Περιεχόμενο Κείμενο

ΤΜΗΜΑ ΙΙ: ΔΟΜΗΣΗ ΣΕ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΣΤΕΡΟΥΜΕΝΟΥΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄ : Οικισμοί μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους

Άρθρο 226. Σκοπός

Το παρόν Κεφάλαιο αφορά στους οικισμούς της χώρας που έχουν πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους. Ως τέτοιοι οικισμοί νοούνται τα διακεκριμένα οικιστικά σύνολα, τα οποία αναφέρονται σε απογραφή πριν από την 14.3.1983 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου 1337/1983, Α΄33) ως οικισμοί με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, ανεξάρτητα εάν ο δήμος στον οποίο υπάγονται έχει πληθυσμό μεγαλύτερο από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους.

Άρθρο 227. Οριοθέτηση οικισμών

1. H οριοθέτηση των οικισμών του παρόντος Κεφαλαίου, γίνεται είτε στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. είτε με αυτοτελές προεδρικό διάταγμα που καλύπτει τουλάχιστον έναν οικισμό. Στην τελευταία περίπτωση το προεδρικό διάταγμα εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή του αρμοδίου ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. για τις περιπτώσεις παραδοσιακών οικισμών και οικισμών της περ. δ΄, και πρόταση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού και ειδικότερα:
α) με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις περιπτώσεις μη προστατευόμενων οικισμών σε όλη την επικράτεια ή παραδοσιακών οικισμών πλην των κατωτέρω περ. β’ και γ΄,
β) με πρόταση του αρμοδίου για τα νησιά του Αιγαίου Υπουργού, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Βορείου και Νοτίου Αιγαίου,
γ) με πρόταση του αρμοδίου Υπουργού για τη Μακεδονία και Θράκη, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Δυτικής και Κεντρικής Μακεδονίας και Ανατολικής Μακεδονίας - Θράκης,
δ) στις περιπτώσεις οικισμών της Επικράτειας οι οποίοι, στο σύνολό τους ή σε τμήμα τους, έχουν κηρυχθεί αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι ή περιλαμβάνονται στον Κατάλογο της Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO, πέραν των ανωτέρω κατά περίπτωση αρμόδιων Υπουργών, το προεδρικό διάταγμα προτείνεται από κοινού με τον Υπουργό Πολιτισμού. Με το ίδιο προεδρικό διάταγμα οριοθέτησης κάθε οικισμού καθορίζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ανάλογα με την κατηγορία, τη φυσιογνωμία και τον βαθμό προστασίας του.
2. Για τους ήδη οριοθετημένους οικισμούς δεν είναι επιτρεπτή η διεύρυνση των ορίων τους με νέα διοικητική πράξη οριοθέτησης, παρά μόνο για λόγους νομιμότητας κατά την αρχική οριοθέτηση του οικισμού, όπως για πλάνη περί τα πράγματα, με πράξη, η οποία πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς με αναφορά σε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και στοιχεία.

Άρθρο 228. Κατηγορίες οικισμών

1. Για την εφαρμογή του παρόντος Κεφαλαίου διακρίνονται οι εξής κατηγορίες οικισμών:
α) Περιαστικοί: όσοι βρίσκονται σε επαφή ή σε απόσταση από αστικά κέντρα και έχουν ή αναμένεται να αποκτήσουν άμεση λειτουργική εξάρτηση ως τόποι προαστιακοί.
β) Παραλιακοί: όσοι εμπίπτουν στο σύνολό τους ή κατά τμήμα τους σε ζώνη πεντακοσίων (500) μ. από τον αιγιαλό, ή βρίσκονται έξω από τη ζώνη αυτή, αλλά η ανάπτυξή τους επηρεάζεται σημαντικά από τη θάλασσα. Εξαιρούνται, (δεν θεωρούνται παραλιακοί) όσοι οικισμοί βρίσκονται μέσα στη ζώνη των πεντακοσίων (500) μ. αλλά το κέντρο τους έχει υψόμετρο μεγαλύτερο ή ίσο από εκατό (100) μ. σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής.
γ) Τουριστικοί: όσοι λειτουργούν ως πόλοι τακτικών ή εποχιακών τουριστικών συγκεντρώσεων.
δ) Αξιόλογοι: οικισμοί που τα μορφολογικά και πολεοδομικά τους χαρακτηριστικά συγκροτούν σύνολο σημαντικού αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος.
ε) Ενδιαφέροντες: όσοι συγκροτούν σύνολο περιορισμένου αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος.
στ) Αδιάφοροι: όσοι δεν απαιτούν ιδιαίτερη προστασία.
ζ) Συνεκτικοί: όσων τουλάχιστον το ενενήντα τοις εκατό (90%) των οικοδομών δεν απέχουν ανά δύο (2) μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη των σαράντα (40) μ. Ως οικοδομή νοείται κάθε κτίσμα ανεξάρτητα από τη χρήση του, με εμβαδόν τουλάχιστον δέκα (10) τ.μ.
η) Διάσπαρτοι: όσοι δεν είναι συνεκτικοί.
θ) Δυναμικοί: όσοι έχουν πληθυσμό ίσο ή μεγαλύτερο των διακοσίων (200) κατοίκων σύμφωνα με την τελευταία απογραφή πληθυσμού και κατά την απογραφική περίοδο της τελευταίας δεκαετίας εμφανίζουν πληθυσμιακή αύξηση μεγαλύτερη του 10%, ή κατά την τελευταία τριετία εμφανίζουν αριθμό νέων οικοδομών και προσθηκών κυρίων χώρων σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) του συνολικού αριθμού των υπαρχόντων κτιρίων του οικισμού. Σε περίπτωση οικισμού στον οποίο διαπιστώνεται πληθυσμιακή μόνο αύξηση, η οποία όμως προκύπτει από πληθυσμιακές μετακινήσεις (κτηνοτροφικός οικισμός) μπορεί ο οικισμός να μη χαρακτηρίζεται δυναμικός.
ι) Στάσιμοι: όσοι δεν είναι δυναμικοί.
ια) Μικροί: όσοι κατά την τελευταία απογραφή είχαν πληθυσμό μέχρι και διακοσίους (200) κατοίκους ή μέχρι εκατό (100) οικοδομές.
ιβ) Μεσαίοι: όσοι είχαν κατά την τελευταία απογραφή πληθυσμό από διακόσιους έναν έως και χιλίους (201-1.000) κατοίκους ή μέχρι πεντακόσιες (500) οικοδομές.
ιγ) Μεγάλοι: όσοι κατά την τελευταία απογραφή είχαν πληθυσμό από χίλιους έναν έως και δύο χιλιάδες (1.001–2.000) κατοίκους.
2. Η διάκριση και κατάταξη των οικισμών στις πιο πάνω κατηγορίες γίνεται με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η απόφαση του γραμματέα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Άρθρο 229. Εξαιρέσεις

Οι διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου δεν εφαρμόζονται:
α) Σε οικισμούς περιαστικούς που αποτελούν ενιαίο οικιστικό σύνολο με τα αστικά ή ημιαστικά κέντρα και περιέχονται μέσα σε εγκεκριμένα όρια Γ.Π.Σ. του ν. 1337/1983 (Α’ 33).
β) Σε οικισμούς οι οποίοι υπάγονται σε παραθεριστικές, παραλιακές περιοχές που καθορίζονται μέσα σε Ζ.Ο.Ε. στους νομούς Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.

Άρθρο 230. Διαδικασία καθορισμού ορίων οικισμού

1. Το προεδρικό διάταγμα καθορισμού των ορίων οικισμού δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1:1.000 έως 1:5.000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ’ 87). Με το ίδιο διάταγμα μπορεί να γίνεται διάκριση του οικισμού σε κατηγορίες σύμφωνα με το άρθρο 228. Για τις περιπτώσεις οικισμών περιαστικών ή παραλιακών ή τουριστικών ή δυναμικών ή αξιόλογων συνεκτικών στο διάγραμμα καθορισμού των ορίων προσδιορίζονται και τα συνεκτικά τμήματα του οικισμού.
2. Η διαδικασία για τον καθορισμό των ορίων των πιο πάνω οικισμών κινείται από τον οικείο δήμο, μπορεί δε να κινηθεί και από την οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
3.Σε περίπτωση κίνησης της διαδικασίας από τον δήμο, η απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και το τοπογραφικό διάγραμμα ή ο ορθοφωτοχάρτης εκτίθενται στο δημοτικό κατάστημα επί δέκα πέντε (15) εργάσιμες ημέρες. Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα αναρτώνται στην ιστοσελίδα του δήμου και της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης. Για το γεγονός αυτό ειδοποιείται το κοινό με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας, και με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Το κοινό έχει δικαίωμα πρόσβασης για ενημέρωση, μεταφόρτωση των δεδομένων και υποβολή ενστάσεων. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχονται χωρίς να απαιτείται η χρήση ειδικής ηλεκτρονικής άδειας. Κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί μέσα στην προθεσμία αυτή να λάβει γνώση των παραπάνω στοιχείων και να υποβάλει εγγράφως ή ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα του δήμου ένσταση. Ο δήμος οφείλει να διαβιβάσει τις ενστάσεις μαζί με τη γνωμοδότησή του στην αποκεντρωμένη διοίκηση.
4. Σε περίπτωση κίνησης της διαδικασίας από την αποκεντρωμένη διοίκηση ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η μελέτη οριοθέτησης αποστέλλεται στον οικείο δήμο για γνωμοδότηση μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) εργάσιμων ημερών από τη λήψη της. Η γνωμοδότηση του δημοτικού συμβουλίου εκδίδεται μετά την τήρηση της ίδιας όπως στην παράγραφο 3 διαδικασίας και κοινοποιείται στην οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας κατά περίπτωση. Εάν οι προθεσμίες περάσουν άπρακτες η γνωμοδότηση θεωρείται θετική και προωθείται η διαδικασία έκδοσης προεδρικού διατάγματος.

