Άρθρο 92. Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο προ του έτους 1975

1. Τα ρυμοτομικά σχέδια πριν από το έτος 1975, τα οποία δεν έχουν ανακληθεί ή ακυρωθεί για εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών σε περιοχές που προστατεύονται από τη δασική νομοθεσία κατά την 8.8.2014 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4280/2014, Α΄ 159) παύουν να ισχύουν και συντάσσονται νέα με μέριμνα και δαπάνες των οικοδομικών συνεταιρισμών, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου και υπό τους όρους και τις προϋποθέσεις των επόμενων παραγράφων.
2. Οικοδομικοί συνεταιρισμοί, νόμιμοι ιδιοκτήτες δασών, δασικών εκτάσεων, εκτάσεων του δεύτερου και τρίτου εδαφίου της παρ. 6 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 (Α΄289) και γενικότερα εκτάσεων μη υπαγόμενων στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας, πριν από την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975 για τις οποίες είχε εγκριθεί από τη διοίκηση πριν από το έτος 1975 ρυμοτομικό σχέδιο ή έχουν εκδοθεί για τις εκτάσεις αυτές εγκρίσεις δημοσίων υπηρεσιών και έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου από το αρμόδιο συμβούλιο δημοσίων έργων του Υπουργείου Δημοσίων Έργων πριν από το έτος 1975, εντάσσονται σε ειδικό καθεστώς περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης υπό τις προϋποθέσεις των επόμενων παραγράφων.
3. Για την έκδοση του προεδρικού διατάγματος περιοχής Π.Π.Α.Ι.Π. καταγράφεται και απεικονίζεται στα σχετικά διαγράμματα το σύνολο των εκτάσεων της υπό ρύθμιση περιοχής, σύμφωνα με τις επόμενες παραγράφους, δηλαδή, το σύνολο των εκτάσεων που αποδίδονται ως προστατευόμενες περιοχές στο Δημόσιο, το σύνολο των εκτάσεων που διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας και παραμένουν εκτός σχεδίου ως αδόμητες περιοχές και το σύνολο των εκτάσεων που πολεοδομούνται.
4. Ποσοστό τουλάχιστον πενήντα τοις εκατό (50%) της υπό ρύθμιση έκτασης αποδίδεται κατά κυριότητα στο Δημόσιο. Η αποδιδόμενη έκταση πρέπει να είναι είτε ενιαία είτε διαιρετή σε τμήματα επιφάνειας μεγαλύτερης ή τουλάχιστον ίσης των δέκα (10) στρεμμάτων το καθένα. Η έκταση αυτή χαρακτηρίζεται προστατευόμενη περιοχή και τίθεται στην αρμοδιότητα και τη διαχείριση των δασικών υπηρεσιών. Αναδασωτέες εκτάσεις αποδίδονται υποχρεωτικά κατά κυριότητα στο Δημόσιο και συνυπολογίζονται στο ανωτέρω ποσοστό.
5. Εφόσον τα εναπομένοντα προς πολεοδόμηση τμήματα, εκτός των περιοχών ιδίου νομικού καθεστώτος, κατά την παρ. 1β του άρθρου 83, δεν καταλαμβάνουν το πενήντα τοις εκατό (50%) της υπό ρύθμιση έκτασης, δύναται όλως εξαιρετικά να συμπληρωθούν από εκτάσεις της παρ. 2 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 και δευτερευόντως από εκτάσεις της παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 (Α΄ 289). Σε κάθε, όμως, περίπτωση οι οικοδομήσιμοι χώροι δεν υπερβαίνουν το είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) του συνόλου της υπό ρύθμιση έκτασης. Η έγκριση επέμβασης εκδίδεται για τη συγκεκριμένη έκταση εμφαινόμενη σε τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ΄87, κατόπιν υποβολής σχετικού αιτήματος. Η ανωτέρω έγκριση χορηγείται από τον γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης, υπό την προϋπόθεση ότι για τη συγκεκριμένη χρήση δεν είναι δυνατή η διάθεση ομόρων δημοσίων εκτάσεων μη υπαγομένων στις προστατευτικές διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου. Στην περίπτωση που βεβαιώνεται από την αρμόδια αρχή ότι δεν είναι δυνατή η διάθεση των παραπάνω εκτάσεων, εξετάζεται από την αρμόδια δασική υπηρεσία εάν μπορούν να διατεθούν δημόσιες χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις των περ. β΄ και γ΄ της παρ. 6 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 (Α΄289), άλλως διατίθενται δασικές εκτάσεις ή δάση. Εφόσον απαιτείται η έκδοση Α.Ε.Π.Ο. ή Π.Π.Δ. η έγκριση επέμβασης ενσωματώνεται σε αυτήν.
