον και μελέτη σύνδεσης με τα δίκτυα υποδομής της ευρύτερης περιοχής. Ως παραλιακό γήπεδο, για τις ανάγκες αυτής της παραγράφου, νοείται το πρώτο γήπεδο μετά τη γραμμή αιγιαλού.
στ. Επίσης εάν το γήπεδο ή τμήμα αυτού έχει κλίση άνω του τριάντα τοις εκατό (30%) απαιτείται η υποβολή αρχιτεκτονικής προμελέτης και σχεδίου διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου, στο στάδιο ελέγχου καταλληλότητας από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Τουρισμού.
ζ. Όταν δημιουργείται αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, ή κλειστό κολυμβητήριο (πισίνα) ή χώρος γυμναστηρίου - σάουνα, δημιουργείται σε υπόγειο χώρο πρέπει να εξασφαλίζονται οι απαραίτητοι όροι υγιεινής αερισμού, φωτισμού, μόνωσης και πυρασφάλειας. Σε περίπτωση που κλειστό κολυμβητήριο (πισίνα) δημιουργείται σε υπέρ το έδαφος χώρο του κτιρίου ή του γηπέδου ο Σ.Δ. του γηπέδου προσαυξάνεται.
η. Δεν επιτρέπεται η μετατροπή σε «τουριστική» της χρήσης κτιρίων, που κτίζονται για άλλη χρήση, εφόσον δεν τηρούνται οι διατάξεις του παρόντος. Από τη διάταξη αυτή εξαιρούνται τα κτίσματα, που χαρακτηρίζονται ως «παραδοσιακά» από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες.
θ. Κτίρια που ανεγείρονται, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, δεν μπορούν ν’ αλλάξουν χρήση, εφόσον οι προβλεπόμενοι όροι δόμησης για τα κτίρια της νέας χρήσης είναι δυσμενέστεροι από τις διατάξεις του παρόντος. Το αυτό ισχύει και για τις υφιστάμενες τουριστικές εγκαταστάσεις. Από την απαγόρευση αυτή εξαιρούνται: α) Η σύναψη σύμβασης χρονομεριστικής μίσθωσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 1652/1986 (Α’ 167) και β) η μετατροπή τουριστικών εγκαταστάσεων σε κοινωφελείς με την έκδοση π.δ. τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 25 του παρόντος. Η αλλαγή χρήσης, κατά παράβαση των διατάξεων της παρ. αυτής, συνεπάγεται την εφαρμογή των διατάξεων για τις αυθαίρετες κατασκευές.
Άρθρο 264. Αθλητικές εγκαταστάσεις
Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων για την ανέγερση αθλητικών εγκαταστάσεων μείζονος σημασίας καθορίζονται μετά από πρόταση της Γενικής Γραμματείας Αθλητισμού με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή, κατά περίπτωση, με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης ύστερα από γνώμη του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Προκειμένου για εγκατάσταση ήσσονος σημασίας, όπως απλά γήπεδα, ανοικτά κολυμβητήρια και μικρά γυμναστήρια κτιριακού όγκου μικρότερου των δύο χιλιάδων (2.000) κ.μ. οι όροι και περιορισμοί δόμησης καθορίζονται με απόφαση του αρμόδιου περιφερειάρχη σύμφωνα με την προαναφερόμενη διαδικασία.
Στις περιπτώσεις αθλητικών έργων μεγάλης χωρητικότητας όπως στάδια, γήπεδα κλπ. απαιτείται η κυκλοφοριακή σύνδεση της εγκατάστασης με το οδικό δίκτυο της περιοχής σύμφωνα με το β.δ.465/1970 (Α’ 150).
