ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β΄: Οικισμοί προϋφιστάμενοι του έτους 1923
Άρθρο 238. Αντικείμενο
Πεδίο εφαρμογής
Στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου υπάγονται οι υφιστάμενοι πριν από το έτος 1923 οικισμοί, οι οποίοι στερούνται εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στην περίπτωση που έχουν πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους και δεν έχουν οριοθετηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του προηγούμενου Κεφαλαίου εφαρμόζονται τα άρθρα 241 επ.
Άρθρο 239. Καθορισμός ορίων οικισμών προϋφιστάμενων του έτους 1923
1. Για την οριοθέτηση των οικισμών που προϋπάρχουν της 16.8.1923 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν.δ. της 17.7.1923, Α΄228) και στερούνται εγκεκριμένου Ρ.Σ. εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του άρθρου 227 (περί οριοθέτησης οικισμών).
2. Οικισμοί προϋφιστάμενοι του έτους 1923, που έχουν συμπεριληφθεί σε όρια Γ.Π.Σ., εγκεκριμένων με τον ν. 1337/1983 (Α΄33), δεν απαιτείται να οριοθετηθούν με τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.
3. Η ύπαρξη των οικισμών της παρ. 1 πρέπει να αποδεικνύεται με συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία, όπως π.χ. απογραφή, απόφαση για χαρακτηρισμό οικισμού ως υφιστάμενου πριν από το έτος 1923, πράξη της διοίκησης, συμβόλαια.
4. Τα όρια των οικισμών της παρ. 1 πρέπει:
α) να περιλαμβάνουν οικοδομές, οικόπεδα αδόμητα, κοινωφελείς, κοινόχρηστες εγκαταστάσεις, εκκλησίες κλπ. Όλα τα παραπάνω πρέπει να συναρτώνται άμεσα με την έννοια και τη λειτουργικότητα του οικισμού,
β) να προσδιορίζουν ενιαία έκταση ή και τμήματα μη συνεχόμενα εάν ο οικισμός είναι διαμορφωμένος σε διακεκριμένες οικιστικές ενότητες (όπως συνοικισμοί, συστάδες οικοδομών),
γ) να ακολουθούν κατά το δυνατόν φυσικά ή τεχνητά όρια.
5. Κατά το καθορισμό των ορίων πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και τυχόν προγενέστερη πράξη της διοίκησης για τον καθορισμό των ορίων του οικισμού.
6. Περιοχές οι οποίες από την υφιστάμενη χρήση, (δάση, καλλιεργούμενες εκτάσεις, αγροί κλπ) τεκμαίρεται ότι δεν αποτελούν μέρη του οικισμού αποκλείονται να περιληφθούν μέσα στα όρια αυτού.
Άρθρο 240. Διαδικασία καθορισμού ορίων οικισμού
1. Το προεδρικό διάταγμα καθορισμού των ορίων οικισμού προϋφιστάμενου του έτους 1923 δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1: 1.000 έως 1: 5.000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ ’87).
2. Η διαδικασία για τον καθορισμό των ορίων των παραπάνω οικισμών κινείται από τον οικείο δήμο, μπορεί δε να κινηθεί και από την αποκεντρωμένη διοίκηση.
3. Στην περίπτωση που η διαδικασία κινείται από τον δήμο, η απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και το τοπογραφικό διάγραμμα ή ο ορθοφωτοχάρτης εκτίθενται στο δημοτικό κατάστημα και αναρτώνται στην ιστοσελίδα του δήμου και της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης επί δέκα πέντε (15) εργάσιμες ημέρες. Για το γεγονός αυτό ειδοποιείται το κοινό με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας, και με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Το κοινό έχει δικαίωμα πρόσβασης για ενημέρωση, μεταφόρτωση των δεδομένων και υποβολή ενστάσεων. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχονται χωρίς να απαιτείται η χρήση ειδικής ηλεκτρονικής άδειας. Κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί μέσα στην προθεσμία αυτή να λάβει γνώση των παραπάνω στοιχείων και να υποβάλει εγγράφως ή ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα του δήμου ένσταση. Ο δήμος οφείλει να διαβιβάσει τις ενστάσεις μαζί με τη γνωμοδότησή του στην αποκεντρωμένη διοίκηση.
