Άρθρο 154. Κτηματική ομάδα

1. Η κτηματική ομάδα του άρθρου 153 μπορεί να συνιστάται και για τον γενικότερο σκοπό της δίκαιης κατανομής των μεταβολών στην αξία των ακινήτων που θα προκύψουν από την εφαρμογή του εγκεκριμένου σχεδίου. Στην περίπτωση αυτή στην κτηματική ομάδα, που συνιστάται με τον τρόπο που αναφέρεται στο άρθρο 153, περιλαμβάνονται και τα ακίνητα που καταλαμβάνονται από τους χώρους που προβλέπονται στην περ. α΄ της παρ. 1 του άρθρου 59, δηλαδή των οδών, πλατειών κ.λπ., αντί δε των άρθρων 157, 158, 159, 161 και 165, εφαρμόζεται η ακόλουθη διαδικασία:
α) προσδιορίζεται η συνολική επιφάνεια των οικοπέδων της κτηματικής ομάδας που καταλαμβάνονται από τους χώρους της περ. α της παρ. 1 του άρθρου 59.
β) από την παραπάνω συνολική επιφάνεια για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων υπολογίζεται το γενικό ποσοστό που αναλογεί σε κάθε οικόπεδο της κτηματικής ομάδας. Επιτρέπεται η αυξομείωση του γενικού αυτού ποσοστού λόγω ειδικών συνθηκών, όπως το μέγεθος του οικοπέδου, η μεταβολή της θέσης του οικοπέδου γενικά, οι αυξομειώσεις του προσώπου και του βάθους, η μετάθεση αποκλεισμένου οικοπέδου επί της οδού κ.λπ. Το παραπάνω ποσοστό και η αυξομείωσή του ρυθμίζεται με τη σχετική πράξη που συντάσσεται. Μέρος του εμβαδού της κατά την προηγούμενη περίπτωση συνολικής επιφάνειας μπορεί να καταλογιστεί στον οικείο δήμο. Η θέση και η έκταση του μέρους αυτού καθορίζονται με την πράξη τακτοποίησης στην περίπτωση κατά την οποία το εμβαδόν του μέρους αυτού δεν πρόκειται να υπερβεί κατά μιάμιση φορά το εμβαδόν που προκύπτει σε βάρος του δήμου από την εφαρμογή του άρθρου 165, καθώς και σε κάθε άλλη περίπτωση που το εμβαδόν αυτού είναι μικρότερο των πέντε χιλιάδων (5.000) τ.μ. Αν το εμβαδόν του μέρους αυτού υπερβαίνει την κατά τα παραπάνω μιάμιση φορά, τότε η έκταση και η θέση αυτού καθορίζονται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης. Η θέση του μέρους αυτού συνολικά ή κατά τμήματα μπορεί να καθορίζεται οπουδήποτε μέσα στα όρια της κτηματικής ομάδας, ακόμα και μέσα σε οικοδομήσιμους κατά το εγκεκριμένο σχέδιο χώρους του δήμου, οι οποίοι για την εξόφληση των υποχρεώσεων λόγω ρυμοτομίας, σύμφωνα με την παρ. 3, μειώνονται και κατά το μέρος αυτό, επιπλέον της γενικής μείωσης, που προκύπτει από την εφαρμογή της ακόλουθης περ. γ΄. Οι υφιστάμενες στην πραγματικότητα παλαιές οδοί και οι υπόλοιποι κοινόχρηστοι χώροι, οι οποίοι περιλαμβάνονται μέσα σε οικοδομικά τετράγωνα, καθώς και όλες οι ιδιωτικές οδοί ή δίοδοι διατίθενται σε κάθε περίπτωση ομαδικής τακτοποίησης για τη δημιουργία των νέων οδών και των υπόλοιπων κοινόχρηστων χώρων που προβλέπονται από το σχέδιο ρυμοτομίας.
γ) Από το εμβαδόν κάθε οικοπέδου της κτηματικής ομάδας αφαιρείται το ποσοστό, που αναλογεί σ’ αυτό, σύμφωνα με την περ. β΄.
δ) Τα ιδανικά υπόλοιπα οικοπέδων της κτηματικής ομάδας που προκύπτουν από την αφαίρεση, σύμφωνα με την περ. γ΄, τακτοποιούνται σύμφωνα με το άρθρο 146.
