Περιεχόμενο Κείμενο

ΤΜΗΜΑ Ι: ΓΕΝΙΚΟΙ ΚΑΝΟΝΕΣ ΔΟΜΗΣΗΣ – ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ

Άρθρο 195. Σκοπός

1. Σκοπός του παρόντος Κεφαλαίου είναι ο καθορισμός όρων, περιορισμών και προϋποθέσεων δόμησης εντός ή εκτός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών, ώστε σύμφωνα µε τις αρχές του Συντάγματος να αναβαθμίζεται η ποιότητα ζωής και να προστατεύεται το φυσικό, δομημένο και πολιτιστικό περιβάλλον, καθώς και να εξυπηρετείται το κοινωνικό συμφέρον.
2.Κάθε κτίριο ή εγκατάσταση πρέπει: α) ως προς τη σχέση και τη σύνθεση των όγκων, τις όψεις και τα εν γένει ορατά τμήματά του, να ικανοποιεί τις απαιτήσεις της αισθητικής, τόσο ως μεμονωμένο κτίριο ή εγκατάσταση, όσο και σε σχέση με το οικοδομικό τετράγωνο, β) να εντάσσεται στο φυσικό και δομημένο περιβάλλον, ώστε στο πλαίσιο των στόχων της οικιστικής ανάπτυξης και της προστασίας του περιβάλλοντος να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης.
3. Αρμόδια αρχή για την εφαρμογή του παρόντος Κεφαλαίου είναι η οικεία υπηρεσία δόμησης.

Άρθρο 196. Πεδίο Εφαρμογής

1. Σε περιοχές εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμόζονται όλες οι διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.
2. Σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου:
α) το άρθρο 197, εξαιρουμένων των παραγράφων που αναφέρονται στην εντός σχεδίου δόμηση,
β) οι παρ. 4 και 5 του παρόντος άρθρου
γ) το άρθρο 199,
δ) το άρθρο 200,
ε) η παρ. 3 του άρθρου 202,
στ) το άρθρο 206 εκτός από την παρ. 2 και τις περ. ιγ΄, ιζ΄ και την περ. ιστ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206 για το άρθρο 214,
ζ) οι παρ. 3 και 4 του άρθρου 207,
η) το άρθρο 208,
θ) το άρθρο 211, εκτός από την περ. γ΄ της παρ. 5 και την παρ. 6,
ι) το άρθρο 212, εκτός από τις περ. α΄, β΄ και στ΄ της παρ. 2, την περ. β΄ της παρ. 3, τις περ. ζ΄ και ια΄ της παρ. 4, την περ. β΄ της παρ. 6, τις περ. ιγ΄ και ιζ΄ της παρ. 7 και την παρ. 8,
ια) η παρ. 5 του άρθρου 216,
ιβ) το άρθρο 218,
ιγ) το άρθρο 220,
ιδ) το άρθρο 222,
ιε) το άρθρο 223,
ιστ) οι παρ. 2, 5 και 7 του άρθρου 224,
ιζ) το άρθρο 225.
Εφαρμόζονται επίσης τα άρθρα 99 παρ. 1, 6 , 7, και 12, 60 παρ. 2β΄, 182, 192.
3. Σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του παρόντος:
α) το άρθρο 197,
β) οι παρ. 4 και 5 του παρόντος άρθρου,
γ ) το άρθρο 199,
δ) το άρθρο 200,
ε) το άρθρο 203,
στ) το άρθρο 206, εκτός από την περ. ιζ΄ της παρ. 6,
ζ) οι παρ. 3 και 4 του άρθρου 207,
η) το άρθρο 208,
θ) το άρθρο 211,
ι) το άρθρο 212,
ια) το άρθρο 213,
ιβ) το άρθρο 214,
ιγ) το άρθρο 216, εφόσον υπάρχει κυρωμένο δίκτυο κοινόχρηστων χώρων,
ιδ) το άρθρο 218, εφόσον υπάρχει κυρωμένο δίκτυο κοινόχρηστων χώρων,
ιε) το άρθρο 220,
ιστ) το άρθρο 222,
ιζ) το άρθρο 223,
ιη) οι παρ. 1, 2, 4 και 5 του άρθρου 224,
ιθ) το άρθρο 225.
Εφαρμόζονται επίσης τα άρθρα 99 παρ. 1, 6 , 7, και 12, 60 παρ. 2β΄, 182, 192.
4. Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στο παρόν, θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα.
5. α) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με την επιφύλαξη της περ. β΄, κατισχύουν των γενικών διατάξεων, που περιέχονται στο παρόν Κεφάλαιο.
β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της διοίκησης, με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης, (όπως, ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων, θέση υπογείου), εκτός από 1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα και 2) πράξεις με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις (όπως για διατηρητέα κτίρια μνημεία, ειδικά κτίρια).
γ) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις του τρίτου μέρους του ν. 3982/2011 (Α` 143), καθώς και του άρθρου 14 του ν. 4302/2014 (Α` 225) κατισχύουν των γενικών διατάξεων που περιέχονται στο παρόν Kεφάλαιο.
δ) Οι διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου δεν θίγουν την ισχύ του άρθρου 42 του ν. 4662/2020 (Α` 27) και δεν κατισχύουν των διατάξεων που αφορούν στις δομές και λειτουργίες του Εθνικού Μηχανισμού Διαχείρισης Κρίσεων και Αντιμετώπισης Κινδύνων του ιδίου νόμου.

Άρθρο 197. Ορισμοί

1. Αίθριο είναι το μη στεγασμένο τμήμα του κτιρίου, που περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο ή τα όρια του οικοπέδου, στο οποίο μπορούν να έχουν ανοίγματα, χώροι κύριας ή βοηθητικής χρήσης και εγγράφεται σ’ αυτό κύκλος διαμέτρου Δ. Ως αίθριο, ορίζεται και το ηλιακό αίθριο, όταν αυτό περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο, στεγάζεται από διαφανή στοιχεία (κινητά ή μη) έμμεσου ηλιακού κέρδους και συνεισφέρει στη συνολική ενεργειακή απόδοση του κτιρίου. Για την αποφυγή υπερθέρμανσης, ο χώρος αυτός κατά τη θερινή περίοδο σε τμήματά του αφήνεται ανοικτός, σύμφωνα με σχετική μελέτη ή σκιάζεται από ελαφριά στοιχεία σκίασης.
2. Αιολικά ενεργειακά συστήματα είναι οι εγκαταστάσεις, που επιτρέπουν την αξιοποίηση της αιολικής ενέργειας για την κάλυψη ενεργειακών αναγκών του κτιρίου.
3. Ακάλυπτος χώρος είναι ο χώρος του οικοπέδου, που δεν δομείται. Περιλαμβάνει τον υποχρεωτικά ακάλυπτο και προαιρετικούς ακάλυπτους.
α. Υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου είναι ο χώρος, που δεν δομείται και παραμένει ακάλυπτος λόγω εφαρμογής του ρυμοτομικού σχεδίου, τήρησης των υποχρεωτικών αποστάσεων από τα όρια του οικοπέδου, προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης της περιοχής.
β. Προαιρετικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου είναι αυτός, που αφήνεται αδόμητος πέραν του υποχρεωτικώς ακαλύπτου.
4. Ανοίγματα χώρου κτιρίου είναι το κενό, που τυχόν υπάρχει στην οροφή του ανώτατου σε κάθε θέση ορόφου, καθώς και τα κενά όλων των τοίχων, τα οποία είτε παραμένουν ελεύθερα είτε κλείνουν με ανοιγόμενα ή σταθερά κουφώματα και χρησιμοποιούνται για επικοινωνία των χώρων μεταξύ τους ή με το ύπαιθρο ή για το φυσικό φωτισμό ή για τον αερισμό των χώρων κτιρίου ή για αποθήκευση ηλιακής θερμότητας.
5. Ανοικτός Εξώστης (μπαλκόνι) είναι η οριζόντια προεξοχή του δαπέδου ορόφου ή του δώματος, που προβάλλεται πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και χρησιμοποιείται για την προσωρινή παραμονή ανθρώπων ή και την προσπέλασή τους προς χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης. Επιτρέπεται επί του ανοικτού εξώστη, η κατασκευή υδάτινων στοιχείων, με την προϋπόθεση της διασφάλισης ελεύθερου ύψους δύο και είκοσι (2,20) μ. πάνω από την τελική στάθμη του ύδατος και κάτω από την χαμηλότερη στάθμη του φέροντος οργανισμού του υδάτινου στοιχείου.
6. Ανοικτοί ημιυπαίθριοι χώροι είναι οι μη θερμαινόμενοι στεγασμένοι χώροι, που διαθέτουν μία τουλάχιστον ανοιχτή πλευρά προς κοινόχρηστο χώρο ή προς τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου και το μήκος του ανοίγματος είναι ίσο ή μεγαλύτερο του τριάντα πέντε (35) % του συνολικού μήκους του περιγράμματος του ανοικτού ημιυπαίθριου χώρου.
7. Απόσυρση κτιρίου είναι η κατεδάφιση κτιρίου κύριας χρήσης, ενεργειακής κατηγορίας χαμηλότερης του επιτρεπόμενου ορίου, που προβλέπεται στους σχετικούς κανονισμούς και η αντικατάσταση του με κτίριο που πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις.
7Α. Απομείωση καθ` ύψος είναι η κατεδάφιση ορισμένων από τους ανώτερους ορόφους ή και του συνόλου κτιρίου κύριας χρήσης, προς όφελος του πολιτιστικού περιβάλλοντος, ή της μείωσης φαινομένου θερμικής νησίδας, ή της βελτίωσης της οπτικής συνοχής της περιοχής στην οποία βρίσκεται το αποσυρόμενο μερικώς κτήριο από την άποψη του περιγράμματος στον ορίζοντα (skyline) και της μορφολογικής συνοχής του πολεοδομικού συνόλου σε επίπεδο δρόμου ή γειτονιάς.
8. Αρχιτεκτονικές προεξοχές, αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, είναι τα φέροντα ή μη στοιχεία του κτιρίου, που συμμετέχουν στη διαμόρφωση των όψεων του.
9. Αστικός σχεδιασμός είναι η ρύθμιση του φυσικού (χερσαίου και θαλάσσιου) και δομημένου χώρου μέσα από τον έλεγχο των αντιθέσεων / ανταγωνισμού στην κατασκευή του οικιστικού ιστού, όπως προκύπτει από πολεοδομική μελέτη. Αποδίδει ογκοπλαστικά μοντέλα της προσδοκώμενης εικόνας του χώρου και σχεδιασμό της ροής - αλληλουχίας των στοιχείων του δημόσιου χώρου, όπως πλατείες, εστιακά σημεία, χώροι πρασίνου, υδάτινα στοιχεία των διατηρητέων οικιστικών συνόλων και των χώρων πολιτιστικού ή ιστορικού - αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.
10. Βιοκλιματικός σχεδιασμός κτιρίου είναι ο κατάλληλος σχεδιασμός του κτιρίου, που αποσκοπεί στη βέλτιστη εκμετάλλευση των φυσικών και κλιματολογικών συνθηκών μέσω της χρήσης κυρίως παθητικών συστημάτων, με σκοπό να επιτυγχάνονται οι βέλτιστες εσωτερικές συνθήκες θερμικής άνεσης, ποιότητας αέρα και φυσικού φωτισμού κατά τη διάρκεια όλου του έτους με την ελάχιστη δυνατή κατανάλωση ενέργειας.
11. Βιοκλιματικό κτίριο είναι το κτίριο, του οποίου ο σχεδιασμός ανταποκρίνεται στις κλιματικές συνθήκες του περιβάλλοντός του, μέσω της χρήσης κυρίως παθητικών συστημάτων, με τρόπο ώστε να επιτυγχάνονται οι βέλτιστες εσωτερικές συνθήκες θερμικής άνεσης, ποιότητας αέρα και φυσικού φωτισμού κατά τη διάρκεια όλου του έτους, με την ελάχιστη δυνατή κατανάλωση ενέργειας και κατατάσσεται στις ανώτερες ενεργειακά κατηγορίες όπως αυτές κάθε φορά ορίζονται.
12. Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, σε περιοχή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου.
13. Δεξαμενή αποχέτευσης είναι ο στεγανός χώρος, όπου συγκεντρώνονται τα λύματα του κτιρίου.
14. Διάγραμμα Εφαρμογής (Δ.Ε.) ή Τεχνική Έκθεση (Τ.Ε.) είναι αυτό, που ορίζει την εφαρμογή στο έδαφος των εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων.
15. Διπλά κελύφη είναι κατασκευές συστήματος πρόσοψης, που αποτελείται από μια εξωτερική και μια εσωτερική επιφάνεια, μεταξύ των οποίων μεσολαβεί κενό ικανών διαστάσεων στο οποίο διακινείται αέρας και μπορεί να εξυπηρετήσει τη βιοκλιματική λειτουργία του κτιρίου.
16. Δομικό έργο είναι κάθε είδους κατασκευή, ανεξάρτητα από τα υλικά και τον τρόπο κατασκευής της, που είναι σταθερά συνδεδεμένη με το έδαφος, δεν έχει δυνατότητα αυτοκίνησης και δεν μπορεί να ρυμουλκηθεί.
17. Δρόμοι ή Οδοί είναι οι κοινόχρηστες εκτάσεις που εξυπηρετούν τις ανάγκες κυκλοφορίας των οχημάτων και πεζών.
18. Δρόμοι Ήπιας Κυκλοφορίας νοούνται οι οδοί με προτεραιότητα στην κίνηση των πεζών, στους οποίους με κατάλληλες διαμορφώσεις εξασφαλίζεται, πέραν των αναφερομένων στη χρήση πεζοδρόμου της παρ. 59, η διέλευση οχημάτων με χαμηλή ταχύτητα ή και η στάθμευση.
18Α. Δώμα κτιρίου είναι η οροφή του τελευταίου ορόφου του. Στο δώμα επιτρέπονται οι κατασκευές του άρθρου 214. Όταν σε ένα κτίριο περιλαμβάνονται περισσότεροι του ενός τελευταίοι όροφοι, λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, τότε τα δώματα του κτιρίου δύνανται να είναι περισσότερα του ενός. Σε αυτήν την περίπτωση, επιτρέπονται οι κατασκευές του άρθρου 214 σε περισσότερα του ενός δώματα.
18Β. Δώμα ορόφου είναι το τμήμα του δαπέδου ενός ορόφου (πάνω από τον ισόγειο όροφο), που έχει προκύψει από την υποχώρηση του ορόφου σε σχέση με τον υποκείμενο όροφο. Το δώμα ορόφου μπορεί να είναι στεγασμένο (από κλειστό χώρο ή μη) δημιουργώντας εσοχή στο κτίριο.
19. Εγκατάσταση είναι η κατασκευή ή υποδομή που προορίζεται ή απαιτείται για τη λειτουργία, εξυπηρέτηση και ασφάλεια των κτιρίων, όπως οι ανελκυστήρες, τα στοιχεία διανομής ηλεκτρικής ενέργειας, κλιματισμού, δροσισμού, διανομής και εκροής ύδατος, θέρμανσης, φυσικού αερίου, τα θερμικά ηλιακά συστήματα, τα στοιχεία ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, τα στοιχεία μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), οι καπναγωγοί, οι επιγραφές, οι κεραίες.
20. Εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο οικισμού ή σχέδιο πόλης ή πολεοδομικό σχέδιο ή εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη είναι το διάγραμμα με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό, που έχει εγκριθεί σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους, κοινωφελείς και δομήσιμους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε τμήμα ή ζώνη τους.
21. Ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια, των οποίων η κύρια χρήση σε ποσοστό μεγαλύτερο του πενήντα (50%) της συνολικής επιφάνειας δόμησης τους δεν είναι η κατοικία.
22. Ειδικά κτίρια και εγκαταστάσεις δημόσιου ενδιαφέροντος είναι όσα χαρακτηρίζονται με απόφαση του αρμόδιου κατά περίπτωση Υπουργού, στον οποίο υπάγεται η χρήση του κτιρίου.
23. Εκσκαφή, Επίχωση ή Επίστρωση είναι οι κατασκευές διαμόρφωσης του εδάφους για δόμηση σε οικόπεδο ή γήπεδο. Εργασίες εκσκαφής, επίχωσης ή επίστρωσης που εκτελούνται για άλλον σκοπό εγκρίνονται από την εκάστοτε αρμόδια αρχή.
24. Ελαφρά κατασκευή είναι η κατασκευή με φέροντα οργανισμό και στοιχεία πλήρωσης μειωμένου μόνιμου φορτίου ιδίου βάρους σε σχέση με τις συμβατικές κατασκευές, όπως αυτές από οπλισμένο σκυρόδεμα ή λιθοδομή φέρουσας τοιχοποιίας.
25. Ελεύθερο ύψος σε τυχόν σημείο του δαπέδου ορόφου ή χώρου κτιρίου είναι το μήκος της κατακόρυφης γραμμής, μεταξύ του ανώτατου σημείου του τελειωμένου δαπέδου μέχρι το κατώτατο σημείο της τελειωμένης οροφής ή τυχόν ψευδοροφής.
26. Ενεργητικά ηλιακά συστήματα θέρμανσης/δροσισμού είναι τα ηλιακά συστήματα, που χρησιμοποιούν μηχανικά μέσα για την κυκλοφορία και διακίνηση της ηλιακής θερμότητας.
26Α. Ενεργειακό στέγαστρο είναι η πάνω από το δώμα ειδικού κτιρίου μεγάλης κλίμακας- κατασκευή, η οποία το επικαλύπτει εν όλω ή εν μέρει και περιλαμβάνει εγκαταστάσεις παθητικών ή και ενεργητικών συστημάτων που συμβάλλουν στην ενεργειακή του απόδοση.
27. Επιτρεπόμενος όγκος του κτιρίου, είναι ο επιτρεπόμενος όγκος σε κυβικά μέτρα κάθε κτιρίου μέσα στο ιδεατό στερεό και υπολογίζεται από την οριστική στάθμη του εδάφους.
27Α. Εσωτερική στοά είναι ο στεγασμένος ελεύθερος χώρος που συνδέει κοινόχρηστους χώρους του οικισμού ή προκήπια μεταξύ τους ή κοινόχρηστους χώρους του οικισμού με ελεύθερους σε προσπέλαση ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου.
28. Εσωτερικός εξώστης (πατάρι) είναι ο προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης και έχει προσπέλαση από τον χώρο αυτόν ή και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο του κτιρίου ή και το κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Αποτελεί παράρτημα της υποκείμενης χρήσης, έχει συνολικό καθαρό εμβαδόν, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι εξωτερικοί του τοίχοι, μικρότερο του εβδομήντα (70) % της μικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου, δεν θεωρείται όροφος και δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Ως υποκείμενος χώρος, νοείται η συνολική επιφάνεια της κάτοψης (κύριοι χώροι, βοηθητικοί χώροι, κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας, ηλιακά αίθρια), συμπεριλαμβανομένων των τοίχων που την ορίζουν. Κάτω από τον εσωτερικό εξώστη είναι χώροι κύριας ή βοηθητικής χρήσης, όπως διάδρομοι, χώροι υγιεινής. Στον υπολογισμό του ποσοστού του εσωτερικού εξώστη προσμετράται η κλίμακα ανόδου, που συνδέει τον εσωτερικό εξώστη με τον χώρο της υποκείμενης επιφάνειας (δεν προσμετράται η κλίμακα του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου ή του κεντρικού κλιμακοστασίου αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας). Το πατάρι δύναται να είναι συνεπίπεδο με όροφο ή και σοφίτα του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη, να είναι προσπελάσιμο από τους παραπάνω χώρους και να φέρει κλειστούς χώρους σε οποιοδήποτε σημείο της επιφάνειάς του και σε απόσταση ενός (1) τουλάχιστον μέτρου από τα ανοικτά όρια, οι οποίοι δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Τα ανοικτά όρια του εσωτερικού εξώστη δύνανται να βλέπουν σε ηλιακό αίθριο. Σε περίπτωση κτιρίου με στέγη, αν το πατάρι βρίσκεται κάτω από τη στέγη δύναται να αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από την στέγη. Σε αυτήν την περίπτωση, για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία, υπό την προϋπόθεση ότι πληροί τους όρους μέσου ελεύθερου ύψους των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης.
29. Ζεύξη κτιρίων είναι κατασκευή ή τμήμα κτιρίου, το οποίο αναπτύσσεται είτε πάνω από κοινόχρηστο χώρο, όπως δρόμο, πεζόδρομο είτε πάνω από ακάλυπτο χώρο ακινήτου και συνδέει κτίρια μεταξύ τους σε ένα ή περισσότερα επίπεδα. Η ζεύξη κτιρίων μπορεί να γίνεται και υπόγεια.
30. Ιδεατό στερεό είναι το υπέργειο στερεομετρικό σχήμα μέσα στο οποίο επιτρέπεται η κατασκευή του κτιρίου και των εγκαταστάσεων του.
31. Καθαρό εμβαδόν δαπέδου είναι το εμβαδόν του χώρου χωρίς τα περιμετρικά δομικά στοιχεία που τον ορίζουν.
32. Καθαρός όγκος του χώρου είναι ο όγκος, που περικλείεται από τις κατώτατες επιφάνειες της οροφής ή ψευδοροφής, τις περιμετρικές επιφάνειες των φερόντων στοιχείων και στοιχείων πλήρωσης και του δαπέδου του χώρου.
33. Καθολικός σχεδιασμός ή Σχεδιασμός για όλους είναι ο σχεδιασμός προϊόντων δομημένου περιβάλλοντος, που θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν από όλους τους ανθρώπους, χωρίς ανάγκη προσαρμογής ή εξειδικευμένου σχεδιασμού στη μεγαλύτερη δυνατή έκταση.
34. Κάλυψη του οικοπέδου είναι η επιφάνεια, που ορίζεται πάνω σε οριζόντιο επίπεδο από τις προβολές όλων των περιγραμμάτων των κτιρίων του οικοπέδου, εξαιρουμένων των χώρων που ορίζονται στο άρθρο 207.
35. Κατασκευή είναι κάθε τεχνικό έργο.
36. Κατασκευές πλήρωσης είναι οι κατασκευές, που υλοποιούν οικοδομικά το κέλυφος και την εσωτερική διαρρύθμιση των χώρων.
37. Κλειστός εσωτερικός εξώστης (κλειστό πατάρι) είναι προσβάσιμος αποθηκευτικός χώρος με ελεύθερο ύψος έως ένα μέτρο και ογδόντα εκατοστά (1,80 μ.) χωρίς μόνιμη κατασκευή κλίμακας, έχει βοηθητική χρήση, δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας ή βοηθητικής χρήσης. Τυχόν κλειστοί χώροι, που προκύπτουν κατ` επέκταση σοφίτας και πληρούν τις προϋποθέσεις των κλειστών εσωτερικών εξωστών, δύνανται να θεωρούνται κλειστοί εσωτερικοί εξώστες.
38. Κλειστός εξώστης (έρκερ) είναι η κλειστή από όλες τις εξωτερικές πλευρές οριζόντια προεξοχή δαπέδου τμήματος κτιρίου (ορόφου, σοφίτας, κλειστού εσωτερικού εξώστη) που προβάλλει πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και εξέχει του περιγράμματος κάλυψης του ορόφου. Ο κλειστός εξώστης δύνανται να έχει ανοίγματα και στις κλειστές εξωτερικές πλευρές του.
39. Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο.
40. Κοινωφελείς χώροι είναι οι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή τοπικό ρυμοτομικό ή σχέδιο οικισμού και προορίζονται για την ανέγερση κατασκευών κοινής ωφέλειας δημόσιου ή ιδιωτικού χαρακτήρα.
40 Α. Κοινής χρήσης χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου είναι οι χώροι, που προορίζονται για χρήση από όλους αυτός ενοίκους του κτιρίου.
41. Κορυφογραμμή είναι η νοητή γραμμή, που σχηματίζουν οι διαδοχικές κορυφές (βουνών, λόφων ή οροσειρών) και οι αυχένες μιας οροσειράς, όπως αυτή προβάλλεται στον ορίζοντα, στο τμήμα του ορίου της λεκάνης απορροής με τα μέγιστα υψόμετρα.
42. Κτίριο είναι η κατασκευή, που αποτελείται από χώρους και εγκαταστάσεις και προορίζεται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή του χρήστη.
43. Κτίριο ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης είναι το κτίριο, που τόσο από το βιοκλιματικό σχεδιασμό του όσο και από τη χρήση ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές, παρουσιάζει πολύ υψηλή ενεργειακή κατάταξη, σύμφωνα με τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.ΕΝ.Α.Κ.), όπως ισχύει και η σχεδόν μηδενική ή πολύ χαμηλή ποσότητα ενέργειας, που απαιτείται για τη λειτουργία της χρήσης του, καλύπτεται από ανανεώσιμες πηγές, μονάδες Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), καθώς και της παραγόμενης ενέργειας επιτόπου ή πλησίον.
44. Κύρια όψη είναι κάθε όψη του κτιρίου, που βλέπει σε δημόσιο κοινόχρηστο χώρο, όπως ορίζεται από εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
45. Λυόμενη κατασκευή είναι η κατασκευή, που αποτελείται από συναρμολογούμενα και αποσυναρμολογούμενα δομικά στοιχεία πιστοποιημένα από αρμόδιο φορέα, που τοποθετούνται σε σταθερή βάση.
46. Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου είναι το ύψος του ανώτατου επιπέδου του κτιρίου, πάνω από το οποίο απαγορεύεται κάθε δόμηση εκτός από τις εγκαταστάσεις που επιτρέπονται ειδικά και περιοριστικά. Η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψη της τελικής άνω επιφάνειας του ανώτατου επιπέδου του κτιρίου, δύνανται να βρίσκονται πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου.
47.Μικτό εμβαδόν είναι το εμβαδόν του χώρου, συμπεριλαμβανομένων των περιμετρικών δομικών στοιχείων, που τον ορίζουν. Σε περίπτωση όμορων χώρων λαμβάνεται το ήμισυ του δομικού στοιχείου στον υπολογισμό.
48. Οικοδομική γραμμή είναι η γραμμή, που καθορίζεται από εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και αποτελεί όριο της δόμησης στο οικοδομικό τετράγωνο προς τον κοινόχρηστο χώρο που το περιβάλλει.
49. Οικοδομικό τετράγωνο (Ο.Τ.) είναι κάθε δομήσιμη ενιαία έκταση, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους ή και εκτός σχεδίου περιοχή.
50. Οικόπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς σχέδιο. Ανάλογα με τη θέση τους στο οικοδομικό τετράγωνο τα οικόπεδα χαρακτηρίζονται μεσαία εφόσον έχουν ένα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γωνιακά εφόσον έχουν πρόσωπα σε συμβολή δύο κοινόχρηστων χώρων, διαμπερή εφόσον έχουν πρόσωπα σε δύο διαφορετικούς κοινόχρηστους χώρους.
51. Όμορα ή γειτονικά οικόπεδα ή γήπεδα είναι τα οικόπεδα ή γήπεδα, που έχουν τουλάχιστον ένα κοινό όριο ή ένα κοινό τμήμα ορίου.
52. Όρια οικοπέδου ή γηπέδου είναι οι γραμμές, που το χωρίζουν από τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα και τους κοινόχρηστους χώρους ή μόνο από όμορα οικόπεδα ή γήπεδα. Τα όρια του οικοπέδου με τους κοινόχρηστους χώρους, συμπίπτουν με τα όρια του οικοδομικού τετραγώνου στις εντός σχεδίου περιοχές.
53. Όρια οικοδομικού τετραγώνου είναι οι γραμμές, που το χωρίζουν από τους κοινόχρηστους χώρους ή την εκτός σχεδίου περιοχή.
54. Οριστική στάθμη εδάφους οικοπέδου ή γηπέδου είναι η στάθμη του εδάφους, όπως αυτή διαμορφώνεται τελικά με εκσκαφή, επίχωση ή επίστρωση, ύστερα από έκδοση τυχόν απαιτούμενης οικοδομικής άδειας.
55. Όροφοι είναι τα τμήματα του κτιρίου, τα οποία διαχωρίζονται καθ’ ύψος από διαδοχικά δάπεδα, με μεταξύ τους ελάχιστη απόσταση, όπως ορίζεται από τις σχετικές διατάξεις. Σε περίπτωση κτιρίου με στέγη, ο τελευταίος όροφος του κτιρίου, δύναται να αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη, εφόσον ο πλέον ενιαίος χώρος πληροί τις ελάχιστες αποστάσεις ύψους, όπως ορίζεται από τις σχετικές διατάξεις.
56. Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους κοινόχρηστους ή και ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ή και προς όμορα οικόπεδα και ορίζονται, σύμφωνα με τον προσανατολισμό τους. Ως όψεις του κτιρίου, θεωρούνται επίσης, οι στέγες και τα δώματα με τα κιγκλιδώματα ή/και τα στηθαία ασφαλείας, καθώς και με τις κατασκευές του άρθρου 214 και τα κλειστά τμήματα των πυλωτών. Στις όψεις του κτιρίου συμμετέχουν οι επιφάνειες των εξωτερικών θερμομονώσεων, οι επενδύσεις και τα επιχρίσματα του κτιρίου.
57. Παθητικά ηλιακά συστήματα ψύξης ή θέρμανσης είναι οι κατασκευές ή οι εγκαταστάσεις, που αξιοποιούν την ηλιακή ενέργεια και αποτελούν συστατικά μέρη του κτιρίου. Οι βασικές κατηγορίες είναι:
α. Συστήματα άμεσου ηλιακού οφέλους, όπως σε νότια ανοίγματα.
β. Συστήματα έμμεσου ηλιακού οφέλους (όπως ηλιακός χώρος, θερμοκήπιο, ηλιακός τοίχος, θερμοσιφωνικό πέτασμα, ηλιακό αίθριο).
γ. Συστήματα δροσισμού (όπως ο ηλιακός αγωγός, τα σκίαστρα, οι ενεργειακοί υαλοπίνακες).
58. Παραχωρημένοι σε δημόσια κοινή χρήση χώροι του οικοπέδου είναι οι χώροι, που έχουν αποδοθεί ανταποδοτικά σε δημόσια χρήση με συμβολαιογραφική πράξη, χωρίς να χάνονται τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των παραχωρητών.
58Α. Παρόδια στοά είναι ο προσπελάσιμος από το κοινό στεγασμένος ελεύθερος χώρος του οικοπέδου, που κατασκευάζεται σε επαφή με την οικοδομική γραμμή στη στάθμη του πεζοδρομίου και επιβάλλεται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή από τους όρους δόμησης της περιοχής.
59. Πεζόδρομοι είναι οι διαμορφωμένοι υπαίθριοι κοινόχρηστοι ελεύθεροι χώροι, που εξυπηρετούν τη συνεχή, ασφαλή και χωρίς εμπόδια κυκλοφορία των πεζών, των ΑμεΑ και των εμποδιζόμενων ατόμων. Σε αυτούς απαγορεύεται η στάθμευση και επιτρέπεται να κυκλοφορούν μόνο τα οχήματα που κινούνται προς και από εισόδους - εξόδους χώρων στάθμευσης των παρόδιων χρήσεων, σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης της περιοχής ή χώρων στάθμευσης που έχουν λάβει άδεια λειτουργίας κατά παρέκκλιση των υφιστάμενων χρήσεων γης δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 19 του ν. 4313/2014 (Α΄ 261), εκτός αν άλλως ορίζεται από τον κανονισμό λειτουργίας τους.
60. Πέργκολα είναι η εξωτερική ασκεπής σταθερή κατασκευή, που προορίζεται για την αναρρίχηση των φυτών ή για την ηλιοπροστασία με την τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων από ύφασμα, προσωρινών σκιάστρων από καλαμωτή και κινητών στοιχείων, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων ή οριζόντιων στοιχείων πλήρωσης του φέροντα οργανισμού της κατασκευής. Κατ` εξαίρεση ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής επιτρέπεται η κατασκευή κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης του φέροντος οργανισμού της κατασκευής για λόγους ανεμοπροστασίας και μέχρι ύψους δύο μέτρων (2,00 μ.), αποκλειόμενης της δημιουργίας κλειστού χώρου.
61. Περίγραμμα κτιρίου αποτελεί η προβολή επί του εδάφους όλων των χώρων του, που προσμετρώνται στην κάλυψη.
62. Περίφραξη ή Περίφραγμα είναι η κατασκευή με την οποία διαχωρίζονται μεταξύ τους όμορα οικόπεδα ή γήπεδα, καθώς και οικόπεδο ή γήπεδο από κοινόχρηστο χώρο.
63. Πίσω όριο μεσαίου οικοπέδου είναι αυτό, που δεν έχει κανένα κοινό σημείο με τη ρυμοτομική γραμμή, το μέσο του απέχει τη μέγιστη απόσταση από τη ρυμοτομική γραμμή και δεν είναι πλάγιο όριο.
64. Πλάγια όρια μεσαίου οικοπέδου είναι αυτά, που το ένα άκρο τους βρίσκεται επί της ρυμοτομικής γραμμής ή έχουν κοινό άκρο με το τμήμα πλάγιου ορίου που βρίσκεται επί της ρυμοτομικής γραμμής και δεν είναι πίσω όριο. Πλάγια όρια γωνιακού, δισγωνιαίου ή διαμπερούς οικοπέδου είναι όλα τα όρια των οικοπέδων αυτών με τις όμορες ιδιοκτησίες.
65. Πλάτος δρόμου σε κάθε σημείο είναι το μήκος της καθέτου στον άξονα της οδού μεταξύ των ρυμοτομικών γραμμών.
66. Πληθυσμός κτιρίου, ορόφου ή χώρου ή δομικού έργου είναι ο μέγιστος αριθμός ατόμων, που επιτρέπεται να βρίσκονται ταυτόχρονα μέσα στο κτίριο ή στον όροφο ή στον χώρο ή στο δομικό έργο.
67. Ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου είναι ο λόγος της μέγιστης επιφάνειας, που επιτρέπεται να καλυφθεί προς τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου.
68. Ποσοστό υποχρεωτικής φύτευσης ακαλύπτου είναι ο αριθμός που πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του υποχρεωτικού ακαλύπτου, ορίζει την υποχρεωτικά φυτεμένη επιφάνεια του οικοπέδου.
69. Πραγματοποιούμενο μέσο ύψος χώρου είναι ο λόγος του καθαρού όγκου του προς το εμβαδόν της επιφάνειας του δαπέδου του.
70. Προκήπιο (ή πρασιά) είναι το τμήμα του οικοδομικού τετραγώνου που βρίσκεται μεταξύ της ρυμοτομικής και οικοδομικής γραμμής, όπως αυτές ορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
71. Προσβασιμότητα είναι το χαρακτηριστικό του περιβάλλοντος, που επιτρέπει σε όλα τα άτομα (χωρίς διακρίσεις φύλου, ηλικίας και λοιπών χαρακτηριστικών, όπως σωματική διάπλαση, δύναμη, αντίληψη, εθνικότητα) να έχουν πρόσβαση σε αυτό, δηλαδή να μπορούν αυτόνομα, με ασφάλεια και με άνεση να προσεγγίσουν και να χρησιμοποιήσουν τις υποδομές αλλά και τις υπηρεσίες (συμβατικές και ηλεκτρονικές) και τα αγαθά που διατίθενται στο συγκεκριμένο περιβάλλον.
72. Προστέγασμα είναι το μη προσβάσιμο σταθερό ή κινητό στοιχείο σε συνέχεια των όψεων του κτιρίου (πρόβολος) και πέρα από την επιφάνειά του. Τα κινητά προστεγάσματα (τέντες) δύναται να έχουν κατακόρυφα στηρίγματα.
73. Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου είναι το όριο του προς τον κοινόχρηστο χώρο.
74. Προσωρινή κατασκευή είναι η κατασκευή που αποτελείται εξ ολοκλήρου από ξηρή δόμηση και εγκαθίσταται σε ελαφρά βάση ή με σημειακή θεμελίωση επί του εδάφους, τοποθετείται και απομακρύνεται σε λυόμενα μέρη, δεν απαιτεί εκτεταμένη υποδομή ώστε να αλλοιώνει σοβαρά το φυσικό έδαφος και δεν απαιτεί μόνιμη εγκατάσταση συλλογής αποβλήτων. Τοποθετείται για συγκεκριμένο σκοπό και διάρκεια σε οικοδομήσιμο ή μη χώρο.
75. Πρόχειρη κατασκευή είναι η κατασκευή, που υλοποιείται με πρόχειρο τρόπο, από ασύνδετα ευτελή υλικά, όπως τσιμεντόλιθοι, λαμαρίνες, σανίδες.
76. Ρυμοτομική γραμμή είναι η γραμμή, που καθορίζεται από εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και οριοθετεί το οικοδομικό τετράγωνο ή γήπεδο σε σχέση με τον κοινόχρηστο χώρο, που το περιβάλλει ή εκτός σχεδίου περιοχή.
77. Ρυμοτομούμενο τμήμα είναι το τμήμα ιδιοκτησίας (οικοπέδου ή κτιρίου), που βρίσκεται εντός εγκεκριμένων κοινόχρηστων χώρων του ρυμοτομικού σχεδίου, όπως δρόμους, πλατείες.
78. Στάθμη Φυσικού Εδάφους είναι η υπάρχουσα στερεομετρική επιφάνεια του φυσικού εδάφους.
79. Στέγαστρο είναι η μη προσβάσιμη σταθερή κατασκευή, σε πρόβολο ή επί υποστυλωμάτων, που κατασκευάζεται με συμπαγή σταθερά ή κινητά στοιχεία στην οροφή του. Το στέγαστρο είτε τοποθετείται σε επαφή με μία όψη χωρίς να αποτελεί συνέχεια του φέροντος οργανισμού, υπό την προϋπόθεση ότι είναι κατασκευασμένο από διαφορετικό υλικό είτε απέχει ελάχιστη απόσταση δ/4 από οποιαδήποτε όψη του κτιρίου, χωρίς να ισχύουν οι ανωτέρω περιορισμοί. Επιτρέπονται, κατόπιν γνωμοδότησης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, κάθετα στοιχεία πλήρωσης, αποκλειόμενης της δημιουργίας κλειστού χώρου.
80. Στέγη είναι η κατασκευή κάλυψης του κτιρίου, η οποία περιλαμβάνει τη φέρουσα κατασκευή και μπορεί να αποτελείται από επιφάνειες διαφόρων μορφών, κλίσεων και υλικών.
Επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη, που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου.
81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του πενήντα τοις εκατό (50 %) στον Σ.Δ. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας.
81Α. Στοιχεία αρχιτεκτονικής ή φυσικής κληρονομιάς είναι οικισμοί ή τμήματα πόλεων ή οικισμών ή αυτοτελή οικιστικά σύνολα εκτός οικισμών, κτίρια ή συγκροτήματα κτιρίων ή στοιχεία του άμεσου φυσικού ή ανθρωπογενούς περιβάλλοντος, ιδίως αυλές, κήποι, θυρώματα και κρήνες, στοιχεία πολεοδομικού εξοπλισμού αστικού ή αγροτικού ή δικτύων, ιδίως πλατείες, κρήνες, διαβατικά, λιθόστρωτα και γέφυρες, τα οποία παρουσιάζουν ιδιαίτερο ιστορικό, κοινωνικό, αρχιτεκτονικό, πολεοδομικό, επιστημονικό και αισθητικό ενδιαφέρον. Στα ακίνητα αγαθά φυσικής κληρονομιάς περιλαμβάνονται και χώροι, τόποι, τοπία ιδιαίτερου κάλλους και φυσικοί σχηματισμοί, ιδίως βράχια, λόφοι, ρεματιές και δενδροστοιχίες που συνοδεύουν ή περιβάλλουν ακίνητα αγαθά αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον.
82. Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.) είναι ο αριθμός, ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του οικοπέδου ή γηπέδου, δίνει τη συνολική επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης.
83. Συντελεστής κατ’ όγκο εκμετάλλευσης (Σ.Ο.) του οικοπέδου ή γηπέδου είναι ο αριθμός, ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του οικοπέδου, δίνει το συνολικό επιτρεπόμενο όγκο του κτιρίου πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους.
84. Τυφλή όψη είναι η πλευρά του κτιρίου, που κατασκευάζεται στα όρια της ιδιοκτησίας με τα όρια του όμορου οικοπέδου.
85. Υδάτινες επιφάνειες είναι οι δομημένες επιφάνειες, στις οποίες εξασφαλίζεται συνεχής παρουσία νερού, είτε σε ηρεμία είτε σε μηχανικά υποβοηθούμενη ροή.
86. Υδροκρίτης είναι το όριο, το οποίο ορίζει την έκταση που καταλαμβάνει η λεκάνη απορροής ανάντη μιας δεδομένης διατομής Α υδατορέματος.
86Α. Υπαίθριος χώρος του κτιρίου είναι ο ελεύθερος χώρος που βρίσκεται πάνω από την οροφή των κλειστών και ημιϋπαίθριων χώρων του, καθώς και πάνω από την οροφή της πυλωτής.
87. Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση ένα μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20 μ.) από την οριστική στάθμη του εδάφους.
88. Υπόσκαφο είναι το κτίριο ή το τμήμα κτιρίου, που κατασκευάζεται υπό τη στάθμη του φυσικού εδάφους και παρουσιάζει μόνο μια ορατή όψη. Η κατασκευή του γίνεται κάτω από τη στάθμη του φυσικού εδάφους, με επέμβαση σε αυτό και πλήρη επαναφορά στην αρχική του μορφή. Τα υπόσκαφα κτίρια μπορούν να έχουν κύρια ή βοηθητική χρήση.
89. Ύψος κτιρίου σε κάθε σημείο είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της τελικής άνω επιφάνειας του τελευταίου ορόφου στη θέση αυτήν, στην οποία δεν συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψη. Σε περίπτωση κτιρίου με στέγη, το ύψος κτιρίου σε κάθε σημείο είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της κάτω επιφάνειας της χαμηλότερης από τις εδράσεις της στέγης. Το μεγαλύτερο από τα ύψη που πραγματοποιούνται είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου.
90. Ύψος στέγης είναι η μεγαλύτερη κάθετη απόσταση από το χαμηλότερο από τα σημεία έδρασής της έως το ανώτατο σημείο της, στο οποίο δεν συμπεριλαμβάνονται η μόνωση και η επίστρωση - επικάλυψή της και, αν δεν ορίζεται διαφορετικά, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δύο μέτρα (2,00 μ.) από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.
91. Φέρων οργανισμός του κτιρίου ή φέρουσα κατασκευή του είναι το τμήμα, που μεταφέρει άμεσα ή έμμεσα στο έδαφος τα μόνιμα, ωφέλιμα και γενικά τα φορτία των δυνάμεων, που επενεργούν σε αυτό.
92. Φυτεμένες επιφάνειες είναι οι διαστρωμένες δομημένες επιφάνειες, που έχουν φυσικό ή εμπλουτισμένο χώμα και βλάστηση ή υδάτινες επιφάνειες σε συνδυασμό μεταξύ τους.
93. Χρήση του κτιρίου είναι αυτή για την οποία έχει χορηγηθεί Οικοδομική Άδεια ή σε κάθε περίπτωση αυτή, που αναγράφεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα κτιρίου.
94. Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτίρια, που κατασκευάζονται μετά τις 4.7.2012 (τρεις μήνες μετά την ψήφιση του ν. 4067/2012, Α΄79, στις 3.4.2012, σύμφωνα με το άρθρο 48 αυτού) ελεύθερο ύψος τουλάχιστον δύο μέτρων και πενήντα εκατοστών (2,50 μ.).
95. Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι χώροι, που δεν προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι χώροι κυκλοφορίας, διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια, χώροι υγιεινής, μηχανοστάσια, αποθήκες, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, κτίρια παραμονής ζώων.
96.Ψηλά κτίρια είναι τα κτίρια, που έχουν ύψος μεγαλύτερο από το προβλεπόμενο στο άρθρο 210 βάσει ειδικών όρων δόμησης που έχουν ορισθεί με ειδικά διατάγματα.

