ΤΜΗΜΑ ΙΙ: ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΙ ΜΗΧΑΝΙΣΜΟΙ
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄: ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΠΡΟΤΙΜΗΣΗΣ
Άρθρο 120. Δικαίωμα Προτίμησης
1. Το Δημόσιο έχει δικαίωμα προτίμησης για την αγορά με ίσους όρους ακινήτων από τους ιδιοκτήτες τους, που επιθυμούν να τα μεταβιβάσουν με πώληση σε όσες περιοχές ή ζώνες προβλέπεται από την πολεοδομική νομοθεσία. Το δικαίωμα αυτό υφίσταται και για ιδανικά μερίδια ή τμήματα κατ’ όροφο ιδιοκτησίας που βρίσκονται στις ίδιες περιοχές ή ζώνες.
2. Το δικαίωμα προτίμησης μπορεί να μεταβιβάζεται με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας από το Δημόσιο προς τον ανάδοχο φορέα (άρθρο 33) ή τον αναγκαστικό οικοδομικό συνεταιρισμό (άρθρο 125) ή σε δημόσιο οργανισμό πολεοδομίας και στέγασης.
3. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή ή ζώνη της παρ. 1, εάν προτίθεται να πωλήσει αυτό προς οποιονδήποτε τρίτο είναι υποχρεωμένος να γνωστοποιήσει την πρόθεσή του σε αυτόν που έχει το δικαίωμα προτίμησης με έγγραφη δήλωσή του περιέχουσα συνοπτική περιγραφή του πωλούμενου ακινήτου, μνεία των τίτλων κτήσης αυτού, τα στοιχεία του υποψήφιου αγοραστή και το τίμημα που έχει συμφωνηθεί για την πώληση.
4. Εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από την υποβολή ή επίδοση της παραπάνω δήλωσης, αυτός που έχει το δικαίωμα προτίμησης πρέπει να γνωστοποιήσει στον δηλούντα με έγγραφη απάντηση ότι θα ασκήσει το δικαίωμά του και θα αγοράσει το ακίνητο. Εντός της ίδιας προθεσμίας πρέπει να καταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων το τίμημα που αναφέρεται στη δήλωση υπέρ του πωλητή με τον όρο να νομιμοποιηθεί αυτός ως ιδιοκτήτης του πωλουμένου ακινήτου.
Με την ίδια έγγραφη απάντηση ή και με ιδιαίτερη πρόσκληση που περιέρχεται στον δηλούντα εντός δέκα (10) ημερών από τη λήξη της προηγούμενης προθεσμίας καλείται να προσέλθει σε συμβολαιογράφο σε καθοριζόμενη με την πρόσκληση ημέρα και ώρα για υπογραφή του πωλητηρίου συμβολαίου. Η πρόσκληση αυτή πρέπει να επιδίδεται τρεις (3) τουλάχιστον ημέρες πριν από την οριζόμενη ημερομηνία.
Η καταβολή του τιμήματος γίνεται με έκδοση εντάλματος υπέρ του πωλητή για την είσπραξη του ποσού που έχει παρακατατεθεί στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.
5. Σε περίπτωση που ο υπόχρεος για τη μεταβίβαση δεν προσέλθει συντάσσεται πράξη μη εμφανίσεως αυτού ενώπιον του συμβολαιογράφου και η μεταβίβαση ενεργείται με αυτοσύμβαση αυτού που έχει το δικαίωμα προτίμησης και συντελείται με τη μεταγραφή του συμβολαίου και αντιγράφου του σχετικού γραμματίου σύστασης της παρακαταθήκης. Εάν η υπογραφή της σύμβασης ματαιωθεί από υπαιτιότητα αυτού που γνωστοποίησε την πρόθεση του να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης, ο πωλητής μπορεί εντός τριών (3) μηνών από τη ματαίωση να προβεί στην πώληση του ακινήτου με αυτοσύμβαση και δικαιούται να εισπράξει το τίμημα όταν προσκομίσει την πρόσκληση και το συμβόλαιο με τους τίτλους ιδιοκτησίας του. Η μεταβίβαση του ακινήτου στην περίπτωση αυτή συντελείται με τη μεταγραφή του συμβολαίου με αντίγραφο της εξοφλητικής απόδειξης της παρακαταθήκης.
6. Εφόσον ο δικαιούχος του δικαιώματος προτίμησης δεν ασκήσει αυτό σύμφωνα με τις παρ. 3 και 4, ο δηλών δικαιούται να μεταβιβάσει ελεύθερα το ακίνητο στον γνωστοποιηθέντα υποψήφιο αγοραστή με το τίμημα που δηλώθηκε ή μεγαλύτερο.
7. Κάθε μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου με πώληση σε περιοχή ή ζώνη της παρ. 1 χωρίς την τήρηση του παρόντος άρθρου, ή μεταβίβαση σε αγοραστή που δεν κατονομάσθηκε στη δήλωση ή με τίμημα μικρότερο από αυτό που δηλώθηκε κηρύσσεται άκυρη με δικαστική απόφαση που εκδίδεται μετά σχετική αγωγή που εγείρεται από τον δικαιούχο του δικαιώματος προτίμησης μέσα σε μία διετία από τη μεταγραφή του οικείου συμβολαίου και σημειώνεται στα οικεία βιβλία μεταγραφών. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή το δικαίωμα για την ακύρωση της μεταβίβασης αποσβέννυται.
8. Τα ακίνητα που αποκτώνται με άσκηση δικαιώματος διατίθενται:
α) για δημιουργία κοινόχρηστων χώρων,
β) για ανέγερση δημόσιων, δημοτικών ή θρησκευτικών κτιρίων ή εκτέλεση έργων κοινής ωφέλειας,
γ) για δημιουργία αποθέματος γης που μπορεί να χρησιμοποιηθεί μελλοντικά για πολεοδομικούς ή οικιστικούς σκοπούς,
δ) για διάθεση κατά κυριότητα ή κατά χρήση για οικιστικούς σκοπούς σε πρόσωπα που χρειάζονται ιδιαίτερη μέριμνα βάσει ειδικών διατάξεων ή κατ’ εφαρμογή ειδικών προγραμμάτων.
9. Με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται με πρόταση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι λεπτομέρειες της τηρητέας διαδικασίας για την εφαρμογή των παρ. 3 έως και 5 του παρόντος και ειδικότερα, ο τύπος της δήλωσης που υποβάλλεται από τον υποψήφιο πωλητή, οι αρμόδιες υπηρεσίες για την παραλαβή της δήλωσης, ο τρόπος επίδοσης αυτής σε περίπτωση που έχει εκχωρηθεί το δικαίωμα προτίμησης σύμφωνα με την παρ. 2, ο τύπος και τα στοιχεία της έγγραφης συναίνεσης και πρόσκλησης της παρ. 4, τα όργανα, ο τρόπος και η διαδικασία εκτίμησης για το εύλογο και συμφέρον του προτεινόμενου τιμήματος, τα αρμόδια όργανα που αποφασίζουν για την άσκηση του δικαιώματος προτίμησης, τα σχετικά με την εκπροσώπηση του Δημοσίου, κάθε φορά που το δικαίωμα ασκείται απευθείας από το ίδιο, ο τρόπος βεβαίωσης για την τήρηση της διαδικασίας του παρόντος άρθρου καθώς επίσης και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή αυτού.
