Άρθρο 224. Ειδικές διατάξεις

1. Σε κτίρια, κτιριακές υποδομές και εγκαταστάσεις που χαρακτηρίζονται ως ειδικά κτίρια δημοσίου ενδιαφέροντος επιτρέπεται να εγκρίνονται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από αιτιολογημένη τεχνική έκθεση και έγκριση του ΚΕ.Σ.Α.
2. Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που δεν διαθέτουν ανελκυστήρα και κατά τον χρόνο ανέγερσης τους δεν ήταν υποχρεωτική η κατασκευή του επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου και των ειδικών όρων δόμησης της περιοχής, κατασκευή ανελκυστήρα ή άλλων μηχανικών μέσων κάλυψης υψομετρικών διαφορών και του χώρου πρόσβασης σε αυτά, με απαραίτητη προϋπόθεση τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου. Για διατηρητέα κτίρια και παραδοσιακούς οικισμούς απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Σ.Α.
α. Όπου στην παρ. 2 του άρθρου 223 η προσαρμογή του κτιρίου είναι υποχρεωτική, αν απαιτείται η κατασκευή ανελκυστήρα ή άλλων μηχανικών μέσων κάλυψης υψομετρικών διαφορών και του χώρου πρόσβασης σε αυτά, η κατασκευή αυτών είναι υποχρεωτική, χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών με δαπάνες του υπόχρεου ή των υπόχρεων, κατά παρέκκλιση κάθε διάταξης και κανονισμού, συμπεριλαμβανομένου του Κανονισμού του κτιρίου.
β. Αν δεν είναι υποχρεωτική η προσαρμογή του κτιρίου, η κατασκευή ανελκυστήρα είναι δυνατή χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, με απόφαση της Κεντρικής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 468, που εκδίδεται μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου, η οποία συνοδεύεται από αποδεδειγμένη πρόσκληση διατύπωσης απόψεων των λοιπών συνιδιοκτητών προς την Κεντρική Επιτροπή Προσβασιμότητας.
γ. Αντίστοιχα σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια κατοικίας που δεν διασφαλίζουν προσβασιμότητα σε άτομα με αναπηρία και μειωμένη κινητικότητα, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση κάθε διάταξης και κανονισμού, συμπεριλαμβανομένου του Κανονισμού πολυκατοικίας, η τοποθέτηση διάταξης (ράμπας ή αναβατορίου), που διασφαλίζει την πρόσβαση στα άτομα αυτά από το πεζοδρόμιο στους εξωτερικούς κοινόχρηστους χώρους, καθώς και στους λοιπούς εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους του ισογείου και των λοιπών ορόφων υπέρ και υπό αυτό, εφόσον διαμένουν ως ιδιοκτήτες ή ένοικοι στα παραπάνω κτίρια, με απαραίτητη προϋπόθεση την εξασφάλιση της ασφάλειας των χρηστών, τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και την κάλυψη των εξόδων κατασκευής από τα ενδιαφερόμενα άτομα. Η τοποθέτηση αναβατορίου για την κάλυψη υψομετρικών διαφορών υπέρ του ενός ορόφου γίνεται βάσει τεχνικής μελέτης και ως προς μεν τη διαστασιολόγηση ακολουθεί τις τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών της απόφασης της παρ. 8 και 9 του άρθρου 223, ως προς δε τη διαδικασία τοποθέτησης, αδειοδότησης και συντήρησης, ισχύουν τα αντίστοιχα που αφορούν σε ανελκυστήρες και απαιτείται πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας με πλειοψηφία του πενήντα ένα τοις εκατό (51%) του συνόλου των ψήφων κατά το άρθρο 11 του ν. 3209/2003 (Α΄ 304).
3. α. Σε περίπτωση που συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής των άρθρων 204 και 222, η προσαύξηση του συντελεστή δόμησης υπολογίζεται ιδιαιτέρως για κάθε περίπτωση, επί του αρχικού συντελεστή.