Άρθρο 198. Ορισμοί συντελεστών και μεγεθών

Οι συντελεστές και τα μεγέθη που χρησιμοποιούνται στο παρόν Κεφάλαιο ορίζονται ως ακολούθως:
Α: ο συντελεστής επιρροής της μείωσης της κάλυψης ή αύξησης του συντελεστή δόμησης στην περίπτωση παροχής κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές και παίρνει τις ακόλουθες τιμές για κάθε λόγο Β: Α = 0.5 για 1 < Β <= 2, Α = 0.8 για 2 < Β <= 3, Α = 0.9 για 3 < Β <= 5, Α = 1 για Β > 5.
Β: ο λόγος της επιφάνειας οικοπέδου προς την επιφάνεια της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής και υπολογίζεται στην περίπτωση παροχής κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές.
Δ: είναι η απόσταση του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου ή κτιρίου, κατά περίπτωση, και ορίζεται σε: 3,00 μ.+0,10Η,
δ: είναι η απόσταση του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου ή κτιρίου, κατά περίπτωση, και ορίζεται σε: 2,50μ. + 0,05Η,
Η: είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης ή αυτό στο οποίο προβλέπεται να εξαντληθεί μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης, όπως απεικονίζεται στο διάγραμμα δόμησης της άδειας δόμησης ή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης.
Π σε ορισμένο σημείο του προσώπου του οικοπέδου: θεωρείται το μήκος της καθέτου στην οικοδομική γραμμή στο σημείο αυτό έως την τομή της με την απέναντι εγκεκριμένη οικοδομική γραμμή του ίδιου δρόμου ή την προέκταση της. Αν το οικοδομικό τετράγωνο βρίσκεται στα όρια του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και απέναντι υπάρχει μόνο ρυμοτομική γραμμή, για τον υπολογισμό του Π λαμβάνεται υπόψη η γραμμή αυτή αντί της οικοδομικής.

Άρθρο 199. Χρήση Κτιρίων

1. Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις επόμενες παραγράφους, μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Εάν από τη μεταβολή επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των τεχνικών μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους απαιτείται έκδοση Οικοδομικής Άδειας και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Σε κάθε άλλη περίπτωση, η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί Οικοδομική Άδεια με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και δεν επέρχονται αλλαγές της παρ. 1 του παρόντος άρθρου. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας.
3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση, ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης. Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ` υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί πριν από τις 9.12.2020 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4759/2020, Α΄245.
4. Σε κάθε περίπτωση μεταβολής της χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου, πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, με την προϋπόθεση να μην θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.

Άρθρο 200. Προστασία Αρχιτεκτονικής και Φυσικής Κληρονομιάς

1. Η αρχιτεκτονική κληρονομιά περιλαμβάνει μνημεία, αρχιτεκτονικά σύνολα, τόπους και τοπία όπως αναλύονται στο άρθρο 1 του ν. 2039/1992, Α΄61 (Σύμβαση για την Προστασία της Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς της Ευρώπης) και στο άρθρο 1 του ν. 1126/1981, Α΄32 (Σύμβαση της UNESCO για την προστασία της παγκόσμιας πολιτιστικής και φυσικής κληρονομιάς). Η ακίνητη φυσική κληρονομιά περιλαμβάνει φυσικά μνημεία και φυσικά τοπία όπως αναλύονται στο άρθρο 2 του ν. 1126/1981, Α΄32.
2. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, μπορεί να χαρακτηρίζονται, ύστερα από αιτιολογημένη έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου, γνώμη του οικείου δημοτικού συμβουλίου και του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.), με σκοπό τη διατήρηση και ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους:
α) Ως (παραδοσιακά) προστατευόμενα σύνολα: οικισμοί ή τμήματα πόλεων ή οικισμών ή αυτοτελή οικιστικά σύνολα εκτός αυτών.
β) Ως ζώνες ιδιαίτερου κάλλους, χώροι, τόποι, τοπία ή και φυσικοί σχηματισμοί που συνοδεύουν ή περιβάλλουν στοιχεία αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, καθώς και αυτοτελείς σχηματισμοί φυσικού ή ανθρωπογενούς χαρακτήρα, εντός ή εκτός οικισμών.
Σε περίπτωση που θεσπίζονται και ειδικοί μορφολογικοί περιορισμοί δόμησης και ειδικοί όροι δόμησης που αποκλίνουν από τους ισχύοντες στην περιοχή, τότε απαιτείται και η γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.).
Αν η γνώμη του δημοτικού συμβουλίου δεν περιέλθει στην αρμόδια υπηρεσία του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργείου σε διάστημα δύο (2) μηνών από τη λήψη του σχετικού εγγράφου, το διάταγμα εκδίδεται και χωρίς αυτή.
3. Με το προεδρικό διάταγμα της παρ. 2 καθορίζονται και τα όρια και οι όροι και περιορισμοί δόμησης των περιοχών της περιπτώσεως α της παρ. 2. Ειδικά η έγκριση ή τροποποίηση σχεδίων πόλεων και πολεοδομικών μελετών περιοχών χαρακτηρισμένων ως παραδοσιακών, γίνεται με προεδρικό διάταγμα, κατόπιν προτάσεως του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.). Προκειμένου για παραδοσιακούς οικισμούς περιοχών αρμοδιότητας Υπουργών Εσωτερικών (Τομέας Μακεδονίας - Θράκης) και Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής (Περιφέρειες Βορείου και Νοτίου Αιγαίου), οι ανωτέρω ρυθμίσεις ασκούνται από τους Υπουργούς αυτούς, αντίστοιχα. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται οι κείμενες διατάξεις.
4. Ειδικές διατάξεις με τις οποίες έχουν χαρακτηριστεί ανάλογα και τεθεί σε καθεστώς προστασίας οι οικισμοί, χώροι, τόποι των ως άνω περ. α΄ και β΄ της παρ. 2 και έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και χρήσεων για την προστασία του παραδοσιακού τους χαρακτήρα και της ιδιαίτερης (ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής, αισθητικής) φυσιογνωμίας τους κατισχύουν του παρόντος Κεφαλαίου και κάθε άλλης διάταξης.
5. Για την προστασία, αποκατάσταση, διατήρηση και ανάδειξη του πολεοδομικού ιστού των παραδοσιακών οικισμών, ιστορικών τόπων και αρχαιολογικών χώρων, ο οποίος αποτελεί συστατικό στοιχείο της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας τους, είναι δυνατή η τροποποίηση ή αναθεώρηση του ισχύοντος Ρ.Σ., έστω και αν με αυτήν επέρχεται μείωση της επιφανείας των κοινόχρηστων χώρων του. Στις περιοχές αυτές μπορούν, μετά από μελέτες αστικού σχεδιασμού ή τοπίου, να θεσπίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και να καθορίζονται ειδικές χρήσεις.
6. α) Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογική έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας και γνώμη του αρμοδίου ΚΕ.Σ.Α. και δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να χαρακτηρίζονται ως διατηρητέα, μεμονωμένα κτίρια ή τμήματα κτιρίων ή συγκροτήματα κτιρίων, ως και στοιχεία του περιβάλλοντος χώρου αυτών, όπως επίσης και στοιχεία του φυσικού ή και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος χώρου, όπως αυλές, κήποι, θυρώματα και κρήνες, καθώς και μεμονωμένα στοιχεία πολεοδομικού (αστικού ή αγροτικού) εξοπλισμού ή δικτύων, όπως πλατείες, κρήνες, διαβατικά, λιθόστρωτα, γέφυρες που βρίσκονται εντός ή εκτός οικισμών, για το σκοπό που αναφέρεται στην προηγούμενη παράγραφο και να καθορίζονται ειδικοί όροι προστασίας και περιορισμοί δόμησης και χρήσης, κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου και από κάθε άλλη γενική ή ειδική διάταξη. Με όμοια απόφαση μπορεί να χαρακτηρίζεται ως διατηρητέα η χρήση ακινήτου με ή χωρίς κτίσματα εντός ή εκτός οικισμών επίσης και το τυχόν όνομα ή επωνυμία με την οποία η χρήση αυτή συνδέθηκε με τον διατηρητέο χαρακτήρα της, ιστορικό, λαογραφικό ή άλλο. Η παραπάνω έκθεση αποστέλλεται στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης και στον οικείο δήμο, ο οποίος εντός πέντε (5) ημερών από τη λήψη της υποχρεούται:
Να ενημερώσει εγγράφως την αρμόδια υπηρεσία για την παραλαβή της αιτιολογικής έκθεσης, να αναρτήσει την αιτιολογική έκθεση στο δημοτικό κατάστημα και στην ιστοσελίδα του δήμου, να δημοσιεύσει σχετική ενημερωτική πρόσκληση για την ανάρτηση προς τους ενδιαφερόμενους σε μία τοπική εφημερίδα, αν εκδίδεται, ή σε μία εφημερίδα της πρωτεύουσας του νομού, να τοιχοκολλήσει την ενημερωτική πρόσκληση στα προτεινόμενα προς χαρακτηρισμό ακίνητα. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να διατυπώσουν αντιρρήσεις προς την αρμόδια υπηρεσία του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργείου μέσα σε προθεσμία ενός μήνα από την ημερομηνία της τελευταίας δημοσίευσης της πρόσκλησης. Η μη τήρηση ή πλημμελής τήρηση του ανωτέρου ουσιώδους τύπου επάγεται ακυρότητα της τελικώς εκδιδόμενης πράξης. Η παραπάνω διαδικασία μπορεί να παραλείπεται εφόσον η έκθεση κοινοποιηθεί απευθείας στον ιδιοκτήτη. Στην τελευταία αυτή περίπτωση ο ιδιοκτήτης μπορεί να διατυπώσει τις αντιρρήσεις του μέσα σε ένα μήνα από την κοινοποίηση της έκθεσης.
β) Από την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης απαγορεύεται κάθε επέμβαση στο προτεινόμενο προς χαρακτηρισμό αντικείμενο για χρονικό διάστημα ενός έτους ή μέχρι τη δημοσίευση της σχετικής απόφασης ή τη γνωστοποίηση στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης για τη μη περαιτέρω προώθηση της διαδικασίας χαρακτηρισμού. Οικοδομικές εργασίες που εκτελούνται σε προτεινόμενο προς χαρακτηρισμό κτίριο με οικοδομική άδεια, που εκδόθηκε πριν από την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης, διακόπτονται. Όταν ολοκληρωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία και το κτίριο κριθεί διατηρητέο, τότε το κόστος της οικοδομικής άδειας, καθώς και των εργασιών, οι οποίες έχουν προηγηθεί της διακοπής και αντιβαίνουν στους όρους κήρυξης του κτιρίου ως διατηρητέου, επιβαρύνουν το Πράσινο Ταμείο. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής της διάταξης αυτής.
γ) Για επεμβάσεις ή προσθήκες σε διατηρητέα κτίρια ή την κατασκευή νέων κτιρίων σε ακίνητα στα οποία υπάρχουν διατηρητέα κτίρια, μπορούν να ορίζονται με τη διαδικασία που καθορίζεται στην ως άνω παρ. 6α συμπληρωματικοί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης ή χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη εφόσον δεν αλλοιώνονται τα στοιχεία που συνέτειναν στο χαρακτηρισμό τους ως διατηρητέων.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορούν να καθορίζονται το είδος των επεμβάσεων, η διαδικασία και γενικότερα οι λεπτομέρειες εφαρμογής της διάταξης αυτής.
7. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ύστερα από γνωμοδότηση του ΚΕ.Σ.Α. μπορεί να καθορίζονται:
α) κατηγορίες διατηρητέων και κριτήρια αξιολόγησης για την υπαγωγή των προς χαρακτηρισμό κατασκευών στις κατηγορίες αυτές,
β) ειδικότεροι όροι και περιορισμοί ως προς τις δυνατότητες επέμβασης επί των διατηρητέων κατασκευών κατά κατηγορία,
γ) μεταβατικές διατάξεις ως προς το καθεστώς των ήδη χαρακτηρισμένων κατασκευών ως διατηρητέων, σε σχέση με την κατάταξη σε κατηγορίες και τις δυνατότητες επέμβασης επί αυτών.
Με απόφαση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, μετά από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.) μπορεί να καθορίζονται επί μέρους περιοχές της χώρας και οικισμοί ή τμήματα αυτών, εντός των οποίων έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των περ. α΄, β΄, γ΄ της παρούσας παραγράφου.
8.α) Προϋπόθεση για την προέγκριση και τη χορήγηση οικοδομικής άδειας για την ανέγερση οικοδομών ή προσθηκών σε υφιστάμενα κτίρια σε ακίνητα, όμορα διατηρητέων κτιρίων, αποτελεί η σύμφωνη γνώμη του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.), το οποίο γνωμοδοτεί με γνώμονα την προστασία και ανάδειξη της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας του διατηρητέου κτιρίου. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορεί να καθορίζονται ειδικότερα τα κριτήρια για την εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης.
β) Με τη διαδικασία της παρ. 6α μπορεί να ορίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης ή χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη και σε ακίνητα που είναι όμορα με τα διατηρητέα κτίρια ή σε ζώνες που συνέχονται με αυτά, για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων. Εφόσον με τους παραπάνω όρους και περιορισμούς δεν μπορεί να εξαντληθεί ο ισχύων συντελεστής δόμησης των υπόψη ομόρων ακινήτων ή ακινήτων που εμπίπτουν στην παραπάνω ζώνη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης που ισχύουν για τα ακίνητα με διατηρητέα κτίρια.
9.α) Ακίνητα και στοιχεία αρχιτεκτονικής κληρονομιάς ανακατασκευάζονται στην αρχική τους μορφή αν έχει κινηθεί η διαδικασία χαρακτηρισμού τους ως διατηρητέων με την κοινοποίηση στους ενδιαφερόμενους ή στον οικείο δήμο της αιτιολογικής έκθεσης χαρακτηρισμού και κατεδαφίζονται για οποιοδήποτε λόγο ή ακόμη και αν βρίσκονται σε κατάσταση επικινδύνως ετοιμορρόπου και επιβάλλεται η κατεδάφιση τους. Η ανακατασκευή γίνεται βάσει λεπτομερούς μελέτης αποτύπωσης και φωτογραφικής και κάθε άλλης δυνατής τεκμηρίωσης της υφιστάμενης κατάστασης που απαιτείται πριν από την υλοποίηση των μέτρων που επιβάλλονται από το σχετικό πρωτόκολλο επικινδύνως ετοιμορρόπου και κατεδάφισης του κτιρίου, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Στη μελέτη αποτύπωσης προσδιορίζονται και όλα τα αρχιτεκτονικά μέλη ή τμήματα του κτιρίου που φέρουν γλυπτικό ή επίπλαστο διάκοσμο που διασώζονται κατά την κατεδάφιση για να χρησιμοποιηθούν στην ίδια θέση ή ως πρότυπα στην ανακατασκευή του κτιρίου. Η ανακατασκευή εγκρίνεται με απόφαση του κατά περίπτωση Υπουργού, που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογική έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας και γνώμη του ΚΕ.Σ.Α.
β) Διατηρητέα κτίρια, που έχουν κατεδαφιστεί από γεγονότα που οφείλονται σε ανωτέρα βία, όπως σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα ή κρίνονται κατεδαφιστέα με πρωτόκολλα επικινδύνως ετοιμόρροπης οικοδομής, ανακατασκευάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. της 15.4.1988 (Δ΄ 317).
γ) Οι διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 32 του ν. 1337/1983, Α΄33 έχουν εφαρμογή για τα διατηρητέα κτίρια που αναφέρονται στην ως άνω παρ. 6α καθώς και για τα κτίρια για τα οποία έχει κοινοποιηθεί στον οικείο δήμο και την υπηρεσία δόμησης αιτιολογική έκθεση για τον χαρακτηρισμό τους ως διατηρητέων. Οι ίδιες διατάξεις έχουν εφαρμογή και για τα κτίρια εκείνα, για τα οποία εκδίδεται πρωτόκολλο επικινδύνως ετοιμόρροπης οικοδομής, μετά την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης χαρακτηρισμού τους ως διατηρητέων.
10. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να αναστέλλεται για χρονικό διάστημα έως δύο (2) έτη, σε οικισμούς ή τμήματα τους, σε περιοχές εκτός οικισμών ή σε μεμονωμένα ακίνητα εντός ή εκτός οικισμών, η έκδοση Οικοδομικών Αδειών κάθε εργασία ανέγερσης νέων κτιρίων, κατεδάφισης, προσθήκης, αλλαγής εξωτερικής εμφάνισης υφισταμένων κτιρίων και διαμόρφωσης των κοινόχρηστων χώρων, ή να επιβάλλονται όροι για την εκτέλεση των εργασιών αυτών με σκοπό τη σύνταξη πολεοδομικής μελέτης ή και ειδικού κανονισμού δόμησης για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς. Η αναστολή μπορεί να παραταθεί για ένα ακόμα έτος, εφόσον οι σχετικές μελέτες έχουν προοδεύσει σημαντικά και προκύπτει αυτό τεκμηριωμένα.
11. Αίτηση για κατεδάφιση, επισκευή ή προσθήκη σε κατασκευή που έχει ανεγερθεί προ του έτους 1955 ή κατά την κρίση της υπηρεσίας δόμησης, του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης ή άλλης αρμόδιας υπηρεσίας μπορεί να χαρακτηριστεί ως διατηρητέα, παραπέμπεται στο οικείο Σ. Α. Η παραπομπή αυτή είναι υποχρεωτική και για μεταγενέστερες του έτους 1955 κατασκευές που βρίσκονται σε (παραδοσιακό) προστατευόμενο οικισμό, (παραδοσιακό) προστατευόμενο τμήμα πόλης, ιστορικό τόπο, αρχαιολογικό χώρο και περιοχή ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους. Αν το Συμβούλιο κρίνει ότι η επισκευή δεν θίγει την κατασκευή ή ότι δεν συντρέχει λόγος να κινηθεί η διαδικασία χαρακτηρισμού της ως διατηρητέας, προωθείται η διαδικασία έκδοσης της Οικοδομικής Άδειας αν συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις. Σε κάθε άλλη περίπτωση, με αιτιολογημένη έκθεση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, το θέμα παραπέμπεται στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, του Υφυπουργείου Εσωτερικών (Τομέας Μακεδονίας Θράκης) ή του Υπουργείου Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής. Στην περίπτωση αυτή η άδεια χορηγείται όταν γνωστοποιηθεί στην Υπηρεσία Δόμησης ότι η κατασκευή δεν κρίνεται διατηρητέα ή παρέλθουν δώδεκα (12) μήνες από τη διαβίβαση του σχετικού φακέλου κατεδάφισης στην αρμόδια υπηρεσία του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργείου, χωρίς να εκδοθεί απόφαση χαρακτηρισμού του κτιρίου ως διατηρητέου.
12.Με απόφαση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, για προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, μπορούν να καθορίζονται περιοχές εντός ή εκτός (παραδοσιακών) προστατευόμενων οικισμών, εντός των οποίων οι αιτούμενες άδειες κατεδάφισης υποχρεωτικά παραπέμπονται στο οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής μετά τη γνωμοδότηση του οποίου αποστέλλονται στην υπηρεσία που έχει την αρμοδιότητα χαρακτηρισμού και τηρείται η διαδικασία της προηγούμενης παρ. 11.
13. Σε διατηρητέα κτίσματα μπορεί να δίνεται παρέκκλιση στο ποσοστό κάλυψης για προσθήκη ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, μετά από σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.).
14. Σε περίπτωση επεμβάσεων σε υφιστάμενα κηρυγμένα διατηρητέα κτήρια ή κτήρια που είναι αξιόλογου αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος και έχουν ανεγερθεί προ της έναρξης ισχύος του Κανονισμού Θερμομόνωσης, επιτρέπεται, με σκοπό τη διατήρηση του χαρακτήρα, της μορφολογίας και της τυχόν ιστορικής σημασίας τους, η μη εφαρμογή εν όλω ή εν μέρει του Κ.ΕΝ.Α.Κ., μετά από απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, η οποία εκδίδεται κατόπιν αίτησης του ιδιοκτήτη που συνοδεύεται από αιτιολογική και τεχνική έκθεση για τις απαιτούμενες επεμβάσεις που προκύπτουν από την ενεργειακή μελέτη.
15. Στις πίσω ή στις πλάγιες πλευρές διατηρητέου κτιρίου οι οποίες είναι επίπεδες, ανεπιτήδευτες, επικαλυμμένες με κονίαμα και μόνο χωρίς κανένα ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό στοιχείο και που εφάπτονται με όμορες ιδιοκτησίες, επιτρέπεται η δημιουργία μη προσβάσιμων επιφανειών που προκύπτουν από εσοχή στο σώμα του κτιρίου διαστάσεων τουλάχιστον πενήντα εκατοστών (0,50 μ.) για την κάλυψη της ανάγκης φυσικού φωτισμού και αερισμού των εσωτερικών χώρων της κατασκευής. Οι εσοχές και τα ανοίγματα κατασκευάζονται πάνω από το μέγιστο υλοποιημένο ύψος του υφιστάμενου όμορου κτίσματος, κατά παρέκκλιση κάθε άλλης διάταξης και μετά από τη σύμφωνη γνώμη του Σ.Α. Προϋπόθεση είναι η μη αλλοίωση των στοιχείων που συνέτειναν στο χαρακτηρισμό του κτιρίου ως διατηρητέου. Στην περίπτωση αδόμητου όμορου οικοπέδου ή γηπέδου και στην περίπτωση ανέγερσης προσθήκης σε όμορη ιδιοκτησία, η δημιουργία ανοιγμάτων στο υπάρχον διατηρητέο κτίριο με τις παραπάνω προϋποθέσεις, δεν δημιουργεί καμία δέσμευση ως προς την τοποθέτηση του νέου κτιρίου ή της προσθήκης στις ιδιοκτησίες αυτές.