Άρθρο 231. Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμού

1. Ο καθορισμός των ορίων οικισμού γίνεται ανάλογα με την κατηγορία του ως εξής:
α) Για οικισμούς περιαστικούς ή παραλιακούς ή τουριστικούς ή δυναμικούς ή αξιόλογους συνεκτικούς, το όριο ορίζεται από τη γραμμή που περιβάλλει τα συνεκτικά τμήματα του οικισμού, καθώς και τα όρια των εγκεκριμένων σχεδίων. Τα πιο πάνω όρια πρέπει κατά το δυνατό να προσδιορίζουν ενιαία έκταση του οικισμού που να περιλαμβάνει τα συνεκτικά τμήματα, τις τυχόν περιοχές με εγκεκριμένα σχέδια και περιοχές του οικισμού με αραιότερη δόμηση που στο σύνολο αποτελούν τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του οικισμού. Τα όρια του οικισμού για να συμπεριλάβουν τις παραπάνω περιοχές με αραιότερη δόμηση δεν εκτείνονται κατά κανόνα πέραν των εκατό (100) μ. από τα όρια των συνεκτικών τμημάτων του οικισμού. Ως συνεκτικό τμήμα οικισμού νοείται το τμήμα που αποτελείται τουλάχιστον από δέκα (10) οικοδομές, οι οποίες δεν απέχουν μεταξύ τους ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη από σαράντα (40) μ. Ως οικοδομή νοείται κάθε κτίσμα ανεξάρτητα από τη χρήση του με εμβαδόν τουλάχιστον δέκα (10) τ.μ.. Ειδικά όλοι οι οικισμοί του νομού Αττικής, οι οποίοι υπάγονται στις ρυθμίσεις του παρόντος Κεφαλαίου, οριοθετούνται σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρούσα περίπτωση.
β) Για τους υπόλοιπους οικισμούς το όριό τους προσδιορίζεται από ακτίνα μέχρι οχτακόσια (800) μ. από το κέντρο του οικισμού για μεγάλους οικισμούς, μέχρι πεντακόσια (500) μ. για μεσαίους και μέχρι τριακόσια (300) μ. για μικρούς οικισμούς. Στα πιο πάνω όρια δεν περιλαμβάνονται οι εκτάσεις που αναφέρονται στην παρ. 2. Ειδικά για οικισμούς μεσαίους και μικρούς, εφόσον τα όρια πεντακοσίων (500) μ. και τριακοσίων (300) μ. περιορίζονται σημαντικά, λόγω εξαίρεσης των παραπάνω εκτάσεων, μπορεί τα όρια να επεκταθούν μέχρι τα οχτακόσια (800) μ. με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 2. Σε οικισμούς που έχουν καθοριστεί ως στάσιμοι με απόφαση Νομάρχη, σε εφαρμογή διατάξεων του π.δ. 6.12.1982 (Δ΄588), το όριό τους προσδιορίζεται από ακτίνα 800 μ. από το κέντρο του οικισμού, με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 2. Εάν πέραν από τα οχτακόσια (800), πεντακόσια (500), τριακόσια (300) μ. υπάρχει τμήμα του οικισμού συνεκτικό ή διάσπαρτο, και βρίσκεται σε επαφή με το όριο του οικισμού, τότε περιλαμβάνεται στον οικισμό. Εάν το παραπάνω συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα δεν είναι σε επαφή με το όριο του οικισμού, τότε θεωρείται ότι αποτελεί ανεξάρτητο τμήμα του οικισμού, έξω από το παραπάνω όριό του και οριοθετείται και πολεοδομείται αυτοτελώς. Ως συνεκτικό τμήμα και ως οικοδομή θεωρούνται τα οριζόμενα στην περίπτωση α΄ της παραγράφου αυτής. Ως διάσπαρτο τμήμα οικισμού νοείται το τμήμα που αποτελείται τουλάχιστον από δέκα (10) οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση το πολύ ογδόντα (80) μ. Τα όρια οικισμού επίσης μπορούν να μετατίθενται κατά μικρή απόσταση μόνο όταν πρόκειται να ταυτιστούν με σημαντικό φυσικό ή τεχνητό, εύκολα αναγνωρίσιμο στοιχείο του περιβάλλοντος ή να συσχετισθούν με εύκολα αναγνωρίσιμα και μεταξύ τους ορατά φυσικά ή τεχνητά ορόσημα, όπως ιδίως διασταυρώσεις οδών, γέφυρες κ.τ.λ. Ως κέντρο του οικισμού ορίζεται το πρωτεύον κέντρο του, το οποίο συγκεντρώνει τις κύριες κοινωνικές λειτουργίες, όπως πλατεία, εκκλησία, σχολείο, κοινοτικό κατάστημα, εμπορικές εγκαταστάσεις.  Όταν δεν υπάρχει κέντρο που να προσδιορίζεται σύμφωνα με τα παραπάνω τότε εφαρμόζεται το γεωμετρικό κέντρο της περιοχής του οικισμού.
2. Α. Εντός των ορίων οικισμών δεν περιλαμβάνονται οι εξής περιοχές:
α) δάση, δασικές εκτάσεις και αναδασωτέες περιοχές,
β) ρυθμιζόμενες από προεδρικά διατάγματα ή υπουργικές αποφάσεις προστασίας ιστορικών τόπων, αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών διατηρητέων μνημείων και περιοχών ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους,
γ) λατομικές ζώνες αδρανών υλικών και περιοχές ασφαλείας πυλώνων του Ανεξάρτητου Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας (Α.Δ.Μ.Η.Ε.).
δ) εκτάσεις που αποτελούν φυσική κληρονομιά κατά το άρθρο 2 της Σύμβασης για την προστασία της παγκόσμιας πολιτιστικής και φυσικής κληρονομιάς, η οποία έχει κυρωθεί με το ν. 1126/1981 (Α΄32),
ε) ζώνες πλάτους διακοσίων (200) μ. από τον άξονα υπεραστικών τμημάτων του βασικού εθνικού δικτύου,
στ) περιοχές γεωλογικά ή εδαφοτεχνικά ακατάλληλες για δόμηση.
Β. Επίσης δεν περιλαμβάνονται, κατά κανόνα πλην εξαιρετικών περιπτώσεων, οι εξής εκτάσεις:
α) υψηλής γεωργοκτηνοτροφικής παραγωγικότητας, καθώς και γεωργοκτηνοτροφικές εκτάσεις μεγάλης παραγωγικής σημασίας για τον οικισμό, σύμφωνα με τις φυσικές, οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες της περιοχής.
β) υφιστάμενες ή νομοθετημένες χρήσεις εμφανώς ασυμβίβαστες με τη χρήση κατοικίας κατά το τμήμα VI του Δ΄ Μέρους.
γ) ζώνες που το πλάτος τους κυμαίνεται:
μεταξύ ογδόντα έως εκατόν είκοσι (80-120) μ. από τον άξονα επαρχιακής ή εθνικής οδού εκτός των αναφερομένων στην παραπάνω περίπτωση ε΄,
περί τα πεντακόσια (500) μ. από σημαντικό αρχαιολογικό χώρο ή ιστορικό τόπο,
περί τα πενήντα (50) μ. από τα όρια βάλτου, χειμάρρου ή από σιδηροδρομική γραμμή.
Οι παραπάνω αποστάσεις δεν ισχύουν στις περιπτώσεις όπου μέρος του οικισμού, διάσπαρτο ή συνεκτικό, εμπίπτει στις ζώνες αυτές.
δ) ζώνες με ιδιαίτερες απαιτήσεις σε θέματα που αναφέρονται σε ασφάλεια, υγιεινή, κυκλοφορία.
3. Ειδικά για τους οικισμούς που σύμφωνα με την παρ. 1β΄του άρθρου 228 έχουν εξαιρεθεί των παραλιακών (βρίσκονται μέσα στη ζώνη των πεντακοσίων (500) μ. από τον αιγιαλό και σε υψόμετρο μεγαλύτερο από εκατό (100) μ.) στον προσδιορισμό της περιοχής του ορίου του οικισμού, προς την κατεύθυνση της παραλίας πρέπει μέσα στα όρια να εντάσσονται μόνο το ή τα συνεκτικά τους τμήματα.
4. Συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που εκτείνεται εντός περιοχής ή ζώνης ακατάλληλης για οικιστική χρήση δεν εξαιρείται του ορίου.
5. Ζώνη η οποία δεν περιλαμβάνει διάσπαρτο ή συνεκτικό τμήμα οικισμού και η οποία αποκόπτεται από τον οικισμό με φυσικούς, τεχνητούς ή διοικητικούς φραγμούς γύρω από τον οικισμό (ρέματα, χαράδρες, ακτές, λίμνες, βάλτοι, σημαντικοί οδικοί άξονες, σιδηροδρομικές γραμμές ή διοικητικά όρια οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης) δεν περιλαμβάνεται εντός των ορίων του.

