ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε΄: Ενοποίηση ακαλύπτων χώρων και παραχώρηση σε κοινή χρήση
Άρθρο 136. Παραχώρηση σε κοινή χρήση ακάλυπτων χώρων
1. Οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου, ενοποιούνται, τίθενται σε χρήση όλων των ενοίκων του Ο.Τ. και διαμορφώνονται κατάλληλα για τη χρήση αυτή χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας.
2. Για την εφαρμογή της παρ. 1 απαιτείται απόφαση της συνέλευσης των ιδιοκτητών των ακινήτων που βρίσκονται στο Ο.Τ., με την οποία καθορίζονται οι ειδικότεροι όροι και ο τρόπος ενοποίησης διαμόρφωσης και χρήσης των ακάλυπτων χώρων, καθώς και τα αναγκαία μέτρα, ώστε να εξασφαλίζεται η προσπέλαση στους χώρους αυτούς.
3. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Ανάπτυξης, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, και Δικαιοσύνης ρυθμίζονται όλα τα θέματα που σχετίζονται με τη σύγκληση της συνέλευσης των ιδιοκτητών, την πρόσκληση των μελών. Τη λήψη και γνωστοποίηση των αποφάσεων, τον τρόπο καθορισμού του συνολικού αριθμού των ψήφων και κατανομής τους στους ιδιοκτήτες, η οποία γίνεται με βάση το εμβαδόν της ιδιοκτησίας και το ποσοστό συμμετοχής σε αυτή σε σχέση με το ολικό εμβαδόν του Ο.Τ., την απαιτούμενη πλειοψηφία για τη λήψη των αποφάσεων , η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το εξήντα πέντε τοις εκατό (65%) των ψήφων, τον τρόπο εφαρμογής της απόφασης της συνέλευσης και τον ορισμό ειδικού διαχειριστή, την παροχή κινήτρων, στα οποία μπορεί να περιλαμβάνεται και επιδότηση από το Πράσινο Ταμείο για την εκτέλεση σχετικών έργων ή ανάληψη από το Ταμείο αυτό του συνόλου ή μέρους των τόκων για δάνεια που συνάπτει ο ειδικός διαχειριστής για τα έργα αυτά καθώς και κάθε σχετική λεπτομέρεια.
4. Οι διαφορές μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων του Ο.Τ. ή μεταξύ αυτών και του ειδικού διαχειριστή από την εφαρμογή των παρ. 1 έως 3 δικάζονται από το μονομελές πρωτοδικείο, κατά τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
5. Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση Ρ.Σ. μπορεί να προβλέπεται η υποχρεωτική ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων κάθε οικοδομικού τετραγώνου και η θέση των χώρων αυτών στη χρήση όλων των ενοίκων των κτιρίων, του τετραγώνου αυτού. Στην περίπτωση αυτή, η ενοποίηση γίνεται σύμφωνα με τους όρους που θεσπίζονται με το Ρ.Σ. και δεν έχει εφαρμογή η διαδικασία των παρ. 1 έως 3.
6. Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση Ρ.Σ. μπορεί να προβλέπεται η δημιουργία δευτερεύοντος δικτύου ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς. Το δίκτυο αυτό αποτελείται από ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων, πρόσφορους για προσπέλαση ημιϋπαίθριους χώρους και υποχρεωτικές εσωτερικές στοές. Στην περίπτωση αυτή για τα οικόπεδα στα οποία περιλαμβάνονται οι παραπάνω χώροι, αυξάνεται η επιτρεπόμενη δομήσιμη επιφάνεια που αναλογεί στο εμβαδόν των χώρων του οικοπέδου που εντάσσονται στο δίκτυο κατά ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%), χωρίς πάντως να θίγονται οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι.
Άρθρο 137. Ενεργό οικοδομικό τετράγωνο
1. Οικοδομικό τετράγωνο, δομημένο ή μη, μπορεί να χαρακτηρίζεται ως ενεργό, με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εφόσον συντρέχει μία από τις εξής προϋποθέσεις:
α) έλλειψη του απαραίτητου τεχνικού και κοινωνικού εξοπλισμού και γενικά υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων του οικοδομικού τετραγώνου ή της περιοχής.
β) ειδικές πολεοδομικές, οικιστικές ή περιβαλλοντικές συνθήκες στο Ο.Τ. που προκύπτουν ιδίως από την ύπαρξη ακάλυπτων μη οικοδομήσιμων οικοπέδων και διατηρητέων κτιρίων.
2. Ο χαρακτηρισμός Ο.Τ. ως ενεργού αποβλέπει:
α) στην οργάνωση της δόμησης με βάση ενιαία μελέτη, ώστε να επιτυγχάνεται η αρμονική ένταξη του τετραγώνου στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, η άρση των δυσμενών επιπτώσεων που δημιουργεί η μεμονωμένη μελέτη κάθε οικοπέδου, η αξιοποίηση του ακάλυπτου χώρου των οικοπέδων και η εξυπηρέτηση των κοινωνικών αναγκών των κατοίκων του Ο.Τ.
β) στην ανάπλαση του Ο.Τ., ιδίως με την ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων του, τη διάνοιξη στο ισόγειο των κτιρίων προσβάσεων από τους κοινόχρηστους χώρους στον ενοποιημένο ακάλυπτο χώρο του τετραγώνου, την κατασκευή αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων, τη δημιουργία χώρων και εγκαταστάσεων κοινής χρήσης για την εξυπηρέτηση των κατοίκων του τετραγώνου, όπως κοινό λεβητοστάσιο κεντρικής θέρμανσης και χώρο απορριμμάτων, την αναμόρφωση του δώματος και των όψεων των κτιρίων και γενικά με επεμβάσεις που συμβάλλουν στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των κατοίκων και στην αντιμετώπιση των δυσμενών επιδράσεων από τις συνθήκες που αναφέρονται στην παρ.1.
3. Η διαδικασία χαρακτηρισμού Ο.Τ. ως ενεργού κινείται με πρωτοβουλία της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας ή του οικείου δήμου, μετά από γνώμη της πολεοδομικής επιτροπής γειτονιάς του άρθρου 30 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33) ή της συνέλευσης των ιδιοκτητών του τετραγώνου για την οποία έχει ανάλογη εφαρμογή η παρ. 3 του άρθρου 136.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζεται η διαδικασία του χαρακτηρισμού και ρυθμίζεται κάθε σχετική λεπτομέρεια.
4. Με την πράξη χαρακτηρισμού Ο.Τ. ως ενεργού επιτρέπεται να θεσπίζονται όροι δόμησης και περιορισμοί χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη χωρίς υπέρβαση όμως του συντελεστή δόμησης που ισχύει για την περιοχή και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων , καθώς και να επιβάλλονται περιορισμοί, υποχρεώσεις και κάθε είδους ρυθμίσεις για την ανάπλαση του τετραγώνου, σύμφωνα με την παρ.3, χωρίς να θίγονται δικαιώματα ιδιοκτησίας. Οι επιβαλλόμενοι όροι δόμησης αποσκοπούν ιδίως στην ενιαία αντιμετώπιση του Ο.Τ. ως προς το συντελεστή δόμησης, την κάλυψη, τη θέση και τη μορφή των κτιρίων. Για τα οικόπεδα του ενεργού οικοδομικού τετραγώνου μπορεί να γίνει μεταφορά του συντελεστή δόμησης σύμφωνα με το παρόν Κεφάλαιο.