Άρθρο 201. Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα

1.Οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά τις 18.12.1985 θεωρείται άρτιο & οικοδομήσιμο όταν:
α) έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής,
β) ή έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το ν.δ. 8/1973 Α΄124 αν αυτά είναι μεγαλύτερα και συγχρόνως, εάν μπορεί να εγγράφεται στο οικοδομήσιμο τμήμα του κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50) τ.μ. και ελάχιστη πλευρά πέντε (5) μ.,
2. Οικόπεδο που έχει δημιουργηθεί πριν τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) κι έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή, θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο.
3. Οικόπεδα που έχουν πρόσωπα σε δύο ή περισσότερους κοινόχρηστους χώρους, για της οποίους ισχύουν διαφορετικές ελάχιστες απαιτήσεις αρτιότητας, θεωρούνται άρτια αν διαθέτουν της μικρότερες, εκτός αν προβλέπεται διαφορετική ρύθμιση από ειδικές διατάξεις.
4. Γωνιακά άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, που έχασαν την αρτιότητα της ως της το εμβαδόν της λόγω εγκεκριμένης απότμησης, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα.
5. Άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα δεν επιτρέπεται να χάνουν την ιδιότητα αυτή με την τακτοποίηση σε καμία περίπτωση.
6. α. Στα ήδη εγκεκριμένα Ρ.Σ. και σε εκείνα που εγκρίνονται, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφαλαίου Α του Τμήματος VI του Mέρους Α, κατά την τακτοποίηση, εκτός από τα ελάχιστα όρια προσώπου και εμβαδού κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, στο οικοδομήσιμο τμήμα του οικοπέδου πρέπει να εγγράφεται κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50.00) τ.μ. και ελάχιστη πλευρά πέντε (5.00) μ.
β. Οικόπεδο που δεν έχει τις παραπάνω προϋποθέσεις τακτοποιείται με τα γειτονικά οικόπεδα, σύμφωνα με τις διατάξεις άρθρου 146 επ.
7. Δεν επιτρέπεται η δόμηση ακόμη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, αν για οποιονδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας, η δόμηση θα παρεμποδίσει ή θα δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση.
8. Σε οικόπεδο που βρίσκεται στη συνάντηση δύο γραμμών δόμησης που τέμνονται είτε με πλάγια ή εισέχουσα απότμηση είτε με κοίλη ή κυρτή γωνία, κατά την τακτοποίηση ως μήκος προσώπου λαμβάνεται ολόκληρο το ανάπτυγμα της ρυμοτομικής γραμμής που αντιστοιχεί στο οικόπεδο.
9. α. Οικόπεδο άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, ως προς το εμβαδόν, το οποίο δεν έχει το κατά παρέκκλιση ελάχιστο πρόσωπο, εάν δεν μπορεί να τακτοποιηθεί κατά τρόπο ώστε να αποκτήσει το κατά κανόνα πρόσωπο, θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον με την τακτοποίηση αποκτήσει το κατά παρέκκλιση πρόσωπο, εκτός εάν η παραπάνω έλλειψη οφείλεται σε κατάτμηση από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου μετά τις 27.7.1977 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 651/1977, Α΄207).
β. Οικόπεδα που προϋφίστανται τις 27.7.1977 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 651/1977) τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, εφόσον δεν προέρχονται από κατάτμηση, που έγινε από τους ιδιοκτήτες ή δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή/ή αιτία θανάτου, μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής, όταν παρά την προσκύρωση καταργούμενης ιδιωτικής οδού ή γενικά καταργηθέντος κοινόχρηστου χώρου δεν αποκτούν πρόσωπο ή εμβαδόν κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής, θεωρούνται οικοδομήσιμα εφόσον αποκτούν τουλάχιστον πέντε (5) μ. πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό και εγγράφουν στο οικοδομήσιμο τμήμα τους κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50) τ.μ. και ελάχιστη πλευρά πέντε (5,0) μ.
Οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, όταν δεν μπορούν δια τακτοποιήσεως να αποκτήσουν πρόσωπο επί εγκεκριμένης οδού, επιτρέπεται να οικοδομούνται με απόφαση του Γενικού γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μόνον εφόσον η έλλειψη του προσώπου έλαβε χώρα πριν την 27η.7.1977 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 651/1977, Α΄207), χωρίς υπαιτιότητα του αιτούντος.
γ. Οικόπεδο μη άρτιο κατ` εμβαδόν που δεν μπορεί να αποκτήσει διαστάσεις αρτίου οικοπέδου με τις διατάξεις του ν.δ.690/1948 (Α΄133), προσκυρώνεται κατά προτεραιότητα σε οικόπεδο που έχει το ελάχιστο εμβαδόν και δεν έχει το ελάχιστο πρόσωπο, για την απόκτηση και του ελάχιστου προσώπου.
10. Τμήματα οικοπέδου άρτιου και οικοδομήσιμου που δεν επιδέχονται εν όλω ή εν μέρει τακτοποίηση αφαιρούνται αναγκαστικά και προσκυρώνονται στα γειτονικά οικόπεδα. Η προσκύρωση αυτή γίνεται μόνο αν τα γειτονικά οικόπεδα έχουν το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν και η προσκύρωση είναι απόλυτα απαραίτητη για ν’ αποκτήσουν το ισχύον ελάχιστο πρόσωπο κατά τον κανόνα ή, σε περίπτωση που αυτό είναι αδύνατον, κατά παρέκκλιση.
11. Η παρ. 10 δεν εφαρμόζεται:
α) αν στα παραπάνω τμήματα υπάρχουν οικοδομές με την έννοια της παρ. 2 άρθρου 146,
β) αν η έλλειψη του ελάχιστου απαιτούμενου προσώπου των γειτονικών οικοπέδων, στα οποία προσκυρώνονται τα παραπάνω τμήματα, οφείλεται σε υπαίτια κατάτμηση από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιούχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου μετά τις 27.7.1977 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 651/1977, Α΄207).
12. Η κατά την παρ. 10, προσκύρωση γίνεται μόνο ύστερα από αίτηση κάθε ενδιαφερόμενου.
13. Με την επιφύλαξη της παρ. 9, οι διατάξεις των παρ. 1 έως 4 έχουν εφαρμογή μόνο για τα οικόπεδα που υπάγονται στην παρέκκλιση, σύμφωνα με τις σχετικές ειδικές διατάξεις.
14. Το Δημόσιο και οι δήμοι όταν επισπεύδουν την εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου, αποζημιώνουν και τα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα τμήματα των ρυμοτομούμενων οικοπέδων που απομένουν μετά τη ρυμοτομία, εκτός αν οι ιδιοκτήτες δηλώνουν έως την πρώτη συζήτηση στο ακροατήριο για τον καθορισμό της προσωρινής τιμής μονάδας ότι δεν επιθυμούν την αποζημίωση. Στην περίπτωση αυτή τα παραπάνω μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα βαρύνονται με ενδεχόμενη αποζημίωση λόγω παροδιότητας.
15. Όπου από την πολεοδομική νομοθεσία απαιτείται για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, η εγγραφή στο οικοδομήσιμο τμήμα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισμένων διαστάσεων, νοείται ως σχήμα το ορθογώνιο.
16. Σε οικόπεδα με περισσότερα από ένα πρόσωπα σε κοινόχρηστο χώρο, η ύπαρξη του ελάχιστου προσώπου κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση απαιτείται μόνο για ένα από τα πρόσωπα αυτά.

Άρθρο 202. Ειδικές περιπτώσεις (Αρτιότητας και Οικοδομησιμότητας)

1. α. Κατ’ εξαίρεση των παρ. 48 περί οικοδομικής γραμμής, 49 περί οικοδομικού τετράγωνου, 53 περί ορίων οικοδομικού τετραγώνου, 76 περί ρυμοτομικής γραμμής του άρθρου 196, ως οικοδομικό τετράγωνο θεωρείται και το τετράγωνο που βρίσκεται στα ακραία σημεία ρυμοτομικού σχεδίου που έχει εγκριθεί μέχρι τις 13.3.1983 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1337/1983, Α΄33) χωρίς να περιβάλλεται από όλες τις πλευρές από κοινόχρηστους χώρους ή και χωρίς να περιβάλλεται από όλες τις πλευρές από ρυμοτομικές γραμμές, εφόσον στην περίπτωση αυτή, στη θέση των ρυμοτομικών γραμμών που λείπουν απεικονίζονται οι γραμμές των ορίων της έκτασης, για την οποία εγκρίθηκε το σχέδιο αυτό.
β. Οικόπεδα που βρίσκονται στα πιο πάνω οικοδομικά τετράγωνα και δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη από το σχέδιο ή προϋφιστάμενη αυτού οδό, δομούνται σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 147.
γ. Με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης επιτρέπεται, στις παραπάνω περιπτώσεις ρυμοτομικών σχεδίων που έχουν εγκριθεί μέχρι τις 13.3.1983, ο καθορισμός της οριακής οδού του ρυμοτομικού σχεδίου σύμφωνα με τη διαδικασία του άρθρου 60.
3.Ειδικά για τους παραδοσιακούς οικισμούς ο καθορισμός της οριακής οδού γίνεται με προεδρικό διάταγμα, ύστερα από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ύστερα από γνωμοδότηση του οικείου ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Προκειμένου για παραδοσιακούς οικισμούς αρμοδιότητας Υπουργείου Εσωτερικών (Τομέα Μακεδονίας Θράκης) ή του Υπουργείου Ναυτιλίας και Αιγαίου οι ανωτέρω αρμοδιότητες ασκούνται από τους Υπουργούς αυτούς ύστερα από γνώμη των οικείων ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. αντίστοιχα.
2. Όταν στα ακραία σημεία των εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, προβλέπεται η ύπαρξη δρόμου και απέναντι από τα αντίστοιχα οικοδομικά τετράγωνα, προβλέπονται ρυμοτομικές γραμμές, η δόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο στο δρόμο αυτόν, γίνεται με βάση το πλάτος του, όπως προβλέπεται από το σχέδιο μέχρι την απέναντι ρυμοτομική γραμμή. Αν απέναντι από τα οικοδομικά τετράγωνα που βρίσκονται στα ακραία σημεία του ρυμοτομικού σχεδίου, που έχει εγκριθεί, μέχρι τις 13.3.1983, προβλέπεται οικοδομική γραμμή, χωρίς να ανήκει σε Ο.Τ. με την έννοια της παρ. 49 του άρθρου 197 ή της παραπάνω παρ. 1, οι ιδιοκτησίες που έχουν πρόσωπο στη γραμμή αυτή, εφόσον έχουν δημιουργηθεί μέχρι τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) είναι οικοδομήσιμες μόνο κατά το τμήμα τους, το οποίο έχει επιφάνεια, που αντιστοιχεί στις ελάχιστες απαιτούμενες για το εμβαδόν και το πρόσωπο διαστάσεις αρτιότητας, οι οποίες προβλέπονται από τις πολεοδομικές διατάξεις, που ισχύουν για το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο. Οι ιδιοκτησίες αυτές οικοδομούνται μόνο κατά το παραπάνω τμήμα τους, σύμφωνα με τους όρους δόμησης, που ισχύουν για το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο, με τον περιορισμό ότι ο συντελεστής δόμησης δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερος από τα οριζόμενα στο άρθρο 6 του ν. 1337/1983, Α΄33. Για τα παραπάνω τμήματα των ιδιοκτησιών, τα οποία αποτελούν οικόπεδα ευρισκόμενα εντός σχεδίου, έχουν εφαρμογή όλες οι πολεοδομικές διατάξεις, που εφαρμόζονται για τις εντός σχεδίου περιοχές. Η κατάτμηση των παραπάνω ιδιοκτησιών επιτρέπεται μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για τη δόμηση, σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλης. Υπόλοιπο τμήμα των ιδιοκτησιών αυτών, πέρα από εκείνο που έχει τις παραπάνω ελάχιστες διαστάσεις αρτιότητας, οικοδομείται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου, μόνον εφόσον το εμβαδόν του υπόλοιπου αυτού τμήματος καλύπτει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για τη δόμηση εκτός σχεδίου.
3. Γήπεδα ολόκληρα ή τμήμα αυτών που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης και έχουν πρόσωπο σε δρόμους, όπου έχουν θεσπιστεί ειδικοί όροι δόμησης και χρήσεις, είτε για τις περιοχές αυτές είτε γραμμικά για τους δρόμους αυτούς και οι οποίοι σημειώνονται στο εγκεκριμένο διάγραμμα με ρυμοτομική γραμμή ή με δύο γραμμές, ρυμοτομική και οικοδομική, οικοδομούνται με τους πιο πάνω ειδικούς όρους, μόνο κατά το τμήμα τους που έχει επιφάνεια ίση με την ελάχιστη επιφάνεια άρτιου γηπέδου που προβλέπεται από τους ειδικούς αυτούς όρους. Υπόλοιπο τυχόν τμήμα των γηπέδων αυτών, πέρα από εκείνο που έχει την παραπάνω ελάχιστη επιφάνεια αρτιότητας, οικοδομείται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου, μόνον εφόσον το εμβαδόν του υπόλοιπου αυτού τμήματος καλύπτει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για τη δόμηση εκτός σχεδίου. Για την τοποθέτηση του κτιρίου ή των κτιρίων εντός του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη το σύνολο του γηπέδου.
4. Οικόπεδα που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο και έχουν παραχωρηθεί από το κράτος έως τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985, Α΄210) για οποιονδήποτε λόγο, με αποφάσεις ή παραχωρητήρια, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα με όποιες διαστάσεις και εμβαδόν παραχωρήθηκαν ή με τις τυχόν μικρότερες ή μεγαλύτερες που έχουν στην πραγματικότητα, εφόσον η μεταβολή αυτή δεν οφείλεται σε μεταβιβάσεις. Σε περίπτωση μείωσης των ανωτέρω οικοπέδων λόγω ρυμοτομίας, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν τα ελάχιστα όρια αρτιότητας που προβλέπονται, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, από τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή. Οικόπεδα που δημιουργούνται από κατάτμηση παραχωρηθέντος οικοπέδου, που έγινε ύστερα από έγκριση της αρμόδιας για την παραχώρηση αρχής, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον είναι άρτια, σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή.
5. Αν η οδός που αποτελεί το ακραίο όριο εγκεκριμένου μέχρι τις 27. 4.2012 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4067/2012) σχεδίου πόλης, τέμνει ιδιοκτησίες και δεν έχουν καταβληθεί οι οφειλόμενες αποζημιώσεις για την εφαρμογή του σχεδίου ως προς την οδό αυτή μπορεί να τροποποιείται και επεκτείνεται το σχέδιο με την μετατόπιση της οριακής αυτής οδού προς την εκτός σχεδίου περιοχή χωρίς πάντως να τέμνονται άλλες ιδιοκτησίες. Το τμήμα που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης από την καθεμία από τις παραπάνω ιδιοκτησίες δεν μπορεί να είναι εμβαδού μεγαλύτερου του διπλάσιου των κατά τον κανόνα ορίων αρτιότητας που προβλέπονται από το ήδη εγκεκριμένο σχέδιο της περιοχής. Η μετατόπιση αυτή επιτρέπεται μόνον εφόσον εναρμονίζεται με τις κυκλοφοριακές και τις εν γένει πολεοδομικές συνθήκες και ανάγκες της περιοχής. Σε περίπτωση εφαρμογής της παραγράφου αυτής μπορεί και να αυξάνεται ή να μειώνεται το πλάτος της μετατοπιζόμενης οδού. Για το τμήμα που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης με βάση την παράγραφο αυτή, ισχύουν οι όροι δόμησης που θεσπίζονται από το ήδη εγκεκριμένο σχέδιο της περιοχής, όπως αυτοί κάθε φορά ισχύουν.
6. Σε περίπτωση εφαρμογής της προηγούμενης παραγράφου οι κύριοι των παραπάνω ιδιοκτησιών υπόκεινται σε εισφορά γης και χρήματος κατά τις διατάξεις των άρθρων 139 και 141. Αν το εμβαδόν της έκτασης την οποία καταλαμβάνει η μετατοπιζόμενη οδός είναι ίσο ή μεγαλύτερο προς την κατά το προηγούμενο εδάφιο εισφορά σε γη δεν οφείλεται άλλη εισφορά σε γη ή αποζημίωση. Αν είναι μικρότερο οφείλεται η διαφορά της εισφοράς γης. Η έκταση αυτή αποκτά την ιδιότητα του κοινοχρήστου από τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπεται στην παρ. 7.
7. Η τροποποίηση και η επέκταση του σχεδίου πόλης κατά την παρ. 5 του παρόντος άρθρου γίνεται με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία εκδίδεται κατά τη διαδικασία του άρθρου 60. Αν η διαδικασία αυτή έχει τηρηθεί μέχρι τις 27.4.2012 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4067/2012, Α΄79) δεν απαιτείται επανάληψη της διαδικασίας.
8. Επιτρέπεται η επέκταση κλειστών υπόγειων χώρων στάθμευσης, μέχρι τη ρυμοτομική γραμμή και στάθμη της πλάκας επικάλυψης, τουλάχιστον ένα μέτρο κάτω από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους, με την προϋπόθεση της εξασφάλισης του σαράντα τοις εκατό (40%) των υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης, όπως προκύπτουν από τον υπολογισμό του διαγράμματος κάλυψης, στο αρχικώς υλοποιημένο υπόγειο πριν τις 9.12.2020 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4759/2020, Α΄ 245).

Άρθρο 203. Δουλείες σε ακίνητα

1. Απαγορεύεται η σύσταση δουλειών, οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης ή επέκτασης κτιρίων ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Από την απαγόρευση αυτή εξαιρείται η δουλεία διόδου, εφόσον αποτελεί τη μοναδική δίοδο προς κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου ή κτιρίου ή αυτοτελούς από πλευράς δόμησης ορόφου, η οποία μπορεί να περιορίζεται στη χρήση της στάθμης του ισογείου. Δικαιοπραξίες που αντιβαίνουν στις διατάξεις της παραγράφου αυτής είναι απολύτως άκυρες.
2. Δουλείες που έχουν συσταθεί έως και τις 27.04.2012 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4067/2012, Α΄79) δεν παρεμποδίζουν την έκδοση οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Οι δουλείες αυτές καταργούνται κατά τη διαδικασία των επόμενων παραγράφων, αν εκδοθεί νόμιμη οικοδομική άδεια για να γίνουν στο δουλεύον ακίνητο κατασκευές ή εγκαταστάσεις που καθιστούν αδύνατη, εν όλω ή εν μέρει, την άσκηση της δουλείας. Κατ` εξαίρεση δεν υπάγονται στην παράγραφο αυτή η δουλεία κοινού σκελετού και η δουλεία διόδου, όπως αυτή ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο. Στα νέα κτίρια πρέπει να εξασφαλίζεται η δίοδος δουλείας στο επίπεδο του εδάφους και σε ύψος χώρου κύριας χρήσης.
3. Στον δικαιούχο της καταργούμενης δουλείας καταβάλλεται αποζημίωση. Ο καθορισμός του ποσού της αποζημίωσης, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς, γίνεται από το Ειρηνοδικείο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το δουλεύον ακίνητο που δικάζει κατά τις σχετικές διατάξεις της Πολιτικής Δικονομίας, ύστερα από αίτηση του δικαιούχου της δουλείας ή εκείνου στον οποίο έχει χορηγηθεί νόμιμη άδεια δόμησης για την εκτέλεση εργασιών ασυμβίβαστων με την άσκηση της δουλείας.
4. Η δουλεία καταργείται με την καταβολή ή την κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων της αποζημίωσης. Μετά την κατάργηση επιτρέπεται να εκτελεστούν, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια οι εργασίες τις οποίες εμπόδιζε η δουλεία.

Άρθρο 204. Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές

1. Σε περίπτωση οικοπέδων, αυτοτελών ή εκ συνενώσεως, που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως στις γεωγραφικές περιφέρειες:
α) των δήμων της Περιφέρειας Αττικής, που είχαν κατά την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμό μεγαλύτερο των είκοσι χιλιάδων (20.000) κατοίκων,
β) των δήμων της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης, που είχαν κατά την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμό μεγαλύτερο των είκοσι χιλιάδων (20.000) κατοίκων,
γ) των δήμων Πάτρας, Λάρισας, Ηρακλείου, Χανίων, Βόλου, Ιωαννίνων,
δ) των οικισμών με πληθυσμό μεγαλύτερο των πενήντα χιλιάδων (50.000) κατοίκων, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμού, παρέχονται τα ακόλουθα κατά περίπτωση πολεοδομικά κίνητρα κατόπιν σύμφωνης γνώμης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.) εφόσον δεν εμπίπτουν σε παραδοσιακούς οικισμούς και παραδοσιακά τμήματα πόλης ή σε ιστορικούς τόπους ή σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας και όταν το εμβαδόν τους είναι μεγαλύτερο της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής και εφόσον τηρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις και με την προϋπόθεση ο αριθμός των κτιρίων που δημιουργούνται να είναι μικρότερος του Β/2 και ίσος με τη μικρότερη προκύπτουσα ακέραιη μονάδα με ελάχιστο το ένα:
α. με την προϋπόθεση ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 10%, δίνεται το κίνητρο ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά Α x 10%,
β. με τις προϋποθέσεις ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 15%, απόσυρσης κτιρίου κύριας χρήσης εμβαδού τουλάχιστον ενός τετάρτου του υπάρχοντος επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής, δίνεται το κίνητρο ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά Α x 15%,
γ. με τις προϋποθέσεις ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 20%, απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνειας ίσης με την αύξηση της επιφάνειας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης, δίνεται το κίνητρο ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά Α x 20%,
δ. με τις προϋποθέσεις:
- ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 25%, και,
- απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνειας ίσης με την αύξηση της επιφάνειας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης,
- απόσυρσης κτιρίου κύριας χρήσης εμβαδού ενός τουλάχιστον τετάρτου του υπάρχοντος επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής, δίνεται το κίνητρο ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου κατά Α x 25%. Σε κάθε περίπτωση δίνεται κίνητρο προσαύξησης του επιτρεπόμενου ύψους, έως το ανώτατο επιτρεπόμενο κατά το άρθρο 210 ύψος, για τον προσαυξημένο συντελεστή δόμησης.
Όταν το ύψος ορίζεται από ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, οι οποίες ισχύουν στην περιοχή, δίνεται κίνητρο προσαύξησης του επιτρεπόμενου ύψους κατά ένα μέτρο, σύμφωνα με τις παραπάνω προϋποθέσεις του παρόντος και επιπλέον κατά ένα μέτρο εφόσον ισχύει μία από τις προϋποθέσεις των περ. α΄, β΄, γ΄, δ΄ της παρ. 8 του άρθρου 210. Εξαιρούνται της ανωτέρω εφαρμογής οι περιοχές που βάσει προεδρικών διαταγμάτων ή υπουργικών αποφάσεων έχουν υπαχθεί σε καθεστώς ειδικής προστασίας (ως αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί και παραδοσιακά τμήματα πόλης) ή οι περιοχές στις οποίες το ύψος έχει καθοριστεί με γνώμονα την αντιμετώπιση της σεισμικής επικινδυνότητας, λόγω ασφάλειας εναέριας κυκλοφορίας, πλησίον αεροδρομίων ή αφορούν σε περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων και μνημείων. (Τροπολογία)
Η επιφάνεια, που αποδίδεται σε κοινή δημόσια χρήση, συνέχεται με κοινόχρηστο χώρο του ρυμοτομικού σχεδίου και η μία πλευρά της ταυτίζεται με όλο το μήκος του προσώπου του οικοπέδου με την προϋπόθεση ότι έχει βάθος τουλάχιστον ενάμισι (1,5) μ. Σε περίπτωση που η ως άνω παραχωρούμενη επιφάνεια υπολείπεται του ελάχιστου επιτρεπόμενου, η μια πλευρά της ταυτίζεται κατ` ελάχιστο με το ένα τρίτο (1/3) του μήκους του προσώπου του οικοπέδου με τρόπο ώστε το βάθος της να είναι μικρότερο του πλάτους. Το Σ.Α. για τη διατύπωση της γνώμης του λαμβάνει υπόψη του ιδίως τα κριτήρια του περιβαλλοντικού οφέλους και της βέλτιστης απόδοσης σε κοινή χρήση.
ε. Για τις περ. α΄, β΄, γ΄ και δ΄ με Β>2, η διαμόρφωση τυφλών όψεων επιτρέπεται μόνον κατόπιν γνωμοδότησης του Σ.Α., το οποίο πιστοποιεί την αδυναμία ανέγερσης της οικοδομής χωρίς τυφλές όψεις, εξαντλουμένων των όρων και περιορισμών δόμησης. Επίσης, σε περίπτωση οικοπέδου με Β>5 οι διατάξεις των περ. α΄, β΄, γ΄ και δ` εφαρμόζονται μόνο μετά σύμφωνη γνώμη ΚΕ.Σ.Α.
στ. Όταν τα οικόπεδα των περ. α΄, β΄, γ΄ και δ΄ δημιουργούνται από συνένωση οικοπέδων, εκ των οποίων το ένα τουλάχιστον είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ή ρυμοτομούμενο ή τυφλό ή μη οικοδομήσιμο, παρέχονται τα παραπάνω κίνητρα με εφαρμογή των αντίστοιχων τύπων όπου Α=1 για κάθε λόγο Β.
ζ. Σε περίπτωση οικοπέδων τεσσάρων χιλιάδων τουλάχιστον (4.000) τ.μ., με απόδοση σε κοινή δημόσια χρήση του 100% του ακαλύπτου, παρέχεται το εξής κίνητρο: αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης του υπάρχοντος οικοπέδου κατά τριάντα πέντε (35%), με προσθήκη καθ’ ύψος μέχρι 30% επιπλέον του επιτρεπόμενου της περιοχής με τις προϋποθέσεις ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά Α x 35% και αριθμού των κτιρίων που δημιουργούνται μικρότερου του Β/2 και ίσου με τη μικρότερη προκύπτουσα ακέραιη μονάδα με ελάχιστο το ένα. Στην περίπτωση αυτή απαγορεύεται η διαμόρφωση τυφλών όψεων των κτιρίων με κατάλληλη χωροθέτησή τους στο οικόπεδο.
η. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία εκδίδεται μετά από γνώμη του ΚΕ.Σ.Α., είναι δυνατή η έγκριση της γενικής διάταξης και ογκοπλαστικής διαμόρφωσης κτιρίων σε οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού τριών χιλιάδων (3.000) τ.μ., κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου, με προϋπόθεση την τήρηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης της περιοχής, ο οποίος πρέπει να είναι τουλάχιστον 1,6 και του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους κτιρίων, που ορίζεται με το παρόν Κεφάλαιο. Η διάταξη ισχύει και για την υλοποίηση μελέτης που έχει βραβευθεί σε αρχιτεκτονικό διαγωνισμό ανεξαρτήτως εμβαδού του οικοπέδου. Στις ανωτέρω περιπτώσεις απαγορεύεται η διαμόρφωση τυφλών όψεων των κτιρίων με κατάλληλη χωροθέτησή τους στο οικόπεδο.
2. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να καθορίζεται η διαδικασία απόδοσης σε κοινή χρήση, καθώς και κάθε άλλο θέμα σχετικό με την εφαρμογή της παρ. 1 και της παρούσας.
3. Στους παραχωρημένους σε δημόσια χρήση χώρους του οικοπέδου επιτρέπεται η διαμόρφωση από τον οικείο δήμο χώρου πρασίνου και η τοποθέτηση κατασκευών στοιχείων αστικού εξοπλισμού και η συντήρηση τους βαρύνει το δήμο. Δεν επιτρέπεται εγκατάσταση συλλογής σκουπιδιών, περιπτέρων ή παιδικής χαράς.
4. Για την έκδοση οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με την παρ. 1 επί οικοπέδου που αποτελεί οικοδομικό τετράγωνο απαιτείται έγκριση του ΚΕ.Σ.Α.
5. Επιτρέπεται η ενοποίηση των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, προς κοινή χρήση των ενοίκων του οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας.
6. Για την εφαρμογή της προηγούμενης παραγράφου απαιτείται απόφαση κατά πλειοψηφία της συνέλευσης των ιδιοκτητών των ακινήτων που βρίσκονται στο οικοδομικό τετράγωνο, που λαμβάνεται με πλειοψηφία του 67% των ψήφων του κάθε οικοπέδου, και με την οποία καθορίζονται οι ειδικότεροι όροι και ο τρόπος ενοποίησης, διαμόρφωσης και χρήσης των ακάλυπτων χώρων καθώς και τα αναγκαία μέτρα ώστε να εξασφαλίζεται η ασφαλής προσπέλαση στους χώρους αυτούς.
7. Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση, τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου μπορεί να προβλέπεται:
α. Η ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων κάθε οικοδομικού τετραγώνου και η θέση των χώρων αυτών στη χρήση όλων των ενοίκων των κτιρίων του τετραγώνου αυτού. Στην περίπτωση αυτή η ενοποίηση γίνεται σύμφωνα με τους όρους που θεσπίζονται με το ρυμοτομικό σχέδιο.
β. Η δημιουργία δικτύου ελεύθερων δημόσιων και προσβάσιμων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς, με χρήση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων και με κίνητρο την αύξηση μέχρι και 20% της επιτρεπόμενης δόμησης, με ταυτόχρονη διατήρηση των προβλεπόμενων υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων.
γ. Για περιπτώσεις περιοχών εντός πόλεων όπως ορίζεται στην παρ. 1, η οριοθέτηση περιοχής εντός της οποίας είναι δυνατή η οικοδόμηση στο πλαίσιο του ισχύοντος συντελεστή δόμησης και κατά παρέκκλιση των υπολοίπων διατάξεων του παρόντος νόμου, προκειμένου να διασφαλίζεται διάταξη κτιρίων και συνέχεια των ακαλύπτων, κατά τρόπο ώστε να μεγιστοποιείται το δημόσιο περιβαλλοντικό όφελος για την περιοχή, ή και να δημιουργείται μητροπολιτικός πόλος πολλαπλών λειτουργιών ή και να εφαρμόζονται πρότυπα προγράμματα αστικής ανάπτυξης ή ανασυγκρότησης. Η κατά τα ως άνω γενική διάταξη των κτιρίων και η ογκοπλαστική διαμόρφωση τους εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του ΚΕ.Σ.Α.
δ. Για περιπτώσεις περιοχών εντός πόλεων όπως ορίζεται στην παρ.1, η οριοθέτηση περιοχής εντός της οποίας είναι δυνατή η οικοδόμηση κατά παρέκκλιση των διατάξεων που αφορούν στο συντελεστή δόμησης, ποσοστό κάλυψης, ύψος κτιρίου, θέση και χρήση κτιρίου, προκειμένου να δημιουργείται μητροπολιτικός πόλος πολλαπλών λειτουργιών ή και να εφαρμόζονται πρότυπα προγράμματα αστικής ανάπτυξης ή ανασυγκρότησης. Η κατά τα ως άνω γενική διάταξη των κτιρίων και η ογκοπλαστική διαμόρφωσή τους εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και μετά από γνώμη του ΚΕ.Σ.Α.
8. Με απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Δικαιοσύνης και Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ρυθμίζονται όλα τα θέματα, που σχετίζονται με τη σύγκληση της συνέλευσης των ιδιοκτητών, την πρόσκληση των μελών, λήψη και γνωστοποίηση των αποφάσεων, τον τρόπο καθορισμού του συνολικού αριθμού των ψήφων και της κατανομής τους στους ιδιοκτήτες, που γίνεται με βάση το εμβαδόν της ιδιοκτησίας και το ποσοστό συμμετοχής σε αυτή σε σχέση με το ολικό εμβαδόν του οικοδομικού τετραγώνου.
9. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από σύμφωνη γνώμη του ΚΕ.Σ.Α., η οποία διατυπώνεται κατόπιν εισήγησης του οικείου δήμου, μπορούν να καθορίζονται περιοχές στις γεωγραφικές περιφέρειες των δήμων, όπως καθορίζονταν πριν τις 4.12.1997 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 2539/1997 (Α` 244), οι οποίες δεν περιλαμβάνονται στην παρ. 1 και βρίσκονται στην ηπειρωτική Ελλάδα, την Κρήτη και την Εύβοια, όπου εφαρμόζονται οι διατάξεις των παρ. 1 έως 4.

Άρθρο 205. Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής με απομείωση καθ’ ύψος υφιστάμενων κτιρίων

1. Σε περίπτωση υφιστάμενων κτιρίων που δεν είναι κηρυγμένα ως διατηρητέα και βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως στις γεωγραφικές περιφέρειες των δήμων, οι οποίοι είχαν κατά την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμό μεγαλύτερο των είκοσι χιλιάδων (20.000) κατοίκων, της Περιφέρειας Αττικής και της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης, και οι οποίοι είχαν κατά την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμό μεγαλύτερο των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) κατοίκων, γ) των οικισμών με πληθυσμό μεγαλύτερο των πενήντα χιλιάδων (50.000) κατοίκων, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμού και δ) σε περιοχές που προσδιορίζονται από το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό ή από Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια ως «περιοχές ελέγχου» ή «ανεπτυγμένες περιοχές», παρέχεται κίνητρο για την κατεδάφιση ενός ή περισσότερων από τους ανώτερους ορόφους κτιρίου κύριας χρήσης ή και του συνόλου του κτιρίου, το οποίο συνίσταται στην αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου αντίστοιχη με το είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) του εμβαδού των αποσυρόμενων ορόφων, σε συνδυασμό, αν απαιτείται, με αύξηση του ποσοστού κάλυψης, σε επίπεδο επαρκές για την κατά πλάτος επέκταση υφιστάμενου ή ανέγερση νέου κτιρίου στο ίδιο οικόπεδο, εμβαδού ίσου με αυτό των αποσυρόμενων ορόφων πλέον του προκύπτοντος από την ποσοστιαία αύξηση του συντελεστή δόμησης. Η κάλυψη δεν μπορεί να υπερβεί την υφιστάμενη κατά ποσοστό ανώτερο του ενενήντα τοις εκατό (90%) αυτής. Το κίνητρο παρέχεται με απόφαση του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας η οποία εκδίδεται κατόπιν γνώμης του Σ.Α.
2. Για την εφαρμογή της παρ. 1 λαμβάνονται υπόψη ιδίως τα κριτήρια του σημαντικού οφέλους του πολιτιστικού περιβάλλοντος, όπως η αποκατάσταση της θέας προς σημαντικά μνημεία, της μείωσης του φαινομένου θερμικής νησίδας ή της οπτικής συνοχής της περιοχής, στην οποία βρίσκεται το αποσυρόμενο μερικώς κτίριο από την άποψη, ιδίως, του περιγράμματος στον ορίζοντα (sky line) ή και της μορφολογικής συνοχής του πολεοδομικού συνόλου σε επίπεδο δρόμου ή γειτονιάς.