Άρθρο 265. Γραφεία Διοίκησης
Σε γήπεδα που προορίζονται για την ανέγερση κτιρίων ειδικής χρήσης εκτός από γραφεία και καταστήματα, είναι δυνατή η κατασκευή γραφείων διοίκησης καθώς και κατοικίας που προορίζεται για τη στέγαση του διευθυντή και των φυλάκων, εφόσον αυτή κρίνεται απαραίτητη. Αυτό πιστοποιείται με έγκριση του φορέα που είναι αρμόδιος να εγκρίνει το συγκεκριμένο κτίριο ειδικής χρήσης. Η παραπάνω ειδική κατασκευή προσμετράται στον Σ.Δ. του γηπέδου.
Άρθρο 266. Ιεροί Ναοί
Επιτρέπεται η ανέγερση Ιερών Ναών και ναϋδρίων επί γηπέδων επιφάνειας:
α) τουλάχιστον τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ, εάν ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα ή μη εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα και εφόσον δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια μεγαλύτερη του 0,18 της επιφάνειας του γηπέδου,
β) τουλάχιστον πεντακοσίων (500) τ.μ., εάν ανήκουν σε εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου και εφόσον δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια μεγαλύτερη του 0,20 της επιφάνειας του γηπέδου. Οι αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε τουλάχιστον πέντε (5) μ. Ειδικά οι ναοί ή τα ναΰδρια που ανεγείρονται από φυσικά πρόσωπα ή μη εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια μεγαλύτερη των σαράντα (40) τ.μ., συμπεριλαμβανόμενων και των κάθε είδους βοηθητικών χώρων, οι οποίοι δεν υπερβαίνουν συνολικά τα δέκα (10) τμ. και δεν έχουν ύψος μεγαλύτερο των τριών (3) μ. Σε κάθε περίπτωση τηρείται η κείμενη πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν γνώμης του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) του άρθρου 460 και, κατά περίπτωση, του Κεντρικού Συμβουλίου Εκκλησιαστικής Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Ε.Α.) ή του Συμβουλίου Εκκλησιαστικής Αρχιτεκτονικής Κρήτης και Δωδεκανήσου (Σ.Ε.Α.Κ.Δ.) των παρ. 5 και 6 του άρθρου 318, εγκρίνεται η καθ’ ύψος υπέρβαση για την ανέγερση ιερών ναών του ν. 590/1977 (Α’ 146), του ν. 4149/1961 (Α’ 41) και του Κεφαλαίου Α του Μέρους Γ του ν. 4957/2022 (Α΄141), σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών.
Άρθρο 267. Κοινοτικά ιατρεία
Επιτρέπεται η ανέγερση μονώροφων κοινοτικών ιατρείων, με ύψος μέχρι τέσσερα (4) μέτρα σε γήπεδα με επιφάνεια τουλάχιστον πεντακόσια (500) τ.μ. μετά από πρόταση της αρμόδιας διεύθυνσης του Υπουργείου Υγείας και της αρμόδιας υπηρεσίας της αποκεντρωμένης διοίκησης. Το κτίριο δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφάνειας του γηπέδου και οι αποστάσεις του από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε πέντε (5) μέτρα τουλάχιστον με την επιφύλαξη και των υπόλοιπων γενικών διατάξεων του 251.
Άρθρο 268. Κτίρια συγκοινωνιακών φορέων
Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για την εξυπηρέτηση των αναγκών των εταιρειών των Οδικών Συγκοινωνιών και Σταθερών Συγκοινωνιών ή άλλου κρατικού φορέα, καθώς και κάθε παρεμφερούς κρατικού συγκοινωνιακού φορέα που λειτουργεί με οποιαδήποτε νομική μορφή ή που θα δημιουργηθεί στο μέλλον (αμαξοστάσια, επισκευαστικές βάσεις, συνεργεία, κτίρια στάθμευσης, πλυντήρια, αποθήκες, γραφεία διοίκησης, δεξαμενές και γενικά εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης και υποστήριξης θερμικών ή ηλεκτροκινήτων λεωφορείων, ηλεκτρικών συρμών (ΜΕΤΡΟ κ.λπ.) κατά παρέκκλιση των διατάξεων των 251 και 254, που εγκρίνεται με απόφαση του οικείου γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης, μετά από αίτηση του αντίστοιχου φορέα και γνώμη ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η παρέκκλιση μπορεί να αναφέρεται μόνο στους παρακάτω όρους και περιορισμούς δόμησης:
α) στις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου με τον όρο να μην είναι μικρότερες από δέκα (10) μ.,
β) στο ποσοστό κάλυψης, το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40% ),
γ) στο ύψος το οποίο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα δώδεκα (12) μέτρα και σε περίπτωση στέγης, τα δεκατριάμισι (13,5) μ.,
δ) στον Σ.Δ., ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα εννέα δέκατα (0,9),
ε) στον συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 4,
στ) στην κατασκευή περισσότερων από ένα κτίρια μέσα στο ίδιο γήπεδο.