2. Αν μερικά από τα ιδανικά υπόλοιπα, που προκύπτουν από την εφαρμογή της περ. δ΄ της παρ. 1, έχουν εμβαδόν μικρότερο του καθορισμένου ελάχιστου ορίου οικοπέδων, απαλλοτριώνονται και προσκυρώνονται συνολικά ή τμηματικά το κάθε ένα σε άλλα μικρότερα ή και μεγαλύτερα του ορίου αυτού ιδανικά υπόλοιπα, ανεξάρτητα από τη σχετική θέση των οικοπέδων και με τρόπο ώστε τα εμβαδά που προσκυρώνονται στα μη άρτια οικόπεδα να καλύπτουν το τμήμα που υπολείπεται για να γίνουν άρτια. Σε κάθε περίπτωση, αρχή γίνεται με την προσκύρωση συνολικά ή τμηματικά του μη αρτίου οικοπέδου που έχει το μικρότερο ιδανικό υπόλοιπο και αν αυτό δεν επαρκεί του αμέσως επόμενου και ούτω καθεξής μέχρι να είναι αρκετά τα προσκυρούμενα ιδανικά υπόλοιπα μη αρτίων οικοπέδων σε άρτια. Κατά την προσκύρωση αυτή ισχύει η παρ. 3 του άρθρου 153 ως προς την προβλεπόμενη παρέκκλιση. Κατά την προσκύρωση αυτή, καθώς και την τακτοποίηση σύμφωνα με την περ. δ΄, επιτρέπεται εξαιρετικά και μόνο σε απόλυτη ανάγκη, η εκτίμηση της οποίας ανήκει στην αρμόδια υπηρεσία που συντάσσει την πράξη, παρέκκλιση από την προβλεπόμενη στην παρ. 2 του άρθρου 146 απαγόρευση μεταβολής των οικοπέδων ή των τμημάτων τους που καταλαμβάνονται από οικοδομές, και μόνον εφόσον πρόκειται για παλαιές και ανθυγιεινές οικοδομές, κατά την κρίση της ίδιας όπως παραπάνω υπηρεσίας, και εφόσον όλοι οι ιδιοκτήτες αυτών αποζημιώνονται πλήρως σύμφωνα με την παρ. 4. Επίσης μπορεί, κατά την κρίση της υπηρεσίας που συντάσσει την πράξη, αντί για την προσκύρωση των μη άρτιων, να επιβάλλεται η συνένωση δύο ή και περισσότερων ιδανικών υπολοίπων, που έχουν εμβαδόν μικρότερο του καθορισμένου, σε ένα άρτιο οικόπεδο το οποίο παραχωρείται εξ αδιαιρέτου στους ιδιοκτήτες των παραπάνω μη οικοδομήσιμων ιδανικών υπολοίπων και με ποσοστό εξ αδιαιρέτου ανάλογο προς το εμβαδόν καθενός ιδανικού υπολοίπου. Δεν αποκλείεται επίσης και ο συνδυασμός της παρούσας, ειδικά στην περίπτωση μη συγκατάθεσης για τη δημιουργία κοινής αδιαίρετης ιδιοκτησίας ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών ιδανικών υπολοίπων, η οποία εκδηλώνεται μετά τη σύνταξη της πράξης είτε με ένσταση κατ' αυτής είτε με προσφυγή κατά της κυρωτικής απόφασης. Στην περίπτωση αυτή επιτρέπεται η τροποποίηση της πράξης με την επ' αυτής απόφαση με σκοπό την προσκύρωση του ιδανικού υπολοίπου εκείνου του ιδιοκτήτη που δεν συγκατατίθεται στη συνένωση σε κοινή ιδιοκτησία.
Εφόσον υπάρχει η παραπάνω συγκατάθεση, τα δημιουργούμενα, κατά τις παραπάνω διατάξεις, εξ αδιαιρέτου συνιδιόκτητα ακίνητα διέπονται από τις διατάξεις περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους και απαγορεύεται ρητά οποιαδήποτε διανομή αυτών είτε δικαστική είτε εξώδικη, η οποία χαρακτηρίζεται με το παρόν αυτοδίκαια άκυρη.