Άρθρο 206. Συντελεστής Δόμησης

1. Κατά τη θέσπιση ή μεταβολή όρων δόμησης ο συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.) των οικοπέδων ορίζεται αριθμητικά. Συντελεστές δόμησης που προκύπτουν έμμεσα από διατάξεις προγενέστερες της δημοσίευσης του νόμου αυτού, εξακολουθούν να ισχύουν έως ότου καθοριστούν αριθμητικά.
2. Ο Σ.Δ. που εφαρμόζεται σε οικόπεδο με πρόσωπο σε περισσότερους κοινόχρηστους χώρους, για τους οποίους ισχύουν διαφορετικοί συντελεστές, είναι ο λόγος του αθροίσματος των γινομένων του μήκους κάθε προσώπου του οικοπέδου επί τον αντίστοιχο συντελεστή δόμησης προς το άθροισμα των μηκών των προσώπων.
3. Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του ν.δ. 1024/1971 (Α’ 232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση, προκειμένου για έκδοση οικοδομικής άδειας ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό δόμησης που του αναλογεί σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
4. Για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί σε ένα οικόπεδο πολλαπλασιάζεται η επιφάνειά του επί τον συντελεστή δόμησης που ισχύει.
5. Στο συντελεστή δόμησης προσμετρώνται:
α. Οι επιφάνειες των στεγασμένων και κλειστών από όλες τις πλευρές χώρων του κτιρίου.
β. Οι επιφάνειες των μη θερμαινόμενων στεγασμένων χώρων που διαθέτουν τουλάχιστον μία ανοιχτή πλευρά προς οποιονδήποτε ανοιχτό χώρο του οικοπέδου ή του κτιρίου και το μήκος του ανοίγματος είναι μικρότερο του τριάντα πέντε τοις εκατό (35%) του συνολικού μήκους του περιγράμματος του χώρου αυτού.
γ. Οι επιφάνειες των υπογείων οποιασδήποτε άλλης χρήσης εκτός αυτών που ορίζονται στην παρ.6. δ. Οι επιφάνειες των ανοικτών εξωστών και ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, όταν η συνολική επιφάνεια των χώρων αυτών έχει ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί.
6. Στο συντελεστή δόμησης δεν προσμετρώνται:
α. Οι επιφάνειες των ανοιχτών εξωστών και ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, όταν η συνολική επιφάνεια των χώρων αυτών έχει ποσοστό μικρότερο ή ίσο του σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί στο οικόπεδο. Σε κάθε περίπτωση το ποσοστό των ανοιχτών ημιυπαίθριων χώρων δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20 %) της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί.
β. Οι υπέργειοι χώροι στάθμευσης σε κτίρια αμιγούς χρήσης στάθμευσης αυτοκινήτων.
γ. Οι προσβάσιμες και μη προσβάσιμες επιφάνειες του ισογείου και οι προσβάσιμες και μη προσβάσιμες επιφάνειες των ορόφων, οι οποίες προκύπτουν από εσοχές στο σώμα του κτιρίου ανεξάρτητα από τις διαστάσεις τους.
δ. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό, ανά κτίριο ή ανά τμήμα κτιρίου αυτοτελούς λειτουργίας, κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστήρων, των πλατύσκαλων, των διαδρόμων και των χώρων αναμονής ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων, και για επιφάνεια έως τριάντα (30) τ.μ. ανά επίπεδο (όροφο, πατάρι) και ανά κλιμακοστάσιο και σαράντα (40) τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου του κτιρίου που διαθέτει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο. Σε περίπτωση προσθήκης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο Σ.Δ. δέκα (10) τουλάχιστον τ.μ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011 δεν προσμετρώνται. Στην έννοια των κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβάνονται και τα κλιμακοστάσια ειδικών κτιρίων, όπως γραφεία, τουριστικά καταλύματα, ανεξάρτητα από την ύπαρξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών.
ε. Η επιφάνεια έως είκοσι πέντε (25) τ.μ. ανά επίπεδο (όροφο, πατάρι, σοφίτα) και ανά κλιμακοστάσιο σε κάθε αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία, συμπεριλαμβανομένων των πλατύσκαλων, των διαδρόμων και των χώρων αναμονής ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων. Σε προσθήκες σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια της παρούσας περίπτωσης που έχουν υπόλοιπο Σ.Δ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011.
στ. Η επιφάνεια έως και δύο ανοικτών κλιμακοστασίων εφόσον εξυπηρετείται στάθμη ορόφου έως επτά μέτρων και πενήντα εκατοστών (7,50 μ.) από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος στη θέση αυτή.
ζ. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας, με τις ελάχιστες διαστάσεις τους.
η. Η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων ανεξαρτήτως διαστάσεων για μηχανολογικές εγκαταστάσεις ή και για τη συλλογή και εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, καθώς και η επιφάνεια αιθρίων και όλων των διαμπερών μη προσβάσιμων ανοιγμάτων, που προκύπτουν από την αρχιτεκτονική λύση (εντός των οποίων μπορούν να περιλαμβάνονται υδάτινα στοιχεία ή/και φυτεμένες επιφάνειες) ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα, όπως καμινάδες εξαερισμού, για τον δροσισμό του κτιρίου. Επιπλέον, η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων ανεξαρτήτως διαστάσεων, τουλάχιστον ενός τετραγωνικού μέτρου και πενήντα εκατοστών (1,50) τ.μ., που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα για φωτισμό ή δροσισμό του κτιρίου. Οι παραπάνω χώροι δεν συμβάλλουν στις προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού των χώρων κύριας χρήσης του κτιρίου. Σε αυτούς επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των προβλεπόμενων στην παρ. 3 του άρθρου 210 και στην περ. α΄ της παρ. 2 του άρθρου 208, η υποβάθμιση της διαμορφωμένης στάθμης του ακαλύπτου χώρου των χώρων αυτών στο εσωτερικό του κτιρίου έως τη στάθμη του δαπέδου οποιουδήποτε υπογείου. Στα κατακόρυφα φρεάτια, εφόσον εγγράφεται σε αυτά τουλάχιστον κύκλος διαμέτρου δ, επιτρέπονται εντός αυτών κατασκευές ή και στοιχεία του άρθρου 211 με μέγιστες διαστάσεις αυτές που ορίζονται στο ίδιο άρθρο. Σε αυτήν την περίπτωση επιβάλλεται καθαρός κύκλος διαμέτρου τουλάχιστον δύο τρίτων (2/3) του δ.
θ. Οι υπόγειοι όροφοι και οι επεκτάσεις τους σύμφωνα με το άρθρο 212 για :
i. την εξυπηρέτηση χώρων στάθμευσης ανεξάρτητα της χρήσης των κτιρίων, ii. τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις απαραίτητες για τη λειτουργία του κτιρίου και την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του κτιρίου,
iii. τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού,
iv.τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις Α.Π.Ε. v.τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.),
vi. υδατοδεξαμενή ή δεξαμενή συλλογής λυμάτων και τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις αυτών
vii. πισίνα – μηχανοστάσιο πισίνας ,
viii. λεβητοστάσια, μηχανοστάσια, όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς που τις διέπουν.
ι. Για κτίρια κατοικιών ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου), προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις, με την προϋπόθεση ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20) μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. Ο όροφος αυτός δύναται να έχει κύρια χρήση στο σύνολό του ή μερικώς, εφόσον αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα αυτοτελούς κατοικίας ή κατοικιών και προσμετρηθεί το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας του χώρου της κύριας χρήσης στο Σ.Δ. (στον υπολογισμό αυτό δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου της κατοικίας, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους σπα, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες). Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύουν οι απαιτήσεις περί φυσικού φωτισμού και αερισμού. Μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον ένας ή περισσότεροι υπόγειοι όροφοι προοριζόμενοι για βοηθητικές χρήσεις, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους spa, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες. Η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου) και δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων σύμφωνα με το άρθρο 212. Το λεβητοστάσιο και η αποθήκη του επιτρέπεται να βρίσκονται κατ’ επέκταση του υπογείου χώρου κύριας χρήσης κατοικίας, αρκεί να αποτελεί ανεξάρτητο πυροδιαμέρισμα και να έχει έξοδο προς ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ανεξάρτητη του υπολοίπου χώρου του υπογείου.
ια. Στα ειδικά κτίρια και κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρήσεις εκτός κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνουν οι άλλες χρήσεις, ποσοστό του οποίου μέχρι πενήντα τοις εκατό (50%) μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση, με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού – αερισμού. Το υπόλοιπο πενήντα τοις εκατό (50%) δύναται είτε να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης ο οποίος προσμετράται στον Σ.Δ. (στον υπολογισμό αυτό δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου του κτιρίου, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους spa, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες), είτε να διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις (όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους spa, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες), εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα των χώρων κύριας χρήσης. Οι παραπάνω βοηθητικές χρήσεις δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων, σύμφωνα με το άρθρο 212 (και η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου). Για την εξυπηρέτηση των υπόλοιπων χρήσεων της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον ένας υπόγειος όροφος προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις, όπως οι αναφερόμενες στο προηγούμενο εδάφιο. Η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου) και δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων σύμφωνα με το άρθρο 212. Ο όροφος αυτός δύναται να κατανέμεται σε περισσότερους του ενός υπογείου ορόφους αρκεί το άθροισμά τους να μην υπερβαίνει την κάλυψη του κτιρίου, με εξαίρεση την περ. ιβ΄ του παρόντος άρθρου. Το λεβητοστάσιο και η αποθήκη του επιτρέπεται να βρίσκεται κατ’ επέκταση του υπογείου χώρου κύριας χρήσης αρκεί να αποτελεί ανεξάρτητο πυροδιαμέρισμα και να έχει έξοδο προς ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ανεξάρτητη του υπολοίπου χώρου του υπογείου.
ιβ. 1. Για ειδικά κτίρια, ο πρώτος υπόγειος όροφος κύριας χρήσης κτιρίου θεάτρου, μουσείου, νοσοκομείου ή θεραπευτηρίου, εκπαιδευτηρίου, ξενοδοχείου, ερευνητικού κέντρου, πολυκινηματογράφων, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού – αερισμού, επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, καθώς και αυτής εκτός του περιγράμματος της ανωδομής σύμφωνα με την περ. β΄ της παρ. 6 του άρθρου 212, εφόσον στο εκτός του περιγράμματος τμήμα εξυπηρετούνται χώροι στάθμευσης, χώροι μηχανολογικών εγκαταστάσεων για τη λειτουργία του κτιρίου ή και απαραίτητων για την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του κτιρίου, χώροι για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού, χώροι για Α.Π.Ε., χώροι για μονάδες Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Απόδοσης (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) χώροι για υδατοδεξαμενή ή δεξαμενή συλλογής λυμάτων, χώροι για πισίνα– μηχανοστάσιο πισίνας, χώροι για σάουνα- spa, αποθήκες, χώροι υγιεινής, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, όπως ορίζονται από τους ειδικούς κανονισμούς που διέπουν τις εγκαταστάσεις αυτές.
2. Ειδικά για κτίρια προσωρινής διαμονής (τουριστικά καταλύματα), υπόγειους χώρους συνολικής επιφάνειας έως την πραγματοποιούμενη κάλυψη του κτιρίου για χρήσεις εγκαταστάσεων άθλησης όπως τα κολυμβητήρια, γυμναστήρια, σάουνες και οι αίθουσες πολλαπλών χρήσεων, καθώς και διαδρόμους επικοινωνίας, κλιμακοστάσια και ανελκυστήρες που βρίσκονται σε υπόγεια τμήματα, ανεξαρτήτως θέσης ή στάθμης υπογείου, ακόμη και αν εξυπηρετούν συνεπίπεδους χώρους κύριας χρήσης, ανεξαρτήτως του εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις του φυσικού φωτισμού - αερισμού.
3. Ειδικά για κτίρια βιομηχανίας - βιοτεχνίας και κέντρων δεδομένων: i. οι βάσεις έδρασης του μηχανολογικού εξοπλισμού, δεξαμενές και μεταλλικές εν γένει κατασκευές για την στήριξη ταινιοδρόμων βιομηχανικών εγκαταστάσεων, μεταλλικές κατασκευές, όπως στέγαστρα, μη περίκλειστα υπόστεγα, φορείς στήριξης ή προστασίας μηχανολογικού εξοπλισμού, υπόγεια τούνελ καλωδίων,
ii. τα SILO εφόσον πρόκειται για μηχανολογικό εξοπλισμό και όχι για κατασκευές από σκυρόδεμα,
iii. υποσταθμοί ρεύματος, Υψηλής Τάσης (Υ.Τ.) ή Μεσαίας Τάσης (Μ.Τ.) ανοικτού ή κλειστού τύπου, καθώς και τα απαραίτητα για τη λειτουργία τους κτίρια, ΚΑΦΑΟ,
iv. στέγαστρα προφύλαξης μηχανολογικού εξοπλισμού, v. φυλάκια στην είσοδο της εγκατάστασης.
vi. οι εφεδρικές ηλεκτρογεννήτριες παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας σε περίπτωση διακοπής της τροφοδοσίας του δικτύου του Ανεξάρτητου Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας και του Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας, σε κέντρα δεδομένων έως ποσοστό εξήντα τοις εκατό (60%) της επιτρεπόμενης δόμησης και κάλυψης. Υπέρβαση του ανωτέρω ποσοστού είναι επιτρεπτή κατόπιν σύμφωνης γνώμης του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. .
vii. ένας υπόγειος όροφος σε κέντρα δεδομένων, επιφάνειας ίσης με εκείνη του ισογείου, ποσοστό του οποίου μέχρι πενήντα τοις εκατό (50%) μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξαρτήτως εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού και αερισμού. Το υπόλοιπο πενήντα τοις εκατό (50%) δύναται είτε (α) να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης, ο οποίος προσμετράται στον συντελεστή δόμησης, στον υπολογισμό του οποίου δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου του κτιρίου, όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, χώροι ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, είτε (β) να διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, όπως αποθήκες, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες χώροι ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, εφόσον λειτουργικά εξυπηρετεί κέντρα δεδομένων. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να καθορίζονται σε περιοχές υψηλού κινδύνου πλημμύρας ειδικές προϋποθέσεις και προδιαγραφές των υπογείων ορόφων σε κέντρα δεδομένων και της κατασκευής αυτών.
ιγ. Ενιαίος χώρος στάθμευσης στεγασμένος μέγιστου ύψους δύο μέτρων και εξήντα εκατοστών (2,60) μ., ανοιχτός από όλες τις πλευρές, σε θέση εκτός της επιφάνειας του προκηπίου και σε επαφή με τα πλάγια ή πίσω όρια του οικοπέδου, με μήκος μικρότερο ή ίσο με το 1/2 του μήκους των πλευρών στις οποίες εφάπτεται και εφόσον εξασφαλίζεται η υποχρεωτική φύτευση. Όταν ο ενιαίος χώρος στάθμευσης φυτεύεται πάνω από την πλάκα της οροφής του, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετράται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στο μέγιστο ύψος του παραπάνω χώρου δεν συμπεριλαμβάνεται το ελάχιστο πάχος εδάφους, όταν φυτεύεται.
ιδ. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό καθαρό εμβαδόν (χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι εξωτερικοί τοίχοι τους) μικρότερο ή ίσο του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο, χωρίς να δημιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος κάτω από αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώρου κύριας χρήσης. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, με συνολικό καθαρό εμβαδόν (χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι εξωτερικοί τοίχοι τους) μικρότερο ή ίσο του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) της επιτρεπόμενης δόμησης, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ισχύουν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας προσθήκης. Στον υπολογισμό των παραπάνω ποσοστών των εσωτερικών εξωστών δεν προσμετράται η κλίμακα ανόδου και οι διάδρομοι προς αυτούς.
ιε. Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 1/2 του χώρου του υποκείμενου ορόφου με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο. Ως υποκείμενος όροφος νοείται η συνολική επιφάνεια της κάτοψης συμπεριλαμβανομένων των τοίχων που την ορίζουν. Εφόσον κάτω από τη σοφίτα υπάρχει πατάρι ως υποκείμενος όροφος νοείται ο όροφος κάτω από το πατάρι. Στο συνολικό εμβαδόν των σοφιτών δεν προσμετράται η κλίμακα ανόδου προς αυτές με τους διαδρόμους της.
ιστ. Οι κατασκευές που ορίζονται στα άρθρα 209, 212 και 214, με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά, πλην του ηλιακού χώρου.
ιζ. Ο ελεύθερος χώρος που δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πιλοτή) και που μπορεί και να εκτείνεται και σε διαφορετικά επίπεδα, εφόσον έχει:
i) επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο,
ii) στάθμη δαπέδου έως πενήντα εκατοστών (0,50) μ. πάνω ή κάτω πενήντα εκατοστών (±0,50 μ.) από την οριστική στάθμη εδάφους σε κάθε σημείο του,
iii) ελεύθερο ύψος τουλάχιστον το προβλεπόμενο για χώρο κύριας χρήσης και εφόσον,
iv) υπάρχει λειτουργική σύνδεση όλων των επιπέδων όπου εκτείνεται. Στην παρούσα περίπτωση δεν προσμετρώνται επίσης χώροι κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων, εισόδων και αποθήκης εξυπηρέτησης περιβάλλοντος χώρου επιφάνειας έως σαράντα (40) τ.μ. για κάθε συγκρότημα κλιμακοστασίου.
ιη. Η επιφάνεια της παρόδιας στοάς όπως ορίζεται στο άρθρο 219.
ιθ. Η επιφάνεια της θερμομόνωσης ή και του θερμομονωτικού στοιχείου πλήρωσης, όπως θερμομονωτικά λιθοσώματα και λοιπά θερμομονωτικά στοιχεία (όπως κουφώματα και θερμομονωτικά πανέλα σύμφωνα με τις προδιαγραφές του Κ.ΕΝ.Α.Κ.), στο σύνολό της, οι επενδύσεις του κτιρίου, όπως διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες και λοιπές επενδύσεις, πάχους έως είκοσι (20) εκατοστά πέραν της θερμομόνωσης και τα επιχρίσματα. Τα παραπάνω δύνανται να βρίσκονται εντός των πλαγίων αποστάσεων Δ ή δ και εκτός της οικοδομικής γραμμής. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με την ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τριών (3) τουλάχιστον μέτρων από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου.
κ. Σε υφιστάμενα κτίρια η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης, οι επενδύσεις του κτιρίου, όπως διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, καθώς και μαρμαρόπλακες, πάχους έως είκοσι (20) εκατοστά πέραν της θερμομόνωσης, τα επιχρίσματα, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλιακών και φωτοβολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι δεκαπέντε (15) εκατοστών, έστω και αν δεν τηρούνται οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η οικοδομική γραμμή σε περίπτωση ύπαρξης προκηπίου, ακόμη και στην περίπτωση που υπάρχει στο ακίνητο υπόλοιπο πολεοδομικών μεγεθών. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τριών (3) τουλάχιστον μέτρων από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου.
κα. Η επιφάνεια του σεισμικού αρμού που προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις στις όμορες ιδιοκτησίες και όπου αυτό επιβάλλεται από τη στατική μελέτη του κτιρίου. Η επιφάνεια του σεισμικού αρμού, δύναται να εμπεριέχεται στο πάχος της εξωτερικής θερμομόνωσης.
κβ. i. Η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία, ή ii. ο περιμετρικός φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του, αμφότεροι από φυσικά ανακυκλώσιμα πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο ή λάσπη, iii. η επιφάνεια που καταλαμβάνει η μικτή κατασκευή, η οποία αποτελείται από φέροντα οργανισμό, μεταλλικό ή από οπλισμένο σκυρόδεμα εσωτερικά, από τοίχους πλήρωσης από φυσικά, ανακυκλώσιμα και πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο, λάσπη και εξωτερικά περιμετρικά από τοιχοποιία (φέρουσα ή μη) από φυσικά ανακυκλώσιμα πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο, λάσπη, πενήντα (50) τουλάχιστον εκατοστών. Ανάμεσα στο εσωτερικό και το εξωτερικό τμήμα της παραπάνω κατασκευής δύναται να τοποθετηθεί θερμομόνωση, η οποία δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης. Η διάταξη εφαρμόζεται σε νέες κατασκευές, συμπεριλαμβανονομένων και των υπόσκαφων κτιρίων. Σε περίπτωση προσθήκης σε υφιστάμενη οικοδομή με φέρουσα τοιχοποιία κατά τα ανωτέρω, η φέρουσα τοιχοποιία του υφισταμένου κτιρίου προσμετράται στο συντελεστή δόμησης.
κγ. Η επιφάνεια στεγασμένης πλατφόρμας ανελκυστήρα οχήματος εμβαδού μέχρι 25 τ.μ.
κδ. Το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων για χρήση κατοικίας και το 20% για άλλες χρήσεις, όταν είναι κατασκευές που διαθέτουν μόνο μία (1) όψη όπως αυτή ορίζεται με μία ενιαία επιφάνεια, σε γενική κάτοψη δεν φέρουν οποιοδήποτε ίχνος κατασκευής επί του εδάφους (εξαιρουμένων των ανοιγμάτων για αερισμό και φωτισμό), η στέγη τους είναι προσβάσιμη και καλύπτεται με το υλικό του φυσικού εδάφους της περιοχής, αποτελεί συνέχεια του φυσικού εδάφους και δεν διαφοροποιείται ως προς το προϋπάρχον φυσικό έδαφος. Για την εκπλήρωση των προβλεπόμενων από τις γενικές πολεοδομικές διατάξεις αερισμό και φωτισμό επιτρέπεται η κατασκευή κατακόρυφων διόδων εντός ή εκτός του περιγράμματος του κτιρίου, μέγιστης διάστασης δύο (2,00) μέτρων και μήκους ως το περίγραμμα του κτιρίου, η επιφάνεια των οποίων δεν προσμετράται στη δόμηση. Επιτρέπεται η στέγαση των κατακόρυφων διόδων με σκίαστρα από ύφασμα, καλαμωτή, καθώς και από διαφανή στοιχεία και κινητά στοιχεία. Επιτρέπεται η κατασκευή υπογείων ορόφων κάτω από το υπόσκαφο σύμφωνα με το παρόν άρθρο.
Επιτρέπεται η δημιουργία υπόσκαφου κτιρίου σε διαφορετικό επίπεδο και σε διαφορετικό προσανατολισμό εντός τμήματος του περιγράμματος άλλου υπόσκαφου κτιρίου, εφόσον αιτιολογείται από τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό και ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Σε αυτήν την περίπτωση επιτρέπεται η κατακόρυφη σύνδεση μεταξύ των υπόσκαφων. Δεν απαιτείται οποιαδήποτε ελάχιστη απόσταση μεταξύ υπόσκαφου κτιρίου και μη υπόσκαφου κτιρίου, όταν η υψομετρική τους διαφορά είναι τουλάχιστον τρία (3) μέτρα. Δύναται η σύνδεση υπόσκαφου κτιρίου με μη υπόσκαφο κτίριο είτε μέσω κατακόρυφης διόδου είτε μέσω σύνδεσης του υπογείου τμήματος του μη υπόσκαφου κτιρίου με το υπόσκαφο κτίριο. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή υπέργειου κτίσματος εντός του περιγράμματος του υπόσκαφου κτιρίου. Δεν επιτρέπεται η αλλοίωση του φυσικού εδάφους πέραν των απαραίτητων εργασιών και διαμορφώσεων για την κατασκευή τουυπόσκαφου κτιρίου. Τα υπόσκαφα κτίρια κατασκευάζονται μετά από έγκριση του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Για την εξασφάλιση αερισμού και φωτισμού, η μοναδική όψη υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος αυτών μπορεί να μην ακολουθεί τους μορφολογικούς κανόνες της περιοχής μετά από έγκριση της σχετικής μελέτης από το αρμόδιο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής. Για την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων επιτρέπεται η εκσκαφή χωρίς τους περιορισμούς της παρ. 4 του άρθρου 210. Οι διατάξεις που ρυθμίζουν την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων εφαρμόζονται και στα νησιά, στα οποία η δόμηση, στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές ρυθμίζεται από ειδικές διατάξεις, μη εφαρμοζόμενης της προϋπόθεσης που τάσσει η περ. α΄ της παρ. 3 του άρθρου 31 του ν. 3937/2011 (Α` 60), αποκλειστικά και μόνο για την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων.
κε. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, προσβάσιμος από τον δρόμο για την αποκομιδή, ύψους έως δύο (2,00) μ. και επιφανείας έως δύο (2,00) τ.μ. για κτίρια μιας κατοικίας προσαυξανόμενος κατά ένα (1,00) τ.μ. ανά πέντε (5) κατοικίες και μέχρι πέντε (5,00) τ.μ. μέγιστο και με την προϋπόθεση ότι ο χώρος δεσμεύεται συμβολαιογραφικά για τη χρήση αυτή.
κστ. Διπλά ενεργειακά κελύφη σε νέα και υπάρχοντα κτίρια ή κατασκευές για τη δημιουργία φυτεμένων τοίχων, μέγιστου πλάτους μέχρι 0,70 μ. για επιφάνεια έως πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής επιφάνειας των περιμετρικών όψεων του κτιρίου.
κζ. Η επιφάνεια έως 1,60 μ. x 1,90 μ. για πρόβλεψη ή κατασκευή ανελκυστήρα σε κτίρια που δεν υπάρχει απαίτηση κατασκευής ανελκυστήρα, με την προϋπόθεση ότι ο ανελκυστήρας θα ικανοποιεί τουλάχιστον τις προδιαγραφές, που προβλέπονται από την κείμενη νομοθεσία, για άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα (ΕΛΟΤ-ΕΝ 81-70).
κη. Χώρος τοποθέτησης μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων φυσικού αερίου.
κθ. Το καθαρό εμβαδόν αιθρίων και οποιασδήποτε μορφής διαμπερών ανοιγμάτων του κτιρίου, κάθετων ή οριζόντιων ή και με τεθλασμένες ή καμπύλες διαδρομές, ανεξαιρέτως διαστάσεων σε οποιοδήποτε όροφο του κτιρίου δημιουργούνται. Σε κτίρια όλων των χρήσεων επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των προβλεπόμενων στην παρ. 3 του άρθρου 210 και στην παρ. 2α του άρθρου 208, η υποβάθμιση της διαμορφωμένης στάθμης του ακαλύπτου χώρου του αιθρίου στο εσωτερικό του κτιρίου έως τη στάθμη του δαπέδου οποιουδήποτε υπογείου στο οποίο υπάρχουν και χώροι κύριας χρήσης. Στην παραπάνω περίπτωση, ο ακάλυπτος χώρος του αιθρίου φυτεύεται υποχρεωτικά κατά τα 2/3 αυτού και περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο.
λ. Οι κλειστοί εσωτερικοί εξώστες (κλειστά πατάρια) και οι υποκείμενοι αποθηκευτικοί χώροι μέγιστου πλάτους δύο μέτρων και είκοσι εκατοστών (2,20) μ.
λα. Οι κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση αρχαίων μνημείων, για την προστασία και ανάδειξη αυτών από τις αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Πολιτισμού. Οι παραπάνω κατασκευές δύνανται να βρίσκονται εντός των πλαγίων αποστάσεων Δ ή δ και εντός του προκηπίου.
λβ. Οι επιφάνειες μη προσβάσιμων χώρων, με εξαίρεση την πρόσβαση για συντήρηση εγκαταστάσεων, με μέγιστο ύψος τα δύο (2) μ. κάτω από ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή φυτεμένων επιφανειών και στοιχείων νερού, με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις που προκύπτουν από την υποβάθμιση των δαπέδων δωμάτων κτιρίου ή δωμάτων ορόφων.
λγ. Ειδικά ως προς τα ψηλά κτίρια, δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης και οι ακόλουθοι χώροι, εφόσον υλοποιούνται εντός της επιτρεπόμενης κάλυψης:
λγα. Όροφοι ή τμήματα ορόφων που περιλαμβάνουν αποκλειστικά ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις απαραίτητες για τη λειτουργία του κτιρίου και την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του, για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού, Α.Π.Ε., μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), για χρήση υδατοδεξαμενής ή δεξαμενής συλλογής λυμάτων ή πισίνας, όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς που τις διέπουν. λγβ. Χώροι που απαιτούνται από τους εκάστοτε ισχύοντες κανονισμούς για την ενεργητική και παθητική πυροπροστασία ιδίως κλιμακοστάσια διαφυγής και ανελκυστήρες .
λγγ. Όροφοι που απαιτούνται για τη στατική επάρκεια του κτιρίου ή/και για λόγους αντισεισμικής προστασίας, εφόσον σε αυτούς δεν εγκαθίσταται καμία κύρια χρήση.
λγδ. Οι στεγασμένοι χώροι στάθμευσης, που απαιτούνται κατά τις οικείες διατάξεις, για την εξυπηρέτηση των αναγκών του κτιρίου και οι απαραίτητες για τη λειτουργία των χώρων αυτών εγκαταστάσεις (υπέργεια γκαράζ), εφόσον υλοποιούνται εντός της επιτρεπόμενης κάλυψης και μέχρι ύψος που δεν υπερβαίνει το δέκα τοις εκατό (10%) του συνολικού ύψους τους. Για την κατασκευή ψηλών κτιρίων μπορούν να χορηγούνται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις των άρθρων 208 και 209 του παρόντος Κεφαλαίου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνωμοδότηση του ΚΕ.Σ.Α. Με την ίδια διαδικασία μπορεί να ορίζεται ότι στα ψηλά κτίρια δεν εφαρμόζεται το παρόν για το ιδεατό στερεό. Σε περίπτωση που τα κτίρια αυτά βρίσκονται εντός κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, ιστορικού τόπου ή άλλης προστατευόμενης περιοχής, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α’ 220), απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Υπουργείου Πολιτισμού.
λδ. Οι υποσταθμοί διανομής ηλεκτρικής ενέργειας που κατασκευάζονται από τη Δ.Ε.Η. Α.Ε., σε οποιαδήποτε θέση ή στάθμη βρίσκονται, εντός του κτιρίου ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου/γηπέδου.

Άρθρο 207. Ποσοστό κάλυψης

1. α) Το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου δεν μπορεί να υπερβαίνει το εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφάνειάς του. Στην περίπτωση που δεν εξασφαλίζεται κάλυψη εκατόν είκοσι (120 τ.μ.) το μέγιστο ποσοστό κάλυψης προσαυξάνεται έως τα εκατόν είκοσι (120) τ.μ. εφόσον η κάλυψη δεν υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%) του οικοπέδου.
αα) Σε περιοχές που στις 18.12.1985 [ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985 (Α΄ 210), ίσχυε το πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα δόμησης, εφόσον δεν ορίζεται με ειδικές διατάξεις μικρότερο, το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης δεν μπορεί να υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφάνειας του οικοπέδου.
β) Κατά την αναθεώρηση, επέκταση ή έγκριση ρυμοτομικών σχεδίων ή τροποποίηση των όρων δόμησης περιοχής μπορεί να καθορίζονται διαγράμματα κάλυψης ανεξαρτήτως ποσοστού, σε ολόκληρη ή σε τμήμα της σχετικής περιοχής, εφόσον αιτιολογούνται από την αντίστοιχη μελέτη της περιοχής.
γ) Σε οικόπεδο, με περισσότερα από ένα πρόσωπα σε κοινόχρηστους χώρους, όπου τυχόν ισχύουν διαφορετικά ποσοστά κάλυψης, εφαρμόζεται σαν ποσοστό κάλυψης του όλου οικοπέδου ο αριθμητικός μέσος των ποσοστών κάλυψης.
δ) Ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου που αφήνεται σε επαφή, με ένα ή περισσότερα όρια του οικοπέδου, έχει διαστάσεις τουλάχιστον δ ή Δ.
2. Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί, κατά τις διατάξεις του ν. 1024/1971 (Α΄ 232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων, που αφορούν την επιτρεπόμενη κάλυψη, προκειμένου για έκδοση οικοδομικής άδειας ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό κάλυψης που του αναλογεί σύμφωνα με την επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
3. Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου: προσμετράται η επιφάνεια που ορίζεται από τις προβολές των περιγραμμάτων όλων των κτιρίων, όπως αυτά ορίζονται από τους κλειστούς και τους στεγασμένους χώρους των κτιρίων, όπως αναφέρεται στην παρ. 5β του άρθρου 206 και από τους ανοικτούς ημιυπαίθριους χώρους, πάνω σε οριζόντιο επίπεδο.
4. Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου δεν προσμετρώνται οι επιφάνειες των ορθών προβολών σε οριζόντιο επίπεδο :
α. Τμημάτων του ακάλυπτου χώρου που εισέχουν στο κτίριο, ανεξάρτητα από το πλάτος και το βάθος τους, ακόμη και εάν περιλαμβάνουν φέρον στοιχείο.
β. Ανοιχτών «και κλειστών» εξωστών.
γ. Χώρων και κατασκευών που αναφέρονται στις περιπτώσεις ι΄, ια΄, ιβ΄, ιγ΄, ιθ΄, κ΄, κα,΄ κβ΄, κγ΄, κε΄, κστ΄, κη΄ και λα΄ της παρ. 6 του άρθρου 206.
δ. Χώρων και κατασκευών όπως ορίζονται στα άρθρα 211 και 212, με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά.
ε. Αίθριων, ηλιακών αίθριων, οποιασδήποτε μορφής διαμπερών ανοιγμάτων και κατακόρυφων φρεατίων του κτιρίου, ανεξαιρέτως διαστάσεων, στην περίπτωση που ξεκινούν κάτω ή από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους και μόνο για το τμήμα εκείνο που δεν καλύπτεται με ανωδομή.
στ. Το πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων για χρήση κατοικίας και το είκοσι τοις εκατό (20%) για άλλες χρήσεις. Σε περίπτωση κατασκευής υπόσκαφου κτιρίου το ποσοστό κάλυψης δύναται να αυξάνεται, χωρίς όμως να υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%).
ζ. Η επιφάνεια της στοάς, όταν κατασκευάζεται χωρίς υποστυλώματα και χωρίς την κατασκευή ορόφου πάνω από την επιφάνεια αυτή.
η. Κλίμακες κινδύνου, εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας και μόνο σε υφιστάμενα πριν την ισχύ του κανονισμού κτίρια, στα οποία έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου.
θ. Υπόγειοι και ημιυπόγειοι χώροι στάθμευσης κάτωθι ασκεπών αθλητικών εγκαταστάσεων και των συνοδευτικών σε αυτές διαμορφώσεων, αν η στάθμη των υπερκείμενων αθλητικών εγκαταστάσεων δεν ξεπερνά το ενάμισι μέτρο (1,50) από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους του περιβάλλοντος χώρου της εν λόγω περιοχής, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
θα) η κλίση του εδάφους δεν ξεπερνά το έξι τοις εκατό (6%),
θβ) διαθέτουν τουλάχιστον πενήντα (50) θέσεις στάθμευσης,
θγ) το εσωτερικό ύψος των χώρων στάθμευσης δεν ξεπερνά τα δύο μέτρα και τριάντα εκατοστά (2,30) από τα φέροντα στοιχεία.

