ΤΜΗΜΑ V : ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Άρθρο 275. Απαγόρευση κατάτμησης γηπέδων εντός ζώνης
1. Απαγορεύεται οποιαδήποτε μεταβίβαση της κυριότητας τμημάτων γης, επιφάνειας κάτω των χιλίων τετραγωνικών μέτρων, που αποτελούν μέρος συνεχόμενων γηπέδων του ίδιου ιδιοκτήτη και που βρίσκονται μέσα στην κατά το άρθρο 64 ζώνη. Η απαγόρευση αυτής της τμηματικής μεταβίβασης της κυριότητας ισχύει και για τα συνεχόμενα γήπεδα, του ίδιου ιδιοκτήτη, συνολικού εμβαδού κάτω των χιλίων τετραγωνικών μέτρων. Τα γήπεδα αυτά μόνο συνολικά και αδιαίρετα επιτρέπεται να μεταβιβαστούν. Στις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης των παραπάνω γηπέδων πρέπει να προσαρτάται πάντοτε και διάγραμμα που θα προσδιορίζει τα όρια του μεταβιβαζόμενου τμήματος σε σχέση με τα γειτονικά και το όλο γήπεδο, του οποίου μέρος αποτελεί το μεταβιβαζόμενο τμήμα. Κάθε μεταβίβαση που γίνεται κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος είναι άκυρη.
2. Οι απαγορεύσεις του παρόντος αίρονται αυτοδικαίως ως προς τα γήπεδα, στα οποία επεκτείνεται το σχέδιο της πόλης ή οικισμού από την έγκριση της επέκτασης αυτής.
Άρθρο 276. Απαγόρευση δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων
1. Δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε μεταβίβαση της κυριότητας μέρους ή όλου του γηπέδου, στο οποίο ο ιδιοκτήτης σχημάτισε ή αναγνώρισε κοινόχρηστους χώρους που τυχόν σχηματίστηκαν χωρίς τη θέλησή του (ιδιωτικές οδούς, πλατείες κ.λπ.), ή δεν τους σχημάτισε ούτε τους αναγνώρισε, αλλά επιδιώκει το σχηματισμό ή την αναγνώρισή τους με τη μεταβίβαση αυτή. Στην έννοια του σχηματισμού κοινόχρηστων χώρων περιλαμβάνεται ο περιορισμός ή η παραίτηση δικαιωμάτων στα παραπάνω γήπεδα που γίνεται με οποιονδήποτε τρόπο, με ιδιωτική πρωτοβουλία ή συμφωνία, με σκοπό τον άμεσο ή έμμεσο σχηματισμό των χώρων αυτών. Κάθε μεταβίβαση της κυριότητας που γίνεται κατά παράβαση των παραπάνω διατάξεων είναι αυτοδικαίως άκυρη. Η διάταξη αυτή περί ακυρότητας ισχύει και αν ακόμη δεν έχει γίνει σε κάποια επίσημη πράξη σαφής μνεία του σχηματισμού των παραπάνω κοινόχρηστων χώρων, αλλά εμμέσως προκύπτει από τις μεταβιβάσεις που έγιναν ότι αυτές έχουν σκοπό το σχηματισμό των χώρων αυτών και εν γένει την εφαρμογή ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας.
2. Για τα εντός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων γήπεδα επιτρέπεται, με ορισμένες προϋποθέσεις και όρους, η παρέκκλιση από τις διατάξεις της παρ. 1 μέχρι οποιοδήποτε βαθμό. Τα σχετικά με την παρέκκλιση και τις προϋποθέσεις και όρους αυτής ρυθμίζονται με προεδρικά διατάγματα, που εκδίδονται μετά από σύμφωνη γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. εφάπαξ για κάθε πόλη ή οικισμό για κάθε τμήμα τους ή και για κάθε ειδική περίπτωση.
