Άρθρο 405. Αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε παραδοσιακό οικισμό και προστατευόμενες περιοχές.

1. Στις διατάξεις του παρόντος άρθρου, υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό ή τμήμα πόλης, εφόσον αυτές έχουν ολοκληρωθεί πριν από τη δημοσίευση της διοικητικής πράξης χαρακτηρισμού του οικισμού ή τμήματος πόλης ως παραδοσιακού, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό τμήμα πόλης και σε παραδοσιακούς οικισμούς άνω των πέντε χιλιάδων (5.000) κατοίκων, είτε έχουν ολοκληρωθεί πριν από τη δημοσίευση της πράξης χαρακτηρισμού είτε μεταγενέστερα, εφόσον προσκομίζεται τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού, στην οποία τεκμηριώνεται ότι η αυθαίρετη κατασκευή προσαρμόζεται και δεν αντίκειται στους γενικούς μορφολογικούς κανόνες που τίθενται από τις ειδικές διατάξεις.
Κατ’ εξαίρεση, για αυθαίρετες κατασκευές εντός παραδοσιακού οικισμού ή παραδοσιακού τμήματος πόλεως άνω των πέντε χιλιάδων (5.000) κατοίκων, που διέπονται και από ειδικότερες διατάξεις προστασίας (όπως ιστορικό κέντρο) ακολουθείται η διαδικασία των παρ. 2 και 3.
2. Στις διατάξεις του παρόντος άρθρου υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις των κατηγοριών 2 έως 5 του άρθρου 383 που βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό κάτω των πέντε χιλιάδων (5.000) κατοίκων σύμφωνα με τα εξής:
α) μετά την υποβολή των δικαιολογητικών των παραγράφων των περ. α`, ι` και ια` του άρθρου 386, απαιτείται και υποβολή αίτησης στην επιτροπή αυθαίρετων κατασκευών της παρ. 3,
β) μετά την εξέταση των ανωτέρω δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων υπαγωγής στο παρόν άρθρο, η επιτροπή δέχεται ή απορρίπτει την αίτηση, με βάση την αισθητική ένταξη της αυθαίρετης κατασκευής ως προς το σύνολο του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου, το ευρύτερο δομημένο περιβάλλον, καθώς και την αρχιτεκτονική και μορφολογική τυπολογία του παραδοσιακού οικισμού ή τμήματος πόλης,
γ) η επιτροπή μπορεί να επιβάλει την εκτέλεση εργασιών προσαρμογής του αυθαίρετου κτίσματος στους ισχύοντες μορφολογικούς όρους και περιορισμούς του παραδοσιακού οικισμού ή του παραδοσιακού τμήματος πόλης, σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 394. Επίσης η επιτροπή μπορεί να προβεί σε αυτοψία προκειμένου να εκτιμήσει το μέγεθος και την έκταση των απαιτούμενων εργασιών προσαρμογής,
δ) όπου απαιτούνται εργασίες προσαρμογής, αυτές εκτελούνται μετά την κοινοποίηση της απόφασης της επιτροπής στον ιδιοκτήτη και μετά την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εφόσον απαιτείται.
Στην περίπτωση αυτή, η άδεια εκδίδεται χωρίς να προηγηθεί η καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου. Οι εργασίες προσαρμογής πρέπει να ολοκληρωθούν εντός έξι (6) μηνών και να πιστοποιείται η ορθή εκτέλεση των εργασιών από τον ελεγκτή δόμησης.
Μετά το πέρας των εργασιών προσαρμογής, η επιτροπή, αφού διαπιστώσει την εκτέλεση αυτών, επιτρέπει την ολοκλήρωση της υπαγωγής των αυθαίρετων κατασκευών στις διατάξεις του παρόντος άρθρου.