Άρθρο 232. Γενικοί Όροι Δόμησης

Μετά τον καθορισμό των ορίων των οικισμών ισχύουν οι εξής όροι δόμησης:
1. Αρτιότητα:
α) εντός των ορίων του οικισμού, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που μπορεί να κυμαίνεται από τριακόσια (300) μέχρι δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.. Το ελάχιστο μήκος προσώπου του γηπέδου, ορίζεται σε δέκα (10) μ. για εμβαδόν γηπέδου έως πεντακόσια (500) τ.μ. και δεκαπέντε (15) μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των πεντακοσίων (500) τ.μ.. Μέσα στα όρια αυτά μπορεί να ορίζονται τομείς με διαφορετική αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί ο τυχόν ιδιαίτερος χαρακτήρας του οικισμού στους τομείς αυτούς. Τα παραπάνω εμβαδά οικοπέδων εξειδικεύονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, που εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Για την εξειδίκευση αυτή, λαμβάνονται υπόψη τα εμβαδά που θεωρούνται αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και πολεοδομικού ιστού του οικισμού.
β) κατά παρέκκλιση εντός των παραπάνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με όποιο εμβαδόν έχουν κατά την 3.5.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος, Δ΄181), εφόσον δεν έχουν το ελάχιστον εμβαδόν που ορίζεται στην παράγραφο 1α΄.
γ) για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου.
2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης:
α) Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων ορίζεται σε 60% της επιφανείας τους.
β.1) Για γήπεδα μικρότερα των επτακοσίων (700) τ.μ. επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων διακοσίων σαράντα (240) τ.μ. Επιπλέον της επιφάνειας αυτής επιτρέπεται η κατασκευή παταριού ξηράς δόμησης επιφανείας έως σαράντα (40) τ.μ.
β.2) Για γήπεδα μεγαλύτερα ή ίσα των επτακοσίων (700) τ.μ. επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων τετρακοσίων (400) τ.μ..
γ) Για γήπεδα μικρότερα των διακοσίων (200) τ.μ. ορίζεται συντελεστής δόμησης 1,0 και προκειμένου να είναι δυνατή η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση συνολικής επιφανείας διακοσίων (200) τ.μ. η κάλυψη επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερη του 60% χωρίς σε καμία περίπτωση να υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%) της επιφανείας του γηπέδου.
δ) Για κτίρια τουριστικών και αμιγώς επαγγελματικών χρήσεων ο συντελεστής δόμησης ορίζεται ως εξής:
για τα πρώτα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,6
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,5
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,4
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,3
για το τμήμα της επιφάνειας άνω των τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,2
ε) Ειδικά για τα κοινωφελή κτίρια ορίζεται Σ.Δ. 0,8, ο οποίος μπορεί, με την έγκριση τοπικού σχεδίου κατά τις διατάξεις του Τμήματος VI του Α΄ Μέρους του παρόντος να καθορίζεται μεγαλύτερος, ανάλογα με τις ανάγκες του οικισμού χωρίς να υπερβαίνει το 1,8.
3. Σύστημα δόμησης:
Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πλάγια και πίσω όρια του οικοπέδου, αφήνεται απόσταση τουλάχιστον 2,5 μ. Η απόσταση μεταξύ ανεξάρτητων κτιρίων μέσα στο ίδιο οικόπεδο ορίζεται σε 2,5 μ. τουλάχιστον.
4. Μέγιστο ύψος κτιρίων:
α) Το μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε 7,5 μ. και μετράται σε κάθε σημείο της τομής του περιγράμματος αυτών με το φυσικό έδαφος. Σε κάθε περίπτωση, το ύψος των προβολών των κτιρίων σε κατακόρυφα επίπεδα, διερχόμενα από την τομή του περιγράμματος αυτών με το έδαφος, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ανωτέρω οριζόμενο. Σε περίπτωση μη εξάντλησης της επιτρεπόμενης δόμησης κατά τα ως άνω, επιβάλλεται η διάσπαση του κτιρίου σε ανεξάρτητα κτίρια εντός του γηπέδου.
β) Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από δεκαπέντε τοις εκατό (15%), το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του πρώτου κτιρίου που εμφανίζει όψη προς το δρόμο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα - στο ανάντι του δρόμου - ορίζεται ως εξής:
όταν το κτίριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μ.
όταν αυτό τοποθετείται καθ' υποχώρηση σε απόσταση έως 20 μ. από το όριο του γηπέδου με τον δρόμο επιτρέπεται το ύψος του να είναι μέχρι 4,5 μ. από το πέριξ φυσικό έδαφος
όταν αυτό τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη των 20 μ. από το όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται να έχει ύψος μέχρι 7,5 μ.
Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από δεκαπέντε τοις εκατό (15%) και βρίσκεται στην κατωφέρεια –κατάντι- του δρόμου η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 4,5 μ. Σε γήπεδα που βρίσκονται στην κατωφέρεια - κατάντι - του δρόμου, όταν η φυσική στάθμη του γηπέδου στο όριο του δρόμου βρίσκεται χαμηλότερα των τριών (3) μ. από τη στάθμη του δρόμου, η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα τρία (3) μ. Σε κάθε περίπτωση, η στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σημείο τη στάθμη του φυσικού εδάφους περιμετρικά της κατασκευής.
γ) Σε περίπτωση επιβολής στέγης με ειδικούς όρους δόμησης που εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης επιτρέπεται υπέρβαση του μέγιστου ύψους μέχρι δύο (2) μ.
δ) Πάνω από το μέγιστο ύψος του κτιρίου δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή, εκτός από αυτές που αναφέρονται παρακάτω:
Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, καπνοσυλλέκτες, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, θέρμανσης ή κλιματισμού και αντλίες θερμότητας που κατασκευάζονται κατά το άρθρο 214.
Στέγες
Στηθαία, κιγκλιδώματα ασφαλείας και μόνιμες γλάστρες φυτών που κατασκευάζονται κατά το άρθρο 214
Κατασκευές για τη στήριξη φυτών (πέργκολες)
Αλεξικέραυνα, κεντρικές κεραίες τηλεοράσεων και ραδιοφώνων.
Όλες οι παραπάνω κατασκευές, πρέπει να αποτελούν ενιαίο αισθητικό σύνολο.
5. Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, που εκδίδεται μετά από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. είναι δυνατόν για λόγους προστασίας του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του οικισμού και του φυσικού τοπίου ή για λόγους πολεοδομικούς γενικότερα, να καθορίζονται συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης και ύψος κτιρίων μικρότερα από τα οριζόμενα με το παρόν άρθρο, καθώς και μεγαλύτερες αποστάσεις των οικοδομών, από τα όρια του γηπέδου, κατά τμήματα ή σε όλη την έκταση του οικισμού.
6. Με την επιφύλαξη των διατάξεων που προβλέπουν υποχρεωτική διάσπαση του όγκου των κτιρίων, σε οικοδομήσιμο γήπεδο, με εμβαδόν τουλάχιστον χιλίων οχτακοσίων (1.800) τ.μ. και πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κατά τις ισχύουσες διατάξεις κοινόχρηστο χώρο, εφόσον δεν πραγματοποιείται η επιτρεπόμενη κατά τις οικείες διατάξεις νόμιμη κατάτμηση του, η συνολική δόμηση του ενιαίου γηπέδου δύναται να ισούται με το άθροισμα της κατά την παρ. 2 επιτρεπόμενης δόμησης για την ανέγερση κατοικίας στα άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα, τα οποία θα προέκυπταν από την κατάτμηση του ενιαίου γηπέδου, σύμφωνα με την κατά τον κανόνα ισχύουσα αρτιότητα του οικισμού, μειωμένη κατά δέκα τοις εκατό (10%). Η κατά τα ως άνω δόμηση πρέπει να ακολουθεί τα παραδοσιακά πρότυπα της αρχιτεκτονικής του οικισμού και το κτίσμα ή τα κτίσματα να τοποθετούνται σε τμήμα ή τμήματα του γηπέδου, ανεξάρτητα αν αυτά τα τμήματα βρίσκονται σε συνεκτικό ή μη τμήμα του οικισμού σε τέτοια θέση και με τέτοια διάταξη, ώστε να εξασφαλίζεται επαρκής ενιαίος ακάλυπτος χώρος, μετά από έγκριση των αρμοδίων οργάνων. Επίσης, οι κτιριακοί όγκοι πρέπει να ποικίλουν σε ισόγειους ή/και διώροφους όγκους, ώστε να εξασφαλίζεται η μέγιστη δυνατή αρμονική ένταξη τους στο τοπίο και τον ιστό του οικισμού. Δεν επιτρέπεται ενιαίος κτιριακός όγκος με περισσότερες από μία (1) κλιμάκωση ορόφων (ισόγειο και διώροφο) κατά τη διάσταση του κτιρίου που ακολουθεί την επικρατέστερη κλίση. Προκειμένου περί τουριστικών εγκαταστάσεων και καταλυμάτων σε γήπεδα μεγαλύτερα από χίλια (1.000) τ.μ., η κάλυψη με διώροφους όγκους κτιρίων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό ( 70%) της πραγματοποιούμενης κάλυψης.
7.Εντός οικισμών με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, επιτρέπεται:
α) για την ανέγερση νέων ιερών ναών του ν. 590/1977 (Α’ 146), του ν. 4149/1961 (Α’ 41) και του Κεφαλαίου Α του Μέρους Γ του ν. 4957/2022 (Α΄141) η καθ’ ύψος υπέρβαση αυτών με ανώτατο όριο τα δεκαπέντε (15) μ., κατά παρέκκλιση των οριζομένων όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής,
β) για την επισκευή και την προσθήκη κωδωνοστασίων επί υφιστάμενων ιερών ναών του ν. 590/1977, του ν. 4149/1961 και του Κεφαλαίου Α του Μέρους Γ του ν. 4957/2022 (Α΄141) η καθ’ ύψος υπέρβαση αυτών με ανώτατο όριο εκείνο των ήδη υπαρχόντων κωδωνοστασίων επί του υφιστάμενου ιερού ναού, κατά παρέκκλιση των οριζομένων όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής.
Η παρέκκλιση των περιπτώσεων α΄ ή  β΄ εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έπειτα από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α .