Άρθρο 208. Συντελεστής Όγκου

1. Για τον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κατ’ όγκον εκμετάλλευσης του οικοπέδου σ.ο. εφαρμόζονται οι ακόλουθες σχέσεις :
α) (σ.ο.) = 5,00 x (σ.δ.), όπου (σ.δ.) ο αντίστοιχος συντελεστής δόμησης του οικοπέδου κατά περίπτωση και αφορά κτίρια ανεξάρτητα από το ύψος τους,
β) (σ.ο.) = 5,50 x (σ.δ.), για κτίρια με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος μικρότερο ή ίσο των οκτώμισι (8,50) μ. και ειδικά κτίρια.
2. Για τον υπολογισμό του πραγματοποιούμενου συντελεστή όγκου σ.ο. :
α) Προσμετρώνται : ο όγκος των χώρων που προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης (ο όγκος των χώρων του υπογείου που προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης υπολογίζεται από την οριστική στάθμη του εδάφους και άνω),ο όγκος των ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, ο όγκος των χώρων που ορίζονται στις περ. β΄, δ΄,ε΄, ιδ΄, ιε΄, κζ΄, λ΄, λβ΄ και λγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206 , ο χώρος της στέγης μόνον όταν αυτή δεν είναι υποχρεωτική, ο χώρος υπογείου από την οριστική στάθμη εδάφους και άνω.
β) Δεν προσμετρώνται : όλες οι περιπτώσεις της παρ. 6 του άρθρου 206 εκτός των περ. β΄, δ΄, ε΄, ιδ΄, ιε΄, κζ΄, λ΄, λβ΄ και λγ΄, ο χώρος της στέγης (συμπεριλαμβανομένων των κατασκευών που βρίσκονται εντός αυτού όπως πατάρια, σοφίτες και μόνο για το τμήμα αυτών των κατασκευών που βρίσκονται εντός του ύψους της υποχρεωτικής στέγης) όταν αυτή είναι υποχρεωτική.
3. Για την κατασκευή κτιρίων ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης, όπως ορίζονται κάθε φορά στην κείμενη νομοθεσία, μπορούν να χορηγούνται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις της παρ. 1, με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.). Σε περίπτωση που τα κτίρια αυτά βρίσκονται εντός κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, ιστορικού τόπου ή άλλης προστατευόμενης περιοχής, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α΄ 220) απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Υπουργείου Πολιτισμού.
4. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορούν να καθορίζονται κριτήρια χαρακτηρισμού κτιρίων ως ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης. Στην περίπτωση αυτή, με την απόφαση και τη διαδικασία της παρ. 3, διενεργείται ο χαρακτηρισμός του κτηρίου ως ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης με βάση ένα ή περισσότερα κριτήρια της απόφασης του πρώτου εδαφίου και εγκρίνεται το ύψος της χορηγούμενης παρέκκλισης.

Άρθρο 209. Θέση κτιρίου και εγκαταστάσεων

1. Η τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο πριν τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985 (Α΄ 210),γίνεται σύμφωνα με τις ακόλουθες διατάξεις και διασφαλίζει την απρόσκοπτη πρόσβαση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων σ’ αυτό:
α) η όψη του κτιρίου στο πίσω όριο του οικοπέδου απέχει κατ’ ελάχιστο απόσταση Δ από αυτό. Αν δεν υφίσταται πίσω όριο λόγω σχήματος του οικοπέδου, δεν είναι υποχρεωτική η απόσταση αυτή.
β) όταν στο κοινό πλάγιο όριο όμορων οικοπέδων υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου και μικρότερη ή ίση του δ από το κοινό όριο και έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή, το κτίριο οφείλει να έχει κατ’ ελάχιστον απόσταση δ από το κοινό πλάγιο όριο μόνο κατά το τμήμα του οικοπέδου που υπάρχει το παραπάνω κτίσμα του όμορου οικοπέδου. Σε κάθε άλλη περίπτωση το κτίριο δύναται να εφάπτεται ή να απέχει κατά δ από το κοινό πλάγιο όριο. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις είναι δυνατή η εφαρμογή της περ. στ),
γ) όταν σε οποιοδήποτε τμήμα των πίσω ή πλάγιων ορίων του οικοπέδου εφάπτεται κτίριο οποιασδήποτε χρήσης και χρονολογίας κατασκευής, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται στα όρια αυτά.
δ) όταν το όμορο οικόπεδο είναι αδόμητο ή έχει κτίσμα που έχει κατασκευαστεί πριν από την ένταξη της περιοχής σε σχέδιο, το κτίριο επιτρέπεται να εφάπτεται ή να απέχει από το πλάγιο κοινό όριο απόσταση δ.
ε) όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που προβλεπόταν, λόγω συστημάτων δόμησης που ίσχυαν πριν από τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985 Α΄ 210), η τοποθέτηση του κτιρίου σε επαφή με πλάγιο κοινό όριο, το κτίσμα μπορεί να τοποθετείται σε επαφή με το πλάγιο κοινό όριο ανεξάρτητα θέσης και χρόνου κατασκευής του κτίσματος του όμορου οικοπέδου.
στ) αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς εννέα (9) μ. σε κάθε διεύθυνση, τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου εννέα (9) μ. σε κάθε διεύθυνση και εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται του αντίστοιχου ορίου. Η ίδια δυνατότητα τοποθέτησης του κτιρίου μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μπορεί να εφαρμόζεται και για το σύνολο του κοινού ορίου του οικοπέδου όταν αυτό εφάπτεται με περισσότερες της μιας ιδιοκτησίας και προκύπτει υποχρέωση τήρησης απόστασης για μια τουλάχιστον από αυτές,
ζ) σε γωνιακά οικόπεδα αφήνεται υποχρεωτικά ακάλυπτος δ x δ στην απέναντι της γωνίας θέση του οικοπέδου ή σε θέση που η επιφάνεια αυτή συνέχεται με τους ακάλυπτους των όμορων ιδιοκτησιών, με την επιφύλαξη της περ. στ΄.
η) εάν το όριο του οικοπέδου είναι κοινό με περισσότερα του ενός οικόπεδα το κτίριο εφάπτεται ή τοποθετείται σε απόσταση Δ ή δ από το κοινό όριο και υποχρεωτικά μόνο κατά το τμήμα του οικοπέδου αυτού.
θ) σε οικόπεδα όπου κατασκευάζονται περισσότερα του ενός κτίρια, και όταν αυτά δεν εφάπτονται, η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι δ.
ι) κτίρια του ίδιου ακινήτου μπορούν να εφάπτονται ή να απέχουν μεταξύ τους κατά ελάχιστη απόσταση δύο μέτρων και πενήντα εκατοστών (2,50) μ., όταν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ή το ύψος στο οποίο εξαντλείται ο Σ.Δ. δεν ξεπερνά τα οκτώ μέτρα και πενήντα εκατοστά (8,50) μ.
2. Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα στο οικόπεδο σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο μετά από τις 18.12.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 1577/1985 (Α’ 210). Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πίσω όρια του οικοπέδου αφήνεται απόσταση Δ και όπου δεν εφάπτεται με τα πλάγια όρια του οικοπέδου αφήνεται απόσταση δ. Στην παρούσα εφαρμόζονται οι περ. στ΄, θ΄, ι΄ της παρ. 1.
3. Σε περίπτωση εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή κατά την επέκταση ή αναθεώρησή τους, όπου το επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων της περιοχής καθορίζεται μέχρι και οκτώ μέτρα και πενήντα εκατοστά (8,50 μ.) και επιβάλλεται η τήρηση απόστασης του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου, επιτρέπεται η απόσταση αυτή να είναι μικρότερη του Δ ή δ της παρ. 1, όχι όμως μικρότερη των δύο μέτρων και πενήντα εκατοστών (2,50) μ.
4. Εσοχές του κτιρίου στην περίπτωση που εφάπτεται με τα όρια του οικοπέδου, μπορούν να έχουν οποιαδήποτε απόσταση από το όμορο κτίριο. Ανοίγματα στις εσοχές αυτές δεν δημιουργούν δουλεία για τα όμορα οικόπεδα και προσμετρώνται στον υπολογισμό των ανοιγμάτων για την επάρκεια φυσικού φωτισμού και αερισμού, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού ή εξασφαλίζουν ελάχιστη διάσταση δ κάθετα προς την πλευρά των ανοιγμάτων.
5. Οι χώροι κλιμακοστασίου καλύπτουν τις προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού εφόσον έχουν ανοίγματα προς ακάλυπτους χώρους ή ελεύθερο ανοιχτό χώρο ελάχιστης διάστασης δύο (2) μέτρων κάθετα προς την πλευρά των ανοιγμάτων. Οι χώροι κύριας χρήσης καλύπτουν τις προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού, εφόσον έχουν ανοίγματα προς ακάλυπτους χώρους ή ελεύθερο ανοιχτό χώρο ελάχιστης διάστασης δ κάθετα προς την πλευρά των ανοιγμάτων.

Άρθρο 210. Ύψος Κτιρίου - αφετηρία μέτρησης υψών - πλάτος δρόμου

1. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο Σ.Δ. προς περιοχής ως εξής:
α) για Σ.Δ. έως και 0,4 ύψος 10,75 μ.
β) για Σ.Δ. έως και 0,8 ύψος 14,00 μ.
γ) για Σ.Δ. έως και 1,2 ύψος 17,25 μ.
δ) για Σ.Δ. έως και 1,6 ύψος 19,50 μ.
ε) για Σ.Δ. έως και 2,0 ύψος 22,75 μ.
στ) για Σ.Δ. έως και 2,6 ύψος 26,00 μ.
ζ) για Σ.Δ. 2,6 και άνω, το δεκαπλάσιο του επιτρεπόμενου συντελεστή με μέγιστο ύψος τριάντα δύο μέτρων (32).
2. Επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος και το συντελεστή όγκου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.):
α. για τα ειδικά κτίρια πλην των γραφείων, στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 1,2 και αιτιολογημένη πρόταση του αρμόδιου φορέα, με τις ακόλουθες μέγιστες τιμές:
για Σ.Δ. έως και 0,4 ύψος 13,00 μ.
για Σ.Δ. έως και 0,8 ύψος 18,00 μ.
για Σ.Δ. έως και 1,2 ύψος 21,00 μ.
β. σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίριο που έχει ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια, εφόσον δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.
3. Το μέγιστο ύψος του κτιρίου σε κάθε σημείο των όψεών του μετριέται από την οριστική στάθμη του εδάφους σε οποιοδήποτε σημείο μέτρησης ή από τη στάθμη του πεζοδρομίου, αν οι όψεις τοποθετούνται επί της ρυμοτομικής γραμμής. Σε οικόπεδα με πρόσωπα σε περισσότερους του ενός κοινόχρηστους χώρους, για τα οποία ισχύουν διαφορετικά μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη και το ένα τουλάχιστον από αυτά δεν ορίζεται βάσει της παραγράφου αυτής, επιβάλλεται η τήρηση του μικρότερου από τα επιτρεπόμενα ύψη μέχρι την απόσταση των εννέα (9) μέτρων από την οικοδομική γραμμή στην οποία αντιστοιχεί αυτό, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από τους ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής. Σε περίπτωση υπογείου με ύπαρξη χαμηλωμένης αυλής (cour anglaise) η αφετηρία μέτρησης του ύψους γίνεται από την οριστική στάθμη εδάφους του ισογείου στην αντίστοιχη θέση.
4. Στους ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων επιτρέπεται η εκσκαφή ή επιχωμάτωση του φυσικού εδάφους για την προσαρμογή του στο κτίριο με την προϋπόθεση ότι σε κανένα σημείο η οριστική στάθμη του εδάφους δεν θα βρίσκεται ψηλότερα ή χαμηλότερα από το 1,50 μ. από τη φυσική στάθμη του. Σε περίπτωση εκσκαφής ή επίχωσης ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου για οικόπεδα με κλίση μεγαλύτερη του 20%, η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί να υποβιβαστεί τεχνητά έως δύο (2,00μ.) και να επιχωθεί μέχρι 1,50 μ. Εκσκαφές ή επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια επιτρέπονται ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.A.
5. Το κτίριο πλην εξωστών με τα κιγκλιδώματα και τα στηθαία ασφαλείας, αρχιτεκτονικών προεξοχών και αρχιτεκτονικών στοιχείων, ογκοπλαστικών προεξοχών και διακοσμητικών στοιχείων, κινητών συστημάτων σκίασης και κινητών προστεγασμάτων, που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο οφείλει να εγγράφεται στο ιδεατό στερεό, που καθορίζεται:
α. στα πρόσωπα του οικοπέδου, από την κατακόρυφη επιφάνεια που περνά από την οικοδομική γραμμή και της οποίας τα ανώτατα σημεία βρίσκονται σε ύψος 1,5 Π που δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 7,5 μέτρων, από τα αντίστοιχα σημεία του κρασπέδου του πεζοδρομίου.
β. από κεκλιμένη επιφάνεια που περνά από τα ανώτατα σημεία της κατακόρυφης επιφάνειας που ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο και σχηματίζει με αυτήν οξεία γωνία εφαπτομένης 1: 1,5.
γ. στις υπόλοιπες πλευρές του οικοπέδου από κατακόρυφες επιφάνειες που περνούν από τα όρια του οικοπέδου ή από τα όρια των αποστάσεων που επιβάλλονται.
6. Σε περιπτώσεις πλατειών ή διευρύνσεων λόγω συμβολής οδών με ή χωρίς απότμηση, για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων στο τμήμα που βλέπει στη διεύρυνση ή την πλατεία, λαμβάνεται το μεγαλύτερο μέγεθος Π από όλα τα προκύπτοντα στο σημείο της συμβολής.
Όταν ο εγκεκριμένος κοινόχρηστος χώρος περιβάλλεται κατά το μεγαλύτερο μέρος του από οικοδομικό τετράγωνο και επικοινωνεί με άλλο κοινόχρηστο χώρο από δίοδο, ως μέγεθος Π για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων που βλέπουν σε αυτόν λαμβάνεται το πλάτος της διόδου στο σημείο συμβολής της με το χώρο αυτόν.
7. Τα ύψη για την εφαρμογή του ιδεατού στερεού, μετρώνται από κάθε σημείο της ρυμοτομικής γραμμής στη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου πεζοδρομίου, όπως αυτή βεβαιώνεται από τον μελετητή μηχανικό και εγκρίνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα και το διάγραμμα κάλυψης από την αρμόδια υπηρεσία του δήμου. Αν δεν υπάρχει οριστικά διαμορφωμένο πεζοδρόμιο, η στάθμη αυτή καθορίζεται από την εγκεκριμένη υψομετρική μελέτη της οδού. Αν δεν υπάρχει υψομετρική μελέτη της οδού, η μελέτη συντάσσεται από ιδιώτη μηχανικό και αυτή εγκρίνεται από την αρμόδια Υπηρεσία του δήμου. Επιτρέπεται η σύνταξη νέας υψομετρικής μελέτης στην περίπτωση διαφοροποίησης του ύψους της οδού. Σε περίπτωση ανέγερσης αθλητικών εγκαταστάσεων με χωρητικότητα άνω των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) θεατών, για την κατασκευή ή τη λειτουργία των οποίων απαιτούνται διανοίξεις ή διαμορφώσεις οδών και λοιπά συνοδά έργα, οι αρμοδιότητες της έγκρισης κυκλοφοριακών και λοιπών σχετικών τεχνικών και υποστηρικτικών μελετών, της έγκρισης υψομετρικής μελέτης οδών και της έκδοσης σχετικών βεβαιώσεων που απαιτούνται για την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή και της κατασκευής και επίβλεψης ασκούνται από το Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών. Η διάταξη εφαρμόζεται και επί εκκρεμών, κατά την έναρξη ισχύος της, αιτήσεων έγκρισης των απαιτούμενων μελετών των περιπτώσεων του ανωτέρω εδαφίου. Στις περιπτώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ν. 3986/2011 (Α΄ 152),οι αρμοδιότητες της έγκρισης υψομετρικής μελέτης οδών και της έκδοσης σχετικών βεβαιώσεων που απαιτούνται για την έκδοση οικοδομικών αδειών ασκούνται από τον Υπουργό Υποδομών και Μεταφορών. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου εφαρμόζεται και επί εκκρεμών, κατά τις 9.12.2020, ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020 (Α΄245) αιτήσεων έγκρισης της υψομετρικής μελέτης οδών.
8. Με την επιφύλαξη των διατάξεων του ν. 4858/2021 (Α΄ 220) επιτρέπεται, προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους μέχρι ένα (1) μ., στις περιπτώσεις στις οποίες ισχύει μία από τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α. το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση οχημάτων,
β. το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (pilotis) κατά εφαρμογή της περ. ιζ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206 και ο ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση οχημάτων
γ. κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του πενήντα τοις εκατό (50%) από την καθαρή επιφάνεια του δώματος ή φυτεμένη στέγη επιφάνειας μεγαλύτερης του πενήντα τοις εκατό (50%) από την καθαρή επιφάνεια της στέγης. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειάς τους,
δ. πραγματοποιείται μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά πέντε τοις εκατό (5%). Η περ. γ΄ εφαρμόζεται και σε υφιστάμενα κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής. Επιτρέπεται προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους μέχρι ένα μέτρο όταν ισχύει μία από τις παραπάνω προϋποθέσεις και δύο (2) μέτρα, όταν ισχύουν δύο από τις παραπάνω προϋποθέσεις και ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι διατάξεις της παρούσας εφαρμόζονται και σε περιπτώσεις καθορισμού μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους από πάσης φύσεως διατάγματα, εφόσον δεν περιέχεται ρητή αντίθετη πρόβλεψη σε αυτά.
Παράδειγμα συνδυαστικής χρήσης Άρθρων 204 & 210 όταν το ύψος ορίζεται από ειδικές πολεοδομικές διατάξεις

Άρθρο 211. Λειτουργικά, ενεργειακά και διακοσμητικά στοιχεία στις όψεις του κτιρίου

1. Α. Στις όψεις επί του κελύφους του κτιρίου τόσο για τα νέα κτίρια όσο και για τις προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια και εφόσον δεν δημιουργούν κλειστούς ή ανοικτούς χώρους χρήσης του κτιρίου, επιτρέπονται και διατάσσονται ελεύθερα σε οποιαδήποτε θέση και, σύμφωνα με τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό:
α) αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία,
β) ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία,
γ) κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης και ρύθμισης του φυσικού φωτισμού με τα στηρίγματά τους,
δ) κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους,
ε) αγωγοί τεχνικών συστημάτων, όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορροές βάσει των προβλεπομένων προδιαγραφών.
Β. Τα παραπάνω στοιχεία έχουν μέγιστο πλάτος ίσο με 1/4 Δ ή 1/4 δ, η απόστασή τους από τα όρια του οικοπέδου δεν μπορεί να είναι μικρότερη του ενός μέτρου, όπου αφήνεται απόσταση δ ή Δ και στην περίπτωση που εξέχουν της ρυμοτομικής γραμμής, κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχιστον τριών (3) μ. Στοιχεία με πλάτος που υπερβαίνει τα παραπάνω όρια επιτρέπονται ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
2. Εξώστες και στεγασμένοι χώροι κτιρίων με τυχόν οριζόντια φέροντα ή κατακόρυφα και οριζόντια αρχιτεκτονικά στοιχεία ή κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας ή πέργκολες διατάσσονται ελεύθερα σε οποιαδήποτε όψη και όροφο του κτιρίου. Στην περίπτωση που τα οριζόντια φέροντα ή κατακόρυφα και οριζόντια αρχιτεκτονικά στοιχεία ή κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας ή οι πέργκολες στεγάζουν ή περιβάλλουν εξώστη ή δώμα ορόφου που προκύπτει από την υποχώρηση του ορόφου, δύνανται να υπερβαίνουν το μέγιστο πλάτος της παρ. 1 με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν το περίγραμμα του εξώστη και των περιορισμών της παρ. 3 ή του περιγράμματος του παραπάνω δώματος.
3. Οι ανοικτοί εξώστες μπορούν να προεξέχουν της οικοδομικής γραμμής, όπως ορίζεται στις υποπερ. α΄ και β΄ της παρ. 5 του άρθρου 210, έως πλάτους 1/10 Π και όχι περισσότερο των δύο (2) μέτρων, όταν αυτή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή και κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχιστον τριών (3) μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου. Οι ανοικτοί εξώστες μπορούν να προεξέχουν της οικοδομικής γραμμής, όπως ορίζεται στις υποπερ. α΄ και β΄ της παρ. 5 του άρθρου 210, έως πλάτους δύο (2) μέτρων όταν η οικοδομική γραμμή δεν ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή. Αν η όψη του κτιρίου δημιουργείται σε υποχώρηση από την οικοδομική γραμμή, το βάθος των ανοικτών εξωστών προσαυξάνεται αναλόγως. Οι ανοικτοί εξώστες δύναται να εισέχουν εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου με πλάτος έως 1/4 x Δ ή 1/4 x δ τηρώντας παράλληλα απόσταση από τα όρια του οικοπέδου τουλάχιστον ένα (1,00) μ.. Οι εξώστες, αρχιτεκτονικά και λοιπά δομικά στοιχεία της παρ. 1, αν εξέχουν της ρυμοτομικής γραμμής και βρίσκονται σε ύψος μικρότερο των πέντε (5) μέτρων, απέχουν τουλάχιστον πενήντα (50) εκατοστά από το άκρο του κρασπέδου του πεζοδρομίου και προς την πλευρά της ρυμοτομικής γραμμής σε οριζόντια προβολή. Εφόσον οι ανοικτοί εξώστες φυτεύονται σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, σε οποιοδήποτε επίπεδο, συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης κατά το ποσοστό που φυτεύονται.
4. Κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων επιτρέπεται να κατασκευάζονται σε οποιαδήποτε θέση, ακόμα και σε τμήματα εξωστών που βρίσκονται πάνω από κοινόχρηστους χώρους, εφόσον τα στηρίγματα αυτά εδράζονται στους εξώστες και δεν εξέχουν από το περίγραμμά τους.
5. Κλειστοί εξώστες (έρκερ) κατασκευάζονται με τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α. Το άθροισμα των επιφανειών των ορθών προβολών σε κατακόρυφο επίπεδο των κλειστών εξωστών που κατασκευάζονται στις όψεις των κτιρίων δεν μπορεί να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) της αντιστοίχου επιφάνειας όψεως.
β. Η μέγιστη προεξοχή να μην υπερβαίνει τα ογδόντα εκατοστά (80) από την επιφάνεια της όψης του κτιρίου.
γ. Σε περίπτωση που η οικοδομική γραμμή συμπίπτει με τη ρυμοτομική γραμμή και το κτίριο τοποθετείται σε αυτήν οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται μόνο για πλάτος δρόμου άνω των 8 μέτρων (8) και σε κάθε περίπτωση πρέπει να βρίσκεται πάνω από πέντε (5) μέτρα από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου.
δ. Οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται εντός των υποχρεωτικών ακαλύπτων, σε ύψος άνω των τριών (3) μέτρων και όταν βρίσκονται εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου δεν επιτρέπεται να κατασκευάζονται με πλάτος μεγαλύτερο του ¼ x Δ ή ¼ x δ και η απόστασή τους από τα όρια του οικοπέδου δεν μπορεί να είναι μικρότερη από ένα μέτρο.
ε. Επιτρέπεται η κατασκευή κλειστών εξωστών σε προέκταση σοφίτας ή και εσωτερικού εξώστη. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή ανοιχτών εξωστών σε προέκταση κλειστών εξωστών. Είναι δυνατή όμως η κατασκευή κλειστών εξωστών δίπλα (σε επαφή ή σε απόσταση) από ανοικτούς εξώστες ή και από στοιχεία της παρ. 1Α. Η πρόσβαση στους ανοικτούς εξώστες μπορεί να γίνεται μέσω ανοιγμάτων, στις κλειστές πλευρές των κλειστών εξωστών, που είναι δίπλα στους ανοικτούς εξώστες.
στ. Η επιφάνεια πάνω από τον κλειστό εξώστη δύναται να είναι βατή.
6. Σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας κυκλοφορίας επιτρέπεται η κατασκευή των στοιχείων των προηγούμενων παραγράφων σε ύψος μεγαλύτερο των τριών (3,00) μ., μετά από βεβαίωση του αρμόδιου δήμου ότι δεν παρεμποδίζουν τη λειτουργία του πεζόδρομου
7. Σε καταστήματα και εισόδους κτιρίων πάνω από κοινόχρηστους χώρους επιτρέπεται να κατασκευάζονται μόνιμα προστεγάσματα χωρίς κατακόρυφα στηρίγματα. Μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου τα παραπάνω προστεγάσματα επιτρέπεται να κατασκευάζονται με πλάτος μέχρι ½ Δ ή ½ δ.
8. Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακαλύπτου χώρου επιτρέπονται κατασκευές για την εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενων ατόμων.
9. Μεταξύ των ανοιχτών στεγασμένων χώρων, στους εξώστες και στους υπαίθριους χώρους των κτιρίων, επιτρέπονται στηθαία και διαχωριστικά στοιχεία μεταξύ των όμορων ιδιοκτησιών ή των συνιδιοκτησιών.
10. Τεχνικά συστήματα κλιματισμού ή θέρμανσης και παραγωγής Ζεστού Νερού Χρήσης (ZNX), ηλιοθερμικά πανέλα αερισμού, φωτοβολταϊκά στοιχεία και συναφή, όπως επίτοιχοι λέβητες αερίου, εξωτερικές μονάδες κλιματισμού, στις περιπτώσεις νέων κατασκευών θα πρέπει να ενσωματώνονται στο κέλυφος του κτιρίου και να μην προεξέχουν από την επιφάνεια των όψεων του κτιρίου. Τα παραπάνω δύνανται να τοποθετηθούν εντός κλειστών εξωστών (έρκερ), εντός ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, εντός ανοικτών εξωστών, στα δώματα (με μέγιστο ύψος στηθαίου 1,50 μ.), σε μη προσβάσιμους χώρους (με εξαίρεση την πρόσβαση για συντήρηση εγκαταστάσεων) κάτω από ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, στο χώρο της πιλοτής και άλλους, εφόσον εξασφαλίζεται από τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό ο αποκλεισμός της θέασης των παραπάνω συστημάτων στις όψεις του κτιρίου.
Σε υφιστάμενα κτίρια επιτρέπεται να εξέχουν μέχρι πενήντα (50) εκατοστά και μόνο όταν δεν μπορούν να τοποθετηθούν επί των εξωστών ή των δωμάτων, να τοποθετούνται σε ύψος μεγαλύτερο των τριών (3) μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου και με πρόβλεψη κατάλληλης απορροής των παραγόμενων συμπυκνωμένων υδρατμών, για κτίρια που βρίσκονται στην οικοδομική γραμμή και η λειτουργία τους δεν υπερβαίνει τα επιτρεπόμενα όρια θορύβου. Στις όψεις επί του κελύφους του κτιρίου επιτρέπεται η εγκατάσταση μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων των τεχνικών συστημάτων του κτιρίου.
11. Σε περιπτώσεις κτιρίων που εφάπτονται στα όρια του οικοπέδου όλα τα παραπάνω στοιχεία του παρόντος άρθρου δύνανται να εφάπτονται στα όρια ή να έχουν απόσταση μικρότερη του ενός μέτρου από αυτά.

Άρθρο 212. Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους και περιφράξεις