3. Για τον έλεγχο της δυνατότητας μορφολογικής και αισθητικής ένταξης των αυθαίρετων κατασκευών ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός και των σχετικών δικαιολογητικών, συνιστάται πενταμελής επιτροπή ανά περιφερειακή ενότητα που συνεδριάζει στην έδρα αυτής, συγκροτείται από τον γραμματέα αποκεντρωμένης διοίκησης και αποτελείται από:
α) έναν αρχιτέκτονα του τοπικού παρατηρητηρίου ως πρόεδρο, με τον αναπληρωτή του,
β) έναν αρχιτέκτονα υπηρεσίας δόμησης της περιφερειακής ενότητας, με τον αναπληρωτή του,
γ) έναν αρχιτέκτονα του Υπουργείου Πολιτισμού, με τον αναπληρωτή του,
δ) έναν αρχιτέκτονα εκπρόσωπο του Σ.Α.Δ.Α.Σ., με τον αναπληρωτή του,
ε) έναν πολιτικό μηχανικό, εκπρόσωπο του Τ.Ε.Ε., με τον αναπληρωτή του.
Μέχρι τη συγκρότηση του τοπικού παρατηρητηρίου, ως πρόεδρος της ως άνω επιτροπής ορίζεται ένας αρχιτέκτονας από την περιφέρεια, με τον αναπληρωτή του.
4. Η επιτροπή αποφαίνεται εντός δέκα πέντε (15) ημερών από την υποβολή της αίτησης για την υπαγωγή ή μη στις διατάξεις του παρόντος άρθρου, με την προϋπόθεση υποβολής των κατωτέρω δικαιολογητικών, τα οποία πρέπει να κατατεθούν από τον ενδιαφερόμενο ή τον εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπό του, στο τοπικό παρατηρητήριο μαζί με τη σχετική αίτηση:
α) αρχιτεκτονική αποτύπωση η οποία συνοδεύεται από τεχνική έκθεση μηχανικού, στην οποία αναφέρονται η περιγραφή του κτιρίου, ιστορικό αδειοδοτήσεων, ο τρόπος και τα υλικά κατασκευής και αιτιολογείται η μορφολογική και αισθητική ένταξη της αυθαίρετης κατασκευής στο σύνολο του κτιρίου και του άμεσου δομημένου περιβάλλοντός του,
β) φωτογραφική τεκμηρίωση της αυθαίρετης κατασκευής ως προς το σύνολο του κτιρίου και του άμεσα δομημένου περιβάλλοντός του,
γ) τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνεται η θέση της αυθαίρετης κατασκευής ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του,
δ) υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού ότι τα παραπάνω στοιχεία είναι ίδια με αυτά που θα εισαχθούν στο πληροφοριακό σύστημα,
ε) αποδεικτικά στοιχεία χρόνου κατασκευής / αποπεράτωσης,
στ) αποδεικτικά στοιχεία δικαιώματος υπαγωγής του αιτούντος.
5. Μετά την κήρυξη οικισμού κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων ως παραδοσιακού δεν επιτρέπεται η υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος άρθρου εξ ολοκλήρου αυθαίρετων κατασκευών που έχουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) υπέρβαση οποιουδήποτε όρου δόμησης, πέραν των υφιστάμενων, κατά την κήρυξη, αυθαίρετων κτισμάτων.
6. Η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, για τα οποία απαιτείται έγκριση της επιτροπής του παρόντος άρθρου, μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την υποβολή των δικαιολογητικών της περ. α’ της παρ. 2 και την καταβολή ποσοστού τριάντα τοις εκατό (30%) του συνολικού ποσού του προστίμου, την υποχρέωση δε ολοκλήρωσης της διαδικασίας αναλαμβάνει ο νέος κύριος, με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.
7. Η προθεσμία εξόφλησης του ειδικού προστίμου, πέραν της καταβολής του τριάντα τοις εκατό (30%) του ποσού του προστίμου, αρχίζει από την κοινοποίηση της θετικής απόφασης της επιτροπής στον ιδιοκτήτη.
8. Η επιτροπή, μετά τη θετική απόφασή της, ενημερώνει τον αρμόδιο φορέα διαχείρισης του πληροφοριακού συστήματος εντός δύο (2) ημερών, προκειμένου να ολοκληρωθεί η διαδικασία υπαγωγής.
