Άρθρο 232. Γενικοί Όροι Δόμησης

Μετά τον καθορισμό των ορίων των οικισμών ισχύουν οι εξής όροι δόμησης:
1. Αρτιότητα:
α) εντός των ορίων του οικισμού, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που μπορεί να κυμαίνεται από τριακόσια (300) μέχρι δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.. Το ελάχιστο μήκος προσώπου του γηπέδου, ορίζεται σε δέκα (10) μ. για εμβαδόν γηπέδου έως πεντακόσια (500) τ.μ. και δεκαπέντε (15) μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των πεντακοσίων (500) τ.μ.. Μέσα στα όρια αυτά μπορεί να ορίζονται τομείς με διαφορετική αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί ο τυχόν ιδιαίτερος χαρακτήρας του οικισμού στους τομείς αυτούς. Τα παραπάνω εμβαδά οικοπέδων εξειδικεύονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, που εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Για την εξειδίκευση αυτή, λαμβάνονται υπόψη τα εμβαδά που θεωρούνται αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και πολεοδομικού ιστού του οικισμού.
β) κατά παρέκκλιση εντός των παραπάνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με όποιο εμβαδόν έχουν κατά την 3.5.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος, Δ΄181), εφόσον δεν έχουν το ελάχιστον εμβαδόν που ορίζεται στην παράγραφο 1α΄.
γ) για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου.
2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης:
α) Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων ορίζεται σε 60% της επιφανείας τους.
β.1) Για γήπεδα μικρότερα των επτακοσίων (700) τ.μ. επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων διακοσίων σαράντα (240) τ.μ. Επιπλέον της επιφάνειας αυτής επιτρέπεται η κατασκευή παταριού ξηράς δόμησης επιφανείας έως σαράντα (40) τ.μ.
β.2) Για γήπεδα μεγαλύτερα ή ίσα των επτακοσίων (700) τ.μ. επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων τετρακοσίων (400) τ.μ..
γ) Για γήπεδα μικρότερα των διακοσίων (200) τ.μ. ορίζεται συντελεστής δόμησης 1,0 και προκειμένου να είναι δυνατή η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση συνολικής επιφανείας διακοσίων (200) τ.μ. η κάλυψη επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερη του 60% χωρίς σε καμία περίπτωση να υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%) της επιφανείας του γηπέδου.
δ) Για κτίρια τουριστικών και αμιγώς επαγγελματικών χρήσεων ο συντελεστής δόμησης ορίζεται ως εξής:
για τα πρώτα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,6
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,5
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,4
για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. της επιφανείας του γηπέδου ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,3
για το τμήμα της επιφάνειας άνω των τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. ο Σ.Δ. ορίζεται σε 0,2
ε) Ειδικά για τα κοινωφελή κτίρια ορίζεται Σ.Δ. 0,8, ο οποίος μπορεί, με την έγκριση τοπικού σχεδίου κατά τις διατάξεις του Τμήματος VI του Α΄ Μέρους του παρόντος να καθορίζεται μεγαλύτερος, ανάλογα με τις ανάγκες του οικισμού χωρίς να υπερβαίνει το 1,8.
3. Σύστημα δόμησης:
Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πλάγια και πίσω όρια του οικοπέδου, αφήνεται απόσταση τουλάχιστον 2,5 μ. Η απόσταση μεταξύ ανεξάρτητων κτιρίων μέσα στο ίδιο οικόπεδο ορίζεται σε 2,5 μ. τουλάχιστον.
4. Μέγιστο ύψος κτιρίων:
α) Το μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε 7,5 μ. και μετράται σε κάθε σημείο της τομής του περιγράμματος αυτών με το φυσικό έδαφος. Σε κάθε περίπτωση, το ύψος των προβολών των κτιρίων σε κατακόρυφα επίπεδα, διερχόμενα από την τομή του περιγράμματος αυτών με το έδαφος, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ανωτέρω οριζόμενο. Σε περίπτωση μη εξάντλησης της επιτρεπόμενης δόμησης κατά τα ως άνω, επιβάλλεται η διάσπαση του κτιρίου σε ανεξάρτητα κτίρια εντός του γηπέδου.
β) Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από δεκαπέντε τοις εκατό (15%), το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του πρώτου κτιρίου που εμφανίζει όψη προς το δρόμο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα - στο ανάντι του δρόμου - ορίζεται ως εξής:
όταν το κτίριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μ.
όταν αυτό τοποθετείται καθ' υποχώρηση σε απόσταση έως 20 μ. από το όριο του γηπέδου με τον δρόμο επιτρέπεται το ύψος του να είναι μέχρι 4,5 μ. από το πέριξ φυσικό έδαφος
όταν αυτό τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη των 20 μ. από το όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται να έχει ύψος μέχρι 7,5 μ.
Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από δεκαπέντε τοις εκατό (15%) και βρίσκεται στην κατωφέρεια –κατάντι- του δρόμου η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 4,5 μ. Σε γήπεδα που βρίσκονται στην κατωφέρεια - κατάντι - του δρόμου, όταν η φυσική στάθμη του γηπέδου στο όριο του δρόμου βρίσκεται χαμηλότερα των τριών (3) μ. από τη στάθμη του δρόμου, η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα τρία (3) μ. Σε κάθε περίπτωση, η στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σημείο τη στάθμη του φυσικού εδάφους περιμετρικά της κατασκευής.