10. Το δικαίωμα προτίμησης του Δημοσίου σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος υφίσταται πάντοτε και για την περίπτωση εκποίησης ιδιωτικών δασών ή δασικών εκτάσεων. Η παρ. 9 εφαρμόζεται ανάλογα και στις περιπτώσεις αυτές, οπότε τα σχετικά προεδρικά διατάγματα εκδίδονται με πρόταση και του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β΄: Δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης
Άρθρο 121. Δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης μέσω της Τράπεζας Δ.Δ.Κ.Χ.
1. Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης χρηματοδοτούνται από το Πράσινο Ταμείο, μετά από σύμφωνη γνώμη της Διεύθυνσης Εφαρμογής Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος - Παρατηρητηρίου, δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης με αντικείμενο:
α) την κατά προτεραιότητα απόκτηση και παραχώρηση ή αποζημίωση εγκεκριμένων ή δεσμευμένων ως κοινοχρήστων χώρων, ακινήτων, τα οποία δεν ανήκουν στο Δημόσιο ή τον ευρύτερο δημόσιο τομέα, με σκοπό τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων,
β) την απόκτηση και παραχώρηση διατηρητέων κτιρίων και του περιβάλλοντος χώρου αυτών, που δεν ανήκουν σε ν.π.δ.δ. ή σε δημόσιες επιχειρήσεις, για τη δημιουργία χώρων κοινωφελούς χρήσης,
γ) τη βάσει κριτηρίων ιεράρχησης, όπως είναι ο πολεοδομικός σχεδιασμός, η αυξημένη ανάγκη για δημιουργία θέσεων στάθμευσης και τα υφιστάμενα Τ.Π.Σ., δημιουργία υπόγειων και υπέργειων χώρων στάθμευσης με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά σε περιοχές με υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση,
δ) τη βάσει κριτηρίων ιεράρχησης, όπως η παλαιότητα δέσμευσης, κοινωνικά κριτήρια, η πολεοδομική και περιβαλλοντική σημασία, απαλλοτρίωση ή ανταλλαγή ακινήτων ή τμημάτων αυτών:
δα) ιδιοκτησίας οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, τα οποία βρίσκονται εν όλω ή εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων ή,
δβ) στα οποία έχει επιβληθεί ολική απαγόρευση δόμησης από κανονιστικές πράξεις της διοίκησης για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος ή της πολιτιστικής κληρονομιάς και στα οποία σωρευτικά, είχε αναγνωριστεί με ατομική ή κανονιστική πράξη της διοίκησης, δικαίωμα δόμησης, το οποίο μεταγενέστερα ανακλήθηκε διοικητικά ή ακυρώθηκε δικαστικά, και έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση με την οποία υποχρεούται η διοίκηση να προχωρήσει σε αναγκαστική απαλλοτρίωση ή ανταλλαγή αυτών,
ε) ολοκληρωμένες παρεμβάσεις ανάπλασης σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά υποβαθμισμένες ή κορεσμένες περιοχές, καθώς και σε περιοχές που χρήζουν ειδικής προστασίας, με σκοπό την ανάδειξη και προστασία των περιοχών, τη διεύρυνση του αδόμητου ελεύθερου χώρου, την ανανέωση του κτιριακού αποθέματος και την αύξηση της αστικής βιωσιμότητας των περιοχών.
Στις αναπλάσεις περιλαμβάνεται και η ενοποίηση ακάλυπτων χώρων και άλλων οικοπέδων για τη δημιουργία δικτύου ελεύθερων προσβάσιμων χώρων αποκλειστικά για πεζούς, όπως προβλέπεται στις περ. α΄ και β΄ της παρ. 7 του άρθρου 204.
Άρθρο 122. Δράσεις Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου
Για την περιβαλλοντική και πολεοδομική αποκατάσταση και εξισορρόπηση της επιβάρυνσης που προκαλείται από τη διατήρηση αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης, χρηματοδοτούνται από το Πράσινο Ταμείο οι δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου με αντικείμενο:
α) Ολοκληρωμένες παρεμβάσεις ανάπλασης σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά υποβαθμισμένες ή κορεσμένες περιοχές, καθώς και σε περιοχές που χρήζουν ειδικής προστασίας.
β) Τη διαμόρφωση κοινόχρηστων χώρων για την εξασφάλιση μέγιστης περιβαλλοντικής και αισθητικής ποιότητας και χρηστικότητας από τους πολίτες. Στη δράση αυτή περιλαμβάνονται ιδίως:
βα) η διαμόρφωση νέων και η αναδιαμόρφωση, βελτίωση και αναβάθμιση υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων στον αστικό ιστό, περιλαμβανόμενης και της δυνατότητας εξοπλισμού τους με υπόγειους χώρους στάθμευσης οχημάτων,
ββ) η δημιουργία, συμπλήρωση, διαμόρφωση και βελτίωση δικτύων κοινόχρηστων χώρων και δικτύων πράσινων παρεμβάσεων στον αστικό ιστό,
βγ) η δημιουργία και αναβάθμιση δικτύων ασφαλών διαδρομών πεζών, με την αισθητική, λειτουργική, περιβαλλοντική και βιοκλιματική αναβάθμιση πεζοδρομίων, πεζοδρόμων και νησίδων γειτονιάς, περιλαμβανομένων των διατάξεων πρασίνου και επιμέρους υποδομών και εξοπλισμού,
βδ) η αναβάθμιση του αστικού εξοπλισμού κάθε είδους στο δημόσιο χώρο των πόλεων, περιλαμβανομένων παιδότοπων και πλατειών,
βε) η βελτίωση και αναβάθμιση της προσβασιμότητας των κοινόχρηστων χώρων, των παιδότοπων, των πλατειών, των χώρων πρασίνου και του αστικού εξοπλισμού από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα,
βστ) η εκπόνηση πρότυπων αρχιτεκτονικών μελετών διαμόρφωσης των κοινόχρηστων χώρων στους οποίους εγκαθίστανται προσωρινές κατασκευές, της περ. 74 του άρθρου 197 και του άρθρου 218, ύστερα από νόμιμη παραχώρησή τους για συγκεκριμένη εμπορική εκμετάλλευση ή την τοποθέτηση τραπεζοκαθισμάτων από φορείς του Δημοσίου και δήμους, με τις οποίες αντιμετωπίζονται ενιαία τα μορφολογικά στοιχεία, το μέγεθος, τα υλικά κατασκευής και η αρμονική ένταξη των προσωρινών κατασκευών στο χώρο με ευθύνη του οικείου δήμου.
