Άρθρο 76. Διαδικασία σύνταξης πολεοδομικής μελέτης

1. Η κίνηση της διαδικασίας σύνταξης της πολεοδομικής μελέτης γίνεται από τον οικείο δήμο ή από τους ενδιαφερόμενους δήμους από κοινού. Η διαδικασία μπορεί επίσης να κινηθεί και από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από σχετική ενημέρωση του δήμου.
2. Η μελέτη εναρμονίζεται με τις κατευθύνσεις του Γ.Π.Σ. του οικισμού που βρίσκεται σε λειτουργική εξάρτηση με τις υπό μελέτη περιοχές, εφόσον υπάρχει, και του ΣΧ.Α.Π. και εξειδικεύει τις προτάσεις και τα σχετικά προγράμματά τους.
3. Η πολεοδόμηση γίνεται κατά ενότητες, σύμφωνα με την παρ. 6.
4. Η πολεοδομική μελέτη εκπονείται βάσει οριζοντιογραφικού και υψομετρικού και κτηματογραφικού διαγράμματος και περιλαμβάνει τους απαραίτητους χάρτες, διαγράμματα και κείμενα, ώστε να περιέχει όλα τα απαιτούμενα κατά το παρόν Κεφάλαιο στοιχεία και ειδικότερα:
α) την οριστικοποίηση των ορίων των προς πολεοδόμηση Ζωνών της Ζ.Ο.Ε. και τα όρια της κάθε ενότητας.
β) την κατανομή των πληθυσμιακών μεγεθών του σχεδίου ανάπτυξης περιοχών δεύτερης κατοικίας κατά ενότητα ή στην περίπτωση μη ύπαρξης τέτοιου σχεδίου όπως της παρ. 7 του άρθρου 75, την πρόβλεψη των πληθυσμιακών μεγεθών. Επίσης περιλαμβάνει τη γενική πρόταση πολεοδομικής οργάνωσης των ενοτήτων, την εκτίμηση των αναγκών της σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους κατά ενότητα της χωρητικότητας της ενότητας σε κατοίκους και την επιλογή των τρόπων ανάπτυξης ή αναμόρφωσης με τον καθορισμό των αντίστοιχων ζωνών και την εκτίμηση των αναμενόμενων επιπτώσεων στην ευρύτερη περιοχή καθώς και στο φυσικό περιβάλλον.
γ) τις χρήσεις γης και τους σχετικούς περιορισμούς, απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις.
δ) τα διαγράμματα δικτύων υποδομής.
ε) τους αναγκαίους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.
στ) τους οικοδομήσιμους χώρους.
ζ) τα συστήματα, τους όρους και περιορισμούς δόμησης.
η) τυχόν όρους που αφορούν στα δομικά υλικά, στον τρόπο κατασκευής και στην αισθητική εμφάνιση των κτιρίων, στον τρόπο διαμόρφωσης, χρήσης και σύνδεσης των ακάλυπτων χώρων με τους κοινόχρηστους χώρους της περιοχής.
θ) την κατά προσέγγιση έκταση γης που προκύπτει από τις εισφορές κατά το άρθρο 78 υπολογισμένη με τις ενδείξεις του κτηματογραφικού διαγράμματος, τις εισφορές σε χρήμα, τη σύγκριση των παραπάνω με το κόστος αναγκών σε γη και έργα ανάπτυξης της ενότητας και την πρόταση κατανομής τους κατά ενότητα ή περιοχή.
ι) την ιεράρχηση εφαρμογής κατά φάσεις, προτεραιότητες εκτέλεσης έργων καθώς και τους φορείς και τους τρόπους παρέμβασης.
ια) κάθε άλλη ρύθμιση επιβαλλόμενη από πολεοδομικούς και περιβαλλοντικούς λόγους.
5. Ο καθορισμός του μεγέθους και των ορίων των ενοτήτων γίνεται κατά τρόπο ώστε να εξασφαλίζεται η πλέον ενδεδειγμένη οργάνωση των περιοχών δεύτερης κατοικίας με την πρόβλεψη των απαραίτητων εξυπηρετήσεων των κατοίκων τους και απόκτηση γης για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.
6. Στις περιοχές δεύτερης κατοικίας που περιλαμβάνουν δομημένα τμήματα, καθώς και αδόμητες περιοχές άμεσα συνδεδεμένες με αυτά και έχουν ποσοστό κτιρίων με κύρια χρήση δεύτερης κατοικίας μεγαλύτερο του εξήντα τοις εκατό (60%) του συνόλου των κτιρίων, μπορεί, με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στην περίπτωση που δεν υπάρχει κτηματογραφικό διάγραμμα, η πολεοδομική μελέτη να συντάσσεται βάσει απλού οριζοντιογραφικού διαγράμματος. Οι διατάξεις της παρούσας δεν έχουν εφαρμογή σε περιοχή που προτείνεται ως τρόπος ανάπτυξης Ζ.Ε.Π. ή Ζ.Α.Α. κατά το άρθρο 80.
7. Η πολεοδομική μελέτη αποτελείται από:
α) Το πολεοδομικό σχέδιο που συντάσσεται με βάση οριζοντιογραφικό και υψομετρικό, τοπογραφικό και κτηματογραφικό διάγραμμα.
β) Τον πολεοδομικό κανονισμό.
γ) Έκθεση που περιγράφει και αιτιολογεί τις προτεινόμενες από τη μελέτη ρυθμίσεις.
8. Ο συντελεστής δόμησης για τις περιοχές δεύτερης κατοικίας δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος από 0,4 και ο αριθμός των ορόφων των κτιρίων μεγαλύτερος των 2. Για την κατασκευή κτισμάτων κοινής ωφελείας ο συντελεστής δόμησης μπορεί να είναι μεγαλύτερος του 0,4, όχι όμως και του 0,8.