β. Από την 1η Μαΐου 2024 και μέχρι την έγκριση των Τ.Π.Σ. και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2025:
βα. Τα κίνητρα των περ. α΄ έως δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 204 εφαρμόζονται μόνο στις περιοχές του πεδίου εφαρμογής του με ισχύοντα Σ.Δ. μεγαλύτερο του 0,8.
ββ. Το συνολικό ύψος της προσαύξησης κατά την εφαρμογή των κινήτρων της παρ. 1 του άρθρου 204, καθώς και της παρ. 8 του άρθρου 210 δεν δύναται: i) να υπερβαίνει συνολικά τα δυόμιση μέτρα (2,5) για Σ.Δ μεγαλύτερο του 0.8 έως και 1.6 και ii) τα τρία μέτρα (3) για Σ.Δ. μεγαλύτερο του 1.6.
Εκδοθείσες οικοδομικές άδειες προ της 1η Μαΐου 2024 με χρήση των κινήτρων της παρούσας περίπτωσης εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται δυνάμει των ισχυουσών κατά την έκδοσή τους διατάξεων.
4.α. Για κτίρια του δημοσίου τομέα και δήμων και περιφερειών επιτρέπονται οι παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος νόμου, καθώς και από τους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής, προστατευόμενης ή μη κατά τις ισχύουσες διατάξεις, εφόσον τούτο επιβάλλεται για λειτουργικούς και αρχιτεκτονικούς λόγους ή η αρχιτεκτονική μελέτη είναι προϊόν δημόσιου αρχιτεκτονικού διαγωνισμού, εφόσον δεν υποβαθμίζει το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον.
β. Οι παραπάνω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, βάσει τεκμηριωμένου κτιριολογικού προγράμματος, τεχνικής έκθεσης ένταξης του κτιρίου στο δομημένο περιβάλλον του και γνώμη του ΚΕ.Σ.Α. και εάν το κτίριο υπάγεται στις προστατευτικές διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α΄ 220), οι παρεκκλίσεις εγκρίνονται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού.
5. Για τα ειδικά κτίρια επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος για μεμονωμένα στοιχεία του κτιρίου, όπως οι καπναγωγοί, οι υδατόπυργοι και τα σιλό, καθώς και ως προς την κατασκευή περισσότερων του ενός υπογείων, που δεν υπολογίζονται στην επιφάνεια που προκύπτει από τον συντελεστή δόμησης. Οι παραπάνω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ύστερα από σύμφωνη γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και αιτιολογημένη πρόταση του φορέα, στον οποίο υπάγεται από άποψη λειτουργίας το συγκεκριμένο κτίριο.
6. Κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης και με την τήρηση των διατάξεων του οικοδομικού και κτιριοδομικού κανονισμού, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης κτιρίων τουριστικών καταλυμάτων εντός σχεδίου ή εντός οικισμού προ του έτους 1923, ή και η ανάπτυξη σ` αυτά δραστηριοτήτων, που επιτρέπονται από τις υφιστάμενες για την περιοχή χρήσεις γης, εφόσον:
α) τα τουριστικά καταλύματα έχουν ανεγερθεί νόμιμα,
β) έχουν συμπληρώσει διάρκεια μεγαλύτερη των είκοσι (20) ετών, από την ημερομηνία χορήγησης της πρώτης άδειας λειτουργίας,
γ) έχει παρέλθει το χρονικό διάστημα τήρησης των μακροχρόνιων υποχρεώσεων από την υπαγωγή τους στις διατάξεις αναπτυξιακών νόμων.