3. Με τη μείωση της επιφάνειας κάθε οικοπέδου της κτηματικής ομάδας, σύμφωνα με την παρ. 1, επέρχεται αυτοδίκαια εξόφληση της υποχρέωσης των ιδιοκτητών καθενός από αυτά, για την αποζημίωση του αναλογούντος μέρους του γηπέδου που βρίσκονται μέσα στα όρια της κτηματικής ομάδας και καταλαμβάνονται από τους χώρους της περ. α΄ της παρ. 1 του άρθρου 59. Στην περίπτωση που η ύπαρξη οικοδομών αποκλείει την αφαίρεση μέρους ή όλου του ποσοστού που αναλογεί, σύμφωνα με την περ. γ΄της παρ. 1 του παρόντος, η μεν ιδιοκτησία θεωρείται ότι συμμετέχει στην τακτοποίηση, η δε μείωση της επιφάνειας αυτής, κατά το ποσοστό που καθορίστηκε, μετατρέπεται αντίστοιχα εν μέρει ή εν όλω σε υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης, προς την κτηματική ομάδα, ίσης προς την αξία του μη αφαιρεθέντος μέρους ή όλου του ποσοστού, κατά τον χρόνο της προσφυγής στο μονομελές πρωτοδικείο.
4. Κατά την τακτοποίηση σύμφωνα με την περ. δ΄ της παρ. 1 του παρόντος, οι οποιεσδήποτε επερχόμενες μεταβολές στο μέγεθος των ιδανικών υπολοίπων ή στη θέση ή στο σχήμα των οικοπέδων ή στις επ’ αυτών φυτείες ή εγκαταστάσεις, δηλαδή φρέατα, περιφράγματα, υπονόμους κ.λπ., που βρίσκονται σε αυτά, καθώς επίσης και οι προσκυρώσεις σύμφωνα με την παρ. 2, υπόκεινται, ως προς τις αποζημιώσεις, στην παρ. 1 του άρθρου 151. Σε περίπτωση όμως κατά την οποία δεν προκύπτει πραγματική ωφέλεια από την πρόσκτηση περιφραγμάτων ή φρεάτων ή υπονόμων κ.λπ. υπέρ εκείνου στον οποίο αυτά αποδίδονται, υπόχρεος για την καταβολή της αποζημίωσης γι' αυτά είναι ο οικείος δήμος.
5. Η αποζημίωση του ποσοστού εμβαδού που αφαιρέθηκε σύμφωνα με την περ. γ΄ της παρ. 1, από οικόπεδα των οποίων το υπόλοιπο μετά την αφαίρεση αυτή προσκυρώνεται κατά την παρ. 2 καθώς και του ποσοστού που ενδεχομένως αναλογεί στον δήμο, σύμφωνα με την περ. β΄ της παρ. 1, καθώς και των κάθε είδους οικοδομών ή εγκαταστάσεων κ.λπ. επί ρυμοτομούμενων ιδιοκτησιών, βαρύνει τον δήμο.
6. Για τον καθορισμό των αποζημιώσεων που θα καταβληθούν στους ζημιωθέντες ιδιοκτήτες της κτηματικής ομάδας, σύμφωνα με τις παρ. 4 και 5, η αξία των απαλλοτριωμένων ακινήτων υπολογίζεται σύμφωνα με το άρθρο 13 του Κ.Α.Α.Α. και στην περίπτωση ως πράξη κύρωσης της απαλλοτρίωσης θεωρείται η απόφαση σύστασης της κτηματικής ομάδας. Κατά τον ίδιο τρόπο υπολογίζεται και η αποζημίωση που καταβάλλεται συνολικά σε περίπτωση εφαρμογής της παρ. 9.
7. Για τον υπολογισμό της αξίας των ωφελειών που προστίθενται στα τακτοποιηθέντα οικόπεδα της κτηματικής ομάδας, από την εφαρμογή της τακτοποίησης και της ρυμοτομίας, η μεν αξία του αρχικού, πριν την τακτοποίηση του ακινήτου, υπολογίζεται όπως ορίζεται στην παρ. 6, η δε αξία του ακινήτου που προκύπτει μετά την τακτοποίηση, με βάση την ανά μονάδα επιφανείας αξία αυτού, κατά τον χρόνο της προσφυγής στο μονομελές πρωτοδικείο για καθορισμό της αξίας.