1. Για την κατασκευή κάθε εργασίας δόμησης και τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου του κτιρίου τηρούνται τα προβλεπόμενα από τη σχετική νομοθεσία μέτρα για την εναλλακτική διαχείριση των αποβλήτων από εκσκαφές, κατασκευές και κατεδαφίσεις, όπως εκάστοτε ισχύει.
2. α. Ο υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου τουλάχιστον κατά τα 2/3 του παραμένει χωρίς επίστρωση και όπως προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις. Στον υπολογισμό της φύτευσης συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε οποιοδήποτε επίπεδο, καθώς και κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση μνημείων για την προστασία και ανάδειξή τους ύστερα από έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού. Κάθε επιφάνεια που φυτεύεται σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών συμμετέχει στον υπολογισμό της απαιτούμενης φύτευσης. Στις παραπάνω επιφάνειες συμπεριλαμβάνονται: φυτεμένα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες, φυτεμένοι ενιαίοι χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με την περ. ιγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206, φυτεμένοι υπαίθριοι χώροι, φυτεμένες εσοχές στο σώμα του κτιρίου, φυτεμένα δώματα ορόφων (που προκύπτουν από υποχώρηση ορόφων) και φυτεμένοι ανοικτοί εξώστες σε οποιοδήποτε επίπεδο. Οι επιφάνειες κάτω από πέργκολες, στέγαστρα και προστεγάσματα δύνανται να συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης, εφόσον φυτεύονται στο επίπεδο εδάφους. Αν δημιουργούνται υπαίθριοι χώροι στάθμευσης, τότε ο υπολογισμός των 2/3 της υποχρεωτικής φύτευσης λαμβάνεται επί του απομειούμενου κατά δέκα ποσοστιαίες μονάδες υποχρεωτικά ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου.
β. Τα προκήπια είναι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι.
γ. Το αίθριο δύναται να συμμετέχει στον υπολογισμό του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου. Εφόσον φυτεύεται σε ελάχιστο πάχος εδάφους 40 εκατοστών, σε οποιοδήποτε επίπεδο, συμμετέχει στον υπολογισμό της φύτευσης κατά το ποσοστό που φυτεύεται.
δ. Η επιφάνεια κάθε διαμπερούς ανοίγματος και η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα, που φυτεύονται σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, σε οποιοδήποτε επίπεδο, συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης.
ε. Οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι του οικοπέδου προσαρμόζονται στη μορφολογία του εδάφους του οικοδομικού τετραγώνου.
στ. Για πρατήρια υγρών καυσίμων ο υποχρεωτικός χώρος φύτευσης ορίζεται στο 1/4 του αναφερόμενου στην παρ. 2α.
ζ. Σε κτίρια όπου δεν είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί η φύτευση μέχρι τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, δύναται αυτή να μειωθεί στο 1/2 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, υπό την προϋπόθεση ότι θα φυτευτεί στο δώμα διπλάσια επιφάνεια από την υπολειπόμενη επιφάνεια των 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου που δεν προβλέπεται να υλοποιηθεί. Σε κτίρια όπου δεν είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί η φύτευση μέχρι τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, κατ’ εξαίρεση δύναται να συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης και οι διάδρομοι διέλευσης των οχημάτων, εφόσον επιστρώνονται από διάτρητες πλάκες.
3. Στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ή γηπέδου επιτρέπονται οι παρακάτω διαμορφώσεις:
α. Η τροποποίηση της φυσικής στάθμης του εδάφους των ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου για την προσαρμογή του κτιρίου σε αυτό και μέχρι στάθμης συν-πλην ενάμισι μέτρο (± 1,50) μ. από το φυσικό έδαφος. Σε περίπτωση εκσκαφής ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου με κλίση μεγαλύτερη του είκοσι τοις εκατό (20%), η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί να υποβιβαστεί τεχνητά έως δύο μέτρα (2) και να επιχωθεί μέχρι ενάμισι μέτρο (1,50μ.) Εκσκαφές ή επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια, επιτρέπονται ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
β. Η επίχωση μέχρι τη στάθμη του πεζοδρομίου τμήματος του χώρου μεταξύ της πρόσοψης του κτιρίου και της ρυμοτομικής γραμμής ή η κατασκευή γεφυρωτής προσπέλασης στο κτίριο, σε πλάτος όσο απαιτείται από τη χρήση του κτιρίου για οικόπεδα με κλίση άνω του δεκαεπτά τοις εκατό (17%).
γ. Κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), πλατύσκαλα, αντηρίδες, πεζούλια, βεράντες, φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσον του 1/2 της όψης στην οποία αντιστοιχεί και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι μέτρο 1,50 μέτρο μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
4. Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου, εκτός όσων αναφέρονται σε άλλα άρθρα του παρόντος νόμου, επιτρέπονται:
α. Τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικοί τοίχοι μεγίστου ύψους ενάμισι (1,50) μέτρου, τοίχοι ελεύθερης διάταξης που συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστου ύψους ενάμισι (1,50 ) μέτρου πεζούλια, βεράντες, διαμορφώσεις εισόδων (αυλόθυρες – πορτοσιές), φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του ½ της όψης στην οποία αντιστοιχούν και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι (1,50) μέτρου, καθώς και στοιχεία εξυπηρέτησης (πάγκοι, τραπέζια), άθλησης και παιχνιδότοπων. Στην περίπτωση που οι διαχωριστικοί τοίχοι ή τοίχοι ελεύθερης διάταξης υπερβαίνουν το ενάμισι (1,50) μέτρου λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, τότε απαιτείται γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
β. Κατασκευές, όπως υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλα τους, πλατύσκαλα εισόδων, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι παραπάνω κατασκευές δύνανται να κατασκευάζονται για τη σύνδεση των επιπέδων του ακάλυπτου χώρου, καθώς και για την πρόσβαση στους ισόγειους και υπόγειους χώρους του κτιρίου. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
γ. Κλίμακες κινδύνου, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις μέσα στις ελάχιστες επιτρεπόμενες αποστάσεις του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου και σε απόσταση τουλάχιστον ενός (1,00) μ. από τα όρια, εφόσον δεν είναι δυνατή η τοποθέτησή τους σε άλλη θέση.
δ. Κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες πεζών και κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων. Όταν τα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα. Ράμπες φυτεύονται πάνω από την πλάκα τους, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετρώνται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στην περίπτωση που τα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων δεν είναι εφικτό να κατασκευαστούν κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων, επιτρέπεται να κατασκευαστούν σε οποιαδήποτε κατεύθυνση ως προς την πρόσοψη αυτών ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
ε. Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, κολυμβητικές δεξαμενές (πισίνες) με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις.
στ. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης, κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους, τεχνικών συστημάτων, όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορροές, προστεγάσματα και στέγαστρα. Το μέγιστο πλάτος όλων των παραπάνω ισούται με ¼ Δ ή ¼ δ.
ζ. Ενιαίοι χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με την περ. ιγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206.
η. Υπαίθριες θέσεις στάθμευσης.
θ. Στεγασμένοι ανελκυστήρες και συστήματα σκίασης υπαίθριων θέσεων στάθμευσης, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
ι. Χώροι φυλακίων, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
ια. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, σύμφωνα με την περ. κε’ της παρ. 6 του άρθρου 206, όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή.
ιβ. Ζεύξεις κτιρίων ή τμήματα ζεύξεων κτιρίων, ύστερα από έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής,
ιγ. Υπέργειοι υποσταθμοί διανομής ηλεκτρικής ενέργειας της Δ.Ε.Η. Α.Α., που δεν μπορούν να κατασκευαστούν σε άλλη υπόγεια ή ισόγεια στάθμη του κτιρίου ή κάτω από την επιφάνεια του ακάλυπτου χώρου συμπεριλαμβανομένων του προκηπίου και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ και δ.
5. Επιτρέπεται η στέγαση κολυμβητικών δεξαμενών ιδιοκτησίας του Δημοσίου, των ν.π.δ.δ., των δήμων, των Κτιριακών Υποδομών Α.Ε. και ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων με πέργκολες που καλύπτονται με ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή με αρθρωτές κινούμενες κατασκευές.
6. Κάτω από την οριστική στάθμη του εδάφους των ακάλυπτων χώρων συμπεριλαμβανομένων και των τμημάτων τους που βρίσκονται κάτω, εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ του οικοπέδου ή γηπέδου, επιτρέπονται:
α) Η κατασκευή δεξαμενών (αποχέτευσης ακαθάρτων, νερού, υγρών και αερίων καυσίμων), αποθήκης συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων, μηχανοστασίων υδροστασίων για επεξεργασία νερού, δικτύων για την εξυπηρέτηση του κτιρίου και των απαραιτήτων για τη λειτουργία ασκεπούς πισίνας εγκαταστάσεων, τεχνικών συστημάτων επεξεργασίας λυμάτων και ανακύκλωσης απορριμμάτων, εγκαταστάσεων γεωθερμίας, σύμφωνα με τους όρους και τους περιορισμούς που προβλέπονται από τις κείμενες διατάξεις.
β) Η επέκταση υπογείων ορόφων με τις χρήσεις που ορίζονται στο άρθρο 206:
Για οικόπεδα εμβαδού έως και εξακοσίων (600) τ.μ. επιτρέπεται έως τα όρια του οικοπέδου. Στην περίπτωση αυτή, επιτρέπεται η εξαγορά των θέσεων στάθμευσης που δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη. Σε οικόπεδα εμβαδού από εξακόσια (600) τ.μ. έως χίλια (1.000) τ.μ. επιτρέπεται επέκταση των υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του κτιρίου και έως τα όρια του οικοπέδου σε ποσοστό έως και ογδόντα (80%) του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτήν, επιτρέπεται η εξαγορά των θέσεων στάθμευσης που δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη, σε ποσοστό έως και τριάντα (30%) του συνόλου των απαιτούμενων θέσεων. Σε περίπτωση που στα οικόπεδα αυτά δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη οι απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης στον πρώτο υπόγειο όροφο, μπορεί να επεκτείνονται όλοι οι υπόγειοι όροφοι έως και εκατό τοις εκατό (100%) του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτήν, επιτρέπεται η εξαγορά των θέσεων στάθμευσης που δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη, σε ποσοστό έως και δεκαπέντε τοις εκατό (15%) του συνόλου των απαιτούμενων θέσεων. Σε οικόπεδα εμβαδού άνω των χιλίων (1.000) τ.μ. επιτρέπεται επέκταση των υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του κτιρίου και έως τα όρια του οικοπέδου σε ποσοστό έως και εβδομήντα τοις εκατό (70%) του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτήν, δεν επιτρέπεται εξαγορά θέσεων στάθμευσης.
γ) Εντός και εκτός περιγράμματος κτιρίων και κάτω από την οριστική στάθμη εδάφους (υπόγειοι χώροι και ακάλυπτοι χώροι) επιτρέπονται υδατοδεξαμενές, πισίνες με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις σε επαφή με δομικά στοιχεία και με τα όρια του οικοπέδου.
δ) Η κατασκευή υποσταθμού ηλεκτρικού ρεύματος της Δ.Ε.Η. Α.Ε. είτε αυτοτελούς, είτε σε τμήμα επέκτασης υπογείου του κτιρίου.
7. Επί των ακάλυπτων χώρων του οικοπέδου και εφόσον καλύπτεται η υποχρέωση για φύτευση, σύμφωνα με την παρ. 2, επιτρέπονται οι παρακάτω κατασκευές:
α. Πέργκολες
β. Τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικοί τοίχοι μεγίστου ύψους ενάμισι (1,50) μ., τοίχοι ελεύθερης διάταξης του συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστα, ύψους ενάμισι (1,50) μ., πεζούλια, βεράντες, διαμορφώσεις εισόδων (αυλόθυρες – πορτοσιές), φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του ½ της όψης στην οποία αντιστοιχούν και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι (1,5) μ., καθώς και στοιχεία εξυπηρέτησης, όπως πάγκοι, τραπέζια άθλησης και παιχνιδότοπων. Στην περίπτωση που οι διαχωριστικοί τοίχοι ή τοίχοι ελεύθερης διάταξης υπερβαίνουν το ενάμισι (1,50) μέτρο ύψος, λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, απαιτείται γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
γ. Κατασκευές, όπως υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλα τους, κλίμακες κινδύνου, πλατύσκαλα εισόδων, κεκλιμένα επίπεδα-ράμπες (στεγασμένα ή μη), μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι παραπάνω κατασκευές δύνανται να κατασκευάζονται για τη σύνδεση των επιπέδων του ακάλυπτου χώρου, καθώς και για την πρόσβαση στους ισόγειους, υπέργειους και υπόγειους χώρους του κτιρίου. Όταν τα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες φυτεύονται πάνω από την πλάκα τους, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετρώνται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στην περίπτωση που τα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένο μη) οχημάτων δεν είναι εφικτό να κατασκευαστούν κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων, επιτρέπεται να κατασκευαστούν σε οποιαδήποτε κατεύθυνση ως προς την πρόσοψη αυτών ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
δ. Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, κολυμβητικές δεξαμενές (πισίνες) με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις.
ε. Συστοιχία λεβήτων αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης.
στ. Δεξαμενή αερίου καυσίμου, όπως και αποθήκη συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων εφόσον δεν μπορεί να είναι υπόγειες.
ζ. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης, κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους, αγωγοί τεχνικών συστημάτων (όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορροές), σύμφωνα με το άρθρο 211.
η. Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, αντιθορυβικών συστημάτων, κλιματιστικών και αντλιών θερμότητας που κατασκευάζονται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
θ. Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, και κλιματιστικών σε παραδοσιακούς οικισμούς ή διατηρητέα κτίρια, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. ή του αρμόδιου φορέα, ως προς την ένταξή τους στο χώρο.
ι. Κινητά ή μόνιμα προστεγάσματα με μέγιστο πλάτος προεξοχής ½ Δ.
ια. Στέγαστρα σε οποιαδήποτε θέση.
ιβ. Οι εγκαταστάσεις των πρατηρίων, οι δεξαμενές, οι αντλίες διάθεσης υγρών και αερίων καυσίμων και τα στέγαστρα τους, στις θέσεις που εγκρίνονται από την αρμόδια υπηρεσία. Στην περίπτωση αυτή το σύνολο των κατασκευών των περ. α΄ και ια΄ της παρούσας παρ. δεν μπορεί να υπερβαίνει το εμβαδόν της επιτρεπόμενης κάλυψης.
ιγ. Ενιαίοι χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με την περίπτωση ιγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 206.
ιδ. Υπαίθριες θέσεις στάθμευσης.
ιε. Στεγασμένοι ανελκυστήρες και συστήματα σκίασης υπαίθριων θέσεων στάθμευσης, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.,
ιστ. Χώροι φυλακίων, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
ιζ. Κλειστός χώρος συλλογής & αποθήκευσης απορριμμάτων, σύμφωνα με την περ. κε΄ της παρ. 6 άρθρου 206.
ιη. Ζεύξεις κτιρίων ή τμήματα ζεύξεων κτιρίων, ύστερα από έγκριση του Σ.Α.
8. Τα προκήπια διαμορφώνονται ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου, περιλαμβάνουν πάντοτε δένδρα, φυτά ή και υδάτινες κατασκευές σύμφωνα με τις διατάξεις του κτιριοδομικού κανονισμού.
Α. Κάτω από την επιφάνειά τους, εκτός των προβλεπομένων στον παρόντα νόμο, επιπλέον επιτρέπονται:
α. Εγκαταστάσεις των οργανισμών κοινής ωφέλειας.
β. Δεξαμενές νερού, δεξαμενές λυμάτων και δίκτυα για την εξυπηρέτηση του κτιρίου.
γ. Δεξαμενές υγρών και αεριών καυσίμων πρατηρίων καυσίμων σε αποστάσεις που ορίζονται από τους ισχύοντες σχετικούς κανονισμούς.
δ. Διαπλατύνσεις των θεμελίων εφόσον το πάνω μέρος τους βρίσκεται σε βάθος μεγαλύτερο από σαράντα (40) εκατοστά από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους.
ε. Υποσταθμός ηλεκτρικού ρεύματος, που κατασκευάζεται από τη Δ.Ε.Η. Α.Ε. με στάθμη της πλάκας επικάλυψης ενός μέτρου τουλάχιστον κάτω από τη στάθμη της οδού και του πέριξ εδάφους.
στ. Ανοιχτός χώρος στάθμευσης ή υπόσκαφος σε οικόπεδα ή γήπεδα με κλίση τουλάχιστον 20% με προϋπόθεση την υποχρεωτική ύπαρξη φυτεμένης επιφάνειας στην οροφή του.
ζ. Υπόγειες ζεύξεις κτιρίων ή τμήματα υπογείων ζεύξεων κτιρίων ύστερα από έγκριση του Σ.Α., με στάθμη της πλάκας επικάλυψης τουλάχιστον ενός μέτρου κάτω από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους, κατά την παρ. 5 του άρθρου 216.
θ. Οι επεκτάσεις υπογείων ορόφων με τις χρήσεις του άρθρου 206, εφόσον η στάθμη της πλάκας επικάλυψης βρίσκεται τουλάχιστον σαράντα (40) εκατοστά κάτω από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους.
Β. Στην επιφάνειά τους επιτρέπονται, εκτός όσων αναφέρονται σε άλλα άρθρα του παρόντος Κεφαλαίου, εφόσον καλύπτεται η υποχρέωση για φύτευση:
α. Πέργκολες, ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, κολυμβητικές δεξαμενές (πισίνες) με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις, κινητά ή μόνιμα προστεγάσματα, στέγαστρα και υπαίθριες θέσεις στάθμευσης, χωρίς προϋποθέσεις μέγιστου πλάτους και έως το όριο της ρυμοτομικής γραμμής.
β. Κατασκευές όπως υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλά τους, εφόσον εξυπηρετούν όροφο που η στάθμη του δαπέδου του δεν υπέρκειται από την οριστική (φυσική ή τεχνητή) στάθμη του εδάφους περισσότερο από ένα μέτρο και ογδόντα εκατοστά (1,80), υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλά τους για την πρόσβαση στους ισόγειους και υπόγειους χώρους του κτιρίου, πλατύσκαλα εισόδων, κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες πεζών και κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων κάθετες στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων. Όταν τα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες φυτεύονται πάνω από την πλάκα τους, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετρώνται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στην περίπτωση που τα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων δεν είναι εφικτό να κατασκευαστούν κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων, επιτρέπεται να κατασκευαστούν σε οποιαδήποτε κατεύθυνση ως προς την πρόσοψη αυτών ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
γ. Κατασκευές-στοιχεία διευκόλυνσης της μετακίνησης ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
δ. Στέγαστρα για την εξυπηρέτηση πρατηρίων υγρών και αερίων καυσίμων μετά από έγκριση φορέα και Σ.Α. έως το όριο της ρυμοτομικής γραμμής. Τα στέγαστρα μπορούν να προεξέχουν της οικοδομικής γραμμής έως πλάτους 1/10 Π και όχι περισσότερο των δύο (2) μέτρων, όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή. Το ύψος του στεγάστρου θα πρέπει να είναι τουλάχιστον πέντε (5) μέτρα από τη στάθμη του πεζοδρομίου.
ε. Τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικοί τοίχοι μέγιστου ύψους ενάμισι (1,5) μέτρου, τοίχοι ελεύθερης διάταξης, που συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστου ύψους ενάμισι (1,5) μέτρου, πεζούλια, βεράντες, διαμορφώσεις εισόδων (αυλόθυρες – πορτοσιές), φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του ½ της όψης, στην οποία αντιστοιχούν και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι (1,5) μ., καθώς και στοιχεία εξυπηρέτησης, όπως πάγκοι, τραπέζια, άθλησης και παιχνιδότοπων. Στην περίπτωση που οι διαχωριστικοί τοίχοι ή τοίχοι ελεύθερης διάταξης υπερβαίνουν το 1,50 μέτρο, λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, τότε απαιτείται γνωμοδότηση του Σ.Α. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου.
στ. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης, σύμφωνα με το άρθρο 211.
ζ. Χώροι φυλακίων, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
η. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, σύμφωνα με την περ. κε. της παρ. 6 του άρθρου 206 .
θ. Υπέργειες ζεύξεις κτιρίων και τμήματα υπέργειων ζεύξεων κτιρίων, κατά την παρ. 5 του άρθρου 216, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
9. Περιφράγματα.
α. Τα οικόπεδα οριοθετούνται με σταθερούς οριοδείκτες ή με περιφράγματα. Επιτρέπεται η περίφραξη των αρτίων οικοπέδων και γηπέδων και των μη ρυμοτομούμενων τμημάτων των μη αρτίων και μη οικοδομήσιμων οικοπέδων, που βρίσκονται σε εντός σχεδίου περιοχές. Επιτρέπεται η περίφραξη μη αρτίων γηπέδων με πρόχειρη κατασκευή, όπως συρματόπλεγμα.
β. Τα περιφράγματα τοποθετούνται είτε κατά μήκος των ορίων των όμορων οικοπέδων είτε στο πρόσωπο αυτών. Τα περιφράγματα και τα αυλόθυρα – πορτοσιές επιτρέπεται να κατασκευάζονται σε απόσταση από τα όρια του οικοπέδου και εντός των ορίων αυτού ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Τα περιφράγματα κατασκευάζονται εξ ολοκλήρου εντός του οικοπέδου.
γ. Τα περιφράγματα του οικοπέδου ή γηπέδου σε κανένα σημείο δεν έχουν ύψος μεγαλύτερο από τρία (3) μέτρα και το συμπαγές τμήμα τους μεγαλύτερο από ενάμισι (1,5) μέτρο. Τα αυλόθυρα – πορτασιές για την είσοδο πεζών και οχημάτων που κατασκευάζονται σε συνέχεια της περίφραξης έχουν μέγιστο ύψος τρία (3) μέτρα και μπορεί να αποτελούνται από συμπαγή στοιχεία. Αφετηρία μέτρησης των υψών είναι η υψηλότερη από τις οριστικές στάθμες του εδάφους εκατέρωθεν του περιφράγματος. Για τα περιφράγματα που βρίσκονται στο πρόσωπο του οικοπέδου, τα παραπάνω ύψη μετρούνται από τη στάθμη του πεζοδρομίου. Επιτρέπεται παρέκκλιση των παραπάνω διατάξεων όσον αφορά την κατασκευή συμπαγούς περιφράγματος έως ύψους τριών (3) μέτρων, ύστερα από γνώμη του Σ.Α. Στην περίπτωση οικοπέδων εντός οικισμών χωρίς σχέδιο, αφετηρία μέτρησης των υψών για τα περιφράγματα που βρίσκονται στο πρόσωπο του οικοπέδου είναι η ψηλότερη από τις οριστικές στάθμες του εδάφους εκατέρωθεν του περιφράγματος.
δ. Αν το φυσικό έδαφος στη ρυμοτομική γραμμή είναι υψηλότερο από τη στάθμη του πεζοδρομίου από ένα (1.00) μέτρο έως δυόμισι (2,5) μέτρα, το περίφραγμα κατασκευάζεται συμπαγές έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους. Αν από τη στάθμη του πεζοδρομίου έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους στη ρυμοτομική γραμμή υπάρχει υψομετρική διαφορά μεγαλύτερη από δυόμισι (2,5) μέτρα, το συμπαγές τμήμα του περιφράγματος μπορεί να έχει ύψος έως δυόμισι (2,5) μέτρα και το έδαφος κλιμακώνεται έτσι ώστε κάθε κλιμάκωση να έχει ύψος έως δυόμισι (2,5) μέτρα και πλάτος τουλάχιστον ενάμισι (1,5) μέτρο.
ε. Στα οικόπεδα και γήπεδα, στα οποία ανεγείρονται ειδικά κτίρια, επιτρέπεται, ύστερα από έγκριση του αρμόδιου από άποψη λειτουργίας του συγκεκριμένου κτιρίου φορέα, να κατασκευάζεται συμπαγές περίφραγμα, με ύψος μεγαλύτερο από τρία (3) μέτρα, εφόσον απαιτείται από λόγους ασφάλειας ή λειτουργίας.
στ. Οι ιδιοκτησίες που καθορίζονται με κάθετη σύσταση ιδιοκτησίας, περιφράσσονται μόνον στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου.

Άρθρο 213. Φυτεμένα δώματα

1. Η κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους, νέων, νομίμως υφισταμένων κτιρίων και κτιρίων του άρθρου 367 παρ. 2 περ. γ΄, δ΄,ε΄,ζ΄ επιτρέπεται, εφόσον δεν αντίκειται στους ειδικότερους όρους δόμησης που ισχύουν. Το υπόστρωμα ανάπτυξης των φυτών με τη διαστρωμάτωση των εξειδικευμένων υλικών, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα σαράντα (40) εκατοστά πάνω από την άνω επιφάνεια της μόνωσης του δώματος και της στέγης και της επικάλυψής της. Η βλάστηση που αναπτύσσεται επάνω σε αυτό, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα τρία μέτρα (3). Το είδος της βλάστησης, το υπόστρωμα ανάπτυξης των φυτών, το σύστημα της πολυεπίπεδης διαστρωμάτωσης των εξειδικευμένων υλικών και το αρδευτικό σύστημα, περιγράφεται σε τεχνική έκθεση, όπως ορίζεται στην παρ. 2. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή φυτεμένων επιφανειών επάνω στις απολήξεις των κλιμακοστασίων και τα φρεάτια των ανελκυστήρων. Η κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους των κτιρίων πρέπει να μην προσβάλλει την αισθητική του κτιρίου και να εναρμονίζεται με τις υπόλοιπες κατασκευές που προβλέπονται σε αυτά, βάσει του άρθρου 214. Ειδικά για τις στέγες, πρέπει η φυτεμένη επιφάνεια να ακολουθεί την κλίση τους, ώστε να μην αλλοιώνεται η μορφή του κτιρίου. Οι φυτεμένες επιφάνειες στα δώματα, τις στέγες και τους υπαίθριους χώρους των κτιρίων δεν αίρουν την υποχρέωση της παρ. 2 του άρθρου 212.
2. α. Νέα κτίρια:
Για την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους κτιρίων που κατασκευάζονται με οικοδομικές άδειες, ακολουθούνται οι καθοριζόμενες διαδικασίες πληρότητας και ελέγχου του Τμήματος Ι του Μέρους Ε΄, με την πρόσθετη υποβολή τεχνικής έκθεσης κατασκευής Φυτεμένης Επιφάνειας δώματος ή στέγης ή υπαίθριου χώρου. Η κατασκευή της φυτεμένης επιφάνειας συσχετίζεται με τις επί μέρους μελέτες του κτιρίου. Η ανωτέρω τεχνική έκθεση συντάσσεται σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές και κατευθυντήριες οδηγίες.
β. Υφιστάμενα κτίρια:
Για την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους υφιστάμενων κτιρίων, κατά την έννοια της παραγράφου 1, δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας. Για την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα κτίρια της παρ. 1 του άρθρου 431 απαιτείται σύμφωνη γνώμη του αρμόδιου Σ.Α. Για τα κηρυγμένα διατηρητέα κτίρια ή νεώτερα μνημεία, απαιτείται επιπροσθέτως η σύμφωνη γνώμη του φορέα προστασίας τους. Σε κάθε υπηρεσία δόμησης τηρείται ειδικό Μητρώο «Φυτεμένων Επιφανειών», που ενημερώνεται με τις κατά τα άνω υποβαλλόμενες γνωστοποιήσεις.
3. Το περιεχόμενο του φακέλου των δικαιολογητικών και οι επιμέρους προδιαγραφές σχεδίων και τεχνικής έκθεσης, που υποβάλλονται στην αρμόδια υπηρεσία για την κατασκευή Φυτεμένης Επιφάνειας, ο τρόπος διενέργειας και η περιοδικότητα των ελέγχων τήρησης των όρων του παρόντος, το ύψος των προστίμων υπέρ του Πράσινου Ταμείου σε περίπτωση μη υλοποίησης της ως άνω τεχνικής έκθεσης, καθώς και κάθε άλλο συναφές ζήτημα προσδιορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Άρθρο 214. Κατασκευές πάνω από το κτίριο

1. Όλες οι κατασκευές πάνω από το κτίριο πρέπει να αποτελούν ένα ενιαίο αισθητικό σύνολο, μπορεί να συνδέονται ή να περιφράσσονται με ελαφρά ή διάτρητα στοιχεία και οι θέσεις τους αποτυπώνονται υποχρεωτικά στις μελέτες που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
2. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και μέσα στο ιδεατό στερεό επιτρέπονται:
α) i. Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινόχρηστης, μέγιστης επιφάνειας τριάντα πέντε (35) τ.μ. και μέγιστου ύψους τριών μέτρων και σαράντα εκατοστών (3,40) , με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου δώματος που καλύπτει το ογδόντα τοις εκατό (80%) της συνολικής επιφάνειας του δώματος. Στην παραπάνω συνολική επιφάνεια του δώματος κτιρίου εξαιρείται η επιφάνεια των στηθαίων, της απόληξης κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα με το φρεάτιό του. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειάς τους, καθώς και οι φυτεμένες επιφάνειες κάτω από πέργκολες.
ii. Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινόχρηστης, μέγιστης επιφάνειας τριάντα πέντε (35) τ.μ. και μέγιστου ύψους 3,40 μ., με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου δώματος που καλύπτει το πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής επιφάνειας του δώματος κτιρίου και επιπλέον τη δημιουργία φυτεμένων υπαίθριων χώρων, δωμάτων ορόφων (που προκύπτουν από υποχώρηση ορόφων) και ανοικτών εξωστών που συνολικά καλύπτουν το πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής επιφάνειας του δώματος κτιρίου. Στην παραπάνω συνολική επιφάνεια του δώματος κτιρίου εξαιρείται η επιφάνεια των στηθαίων, της απόληξης κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα με το φρεάτιό του. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειάς τους, καθώς και οι φυτεμένες επιφάνειες κάτω από πέργκολες.
Στις παραπάνω περιπτώσεις οι χώροι κύριας αποκλειστικής χρήσης δύνανται να συνδέονται λειτουργικά με ιδιοκτησίες του υποκείμενου ορόφου. Στις παραπάνω περιπτώσεις είναι δυνατή η προσαύξηση του ύψους του κτιρίου, σύμφωνα με την παρ. 8 του άρθρου 210.
β) Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων με τοποθέτηση του δοχείου σε άμεση επαφή με την άνω στάθμη του δώματος και τοποθέτηση του συλλέκτη πάνω από αυτό, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, φωτοβολταϊκών συστημάτων και συστήματα παραγωγής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, συστήματα διαχείρισης νωπού αέρα, ανεμιστήρες εξαερισμού και αντλίες θερμότητας. Σε κτίρια με χρήση κέντρων δεδομένων (Data Centres), οι κατασκευές του προηγούμενου εδαφίου, κεντρικές κλιματιστικές μονάδες (Κ.Κ.Μ.), μηχανήματα παραγωγής ψυχρού νερού (ψύκτες), καθώς και οι απαραίτητες εγκαταστάσεις αντλιοστασίων και σωληνώσεων αυτών. Η παρούσα εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις κέντρων δεδομένων εκτός εγκεκριμένου Ρ.Σ.
γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και φρεάτων ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος τεσσάρων μέτρων και είκοσι εκατοστών (4,20 μ.) από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Σε αυτήν την περίπτωση ο χώρος κύριας χρήσης της παρ. 2.α΄ δύναται να έχει μέγιστο εξωτερικό ύψος τεσσάρων μέτρων και είκοσι εκατοστών (4,20) από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Απολήξεις κλιμακοστασίων χωρίς στάση ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και μέγιστο εξωτερικό ύψος τριών μέτρων και σαράντα εκατοστών (3,40) από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Πάνω στις ανωτέρω απολήξεις, με ή χωρίς στάση ανελκυστήρα στο δώμα, καθώς και στην οροφή του χώρου κύριας χρήσης της περ. α΄ της παρ. 2, απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης, πλην φωτοβολταϊκών πανέλων, τα οποία τοποθετούνται σε οριζόντια θέση με δυνατότητα κλίσης έως δύο τοις εκατό (2%) για την απορροή των ομβρίων υδάτων. Στο ίδιο δώμα επιτρέπεται η κατασκευή περισσοτέρων της μίας απόληξης κλιμακοστασίου με στάση ή μη ανελκυστήρα, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α.
δ) Στηθαία και κιγκλιδώματα ασφαλείας τοποθετούνται στη θέση του περιγράμματος του υποκείμενου ορόφου. Όταν τα στηθαία και τα κιγκλιδώματα ασφαλείας τοποθετούνται στην άκρη της οριζόντιας προεξοχής του δαπέδου του δώματος, τότε η επιφάνεια της οριζόντιας προεξοχής θεωρείται ανοικτός εξώστης και προσμετράται στο σύνολο των επιτρεπόμενων εξωστών. Σε αυτήν την περίπτωση η παραπάνω επιφάνεια συνυπολογίζεται στην επιφάνεια του δώματος του κτιρίου. Στηθαία ή τμήματα στηθαίων του δώματος ή και της εγκιβωτισμένης στέγης δύνανται να αποτελούν ανεστραμμένα δοκάρια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου.
ε) Ασκεπείς πισίνες, διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους τριών (3) μέτρων, μόνιμες γλάστρες φυτών και γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με τον εξοπλισμό τους, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, τοποθετούνται υποχρεωτικά μέσα στον χώρο που ορίζεται από στηθαία ή κιγκλιδώματα ασφαλείας.
στ) Κατασκευές για τη στήριξη των φυτών, πέργκολες που μπορούν να επικαλύπτονται από ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές, φωτοβολταϊκά πανέλα αποκλειστικά σε οριζόντια θέση με δυνατότητα κλίσης έως δύο τοις εκατό (2%) για την απορροή των ομβρίων υδάτων και φωτοβολταϊκά πανέλα πάνω από τη στέγη αποκλειστικά ακολουθώντας την κλίση της.
ζ) Στέγες: Απαγορεύονται κατασκευές που δημιουργούν κατακόρυφα ανοίγματα και διαφοροποιούν την ενιαία κλίση και στερεομετρία της στέγης. Επιτρέπεται, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α., ο εγκιβωτισμός της στέγης σε ύψος μεγαλύτερο από το ανώτατο σημείο της και μέχρι ενάμισι μέτρο (1,5) πάνω από αυτό, λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού για τον αποκλεισμό της θέασης των συστημάτων της παρ. 10 του άρθρου 211 στις όψεις του κτιρίου.
η) Η εγκατάσταση κατασκευών κεραιών για την παροχή ηλεκτρονικών επικοινωνιών, σύμφωνα με το άρθρο 27 του ν. 4635/2019 (Α’ 167).
3. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και έξω από το ιδεατό στερεό επιτρέπεται η τοποθέτηση:
α. αλεξικέραυνου, κεντρικής κεραίας τηλεόρασης και ραδιοφώνου, κεραίας κινητής επικοινωνίας και κατασκευών κεραιών για την παροχή ηλεκτρονικών επικοινωνιών ,σύμφωνα με το άρθρο 27 του ν. 4635/2019 (Α’ 167),
β. τεχνικών συστημάτων αξιοποίησης αιολικής ενέργειας και σταθμών HEPOS,
γ. κατασκευές αντιθορυβικής προστασίας (ηχοπετάσματα) σε υφιστάμενα ειδικά κτίρια για την απόσβεση ήχων που προέρχονται από μηχανήματα κλιματισμού. Οι κατασκευές αυτές τοποθετούνται σε απόσταση τουλάχιστον μισού μέτρου (0,5) από κάθε όψη του κτιρίου και έχουν μέγιστο ύψος τρισήμισι μέτρα (3,5) μαζί με τη βάση στήριξής τους.
4. Στα ψηλά κτίρια της παρ. 96 του άρθρου 197, πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος επιτρέπονται:
α. Μέχρι έξι (6) μέτρα πάνω από το μέγιστο ύψος:
αα. Οι κατασκευές της παρ. 2, σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα σε αυτήν. Ειδικά ως προς την περ. γ` της παρ. 2, οι επιτρεπόμενες εντός των έξι (6) μέτρων κατασκευές περιλαμβάνουν και την απόληξη των κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στον τελευταίο όροφο ή στο δώμα, τα φρεάτια ανελκυστήρων και τα μηχανοστάσια ανελκυστήρων, εφόσον αυτά είναι απαραίτητα για τη λειτουργία του.
αβ. Κατασκευές και εγκαταστάσεις που είναι απαραίτητες για τη συντήρηση και τον καθαρισμό των ψηλών κτιρίων, καθώς και για λόγους ασφαλείας.
αγ. Κατασκευές αντιθορυβικής προστασίας (ηχοπετάσματα).
αδ. Αρχιτεκτονικά και διακοσμητικά πετάσματα περιμετρικά του δώματος του κτιρίου, συνδεόμενα με τις όψεις του.
β. Χωρίς περιορισμό ύψους:
βα. Οι κατασκευές και εγκαταστάσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 3.
ββ. Σημάνσεις ασφαλείας, εφόσον κρίνονται απαραίτητες από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Άρθρο 215. Ενεργειακό στέγαστρο

Η έγκριση της μορφής, της ογκοπλασίας και της ένταξης του ενεργειακού στεγάστρου στη μορφολογία του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του, καθώς και οι παρεκκλίσεις του δεύτερου εδαφίου του παρόντος άρθρου χορηγούνται από το ΚΕ.Σ.Α. Το ενεργειακό στέγαστρο δύναται να εγκαθίσταται κατά παρέκκλιση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής και του ιδεατού στερεού, να εξέχει του επιτρεπόμενου περιγράμματος του κτιρίου και να έχει φέροντα ή διακοσμητικά στοιχεία στήριξης, που εδράζονται πάνω στο κτίριο ή στον περιβάλλοντα αυτού χώρο, εντός του οικοπέδου ή γηπέδου. Τυχόν χώροι που δημιουργούνται εξ αυτού δεν προσμετρώνται στην κάλυψη, στη δόμηση και στο ποσοστό των ημιυπαιθρίων.