4. Στην περίπτωση που η διαδικασία κινείται από την αποκεντρωμένη διοίκηση η μελέτη οριοθέτησης αποστέλλεται στον οικείο δήμο για γνωμοδότηση, η οποία πρέπει να εκδίδεται και να κοινοποιείται στην οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση εντός τριάντα (30) εργάσιμων ημερών από τη λήψη της μελέτης. Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, η γνωμοδότηση θεωρείται θετική. Μέσα στην ίδια προθεσμία πρέπει να εκπληρώνονται από τον δήμο τα οριζόμενα στην παρ. 3. Αν παρέλθει άπρακτη η παραπάνω προθεσμία ο γραμματέας της αποκεντρωμένης διοίκησης ή ο Υπουργός μπορεί μετά σύμφωνη γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. κατά περίπτωση να προτείνει την έκδοση του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων και χωρίς τη γνωμοδότηση του δημοτικού συμβουλίου.
5. Το ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. γνωμοδοτεί εντός ενός μήνα από την περιέλευση στην αποκεντρωμένη διοίκηση των στοιχείων της σχετικής διαδικασίας από τον δήμο.
Άρθρο 241. Αρτιότητα
1.α) Άρτια και οικοδομήσιμα θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
β) Ειδικά τα οικόπεδα που βρίσκονται σε οικισμούς απομακρυσμένους από αστικά κέντρα (ορεινούς, δυσπρόσιτους κ.λ.π.) και οι οποίοι, επί πλέον, δεν εμφανίζουν έντονη ανάπτυξη και έχουν κατά την τελευταία απογραφή πραγματικό πληθυσμό κάτω των οκτακοσίων (800) κατοίκων, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν εμβαδόν πεντακοσίων (500) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Οι οικισμοί αυτοί καθορίζονται με αποφάσεις του αρμόδιου γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από πρόταση του οικείου δημοτικού συμβουλίου και γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η πρόταση του δημοτικού συμβουλίου με πρόσκληση για υποβολή ενστάσεων εκτίθεται στο δημοτικό κατάστημα και αναρτάται στην ιστοσελίδα του δήμου και της αποκεντρωμένης διοίκησης επί ένα μήνα. Για το γεγονός αυτό το κοινό ειδοποιείται με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας και ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Όσοι έχουν έννομο συμφέρον, μπορούν να υποβάλλουν ενστάσεις προς τον γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης μέσα σε δέκα (10) εργάσιμες ημέρες από την τελευταία δημοσίευση της πρόσκλησης κατά τα άνω. Οι ενστάσεις παραδίδονται στο γραμματέα του δήμου με απόδειξη παραλαβής. Μετά τη λήξη της προθεσμίας, η πρόταση του δημοτικού συμβουλίου με τις υποβληθείσες ενστάσεις διαβιβάζονται στο γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ο οποίος αποφασίζει μέσα σε προθεσμία ενός μήνα, διαβιβάζει δε την απόφασή του με τον σχετικό φάκελο στον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ο οποίος μπορεί να την ακυρώσει εντός δύο μηνών. Αν παρέλθει άπρακτη η παραπάνω προθεσμία η απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης καθίσταται εκτελεστή και δημοσιεύεται με δική του φροντίδα στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, οπότε και αρχίζει η ισχύς της.
2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 1 θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα που έχουν:
α) κατά την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 2.3.1981, Δ΄138) : Ελάχιστο εμβαδόν : 300 τ.μ. και
β) κατά την 25.7.1979 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 19.7.1979, Δ΄401) : Ελάχιστο εμβαδόν : 150 τ.μ.
Άρθρο 242. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης – Συντελεστής Δόμησης
1. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων ορίζεται σε εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφανείας αυτών στις περιοχές όπου ίσχυε πριν από την 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) το σύστημα των πτερύγων και σε εβδομήντα τοις εκατό (70%) στις περιοχές όπου ίσχυε το συνεχές σύστημα.
2. Ο Σ.Δ. των οικοπέδων ορίζεται σε 0,80 με τις εξής αποκλίσεις:
α) Για τουριστικές εγκαταστάσεις και κτίρια αμιγούς επαγγελματικής χρήσης για την επιπλέον των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. επιφάνεια του οικοπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,40. Καμία παρέκκλιση δεν μπορεί να χορηγείται εκτός της διασποράς των κτισμάτων στο γήπεδο και του αριθμού των ορόφων οι οποίοι δεν μπορεί να υπερβαίνουν του τρία (3) κατά την κρίση του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
β) Για κτίρια κοινής ωφέλειας για την επιπλέον των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) τ.μ. επιφάνεια του οικοπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,40.