γ) Σε περίπτωση επιβολής στέγης με ειδικούς όρους δόμησης που εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης επιτρέπεται υπέρβαση του μέγιστου ύψους μέχρι δύο (2) μ.
δ) Πάνω από το μέγιστο ύψος του κτιρίου δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή, εκτός από αυτές που αναφέρονται παρακάτω:
Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, καπνοσυλλέκτες, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, θέρμανσης ή κλιματισμού και αντλίες θερμότητας που κατασκευάζονται κατά το άρθρο 214.
Στέγες
Στηθαία, κιγκλιδώματα ασφαλείας και μόνιμες γλάστρες φυτών που κατασκευάζονται κατά το άρθρο 214
Κατασκευές για τη στήριξη φυτών (πέργκολες)
Αλεξικέραυνα, κεντρικές κεραίες τηλεοράσεων και ραδιοφώνων.
Όλες οι παραπάνω κατασκευές, πρέπει να αποτελούν ενιαίο αισθητικό σύνολο.
5. Με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, που εκδίδεται μετά από γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. είναι δυνατόν για λόγους προστασίας του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του οικισμού και του φυσικού τοπίου ή για λόγους πολεοδομικούς γενικότερα, να καθορίζονται συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης και ύψος κτιρίων μικρότερα από τα οριζόμενα με το παρόν άρθρο, καθώς και μεγαλύτερες αποστάσεις των οικοδομών, από τα όρια του γηπέδου, κατά τμήματα ή σε όλη την έκταση του οικισμού.
6. Με την επιφύλαξη των διατάξεων που προβλέπουν υποχρεωτική διάσπαση του όγκου των κτιρίων, σε οικοδομήσιμο γήπεδο, με εμβαδόν τουλάχιστον χιλίων οχτακοσίων (1.800) τ.μ. και πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κατά τις ισχύουσες διατάξεις κοινόχρηστο χώρο, εφόσον δεν πραγματοποιείται η επιτρεπόμενη κατά τις οικείες διατάξεις νόμιμη κατάτμηση του, η συνολική δόμηση του ενιαίου γηπέδου δύναται να ισούται με το άθροισμα της κατά την παρ. 2 επιτρεπόμενης δόμησης για την ανέγερση κατοικίας στα άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα, τα οποία θα προέκυπταν από την κατάτμηση του ενιαίου γηπέδου, σύμφωνα με την κατά τον κανόνα ισχύουσα αρτιότητα του οικισμού, μειωμένη κατά δέκα τοις εκατό (10%). Η κατά τα ως άνω δόμηση πρέπει να ακολουθεί τα παραδοσιακά πρότυπα της αρχιτεκτονικής του οικισμού και το κτίσμα ή τα κτίσματα να τοποθετούνται σε τμήμα ή τμήματα του γηπέδου, ανεξάρτητα αν αυτά τα τμήματα βρίσκονται σε συνεκτικό ή μη τμήμα του οικισμού σε τέτοια θέση και με τέτοια διάταξη, ώστε να εξασφαλίζεται επαρκής ενιαίος ακάλυπτος χώρος, μετά από έγκριση των αρμοδίων οργάνων. Επίσης, οι κτιριακοί όγκοι πρέπει να ποικίλουν σε ισόγειους ή/και διώροφους όγκους, ώστε να εξασφαλίζεται η μέγιστη δυνατή αρμονική ένταξη τους στο τοπίο και τον ιστό του οικισμού. Δεν επιτρέπεται ενιαίος κτιριακός όγκος με περισσότερες από μία (1) κλιμάκωση ορόφων (ισόγειο και διώροφο) κατά τη διάσταση του κτιρίου που ακολουθεί την επικρατέστερη κλίση. Προκειμένου περί τουριστικών εγκαταστάσεων και καταλυμάτων σε γήπεδα μεγαλύτερα από χίλια (1.000) τ.μ., η κάλυψη με διώροφους όγκους κτιρίων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό ( 70%) της πραγματοποιούμενης κάλυψης.
7.Εντός οικισμών με πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, επιτρέπεται:
α) για την ανέγερση νέων ιερών ναών του ν. 590/1977 (Α’ 146), του ν. 4149/1961 (Α’ 41) και του Κεφαλαίου Α του Μέρους Γ του ν. 4957/2022 (Α΄141) η καθ’ ύψος υπέρβαση αυτών με ανώτατο όριο τα δεκαπέντε (15) μ., κατά παρέκκλιση των οριζομένων όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής,
β) για την επισκευή και την προσθήκη κωδωνοστασίων επί υφιστάμενων ιερών ναών του ν. 590/1977, του ν. 4149/1961 και του Κεφαλαίου Α του Μέρους Γ του ν. 4957/2022 (Α΄141) η καθ’ ύψος υπέρβαση αυτών με ανώτατο όριο εκείνο των ήδη υπαρχόντων κωδωνοστασίων επί του υφιστάμενου ιερού ναού, κατά παρέκκλιση των οριζομένων όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής.
Η παρέκκλιση των περιπτώσεων α΄ ή  β΄ εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έπειτα από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α .