3. Η παρ. 1 δεν ισχύει προκειμένου περί γηπέδων που καλλιεργούνται και βρίσκονται εκτός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, στα οποία σχηματίζονται ιδιωτικές οδοί για μεταφορά των προϊόντων, εφόσον εκ των πραγμάτων προκύπτει ότι ο σχηματισμός έχει σκοπό μόνο τη μεταφορά αυτή και όχι την εφαρμογή ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας και τη βάσει αυτού κατάτμηση των γηπέδων σε μικρά τμήματα. Επίσης δεν ισχύουν οι διατάξεις της ίδιας παρ.1:
α) για κάθε περαιτέρω μεταβίβαση της κυριότητας γηπέδων, των οποίων έχει ήδη αυτή μεταβιβαστεί κατά παράβαση των διατάξεων της παραπάνω παραγράφου, πριν από την ημερομηνία που ορίζεται στην παρ. 5 εφόσον δεν επέρχεται αύξηση της επιφάνειας των κοινόχρηστων χώρων που σχηματίστηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία πριν την ημερομηνία αυτή, και β) ως προς τα εντός των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων γήπεδα, στα οποία σχηματίστηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία, πριν από την οριζόμενη στην παρ. 5 ημερομηνία, κοινόχρηστοι χώροι (ιδιωτικές οδοί κ.λπ.), εφόσον η κυριότητα τμημάτων των γηπέδων αυτών μεταβιβάστηκε ήδη πριν από την ημερομηνία αυτή και δεν έχει γίνει μεταγενέστερα αύξηση των κοινόχρηστων χώρων που σχηματίστηκαν αρχικά.
4. Το αρμόδιο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό όργανο αποφαίνεται ύστερα από γνώμη του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. για την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος άρθρου, αν η μεταβίβαση της κυριότητας γηπέδου έγινε με σκοπό το σχηματισμό σε αυτό κοινόχρηστων χώρων και εν γένει την εφαρμογή ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας ή για απλή μεταφορά προϊόντων, αν έχει γίνει ή όχι αύξηση της έκτασης των κοινόχρηστων αυτών χώρων και ποια είναι η θέση και η έκταση αυτών και ειδικότερα πότε υπάρχει περίπτωση εφαρμογής των εξαιρέσεων α΄ και β΄ της προηγούμενης παραγράφου. Σε περίπτωση ενστάσεων των ενδιαφερομένων το αρμόδιο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό όργανο μπορεί να αναθεωρήσει την αρχική απόφασή του μόνο μία φορά. Περίληψη των παραπάνω αποφάσεων και της σχετικής γνωμοδότησης του αρμόδιου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
5. Οι απαγορεύσεις του παρόντος άρθρου ισχύουν από 1.6.1924 εκτός από αυτές που αφορούν σε γήπεδα που βρίσκονται εκτός των πόλεων ή οικισμών και εκποιούνται με βάση μη εγκεκριμένα σχέδια οικισμών για τα οποία οι απαγορεύσεις ισχύουν από 1.3.1924.
Άρθρο 277. Ακυρότητα πράξεων μεταβίβασης ακινήτων
Η ακυρότητα των πράξεων μεταβίβασης ακινήτων που γίνονται κατά παράβαση των διατάξεων των άρθρων 275 και 276 είναι απόλυτη. Η ακυρότητα αυτή αίρεται αναδρομικά από την έκδοση της διοικητικής πράξης για την επέκταση του σχεδίου πόλης σύμφωνα με το άρθρο 275 ή για την έγκριση κοινόχρηστων χώρων που σχηματίστηκαν ή που αναγνωρίστηκαν ότι έχουν σχηματιστεί ή που επιδιώχθηκε να σχηματιστούν κατά το άρθρο 276 είτε σύμφωνα με την πρόβλεψη που έγινε γι' αυτούς είτε με άλλο τρόπο (έγκριση ή επέκταση του σχεδίου στην περιοχή που βρίσκονται ή μεμονωμένη έγκριση των χώρων, εάν βρίσκονται μέσα στα πολεοδομικά σχέδια όπως έχουν, ή με διαφορετική διάταξη ή υπό όρους).
Άρθρο 278. Αποζημιώσεις για παράνομες μεταβιβάσεις
1. Η παράβαση των διατάξεων του άρθρου 277, εκτός των άλλων, παρέχει σ' αυτόν που του έγινε η θεωρούμενη ως άκυρη μεταβίβαση το δικαίωμα χρηματικής ικανοποίησης από το μεταβιβάζοντα ίσης προς το διπλάσιο του συμφωνηθέντος τμήματος, σε περίπτωση γηπέδων που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου και γενικά εντός των πόλεων, ή οικισμών Στις περιπτώσεις γηπέδων που βρίσκονται εκτός των πόλεων, ή οικισμών (περίπτωση εκποίησης οικοπέδων με σκοπό τη σύσταση συνοικισμού με βάση ιδιωτικό σχέδιο) το παραπάνω καταβλητέο τίμημα ορίζεται ίσο προς το πενταπλάσιο του συμφωνηθέντος.
2. Η παραπάνω διάταξη ισχύει και για την παράβαση του άρθρου 275. Τα αναφερόμενα στο άρθρο αυτό γήπεδα, για την εφαρμογή της διάταξης της παρ. 1, θεωρούνται εκτός της πόλης, ή οικισμού.