γ) Την κατεδάφιση αυθαίρετων ή και επικίνδυνων κτισμάτων. Στη δράση αυτή περιλαμβάνονται ιδίως:
γα) η κατεδάφιση αυθαίρετων κτισμάτων εντός δασικών και αναδασωτέων εκτάσεων, αρχαιολογικών χώρων, αιγιαλών, καθώς και σε ποτάμια, λίμνες και ρέματα, για τα οποία έχει δημοσιευτεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση,
γβ) η κατεδάφιση επικινδύνως ετοιμόρροπων κτισμάτων σύμφωνα με το άρθρο 443.
δ) Την αποκατάσταση, ανακαίνιση, αισθητική αναβάθμιση και διαμόρφωση κτιρίων που ανήκουν στην ιδιοκτησία των Ο.Τ.Α., φορέων ν.π.δ.δ. και δημόσιων επιχειρήσεων.
Στη δράση αυτή περιλαμβάνονται ιδίως:
δα) η αποκατάσταση δημόσιων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων,
δβ) η ανακαίνιση και διαμόρφωση κτιρίων με στόχο την επανάχρησή τους για την κάλυψη αναγκών εγκατάστασης κοινωνικών, πολιτιστικών ή εν γένει αναπτυξιακών δραστηριοτήτων,
δγ) η αισθητική αναβάθμιση όψεων κτιρίων σε αξιόλογα τουριστικά, κοινωνικά ή πολιτιστικά σημεία της πόλης ή του δήμου, όπως σε κεντρικές πλατείες, καθώς και κτιρίων κεντρικών αξόνων και παραλιακών μετώπων,
δδ) η ενεργειακή, αισθητική και λειτουργική αναβάθμιση σχολικών κτιρίων και των υπαίθριων χώρων τους.
ε) Τον καθαρισμό και οριοθέτηση ρεμάτων, καθώς και την εκτέλεση έργων αποκατάστασης και ανάδειξής τους.
στ)Την αποκομιδή και ασφαλή διαχείριση επικίνδυνων αποβλήτων και μπάζων με έμφαση σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά ευαίσθητες περιοχές.
ζ) Την ολοκλήρωση ή αναθεώρηση του χωρικού σχεδιασμού, καθώς και την εκπόνηση μελετών περιβαλλοντικής και πολεοδομικής διαχείρισης. Στη δράση αυτή περιλαμβάνεται και η εκπόνηση μελετών δημόσιου ενδιαφέροντος για την ανάδειξη και προστασία περιοχών εντός και σε οπτική επαφή με τις ζώνες Α αρχαιολογικών χώρων, προστατευόμενων περιοχών, εντός ζώνης πεντακοσίων (500) μ. από ακτή / όχθη λιμνών και ποταμών, εντός ζώνης είκοσι (20) μ. από οριογραμμές ρεμάτων, τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, Natura 2000 κ.λπ., διατηρητέων μνημείων, καθώς και αναδάσωσης αναδασωτέων εκτάσεων στις υπόψη περιοχές.
η) Τη χρηματοδότηση για την απόκτηση μέσω απαλλοτρίωσης ακινήτων, τα οποία δεν ανήκουν στο Δημόσιο ή τον ευρύτερο δημόσιο τομέα και τα οποία είναι χαρακτηρισμένα ως κοινόχρηστοι χώροι, και
θ) Τη χρηματοδότηση για την προστασία, αποκατάσταση και ανάδειξη του φυσικού περιβάλλοντος. περιλαμβανομένων των οικοτόπων και των ειδών άγριας πανίδας και χλωρίδας, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υφίστανται πιέσεις αστικοποίησης ή/και πλήττονται από φυσικές ή ανθρωπογενείς καταστροφές.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄: Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης
Άρθρο 123. Ορισμοί
Για την εφαρμογή του παρόντος Κεφαλαίου ισχύουν οι ακόλουθοι ορισμοί:
α) Ψηφιακή Τράπεζα Γης: το ηλεκτρονικό σύστημα, στο οποίο καταγράφονται οι Τίτλοι Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και διαμέσου της οποίας γίνεται αποκλειστικά η διαχείριση και αξιοποίηση αυτών.
β) Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.): η αφαίρεση Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) από ακίνητο προσφοράς Συντελεστή Δόμησης και η προσθήκη αυτού σε ακίνητο υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
γ) Τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (Τίτλος Μ.Σ.Δ.): ο τίτλος που χορηγείται στον κύριο ακινήτου προσφοράς συντελεστή δόμησης και ενσωματώνει το δικαίωμα για πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ..
δ) Δικαίωμα για Πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ.: το δικαίωμα προς μη χρηματική αποζημίωση, που παρέχεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων προσφοράς Συντελεστή Δόμησης.
ε) Ακίνητο προσφοράς συντελεστή δόμησης: το ακίνητο από το οποίο προέρχεται ο μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης Τίτλος Μ.Σ.Δ.. Ο κύριος του ακινήτου προσφοράς Συντελεστή Δόμησης καλείται, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, «προσφέρων Συντελεστή Δόμησης».
στ) Ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης: το ακίνητο στο οποίο μπορεί να πραγματοποιηθεί Μ.Σ.Δ.. Ο κύριος του ακινήτου υποδοχής Συντελεστή Δόμησης καλείται, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, «αποδεχόμενος Συντελεστή Δόμησης».
ζ) Πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (Πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ.): η προσθήκη Σ.Δ. σε ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης μέσω της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
η) Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.): η ζώνη όπου επιτρέπεται η πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. σε ωφελούμενα ακίνητα.
Άρθρο 124. Ψηφιακή Τράπεζα Γης
1. Η διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων Μ.Σ.Δ. γίνεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
2. Η δημιουργία, ανάπτυξη και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης γίνεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με απόφαση του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, δύναται να ανατίθεται η ανάπτυξη και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης σε ν.π.δ.δ. ή σε άλλον φορέα της Γενικής Κυβέρνησης.
Άρθρο 125. Τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης
1. Το δικαίωμα Μ.Σ.Δ. ενσωματώνεται σε τίτλο, ο οποίος εκδίδεται από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
2. Ο τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) αντιστοιχεί στα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα που δεν επιτρέπεται να οικοδομηθούν στο ακίνητο προσφοράς Σ.Δ., μετά από την έκδοση κανονιστικής ή ατομικής διοικητικής πράξης που περιορίζει τη δόμηση επ’ αυτού. Ο ανωτέρω τίτλος, μπορεί να αξιοποιηθεί σε ακίνητο υποδοχής Σ.Δ. που βρίσκεται εντός του αυτού ή όμορου δήμου της ίδιας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας, σύμφωνα με τη διαδικασία και με τις προϋποθέσεις του παρόντος Κεφαλαίου.
3. Ο τίτλος Μ.Σ.Δ. είναι ονομαστικός και μεταβιβάζεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, εκτός από τις περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής, το δικαίωμα δε, που ενσωματώνεται σε αυτόν είναι διαιρετό.