Άρθρο 233. Γραμμή δόμησης

1. Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση. Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον τεσσάρων (4) μ. και να εφάπτεται καθ΄ όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου. Όπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των τεσσάρων (4) μ., για να είναι το οικόπεδο οικοδομήσιμο, πρέπει με συμβολαιογραφική πράξη, της οποίας αντίγραφο κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο δήμο, να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση, ώστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον άξονα του κοινόχρηστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάχιστον δύο (2) μ. Της παραπάνω ρύθμισης εξαιρούνται τα τμήματα του οικοπέδου που καταλαμβάνονται από οικοδομές. Σε χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς τα οικόπεδα που βρίσκονται μέσα στο συνεκτικό τμήμα του οικισμού και εφόσον υπάρχει διαμορφωμένος παραδοσιακός ιστός είναι οικοδομήσιμα όταν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο οποιουδήποτε πλάτους.
2. Το εναπομένον οικόπεδο μετά την παραχώρηση κατά τις διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων εξακολουθεί να θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όπως απομένει μετά την παραχώρηση.
3. α) Το κτίριο τοποθετείται στη γραμμή δόμησης όπως αυτή διαμορφώνεται με την εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων παραγράφων είτε εσώτερον αυτής, κατά την κύρια όψη του, στο σύνολο ή σε τμήμα αυτής.
β) Σε οικόπεδο μεγαλύτερο των πεντακοσίων (500) τ.μ. το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 2,50 μ. από την παραπάνω οριζόμενη γραμμή δόμησης.
γ) Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογημένη γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. είναι δυνατόν να ορίζεται ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από το όριο των υφισταμένων κοινοχρήστων χώρων ή από τον άξονα της οδού διαφορετική από εκείνη που ορίζεται στις περιπτώσεις α΄ και β΄, είτε για ολόκληρο τον οικισμό είτε για τμήμα του μόνο, είτε και για μεμονωμένη περίπτωση, εφόσον αυτό είναι αναγκαίο για λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλοντικούς, αρχιτεκτονικούς και φυσιογνωμίας του οικισμού.
4. Σε περίπτωση παραλιακών οικισμών και εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά με ειδική διάταξη (ή τοπικό ρυμοτομικό σχέδιο) η οικοδομή τοποθετείται σε απόσταση:
- τουλάχιστον δεκαπέντε (15) μ. από την καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας,
- τουλάχιστον πενήντα (50) μ. από την εκτιμώμενη γραμμή αιγιαλού, αν δεν έχει καθορισθεί η γραμμή αιγιαλού. Κατ' εξαίρεση, με προεδρικό διάταγμα που προτείνεται από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του οικείου δήμου και σύμφωνη γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., είναι δυνατόν να καθορίζεται γραμμή δόμησης διαφορετική από αυτήν που προκύπτει με την εφαρμογή της παραπάνω διάταξης στις εξής περιπτώσεις:
α) όταν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού με ζώνη παραλίας πλάτους μικρότερου από δεκαπέντε (15) μ. συνολικά ή τμηματικά και υπάρχει διαμορφωμένη γραμμή δόμησης με πυκνή δόμηση, η γραμμή δόμησης στο τμήμα αυτό μπορεί να καθορισθεί σε απόσταση μικρότερη από δεκαπέντε (15) μ. και πάντως όχι μέσα στη ζώνη παραλίας. Υφιστάμενα κτίσματα που βρίσκονται μέσα στη ζώνη που ορίζεται από τη γραμμή δόμησης και τη γραμμή παραλίας επιτρέπεται να επισκευάζονται μόνο για λόγους χρήσης, υγιεινής και ασφάλειας.
β) όταν δεν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και πληρούνται οι προϋποθέσεις της περίπτωσης α΄ μπορεί να καθοριστεί γραμμή δόμησης, όπως παραπάνω, αλλά σε απόσταση τουλάχιστον δέκα (10) μ. από την εκτιμώμενη γραμμή αιγιαλού.
γ) όταν δεν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού, αλλά μεταξύ των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο προς τη θάλασσα και της θάλασσας υπάρχει φυσικά διαμορφωμένη υψομετρική διαφορά μεγαλύτερη από οχτώ (8) μ., η γραμμή δόμησης μπορεί να τοποθετηθεί σε απόσταση μικρότερη από πενήντα (50) μ. και πάντως τουλάχιστον δεκαπέντε (15) μ. πιο μέσα από το κατώτερο σημείο της φυσικά διαμορφωμένης υψομετρικής διαφοράς.
δ) όταν δεν υπάρχει καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και υπάρχει φυσικά διαμορφωμένη παραλία (αμμώδης, σκυρώδης, ελώδης έκταση) με βάθος μεγαλύτερο από πενήντα (50) μ. η γραμμή δόμησης τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη από πενήντα (50) μ.
Η περίφραξη των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο στη θάλασσα τοποθετείται πάνω στη νομίμως καθορισμένη γραμμή παραλίας.
ε) στις πιο πάνω περιπτώσεις, προϋπόθεση για την ανέγερση οικοδομής στα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο στη θάλασσα είναι να εξασφαλίζεται με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο χώρος προσπέλασης που να έχει τεθεί σε κοινή χρήση, πλάτους τουλάχιστον τεσσάρων (4) μ., συνδεόμενος με υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο του οικισμού, μεταξύ του οικοπέδου και της θάλασσας.
5.  Η δόμηση πλησίον ρεμάτων επιτρέπεται με τους όρους του ν. 4258/2014 (Α΄ 94).
6. Τυχόν δυσμενέστερες διατάξεις από τις οριζόμενες με το παρόν άρθρο που καθορίζουν τις αποστάσεις δόμησης για εθνικές και επαρχιακές οδούς κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου.
7.  Το παρόν άρθρο δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που εμπίπτουν σε τμήματα με εγκεκριμένο σχέδιο.

