Άρθρο 85. Διαδικασία πολεοδόμησης

1. Η πολεοδόμηση των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης γίνεται με βάση πολεοδομική μελέτη, η οποία εκπονείται με πρωτοβουλία των ενδιαφερομένων και εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α..
2. Για την πολεοδόμηση γενικά των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης απαιτείται για τις περιοχές της παρ. 1 του άρθρου 83 προηγουμένως η χορήγηση της βεβαίωσης του άρθρου 86 από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ότι η συγκεκριμένη έκταση βρίσκεται εντός Π.Π.Α.Ι.Π. και πληροί τις προϋποθέσεις του παρόντος Κεφαλαίου. Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της υποβολής προς έγκριση στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας της πολεοδομικής μελέτης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο της τριετίας. Μετά την τριετία λήγει η ισχύς της βεβαίωσης.
3. Για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης απαιτείται η γνώμη του οικείου δημοτικού συμβουλίου, η οποία εκδίδεται και κοινοποιείται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τότε που περιέρχεται στο δήμο η σχετική μελέτη. Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη χωρίς τη γνώμη του δημοτικού συμβουλίου.
4. Η πολεοδομική μελέτη συνοδεύεται από πολεοδομικό σχέδιο συντασσόμενο σε οριζοντιογραφικό και υψομετρικό τοπογραφικό υπόβαθρο και έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως κατά το Τμήμα VI του παρόντος Μέρους. Συντάσσεται, σύμφωνα με ειδικές προδιαγραφές και περιέχει ιδίως:
α) τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις.
β) τα δίκτυα και έργα υποδομής, τις εκτάσεις περιβαλλοντικής προστασίας που αποδίδονται στο Δημόσιο ή στο δήμο.
γ) τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, οι οποίοι ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής έκτασης της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης.
δ) τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, οι οποίοι μπορεί να ορίζονται ανά οικοδομικό τετράγωνο ή τμήμα οικοδομικού τετραγώνου, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη διαμόρφωση του εδάφους ή την ανάγκη προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλες ειδικές πολεοδομικές ανάγκες.
ε) τον καθοριζόμενο μέσο συντελεστή δόμησης, στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,4 για χρήσεις κατοικίας και το 0,6 για όλες τις λοιπές επιτρεπόμενες χρήσεις. Σε κάθε περίπτωση, ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει τον μέσο συντελεστή δόμησης που έχει θεσπιστεί από το αντίστοιχο Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ή τον συντελεστή που προβλέπεται από το Τ.Π.Σ. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται από την πολεοδομική μελέτη.
στ) τη μέση πυκνότητα κατοίκησης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα πενήντα (50) άτομα ανά εκτάριο πολεοδομούμενης έκτασης.
ζ) το ύψος του κτίσματος, το οποίο για χρήση κατοικίας δε θα υπερβαίνει τα 7,50 μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος. Το ύψος της στέγης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,50 μ.
5. Τροποποίηση της πολεοδομικής μελέτης είναι δυνατή χωρίς αύξηση του καθορισθέντος με αυτή μέσου συντελεστή δόμησης και χωρίς μείωση των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων.
6. Στις περιπτώσεις προβλεπόμενων περιοχών - πολεοδομικών ενοτήτων επέκτασης στα όρια Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ή Τ.Π.Σ. η διαδικασία πολεοδόμησης γίνεται σύμφωνα με τους όρους, τους περιορισμούς, τον μέσο συντελεστή και την προβλεπόμενη πυκνότητα που τίθενται από τα εγκεκριμένα σχέδια. Δύνανται κατά τα λοιπά να εφαρμόζονται οι διαδικασίες πολεοδόμησης του παρόντος Κεφαλαίου.