3. Η εφαρμογή των διατάξεων των προηγούμενων παραγράφων αναστέλλεται από 10.9.1944 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 1852/1944, Α΄214). Η αναστολή αυτή αίρεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με όμοια διατάγματα επιτρέπεται, μετά τη άρση της αναστολής, η αυξομείωση των ποσών χρηματικής ικανοποίησης που ορίζονται στην παρ. 1.
Άρθρο 279. Υποχρεώσεις συμβολαιογράφων στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτων εν γένει που βρίσκονται εντός ή εκτός των σχεδίων πόλεων, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να κάνουν υπόμνηση στους αγοραστές ότι σύμφωνα με τις περί σχεδίων πόλεων διατάξεις απαγορεύεται σε ορισμένες περιπτώσεις η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών στα ακίνητα εν γένει και επιβάλλονται διάφοροι περιορισμοί. Για την υπόμνηση αυτή, οι συμβολαιογράφοι πρέπει να κάνουν σχετική μνεία στις καταρτιζόμενες συμβάσεις η παράλειψη της οποίας, καθώς και της παραπάνω υπόμνησης, συνεπάγεται την πειθαρχική τους δίωξη.
Άρθρο 280. Απαγορεύσεις κατατμήσεων οικοπέδων
1. Απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγεται τη δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων είτε κατά το ελάχιστο πρόσωπο, είτε κατά το βάθος.
2. Όταν από τις κείμενες περί σχεδίων πόλεων διατάξεις, εκτός των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, επιβάλλεται η τήρηση ορισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού ακαλύπτου του οικοπέδου από την οικοδομή, απαγορεύεται, μετά την ανέγερση της οικοδομής, η με οποιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση της κυριότητας μέρους του οικοπέδου, κατά τρόπο που να καθιστά το οικόπεδο, επί του οποίου βρίσκεται η οικοδομή μη άρτιο ή που να μειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω από το επιβεβλημένο ελάχιστο όριο.
3. Κάθε δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου που έχει αντικείμενο μεταβίβαση κυριότητας, η οποία απαγορεύεται από τις προηγούμενες παραγράφους, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη.
4. Αποκλειστικά αρμόδια να αποφαίνεται στις περιπτώσεις της παρ. 2, αν πρόκειται για απαγορευμένη μεταβίβαση, σε κάθε περίπτωση είναι η πολεοδομική υπηρεσία και σε περίπτωση ενστάσεων κατά της απόφασης αυτής ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Άρθρο 281. Ποινικές κυρώσεις
1. Όποιος μεταβιβάζει κατά κυριότητα μέρος ή και ολόκληρο γήπεδο κατά παράβαση των απαγορεύσεων του άρθρου 275, της παρ. 1 του άρθρου 276 και της παρ. 2 του άρθρου 280, τιμωρείται με φυλάκιση τριών μηνών έως ενός έτους και με χρηματική ποινή. Η χρηματική ποινή ορίζεται ίση προς την αξία του μεταβιβαζόμενου γηπέδου και όχι κατώτερη των εκατόν πενήντα (150) ευρώ. Με τις ίδιες ποινές τιμωρούνται και οι μεσίτες καθώς και οι μεσολαβούντες στις πράξεις αυτές. Επίσης με τις ίδιες ποινές τιμωρούνται και οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν , οι δικηγόροι που παρίστανται, οι υποθηκοφύλακες που μεταγράφουν συμβόλαια, κατά παράβαση των παραπάνω απαγορεύσεων, καθώς και οι μηχανικοί που συντάσσουν τεχνικά σχέδια προσαρτώμενα στα ως άνω συμβόλαια.
2. Εάν οι πράξεις της παρ. 1 διενεργούνται από επιχείρηση που λειτουργεί υπό οποιαδήποτε μορφή, οι εκπρόσωποί της ή διευθύνοντες ή εντεταλμένοι σύμβουλοι ή διοικητές ή γενικοί διευθυντές προκειμένου περί ανωνύμων εταιριών, τιμωρούνται με φυλάκιση τουλάχιστον τριών μηνών και με χρηματική ποινή όχι κατώτερη των εκατόν πενήντα (150) ευρώ. Με την ίδια ποινή τιμωρούνται και οι εκπρόσωποι ή διευθυντές επιχειρήσεις, για λογαριασμό ή κατ' εντολή της οποίας διενεργούνται οι κατά την προηγούμενη παράγραφο πράξεις.