Άρθρο 216. Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους

1. Στους δημόσιους κοινόχρηστους χώρους του οικισμού επιτρέπονται κατασκευές για:
α. τη διαμόρφωση του εδάφους, όπως κλίμακες, τοίχοι, διάδρομοι, κεκλιμένα επίπεδα, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενων ατόμων,
β. τον εξωραϊσμό και την αισθητική τους αναβάθμιση, τον εξοπλισμό και την ασφάλεια τους και γενικά κατασκευές για την εξυπηρέτηση του προορισμού των χώρων αυτών,
γ. λυόμενες και προσωρινές κατασκευές,
δ. τη λειτουργία και την εξυπηρέτηση των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
Οι παραπάνω κατασκευές υλοποιούνται από τον οικείο δήμο, από άλλους δημόσιους ή ιδιωτικούς φορείς ή νομικά πρόσωπα ή ιδιώτες, ύστερα από απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και άδεια της υπηρεσίας δόμησης. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι κατηγορίες των κατασκευών ή εγκαταστάσεων, για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια και η διαδικασία ελέγχου τους από άποψη ασφάλειας και αισθητικής.
2. Επιτρέπονται οι εγκαταστάσεις:
α. Οι κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, μετά των παραρτημάτων αυτών (υπέργειων και υπόγειων) βάσει μελέτης της αρμόδιας αρχής, για τις οποίες δεν απαιτείται έκδοση άδειας. Οι επιχειρήσεις και οργανισμοί κοινής ωφέλειας υποχρεούνται να κοινοποιούν τα σχέδια, στα οποία απεικονίζεται η κατασκευή των έργων στις οικείες Υπηρεσίες Δόμησης.
β. Η εγκατάσταση σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό από υπηρεσίες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, των Περιφερειών και των δήμων μετά από κοινοποίηση της μελέτης στις οικείες Υπηρεσίες Δόμησης. Από τους ίδιους φορείς επιτρέπεται η εγκατάσταση των σταθμών αυτών χωρίς έκδοση άδειας στους ακάλυπτους χώρους οικοπέδων και δωμάτων δημοσίων κτιρίων. Οι κατασκευές αυτές δεν προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης και στην κάλυψη. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η χρονική διάρκεια και η διαδικασία εγκατάστασης των σταθμών αυτών.
γ. Υπέργειοι και υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.
δ. Η εγκατάσταση κεντρικών λεβήτων ή μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.) για τηλεθέρμανση.
ε. Η εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
3. Οι διατάξεις των περ. β΄ και γ΄ της παρ. 1 και των περ. α΄ και β΄ της παρ. 2 εφαρμόζονται και για τις εκτάσεις κοινόχρηστων χώρων, όπως ορίζονται στον ν. 998/1979 (Α` 289), μετά από έγκριση της δασικής υπηρεσίας.
4. Η κατασκευή σκαλοπατιών για την εξυπηρέτηση των κτιρίων έξω από τη ρυμοτομική γραμμή απαγορεύεται. Κατ` εξαίρεση, είναι δυνατή η κατασκευή τους ύστερα από άδεια του δημοτικού συμβουλίου, αν μετά από την ανέγερση του κτιρίου έχει μεταβληθεί η υψομετρική στάθμη του δρόμου. Η κατασκευή αυτή πρέπει να εξασφαλίζει την ασφάλεια της κυκλοφορίας. Εκτός της ρυμοτομικής γραμμής, απαγορεύεται οποιασδήποτε μορφής κατασκευή, μόνιμη ή κινητή για την εξυπηρέτηση του κτιρίου, όπως ράμπες, σκαλοπάτια, ζαρντινιέρες, επιτοίχιοι χειρολισθήρες για την εξυπηρέτηση ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, που προεξέχουν των όψεων των κτιρίων πλέον των δεκαπέντε (15) εκατοστών, με την επιφύλαξη της τήρησης των διατάξεων ασφαλείας για την εγκατάσταση δικτύων κοινής ωφέλειας. Για να εξασφαλισθεί η προσβασιμότητα ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, μετά από αιτιολογημένη έγκριση της οικείας Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας, που εκδίδεται μετά από τη σύμφωνη γνώμη του οικείου δήμου, είναι δυνατή η τοποθέτηση κινητών ή προσωρινών κατασκευών, κατά παρέκκλιση της απαγόρευσης του προηγούμενου εδαφίου.
5. Η υπέργεια ζεύξη κτιρίων εγκρίνεται από το Σ.Α. και τον αρμόδιο για τον έλεγχο και τη διαχείριση του κοινοχρήστου χώρου φορέα. Η ζεύξη κτιρίων πραγματοποιείται σε ύψος άνω των πέντε (5) μέτρων, μπορεί να γίνεται και υπόγεια, τηρουμένων των απαραίτητων περιορισμών, με τις ίδιες διαδικασίες και τις κατά περίπτωση απαιτούμενες εγκρίσεις.
6. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου εφαρμόζονται και σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
7. Επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση, η επέκταση ηλεκτρικής εγκατάστασης, υπέργεια ή υπόγεια, Καταστημάτων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος (Κ.Υ.Ε.) για την ηλεκτροδότηση κοινοχρήστων χώρων, που τους έχουν παραχωρηθεί για χρήση. Η εγκατάσταση πραγματοποιείται βάσει μελέτης συνταχθείσας από διπλωματούχο μηχανικό αντίστοιχής ειδικότητας, εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του οικείου δήμου και πραγματοποιείται από αδειούχο ηλεκτρολόγο εγκαταστάτη, σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 101195/17.9.2021 απόφαση του Υπουργού Ανάπτυξης και Επενδύσεων (Β΄ 4654) και το εκάστοτε ισχύον πρότυπο του Ελληνικού Οργανισμού Τυποποίησης (ΕΛΟΤ) για τις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις.
8. Στις περιπτώσεις υπέργειων και υπόγειων κατασκευών δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας μετά των παραρτημάτων αυτών, συμπεριλαμβανομένων των σταθμών μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών παραμέτρων, σταθμών διανομής και μέτρησης φυσικού αερίου, κεντρικών λεβήτων ή μονάδων συμπαραγωγής για συστήματα τηλεθέρμανσης και σημείων επαναφόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, στις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια, αλλά αυτές εκτελούνται βάσει μελετών και σχεδιαγραμμάτων της αρμόδιας κατά περίπτωση αρχής, μετά από κοινοποίηση της μελέτης στην οικεία Υπηρεσία Δόμησης, δεν απαιτείται έγκριση του οικείου Σ.Α. Το προηγούμενο εδάφιο εφαρμόζεται και σε κατασκευές δικτύων υποδομής και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας μετά των παραρτημάτων αυτών (υπέργειων και υπόγειων) που είναι προϋφιστάμενοι τις 30.7.2022 ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4964/2022 (Α΄150).
9. Κάτωθι των δημόσιων κοινόχρηστων χώρων του οικισμού επιτρέπεται η εγκατάσταση υπογείων ή ημιυπογείων χώρων στάθμευσης και των συνοδευτικών σε αυτές διαμορφώσεων, εφόσον η στάθμη των υπερκείμενων δημόσιων κοινόχρηστων χώρων δεν ξεπερνά το ενάμισι μέτρο (1,5) από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους του περιβάλλοντος χώρου της εν λόγω περιοχής, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) η κλίση του εδάφους δεν ξεπερνά το έξι τοις εκατό (6%),
β) διαθέτουν τουλάχιστον πενήντα (50) θέσεις στάθμευσης,
γ) το εσωτερικό ύψος των χώρων στάθμευσης δεν ξεπερνά τα δύο μέτρα και τριάντα εκατοστά (2,30), από τα φέροντα στοιχεία.

Άρθρο 217. Θόλοι αθλητικών εγκαταστάσεων

1. Υπάγονται στην έννοια των λυόμενων κατασκευών της περ. γ΄ της παρ. 1 του άρθρου 216, οι αεροϋποστηριζόμενοι θόλοι, που προορίζονται για την κάλυψη υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων μαζικού αθλητισμού σε δημόσιους και δημοτικούς ανοιχτούς κοινόχρηστους χώρους, ανεξάρτητα του τρόπου αγκύρωσής τους στο έδαφος και των υλικών κατασκευής τους. Για τους αεροϋποστηριζόμενους θόλους, που τοποθετούνται στους προαναφερθέντες χώρους, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις που καθορίζουν τα ανώτατα ποσοστά κάλυψης από λυόμενες ή άλλες κατασκευές. Για την εγκατάσταση των κατασκευών αεροϋποστηριζόμενων θόλων απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας. Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την έκδοση της άδειας είναι: α) μελέτη στατικής επάρκειας, β) βεβαίωση του κατασκευαστή, ότι ο αεροϋποστηριζόμενος θόλος πληροί τις προδιαγραφές των Ευρωκωδίκων γ) βεβαίωση του επιβλέποντος μηχανικού, ότι έχουν εφαρμοστεί ορθώς οι τεχνικές οδηγίες της υπουργικής απόφασης της παρ. 3. Στις περιπτώσεις εγκατάστασης σε δημόσιους και δημοτικούς ανοιχτούς χώρους της παρ. 1 απαιτείται προ της έκδοσης άδειας μικρής κλίμακας απόφαση έγκρισης του δημοτικού συμβουλίου.
2. Με τις προϋποθέσεις της παρ. 1 εγκαθίστανται αεροϋποστηριζόμενοι θόλοι:
α) Σε περιοχές που βρίσκονται σε κατάσταση εκτάκτου ανάγκης πολιτικής προστασίας, για την αντιμετώπιση έκτακτων αναγκών.
β) Σε χώρους άθλησης νομίμως υφιστάμενων αθλητικών εγκαταστάσεων εντός οικοπέδων ή γηπέδων άρτιων και οικοδομήσιμων και στα προαύλια σχολικών κτιρίων για την κάλυψη σχολικών υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων.
3. Τα τεχνικά χαρακτηριστικά των αεροϋποστηριζόμενων θόλων που τοποθετούνται δυνάμει των παρ. 1 και 2, το χρονικό διάστημα διατήρησής τους και κάθε άλλο σχετικό θέμα καθορίζονται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Υποδομών και Μεταφορών και Παιδείας, Θρησκευμάτων και Αθλητισμού.

Άρθρο 218. Προσωρινές κατασκευές

1. Η προσωρινή κατασκευή τοποθετείται σε ιδιωτικούς χώρους παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση όπως ορίζεται στην παρ. 3 του άρθρου 204 και σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους, υπαίθριους ή στεγασμένους, κατά παρέκκλιση των κείμενων πολεοδομικών όρων της περιοχής και υπό την προϋπόθεση ότι επιτρέπονται οι συγκεκριμένες χρήσεις. Για τις προσωρινές κατασκευές απαιτείται έγκριση τοποθέτησης και λειτουργίας από τον αρμόδιο κατά περίπτωση φορέα, κατόπιν υποβολής απαραίτητων δικαιολογητικών και στοιχείων για την κατασκευή ή συναρμολόγηση και τοποθέτηση, καθώς και προσδιορισμός του χρονικού διαστήματος διατήρησης τους.
2. Οι κατασκευές αυτές οφείλουν να διαθέτουν πιστοποιητικό στατικής επάρκειας σύμφωνο με τις ισχύουσες ελληνικές ή ευρωπαϊκές προδιαγραφές. Η θεμελίωση τους πρέπει να γίνεται:
α. επί ξύλινων πασσάλων,
β. επί μεμονωμένων προκατασκευασμένων πεδίλων σκυροδέματος, επιφάνειας μικρότερης ή ίσης του ενός τετραγωνικού μέτρου,
γ. επί προκατασκευασμένων θεμελιολωρίδων σκυροδέματος, πλάτους μικρότερου ή ίσου των εξήντα εκατοστών (60) και επί οποιουδήποτε άλλου προκατασκευασμένου στοιχείου, για το οποίο αποδεικνύεται η ευχερής απομάκρυνση και για το οποίο δεν απαιτείται έγχυτο σκυρόδεμα επί τόπου του έργου. Με υπουργική απόφαση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ορίζεται το χρονικό διάστημα αδειοδότησης ανά είδος και επιφάνεια προσωρινής κατασκευής, καθώς και τα στοιχεία που απαραίτητα υποβάλλονται μαζί με την αιτιολογική έκθεση για την αναγκαιότητα της τοποθέτησης, στον αρμόδιο φορέα.
3. Σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους, καθώς και σε καταστήματα που χρησιμοποιούν νόμιμα κοινόχρηστους χώρους, οι οποίοι έχουν παραχωρηθεί για την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων Κ.Υ.Ε. επιτρέπεται και η χρήση ηλεκτρικών συσκευών θέρμανσης, φωτισμού, καθώς και ανεμιστήρων. Οι συσκευές αυτές είναι κατάλληλες για χρήση σε εξωτερικούς χώρους, φέροντας την κατάλληλη σήμανση.

Άρθρο 219. Παρόδια στοά

1. Η κατασκευή παρόδιας στοάς είναι υποχρεωτική, όταν αυτό προβλέπεται από το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής και κατά την έγκριση ή τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου, το πλάτος της ορίζεται αριθμητικά.
Η παρόδια στοά οφείλει να συνδέεται λειτουργικά και αισθητικά με το κτίριο και η μία πλευρά της να εφάπτεται της οικοδομικής γραμμής και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη κατασκευή.
Σε περίπτωση που η όψη του κτιρίου κατασκευάζεται σε απόσταση από την οικοδομική γραμμή μεγαλύτερη του προβλεπόμενου πλάτους της στοάς ή δεν καταλαμβάνει όλο το μήκος των προσώπων του οικοπέδου, στα οποία προβλέπεται η υποχρεωτική στοά, απαιτείται έγκριση του Σ. Α. για την έκδοση οικοδομικής άδειας.
2. Η κατασκευή της ακολουθεί τις παρακάτω προδιαγραφές:
α) Το δάπεδο της να είναι συνεχόμενο με το δάπεδο του πεζοδρομίου.
β) Το ελεύθερο ύψος της από τη στάθμη του πεζοδρομίου μέχρι την κατώτερη επιφάνεια της οροφής της να μην είναι μικρότερο από το ύψος που προκύπτει από τη σχέση ύψους προς πλάτος 3:4 και σε όλες τις περιπτώσεις να μην είναι μικρότερο των τριών (3) μέτρων.
γ) Να μην υπάρχουν μόνιμες προεξοχές ή και κατασκευές στο δάπεδο, την οροφή και στην πλευρά του κτιρίου.
δ) Η κάθετη προς την οικοδομική γραμμή πλευρά των υποστυλωμάτων δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερη από το 1/6 του πλάτους της στοάς.
ε) Ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) της επιφάνειας της στοάς προσμετράται στον υπολογισμό της απαιτούμενης επιφάνειας φύτευσης.
στ) Κάτω από τη στοά σε ίσο πλάτος με αυτή και μέχρι βάθος τριών (3) μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου επιτρέπονται μόνο εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας και τα δίκτυα που εξυπηρετούν το κτίριο.
ζ) Οι στοές μπορεί να κατασκευαστούν χωρίς υποστυλώματα, εφόσον επιτρέπεται από τη στατική επίλυση του κτιρίου που τις διαμορφώνει.
3. Σε κτίρια, στα οποία δεν έχει διανοιγεί η προβλεπόμενη από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο στοά, δεν χορηγείται οικοδομική άδεια για οποιαδήποτε προσθήκη, είτε καθ` ύψος είτε κατ` επέκταση στο κτίριο. Επιτρέπονται επισκευές και διαρρυθμίσεις, καθώς και αλλαγές χρήσης του υφισταμένου κτιρίου, σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις που ισχύουν στην περιοχή. Ειδικώς στα κτίρια που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως όλων των δήμων που δεν αναφέρονται στις περ. α΄, β΄ και γ΄ του άρθρου 204, η διάνοιξη της στοάς δεν είναι υποχρεωτική, με την προϋπόθεση ότι το ελάχιστο ύψος του ισογείου ορόφου είναι τριάμισι (3,5) μέτρα. Στην περίπτωση αυτή επιτρέπονται επιπρόσθετα εργασίες επισκευής ή και επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό λόγω αλλαγών χρήσεων σε χώρους του κτιρίου. Για κτίρια για τα οποία απαιτούνται επισκευές λόγω σεισμών ή σε περίπτωση επισκευών για λόγους υγιεινής και χρήσης κτιρίων ή επικινδυνότητας η παραπάνω απαγόρευση δεν έχει ισχύ.

Άρθρο 220. Υφιστάμενα κτίρια

1. Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο:
α) αν έχει ανεγερθεί με νόμιμη άδεια ή αναθεώρηση και σύμφωνα με τους όρους αυτής,
β) αν έχει νομιμοποιηθεί με το εδάφιο 5 της παρ. 8 του άρθρου 8 του ν. 1512/1985 ή την παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε με το ν. 2831/2000, ή με την παρ. 2 του άρθρου 26 του ν. 4014/2011 ή με την παρ. 1 του άρθρου 23 του ν. 4178/2013 ή με τα άρθρα 28, 29 παρ. 5 και 106 παρ. 1 του v. 4495/2017 ή με τα άρθρα 314, 315 ή με το άρθρο 393.
γ) αν προϋπήρχε της έγκρισης του σχεδίου πόλης και συγχρόνως οποιουδήποτε κανονισμού δόμησης στην περιοχή προ της δημοσίευσης του π.δ. της 23.10.1928 για τις εκτός σχεδίου δόμησης περιοχές και προ της δημοσίευσης του ν.δ. της 16.8.1923 για τις εντός σχεδίου περιοχές.
δ) Αν προϋφίσταται του β.δ. της 9.8.1955 ή εξαιρέθηκε από την κατεδάφιση σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 1337/1983 ή εξαιρέθηκε οριστικά από την κατεδάφιση με τις διατάξεις των νόμων ν. 4178/2013 ή ν. 4495/2017 ή τον παρόντα σύμφωνα με διατάξεις ρύθμισης ή τακτοποίησης ή αναστολής επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων.
ε) αν πρόκειται για κτίρια που έχουν χαρακτηρισθεί νεότερα μνημεία ή διατηρητέα είτε στο σύνολο, είτε μόνο τμήματα αυτών όπως ιδίως όψεις, φέρουσα τοιχοποιία.
στ) αν πρόκειται για κτίριο που έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια πριν τις 4.7.2013 (τρεις μήνες μετά την ψήφιση του ν. 4067/2012, Α΄79, στις 3.4.2012, σύμφωνα με το άρθρο 48 αυτού) και που έχει πρόσωπο σε οικοδομική γραμμή που βρίσκεται απέναντι από οικοδομικό τετράγωνο στα ακραία σημεία του σχεδίου και με τους όρους δόμησης του απέναντι οικοδομικού τετραγώνου.
2. Για τα κτίρια ή τα τμήματα των κτιρίων της παρ. 1, οι συντελεστές κάλυψης, δόμησης, όγκου και ύψη υπολογίζονται σύμφωνα με τον κανονισμό και τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής τους.
Ειδικότερα:
α) Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι.
β) Χώροι των προαναφερθέντων κτισμάτων που δεν υπολογίζονταν κατά το χρόνο κατασκευής τους στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, δεν υπολογίζονται στη συνολική επιφάνεια του κτιρίου.
γ) Διατάξεις του παρόντος νόμου που αφορούν στην κατασκευή στοιχείων που ορίζονται με τον παρόντα νόμο και δεν είχαν οριστεί κατά το χρόνο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσματος, όπως είναι οι εσωτερικοί εξώστες (πατάρια), οι σοφίτες κ.ά., κατά τη μελέτη της προσθήκης κατισχύουν των διατάξεων του εδαφίου α΄.
3. Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
α) Κατ’ επέκταση ή και καθ’ ύψος σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου και σύμφωνα με τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα, κατά το χρόνο χορήγησης της οικοδομικής άδειας προσθήκης, Σ.Δ. της περιοχής με την επιφύλαξη των προβλεπομένων στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 394.
β) Ειδικότερα, η επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από το παρόν Κεφάλαιο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή.
Ειδικά για τα κτίρια της περ. δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 220 επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περίγραμμα αυτών, όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο το οποίο δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του, εάν αυτές είναι ευμενέστερες.
4. Σε περίπτωση προσθηκών και ενισχύσεων φέροντος οργανισμού νομίμως υφιστάμενων κτιρίων επιτρέπεται η κατασκευή φερόντων στοιχείων εντός των υποχρεωτικά ακαλύπτων χώρων, πλαγίων και πίσω υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ και προκηπίου σύμφωνα με τη στατική μελέτη. Σε περίπτωση ταύτισης της οικοδομικής γραμμής με τη ρυμοτομική γραμμή επιτρέπεται το πλάτος του φέροντος στοιχείου και μόνο, να εισέρχεται στον κοινόχρηστο χώρο έως και τριάντα (30) εκατοστά. Οι κατασκευές αυτές δεν προσμετρώνται στην επιφάνεια κάλυψης και δόμησης του κτιρίου. Η θεμελίωση εκτός ρυμοτομικής γραμμής επιτρέπεται σε βάθος ανώτερο των δυόμισι (2,5) μέτρων και προεξοχής από το φέροντα οργανισμό έως τριάντα (30) εκατοστά.
5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%)) όμορων οικοπέδων, είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση συναίνεσης με αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%)) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου, είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που για την λειτουργική ενοποίηση ή εσωτερική διαρρύθμιση απαιτούνται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου και, κατ` εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στο Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον δεν θίγουν στύλους και δοκούς του φέροντος οργανισμού και μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά την μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές δύνανται να πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη των ιδιοκτητών των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών που ενοποιούνται, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων αυτών ιδιοκτησιών.

Άρθρο 221. Χαμηλά κτίρια

1. Χαμηλό κτίριο είναι αυτό του οποίου κύρια χρήση είναι η κατοικία και το οποίο έχει μέγιστο ύψος το πολύ οκτώμισι μέτρα (8,5) μ., μη συμπεριλαμβανομένης της στέγης, από την οριστική στάθμη του εδάφους και έχει συνολική επιφάνεια που υπολογίζεται στον Σ.Δ. έως και τετρακόσια (400) τ.μ. Στο οικόπεδο είναι δυνατή η κατασκευή περισσότερων του ενός χαμηλών κτιρίων, με την προϋπόθεση ότι η συνολική επιφάνεια όλων των κτιρίων που υπολογίζεται στον Σ.Δ. δεν υπερβαίνει τα τετρακόσια (400) τ.μ.
2. Στη συνολική επιφάνεια, που προκύπτει από τον συντελεστή δόμησης, για τα χαμηλά κτίρια δεν υπολογίζονται , εκτός από τα αναφερόμενα στο άρθρο 206, οι ανοικτοί εξώστες και οι υπαίθριοι στεγασμένοι χώροι, ανεξάρτητα από την επιφάνεια τους.
3. Τα χαμηλά κτίρια τοποθετούνται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο, με την επιφύλαξη του άρθρου 209, και όταν δεν εφάπτονται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου, η ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από τα όρια ορίζεται σε Δ=2,5 μέτρα. Η κάλυψή τους δεν υπερβαίνει την επιτρεπόμενη κάλυψη της περιοχής. Εάν δεν εξασφαλίζεται κάλυψη εκατόν είκοσι (120) τ.μ., το μέγιστο ποσοστό κάλυψης προσαυξάνεται έως τα εκατόν είκοσι (120) τ.μ., εφόσον η κάλυψη δεν υπερβαίνει το εβδομήντα τοις εκατό (70%) του οικοπέδου και δεν ισχύουν διαφορετικές ειδικές διατάξεις στην περιοχή.
4. Πάνω από το μέγιστο ύψος των οκτώμισι (8,5) μέτρων επιτρέπονται στέγες μέγιστου ύψους ενάμισι (1,5) μέτρου, καθώς και οι λοιπές κατασκευές που αναφέρονται στο άρθρο 214.
5. Το παρόν άρθρο δεν έχει εφαρμογή στις περιοχές που το επιτρεπόμενο ύψος είναι μικρότερο των έντεκα (11) μέτρων.
6. Κατά τα λοιπά η δόμηση των χαμηλών κτιρίων διέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου.

Άρθρο 222. Κίνητρα για τη δημιουργία κτιρίων με σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας

1.Εάν το κτίριο κατατάσσεται, σύμφωνα με τη Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης (Μ.Ε.Α.), στην ανώτερη κατηγορία ενεργειακής απόδοσης του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ.), που εγκρίθηκε με την ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/30.6.2017 κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β΄ 2367), ο Σ.Δ. αυξάνεται κατά πέντε τοις εκατό (5 %).
2. Σε κτίρια με χρήση κατοικίας με κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας μικρότερης του δεκαέξι τοις εκατό (16%) του Κτιρίου Αναφοράς του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ.), σύμφωνα με την Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης (Μ.Ε.Α.), ο Σ.Δ. αυξάνεται κατά δέκα τοις εκατό (10%). Αντίστοιχα, σε κτίρια χρήσεων πλην της κατοικίας, με κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας μικρότερη του δεκαέξι τοις εκατό (16%) του Κτιρίου Αναφοράς, που παρουσιάζουν ταυτόχρονα εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση, ο Σ.Δ. αυξάνεται κατά δέκα τοις εκατό (10%). Η περιβαλλοντική τους απόδοση τεκμηριώνεται με χρήση διεθνώς αναγνωρισμένων πρωτοκόλλων περιβαλλοντικής αξιολόγησης, όπως LEED, BREAM και DGNB. Για την εφαρμογή της παρούσας, ως εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση θεωρείται αυτή που είναι ισοδύναμη ή καλύτερη από το LEED Gold, BREEAM Very Good ή DGNB Silver. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Ανάπτυξης και Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να επικαιροποιηθούν τα αποδεκτά διεθνώς αναγνωρισμένα πρωτόκολλα περιβαλλοντικής αξιολόγησης, καθώς και η ελάχιστη απαιτητή βαθμολογία για τον χαρακτηρισμό «εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση».
3. Ειδικότερα, για κτίρια μικτής χρήσης, κατοικίας και λοιπών χρήσεων, η αύξηση του Σ.Δ. εφαρμόζεται κατά τα ισχύοντα για τα ακίνητα με χρήση κατοικίας, όταν οι λοιπές χρήσεις περιορίζονται στο ισόγειο και τον ημιώροφο και η δόμηση των λοιπών χρήσεων είναι κατά μέγιστο το πενήντα τοις εκατό (50%) της δόμησης κατοικιών. Στην περίπτωση χρήσης του αυξημένου συντελεστή δόμησης σε κτίριο κατοικίας που στη συνέχεια αλλάζει χρήση, για τη διατήρηση της επιπλέον δόμησης προσκομίζεται στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης πιστοποιητικό «εξαιρετικής περιβαλλοντικής απόδοσης».
4. Κατά τη φάση της υποβολής των δικαιολογητικών της άδειας στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης, κατατίθεται πλήρης φάκελος, που περιλαμβάνει τη Μ.Ε.Α., η οποία αποδεικνύει την ενεργειακή κατάταξη του κτιρίου, καθώς και τον λόγο κατανάλωσης ενέργειας τού υπό μελέτη κτιρίου προς την κατανάλωση ενέργειας του Κτιρίου Αναφοράς του.
5. Για τα κτίρια εκτός κατοικίας της παρ. 2 του παρόντος άρθρου στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης κατατίθεται, επιπλέον της Μ.Ε.Α., και πλήρης ανάλυση των περιβαλλοντικών μέτρων που θα υιοθετηθούν, ώστε να αποδεικνύεται ότι θα επιτευχθεί η ελάχιστη απαιτούμενη περιβαλλοντική απόδοση.
6. Μετά το πέρας της κατασκευής, συμπληρώνεται στην Ταυτότητα Κτιρίου και προσκομίζεται στην υπηρεσία δόμησης που εξέδωσε την άδεια:
α) Υπεύθυνη δήλωση του εποπτεύοντος μηχανικού, ότι το κτίριο κατασκευάστηκε τηρώντας τον ενεργειακό σχεδιασμό και τις ελάχιστες προδιαγραφές της Μ.Ε.Α.
β) Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, που αποδεικνύει την επίτευξη του ενεργειακού στόχου της Μ.Ε.Α.
γ) Μόνο για τις περιπτώσεις κτιρίων της παρ. 2, με χρήση άλλη, πλην της κατοικίας, πλέον των περ. α΄ και β΄, να συμπληρώνεται και να προσκομίζεται πιστοποιητικό περιβαλλοντικής αξιολόγησης, που έχει απονεμηθεί στο κτίριο από πιστοποιημένο και εξουσιοδοτημένο για τη σχετική πράξη πρόσωπο.
7. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται ο τρόπος άσκησης και η περιοδικότητα των ελέγχων τήρησης των όρων του παρόντος, το ύψος των προστίμων υπέρ του Πράσινου Ταμείου σε περίπτωση μη υλοποίησης της μελέτης, καθώς και κάθε άλλο συναφές ζήτημα.

Άρθρο 223. Προσβασιμότητα χωρίς φραγμούς για τα άτομα με αναπηρία και τα εμποδιζόμενα άτομα