Άρθρο 126. Ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης
Τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης είναι:
α) ακίνητα επί των οποίων έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση είτε μέσω του Ρ.Σ. ή με πράξη κήρυξης απαλλοτρίωσης, με σκοπό τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων που προβλέπονται στο αντίστοιχο Ρ.Σ. ή έχει καθοριστεί η χρήση κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου ή χώρου πρασίνου από τον υπερκείμενο σχεδιασμό, ακόμη και όταν περιέχουν κτίρια των περ. β΄ και γ΄,
β. ακίνητα, στα οποία έχουν επιβληθεί όροι ή περιορισμοί δόμησης, σύμφωνα με το άρθρο 200 ή άλλες αντίστοιχες διατάξεις,
γ) τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τα άρθρα 6, 10 και 13 του ν. 4858/2021 (Α΄ 220) ή άλλες διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιάς, αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του Σ.Δ. ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.
Άρθρο 127. Ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης
1. Τα ακίνητα υποδοχής Σ.Δ. είναι τα ακίνητα τα οποία:
α. βρίσκονται εντός περιοχών σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού ή εντός γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού ή ρυθμιστικών σχεδίων, οι οποίες χαρακτηρίζονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.), σύμφωνα με τους όρους της πράξης με την οποία έγινε ο χαρακτηρισμός της Ζ.Υ.Σ.,
β. ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία, μετά από τις 03.11.2017 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 4495/2017, Α΄ 167), υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), σύμφωνα με τον ν. 3986/2011 (Α΄ 152).
Άρθρο 128. Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή
1. Η Μ.Σ.Δ. πραγματοποιείται από ακίνητο προσφοράς συντελεστή σε ακίνητο υποδοχής, που βρίσκεται εντός Ζ.Υ.Σ.
2. Οι Ζ.Υ.Σ. εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με τήρηση της ακόλουθης διαδικασίας:
α) Κίνηση της διαδικασίας επίσπευσης για την έγκρισή τους, με έκδοση απόφασης από τον οικείο δήμο ή σύνολο όμορων δήμων ή την περιφέρεια ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
β) Εκπόνηση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.), με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας, σύμφωνα με την υπό στοιχεία ΥΠΕΧΩΔΕ/ ΕΥΠΕ/οικ. 107017/2006 κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και του Υφυπουργού Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης (Β’ 1225).
γ) Εκπόνηση της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ., με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας αυτής.
δ) Γνωμοδότηση των οικείων Δημοτικών ή Περιφερειακών Συμβουλίων.
ε) Εισήγηση της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού (Δ.Π.Σ.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή της Διεύθυνσης Σχεδιασμού Μητροπολιτικών Αστικών και Περιαστικών Περιοχών (Δ.Σ.Μ.Α.Π.Π.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατά περίπτωση.
στ) Γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
3. Οι Ζ.Υ.Σ. καθορίζονται, επίσης, στο πλαίσιο εκπόνησης Τ.Π.Σ. και Ε.Π.Σ. σύμφωνα με τα άρθρα 21 και 22.
4. Το χωρικό πεδίο της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ. καθορίζεται, ως το σύνολο της έκτασης κάθε δημοτικής ενότητας ή δήμου ή και των όμορων δήμων ή και της οικείας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας, βάσει πολεοδομικών κριτηρίων.
5. Οι Ζ.Υ.Σ. μπορεί να χωροθετούνται σε περιοχές που βρίσκονται:
α) εντός εγκεκριμένων Ρ.Σ. ή εντός περιοχών, για τις οποίες έχει εκκινήσει η διαδικασία πολεοδόμησης με κανονιστική πράξη ή εντός περιοχών προς πολεοδόμηση ή εντός εγκεκριμένων ορίων οικισμών που υφίστανται πριν από την έναρξη ισχύος του ν.δ. της 17.07.1923 (Α΄ 228), ή έχουν πληθυσμό μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους,
β) εκτός των ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων, περιοχών που προβλέπονται στην παρ. 3 του άρθρου 18 του ν. 1650/1986 (Α΄ 160), στην περ. β΄ της παρ. 2 του άρθρου 200 ή στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 4 του ν. 1577/1985 (Α΄ 210) και περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης για την προστασία παραδοσιακών ή αρχιτεκτονικών συνόλων, αρχαιολογικών χώρων ή άλλων πολιτιστικών ή περιβαλλοντικά αξιόλογων στοιχείων,
γ) εκτός ιστορικών κέντρων πόλεων, με εξαίρεση τα τμήματα στα οποία γίνεται ανάπλαση, σύμφωνα με τα άρθρα 111 έως 118 και 180, 181,
δ) εκτός καθορισμένων ορίων περιοχών, οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ζώνες προστασίας χώρων ή κτιρίων που έχουν κηρυχθεί για οποιονδήποτε λόγο προστατευόμενοι, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις,
ε) εκτός των δύο πρώτων Ο.Τ. μετά από τη γραμμή του αιγιαλού ή της όχθης μεγάλων λιμνών ή πλεύσιμων ποταμών και εκτός ανοικτών οικοδομικών τετραγώνων,
στ) εκτός Ο.Τ. με κλίση του φυσικού εδάφους μεγαλύτερη από είκοσι πέντε τοις εκατό (25%),
ζ) εκτός Ο.Τ. που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις.
Επιπλέον των χαρακτηριστικών αυτών, πρέπει να τεκμηριώνεται από τη στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων της παρ. 2, ότι με τη Μ.Σ.Δ. :
α) Δεν απειλείται η αλλοίωση ευμενών όρων διαβίωσης που έχουν διαμορφωθεί, λαμβανομένων υπόψη των δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης του άρθρου 121.
β) Δεν επέρχεται υπέρβαση του ορίου κορεσμού της περιοχής, με βάση την οικιστική πυκνότητα και ενόψει του ήδη ισχύοντος συντελεστή δόμησης.
6. Με τις ειδικές πολεοδομικές μελέτες Ζ.Υ.Σ., προσδιορίζονται μέσα στην περιοχή της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή των όμορων δήμων ή της οικείας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας, για την οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 5, η ζώνη υποδοχής Μ.Σ.Δ. και, σε ποσοστό επί του συνολικού εμβαδού των δομήσιμων επιφανειών της ζώνης, όπως το ποσοστό αυτό προκύπτει από τον υπολογισμό των Σ.Δ. που ισχύουν στην περιοχή, το ανώτατο συνολικό εμβαδόν δομήσιμων επιφανειών που επιτρέπεται να μεταφερθεί μέσα σε αυτήν, αφού αξιολογηθούν:
α) το προτεινόμενο ποσοστό αύξησης του ισχύοντος Σ.Δ. που προκύπτει, λαμβάνοντας υπόψη τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης, τη θέση, φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής, την οικιστική πυκνότητα και το όριο κορεσμού, σύμφωνα με τον ισχύοντα Σ.Δ., την έκταση που προκύπτει από την αδυναμία εκμετάλλευσης ακινήτων, όπως διατηρητέων κτιρίων, το σύνολο των Τίτλων Μ.Σ.Δ. που έχουν εκδοθεί για τη Μ.Σ.Δ. στην περιοχή, την επιβάρυνση από αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης του άρθρου 9 του ν. 4178/2013 (Α` 174) και του άρθρου 383,
β) η επακόλουθη μεταβολή της οικιστικής φυσιογνωμίας της περιοχής, με προσδιορισμό της μεταβολής πυκνοτήτων και του κυκλοφοριακού φόρτου, καθώς και άλλων παραμέτρων του αστικού περιβάλλοντος,
γ) η επάρκεια, μετά και από την πραγματοποίηση της Μ.Σ.Δ., των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, που προβλέπονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, για την κάλυψη των αναγκών των κατοίκων της περιοχής. Σε περιπτώσεις που πληρούνται τα λοιπά κριτήρια εκτός της επάρκειας, είναι δυνατό με τη Ζ.Υ.Σ. να καθορίζεται σε ακίνητα που εμπίπτουν σε αυτήν η χρήση κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου,
δ) η φέρουσα ικανότητα της περιοχής και το τοπίο.
7. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθορίζονται οι ειδικότερες προδιαγραφές, το περιεχόμενο και οι διαδικασίες εκπόνησης των μελετών για την έγκριση Ζ.Υ.Σ. και κάθε άλλο σχετικό με τις μελέτες αυτές θέμα.
Άρθρο 129. Διαδικασία μεταφοράς συντελεστή δόμησης
1. Η Μ.Σ.Δ. πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Τα στοιχεία των ακινήτων προσφοράς και υποδοχής Σ.Δ. καταχωρίζονται από τους ενδιαφερομένους ιδιοκτήτες τους.
2. Το ηλεκτρονικό σύστημα της Ψηφιακής Τράπεζας Γης αντιστοιχίζει τα ακίνητα των προσφερόντων και αποδεχομένων Σ.Δ., σύμφωνα με τα εξής κριτήρια:
α. την αξία του Σ.Δ. που προσφέρεται ή ζητείται, η οποία προκύπτει από τη δομήσιμη επιφάνεια στην οποία αυτό αντιστοιχεί, όπως αυτή αποτιμάται, βάσει του αντικειμενικού συστήματος αξιών κατά την ημέρα καταχώρισης του ακινήτου στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης,
β. τη χρονολογική σειρά καταχώρισης των ακινήτων,
γ. τη θέση τους, αντιστοιχίζοντας κατά προτεραιότητα ακίνητα που βρίσκονται στην ίδια δημοτική ενότητα ή, άλλως, στον ίδιο δήμο ή, άλλως, στην ίδια περιφερειακή ενότητα ή, άλλως, στην ίδια περιφέρεια.
3. Από την αντιστοίχιση προκύπτει η υποχρέωση του αποδεχόμενου Σ.Δ. να καταβάλει ποσό ίσο με την αξία του Σ.Δ. , πλέον της εισφοράς που προβλέπεται στην παρ. 4 του άρθρου 130. Η Μ.Σ.Δ. πραγματοποιείται μόλις ο αποδεχόμενος τον Σ.Δ. καταβάλλει το ποσό που αντιστοιχεί στην υποχρέωσή του αυτήν. Μετά από την πραγματοποίηση της Μ.Σ.Δ. γεννάται και η αντίστοιχη αξίωση του προσφέροντος Σ.Δ.
Άρθρο 130. Συνέπειες μεταφοράς συντελεστή δόμησης
1. Μετά από τη Μ.Σ.Δ., που πραγματοποιείται σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 129, εκδίδεται σχετικός τίτλος, ο οποίος μεταγράφεται στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή καταχωρίζεται στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Η μεταγραφή ή η καταχώρηση του προηγούμενου εδαφίου ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του κυρίου του ακινήτου και το συνοδεύει ακόμη και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας σ’ αυτό.
2. Με την έκδοση του σχετικού τίτλου της παρ. 1, αποσβέννυται το δικαίωμα που ενσωματώνεται στον τίτλο Μ.Σ.Δ. και αυτός ακυρώνεται με αντίστοιχη διαγραφή του από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Αν ο τίτλος Μ.Σ.Δ. χρησιμοποιείται μόνον εν μέρει κατά την ανωτέρω πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ., καταχωρίζεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης ενημέρωση του τίτλου, που αφορά στο πραγματοποιούμενο μέρος το οποίο στρογγυλοποιείται προς τα πάνω σε ακέραιες μονάδες τετραγωνικών μέτρων.
3. Ο Σ.Δ. που μεταφέρεται, κατ’ εφαρμογή του παρόντος, δεν μπορεί να υλοποιηθεί πλέον από το ακίνητο προσφοράς συντελεστή δόμησης. Η απαγόρευση αυτή ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του πωλητή και το συνοδεύει ακόμη και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας σ’ αυτό.
4. Για κάθε Μ.Σ.Δ. μεταφορά συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης καταβάλλεται από τον αποδεχόμενο συντελεστή δόμησης ποσό ίσο με το πέντε τοις εκατό (5%) της αξίας του μεταβιβαζόμενου συντελεστή δόμησης, όπως αυτή προσδιορίζεται για τον προσδιορισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, το οποίο διατίθεται σε ειδικό λογαριασμό υπό τη διαχείριση του Πράσινου Ταμείου για τη χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, με αποκλειστικό δικαιούχο τον δήμο, όπου βρίσκεται το ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ΄: Ζώνες Ειδικής Ενίσχυσης και Ειδικών Κινήτρων
Άρθρο 131. Ζώνες Ειδικής Ενίσχυσης
1. Ζώνες Ειδικής Ενίσχυσης (Ζ.Ε.Ε.) καθορίζονται σε πολεοδομούμενες περιοχές που ορίζονται για τον σκοπό αυτόν από Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. και σε περιοχές με ήδη εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο ή περιοχές οριοθετημένων οικισμών προϋφισταμένων του έτους 1923, με σκοπό την αναμόρφωση, την ανάπλαση ή την ανάπτυξή τους. Οι ζώνες αυτές καθορίζονται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από σχετική ενημέρωση ή πρόταση του οικείου δήμου. Ο καθορισμός αυτός μπορεί να γίνει και με την πολεοδομική μελέτη.
2. Η εκτέλεση προγραμμάτων οικιστικής ανάπτυξης στις Ζ.Ε.Ε. ή τμήματά τους συνιστά δημόσια ωφέλεια και επιτρέπεται για το σκοπό αυτό η αναγκαστική απαλλοτρίωση ακινήτων. Η εκτέλεση των προγραμμάτων αυτών αναλαμβάνεται με συνεργασία από το Δημόσιο ή δημόσιο οργανισμό ή δημόσια επιχείρηση πολεοδομίας και στέγασης ή ανατίθεται σε δήμους ή δημοτικές επιχειρήσεις ή εταιρείες μικτής οικονομίας κατά το άρθρο 31.
3. Με το προεδρικό διάταγμα της παρ. 1 μπορεί να προβλέπεται ανάλογη εφαρμογή στις Ζ.Ε.Ε. των άρθρων 120 και 134. Οι διατάξεις αυτές μπορεί να εφαρμόζονται χωρίς την έκδοση των προεδρικών διαταγμάτων που προβλέπονται σ’ αυτές. Το άρθρο 135 εφαρμόζεται και στην περίπτωση των Ζ.Ε.Ε.