3. Όποιος προβαίνει, με τον ημερήσιο ή περιοδικό τύπο, ραδιόφωνο, τηλεόραση, κινηματογράφο ή με άλλο μέσο ευρείας ενημέρωσης του κοινού, σε διαφήμιση που αποσκοπεί στις κατά την παρ. 1 του παρόντος πράξεις, τιμωρείται με φυλάκιση μέχρι ενός έτους και με χρηματική ποινή.
Άρθρο 282. Εξαιρέσεις από την απαγόρευση κατάτμησης ακινήτων
1. Απαγορεύσεις και περιορισμοί από τις κείμενες εν γένει διατάξεις για τη μεταβίβαση ακινήτων ή τμημάτων αυτών με κτίσματα ή όχι, τα οποία βρίσκονται εντός ή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου (εντός ή εκτός ζώνης), δεν ισχύουν όταν πρόκειται να αγοραστούν από το Δημόσιο ή οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης ή άλλα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου ή να δωρηθούν σε αυτά.
2. Επιτρέπεται η σύνταξη των οριστικών συμβολαίων πώλησης ακινήτων, κατά παράβαση του άρθρου 281, καθώς και την παρ.1 του άρθρου 280, εφόσον είχαν συνταχθεί συμβολαιογραφικά προσύμφωνα γι' αυτήν, πριν από τις 27.7.1977 (ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 651/1977, Α΄207). Τα ακίνητα αυτά, καθώς και όλα όσα μεταβιβάστηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή, κατά παράβαση των ανωτέρω διατάξεων, μπορούν να μεταβιβάζονται περαιτέρω κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις αυτές.
Άρθρο 283. Σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος για τη μεταβίβαση ακινήτων
1. Σε κάθε δικαιοπραξία, που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση με πώληση οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλόμενους και τον μηχανικό που το συνέταξε. Το διάγραμμα αυτό, το οποίο συντάσσεται σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, περιλαμβάνει οπωσδήποτε τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους καθώς και το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου. Από τον μηχανικό που συντάσσει το διάγραμμα δηλώνεται υπεύθυνα επ’ αυτού εάν επιτρέπεται ή όχι η, κατά τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις, ανοικοδόμηση επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Εάν το μεταβιβαζόμενο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ίδιο σχεδιάγραμμα από τον μηχανικό εάν και το εναπομένον στον πωλητή τμήμα πληροί ή όχι τους όρους δόμησης. Από την κατά το προηγούμενο εδάφιο υποχρέωση εξαιρούνται οι μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων λόγω πώλησης, με ή χωρίς κτίσματα, που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές. Στα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται για ακίνητα, τα οποία ευρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και στις οποίες λειτουργεί κτηματολόγιο, ο συντάσσων μηχανικός υποχρεούται να βεβαιώνει αν το διάγραμμα είναι συμβατό, ως προ το σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου, προς τις αντίστοιχες καταχωρίσεις στο κτηματογραφικό διάγραμμα του ακινήτου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 13α του ν. 2664/1998 (Α΄ 275).
2. Εάν ο συντάξας το διάγραμμα και οι συμβαλλόμενοι δηλώνουν ή βεβαιώνουν, εν γνώσει τους, ψευδή ως προς τ’ ανωτέρω γεγονότα, τιμωρούνται με την ποινή της παρ. 6 του άρθρου 22 του ν. 1599/1986 (Α΄ 75), όπως ισχύει.
3. Ο συμβολαιογράφος που συντάσσει συμβόλαιο κατά παράβαση της διάταξης αυτής υπέχει την προβλεπόμενη από τις κείμενες διατάξεις πειθαρχική ευθύνη.
4. Συμβάσεις μεταβίβασης ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν από τις 27.7.1977 (ημερομηνία κατάργησης του από 17.7/9.8.1948 βασιλικού διατάγματος, Α΄200), χωρίς το προβλεπόμενο από τις διατάξεις του καταργηθέντος διατάγματος πιστοποιητικό των αρμόδιων για τις πολεοδομικές εφαρμογές υπηρεσιών, θεωρούνται έγκυρες έστω και αν καταρτίστηκαν χωρίς το πιστοποιητικό αυτό. Πειθαρχικά αδικήματα συμβολαιογράφων που σχετίζονται με την ανωτέρω παράβαση θεωρούνται παραγεγραμμένα.
5. Με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορεί να καθορίζονται περιοχές απομακρυσμένες από αστικά κέντρα και καθαρά αγροτικές καθώς και οικισμοί που βρίσκονται μέσα στις περιοχές αυτές, εντός των οποίων οι πωλήσεις ακινήτων εξαιρούνται από την υποχρέωση της παρ. 1.
ΤΜΗΜΑ VΙ – ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