Η παρέκκλιση δεν συμπεριλαμβάνει τμήματα των παραπάνω κτιρίων, τα οποία έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για την αρχική τους χρήση. Οικοδομική άδεια για την αλλαγή χρήσης χορηγείται μετά από:
i) Γνωμοδότηση του αρμόδιου Σ.Α. και έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού, εάν το κτίριο είναι μνημείο ή βρίσκεται εντός κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, κατά τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α` 220).
ii) Καταβολή τέλους επανάχρησης του κτιρίου ίσου με το τέσσερα τοις εκατό (4%) της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου υπέρ του οικείου δήμου, που διατίθεται αποκλειστικά για την εκτέλεση έργων ανάπλασης και ανάδειξης του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος στα διοικητικά όριά του. Σε περίπτωση κατεδάφισης του κτιρίου για οποιονδήποτε λόγο, δεν καταβάλλεται τέλος επανάχρησης.
7. Επίσης για λειτουργούσες βιομηχανίες επιτρέπονται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου για τις απολύτως απαραίτητες προσθήκες σε κτίρια ή εγκαταστάσεις τους, εφόσον με αυτές επιτυγχάνεται η αντιρρύπανση και η προστασία του περιβάλλοντος. Οι παρεκκλίσεις αυτές εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αιτιολογημένη πρόταση του αρμόδιου για τη λειτουργία της βιομηχανίας φορέα και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
8. Για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου και των παρ. 9 έως 15 το «ποδήλατο» ορίζεται σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. 376663/28.11.2022 απόφασης του Υφυπουργού Υποδομών και Μεταφορών (Β΄ 6205).
Η τυπική θέση στάθμευσης ποδηλάτου έχει ελάχιστες διαστάσεις:
α) (0.60 x 2.00) μέτρα, με ελεύθερο χώρο ελιγμών 1,75 μέτρα στη μικρή διάσταση ή 0,30 μέτρα στη μεγάλη διάσταση και μπορεί να τοποθετείται σε σειρά σύμφωνα με το σχήμα του Παραρτήματος Α΄ της παρούσας παραγράφου.
β) (1.20 x 1.40) μέτρα, αν τοποθετείται υπό γωνία, με ελεύθερο χώρο ελιγμών 1 μέτρο στη μικρή διάσταση ή 0,30 μέτρα στη μεγάλη διάσταση και μπορεί να τοποθετείται σε σειρά σύμφωνα με το σχήμα του Παραρτήματος Β΄ της παρούσας παραγράφου.
9. Σε περίπτωση δημιουργίας πολλών θέσεων στάθμευσης ποδηλάτων αυτή μπορεί να γίνεται και καθ’ ύψος, εφόσον το επιτρεπόμενο ύψος του χώρου στάθμευσης το επιτρέπει, με ελάχιστο ελεύθερο ύψος ανά στάθμη εξυπηρέτησης 1,20 μέτρα.
10. Οι θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων μπορούν να κατασκευάζονται επί των προκηπίων, των ακαλύπτων χώρων και μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακαλύπτου, στους υπόγειους χώρους των κτιρίων και στις επεκτάσεις αυτών, εντός του χώρου της πυλωτής στους ισογείους χώρους των κτισμάτων.
11. Οι παραπάνω θέσεις δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, ούτε στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου. Όταν δεσμεύουν χώρο των προκηπίων και των ακάλυπτων χώρων, συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης σύμφωνα με το άρθρο 212.
12. Όταν σε νεοαναγειρόμενες οικοδομές εξασφαλίζονται περισσότερες από πέντε (5) θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων, σε οποιαδήποτε επιτρεπόμενη θέση σύμφωνα με το παρόν, προσαυξάνεται κατά δέκα τοις εκατό (10%) η δυνατότητα επέκτασης υπογείων ορόφων, όπως καθορίζεται στην περ. β΄ της παρ. 6 του άρθρου 212.
13. Δεν απαιτείται συμβολαιογραφική δέσμευση των θέσεων στάθμευσης ποδηλάτων.
14. Οι θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων μπορούν να έχουν αναμονές για τοποθέτηση πρίζας για στάθμευση και φόρτιση ηλεκτρικών ποδηλάτων.
15. Οι παρ. 8 έως 14 εφαρμόζονται και σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου Ρ.Σ., καθώς και σε υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο Ρ.Σ.