Άρθρο 234. Γενικές Διατάξεις

1. Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με το προεδρικό διάταγμα, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας που συμπληρώνει την αρτιότητα αυτή.
2. Κατά κανόνα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 232, που απομειούνται συνεπεία αναγκαστικών απαλλοτριώσεων για τη διαπλάτυνση δημοτικών οδών, χωρίς αποζημίωση των ιδιοκτητών ως προς το υπόλοιπο της απομείωσης τμήμα, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, ακόμα και αν δεν πληρούν τις προϋποθέσεις αρτιότητας, εφόσον μετά την απαλλοτρίωση απομένει ποσοστό τουλάχιστον εβδομήντα τοις εκατό (70%) της αρχικής έκτασης, άλλως απαλλοτριώνονται και αποζημιώνονται στο σύνολό τους.
3. Επιτρέπεται εντός των ορίων των οικισμών η επισκευή των κτιρίων που υπάρχουν κατά την 3.5.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος) έστω και αν η δόμησή τους αντίκειται στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.
4. Απαγορεύεται η ανέγερση βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων των υποκατηγοριών Α1 και Α2 της απόφασης 37674/2016 του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β΄2471), όπως ισχύει κάθε φορά, εντός των εγκεκριμένων ορίων των οικισμών και εντός ζώνης που εκτείνεται περιμετρικά του οικισμού και σε απόσταση πεντακοσίων (500) μ. από τα όρια του οικισμού, όπως αυτά ισχύουν, με την επιφύλαξη του άρθρου 21 παρ. 4 του ν. 1577/1985 (Α΄210). Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., του οικείου δημοτικού συμβουλίου και γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων που πρέπει να διατυπωθεί σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από την υποβολή του ερωτήματος, είναι δυνατό:
α) για οικισμούς τουριστικούς ή αξιόλογους συνεκτικούς ή περιαστικούς να καθορίζεται πλάτος ζώνης μεγαλύτερο από πεντακόσια (500) μ. και έως χίλια (1.000) μ.,
β) για τους στάσιμους οικισμούς το πλάτος της ζώνης να μειώνεται μέχρι τα διακόσια (200) μ. σε όλη την περίμετρο του οικισμού ή σε τμήμα αυτής,
γ) για όλους τους οικισμούς να καθορίζεται γραφικά ζώνη ποικίλου πλάτους όταν η εφαρμογή των παραπάνω αποστάσεων δεν είναι δυνατή (μικρή απόσταση μεταξύ των οικισμών-απαγορευτικό ανάγλυφο κ.ά.) και επιβάλλεται για τις ανάγκες χωροθέτησης της βιομηχανίας. Με τον καθορισμό της παραπάνω ζώνης, μπορεί να τεθούν περιορισμοί ως προς τους βιομηχανικούς κλάδους και τη δυναμικότητα των μονάδων, λαμβανομένης πάντα υπόψη της προστασίας του περιβάλλοντος.
5. α) Κατ' εξαίρεση επιτρέπεται ο εκσυγχρονισμός και η επέκταση των υφισταμένων, εντός των περιγραφόμενων στην προηγούμενη παράγραφο περιοχών, κτιριακών εγκαταστάσεων τηλεπικοινωνιών και ηλεκτρισμού.
β) Επίσης κατ' εξαίρεση επιτρέπεται ο εκσυγχρονισμός και η επέκταση των υφισταμένων, στις ίδιες ως άνω περιοχές, βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων υποκατηγορίας Α1 και Α2 της ΥΑ 37674/2016 (Β΄2471) με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης ύστερα από σύμφωνη γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και αιτιολογημένη πρόταση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων που συνοδεύεται απαραίτητα και από την αντίστοιχη μελέτη περιβάλλοντος των παραπάνω υποκατηγοριών.
6. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ανάπτυξης και Επενδύσεων είναι δυνατό να καθορίζονται διαφορετικές αποστάσεις από τις καθοριζόμενες στην παρ. 4, για ορισμένους βιομηχανικούς κλάδους με βάση τεχνικό-οικονομικά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια. Με την ίδια απόφαση, καθορίζονται περιορισμοί ως προς τη δυναμικότητα των μονάδων και τα αναγκαία μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος.
7. Επιβάλλεται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού των λυμάτων στις περιπτώσεις κτιρίων κοινής ωφέλειας, τουριστικών εγκαταστάσεων, βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων, κατά την κρίση της αρμόδιας για τη χορήγηση της άδειας ίδρυσης ή και λειτουργίας δημόσιας υπηρεσίας.
8. Στους παραλιακούς οικισμούς επιβάλλεται η κατασκευή στεγανού βόθρου όταν δεν υπάρχει κεντρικό αποχετευτικό δίκτυο.
9. Για κτίρια όγκου πάνω από δύο χιλιάδες (2.000) κ.μ. πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους (φυσικού ή διαμορφωμένου), επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου αυτού σε μικρότερους όγκους ή σε ανεξάρτητα κτίρια, έστω και αν πρόκειται για λειτουργικά ενιαίο οικοδόμημα. Οι μικρότεροι όγκοι ή τα ανεξάρτητα κτίρια δεν επιτρέπεται να επαναλαμβάνουν την ίδια ακριβώς μορφή, όγκο και τυπολογία και η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι 2Δ, δηλαδή πέντε (5) μ. Επιπλέον, δεν επιτρέπεται όλοι οι κτιριακοί όγκοι να εφάπτονται στα όρια του γηπέδου. Για κτίρια, στα οποία το μήκος της όψης του πρώτου κτιρίου προς το δρόμο υπερβαίνει τα δεκαπέντε (15) μ. δύναται να δημιουργείται βατό ισόγειο πέρασμα (εσωτερική στοά), ελάχιστου πλάτους Δ προς τον ακάλυπτο χώρο διαμέσου του κτιρίου, η επιφάνεια του οποίου δεν προσμετράται στο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης και το συντελεστή δόμησης. Εφόσον για λόγους λειτουργικούς του κτιρίου δεν είναι δυνατή η εφαρμογή των προηγουμένων εδαφίων, αποφαίνεται για τη μελέτη του κτιρίου το οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
10. Σε περίπτωση που επιβάλλεται, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους δόμησης του οικισμού, στέγη από κεραμίδια απαγορεύεται η συνέχιση των οικοδομικών εργασιών, οι οποίες ακολουθούν εκείνες του φέροντος οργανισμού και των τοίχων πλήρωσης του κτιρίου, πριν από την περάτωση των εργασιών κατασκευής της στέγης. Η συνέχιση των εργασιών γίνεται μόνο μετά από σχετική βεβαίωση της αρμόδιας για την έκδοση της άδειας υπηρεσίας, για την παροχή δε ηλεκτρικού ρεύματος, σύνδεση με δίκτυο νερού και τηλεφώνου απαιτείται υποχρεωτικά η πιο πάνω βεβαίωση.
11. Οι τυχόν αναμονές οπλισμού στο δώμα καλύπτονται υποχρεωτικά.
12. Επιτρέπεται η κατασκευή εξωτερικής ακάλυπτης σκάλας από το έδαφος προς τον όροφο και το δώμα με τον όρο ότι το μέγιστο πλάτος της θα είναι ένα (1) μ. Η σκάλα αυτή δεν υπολογίζεται στη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου έστω και αν ο κάτω από αυτή χώρος είναι κλειστός. Η εξωτερική σκάλα προς το δώμα μένει ακάλυπτη και δεν επιτρέπεται η κατασκευή οποιουδήποτε κλειστού χώρου στο δώμα.
13. Απαγορεύεται η κατασκευή του κτιρίου σε υποστυλώματα (pilotis).

Άρθρο 235. Ειδικοί όροι δόμησης

1. Αρμοδιότητες για τον καθορισμό ειδικών όρων δόμησης.
Οι ειδικοί όροι δόμησης των οικισμών καθορίζονται με προεδρικό διάταγμα που προτείνεται από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ανά οικισμό ή σύνολο οικισμών, οι οποίοι εμφανίζουν τα ίδια χαρακτηριστικά αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας.
2. Τρόπος καθορισμού ειδικών όρων:
α) Για τον καθορισμό των ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης των οικισμών απαιτείται υποχρεωτικά αρχιτεκτονική αναγνώριση του οικισμού. Η αναγνώριση γίνεται βάσει του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης του άρθρου 236.
β) Κατά την αναγνώριση επισημαίνεται ο κυρίαρχος αρχιτεκτονικός τύπος των κτισμάτων του οικισμού. Κυρίαρχος τύπος θεωρείται ο πλέον διαδεδομένος τύπος για τον οικισμό. Κτίριο μεμονωμένο έστω και πολύ αξιόλογο δεν εκφράζει τον κυρίαρχο τύπο.
γ) Σε περίπτωση κατά την οποία οικισμός έχει αλλοιωθεί εντελώς ώστε να μη διαθέτει παραδοσιακά πρότυπα τρόπου και μορφής δόμησης, ως κυρίαρχος τύπος θεωρείται αυτός των αμέσως γειτονικών προς τον οικισμό.
3. Περιεχόμενο των ειδικών όρων δόμησης.
α) Οι ειδικοί όροι δόμησης αφορούν κατ' αρχήν όλους τους οικισμούς.
β) Αδιάφοροι οικισμοί: Για την περίπτωση οικισμού ο οποίος έχει χαρακτηριστεί ως αδιάφορος κατά τους ορισμούς του παρόντος Κεφαλαίου, είναι δυνατό να επιβάλλονται οι παρακάτω ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης:
βα) ο τρόπος κάλυψης και σε περίπτωση στέγης η επικάλυψη κατά το υλικό και το χρώμα του υλικού αυτού (π.χ. βυζαντινό κεραμίδι, χρώμα).
ββ) οι επιφάνειες των όψεων του κτιρίου σε ό,τι αφορά τους χρωματισμούς τους.
βγ) οι ανοιχτοί εξώστες ως προς τη θέση τους στις όψεις του κτιρίου και το πλάτος τους.
βδ) τα στηθαία ή κιγκλιδώματα εξωστών, εξωτερικών κλιμάκων και δωμάτων ως προς το υλικό κατασκευής τους.
βε) τα εξωτερικά ανοίγματα ως αναλογία στο σύνολο των όψεων του κάθε ορόφου του κτιρίου.
βζ) η περίφραξη του οικοπέδου σχετικά με τον τύπο και το χρωματισμό της περίφραξης.
γ) Ενδιαφέροντες οικισμοί: Για την περίπτωση οικισμού ο οποίος έχει χαρακτηρισθεί ενδιαφέρων, κατά τους ορισμούς του παρόντος Κεφαλαίου, υποχρεωτικά επιβάλλονται τα προβλεπόμενα στην παράγραφο 3.β και οι παρακάτω ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης:
γα) τα εμφανή υλικά των όψεων του κτιρίου.
γβ) τα εξωτερικά ανοίγματα σε ό,τι αφορά τη διαμόρφωση του υπέρθυρου (πρεκιού).
γγ) τα εξωτερικά κουφώματα ως προς το υλικό κατασκευής, τον τύπο και το χρώμα τους.
δ) Αξιόλογοι οικισμοί: Για την περίπτωση οικισμού αξιόλογου κατά τους ορισμούς του παρόντος Κεφαλαίου, οι ειδικοί όροι δόμησης υποχρεωτικά επιβάλλουν την τήρηση όλων των ενδείξεων του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης.
ε) Για τις περιπτώσεις οικισμών αδιάφορων και οικισμών ενδιαφερόντων οι υπόλοιπες ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης αναφέρονται στη σχετική απόφαση και είναι δυνητικές για τον ιδιοκτήτη ή τον μελετητή.

