Άρθρο 89. Ειδικές Περιπτώσεις Εκτάσεων Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης - Διαδικασία πολεοδόμησης

1. Εντός των περιοχών Αττικής και Θεσσαλονίκης, που εμπίπτουν εντός Ρυθμιστικών Σχεδίων, δύνανται να καθορίζονται Ειδικές Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Ε.Π.Π.Α.Ι.Π.) με τις προϋποθέσεις των επόμενων παραγράφων. Για την έκδοση του προεδρικού διατάγματος έγκρισης στα σχετικά διαγράμματα αποτυπώνονται το σύνολο των εκτάσεων της υπό ρύθμιση περιοχής, δηλαδή οι εκτάσεις που αποδίδονται στο Δημόσιο ως προστατευόμενες περιοχές, οι εκτάσεις που διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας και παραμένουν ως εκτός σχεδίου αδόμητες περιοχές και οι εκτάσεις που τελικώς πολεοδομούνται. Τα στοιχεία του άρθρου 86 αναφέρονται στο σύνολο της υπό ρύθμιση έκτασης.
α) Η συνολική υπό ρύθμιση έκταση πρέπει να έχει εμβαδόν τουλάχιστον εκατό (100) στρέμματα και να επιτρέπεται η οικιστική ανάπτυξη από τα υπερκείμενα επίπεδα σχεδιασμού, ως γενική κατεύθυνση οικιστικών αναπτύξεων και οργανωμένης δόμησης. Σε κάθε περίπτωση η προς πολεοδόμηση έκταση δεν πρέπει να υπερβαίνει τα τριακόσια (300) στρέμματα. Κατ’ εξαίρεση, στην περίπτωση εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών και εγκεκριμένων ζωνών αστικών αναδασμών εντός των περιοχών Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας και Θεσσαλονίκης, που αποκτήθηκαν πριν από την ισχύ των αντίστοιχων ν. 1515/1985 (Α΄18) και ν. 1561/1985 (Α΄148), δεν ισχύει το ανώτερο όριο επί της πολεοδομούμενης έκτασης. Με την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και την έκδοση του σχετικού προεδρικού διατάγματος μπορεί να τροποποιούνται όροι και προβλέψεις του υπερκείμενου επιπέδου σχεδιασμού (Γ.Π.Σ., Ζ.Ο.Ε., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. κ.λπ.) μετά από ειδική αιτιολόγηση.
β) Ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της υπό ρύθμιση έκτασης αποδίδεται κατά κυριότητα στο Δημόσιο. Η αποδιδόμενη έκταση επιβάλλεται να είναι είτε ενιαία είτε διαιρετή σε τμήματα επιφάνειας ίσης ή μεγαλύτερης των δέκα (10) στρεμμάτων το καθένα. Η έκταση αυτή χαρακτηρίζεται ως προστατευόμενη περιοχή - περιαστικό πάρκο και η διαχείριση της ανατίθεται στις υπηρεσίες του Δημοσίου και των οικείων Ο.Τ.Α. κατά τις κείμενες διατάξεις αναλόγως του χαρακτήρα προστασίας. Σε αυτή την περίπτωση ποσοστό μέχρι πενήντα τοις εκατό (50%) των απαιτούμενων κοινωφελών και κοινοχρήστων χώρων, της τελικής πολεοδομούμενης έκτασης, κατά το παρόν κεφάλαιο, δύναται να χωροθετείται εντός της αποδιδόμενης στο Δημόσιο έκτασης, υπό την προϋπόθεση ότι οι προτεινόμενες χρήσεις δεν απαγορεύονται από τις ειδικότερες διατάξεις προστασίας που ισχύουν για την έκταση και χωρίς να διασπούν το ενιαίο των κατ’ ελάχιστον δέκα (10) στρεμμάτων έκτασης. Ειδικά στις περιπτώσεις εκτάσεων που προστατεύονται από τη δασική νομοθεσία επιτρέπεται μόνον η χωροθέτηση κοινοχρήστων χώρων πρασίνου - πάρκων και αλσών με τις χρήσεις που επιτρέπονται από τη δασική νομοθεσία.