4. Για την ανάπτυξη των Ζ.Ε.Ε. χορηγείται από το Δημόσιο κρατική ενίσχυση στον αντίστοιχο Ο.Τ.Α. και σε δημόσια επιχείρηση πολεοδομίας και στέγασης για συμμετοχή στην εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων.
Άρθρο 132. Συντελεστές Δόμησης και Κίνητρα στις Ζώνες Ειδικής Ενίσχυσης
1. Με το προεδρικό διάταγμα με το οποίο καθορίζεται Ζ.Ε.Ε. μπορεί να ορίζεται για τη ζώνη αυτή συντελεστής δόμησης μεγαλύτερος από τον προβλεπόμενο στην πολεοδομική ενότητα, ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου, χωρίς όμως υπέρβαση των ανώτατων ορίων που προβλέπονται στην παρ. 1 του άρθρου 18 του ν. 2508/1997 (Α΄ 124). Αν η Ζ.Ε.Ε. καθορίζεται με την πολεοδομική μελέτη, ο αυξημένος αυτός συντελεστής δόμησης ορίζεται με τη μελέτη αυτήν. Σε περίπτωση αυξημένου συντελεστή κατά την παρούσα, εφαρμόζονται τα αναφερόμενα στο τέταρτο και πέμπτο εδάφιο της παρ. 2 του άρθρου 18 του ν. 2508/1997 (Α΄ 124).
2. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται κατά τη διαδικασία της παρ. 1, μπορεί να προβλέπονται ειδικότερα μέτρα οικονομικής ενίσχυσης που ισχύουν στην καθοριζόμενη ζώνη, όπως επιδότηση στεγαστικών δανείων, οικονομική ενίσχυση του οικείου Ο.Τ.Α. ή άλλου αρμόδιου φορέα για την εκτέλεση των βασικών έργων στους κοινόχρηστους χώρους, καθώς και έργων ανάπλασης ή οικιστικής ανάπτυξης, επιδότηση συμβάσεων που συνάπτει ο Ο.Τ.Α. ή άλλος αρμόδιος φορέας με τρίτους για την εκτέλεση των παραπάνω έργων και καθορίζονται οι προϋποθέσεις εφαρμογής των μέτρων αυτών. Τα μέτρα αυτά μπορεί να προβλέπονται και με το διάταγμα, με το οποίο καθορίζεται η Ζ.Ε.Ε. Αν μεταξύ των μέτρων περιλαμβάνεται η επιδότηση δανείων, το διάταγμα εκδίδεται με πρόταση και του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
3. Οι παρ. 1 και 2 και η παρ. 1 του άρθρου 131 έχουν ανάλογη εφαρμογή και για τις Ζώνες Ειδικών Κινήτρων (Ζ.Ε.Κ.) του άρθρου 133.
Άρθρο 133. Ζώνες Ειδικών Κινήτρων
Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορεί να καθορίζονται μέσα στις πολεοδομικές ενότητες Ζώνες Ειδικών Κινήτρων (Ζ.Ε.Κ.) μέσα στις οποίες παρέχονται ειδικά χρηματοδοτικά και πολεοδομικά κίνητρα για να κατασκευάζονται ή διαμορφώνονται κτίρια ή τμήματά τους, που είναι αναγκαία για τα κέντρα των πολεοδομικών ενοτήτων, όπως κτίρια αναψυχής, πολιτιστικών δραστηριοτήτων , στάθμευσης αυτοκινήτων κλπ. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να κανονίζονται το ειδικότερο περιεχόμενο των κινήτρων, οι όροι που πρέπει να πληρούν τα κτίρια, οι διαδικασίες και κάθε σχετική λεπτομέρεια.
Άρθρο 134. Κίνητρα - Ηθικές αμοιβές
1. Εντός τριών (3) μηνών από τη δημοσίευση του διατάγματος έγκρισης Τ.Π.Σ. εκδίδεται απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τη διάθεση ορισμένου κονδυλίου ή για την παροχή οικονομικής ενίσχυσης στον οικείο δήμο ή τον ανάδοχο φορέα ανάπτυξης ή αναμόρφωσης της οικιστικής περιοχής για την κάλυψη μέρους των βασικών δαπανών εφαρμογής της σχετικής μελέτης. Το ύψος της επιχορήγησης αυτής που επιμερίζεται με την ίδια απόφαση κατά ζώνες από αυτές που περιλαμβάνονται στην περιοχή, καθορίζεται σε συνάρτηση με την έκταση της οικιστικής περιοχής ή της οικείας ζώνης και με βάση κλίμακα συντελεστών. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης, και Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τα κλιμάκια των συντελεστών της συνεισφοράς του δημοσίου κατά ζώνες της οικιστικής περιοχής και κατά περιοχές της χώρας, καθώς και κάθε λεπτομέρεια για τον τρόπο καταβολής των οικείων ποσών ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών ανάπτυξης ή αναμόρφωσης της περιοχής και τον τρόπο ελέγχου για τη χρησιμοποίηση των ποσών για τους σκοπούς για τους οποίους διατίθενται.
2. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, μπορεί να προβλέπονται ειδικά οικονομικά και πολεοδομικά κίνητρα υπέρ των κυρίων ή νομέων ακινήτων, που βρίσκονται μέσα σε Ρ.Σ. τα οποία έχουν εγκριθεί ή μέσα σε Ζ.Ο.Ε., για την υλοποίηση των πολεοδομικών μελετών ή την εφαρμογή των χρήσεων στις Ζ.Ο.Ε. αντίστοιχα.
3. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να καθιερώνονται, κατά γεωγραφικές περιοχές ή σε εθνική κλίμακα, ηθικές διακρίσεις, όπως βραβεία και έπαινοι και χρηματικά έπαθλα που απονέμονται ύστερα από σχετική προκήρυξη σε μελετητές και ιδιοκτήτες κτιρίων, καθώς και σε μελετητές πολεοδομικών μελετών. Οι διακρίσεις και τα έπαθλα απονέμονται για τον σχεδιασμό, την ανέγερση, την ανάπλαση νέων και παλαιών κτιρίων και οικισμών και την κάθε μορφής επίπλωση κτισμάτων και χώρων ή για την πρόταση σχετικών ιδεών. Με την ίδια απόφαση καθορίζονται οι όροι και η διαδικασία της προκήρυξης και της απονομής των διακρίσεων και των επάθλων. Χρηματικά έπαθλα αποζημιώσεις κριτών και λοιπές δαπάνες βαρύνουν το Πράσινο Ταμείο.
Άρθρο 135. Φορολογικές απαλλαγές
1. Η απόκτηση κυριότητας με αναγκαστική απαλλοτρίωση κατ’ εφαρμογή του ν. 947/1979 (Α΄ 169) από το Δημόσιο, δήμο ή άλλο ν.π.δ.δ., δημόσιο οργανισμό ή δημόσια επιχείρηση πολεοδομίας και στέγασης ή αναγκαστικό οικοδομικό συνεταιρισμό ή ανάδοχο φορέα, από αυτούς που αναφέρονται στα άρθρα 33 και 46, απαλλάσσεται τελείως από το φόρο μεταβίβασης καθώς και κάθε άλλο φόρο, τέλος ή εισφορά ή δικαίωμα υφιστάμενο ή που επιβάλλεται υπέρ του Δημοσίου ή υπέρ δήμου ή οποιουδήποτε άλλου ν.π.δ.δ.