Άρθρο 236. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ/Δελτίο Αρχιτεκτονικής Αναγνώρισης

Άρθρο 237. Σχέση με άλλες διατάξεις - διατηρούμενες διατάξεις

1. Με τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων των οικισμών και προσδιορισμού της αρτιότητας των γηπέδων, ισχύουν οι όροι και περιορισμοί δόμησης του παρόντος Κεφαλαίου και δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των εξής διαταγμάτων:
α) του από 25.8/1.9.1969 π.δ. (Δ΄ 164),
β) του από 6/17.10.1978 π. δ. (Δ΄ 538),
γ) του από 6/23.12.1982 π. δ. (Δ΄ 588) και οι αποφάσεις νομαρχών που εκδόθηκαν για την εφαρμογή του,
δ) των ειδικών διαταγμάτων ή αποφάσεων νομαρχών που καθορίζουν όρους δόμησης σε μη χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς χωρίς σχέδιο.
2. Εξακολουθούν να ισχύουν ειδικά διατάγματα ή αποφάσεις νομαρχών που καθορίζουν όρους δόμησης σε οικισμούς ή τμήματα αυτών με εγκεκριμένο σχέδιο.
3. Ειδικά διατάγματα που χαρακτηρίζουν παραδοσιακούς οικισμούς και καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης αυτών κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β΄: Οικισμοί προϋφιστάμενοι του έτους 1923

Άρθρο 238. Αντικείμενο

Πεδίο εφαρμογής
Στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου υπάγονται οι υφιστάμενοι πριν από το έτος 1923 οικισμοί, οι οποίοι στερούνται εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στην περίπτωση που έχουν πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους και δεν έχουν οριοθετηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του προηγούμενου Κεφαλαίου εφαρμόζονται τα άρθρα 241 επ.

Άρθρο 239. Καθορισμός ορίων οικισμών προϋφιστάμενων του έτους 1923

1. Για την οριοθέτηση των οικισμών που προϋπάρχουν της 16.8.1923 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν.δ. της 17.7.1923, Α΄228) και στερούνται εγκεκριμένου Ρ.Σ. εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του άρθρου 227 (περί οριοθέτησης οικισμών).
2. Οικισμοί προϋφιστάμενοι του έτους 1923, που έχουν συμπεριληφθεί σε όρια Γ.Π.Σ., εγκεκριμένων με τον ν. 1337/1983 (Α΄33), δεν απαιτείται να οριοθετηθούν με τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.
3. Η ύπαρξη των οικισμών της παρ. 1 πρέπει να αποδεικνύεται με συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία, όπως π.χ. απογραφή, απόφαση για χαρακτηρισμό οικισμού ως υφιστάμενου πριν από το έτος 1923, πράξη της διοίκησης, συμβόλαια.
4. Τα όρια των οικισμών της παρ. 1 πρέπει:
α) να περιλαμβάνουν οικοδομές, οικόπεδα αδόμητα, κοινωφελείς, κοινόχρηστες εγκαταστάσεις, εκκλησίες κλπ. Όλα τα παραπάνω πρέπει να συναρτώνται άμεσα με την έννοια και τη λειτουργικότητα του οικισμού,
β) να προσδιορίζουν ενιαία έκταση ή και τμήματα μη συνεχόμενα εάν ο οικισμός είναι διαμορφωμένος σε διακεκριμένες οικιστικές ενότητες (όπως συνοικισμοί, συστάδες οικοδομών),
γ) να ακολουθούν κατά το δυνατόν φυσικά ή τεχνητά όρια.
5. Κατά το καθορισμό των ορίων πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και τυχόν προγενέστερη πράξη της διοίκησης για τον καθορισμό των ορίων του οικισμού.
6. Περιοχές οι οποίες από την υφιστάμενη χρήση, (δάση, καλλιεργούμενες εκτάσεις, αγροί κλπ) τεκμαίρεται ότι δεν αποτελούν μέρη του οικισμού αποκλείονται να περιληφθούν μέσα στα όρια αυτού.

Άρθρο 240. Διαδικασία καθορισμού ορίων οικισμού

1. Το προεδρικό διάταγμα καθορισμού των ορίων οικισμού προϋφιστάμενου του έτους 1923 δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1: 1.000 έως 1: 5.000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ ’87).
2. Η διαδικασία για τον καθορισμό των ορίων των παραπάνω οικισμών κινείται από τον οικείο δήμο, μπορεί δε να κινηθεί και από την αποκεντρωμένη διοίκηση.
3. Στην περίπτωση που η διαδικασία κινείται από τον δήμο, η απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και το τοπογραφικό διάγραμμα ή ο ορθοφωτοχάρτης εκτίθενται στο δημοτικό κατάστημα και αναρτώνται στην ιστοσελίδα του δήμου και της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης επί δέκα πέντε  (15) εργάσιμες ημέρες. Για το γεγονός αυτό ειδοποιείται το κοινό με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας, και με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Το κοινό έχει δικαίωμα πρόσβασης για ενημέρωση, μεταφόρτωση των δεδομένων και υποβολή ενστάσεων. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχονται χωρίς να απαιτείται η χρήση ειδικής ηλεκτρονικής άδειας. Κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί μέσα στην προθεσμία αυτή να λάβει γνώση των παραπάνω στοιχείων και να υποβάλει  εγγράφως ή ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα του δήμου ένσταση. Ο δήμος οφείλει να διαβιβάσει τις ενστάσεις μαζί με τη γνωμοδότησή του στην αποκεντρωμένη διοίκηση.
4. Στην περίπτωση που η διαδικασία κινείται από την αποκεντρωμένη διοίκηση η μελέτη οριοθέτησης αποστέλλεται στον οικείο δήμο για γνωμοδότηση, η οποία πρέπει να εκδίδεται και να κοινοποιείται στην οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση εντός τριάντα (30) εργάσιμων ημερών από τη λήψη της μελέτης. Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, η γνωμοδότηση θεωρείται θετική. Μέσα στην ίδια προθεσμία πρέπει να εκπληρώνονται από τον δήμο τα οριζόμενα στην παρ. 3. Αν παρέλθει άπρακτη η παραπάνω προθεσμία ο γραμματέας της αποκεντρωμένης διοίκησης ή ο Υπουργός μπορεί μετά σύμφωνη γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. κατά περίπτωση  να προτείνει την έκδοση του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων και χωρίς τη γνωμοδότηση του δημοτικού συμβουλίου.
5. Το ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. γνωμοδοτεί εντός ενός μήνα από την περιέλευση στην αποκεντρωμένη διοίκηση  των στοιχείων της σχετικής διαδικασίας από τον δήμο.