2. Εκτός των ανωτέρω και υπό την επιφύλαξη του άρθρου 84, σε περίπτωση που τμήμα της συνολικής υπό ρύθμιση έκτασης εμπίπτει σε προστατευόμενη από τις κείμενες διατάξεις περιοχή (δάσος, δασική ή αναδασωτέα έκταση, αρχαιολογικός χώρος) ή αποτελεί τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας ή εμπίπτει σε περιοχές προστασίας, η διαδικασία της ρύθμισης επιτρέπεται μόνον υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α) Ποσοστό τουλάχιστον πενήντα τοις εκατό (50%) της υπό προστασία ιδιωτικής έκτασης αποδίδεται κατά κυριότητα στο Δημόσιο και τίθεται στην αρμοδιότητα και τη διαχείριση των αρμόδιων υπηρεσιών, ως προστατευόμενη περιοχή κατά τις κείμενες διατάξεις. Η αποδιδόμενη έκταση επιβάλλεται να είναι είτε ενιαία είτε διαιρετή σε τμήματα επιφάνειας ίσης ή μεγαλύτερης των δέκα (10) στρεμμάτων έκαστο, έτσι ώστε να εξασφαλίζεται η προστασία και η διαχείριση των εκτάσεων αυτών. Το ποσοστό αυτό συνυπολογίζεται σε κάθε περίπτωση για την εφαρμογή της περ. β΄ της παρ. 1. Υπόλοιπο ποσοστό της υπό προστασία ιδιωτικής έκτασης παραμένει στην ιδιοκτησία των προσώπων της παρ. 1 του άρθρου 83 ως εκτός σχεδίου. Εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών που έχουν αποδοθεί σε κοινή χρήση κατά το παρελθόν δυνάμει άλλων διατάξεων προσμετρούνται για τον υπολογισμό του ποσοστού κατά την παρούσα.
β) Ειδικά, στην περίπτωση δασικών και αναδασωτέων κηρυγμένων εκτάσεων απαιτούνται έργα αποκατάστασης και αναβάθμισης του φυσικού περιβάλλοντος, όπως η αναδάσωση και δάσωση κατά το ν. 998/1979 (Α΄289) και η υποβολή διαχειριστικού σχεδίου προστασίας, συντήρησης και διαχείρισης των εκτάσεων αυτών που αποδίδονται στο Δημόσιο με ευθύνη των προσώπων της παρ. 1 του άρθρου 83 πριν από την υλοποίηση των υπολοίπων έργων υποδομής κατά το παρόν Κεφάλαιο. Για την ολοκλήρωση των συγκεκριμένων έργων υποδομής εκδίδεται ειδικώς διαπιστωτική απόφαση του γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από εισήγηση τριμελούς επιτροπής η οποία συγκροτείται από το γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης και αποτελείται από:
βα) ένα δασολόγο της Διεύθυνσης Δασών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας,
ββ) ένα δασολόγο μέλος του Γεωτεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΓΕΩ.Τ.Ε.Ε.),
βγ) ένα γεωπόνο μέλος του ΓΕΩ.Τ.Ε.Ε.
Μετά από την έκδοση της διαπιστωτικής απόφασης αρμόδιος φορέας για την παρακολούθηση του σχεδίου διαχείρισης και την προστασία της περιοχής που δασώθηκε ορίζεται ο αρμόδιος φορέας διαχείρισης της περιοχής, εφόσον υφίσταται, ή διαφορετικά η οικεία δασική υπηρεσία.
γ) Οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου που αποδίδονται σε κοινή χρήση, σύμφωνα με την πολεοδομική μελέτη, πέραν των εκτάσεων που αποδίδονται στο Δημόσιο, καταγράφονται ως περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και τίθενται σε ειδικό καθεστώς προστασίας με ευθύνη του οικείου δήμου. Ο δήμος δύναται να αναθέτει τη διαχείριση και την προστασία των περιοχών αυτών στον αρμόδιο φορέα διαχείρισης της περιοχής, εφόσον υφίσταται, ή διαφορετικά στην οικεία δασική υπηρεσία.
3. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τμήματα των εκτάσεων που αποδίδονται στο Δημόσιο κατά τα ανωτέρω μπορεί να ανταλλάσσονται με τμήματα πολεοδομούμενης έκτασης, σύμφωνα με τις σχετικές μελέτες με σκοπό την πολεοδόμηση, εφόσον προκύπτει η αναγκαιότητα από τη μορφολογία και τη φυσιογνωμία της περιοχής.
4. Σε περιπτώσεις Ζ.Α.Α., ολόκληρη η προστατευόμενη περιοχή, που περιέχεται εντός των ορίων της Ζώνης, αποδίδεται στο Δημόσιο για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου. Εφόσον τα τμήματα που αποδίδονται στο Δημόσιο καταλαμβάνουν ποσοστό άνω του εξήντα τοις εκατό (60%) της συνολικής έκτασης, των τελικώς πολεοδομούμενων εκτάσεων μετά από γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ο μέσος συντελεστής πυκνότητας και δόμησης δύναται να αυξάνεται κατά είκοσι πέντε τοις εκατό (25%), εφόσον δεν υπερβαίνει το συντελεστή που τυχόν έχει οριστεί από Γ.Π.Σ. ή σχέδιο αντίστοιχου επιπέδου.
5. Οι ειδικές περιπτώσεις εκτάσεων περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης πολεοδομούνται με τη διαδικασία του άρθρου 85, χωρίς να εφαρμόζεται το άρθρο 88. Εφόσον η τελικώς πολεοδομούμενη έκταση είναι μικρότερη του είκοσι τοις εκατό (20%) της συνολικής υπό ρύθμιση έκτασης ο μέσος συντελεστής πυκνότητας και δόμησης δύναται να αυξάνεται έως 0.5.