9.α) Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις κατηγορίας 1, 2, 3 και 4 του άρθρου 383, καθώς και πολεοδομικές παραβάσεις της παρ. 3 του άρθρου 366, σε αρχαιολογικούς χώρους, ιστορικούς τόπους και στο περιβάλλον μνημείων που προστατεύονται με τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α’ 220), εξαιρούμενων των ζωνών Α` με την επιφύλαξη της περ. θ` της παρ. 2 του άρθρου 374, καθώς και σε τόπους που έχουν διπλό χαρακτηρισμό (όπως παραδοσιακός οικισμός και ιστορικός τόπος) τακτοποιούνται κατόπιν γνωμοδότησης του Υπουργείου Πολιτισμού με την εξής διαδικασία:
Αρχικά υποβάλλεται στο ηλεκτρονικό σύστημα δήλωση υπαγωγής κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5 του άρθρου 366 και στις περιπτώσεις α`, ι` και ια` του άρθρου 386. Ακολουθεί η υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου προς την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Πολιτισμού, που συνοδεύεται από τα δικαιολογητικά της παρ. 4 του παρόντος άρθρου. Εν συνεχεία, το κατά νόμο αρμόδιο όργανο ή υπηρεσία του Υπουργείου Πολιτισμού γνωμοδοτεί, με την έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης, αν από την υπαγωγή προκαλείται ή όχι άμεση ή έμμεση βλάβη στο πολιτιστικό αγαθό. Η γνωμοδότηση αυτή εκδίδεται εντός εξήντα (60) ημερών από την υποβολή της αιτήσεως του ενδιαφερομένου στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Πολιτισμού. Μετά την έκδοση της ως άνω γνωμοδότησης, ή σε περίπτωση άπρακτης παρέλευσης της ως άνω προθεσμίας, η δήλωση υπαγωγής εξετάζεται από επταμελή επιτροπή που συγκροτείται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού και συνεδριάζει εντός εξήντα (60) ημερών από την έκδοση της γνωμοδότησης ή από τη λήξη της προθεσμίας έκδοσής της, εφαρμοζομένων κατ` αναλογία των οριζόμενων στις περ. β`, γ` και δ` της παρ. 2 και της παρ. 4. Η σύνθεση της επιτροπής είναι όμοια με αυτή της επιτροπής της παρ. 3 με την προσθήκη δύο (2) μελών ήτοι, ενός αρχιτέκτονα και ενός αρχαιολόγου, υπαλλήλων του Υπουργείου Πολιτισμού με τους αναπληρωτές τους.
β) Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις κατηγορίας 5 του άρθρου 383 σε αρχαιολογικούς χώρους, ιστορικούς τόπους και στο περιβάλλον μνημείων που προστατεύονται με τις διατάξεις του ν. 4858/2021 (Α’ 220), εξαιρουμένων των ζωνών Α` με την επιφύλαξη της περ. θ` της παρ. 2 του άρθρου 374, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις κατηγορίας 1, 2, 3, 4 και 5 του άρθρου 383 και πολεοδομικές παραβάσεις της παρ. 3 του άρθρου 366 στο περιβάλλον μνημείων παγκόσμιας κληρονομιάς, εξαιρουμένων των ζωνών Α` με την επιφύλαξη της περ. θ` της παρ. 2 του άρθρου 374, τακτοποιούνται μετά από έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού με την εξής διαδικασία:
Αρχικά υποβάλλεται στο ηλεκτρονικό σύστημα δήλωση υπαγωγής κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5 του άρθρου 366 και στις περ. α`, ι` και ια` του άρθρου 386.
Ακολουθεί η υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου προς την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Πολιτισμού, που συνοδεύεται από τα δικαιολογητικά της παρ. 4 του παρόντος άρθρου. Εν συνεχεία, εξετάζεται η δήλωση υπαγωγής του ενδιαφερομένου και εκδίδεται απόφαση έγκρισης ή μη του Υπουργείου Πολιτισμού, ύστερα από αιτιολογημένη γνώμη του αρμόδιου συμβουλίου. Με την ανωτέρω διαδικασία δύναται να επιβάλλονται όροι και περιορισμοί στον όγκο, τη μορφή και τη χρήση για την προσαρμογή του αυθαιρέτου στο προστατευόμενο περιβάλλον. Μετά την έγκριση της υπαγωγής με την ως άνω διαδικασία ολοκληρώνεται η υπαγωγή των ως άνω αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων και πολεοδομικών παραβάσεων τηρουμένων των λοιπών διατάξεων του νόμου.