Άρθρο 269. Κτίρια Κέντρων Τεχνικού Ελέγχου Οχημάτων – Κ.Τ.Ε.Ο.
Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για την εξυπηρέτηση των αναγκών των κέντρων τεχνικού ελέγχου οχημάτων (Κ.Τ.Ε.Ο.), (στεγασμένοι διάδρομοι ελέγχου, κτίρια διοίκησης, αποθήκες, υπόστεγα και γενικά εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης των Κ.Τ.Ε.Ο.) κατά παρέκκλιση των διατάξεων των άρθρων 251 και 254, με τους εξής όρους και περιορισμούς δόμησης:
α) οι αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου να μην είναι μικρότερες από δέκα (10) μ.
β) το ποσοστό κάλυψης των γηπέδων, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας αυτών,
γ) το ύψος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα δώδεκα (12) μ. και σε περίπτωση στέγης τα δέκα τέσσερα (14) μ.,
δ) ο Σ.Δ. δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα έξι δέκατα (0,6),
ε) ο συντελεστής κατ` όγκο εκμετάλλευσης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 4,
στ) επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτίρια μέσα στο ίδιο γήπεδο.
Άρθρο 270. Σταθμοί εξυπηρέτησης αυτοκινήτων - Κέντρα διοίκησης αυτοκινητοδρόμων - Σταθμοί διοδίων
Οι όροι δόμησης και ο τρόπος έκδοσης των οικοδομικών αδειών για τους Σταθμούς Εξυπηρέτησης Αυτοκινήτων (Σ.Ε.Α.), Κέντρα Διοίκησης Αυτοκινητοδρόμων (Κ.Δ.Α.) και Σταθμούς Διοδίων (Σ.Δ.) σε ειδικές επιλεγμένες από τη Γενική Γραμματεία Υποδομών του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών και το Ταμείο Εθνικής Οδοποιϊας (Τ.Ε.Ο.), θέσεις κατά μήκος των αυτοκινητοδρόμων και δρόμων ταχείας κυκλοφορίας ορίζονται ως εξής:
α. Σταθμοί εξυπηρέτησης αυτοκινήτων (Σ.Ε.Α.):
- Ελάχιστη επιφάνεια γηπέδου: δέκα χιλιάδες (10.000) τ.μ.:
- Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: δεκαπέντε τοις εκατό (15%) της επιφάνειας του γηπέδου.
- Μέγιστος συντελεστής δόμησης: είκοσι τοις εκατό (20%).
- Αποστάσεις από πίσω και πλάγια όρια του γηπέδου: 7,5 μ.
- Αποστάσεις μεταξύ των κτιρίων: πέντε (5.00) μ. Η απόσταση των κτιρίων από τον άξονα του δρόμου, καθώς και το ύψος των κτιρίων και των στεγάστρων, καθορίζονται από τη σχετική μελέτη. Επιτρέπεται η κατασκευή κτιριακών επιφανειών υπεράνω των αυτοκινητοδρόμων και κάθετα προς αυτούς (γεφυρωτές κατασκευές) σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη. Για τις εγκαταστάσεις αυτές δεν εφαρμόζεται το π.δ. της 15.6.1994 (Δ’ 632).