2. Απαλλάσσονται πλήρως από το φόρο μεταβίβασης καθώς και από κάθε άλλο φόρο, τέλος ή εισφορά ή δικαίωμα υφιστάμενο ή που επιβάλλεται υπέρ του Δημοσίου ή υπέρ δήμου ή οποιουδήποτε άλλου ν.π.δ.δ., αλλά υπάγονται σε πάγιο τέλος χαρτοσήμου οι εκούσιες μεταβιβάσεις ακινήτων στη Ζ.Ε.Π. από οποιονδήποτε προς το Δημόσιο ή τον ανάδοχο φορέα καθώς και οι μεταβιβάσεις οποιουδήποτε ακίνητου περιουσιακού στοιχείου που βρίσκεται στη ζώνη αυτή και παρέχεται ως αντάλλαγμα, αντί για αποζημίωση προς ιδιοκτήτη ακινήτου που απαλλοτριώνεται μέσα σε Ζ.Ε.Π. ή ως αντιπαροχή για τη συμμετοχή του με την ιδιοκτησία του στην ενεργοποίηση της ζώνης αυτής.
3. Για την πώληση οικοπέδων, κατοικιών, διαμερισμάτων ή χώρων επαγγελματικής στέγης στη Ζ.Ε.Π. απευθείας από τον ανάδοχο φορέα του άρθρου 33, ο φόρος μεταβίβασης ορίζεται ο μισός (1/2) εκείνου που ισχύει κάθε φορά και βαρύνει τον αγοραστή. Οι μεταβιβάσεις οποιουδήποτε ακινήτου που βρίσκεται μέσα στη Ζ.Ε.Π. από τον ανάδοχο φορέα προς το Δημόσιο ή Ο.Τ.Α. ή άλλο ν.π.δ.δ. έχουν όλες τις απαλλαγές της παρ. 2.
4. Για τις συμβάσεις δανεισμού ή άλλης χρηματοδότησης που συνάπτονται από τον ανάδοχο φορέα του άρθρου 33 για την αγορά της γης ή την εκτέλεση των έργων μέσα στη ζώνη καθώς και για τη σύσταση ή εξάλειψη υποθήκης ή ενέχυρου που παρέχονται για ασφάλεια των παραπάνω δανείων ή άλλων χρηματοδοτήσεων και των τόκων αυτών, περιορίζονται στο ένα πέμπτο (1/5) τα προβλεπόμενα ή επιβαλλόμενα στο μέλλον τέλη, εισφορές, δικαιώματα και υπόλοιπες επιβαρύνσεις υπέρ του δημοσίου και κάθε τρίτου.
5. Η κατά παρ. 1 του άρθρου 24 του ν. 947/1979 (Α΄ 169) μετατροπή ανωνύμων εταιριών σε εταιρίες ενεργού πολεοδομίας απαλλάσσεται από κάθε προβλεπόμενο ή επιβαλλόμενο στο μέλλον τέλος χαρτοσήμου, φόρο ή τέλος υπέρ του δημοσίου και από κάθε εισφορά ή δικαίωμα υπέρ τρίτων.
6. Τα κατά το άρθρο 33 προσύμφωνα και οι κατά τα άρθρα 34 και 49 συμβάσεις για την ανάθεση έργων ενεργού πολεοδομίας και αστικού αναδασμού απαλλάσσονται από κάθε τέλος υπέρ του Δημοσίου, δήμου ή άλλου ν.π.δ.δ.
7. Σε όλες τις περιπτώσεις απαλλαγών του παρόντος άρθρου, τα δικαιώματα για τη σύνταξη συμβολαίων και τη μεταγραφή αυτών δεν μπορούν να υπερβούν τα δεκαοκτώ (18) ευρώ για το συμβολαιογράφο και τα 6 ευρώ για τον υποθηκοφύλακα.
8. Οι οικοδομικές άδειες για την ανέγερση κάθε κτίσματος στη Ζ.Ε.Π. καθώς και στη Ζ.Α.Α. απαλλάσσονται της εισφοράς που προβλέπεται από το ΚΗ΄/1947 ψήφισμα (Α΄184).
9. Οι απαλλαγές του ανάδοχου φορέα του άρθρου 33, σύμφωνα με τις προηγούμενες παραγράφους, ισχύουν και για τον αναγκαστικό οικοδομικό συνεταιρισμό και τον ανάδοχο φορέα του άρθρου 49.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε΄: Ενοποίηση ακαλύπτων χώρων και παραχώρηση σε κοινή χρήση
Άρθρο 136. Παραχώρηση σε κοινή χρήση ακάλυπτων χώρων
1. Οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου, ενοποιούνται, τίθενται σε χρήση όλων των ενοίκων του Ο.Τ. και διαμορφώνονται κατάλληλα για τη χρήση αυτή χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας.
2. Για την εφαρμογή της παρ. 1 απαιτείται απόφαση της συνέλευσης των ιδιοκτητών των ακινήτων που βρίσκονται στο Ο.Τ., με την οποία καθορίζονται οι ειδικότεροι όροι και ο τρόπος ενοποίησης διαμόρφωσης και χρήσης των ακάλυπτων χώρων, καθώς και τα αναγκαία μέτρα, ώστε να εξασφαλίζεται η προσπέλαση στους χώρους αυτούς.
3. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Ανάπτυξης, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, και Δικαιοσύνης ρυθμίζονται όλα τα θέματα που σχετίζονται με τη σύγκληση της συνέλευσης των ιδιοκτητών, την πρόσκληση των μελών. Τη λήψη και γνωστοποίηση των αποφάσεων, τον τρόπο καθορισμού του συνολικού αριθμού των ψήφων και κατανομής τους στους ιδιοκτήτες, η οποία γίνεται με βάση το εμβαδόν της ιδιοκτησίας και το ποσοστό συμμετοχής σε αυτή σε σχέση με το ολικό εμβαδόν του Ο.Τ., την απαιτούμενη πλειοψηφία για τη λήψη των αποφάσεων , η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το εξήντα πέντε τοις εκατό (65%) των ψήφων, τον τρόπο εφαρμογής της απόφασης της συνέλευσης και τον ορισμό ειδικού διαχειριστή, την παροχή κινήτρων, στα οποία μπορεί να περιλαμβάνεται και επιδότηση από το Πράσινο Ταμείο για την εκτέλεση σχετικών έργων ή ανάληψη από το Ταμείο αυτό του συνόλου ή μέρους των τόκων για δάνεια που συνάπτει ο ειδικός διαχειριστής για τα έργα αυτά καθώς και κάθε σχετική λεπτομέρεια.