6. Σε κάθε περίπτωση για την επίτευξη θετικού περιβαλλοντικού ισοζυγίου εκπονείται και εγκρίνεται ειδική μελέτη περιβαλλοντικού ισοζυγίου. Σε περίπτωση που διατεθούν δασικές εκτάσεις ή δάση για τη συμπλήρωση του πενήντα τοις εκατό (50%) της αλλαγής χρήσης, κατά την περ. β΄ της παρ. 6 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 (Α΄289), για την επίτευξη του περιβαλλοντικού ισοζυγίου, σύμφωνα με τη σχετική μελέτη, υποχρεούται ο οικοδομικός συνεταιρισμός να προβεί σε δάσωση τουλάχιστον ίσου ή και μέχρι του διπλάσιου εμβαδού γειτονικής έκτασης ή έκτασης ευρισκόμενης στην ευρύτερη περιοχή, σύμφωνα με υπόδειξη της δασικής υπηρεσίας. Αν δεν υπάρχει κατάλληλη έκταση υποχρεούται ο οικοδομικός συνεταιρισμός να καταθέσει στο Πράσινο Ταμείο την απαιτούμενη δαπάνη για τη δάσωση αποκλειστικά ανάλογης έκτασης σε άλλη περιοχή από τη δασική υπηρεσία. Η ειδική αυτή μελέτη του θετικού περιβαλλοντικού ισοζυγίου ενσωματώνεται ως διακριτό κεφάλαιο στη μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων δημιουργίας του οικισμού, η οποία είναι απαραίτητη για τη σχετική έγκριση των περιβαλλοντικών όρων (Α.Ε.Π.Ο.) και περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστον το εμβαδόν της έκτασης που προορίζεται για αλλαγή χρήσης, τον χαρακτήρα αυτής, το είδος της βλάστησης, την απαιτούμενη έκταση για την ικανοποίηση του θετικού περιβαλλοντικού ισοζυγίου και τα χαρακτηριστικά αυτής. Λεπτομέρειες σχετικά με τη σύνταξη και το περιεχόμενο της μελέτης αυτής καθορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
7. Ειδικά, στην περίπτωση δασικών και κηρυγμένων αναδασωτέων εκτάσεων απαιτείται με ευθύνη των προσώπων της παρ. 1 του άρθρου 83 πριν από την υλοποίηση των υπολοίπων έργων υποδομής κατά τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου να υλοποιηθούν τα έργα αποκατάστασης και αναβάθμισης του φυσικού περιβάλλοντος, όπως η αναδάσωση και δάσωση κατά τις διατάξεις του ν. 998/1979 (Α΄289), καθώς και να υποβληθεί διαχειριστικό σχέδιο προστασίας, συντήρησης και διαχείρισης των εκτάσεων αυτών που αποδίδονται στο Δημόσιο. Για την ολοκλήρωση των συγκεκριμένων έργων υποδομής εκδίδεται ειδική διαπιστωτική απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από εισήγηση τριμελούς επιτροπής, η οποία συγκροτείται από τον γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης και αποτελείται από:
α) ένα δασολόγο της Διεύθυνσης Δασών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας,
β) ένα δασολόγο μέλος του ΓΕΩΤ.Ε.Ε.,
γ) ένα γεωπόνο μέλος του ΓΕΩΤ.Ε.Ε..
8. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να καθορίζεται κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για τη σύσταση και τη λειτουργία της ως άνω επιτροπής.
9. Μετά από την έκδοση της απόφασης αρμόδιος φορέας για την παρακολούθηση του σχεδίου διαχείρισης και την προστασία της περιοχής που δασώθηκε ορίζεται ο αρμόδιος φορέας διαχείρισης της περιοχής, εφόσον υφίσταται, ή διαφορετικά η οικεία δασική υπηρεσία.
10. Οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου που αποδίδονται σε κοινή χρήση, σύμφωνα με την πολεοδομική μελέτη, πέραν των εκτάσεων που αποδίδονται στο Δημόσιο, διατηρούν στο ακέραιο το δασικό τους χαρακτήρα, καταγράφονται ως περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και υπάγονται στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας. Οι χώροι αυτοί τίθενται σε ειδικό καθεστώς προστασίας και η διαχείριση αυτών γίνεται από τον οικείο δήμο ο οποίος δύναται, με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, να αναθέτει τη διαχείριση των περιοχών αυτών στον αρμόδιο φορέα διαχείρισης της περιοχής, εφόσον υφίσταται.
11. Οι ειδικές εκτάσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης πολεοδομούνται με τη διαδικασία του άρθρου 85 και δεν εφαρμόζεται γι’ αυτές το άρθρο 88. Για τις εκτάσεις αυτές, πέραν των ανωτέρω οριζομένων:
α) Ο συντελεστής δόμησης δε δύναται να υπερβαίνει το 0,3.
β) Για την ανοικοδόμηση χρησιμοποιούνται αποκλειστικά υλικά φιλικά προς το περιβάλλον και η επιλογή του χώρου δόμησης ανά οικόπεδο επιλέγεται ιδιαιτέρως ώστε να προσαρμόζεται στο φυσικό περιβάλλον.
γ) δύναται να απαγορεύεται η ασφαλτόστρωση δρόμων, καθώς και η ανέγερση κοινωφελών κτιρίων, εφόσον αυτό τεκμηριώνεται από τις σχετικές μελέτες, Κατά τα λοιπά, εφαρμόζονται οι διαδικασίες περιβαλλοντικής προστασίας και πολεοδόμησης του παρόντος Κεφαλαίου. Μετά από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης επί των οικοδομήσιμων οικοπέδων, καθώς και στις περιπτώσεις ακινήτων των παρ. 12 και 13 δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις της δασικής νομοθεσίας.
12.Ακίνητα που προήλθαν από κλήρωση μεριδιούχων οικοδομικών συνεταιρισμών πριν από το 1975 και ήταν άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά τον χρόνο έγκρισης του ρυμοτομικού σχεδίου, οικοδομούνται, σύμφωνα με τα ισχύοντα κατά τον χρόνο έγκρισης του ρυμοτομικού σχεδίου, κατά παρέκκλιση κάθε γενικής ή ειδικής διάταξης.
13. Εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών που εγκρίθηκαν με διάταγμα ρυμοτομίας πριν από το έτος 1975 επί των οποίων έχουν υλοποιηθεί έργα υποδομής, σύμφωνα με την πολεοδομική μελέτη, η ολοκλήρωση των οποίων διακόπηκε μετά από έγγραφα των αρμοδίων υπηρεσιών, εφόσον το ρυμοτομικό σχέδιο δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί, ολοκληρώνουν τη διαδικασία υλοποίησης έργων υποδομής και διανομής των οικοπέδων, σύμφωνα με την εγκριθείσα πολεοδομική μελέτη, κατ’ εξαίρεση της παρ. 1. Κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στο ρυμοτομικό σχέδιο και την πολεοδομική μελέτη ο συντελεστής δόμησης κάθε οικοπέδου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,3 για την έκδοση της έγκρισης και της άδειας δόμησης. Δεν απαιτείται για τη μείωση του συντελεστή τροποποίηση της πολεοδομικής μελέτης.