γ) Για κατοικία και λοιπές χρήσεις, ισχύουν τα εξής:
Σε οικόπεδα επιφάνειας μέχρι δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. η συνολική επιφάνεια των ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν δεν είναι δυνατό να υπερβαίνει τα τετρακόσια (400) τ.μ.
Σε κάθε περίπτωση η παραπάνω συνολική επιφάνεια μπορεί να μην είναι μικρότερη των τριακοσίων (300) τ.μ. τηρουμένης της διάταξης της παρ. 1.
Για το επιπλέον των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. εμβαδόν των οικοπέδων ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,05 και η συνολική επιφάνεια των ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν υπολογίζονται ως εξής:
Συνολική επιφάνεια ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν = 400 + (εμβαδόν οικοπέδου – 2.000) Χ 0,05. Η διασπορά των κτισμάτων στο γήπεδο είναι υποχρεωτική εάν το κρίνει απαραίτητο το οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
3. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 2 ο Σ.Δ.. των οικοπέδων με επιφάνεια μικρότερη των τριακοσίων (300) τ.μ. ορίζεται ως εξής:
Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με εκατό (100) τ.μ., Σ.Δ. 1,6 με μέγιστο ποσοστό κάλυψης ογδόντα τοις εκατό (80%). Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με διακόσια (200) τ.μ. ο Σ.Δ. ορίζεται σε 1,20. Στην περίπτωση αυτή, επιτρέπεται η συνολική επιφάνεια των ορόφων να είναι εκατόν εξήντα (160) τ.μ. και το ποσοστό κάλυψης να προσδιορίζεται από την παρακάτω σχέση: ΠΚ = 160/2Ε, όπου Ε το εμβαδόν του οικοπέδου. Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με τριακόσια (300) τ.μ., ο Σ.Δ. ορίζεται σε 1,0. Στην περίπτωση αυτή η συνολική επιφάνεια των ορόφων επιτρέπεται να είναι διακόσια σαράντα (240) τ.μ.
Άρθρο 243. Μέγιστος αριθμός ορόφων και μέγιστο ύψος κτιρίων
1. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε δύο (2) ανεξαρτήτως του πλάτους της οδού, με δυνατότητα κατασκευής και τρίτου ορόφου λόγω κλίσεως του εδάφους, χωρίς υπέρβαση του Σ.Δ.
2. Ως μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζονται τα 7,50 μ. το ύψος αυτό μετράται από το ψηλότερο σημείο της τομής του περιγράμματος της κάτοψης του κτιρίου με το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος. Τo κτίριο δεν μπορεί σε καμία περίπτωση λόγω κλίσης του εδάφους να υπερβεί το μέγιστο ύψος των δέκα (10) μ. σε οποιοδήποτε σημείο αυτού.
3. Σε περίπτωση προσθήκης καθ` ύψος ορόφου σε νόμιμα υφιστάμενο κατά τη 13.3.1981 κτίριο επιτρέπεται υπέρβαση του κατά την παρ. 2 μέγιστου ύψους των 7,50 μ. μέχρι 1,00 μ., με εφαρμογή και στην περίπτωση αυτή του δεύτερου εδαφίου της παρ. 2.
4. Πάνω από το καθοριζόμενο, σύμφωνα με τις παρ. 1 έως 3, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή εκτός από συμπαγές στηθαίο, κτιστή δεξαμενή αποθήκευσης νερού, ύψους έως ένα μέτρο, στέγη και καπνοδόχοι.
5. Σε περίπτωση κατασκευής στέγης τα σύμφωνα με τις προηγούμενες παραγράφους μέγιστα ύψη προσαυξάνονται κατά 1,50 μ.
6. Η κατασκευή στέγης είναι υποχρεωτική εφόσον, κατά την κρίση της αρμόδιας υπηρεσίας, στον οικισμό επικρατούν οι οικοδομές που είναι καλυμμένες με στέγη.
7. Οι παρεκκλίσεις στο ύψος που ορίζονται με την παρ. 7 του άρθρου 232 εφαρμόζονται αναλόγως και στους οικισμούς του παρόντος Κεφαλαίου.
Άρθρο 244. Γραμμή Δόμησης
1. Ως οικοδομική γραμμή νοείται η εν τοις πράγμασι υφιστάμενη.