8. Κατά τα λοιπά εφαρμόζεται και στις περιπτώσεις του παρόντος άρθρου το άρθρο 153. Πάντως, για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, δεν απαιτείται η έκδοση των κανονιστικών προεδρικών και αποφάσεων, που προβλέπονται στα προηγούμενα άρθρα. Στο σχετικό με την πράξη υπόμνημα της παρ. 4 του άρθρου 153, καθώς και στη σχετική γνωμοδότηση πρέπει επιπλέον να καθορίζονται και οι υπέρ ορισμένων ομάδων ακινήτων ή και όλης της πόλης κοινές ωφέλειες που προκύπτουν και οι αποφάσεις της παρ. 5 του άρθρου 153 πρέπει να ορίζουν και την αξία των τελευταίων αυτών ωφελειών. Οι οποιεσδήποτε διαφορές, που προκύπτουν από την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, μεταξύ της αξίας των ζημιών και ωφελειών καταβάλλονται και αυτές εν όλω ή εν μέρει από τους ιδιοκτήτες της κτηματικής ομάδας, οι οποίοι ωφελήθηκαν ή από εκείνους που ωφελήθηκαν εκτός αυτής, προς την κτηματική ομάδα, με ποσοστό και τρόπο που καθορίζονται κάθε φορά με αποφάσεις του οικείου γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης, διατίθενται δε με όμοιο τρόπο, και μπορεί να κατανέμονται μεταξύ των ιδιοκτητών αυτών ή και μόνον μεταξύ των κατά τα παραπάνω υποχρέων προς καταβολή αποζημιώσεων. Πάντως, κατά την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, δεν είναι απαραίτητη η κατά την παρ. 5 του άρθρου 153 εξίσωση των ζημιών και ωφελειών, που οφείλονται μόνον στις μεταβολές στην έκταση των γηπέδων.
9. Κατά την εφαρμογή του παρόντος άρθρου η κτηματική ομάδα μπορεί, με απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης, για την επίτευξη του σκοπού που αναφέρεται στην παρ. 1, να υποδιαιρεθεί και σε περισσότερους ανεξάρτητους οικονομικούς οργανισμούς, κάθε ένας από τους οποίους αποτελείται από τμήματα που έχουν τις ίδιες ή ανάλογες συνθήκες, ως προς την εφαρμογή του σχεδίου και τις συνέπειες απ' αυτήν. Για κάθε οργανισμό από αυτούς εφαρμόζεται το παρόν άρθρο σύμφωνα με όρους που ρυθμίζονται με την παραπάνω υπουργική απόφαση.
10. Αν ο ιδιοκτήτης οικοπέδου, που τακτοποιήθηκε ή προέκυψε από την προσκύρωση, αδυνατεί να καταβάλλει στην κτηματική ομάδα ή και άλλους δικαιούχους την αποζημίωση για την οποία είναι υπόχρεος από την εν γένει ωφέλεια που απέκτησε το οικόπεδό του, μπορεί αυτό να κριθεί αναγκαστικώς απαλλοτριωτέο υπέρ της κτηματικής ομάδας, με απόφαση του οικείου γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης. Για τη διαδικασία της απαλλοτρίωσης και τον καθορισμό της αποζημίωσης εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις του Κ.Α.Α.Α. Η αποζημίωση του ποσοστού, που αφαιρέθηκε κατά την περ. γ΄ της παρ. 1, ως προς την οποία ισχύει αναλόγως η παρ. 4, καταβάλλεται από την κτηματική ομάδα στον ιδιοκτήτη του απαλλοτριωθέντος. Τα απαλλοτριωθέντα ακίνητα διατίθενται από την κτηματική ομάδα με τρόπο και όρους που ρυθμίζονται κάθε φορά με απόφαση του Υπουργού.
11. Σε περίπτωση επείγουσας ανάγκης, εφαρμόζεται η διαδικασία προσωρινού καθορισμού της αποζημίωσης του άρθρου 19 του Κ.Α.Α.Α. Το επείγον της ανάγκης αναγνωρίζει ο γραμματέας της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης με την απόφαση που εκδίδει για τη σύσταση της Κτηματικής Ομάδας, με την οποία ορίζει και την εφαρμογή της παραπάνω διαδικασίας.