Άρθρο 241. Αρτιότητα

1.α) Άρτια και οικοδομήσιμα θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
β) Ειδικά τα οικόπεδα που βρίσκονται σε οικισμούς απομακρυσμένους από αστικά κέντρα (ορεινούς, δυσπρόσιτους κ.λ.π.) και οι οποίοι, επί πλέον, δεν εμφανίζουν έντονη ανάπτυξη και έχουν κατά την τελευταία απογραφή πραγματικό πληθυσμό κάτω των οκτακοσίων (800) κατοίκων, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν εμβαδόν πεντακοσίων (500) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Οι οικισμοί αυτοί καθορίζονται με αποφάσεις του αρμόδιου γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από πρόταση του οικείου δημοτικού συμβουλίου και γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Η πρόταση του δημοτικού συμβουλίου με πρόσκληση για υποβολή ενστάσεων εκτίθεται στο δημοτικό κατάστημα και αναρτάται στην ιστοσελίδα του δήμου και της αποκεντρωμένης διοίκησης επί ένα μήνα. Για το γεγονός αυτό το κοινό ειδοποιείται με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας και ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Όσοι έχουν έννομο συμφέρον, μπορούν να υποβάλλουν ενστάσεις προς τον γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης μέσα σε δέκα (10) εργάσιμες ημέρες από την τελευταία δημοσίευση της πρόσκλησης κατά τα άνω. Οι ενστάσεις παραδίδονται στο γραμματέα του δήμου με απόδειξη παραλαβής. Μετά τη λήξη της προθεσμίας, η πρόταση του δημοτικού συμβουλίου με τις υποβληθείσες ενστάσεις διαβιβάζονται στο γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ο οποίος αποφασίζει μέσα σε προθεσμία ενός μήνα, διαβιβάζει δε την απόφασή του με τον σχετικό φάκελο στον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ο οποίος μπορεί να την ακυρώσει εντός δύο μηνών. Αν παρέλθει άπρακτη η παραπάνω προθεσμία η απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης καθίσταται εκτελεστή και δημοσιεύεται με δική του φροντίδα στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, οπότε και αρχίζει η ισχύς της.
2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 1 θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα που έχουν:
α) κατά την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 2.3.1981, Δ΄138) : Ελάχιστο εμβαδόν : 300 τ.μ. και
β) κατά την 25.7.1979 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 19.7.1979, Δ΄401) : Ελάχιστο εμβαδόν : 150 τ.μ.

Άρθρο 242. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης – Συντελεστής Δόμησης

1. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων ορίζεται σε εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφανείας αυτών στις περιοχές όπου ίσχυε πριν από την 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) το σύστημα των πτερύγων και σε εβδομήντα τοις εκατό (70%) στις περιοχές όπου ίσχυε το συνεχές σύστημα.
2. Ο Σ.Δ. των οικοπέδων ορίζεται σε 0,80 με τις εξής αποκλίσεις: α) Για τουριστικές εγκαταστάσεις και κτίρια αμιγούς επαγγελματικής χρήσης για την επιπλέον των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. επιφάνεια του οικοπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,40. Καμία παρέκκλιση δεν μπορεί να χορηγείται εκτός της διασποράς των κτισμάτων στο γήπεδο και του αριθμού των ορόφων οι οποίοι δεν μπορεί να υπερβαίνουν του τρία (3) κατά την κρίση του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
β) Για κτίρια κοινής ωφέλειας για την επιπλέον των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) τ.μ. επιφάνεια του οικοπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,40.
γ) Για κατοικία και λοιπές χρήσεις, ισχύουν τα εξής:
Σε οικόπεδα επιφάνειας μέχρι δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. η συνολική επιφάνεια των ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν δεν είναι δυνατό να υπερβαίνει τα τετρακόσια (400) τ.μ. Σε κάθε περίπτωση η παραπάνω συνολική επιφάνεια μπορεί να μην είναι μικρότερη των τριακοσίων (300) τ.μ. τηρουμένης της διάταξης της παρ. 1.
Για το επιπλέον των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. εμβαδόν των οικοπέδων ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,05 και η συνολική επιφάνεια των ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν υπολογίζονται ως εξής: Συνολική επιφάνεια ορόφων που μπορούν ν' ανεγερθούν = 400 + (εμβαδόν οικοπέδου – 2.000) Χ 0,05. Η διασπορά των κτισμάτων στο γήπεδο είναι υποχρεωτική εάν το κρίνει απαραίτητο το οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
3. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 2 ο Σ.Δ.. των οικοπέδων με επιφάνεια μικρότερη των τριακοσίων (300) τ.μ. ορίζεται ως εξής:
Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με εκατό (100) τ.μ., Σ.Δ. 1,6 με μέγιστο ποσοστό κάλυψης ογδόντα τοις εκατό (80%). Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με διακόσια (200) τ.μ. ο Σ.Δ. ορίζεται σε 1,20. Στην περίπτωση αυτή, επιτρέπεται η συνολική επιφάνεια των ορόφων να είναι εκατόν εξήντα (160) τ.μ. και το ποσοστό κάλυψης να προσδιορίζεται από την παρακάτω σχέση: ΠΚ = 160/2Ε, όπου Ε το εμβαδόν του οικοπέδου. Για τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση με τριακόσια (300) τ.μ., ο Σ.Δ. ορίζεται σε 1,0. Στην περίπτωση αυτή η συνολική επιφάνεια των ορόφων επιτρέπεται να είναι διακόσια σαράντα (240) τ.μ.

Άρθρο 243. Μέγιστος αριθμός ορόφων και μέγιστο ύψος κτιρίων

1. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε δύο (2) ανεξαρτήτως του πλάτους της οδού, με δυνατότητα κατασκευής και τρίτου ορόφου λόγω κλίσεως του εδάφους, χωρίς υπέρβαση του Σ.Δ.
2. Ως μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζονται τα 7,50 μ. το ύψος αυτό μετράται από το ψηλότερο σημείο της τομής του περιγράμματος της κάτοψης του κτιρίου με το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος. Τo κτίριο δεν μπορεί σε καμία περίπτωση λόγω κλίσης του εδάφους να υπερβεί το μέγιστο ύψος των δέκα (10) μ. σε οποιοδήποτε σημείο αυτού.
3. Σε περίπτωση προσθήκης καθ` ύψος ορόφου σε νόμιμα υφιστάμενο κατά τη 13.3.1981 κτίριο επιτρέπεται υπέρβαση του κατά την παρ. 2 μέγιστου ύψους των 7,50 μ. μέχρι 1,00 μ., με εφαρμογή και στην περίπτωση αυτή του δεύτερου εδαφίου της παρ. 2.
4. Πάνω από το καθοριζόμενο, σύμφωνα με τις παρ. 1 έως 3, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή εκτός από συμπαγές στηθαίο, κτιστή δεξαμενή αποθήκευσης νερού, ύψους έως ένα μέτρο, στέγη και καπνοδόχοι.
5. Σε περίπτωση κατασκευής στέγης τα σύμφωνα με τις προηγούμενες παραγράφους μέγιστα ύψη προσαυξάνονται κατά 1,50 μ.
6. Η κατασκευή στέγης είναι υποχρεωτική εφόσον, κατά την κρίση της αρμόδιας υπηρεσίας, στον οικισμό επικρατούν οι οικοδομές που είναι καλυμμένες με στέγη.
7. Οι παρεκκλίσεις στο ύψος που ορίζονται με την παρ. 7 του άρθρου 232 εφαρμόζονται αναλόγως και στους οικισμούς του παρόντος Κεφαλαίου.

Άρθρο 244. Γραμμή Δόμησης

1. Ως οικοδομική γραμμή νοείται η εν τοις πράγμασι υφιστάμενη.
2. Κατ` εξαίρεση το κτίριο μπορεί να τοποθετείται κατά την κύρια όψη αυτού στο σύνολο ή σε τμήμα του πιο μέσα από την οριζόμενη σύμφωνα με τα παραπάνω οικοδομική γραμμή, καθώς και να επιβάλλεται η τοποθέτησή του κατά τα προηγούμενα για λόγους κυκλοφοριακούς είτε αν κριθεί αυτό από τις πολεοδομικές αρχές είτε εφόσον υπάρχει σχετική γνωμοδότηση του δημοτικού συμβουλίου. Σε κάθε περίπτωση το τμήμα που αφήνεται έτσι ακάλυπτο υπολογίζεται στο υποχρεωτικά ακάλυπτο τμήμα του οικοπέδου.
3. Σε οικόπεδα εμβαδού ίσου ή μεγαλύτερου των πεντακοσίων (500) τ.μ. το κτίριο πρέπει να τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον τέσσερα (4) μ., από την κατά τα παραπάνω οριζόμενη οικοδομική γραμμή.
4. Σε περίπτωση παραλιακών οικισμών, η οικοδομή τοποθετείται σε απόσταση δεκαπέντε (15) μ. τουλάχιστον, από την κατά τις κείμενες διατάξεις καθοριζόμενη γραμμή αιγιαλού. Κατ’ εξαίρεση εάν υφίσταται εν τοις πράγμασι οικοδομική γραμμή διαμορφωμένη με πυκνή δόμηση, κατά την κρίση της αρμόδιας για τη χορήγηση της άδειας οικοδομής υπηρεσίας, η οικοδομή τοποθετείται επί της γραμμής αυτής.
5. Η περίφραξη των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο προς την θάλασσα τοποθετείται πάνω στην νόμιμα καθοριζόμενη γραμμή παραλίας.