β. Σταθμοί Διοδίων και Κέντρα Διοίκησης Αυτοκινητοδρόμων (Σ.Δ.- Κ.Δ.Α.):
- Ελάχιστη επιφάνεια γηπέδου: χίλια (1.000) τ.μ.
- Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφάνειας του γηπέδου.
- Μέγιστος Σ.Δ.: πενήντα τοις εκατό (50%).
- Μέγιστος αριθμός ορόφων: 2.
- Μέγιστο ύψος κτιρίων: 7,50 μ. + 1,50 μ. για τη στέγη.
- Αποστάσεις των κτιρίων από πίσω και πλάγια όρια: 5.00 μ. Η απόσταση των κτιρίων από τον άξονα του δρόμου καθορίζεται από τη σχετική μελέτη.
γ. Οι μελέτες εφαρμογής των Σ.Ε.Α., Κ.Δ.Α, και Σ.Δ. εγκρίνονται από τη Γενική Γραμματεία Υποδομών, ύστερα από σύμφωνη γνώμη της Διεύθυνσης Ειδικών Έργων Αναβάθμισης Περιοχών (Δ.Ε.Ε.Α.Π.).
δ. Για την κατασκευή των πιο πάνω εγκαταστάσεων (Σ.Ε.Α., Κ.Δ.Α. και Σ.Δ.) δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας από την πολεοδομική υπηρεσία της περιοχής όπου αυτές κατασκευάζονται, αλλά η έγκριση των μελετών εφαρμογής επέχει θέση οικοδομικής άδειας. Η σύνδεση των εγκαταστάσεων αυτών με τα δίκτυα ύδρευσης, ηλεκτροφωτισμού, τηλεφώνου κ.λπ. γίνεται ύστερα από βεβαίωση της Τεχνικής Υπηρεσίας του Τ.Ε.Ο. ότι τα έργα εκτελέσθηκαν σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη.
Άρθρο 271. Εγκαταστάσεις εφοδιαστικής και κέντρα δεδομένων
Σε εγκαταστάσεις εφοδιαστικής της περ. 22 της παρ. ΙΙ του άρθρου 284 του παρόντος, ο μέγιστος Σ.Δ. ορίζεται σε 0,6 μ., το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε σαράντα τοις εκατό (40%), οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε δέκα (10) μ., το μέγιστο ύψος σε 14 μ. και ο μέγιστος συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 4,5. Παρέκκλιση επιτρέπεται ως προς το ύψος του κτιρίου, έως 15 μ. και ως προς τον συντελεστή όγκου στη βάση τεκμηρίωσης και χορηγείται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνωμοδότηση το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.. Για τις εγκαταστάσεις εφοδιαστικής ισχύουν τα ανωτέρω και στις περιπτώσεις της παρ. 2 του άρθρου 250 του παρόντος, ανεξαρτήτως αν έχουν θεσπισθεί όροι και περιορισμοί από πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου.
Σε κέντρα δεδομένων (Data Center) της περ. 23 της παρ. ΙΙ του άρθρου 284 του παρόντος, ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,8, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε εξήντα τοις εκατό (60%), οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε δέκα (10) μ. και ο μέγιστος συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 6. Για το μέγιστο ύψος και την παρέκκλιση ως προς το ύψος εφαρμόζονται τα προβλεπόμενα στην παρ. 1 του παρόντος άρθρου. Τα ανωτέρω ισχύουν και στις περιπτώσεις της παρ. 2 του άρθρου 250, ανεξαρτήτως αν έχουν θεσπισθεί όροι και περιορισμοί από πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου.
Άρθρο 272. Σώρευση αιτημάτων παρεκκλίσεων
Στις περιπτώσεις γηπέδου για το οποίο προβλέπεται χορήγηση παρεκκλίσεων από τον γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης και τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, όταν υφίσταται σώρευση αιτημάτων παρεκκλίσεων που χορηγούνται από διαφορετικά όργανα, αρμόδιος είναι ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν σύμφωνης γνώμης του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.