2. Κατ` εξαίρεση το κτίριο μπορεί να τοποθετείται κατά την κύρια όψη αυτού στο σύνολο ή σε τμήμα του πιο μέσα από την οριζόμενη σύμφωνα με τα παραπάνω οικοδομική γραμμή, καθώς και να επιβάλλεται η τοποθέτησή του κατά τα προηγούμενα για λόγους κυκλοφοριακούς είτε αν κριθεί αυτό από τις πολεοδομικές αρχές είτε εφόσον υπάρχει σχετική γνωμοδότηση του δημοτικού συμβουλίου. Σε κάθε περίπτωση το τμήμα που αφήνεται έτσι ακάλυπτο υπολογίζεται στο υποχρεωτικά ακάλυπτο τμήμα του οικοπέδου.
3. Σε οικόπεδα εμβαδού ίσου ή μεγαλύτερου των πεντακοσίων (500) τ.μ. το κτίριο πρέπει να τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον τέσσερα (4) μ., από την κατά τα παραπάνω οριζόμενη οικοδομική γραμμή.
4. Σε περίπτωση παραλιακών οικισμών, η οικοδομή τοποθετείται σε απόσταση δεκαπέντε (15) μ. τουλάχιστον, από την κατά τις κείμενες διατάξεις καθοριζόμενη γραμμή αιγιαλού. Κατ’ εξαίρεση εάν υφίσταται εν τοις πράγμασι οικοδομική γραμμή διαμορφωμένη με πυκνή δόμηση, κατά την κρίση της αρμόδιας για τη χορήγηση της άδειας οικοδομής υπηρεσίας, η οικοδομή τοποθετείται επί της γραμμής αυτής.
5. Η περίφραξη των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο προς την θάλασσα τοποθετείται πάνω στην νόμιμα καθοριζόμενη γραμμή παραλίας.
Άρθρο 245. Γενικές διατάξεις
1. Εντός των ορίων των οικισμών καθώς και εκτός αυτών σε απόσταση τουλάχιστον πεντακοσίων (500) μ. περιμετρικά των καθοριζομένων ορίων, απαγορεύεται η ανέγερση οχλουσών επαγγελματικών εγκαταστάσεων, βιομηχανικών, βιοτεχνικών κ.λ.π.
2. Αν πρόκειται για επισκευές και αποκαταστάσεις παλαιών κτισμάτων που παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον και περιλαμβάνονται εντός των ορίων οικισμών, η οικοδομική άδεια χορηγείται έστω και εάν η uφιστάμενη δόμηση των κτισμάτων αυτών αντίκειται στους καθοριζόμενους με το παρόν κεφαλαίο όρους (αρτιότητα, κάλυψη, ύψος, θέση οικοδομής στο οικόπεδο κ.λ.π.) και γενικά τους ισχύοντες την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 2.3.1981, Δ΄138) κατά την κρίση του οικείου Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου.
3. Επιβάλλεται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού των λυμάτων στις περιπτώσεις κτιρίων κοινής ωφέλειας, τουριστικών εγκαταστάσεων, βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων εφόσον επιβάλλεται από το μέγεθός τους κατά την κρίση της υπηρεσίας. Αν πρόκειται για κατοικίες, επιβάλλεται η κατασκευή στεγανού βόθρου.
4. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή κτίσματος σε υποστυλώματα (pilotis).
5. Σε κτίριο όγκου μεγαλύτερου των δύο χιλιάδων (2.000) κ.μ. πάνω από την στάθμη του φυσικού εδάφους επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου αυτού σε μικρότερους όγκους ή σε ανεξάρτητα κτίρια έστω και αν πρόκειται για λειτουργικά ενιαίο οικοδόμημα. Εφόσον για λόγους λειτουργικούς του κτιρίου δεν είναι δυνατή η εφαρμογή του προηγουμένου εδαφίου, αποφαίνεται για τη μελέτη του κτιρίου το οικείο Αρχιτεκτονικό Συμβούλιο.
Άρθρο 246. Εξαιρέσεις
1. Ειδικά διατάγματα που αναφέρονται σε οικισμούς οι οποίοι είναι χαρακτηρισμένοι παραδοσιακοί υφιστάμενοι πριν από το έτος 1923 εξακολουθούν να ισχύουν.
2. Οι όροι δόμησης των προηγούμενων άρθρων του Κεφαλαίου αυτού δεν έχουν εφαρμογή σε οικισμούς προϋφιστάμενους του έτους 1923 που χαρακτηρίζονται με διατάγματα ως παραδοσιακοί και των οποίων οι όροι δόμησης καθορίζονται με διατάγματα.