4. Οι διαφορές μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων του Ο.Τ. ή μεταξύ αυτών και του ειδικού διαχειριστή από την εφαρμογή των παρ. 1 έως 3 δικάζονται από το μονομελές πρωτοδικείο, κατά τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
5. Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση Ρ.Σ. μπορεί να προβλέπεται η υποχρεωτική ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων κάθε οικοδομικού τετραγώνου και η θέση των χώρων αυτών στη χρήση όλων των ενοίκων των κτιρίων, του τετραγώνου αυτού. Στην περίπτωση αυτή, η ενοποίηση γίνεται σύμφωνα με τους όρους που θεσπίζονται με το Ρ.Σ. και δεν έχει εφαρμογή η διαδικασία των παρ. 1 έως 3.
6. Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση Ρ.Σ. μπορεί να προβλέπεται η δημιουργία δευτερεύοντος δικτύου ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς. Το δίκτυο αυτό αποτελείται από ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων, πρόσφορους για προσπέλαση ημιϋπαίθριους χώρους και υποχρεωτικές εσωτερικές στοές. Στην περίπτωση αυτή για τα οικόπεδα στα οποία περιλαμβάνονται οι παραπάνω χώροι, αυξάνεται η επιτρεπόμενη δομήσιμη επιφάνεια που αναλογεί στο εμβαδόν των χώρων του οικοπέδου που εντάσσονται στο δίκτυο κατά ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%), χωρίς πάντως να θίγονται οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι.
Άρθρο 137. Ενεργό οικοδομικό τετράγωνο
1. Οικοδομικό τετράγωνο, δομημένο ή μη, μπορεί να χαρακτηρίζεται ως ενεργό, με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εφόσον συντρέχει μία από τις εξής προϋποθέσεις:
α) έλλειψη του απαραίτητου τεχνικού και κοινωνικού εξοπλισμού και γενικά υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων του οικοδομικού τετραγώνου ή της περιοχής.
β) ειδικές πολεοδομικές, οικιστικές ή περιβαλλοντικές συνθήκες στο Ο.Τ. που προκύπτουν ιδίως από την ύπαρξη ακάλυπτων μη οικοδομήσιμων οικοπέδων και διατηρητέων κτιρίων.
2. Ο χαρακτηρισμός Ο.Τ. ως ενεργού αποβλέπει:
α) στην οργάνωση της δόμησης με βάση ενιαία μελέτη, ώστε να επιτυγχάνεται η αρμονική ένταξη του τετραγώνου στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, η άρση των δυσμενών επιπτώσεων που δημιουργεί η μεμονωμένη μελέτη κάθε οικοπέδου, η αξιοποίηση του ακάλυπτου χώρου των οικοπέδων και η εξυπηρέτηση των κοινωνικών αναγκών των κατοίκων του Ο.Τ.
β) στην ανάπλαση του Ο.Τ., ιδίως με την ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων του, τη διάνοιξη στο ισόγειο των κτιρίων προσβάσεων από τους κοινόχρηστους χώρους στον ενοποιημένο ακάλυπτο χώρο του τετραγώνου, την κατασκευή αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων, τη δημιουργία χώρων και εγκαταστάσεων κοινής χρήσης για την εξυπηρέτηση των κατοίκων του τετραγώνου, όπως κοινό λεβητοστάσιο κεντρικής θέρμανσης και χώρο απορριμμάτων, την αναμόρφωση του δώματος και των όψεων των κτιρίων και γενικά με επεμβάσεις που συμβάλλουν στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των κατοίκων και στην αντιμετώπιση των δυσμενών επιδράσεων από τις συνθήκες που αναφέρονται στην παρ.1.
3. Η διαδικασία χαρακτηρισμού Ο.Τ. ως ενεργού κινείται με πρωτοβουλία της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας ή του οικείου δήμου, μετά από γνώμη της πολεοδομικής επιτροπής γειτονιάς του άρθρου 30 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33) ή της συνέλευσης των ιδιοκτητών του τετραγώνου για την οποία έχει ανάλογη εφαρμογή η παρ. 3 του άρθρου 136.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζεται η διαδικασία του χαρακτηρισμού και ρυθμίζεται κάθε σχετική λεπτομέρεια.
4. Με την πράξη χαρακτηρισμού Ο.Τ. ως ενεργού επιτρέπεται να θεσπίζονται όροι δόμησης και περιορισμοί χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη χωρίς υπέρβαση όμως του συντελεστή δόμησης που ισχύει για την περιοχή και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων , καθώς και να επιβάλλονται περιορισμοί, υποχρεώσεις και κάθε είδους ρυθμίσεις για την ανάπλαση του τετραγώνου, σύμφωνα με την παρ.3, χωρίς να θίγονται δικαιώματα ιδιοκτησίας. Οι επιβαλλόμενοι όροι δόμησης αποσκοπούν ιδίως στην ενιαία αντιμετώπιση του Ο.Τ. ως προς το συντελεστή δόμησης, την κάλυψη, τη θέση και τη μορφή των κτιρίων. Για τα οικόπεδα του ενεργού οικοδομικού τετραγώνου μπορεί να γίνει μεταφορά του συντελεστή δόμησης σύμφωνα με το παρόν Κεφάλαιο.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΣΤ΄: ΕΞΟΥΣΙΟΔΟΤΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Άρθρο 138. Εξουσιοδοτικές Διατάξεις
1. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Δικαιοσύνης, καθορίζονται οι προϋποθέσεις και οι επιμέρους όροι έκδοσης, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, το περιεχόμενο και η διαδικασία έκδοσης των τίτλων Μ.Σ.Δ., καθώς και η διαδικασία μεταγραφής τους στα υποθηκοφυλακεία και εγγραφής τους στα κτηματολογικά γραφεία της χώρας.
2. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, εξειδικεύονται οι διαδικασίες για την εφαρμογή του Κεφαλαίου Γ΄ του παρόντος Τμήματος, όπως ο τρόπος καταχώρισης των στοιχείων των ακινήτων στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, ο τρόπος υπολογισμού των αξιών γης των ακινήτων, η ηλεκτρονική διαδικασία αντιστοίχισης των ακινήτων προσφοράς προς τα ακίνητα υποδοχής Σ.Δ., το τυχόν παράβολο και λοιπά τέλη, οι υπόχρεοι καταβολής και οι δικαιούχοι που τα εισπράττουν, η διαδικασία καταβολής/παρακατάθεσης της αξίας του μεταφερόμενου Σ.Δ. από τον αποδεχόμενο Σ.Δ. και της εκταμίευσής του προς τον προσφέροντα Σ.Δ., η προθεσμία καταβολής/παρακατάθεσης, μετά από την πάροδο της οποίας ματαιώνεται η διαδικασία Μ.Σ.Δ., η έντυπη και ηλεκτρονική αποτύπωση της ολοκλήρωσής της και ο σχετικός τίτλος που μπορεί να μεταγραφεί στα υποθηκοφυλακεία και να καταχωρισθεί στα κτηματολόγια της χώρας. Με την ως άνω κοινή απόφαση, εξειδικεύονται ο τρόπος και οι προϋποθέσεις καταχώρισης τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που έχουν εκδοθεί βάσει των ν. 880/1979 (Α΄ 58), ν. 2300/1995 (Α΄ 69) και ν. 3044/2002 (Α΄ 197) και προσδιορίζεται ο χρόνος έναρξης λειτουργίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.