Άρθρο 245. Γενικές διατάξεις

1. Εντός των ορίων των οικισμών καθώς και εκτός αυτών σε απόσταση τουλάχιστον πεντακοσίων (500) μ. περιμετρικά των καθοριζομένων ορίων, απαγορεύεται η ανέγερση οχλουσών επαγγελματικών εγκαταστάσεων, βιομηχανικών, βιοτεχνικών κ.λ.π.
2. Αν πρόκειται για επισκευές και αποκαταστάσεις παλαιών κτισμάτων που παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον και περιλαμβάνονται εντός των ορίων οικισμών, η οικοδομική άδεια χορηγείται έστω και εάν η uφιστάμενη δόμηση των κτισμάτων αυτών αντίκειται στους καθοριζόμενους με το παρόν κεφαλαίο όρους (αρτιότητα, κάλυψη, ύψος, θέση οικοδομής στο οικόπεδο κ.λ.π.) και γενικά τους ισχύοντες την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. της 2.3.1981, Δ΄138) κατά την κρίση του οικείου Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου.
3. Επιβάλλεται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού των λυμάτων στις περιπτώσεις κτιρίων κοινής ωφέλειας, τουριστικών εγκαταστάσεων, βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων εφόσον επιβάλλεται από το μέγεθός τους κατά την κρίση της υπηρεσίας. Αν πρόκειται για κατοικίες, επιβάλλεται η κατασκευή στεγανού βόθρου.
4. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή κτίσματος σε υποστυλώματα (pilotis).
5. Σε κτίριο όγκου μεγαλύτερου των δύο χιλιάδων (2.000) κ.μ. πάνω από την στάθμη του φυσικού εδάφους επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου αυτού σε μικρότερους όγκους ή σε ανεξάρτητα κτίρια έστω και αν πρόκειται για λειτουργικά ενιαίο οικοδόμημα. Εφόσον για λόγους λειτουργικούς του κτιρίου δεν είναι δυνατή η εφαρμογή του προηγουμένου εδαφίου, αποφαίνεται για τη μελέτη του κτιρίου το οικείο Αρχιτεκτονικό Συμβούλιο.

Άρθρο 246. Εξαιρέσεις

1. Ειδικά διατάγματα που αναφέρονται σε οικισμούς οι οποίοι είναι χαρακτηρισμένοι παραδοσιακοί υφιστάμενοι πριν από το έτος 1923 εξακολουθούν να ισχύουν.
2. Οι όροι δόμησης των προηγούμενων άρθρων του Κεφαλαίου αυτού δεν έχουν εφαρμογή σε οικισμούς προϋφιστάμενους του έτους 1923 που χαρακτηρίζονται με διατάγματα ως παραδοσιακοί και των οποίων οι όροι δόμησης καθορίζονται με διατάγματα.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄: Εξουσιοδοτικές και Μεταβατικές διατάξεις

Άρθρο 247. Εξουσιοδοτικές διατάξεις

1. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ορίζονται ακόμα και κατά τροποποίηση των άρθρων του παρόντος Τμήματος, τα κριτήρια, ο τρόπος, οι διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών της χώρας με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς σε απογραφή προ του έτους 1983, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του έτους 1923 οικισμών καθώς και οι γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, οι χρήσεις γης, και κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας τους. Με το ίδιο διάταγμα δύνανται να τίθενται χρονικές προθεσμίες εντός των οποίων ολοκληρώνεται η διοικητική διαδικασία έγκρισης των σχετικών μελετών.
2. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύνανται να ορίζονται οι προδιαγραφές, τα στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εκπόνηση των μελετών οριοθέτησης των οικισμών του παρόντος τμήματος.
3. Το προεδρικό διάταγμα της παρ. 1 δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς που δημιουργήθηκαν μετά την 14.3.1983 (ημερομηνία έναρξης εφαρμογής του ν. 1337/1983, Α΄33) και σε οικισμούς που προϋφίστανται του έτους 1923, με πληθυσμό πάνω από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους.

Άρθρο 248. Μεταβατικές διατάξεις

1.Μέχρι τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος της παρ. 1 του άρθρου 247, για τον προσδιορισμό των ορίων των οικισμών του παρόντος Τμήματος, λαμβάνονται υπόψη τα προσφορότερα διαθέσιμα ιστορικά και σύγχρονα χαρτογραφικά στοιχεία κατάλληλης κλίμακας και εφαρμόζονται τα κριτήρια που ορίζονται κατά περίπτωση στα άρθρα 228 έως 231 και 239, ανάλογα με το είδος, τη φυσιογνωμία και την κατηγορία του οικισμού.
2. α. Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί έως την ημέρα δημοσίευσης του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων οικισμού με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους και ισχύουν, εκτελούνται ή αναθεωρούνται, χωρίς αύξηση του όγκου του κτιρίου, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, εφόσον είναι ευμενέστερες. Επίσης, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, αν είναι ευμενέστερες, εκδίδονται, εκτελούνται και αναθεωρούνται οι άδειες, χωρίς να αποκλείεται ο συνδυασμός των προγενέστερων και των νέων διατάξεων και χωρίς αύξηση του όγκου του κτιρίου, εφόσον μέχρι τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων του οικισμού:
αα) έχει υποβληθεί σχετική αίτηση με όλα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά, που απαιτούνται από τις οικείες διατάξεις ή
αβ) έχουν θεωρηθεί από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία τα σχέδια του προελέγχου που προβλέπονται από τις οικείες διατάξεις ή
αγ) έχει εγκριθεί από τον αρμόδιο φορέα μέσα στην τελευταία τριετία και ισχύει μελέτη ειδικού κτιρίου, σχετική με τη λειτουργικότητά του με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση προϊσχύουσες διατάξεις.
αδ) αν η οικοδόμηση έχει μέχρι την ημέρα δημοσίευσης του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων , συμφωνηθεί ή προσυμφωνηθεί με δημόσιο έγγραφο (σύμβαση) ή εάν προβλέπεται με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
αε) αν αφορούν ανέγερση κτιρίου για το οποίο έχει προκηρυχθεί αρχιτεκτονικός διαγωνισμός βάσει της απόφασης ΥΠΕΝ/ΔΜΕΑΑΠ/48505/387/2021 του Υφυπουργού Π.Ε.Ν. (Β΄2239).
β. Στην περίπτωση αβ΄ της παραγράφου αυτής οι προϊσχύουσες διατάξεις εφαρμόζονται, αν η αίτηση για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας με όλα τα απαιτούμενα σχέδια και δικαιολογητικά υποβληθεί εντός προθεσμίας ενός έτους από τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος καθορισμού των ορίων , ενώ στις περιπτώσεις αγ΄, αδ΄ και αε΄ η προθεσμία αυτή είναι δύο (2) έτη. Στην πιο πάνω περίπτωση αα, οι προϊσχύουσες διατάξεις εφαρμόζονται εφόσον δεν τεθεί ο φάκελος στο αρχείο, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις.
3. Η διάταξη της δεύτερου εδαφίου της περίπτωσης α΄ της παρ. 1 του άρθρου 232, δεν εφαρμόζεται σε γήπεδα που έχουν δημιουργηθεί μέχρι τις 4.11.2011 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του από 4.11.2011 π.δ., ΑΑΠ΄289) και στους παραδοσιακούς οικισμούς.
4. Οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν εκδοθεί μέχρι τις 4.11.2011 (ημερομηνία έναρξης ισχύς του π.δ. 4.11.2011, ΑΑΠ΄ 289) και εξακολουθούν να ισχύουν, εκτελούνται όπως εκδόθηκαν.
5. Οικοδομική άδεια υφισταμένου κτιρίου ή αποπερατωμένου τμήματος του, η οποία εκδόθηκε κατ` εφαρμογή της παρ. 2, αναθεωρείται εντός του χρόνου ισχύος της σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, υπό την προϋπόθεση ότι με την αναθεώρηση δεν επέρχεται αύξηση του Σ.Δ., του συντελεστή κατ` όγκο εκμετάλλευσης, του ποσοστού κάλυψης και του επιτρεπόμενου ύψους που καθορίζονται από τις διατάξεις του παρόντος.
6. Τυχόν αυστηρότερες ειδικές διατάξεις, που έχουν θεσπιστεί για λόγους προστασίας συγκεκριμένων οικιστικών συνόλων ή του περιβάλλοντος εν γένει, κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος.
7. Όρια οικισμών προ του 1923 που καθορίστηκαν με αποφάσεις νομαρχών σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις αναθεωρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφαλαίου Β του Τμήματος αυτού.
8. Οικόπεδα τα οποία μέχρι την 13.3.1981 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 2/13.3.1981, Δ΄138) περιλαμβάνονταν στα όρια οικισμών προϋφιστάμενων του έτους 1923 που καθορίσθηκαν με αποφάσεις νομαρχών, ή πράξεις των Πολεοδομικών Υπηρεσιών, οι οποίες δεν ακυρώθηκαν μεταγενέστερα και ήταν άρτια και οικοδομήσιμα, με βάση τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τις 13.3.1981, εξακολουθούν να θεωρούνται άρτια και οικοδομούνται, σύμφωνα με τους λοιπούς όρους του Κεφαλαίου Β΄ του Τμήματος αυτού.
Τμήμα ΙΙΙ: Εκτός Σχεδίου Δόμηση