1. Στους χώρους των νέων κτιρίων εκτός των κτιρίων με χρήση κατοικίας, επιβάλλεται να εξασφαλίζεται:
α. Η οριζόντια και κατακόρυφη, αυτόνομη και ασφαλής προσπέλαση από άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα και η εξυπηρέτηση αυτών σε όλους τους εξωτερικούς και εσωτερικούς χώρους των κτιρίων, σύμφωνα με τις Οδηγίες Σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Σχεδιάζοντας για Όλους» (ΥΠΕΝ/ΔΜΕΑΑΠ/99709/796/ 2021, Β΄ 5045).
β. Η πρόβλεψη προσβάσιμων σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα χώρων υγιεινής σε ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) των συνολικών χώρων υγιεινής για χρήση κοινού και οπωσδήποτε τουλάχιστον ένας ανά συγκρότημα χώρων υγιεινής, ο οποίος μπορεί να έχει μικτή χρήση (ανδρών/ γυναικών).
Οι παραπάνω προσβάσιμοι χώροι υγιεινής συνυπολογίζονται στον αριθμό χώρων υγιεινής που επιβάλλεται ανά χρήση από άλλες διατάξεις. Εφόσον τα παραπάνω κτίρια διαθέτουν χώρους στάθμευσης, τότε το ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) αυτών ή τουλάχιστον ένας θα διαμορφώνεται κατάλληλα για χρήση αναπηρικών αυτοκινήτων. Ειδικά για τα κτίρια με χρήση κατοικίας, επιβάλλεται να εξασφαλίζεται η αυτόνομη και ασφαλής οριζόντια και κατακόρυφη προσπέλαση από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα σε όλους τους εξωτερικούς και εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων κατοικίας, καθώς και η διασφάλιση συνθηκών εύκολης μετατρεψιμότητας των κατοικιών σε κατοικίες μελλοντικών χρηστών με αναπηρία/εμποδιζόμενων ατόμων, χωρίς να θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε κάθε κτίριο ή δομική εγκατάσταση πρέπει να εξασφαλίζεται η προσβασιμότητα αυτού σε όλους, χωρίς φραγμούς.
2. Η δυνατότητα αυτόνομης και ασφαλούς προσπέλασης όλων των κτιρίων από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα και η εξυπηρέτηση αυτών εξασφαλίζεται με προσβάσιμες οριζόντιες και κατακόρυφες οδεύσεις, που αρχίζουν από τη στάθμη του πεζοδρομίου και φτάνουν μέχρι την πόρτα του ανελκυστήρα και τους εσωτερικούς και εξωτερικούς χώρους των κτιρίων αυτών και αποτελούνται από στοιχεία κατάλληλων προδιαγραφών, όπως ράμπες, αναβατόρια, ανελκυστήρες, με την πρόβλεψη προστατευμένων προσβάσιμων χώρων αναμονής σε περίπτωση έκτακτων αναγκών σε κάθε όροφο σε αναλογία ένας χώρος με μία θέση αμαξιδίου, όταν ο πληθυσμός του ορόφου είναι μικρότερος από διακόσια (200) άτομα ή ένας χώρος με δύο θέσεις αμαξιδίου, όταν ο πληθυσμός του ορόφου είναι μεγαλύτερος από διακόσια (200) άτομα.
3. Οι κοινής χρήσης υπαίθριοι χώροι των οικοπέδων, στα οποία κατασκευάζονται τα κτίρια που αναφέρονται στην παρ. 1, επιβάλλεται να διαμορφώνονται κατάλληλα, εφόσον το επιτρέπει η μορφολογία του εδάφους, ώστε να χρησιμοποιούνται και από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα.
4. Στα υφιστάμενα κτίρια, που στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143), ή έχουν χρήσεις συνάθροισης κοινού, όπως χώροι συνεδρίων, εκθέσεων, μουσείων, συναυλιών, αθλητικών ή πολιτιστικών συγκεντρώσεων, ναοί, θέατρα, κινηματογράφοι, εστιατόρια, ζαχαροπλαστεία, καφενεία, κέντρα διασκέδασης, αίθουσες πολλαπλών χρήσεων, αίθουσες αναμονής επιβατών, τράπεζες, ανταλλακτήρια, χώροι προσωρινής διαμονής, εκπαίδευσης, υγείας και κοινωνικής πρόνοιας, δικαιοσύνης και σωφρονισμού, γραφείων και εμπορίου, βιομηχανίας και βιοτεχνίας, καθώς και στους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων και πρατηρίων καυσίμων, επιβάλλεται να γίνουν οι απαραίτητες διαμορφώσεις, ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να είναι προσπελάσιμοι από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα.
Οι διαμορφώσεις που αναφέρονται στο παρόν άρθρο γίνονται σύμφωνα με τις τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών της απόφασης της παρ. 9 και ολοκληρώνονται μέχρι την 31.5.2024, με την επιφύλαξη της παρ. 10 για τα κτίρια όπου στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄ 143), με την προϋπόθεση ότι δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Κυρώσεις που έχουν επιβληθεί αναστέλλονται αναδρομικά από την 1.1.2021. Για τα κτίρια όπου στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143) η αναστολή των κυρώσεων ισχύει σύμφωνα με τις προϋποθέσεις της παρ. 10.
Στις περιπτώσεις που δεν υφίσταται απαιτούμενη συναίνεση των συνιδιοκτητών, οι ανωτέρω διαμορφώσεις δύναται να πραγματοποιηθούν από τον ενδιαφερόμενο και με δαπάνες του, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, κατά παρέκκλιση των προβλεπόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, κατόπιν απόφασης της Κεντρικής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 468, που εκδίδεται μετά από σχετική αίτηση του ενδιαφερόμενου, η οποία συνοδεύεται από:
α) πρόσκληση των λοιπών συνιδιοκτητών για τη διατύπωση απόψεων προς την Επιτροπή, τα αποδεικτικά κοινοποίησής της,
β) τεχνική έκθεση μηχανικού, με την οποία τεκμηριώνεται ότι η προτεινόμενη διαμόρφωση δεν παρεμποδίζει τη λειτουργία των κοινόχρηστων μερών της πολυκατοικίας και των ιδιοκτησιών και
γ) μελέτη στατικής επάρκειας, που αποδεικνύει τη στατική επάρκεια του κτιρίου μετά τις προβλεπόμενες διαμορφώσεις. Αν από την μελέτη στατικής επάρκειας προκύψει ότι απαιτούνται στατικές ενισχύσεις, αυτές πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη του ενδιαφερομένου, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός του χώρου που έχει την υποχρέωση διαμορφώσεων.
Ειδικά για τα υφιστάμενα κτίρια που μνημονεύονται στην παρούσα, επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση η πρόβλεψη ανελκυστήρα με τις ελάχιστες εσωτερικές διαστάσεις θαλάμου που προβλέπει το πρότυπο ΕΛΟΤ-ΕΝ 81-70 «Κανόνες ασφάλειας για την κατασκευή και την εγκατάσταση ανελκυστήρων - Ειδικές εφαρμογές για ανελκυστήρες επιβατών και αγαθών - Μέρος 70: Προσιτότητα σε ανελκυστήρες ατόμων περιλαμβανομένων και ατόμων με ειδικές ανάγκες» για έναν χρήστη αναπηρικού αμαξιδίου και ενός τουλάχιστον προσβάσιμου σε άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα χώρου υγιεινής με κοινή χρήση ανδρών/γυναικών. Υφιστάμενα κτίρια με χρήσεις εμπορίου και γραφείων, εκτός των κτιρίων που στεγάζουν γραφεία υπηρεσιών του Δημόσιου και ευρύτερου δημόσιου φορέα, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου, δήμων και περιφερειών, καθώς και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος με ανάπτυγμα τραπεζοκαθισμάτων στον εσωτερικό ή εξωτερικό χώρο, με μικτό εμβαδόν μικρότερο από εκατό (100) τ.μ. μπορούν να εξαιρεθούν μόνο από την υποχρέωση δημιουργίας προσβάσιμων χώρων υγιεινής για το κοινό, εφόσον αυτό προκαλεί δυσανάλογη επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες τους.
Ειδικότερα θέματα που αφορούν στην προσαρμογή των παραπάνω κτιρίων ρυθμίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού.
5. Εξαιρούνται από την υποχρέωση διαμορφώσεων για τη διασφάλιση φυσικής πρόσβασης χρήστη αναπηρικού αμαξιδίου:
α) τα κτίρια που έχουν μοναδική πρόσβαση σε δρόμο με βαθμίδες ή βρίσκονται σε οικόπεδα στα οποία η ελάχιστη διαφορά στάθμης του φυσικού εδάφους στην οικοδομική γραμμή από την επιφάνεια του πεζοδρομίου είναι μεγαλύτερη από δυόμισι (2,5) μέτρων, ή το πεζοδρόμιο έμπροσθεν αυτών έχει πλάτος μικρότερο των εβδομήντα εκατοστών (70) (μη συμπεριλαμβανομένου του κρασπέδου), μέχρι να διαμορφωθεί ο εξωτερικός κοινόχρηστος χώρος κίνησης πεζών,
β) τα κτίρια, των οποίων η προσαρμογή δεν είναι δυνατή χωρίς να θίγονται οι δοκοί και οι στύλοι τους ή απαιτείται να πραγματοποιηθούν άλλες σοβαρές παρεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό τους, οι οποίες δύνανται να επηρεάσουν τη στατική επάρκειά του, όπως τεκμηριώνεται με Τεχνική Έκθεση Μηχανικού, κατόπιν απόφασης της Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 467,
γ) τα κτίρια των οποίων η προσαρμογή θα προκαλούσε δυσανάλογη οικονομική επιβάρυνση για τον υπόχρεο ή τους υπόχρεους -εξαιρουμένων αυτών που στεγάζονται υπηρεσίες του Δημοσίου, νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου του ευρύτερου δημόσιου τομέα, κοινωφελείς οργανισμοί, δήμων και περιφερειών κατόπιν απόφασης της Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 467. Με την ίδια απόφαση η Περιφερειακή Επιτροπή Προσβασιμότητας δύναται να επιβάλλει εφαρμογή μέτρων εναλλακτικής εξυπηρέτησης των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Η προσωρινή εξαίρεση έχει διάρκεια τρία (3) έτη. Μετά τη λήξη της διάρκειας ισχύος της εξαίρεσης δύναται να επανυποβάλλεται σχετικό αίτημα.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τα κριτήρια δυσανάλογης επιβάρυνσης.
Εξαιρούνται από την υποχρέωση αντίστοιχης διαμόρφωσης πρόσβασης στους πάνω από το ισόγειο ορόφους ή τους εσωτερικούς εξώστες ή αναβαθμούς τα κτίρια που αναφέρονται στην παρ. 1, εφόσον:
αα) το εμβαδόν των εσωτερικών εξωστών ή αναβαθμών αποτελεί ποσοστό μέχρι πενήντα τοις εκατό (50%) του εμβαδού της κυρίως αίθουσας και όχι περισσότερο των εκατό (100) τ.μ. και η χρήση του είναι ίδια με αυτή της κυρίως αίθουσας ή οι εσωτερικοί εξώστες ή αναβαθμοί έχουν βοηθητική χρήση,
αβ) το συνολικό μικτό εμβαδόν των πάνω από το ισόγειο ορόφων είναι μικρότερο των διακοσίων (200) τ.μ. και
αγ) το μικτό εμβαδόν κάθε ορόφου είναι μικρότερο των εβδομήντα (70) τ.μ.
Οι εξαιρέσεις που αναφέρονται στις περιπτώσεις β΄ και γ΄ δεν ισχύουν, αν η χρήση του κτιρίου είναι η μοναδική στον οικισμό και ταυτόχρονα στους πάνω από το ισόγειο ορόφους υπάρχουν χρήσεις για εξυπηρέτηση κοινού διαφορετικές από αυτές που υπάρχουν στον ισόγειο όροφο.
δ) ήδη εγκατεστημένες δραστηριότητες σε υφιστάμενα κτίρια, εφόσον παρέχουν στο κοινό τις υπηρεσίες τους μέσω εναλλακτικών τρόπων, όπως αυτοί εξειδικεύονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
6. Κατά τη διαμόρφωση ή ανακατασκευή των κοινόχρηστων χώρων των οικισμών (όπως ιδίως χώρων που προορίζονται για την κυκλοφορία των πεζών, όπως των πλατειών/ πεζοδρόμων/ πεζοδρομίων/νησίδων, χώρων πρασίνου/άλσεων, στάσεων/αποβαθρών κ.λπ.), εφόσον το επιτρέπει η μορφολογία του εδάφους, επιβάλλεται να εξασφαλίζεται η δυνατότητα πρόσβασης ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων με οδεύσεις πεζών/ οδεύσεις τυφλών/κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες) χωρίς αναβαθμούς με κλίση μέχρι πέντε τοις εκατό (5%)/προσβάσιμα μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών, κατάλληλη τοποθέτηση αστικού εξοπλισμού, όπως στεγάστρων, καθιστικών, στύλων φωτισμού, κάδων απορριμμάτων, σήμανσης, καθώς και να διαμορφώνεται ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) των χώρων στάθμευσης ή τουλάχιστον ένας για χρήση αναπηρικών αυτοκινήτων, σύμφωνα με τις οδηγίες, πρότυπα και κανονισμούς που αναφέρονται στην παρ. 1. Σε πεζοδρόμια και σε πεζόδρομους και λοιπούς κοινόχρηστους χώρους του μη βασικού δικτύου πεζοδρόμων, εφόσον η μορφολογία του εδάφους δεν επιτρέπει τη δυνατότητα δημιουργίας πλήρως προσβάσιμων χώρων κίνησης για άτομα σε αναπηρικό αμαξίδιο, εξασφαλίζεται πάντοτε η προσβασιμότητα για τις λοιπές κατηγορίες χρηστών.
7. Οι ειδικές ρυθμίσεις για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων που προβλέπονται στο παρόν άρθρο, εφαρμόζονται στη σύνταξη, παρουσίαση της μελέτης προσβασιμότητας. Η μελέτη προσβασιμότητας περιλαμβάνει την επίλυση των λειτουργικών, τεχνικών και μορφολογικών αντικειμένων ενός έργου, ώστε να διασφαλίζεται η οριζόντια και κατακόρυφη, ανεμπόδιστη, αυτόνομη και ασφαλής κίνηση ατόμων σε αναπηρικό αμαξίδιο ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων. Η μελέτη προσβασιμότητας αποτελεί μέρος της αρχιτεκτονικής μελέτης για κάθε νέο έργο και νέα μελέτη για κάθε υφιστάμενο κτίριο ή υπαίθριο δημόσιο χώρο, το οποίο προσαρμόζεται ώστε να καταστεί προσβάσιμο. Η μελέτη προσβασιμότητας κτιριακού έργου αφορά στο κτίριο και τον περιβάλλοντα χώρο του και περιλαμβάνει τεχνική έκθεση, σχέδιο περιβάλλοντος χώρου, σχέδια κατόψεων και τομών και κατασκευαστικές λεπτομέρειες. Η μελέτη προσβασιμότητας υπαίθριων δημόσιων κοινόχρηστων χώρων αφορά στη μελέτη και ανάπλαση των εξωτερικών υπαίθριων δημόσιων κοινόχρηστων χώρων και περιλαμβάνει τεχνική έκθεση, σχέδιο γενικής διάταξης, διάγραμμα κινήσεων οχημάτων, ποδηλάτων, οχημάτων μικροκινητικότητας, καθώς και πεζών και ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων και κατασκευαστικές λεπτομέρειες. Το περιεχόμενο της μελέτης προσβασιμότητας εξειδικεύεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
8. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών για την προσβασιμότητα αυτών σε άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Εφόσον πρόκειται για κτίρια προστατευόμενα από τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α΄ 220), εκδίδεται κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού.
9.α. Για την υλοποίηση των απαραίτητων διαμορφώσεων προσβασιμότητας σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα των κτιρίων όπου στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014, δημιουργείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής στοιχείων προσβασιμότητας. H ανάπτυξη, λειτουργία και συντήρηση της ανωτέρω ηλεκτρονικής πλατφόρμας ανατίθενται στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Τα επιμέρους «Σημεία Αναφοράς», όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 71 του ν. 4488/2017 (Α΄ 137), για την εφαρμογή της Σύμβασης των Ηνωμένων Εθνών για τα Δικαιώματα των Ατόμων με Αναπηρίες και του Προαιρετικού Πρωτοκόλλου στη Σύμβαση για τα Δικαιώματα των Ατόμων με Αναπηρίες, που κυρώθηκαν με το άρθρο 1 του ν. 4074/2012 (Α΄ 88), καταχωρίζουν, εντός της νόμιμης προθεσμίας, στην ανωτέρω ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής προσβασιμότητας, τα στοιχεία των κτιρίων, αρμοδιότητάς τους, στα οποία στεγάζονται οι φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143). Με την εμπρόθεσμη, κατά τα ανωτέρω, ολοκλήρωση της καταχώρισης των κτιρίων στην ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής προσβασιμότητας αναστέλλονται αναδρομικά από της 1.1.2021 οι κυρώσεις της παρ. 4. Εντός της ως άνω προθεσμίας του προηγούμενου εδαφίου πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί και οι απαραίτητες διαμορφώσεις των κτιρίων, ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να είναι προσπελάσιμοι από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα. Οι ανωτέρω προθεσμίες δύναται να παραταθούν με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με όμοια απόφαση καθορίζονται οι τεχνικές λεπτομέρειες λειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας καταγραφής στοιχείων προσβασιμότητας, οι κατηγορίες και τα είδη των καταχωρούμενων δεδομένων των κτιρίων και ο τρόπος άντλησης και καταχώρισής τους, καθώς και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα σχετικά με τα ανωτέρω.
β. Καταρτίζεται από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και εγκρίνεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας Ηλεκτρονικό Μητρώο Ελεγκτών Προσβασιμότητας (εφεξής αποκαλούμενο ως «Μητρώο»), υπό τη μορφή ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων, για την υλοποίηση του ελέγχου προσβασιμότητας σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα των κτιρίων στα οποία στεγάζονται οι φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143). Ο έλεγχος προσβασιμότητας πραγματοποιείται, κατόπιν αυτοψίας, από Ελεγκτές Προσβασιμότητας, εγγεγραμμένους στο Μητρώο του προηγούμενου εδαφίου, οι οποίοι συντάσσουν πόρισμα ελέγχου για το επίπεδο προσβασιμότητας των ανωτέρω κτιρίων σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα. Το Μητρώο υποστηρίζεται από πληροφοριακό σύστημα, το οποίο ακολουθεί κανόνες και πρότυπα για τη διασύνδεση και διαλειτουργικότητα με τρίτα πληροφοριακά συστήματα, σύμφωνα με το Παράρτημα II της ΥΑΠ/Φ.40.4/1/989/2012 απόφασης του Υφυπουργού Διοικητικής Μεταρρύθμισης και Ψηφιακής Διακυβέρνησης (Β΄ 1301), και ιδίως με την ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής προσβασιμότητας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η υλοποίηση, η τεχνική διαχείριση και η συντήρηση του ως άνω πληροφοριακού συστήματος ανατίθενται στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Στο Μητρώο εγγράφονται αυτοδίκαια οι ήδη εγγεγραμμένοι στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Ελεγκτών Δόμησης, το οποίο έχει καταρτιστεί και λειτουργεί σύμφωνα με το άρθρο 14 του ν. 4030/2011 (Α΄ 249), και την υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/54336/486/23.8.2018 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β΄ 3584), καθώς και κάθε ενδιαφερόμενος μηχανικός εγγεγραμμένος στα Μητρώα του Τ.Ε.Ε. με δικαίωμα εκπόνησης μελέτης ή επίβλεψης κτιριακών έργων (εφεξής αποκαλούμενοι ως «Ελεγκτές Προσβασιμότητας»), σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις και τα αναφερόμενα στην περ. ε΄ της παρ. 3 του άρθρου 4 της προαναφερθείσας υπουργικής απόφασης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών καθορίζονται το περιεχόμενο του Μητρώου, η διαδικασία εγγραφής, τήρησης και πρόσβασης σε αυτό, η διαδικασία ορισμού και επιλογής και ο αριθμός των ελεγκτών προσβασιμότητας ανάλογα με την επιφάνεια και τη χρήση του κτιρίου, το ύψος και η διαδικασία αποζημίωσης των ελεγκτών προσβασιμότητας για τους διενεργούμενους ελέγχους, η κατηγοριοποίηση των αποτελεσμάτων του ελέγχου, το πρότυπο του πορίσματος ελέγχου και κάθε άλλο ζήτημα σχετικό με την εφαρμογή του.
γ. Οι απαιτούμενες εργασίες, προκειμένου τα κτίρια της παρ. 4 να καταστούν προσβάσιμα από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα, εφόσον δεν εμπίπτουν στην παρ. 1 του άρθρου 316, εκτελούνται μετά από έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας της περ. β΄ του άρθρου 314, ανεξαρτήτως προϋπολογισμού του έργου. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα σχετικό με την εφαρμογή του παρόντος.
δ. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Υποδομών και Μεταφορών, Εσωτερικών, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να ανατεθεί στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας η δημοπράτηση των έργων διαμόρφωσης συνθηκών προσβασιμότητας των υφιστάμενων, πριν από τις 9.4.2012 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4067/2012, Α΄ 79), κτιρίων όπου στεγάζονται φορείς της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄143), είτε μεμονωμένων είτε κατά ομάδες.
10. Θεσπίζεται «Εθνικό Σήμα Προσβασιμότητας» για την προαγωγή της προσβασιμότητας σε χώρους και εγκαταστάσεις όπου διασφαλίζεται η δυνατότητα πρόσβασης και προσβασιμότητας σε όλους, συμπεριλαμβανομένων των ατόμων με αναπηρία και μειωμένη κινητικότητα βάσει του παρόντος άρθρου και του άρθρου 224.
11. Το «Εθνικό Σήμα Προσβασιμότητας» είναι σήμα με ειδικό λογότυπο που χορηγείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με το οποίο πιστοποιείται ότι ένας χώρος πληροί τις προϋποθέσεις της παρ. 10.

Άρθρο 224. Ειδικές διατάξεις

1. Σε κτίρια, κτιριακές υποδομές και εγκαταστάσεις που χαρακτηρίζονται ως ειδικά κτίρια δημοσίου ενδιαφέροντος επιτρέπεται να εγκρίνονται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από αιτιολογημένη τεχνική έκθεση και έγκριση του ΚΕ.Σ.Α.
2. Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που δεν διαθέτουν ανελκυστήρα και κατά τον χρόνο ανέγερσης τους δεν ήταν υποχρεωτική η κατασκευή του επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου και των ειδικών όρων δόμησης της περιοχής, κατασκευή ανελκυστήρα ή άλλων μηχανικών μέσων κάλυψης υψομετρικών διαφορών και του χώρου πρόσβασης σε αυτά, με απαραίτητη προϋπόθεση τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου. Για διατηρητέα κτίρια και παραδοσιακούς οικισμούς απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Σ.Α.
α. Όπου στην παρ. 2 του άρθρου 223 η προσαρμογή του κτιρίου είναι υποχρεωτική, αν απαιτείται η κατασκευή ανελκυστήρα ή άλλων μηχανικών μέσων κάλυψης υψομετρικών διαφορών και του χώρου πρόσβασης σε αυτά, η κατασκευή αυτών είναι υποχρεωτική, χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών με δαπάνες του υπόχρεου ή των υπόχρεων, κατά παρέκκλιση κάθε διάταξης και κανονισμού, συμπεριλαμβανομένου του Κανονισμού του κτιρίου.
β. Αν δεν είναι υποχρεωτική η προσαρμογή του κτιρίου, η κατασκευή ανελκυστήρα είναι δυνατή χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, με απόφαση της Κεντρικής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 468, που εκδίδεται μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου, η οποία συνοδεύεται από αποδεδειγμένη πρόσκληση διατύπωσης απόψεων των λοιπών συνιδιοκτητών προς την Κεντρική Επιτροπή Προσβασιμότητας.
γ. Αντίστοιχα σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια κατοικίας που δεν διασφαλίζουν προσβασιμότητα σε άτομα με αναπηρία και μειωμένη κινητικότητα, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση κάθε διάταξης και κανονισμού, συμπεριλαμβανομένου του Κανονισμού πολυκατοικίας, η τοποθέτηση διάταξης (ράμπας ή αναβατορίου), που διασφαλίζει την πρόσβαση στα άτομα αυτά από το πεζοδρόμιο στους εξωτερικούς κοινόχρηστους χώρους, καθώς και στους λοιπούς εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους του ισογείου και των λοιπών ορόφων υπέρ και υπό αυτό, εφόσον διαμένουν ως ιδιοκτήτες ή ένοικοι στα παραπάνω κτίρια, με απαραίτητη προϋπόθεση την εξασφάλιση της ασφάλειας των χρηστών, τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και την κάλυψη των εξόδων κατασκευής από τα ενδιαφερόμενα άτομα. Η τοποθέτηση αναβατορίου για την κάλυψη υψομετρικών διαφορών υπέρ του ενός ορόφου γίνεται βάσει τεχνικής μελέτης και ως προς μεν τη διαστασιολόγηση ακολουθεί τις τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών της απόφασης της παρ. 8 και 9 του άρθρου 223, ως προς δε τη διαδικασία τοποθέτησης, αδειοδότησης και συντήρησης, ισχύουν τα αντίστοιχα που αφορούν σε ανελκυστήρες και απαιτείται πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας με πλειοψηφία του πενήντα ένα τοις εκατό (51%) του συνόλου των ψήφων κατά το άρθρο 11 του ν. 3209/2003 (Α΄ 304).
3. α. Σε περίπτωση που συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής των άρθρων 204 και 222, η προσαύξηση του συντελεστή δόμησης υπολογίζεται ιδιαιτέρως για κάθε περίπτωση, επί του αρχικού συντελεστή.
β. Από την 1η Μαΐου 2024 και μέχρι την έγκριση των Τ.Π.Σ. και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2025:
βα. Τα κίνητρα των περ. α΄ έως δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 204 εφαρμόζονται μόνο στις περιοχές του πεδίου εφαρμογής του με ισχύοντα Σ.Δ. μεγαλύτερο του 0,8.
ββ. Το συνολικό ύψος της προσαύξησης κατά την εφαρμογή των κινήτρων της παρ. 1 του άρθρου 204, καθώς και της παρ. 8 του άρθρου 210 δεν δύναται: i) να υπερβαίνει συνολικά τα δυόμιση μέτρα (2,5) για Σ.Δ μεγαλύτερο του 0.8 έως και 1.6 και ii) τα τρία μέτρα (3) για Σ.Δ. μεγαλύτερο του 1.6.
Εκδοθείσες οικοδομικές άδειες προ της 1η Μαΐου 2024 με χρήση των κινήτρων της παρούσας περίπτωσης εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται δυνάμει των ισχυουσών κατά την έκδοσή τους διατάξεων.
4.α. Για κτίρια του δημοσίου τομέα και δήμων και περιφερειών επιτρέπονται οι παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος νόμου, καθώς και από τους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής, προστατευόμενης ή μη κατά τις ισχύουσες διατάξεις, εφόσον τούτο επιβάλλεται για λειτουργικούς και αρχιτεκτονικούς λόγους ή η αρχιτεκτονική μελέτη είναι προϊόν δημόσιου αρχιτεκτονικού διαγωνισμού, εφόσον δεν υποβαθμίζει το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον.
β. Οι παραπάνω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, βάσει τεκμηριωμένου κτιριολογικού προγράμματος, τεχνικής έκθεσης ένταξης του κτιρίου στο δομημένο περιβάλλον του και γνώμη του ΚΕ.Σ.Α. και εάν το κτίριο υπάγεται στις προστατευτικές διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α΄ 220), οι παρεκκλίσεις εγκρίνονται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού.
5. Για τα ειδικά κτίρια επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος για μεμονωμένα στοιχεία του κτιρίου, όπως οι καπναγωγοί, οι υδατόπυργοι και τα σιλό, καθώς και ως προς την κατασκευή περισσότερων του ενός υπογείων, που δεν υπολογίζονται στην επιφάνεια που προκύπτει από τον συντελεστή δόμησης. Οι παραπάνω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης, ύστερα από σύμφωνη γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και αιτιολογημένη πρόταση του φορέα, στον οποίο υπάγεται από άποψη λειτουργίας το συγκεκριμένο κτίριο.
6. Κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης και με την τήρηση των διατάξεων του οικοδομικού και κτιριοδομικού κανονισμού, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης κτιρίων τουριστικών καταλυμάτων εντός σχεδίου ή εντός οικισμού προ του έτους 1923, ή και η ανάπτυξη σ` αυτά δραστηριοτήτων, που επιτρέπονται από τις υφιστάμενες για την περιοχή χρήσεις γης, εφόσον:
α) τα τουριστικά καταλύματα έχουν ανεγερθεί νόμιμα,
β) έχουν συμπληρώσει διάρκεια μεγαλύτερη των είκοσι (20) ετών, από την ημερομηνία χορήγησης της πρώτης άδειας λειτουργίας,
γ) έχει παρέλθει το χρονικό διάστημα τήρησης των μακροχρόνιων υποχρεώσεων από την υπαγωγή τους στις διατάξεις αναπτυξιακών νόμων.
Η παρέκκλιση δεν συμπεριλαμβάνει τμήματα των παραπάνω κτιρίων, τα οποία έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για την αρχική τους χρήση. Οικοδομική άδεια για την αλλαγή χρήσης χορηγείται μετά από:
i) Γνωμοδότηση του αρμόδιου Σ.Α. και έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού, εάν το κτίριο είναι μνημείο ή βρίσκεται εντός κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, κατά τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α` 220).
ii) Καταβολή τέλους επανάχρησης του κτιρίου ίσου με το τέσσερα τοις εκατό (4%) της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου υπέρ του οικείου δήμου, που διατίθεται αποκλειστικά για την εκτέλεση έργων ανάπλασης και ανάδειξης του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος στα διοικητικά όριά του. Σε περίπτωση κατεδάφισης του κτιρίου για οποιονδήποτε λόγο, δεν καταβάλλεται τέλος επανάχρησης.
7. Επίσης για λειτουργούσες βιομηχανίες επιτρέπονται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου για τις απολύτως απαραίτητες προσθήκες σε κτίρια ή εγκαταστάσεις τους, εφόσον με αυτές επιτυγχάνεται η αντιρρύπανση και η προστασία του περιβάλλοντος. Οι παρεκκλίσεις αυτές εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αιτιολογημένη πρόταση του αρμόδιου για τη λειτουργία της βιομηχανίας φορέα και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
8. Για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου και των παρ. 9 έως 15 το «ποδήλατο» ορίζεται σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. 376663/28.11.2022 απόφασης του Υφυπουργού Υποδομών και Μεταφορών (Β΄ 6205).
Η τυπική θέση στάθμευσης ποδηλάτου έχει ελάχιστες διαστάσεις:
α) (0.60 x 2.00) μέτρα, με ελεύθερο χώρο ελιγμών 1,75 μέτρα στη μικρή διάσταση ή 0,30 μέτρα στη μεγάλη διάσταση και μπορεί να τοποθετείται σε σειρά σύμφωνα με το σχήμα του Παραρτήματος Α΄ της παρούσας παραγράφου.
β) (1.20 x 1.40) μέτρα, αν τοποθετείται υπό γωνία, με ελεύθερο χώρο ελιγμών 1 μέτρο στη μικρή διάσταση ή 0,30 μέτρα στη μεγάλη διάσταση και μπορεί να τοποθετείται σε σειρά σύμφωνα με το σχήμα του Παραρτήματος Β΄ της παρούσας παραγράφου.
9. Σε περίπτωση δημιουργίας πολλών θέσεων στάθμευσης ποδηλάτων αυτή μπορεί να γίνεται και καθ’ ύψος, εφόσον το επιτρεπόμενο ύψος του χώρου στάθμευσης το επιτρέπει, με ελάχιστο ελεύθερο ύψος ανά στάθμη εξυπηρέτησης 1,20 μέτρα.
10. Οι θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων μπορούν να κατασκευάζονται επί των προκηπίων, των ακαλύπτων χώρων και μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακαλύπτου, στους υπόγειους χώρους των κτιρίων και στις επεκτάσεις αυτών, εντός του χώρου της πυλωτής στους ισογείους χώρους των κτισμάτων.
11. Οι παραπάνω θέσεις δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, ούτε στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου. Όταν δεσμεύουν χώρο των προκηπίων και των ακάλυπτων χώρων, συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης σύμφωνα με το άρθρο 212.
12. Όταν σε νεοαναγειρόμενες οικοδομές εξασφαλίζονται περισσότερες από πέντε (5) θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων, σε οποιαδήποτε επιτρεπόμενη θέση σύμφωνα με το παρόν, προσαυξάνεται κατά δέκα τοις εκατό (10%) η δυνατότητα επέκτασης υπογείων ορόφων, όπως καθορίζεται στην περ. β΄ της παρ. 6 του άρθρου 212.
13. Δεν απαιτείται συμβολαιογραφική δέσμευση των θέσεων στάθμευσης ποδηλάτων.
14. Οι θέσεις στάθμευσης ποδηλάτων μπορούν να έχουν αναμονές για τοποθέτηση πρίζας για στάθμευση και φόρτιση ηλεκτρικών ποδηλάτων.
15. Οι παρ. 8 έως 14 εφαρμόζονται και σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου Ρ.Σ., καθώς και σε υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο Ρ.Σ.

Άρθρο 225. Εξουσιοδοτικές διατάξεις

1. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθορίζονται οι όροι και προϋποθέσεις δόμησης κοντά σε ρέματα.
2. α. Με προεδρικά διατάγματα, που εκδίδονται με πρόταση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Υποδομών και Μεταφορών, καθορίζονται και εξειδικεύονται οι αρμοδιότητες, οι υποχρεώσεις και οι ευθύνες των φορέων, οι οποίοι συμμετέχουν καθ’ οιονδήποτε τρόπο στην παραγωγή των ιδιωτικών οικοδομικών έργων και εγκαταστάσεων.
β. Ειδικότερα καθορίζονται και εξειδικεύονται οι αρμοδιότητες, οι υποχρεώσεις και οι ευθύνες:
-του κυρίου του έργου,
-του μελετητή μηχανικού κατά τομέα εργασιών,
-του επιβλέποντος μηχανικού κατά τομέα εργασιών,
-του γενικού εργολάβου του έργου,
-του κατ’ είδος εργασίας υπεργολάβου, τεχνικού και τεχνίτη,
-των παραγωγών δομικών υλών, υλικών και ειδών,
-των προμηθευτών δομικών υλών, υλικών και ειδών.
γ. Με τα ίδια προεδρικά διατάγματα ορίζονται τα κριτήρια, οι προϋποθέσεις και οι διαδικασίες, βάσει των οποίων οι εργολάβοι, υπεργολάβοι, παραγωγοί και προμηθευτές εντάσσονται στο αντίστοιχο μητρώο δια του οποίου πιστοποιείται η πληρότητα, ποιότητα και αξιοπιστία των παρεχόμενων υπηρεσιών, υλών, υλικών και ειδών. Με τα ίδια προεδρικά διατάγματα ορίζονται τα όργανα και οι διαδικασίες σύνταξης των μητρώων εργολάβων, υπεργολάβων, παραγωγών και προμηθευτών. Με όμοιο προεδρικό διάταγμα. καθορίζεται ο τρόπος επιμερισμού των ευθυνών των παραπάνω προσώπων, το είδος των κυρώσεων και τα κριτήρια και τα όργανα επιβολής αυτών.
3. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας εγκρίνονται Τεχνικές Οδηγίες, μετά από γνώμη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, με τις οποίες τροποποιούνται ή και καθορίζονται τεχνικές προδιαγραφές μελετών, καθώς και το περιεχόμενο Ειδικών Κανονισμών.
4. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι προδιαγραφές για την εξοικονόμηση νερού σε κτίρια και κάθε άλλο συναφές ζήτημα.
5. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ρυθμίζονται θέματα κτιριοδομικού περιεχομένου, που είτε απορρέουν από την εφαρμογή του παρόντος νόμου είτε με τη ρύθμισή τους:
α. βελτιώνονται η άνεση, καθώς και η υγεία ενοίκων και περιοίκων,
β. βελτιώνονται η ποιότητα, η ασφάλεια, η αισθητική και η λειτουργικότητα των κτιρίων,
γ. προστατεύεται το περιβάλλον, εξοικονομείται ενέργεια και προωθείται η έρευνα και παραγωγή στον τομέα της οικοδομής.
Οι αναφερόμενες ρυθμίσεις είναι:
α. Διαδικαστικές, όπως μελέτες και εκδόσεις πάσης φύσεως αδειών, αρμοδιότητες και ευθύνες για το έργο,
β. Λειτουργικές και κτιριοδομικές, όπως:
βα. Χρήσεις κτιρίων για κατοικία, γραφεία, αναψυχή, βιομηχανία, εκπαίδευση, περίθαλψη, κοινωνική πρόνοια.
ββ. Χρήσεις χώρων για διαμονή, συνάθροιση, υγιεινή, αποθήκευση, στάθμευση.
βγ. Ειδικές λειτουργικές απαιτήσεις για άτομα με ειδικές ανάγκες, ασφάλεια, υγεία.
βδ. Φωτισμός, ηλιασμός, αισθητική κτιρίων.
βε. εσωτερικές εγκαταστάσεις υδραυλικές, ηλεκτρικές, μηχανολογικές.
γ. Κατασκευαστικές και ποιοτικές όπως:
γα. Φυσική των κτιρίων για θερμομόνωση, ηχομόνωση, ακουστική, πυροπροστασία, πυρασφάλεια.
γβ. Δομικά υλικά.
γγ. Κτιριοδομικά στοιχεία των κτιρίων που αφορούν σε χωματουργικές, εργασίες, θεμελιώσεις, ικριώματα. φέρουσα κατασκευή, κατασκευή πλήρωσης, δάπεδα, ανοίγματα, στέγες, προεξοχές.
γδ. Κατασκευές που εξυπηρετούν τα κτίρια όπως σιλό, δεξαμενές, αποθήκες, χώροι στάθμευσης, λύματα, απορρίμματα.
6. Με κοινή απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, επιβάλλονται περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση δομικών υλικών και δομικών στοιχείων για λόγους αισθητικής, εθνικής οικονομίας, ασφάλειας και προσαρμογής στο περιβάλλον.
7. Με κοινή απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του καθ` ύλην αρμόδιου Υπουργού για θέματα ενεργητικής πυροπροστασίας, καθώς και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού σε θέματα λειτουργικότητας, ανάλογα με τις απαιτήσεις κάθε χρήσης, δύναται να αντικαθίσταται, αναθεωρείται και συμπληρώνεται ο Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων, προκειμένου τα κτίρια και τα δομικά έργα να πληρούν τις απαιτήσεις του παρόντος και να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις σχεδιασμού και τεχνολογίας.
8. Με κοινή απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, του καθ’ ύλην αρμόδιου Υπουργού για θέματα ενεργητικής πυροπροστασίας και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού σε θέματα λειτουργικότητας ανάλογα με τις απαιτήσεις κάθε χρήσης δύναται να καθορίζονται σε κτίρια που ανεγέρθηκαν πριν από τις 17-2-1988 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 71/1988, Α΄32), απαιτήσεις που αφορούν στην πυροπροστασία τους.
9. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να εκδίδεται Τεύχος Οδηγιών προς εξειδίκευση των διατάξεων του παρόντος μέσω περιγραφών, σχεδιαγραμμάτων, παραδειγμάτων και κάθε άλλου μέσου, που δύναται να συνδράμει στην κατανόηση και την ορθή εφαρμογή του παρόντος.
10. Με προεδρικό διάταγμα, μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, για την εφαρμογή των παρ. 8-15 του άρθρου 224, καθορίζεται ο απαιτούμενος αριθμός θέσεων στάθμευσης μοτοσυκλετών, μοτοποδηλάτων και ποδηλάτων αναλόγως των χρήσεων και του μεγέθους των κτιρίων, με υποχρεωτική εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2027.
11. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι προδιαγραφές για τις παρεχόμενες υπηρεσίες και οι τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές των εγκαταστάσεων της παρ. 10 του άρθρου 223, η μορφή και ο τύπος του Εθνικού Σήματος Προσβασιμότητας, η διάρκεια ισχύος του και κάθε άλλο σχετικό θέμα.
12. Με προεδρικό διάταγμα, κατόπιν πρότασης των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού, καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές για την προσβασιμότητα σε διατηρητέα κτίρια και κτίρια που είναι χαρακτηρισμένα ως μνημεία, παραδοσιακούς οικισμούς, αρχαιολογικούς χώρους και ιστορικούς τόπους.
13. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι προδιαγραφές, οι όροι και οι τεχνικές οδηγίες για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία στο φυσικό περιβάλλον, ιδίως σε παραλίες, όχθες και παρόχθιες ζώνες, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα.
14. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας καθορίζονται οι προδιαγραφές, οι όροι και οι τεχνικές οδηγίες για την ανεμπόδιστη πρόσβαση ατόμων με αναπηρία σε χώρους καταφυγής και καταυλισμού, καθώς και σε οδεύσεις διαφυγής σε περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης.
15. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκδίδεται «Τεύχος Προδιαγραφών Προσβασιμότητας Ειδικών Κτιριακών Εγκαταστάσεων και Υποδομών» στο οποίο περιγράφονται οι όροι, οι τεχνικές οδηγίες και κάθε άλλο σχετικό θέμα για την προσβασιμότητα ατόμων με αναπηρία σε ειδικές κτιριακές εγκαταστάσεις και υποδομές.